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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado na r. sentença (mov. 113.1):
“Trata-se de ação de rescisão contratual com pedido de urgência em que OKADA EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA., aforou em face de JURANDI KRINKOSK. Narrou que em 13/01/2014 as partes celebraram compromisso de compra em venda referente ao lote n. 15, da quadra n. 03, com área de 277,20m², do loteamento denominado Jardim Cristal nesta comarca, no valor total de R$68.365,20, cujo valor foi dividido em 120 parcelas. No entanto, alegou que o réu não realizou o pagamento das mensalidades, totalizando o montante de R$5.118,19, embora permaneça na posse do imóvel. Mesmo notificados o réu permaneceu inerte, razão pela qual o autor pretende a reintegração de posse do imóvel objeto dos autos. O pedido liminar foi indeferido (seq. 16). Realizada a audiência de conciliação, não houve acordo entre as partes (seq. 100).Em seguida, houve a apresentação de defesa em seq. 106. Ato continuo, foi fixada multa por ato atentatória a dignidade da justiça pelo não comparecimento da parte Requerida ao ato e declarada a intempestividade da defesa apresentada, sendo decretada a revelia e declarado o julgamento antecipado em seq. 107.”
Sobreveio a sentença, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial para:
“a) decretar a resolução do contrato firmado entre as partes e os respectivos aditivos (seq. 1.7 e 1.13); b) determinar a reintegração da parte autora na posse do imóvel, com prazo de desocupação voluntária de 30 (trinta) dias a contar da publicação da presente sentença e, escoado o prazo, a expedição de mandado de reintegração de posse, concedendo a antecipação de tutela parcial, mas não podendo a parte autora alterar a edificação/construção realizada sobre o imóvel até eventual julgamento pelo D. Juízo ad quem; c) condenar a parte autora na restituição de todas as quantias pagas pelo compromissário comprador (réu), computadas as arras, autorizando, contudo, a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) do total do valor adimplido, a título de cláusula penal, com correção monetária pelo índice INPC desde a data de cada desembolso e juros de mora de 01% (um por cento) ao mês a contar da data do trânsito em julgado, em parcela única.”
Pelo princípio da causalidade, o réu foi condenado ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, estes fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
O réu interpôs apelação (mov. 117.1), sustentando, em síntese, que: a) deve ser atribuído efeito suspensivo à apelação, pois a reintegração de posse acarretará danos irreparáveis, tendo em vista que no local foi construída uma residência na qual vivem terceiros de boa-fé, que adquiriram o imóvel; b) a sentença é extra petita, vez que a autora requereu a rescisão do contrato, e não a resolução; c) o recorrente é parte ilegítima, pois celebrou contrato com o Sr. Jason Antonio dos Santos e a Sra. Marta Ferreira dos Santos, e não com a apelada; d) vem passado por dificuldades financeiras, mas se compromete a pagar as parcelas pendentes; e) construiu uma residência de alvenaria no terreno, que já foi vendido para terceiro; f) é nula a cláusula que penaliza o consumidor em 25% das parcelas pagas a título de perdas e danos, vez que abusiva; g) o limite de 10% previsto em lei passou para 2%, conforme art. 52 do CDC; h) realizou benfeitoria no imóvel, valorizando-o, devendo ser avaliada; i) não consta nos autos a constituição em mora do apelante; j) em razão da construção de uma residência de alvenaria de 100m², que vale mais do que o terreno, deve ser considerado o art. 1.255, parágrafo único, do CC.



Contrarrazões no mov. 121.1.
As partes foram instadas a se manifestarem a respeito do não conhecimento de parte do recurso por inovação e por ofensa a dialeticidade (mov. 9.1-TJ), mas somente a apelada se pronunciou no mov. 12.1-TJ.
Efeito suspensivo negado pela decisão de mov. 15.1-TJ.
Por cautela, determinou-se a expedição de carta de ordem a fim de informar o Sr. Olavo Limirio Ferreira (terceiro interessado) acerca da existência da presente demanda (mov. 23.1-TJ), o que foi cumprido, conforme certidão de mov. 33.2-TJ, sendo que este não se manifestou nos autos.
É o relatório.

