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Processo:

I – RELATÓRIO Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0003197-05.2024.8.16.0097, oriundos da Vara Cível da Comarca de Ivaiporã, em que figuram, reciprocamente, como apelantes e apelados o autor e o réu. Trata-se de recursos de apelação interpostos contra a sentença proferida nos autos da ação de rescisão contratual cumulada com reintegração de posse, com pedido de tutela de urgência, que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados na inicial e na reconvenção (evento 135.1). Consta da petição inicial que as partes celebraram, em 13 de setembro de 2021, contrato particular de compromisso de compra e venda, por meio do qual ajustaram a permuta de área de 12.000,00 m² integrante de imóvel rural situado no Município de Jardim Alegre, então pertencente ao réu, por imóvel urbano localizado em Curitiba, de posse do autor, atribuído ao negócio o valor de R$ 280.000,00. Sustentou o autor que o réu alienou imóvel de que era condômino, sem a anuência dos demais coproprietários, os quais jamais lhe permitiram o exercício da posse, e que a área negociada não é suscetível de desmembramento nem de regularização registral, por ser inferior à fração mínima de parcelamento. Afirmou que, ajustado o distrato em 25 de julho de 2023, com compensação financeira de R$ 10.000,00 em favor do réu, este se recusou a firmar o termo. Requereu a reintegração liminar na posse do imóvel urbano, a declaração de nulidade ou, alternativamente, a rescisão do contrato, a condenação do réu ao pagamento da multa contratual de vinte por cento sobre o valor do negócio e a declaração de incorporação de eventuais benfeitorias, atribuindo à causa o valor de R$ 336.000,00 (evento 1.1). Em emenda à inicial, o autor esclareceu que o imóvel urbano foi adquirido junto à companhia de habitação popular e, embora quitado, ainda não dispõe de matrícula autônoma, achando-se vinculado ao seu nome perante a Municipalidade. Informou, ainda, que a matrícula nº 47.778, à qual se vinculava a copropriedade do réu, foi encerrada e deu origem às matrículas nº 48.866, 48.867, 48.868 e 48.869, todas averbadas com cláusula de indissociabilidade (evento 32.1). Recebida a inicial, indeferiu-se o pedido liminar de reintegração de posse. A título de medida cautelar, determinou-se o bloqueio das matrículas nº 3.116, 47.778, 48.866, 48.867, 48.868 e 48.869 do Registro de Imóveis, com a citação do réu (evento 34.1). O réu ofereceu contestação cumulada com reconvenção. Impugnou integralmente os fatos e pedidos deduzidos na inicial. Alegou que atuou com boa-fé objetiva em todas as fases do negócio e que realizou investimentos substanciais no imóvel urbano recebido em permuta, com melhorias estruturais que elevaram seu valor de mercado. Sustentou que a iniciativa da avença partiu do próprio autor, que redigiu unilateralmente o instrumento contratual com plena ciência das características do imóvel rural, e que o ajuste abrangeu também a permuta de veículo automotor de maior valor de sua propriedade por outro de menor valor pertencente ao autor, circunstância omitida na inicial. Aduziu encontrar-se desempregado e portador de visão monocular. Em reconvenção, postulou a declaração de validade do contrato e a transferência definitiva das titularidades imobiliárias dos bens permutados e, subsidiariamente, a condenação do autor ao ressarcimento das benfeitorias realizadas no imóvel urbano, à restituição da diferença de valores entre os veículos permutados e ao pagamento da multa contratual de vinte por cento sobre o valor do negócio (evento 52.1). O autor impugnou a contestação e a reconvenção. Sustentou que o imóvel objeto da permuta não pode ser individualizado, que a negociação se realizou sem a anuência de todos os proprietários, inclusive de sua cônjuge, e que o bem do réu é irregular e não poderia ser alienado isoladamente. Impugnou as alegadas benfeitorias, por ausência de comprovação, e o pedido de gratuidade formulado pelo réu, ao argumento de que este percebia renda locatícia mensal de R$ 2.000,00 e dispunha de patrimônio superior a R$ 250.000,00. Requereu, ainda, a habilitação de sua cônjuge como litisconsorte ativa (evento 56.1). Instadas a especificar provas, a parte autora requereu o julgamento antecipado do mérito, sustentando que os vícios contratuais constituem questões de direito demonstradas pela prova documental, e requereu, subsidiariamente, a oitiva de testemunhas quanto à inexistência de reformas substanciais no imóvel urbano (evento 62.1). O réu indicou prova testemunhal, documental e o depoimento pessoal das partes (evento 78.1). Sobreveio decisão saneadora, que afastou as preliminares, fixou os pontos controvertidos, distribuiu o ônus da prova, deferiu a produção de prova oral e documental e designou audiência de conciliação, instrução e julgamento (evento 100.1). Foi deferida a gratuidade da justiça em favor do réu (evento 117.1). Realizada a audiência em 5 de novembro de 2025, colheu-se o depoimento pessoal do autor e o testemunho de uma testemunha, seguindo-se as alegações finais das partes (eventos 133.1 e 133.2). A sentença julgou parcialmente procedentes o pedido inicial e a reconvenção para: declarar a nulidade do contrato de permuta, determinando o retorno das partes ao status quo ante, com a restituição recíproca dos bens e valores recebidos em razão do negócio; condenar o réu a pagar ao autor a multa contratual prevista na cláusula nona do contrato, no valor de R$ 56.000,00, correspondente a vinte por cento do valor do negócio, por ter dado causa ao seu desfazimento, atualizada pelo IPCA desde o trânsito em julgado e acrescida de juros de mora pela taxa SELIC a partir da citação; condenar o autor a restituir ao réu a diferença do veículo envolvido no negócio, no valor de R$ 16.000,00, atualizada pelo IPCA-E desde a data em que o recebeu, e o valor das benfeitorias realizadas no imóvel urbano, no montante de R$ 38.606,04, atualizado pelo IPCA-E desde cada desembolso, ambos acrescidos de juros pela taxa SELIC a partir da citação; condenar as partes ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em dez por cento sobre o valor atualizado da causa, rateados na proporção de cinquenta por cento para cada uma, em razão da sucumbência recíproca, observada a gratuidade da justiça; e manter a cautelar de bloqueio das matrículas até o trânsito em julgado (evento 135.1). O réu interpôs apelação. Sustentou, em síntese: a) a incoerência interna da sentença, que qualificou a hipótese como de nulidade parcial e, ao mesmo tempo, extraiu as consequências próprias da nulidade absoluta; b) o erro de premissa fática quanto à ausência de anuência dos demais coproprietários, os quais teriam subscrito os requerimentos protocolados perante o Registro de Imóveis para delimitação dos quinhões e posterior desmembramento (eventos 1.10 e 1.11); c) a validade do ajuste remanescente, por aplicação da conservação do negócio jurídico prevista no art. 184, primeira parte, do Código Civil, e a consequente procedência integral da reconvenção; d) a licitude da alienação de fração ideal e a viabilidade do exercício da posse pelo condômino, à luz dos arts. 1.314, 1.315 e 1.322 do Código Civil; e) a existência de cláusula de ciência e assunção de riscos e a vedação ao comportamento contraditório; f) a sua condição de hipervulnerabilidade e a elaboração unilateral do instrumento pelo autor; g) o auferimento, pelo autor, de vantagens econômicas adicionais no montante de R$ 28.300,00, confessadas em audiência; h) subsidiariamente, a imputação da multa contratual ao autor, em respeito ao princípio da causalidade; e i) subsidiariamente, o afastamento da multa contratual, por se tratar de obrigação acessória que não subsiste diante da invalidação do vínculo principal (evento 142.1). Em contrarrazões, o autor pugnou pelo desprovimento do recurso do réu. Sustentou a correção da declaração de nulidade por impossibilidade jurídica do objeto, a inviabilidade da tese de nulidade parcial, a legitimidade da multa contratual em razão da culpa exclusiva do réu e a natureza indenizatória da cláusula penal, exigível ainda que declarado nulo o contrato, e a ausência de boa-fé objetiva do réu. Requereu, ainda, a majoração dos honorários advocatícios em grau recursal (evento 156.1). O autor, por sua vez, interpôs apelação, na qual declarou não se insurgir contra o reconhecimento da nulidade do negócio nem contra a restituição da diferença dos veículos. Requereu: a) o afastamento integral da condenação ao pagamento de R$ 38.606,04 a título de benfeitorias, ao argumento de que o réu não se desincumbiu do ônus de comprovar a existência, a realização e a natureza indenizável das obras, tendo a condenação se apoiado exclusivamente em notas fiscais e recibos unilaterais, sem prova testemunhal, pericial ou alvará de construção; b) o reconhecimento da nulidade e da preclusão dos documentos juntados aos autos minutos antes do início da audiência de instrução e julgamento, com violação do contraditório e da ampla defesa; c) a reforma da distribuição do ônus sucumbencial, com a condenação exclusiva do réu ao pagamento das custas e dos honorários advocatícios; d) a condenação do réu ao pagamento de honorários recursais (evento 146.1). Intimado, o réu deixou transcorrer o prazo sem apresentar contrarrazões (evento 160.1). É o relatório.