De início, frise-se que o apelante é réu revel na ação originária, tendo em vista a apresentação de contestação intempestiva, conforme decisão de mov. 107.1, que decretou a revelia nos autos.
Nos termos do parágrafo único do art. 346 do CPC: “O revel poderá intervir no processo em qualquer fase, recebendo-o no estado em que se encontrar.”
Todavia, isso não significa que as questões fáticas, que deveriam ter sido alegadas em contestação, possam ser discutidas pelo réu em sede de apelação. Tal tentativa configura inovação recursal, pois as matérias de fato deveriam ter sido debatidas em primeira instância.

Destarte, as questões de fato trazidas no bojo do recurso de apelação não podem ser conhecidas, sob pena de supressão de instância.
Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. CONTESTAÇÃO INTEMPESTIVA. REVELIA DECRETADA. PRETENSÃO DE DISCUSSÃO DE QUESTÕES FÁTICAS QUE DEVERIAM TER SIDO DEDUZIDAS EM CONTESTAÇÃO. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE INSTÂNCIA. Em que pese o parágrafo único do art. 346 do CPC permitir que o réu revel possa se manifestar no processo a qualquer tempo, não cabe a discussão, em sede de apelação, de questões fáticas que deveriam ter sido tratadas e enfrentadas em primeiro grau, sob pena da apelação tornar-se uma contestação oferecida extemporaneamente. RECURSO NÃO CONHECIDO.(TJPR - 12ª Câmara Cível - 0012653-52.2019.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIS CESAR DE PAULA ESPINDOLA -
J. 28.11.2022).
Por conseguinte, deixa-se de conhecer do recurso no tocante às alegações sobre a existência da construção de uma benfeitoria no lote, da venda do imóvel para terceiro de boa-fé e da inexistência de constituição em mora.
No mais, presentes os pressupostos de admissibilidade exigidos, conhece-se do recurso interposto.
Da sentença extra petita
Completamente descabida a alegação de que a sentença incorreu em julgamento extra petita ao decretar a resolução do contrato, ao argumento de que a parte autora requereu a rescisão contratual.
O termo “rescisão” do contrato, na prática forense, é utilizado para denominar de maneira ampla a extinção do contrato, ao passo que a resolução é uma espécie de dissolução do contrato, que ocorre quando há o descumprimento das obrigações contratuais.
A propósito, disserta Fábio Ulhoa Coelho:
“Na prática profissional, é disseminado o uso da expressão “rescisão” para identificar qualquer hipótese de extinção do contrato. Diz-se, assim, que o descumprimento do contrato por uma das partes o rescinde; que o contrato foi rescindido de comum acordo; que foi pedida a sua rescisão judicial. Mesmo em caso de invalidação, não é incomum o emprego da expressão. A própria lei, inclusive, faz uso do termo “rescisão”, em diversos dispositivos (CC, arts. 455, 570, 607, 609, 740, 810, 1.148 e 1.642, IV), referindo-se à extinção por inexecução das obrigações contratadas.(...)Nesse Curso, “rescisão” tem o significado coincidente com o seu uso cotidiano na prática profissional, e indica qualquer desfazimento do contrato, independentemente da causa. Mas o conceito é parcamente empregado, dando-se preferência aos termos técnicos cujos significados serão logo esclarecidos: resilição e resolução.(...)Resolução é a dissolução do contrato ocasionada pela inexecução das obrigações. Nessa espécie de dissolução, não é a vontade das partes ou de uma delas que desconstitui o vínculo contratual, mas o descumprimento do contrato. Note que mesmo tendo a inexecução resultado da vontade do contratante inadimplente, como em geral se verifica, a dissolução do contrato não é produzida por ela. Quando há o inadimplemento por uma das partes, a outra sempre pode preferir a execução específica em juízo à resolução (CC, art. 475). Quando o contratante inocente opta pela dissolução do contrato, o fundamento é a inexecução das obrigações contratadas. A causa da extinção, portanto, é bem diversa da que leva à resilição.”
Portanto, plenamente possível e, inclusive, tecnicamente correta a decretação da resolução do contrato pelo juízo a quo, diante do inadimplemento do réu em relação às parcelas (obrigação de pagar), muito embora a parte autora tenha requerido, de forma genérica, a rescisão do contrato.
Da ilegitimidade passiva
Sem razão o apelante ao alegar sua ilegitimidade passiva.
Conforme se denota dos autos, a autora Okada Empreendimentos Imobiliários Ltda. celebrou “carta de reserva com opção de compra e garantia de preço” com o Sr. Jason Antonio dos Santos e sua cônjuge Marta Ferreira dos Santos, referente ao lote nº 15, da quadra 03, do loteamento denominado Jardim Cristal em 13/01/2014 (mov. 1.13).
Em 06/10/2014, referido casal celebrou uma “cessão de direitos e obrigações” com o Sr. Almiro Gomes da Silva e a Sra. Ivanir Leme da Silva, que assumiram o financiamento do referido lote (mov. 1.12).
Posteriormente, em 28/07/2015, o Sr. Almiro Gomes da Silva e a Sra. Ivanir Leme da Silva celebraram instrumento particular de compra e venda dos direitos e obrigações sobre o imóvel, e das benfeitorias realizadas pelos vendedores, com os cedentes Jason Antonio dos Santos e Marta Ferreira dos Santos (mov. 1.10).
O casal comprador celebrou o aditivo contratual de mov. 1.8 com a loteadora em 07/03/2019.
Por fim, referido casal cedeu os direitos e obrigações ao réu Jurandi Kirnkoski, em 08/03/2019 (mov. 1.7), que assumiu as parcelas vincendas do financiamento, a partir de 31/03/2019, constando no parágrafo terceiro da cláusula segunda:
“O CESSIONÁRIO recebeu todas as informações sobre as obrigações que assumiu perante a loteadora, notadamente aquelas referentes à forma e condições de pagamento das parcelas vincendas estabelecida no contrato firmado entre os CEDENTES e a empresa, que expressamente convencionaram o seguinte (...)” (mov. 1.7).
Por oportuno, memorar o disposto no caput do Art. 109 do CPC:

“A alienação da coisa ou do direito litigioso por ato entre vivos, a título particular, não altera a legitimidade das partes. ”
Assim, e considerando que o presente feito foi ajuizado em 16/12/2019, tornando, então, litigioso o imóvel, o apelante apenas não teria legitimidade passiva se a cessão em seu favor tivesse sido realizada após essa data, o que não foi o caso.
Por fim, em que pese a não manifestação do Sr. Olavo Limirio Ferreira (terceiro interessado) acerca da existência da presente demanda (mov. 33.2-TJ), de igual modo persiste a legitimidade passiva do apelante no presente feito, visto que o “contrato particular de compra e venda” firmado entre eles e acostado na seq. 117.2 se deu em 11/11/2020 - posteriormente ao ajuizamento da ação -
e versava sobre bem litigioso.
Evidente, pois, a legitimidade passiva do apelante, cessionário dos direitos e obrigações sobre o lote nº 15, da quadra 03, do loteamento denominado Jardim Cristal.

Da nulidade da cláusula penal compensatória
O magistrado a quo, por meio da sentença recorrida, afastou a incidência da cláusula penal moratória, determinando a incidência somente da cláusula penal compensatória, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), sobre os valores efetivamente pagos pelo comprador.
A cláusula segunda, alínea “b”, do aditivo contratual (mov. 1.8), prevê que, na hipótese de distrato ou resolução por inadimplemento de obrigação pelo solicitante da reserva do imóvel, fica assegurada a restituição dos valores pagos, deduzida, dentre outras quantias, 25% da quantia paga, referente a pena convencional.
Registre-se que referido valor está muito aquém da cláusula penal prevista no contrato originário, firmado antes do advento da Lei nº 13.786/2018 (20% sobre o valor do imóvel objeto da reserva, conforme cláusula 03 – mov. 1.13).
A despeito da alegação do apelante de que tal cláusula é abusiva, por ferir o equilíbrio contratual, não há qualquer evidência nos autos que tal percentual trouxe onerosidade excessiva no caso em análise.
Vale dizer, não se verifica qualquer abusividade decorrente tão somente da aplicação do percentual de 25%, previsto no contrato em cláusula clara e inteligível, não sendo excessivamente oneroso ao consumidor no caso concreto.