II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se de ambos os recursos interpostos.
II.II – DA NULIDADE DO CONTRATO DE PERMUTA POR IMPOSSIBILIDADE JURÍDICA DO OBJETO Cumpre examinar, em primeiro lugar, o recurso do réu, no ponto em que sustenta a validade do contrato de permuta e postula a transferência definitiva das titularidades imobiliárias dos bens permutados. O imóvel rural não se submete integralmente à autonomia privada. Sobre ele incide um regime de ordem pública, informado pela função social da propriedade e pela política agrária nacional, que subtrai ao arbítrio dos contratantes a definição da extensão mínima das glebas. A razão é conhecida: a pulverização fundiária inviabiliza a exploração econômica racional da terra e engendra o minifúndio, cuja formação a lei procura obstar. Nessa direção, o art. 65 do Estatuto da Terra veda a divisão do imóvel rural em áreas de dimensão inferior à constitutiva do módulo de propriedade rural. Em reforço, o art. 8º da Lei nº 5.868/1972 estabelece que, para fim de transmissão a qualquer título, o imóvel rural não poderá ser desmembrado ou dividido em área inferior à fração mínima de parcelamento, cominando expressamente a nulidade dos atos praticados em desacordo com essa diretriz. A fração mínima de parcelamento não é grandeza aberta à convenção dos particulares. Cuida-se de índice básico cadastral fixado administrativamente pelo Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária, definido município a município e correspondente ao menor módulo de exploração admitido para a zona típica de módulo em que classificado o respectivo território, na forma do art. 10, § 2º, da Instrução Especial INCRA nº 5/2022. Daí resultam índices variáveis, inclusive entre municípios de um mesmo Estado. Assentada a premissa normativa, impõe-se aplicá-la à avença celebrada entre as partes. Extrai-se do instrumento contratual que o objeto do negócio consistia na transferência de área de 12.000,00 m², a ser desmembrada de lote de terras com 3,00 alqueires paulistas situado no Município de Jardim Alegre, com descrição de limites, confrontações e metragens (evento 1.4). A área prometida corresponde, portanto, a pouco mais da metade da fração mínima legalmente admitida. A obrigação assumida era, desde a celebração, insuscetível de cumprimento. Não se trata de dificuldade de execução, nem de inadimplemento superveniente, mas de vedação normativa cogente que subtrai o objeto do comércio jurídico na forma pactuada. Configura-se, assim, a impossibilidade jurídica do objeto, hipótese de nulidade absoluta prevista no art. 166, inciso II, do Código Civil. Convém precisar o plano em que o defeito opera. No magistério de Pontes de Miranda, o negócio de objeto impossível não deixa de ingressar no mundo jurídico:
o suporte fático compõe-se, e o vício instala-se no plano da validade, produzindo nulidade, e não simples ineficácia (MIRANDA, Francisco Cavalcanti Pontes de. Tratado de Direito Privado: Parte Geral. Tomo IV: validade, nulidade, anulabilidade. Atual. Marcos Bernardes de Mello e Marcos Ehrhardt Jr. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2012).
A distinção não constitui preciosismo classificatório. Dela decorre que o ajuste, conquanto inválido, produziu deslocamentos patrimoniais efetivos (a transferência da posse dos imóveis, a entrega de veículo, a percepção de rendas), cuja recomposição constitui precisamente o objeto do comando de retorno ao estado anterior. A esse obstáculo, de índole material, soma-se impedimento registral atual e documentado nos autos. A matrícula nº 47.778, à qual se vinculava a copropriedade do réu, foi encerrada e deu origem às matrículas nº 48.866, 48.867, 48.868 e 48.869, sobre todas as quais recaiu averbação de indissociabilidade procedida de ofício pelo Registro de Imóveis, nos seguintes termos:
AV-01-MAT. 48.866 - PROT. 235.079 de 15/09/2022./ AVERBAÇÃO DE INDISSOCIABILIDADE./ Procedo "Ex-Oficio", de acordo com o artigo 213, I, "a" da Lei nº 6.015/1.973, esta averbação para ficar constando que nos termos do artigo 4º, I da Lei nº 4.504/1.964 e artigo 6º, §1º da Instrução Normativa INCRA nº 82/2.015, atendendo ao SEI TJ/PR nº 0106566-62.2021.8.16.6000, que o presente imóvel é indissociável do imóvel objeto da matrícula nº 48.867, 48.868 e 48.869, não podendo ser alienado de forma isolada sem a autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária - INCRA. Fica constando ainda que o desmembramento de origem da presente matrícula foi realizado com base no artigo 2º, I do Decreto Federal nº 62.504/1968.