Nesse sentido, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. REVELIA. EFEITOS QUE NÃO ABRANGEM MATÉRIA DE DIREITO. RESCISÃO POR CULPA DO COMPRADOR. RETENÇÃO DE 25% DOS VALORES PAGOS. INDENIZAÇÃO POR FRUIÇÃO. VALOR. SÚMULAS 5 E 7, DO STJ. AGRAVO INTERNO NÃO PROVIDO.1. O entendimento firmado pelo Tribunal a quo, no sentido de que os efeitos da revelia não abrangem às questões de direito, tampouco implicam a procedência do pedido da parte adversa, está em sintonia com a jurisprudência deste Superior Tribunal de Justiça. Aplicável, portanto, à espécie, o óbice da Súmula 83 desta Corte.2. A Segunda Seção do STJ, no julgamento do REsp n. 1.723.519/SP (28.8.2019), de relatoria da Ministra ISABEL GALLOTTI, firmou o entendimento no sentido de que, nos contratos firmados antes da Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção, definido anteriormente no julgamento dos EAg n. 1.138.183/PE, por ser adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato.3. Para desconstituir a convicção formada pelas instâncias ordinárias a respeito da abusividade do valor da indenização pela fruição do imóvel, far-se-ia necessário incursionar no substrato fático-probatório dos autos, bem como na interpretação de cláusula contratual, o que é defeso a este Tribunal nesta instância especial, conforme se depreende do teor dos Enunciados sumulares n. 5 e 7 do STJ.4. Agravo interno não provido.(AgInt nos EDcl no REsp n. 1.988.820/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 19/5/2022, sem grifos no original).
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI Nº 13.786/2018. RESCISÃO. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO COMPRADOR. DIREITO DE RETENÇÃO. PERCENTUAL. ALTERAÇÃO. REEXAME DE PROVAS. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ.1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 2015 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ).2. O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018 , deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido.3. Na hipótese, rever a conclusão do tribunal estadual no que diz respeito à justificativa para reduzir o percentual de retenção exigiria o reexame de provas, procedimento inviável na estreita via do recurso especial (Súmula nº 7/STJ).4. Agravo interno não provido.(AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 25/5/2022, sem grifos no original).
PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. TAXA DE OCUPAÇÃO DEVIDA POR TODO O PERÍODO DE POSSE SOBRE O IMÓVEL. ENTENDIMENTO ADOTADO PARA EVITAR O ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA DO COMPRADOR.1. Ação de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel.2. A jurisprudência do STJ se firmou no sentido de que deve prevalecer o percentual de 25% (vinte e cinco por cento) de retenção na rescisão de contrato de compra e venda de imóvel, por desistência do comprador, anterior à Lei 13.786/2018, por ser montante adequado e suficiente para indenizar o construtor das despesas gerais e do rompimento unilateral do contrato. Julgado da Segunda Seção.3. Decretada a resolução do contrato de compra e venda de imóvel, com a restituição das parcelas pagas pelo comprador, o retorno das partes ao estado anterior implica o pagamento de indenização pelo tempo em que o comprador ocupou o bem, desde a data em que a posse lhe foi transferida. Precedentes 4. Recurso especial parcialmente conhecido e, nesta extensão, parcialmente provido(AgInt no REsp n. 1.959.759/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 2/5/2022, DJe de 4/5/2022, sem grifos no original).
Assim, mantém-se hígida a aplicação da cláusula penal compensatória, vez que inexistente qualquer nulidade.
Por fim, acrescente-se que o art. 52, §1º, do CDC (2% do valor da prestação), mencionado pela parte apelante em seu recurso, trata de multa moratória, cuja incidência foi expressamente afastada pela sentença recorrida.
Ante ao exposto, a Corte conhece de parte do recurso e, na parte conhecida, nega-lhe provimento, nos termos do voto.
Tendo em vista o conhecimento parcial e desprovimento da parte conhecida do recurso, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios, para 15% sobre o valor atualizado da causa (art. 85, §11, do CPC).
Reputa-se prequestionada toda a matéria debatida.