O lote objeto da permuta corresponde justamente à matrícula nº 48.868. Sobre ele pesa, por conseguinte, restrição averbada no fólio real que impede sua alienação isolada sem autorização do Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária. A impossibilidade jurídica não é meramente prospectiva, achando-se consolidada no registro e opera erga omnes, o que inexequível a transferência prometida na cláusula primeira do contrato. Convém deixar claro, para que não subsista dúvida quanto ao alcance do julgamento, que a conclusão ora adotada não se assenta na ausência de anuência dos demais coproprietários. O réu sustenta, com apoio nos requerimentos constantes nos eventos 1.10 e 1.11, que todos os condôminos subscreveram os pedidos de delimitação de quinhões e de posterior desmembramento. A questão é juridicamente indiferente ao desate da controvérsia. A vedação decorre de norma cogente de direito agrário, dirigida à conformação do imóvel rural, e não de exigência de consentimento privado. Ainda que a anuência estivesse plenamente demonstrada, o desmembramento em área inferior à fração mínima permaneceria vedado. Por idêntica razão não socorrem o réu a cláusula oitava do instrumento, pela qual os contratantes declararam examinar o imóvel e concordar com o estado em que se encontrava, nem a invocação da vedação ao comportamento contraditório. Cláusulas de ciência e de assunção de risco operam no plano da autonomia privada e não têm aptidão para validar negócio cujo objeto a lei retira do comércio jurídico. O art. 169 do Código Civil é peremptório: o negócio jurídico nulo não é suscetível de confirmação, nem convalesce pelo decurso do tempo. A vontade das partes, seja qual for sua qualidade, não recupera o que a norma imperativa fulminou. A razão de sistema foi exposta por Vicente Ráo:
a nulidade absoluta resulta da violação de norma de ordem pública e, por isso mesmo, não fica à disposição dos interessados, não se confirma, não se ratifica nem convalesce pelo decurso do tempo, podendo ser conhecida de ofício (RÁO, Vicente. Ato jurídico: noção, pressupostos, elementos essenciais e acidentais. 3. ed. anot. e atual. Ovídio Rocha Barros Sandoval. São Paulo: Revista dos Tribunais).
Diversamente se passa com a anulabilidade, estabelecida em atenção a interesse predominantemente particular, que depende da iniciativa do legitimado e admite confirmação. A hipótese dos autos alinha-se à primeira categoria, e não à segunda. Registre-se, ainda com Pontes de Miranda, que o ato nulo não é suscetível de ratificação: admite-se apenas sua repetição, a qual, removida a causa de invalidade, opera para o futuro, sem recuperar o ato anterior. A alegada condição de hipervulnerabilidade do réu e a circunstância de haver o instrumento sido redigido pelo autor merecem igual resposta. Tais elementos poderiam repercutir sobre a imputação de responsabilidade pelo desfazimento do vínculo, questão examinada adiante. Nenhum deles, porém, altera o regime de invalidade, que independe de culpa, de boa-fé ou da posição subjetiva dos contratantes. A orientação jurisprudencial confirma esse entendimento. Este Tribunal já assentou que a negociação de frações de imóvel rural, quando configurado parcelamento irregular do solo, acarreta a nulidade do contrato, insuscetível de suprimento pelo tempo ou pela vontade das partes:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PERDAS E DANOS. CONTRATO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE PARTE IDEAL DE SOLO. AÇÃO AJUIZADA PELA PROMISSÁRIA COMPRADORA. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS E DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DA RECONVENÇÃO OPOSTA PELA RÉ, PROMITENTE VENDEDORA. RECONHECIMENTO DE DESCUMPRIMENTO CONTRATUAL EM RELAÇÃO AO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA DO PREÇO DA COMPRA. INSURGÊNCIA DA AUTORA-RECONVINDA. 1) COMERCIALIZAÇÃO PELA RÉ DE PARTE IDEAL DE SOLO CORRESPONDENTE A 310m², SITUADO DENTRO DE LOTE RURAL PERTENCENTE A VÁRIOS DONOS EM FRAÇÕES IDEAIS E EM CONDOMÍNIO INDIVISO. LOTEAMENTO IRREGULAR. AUSÊNCIA DE AUTORIZAÇÃO E REGULARIZAÇÃO. OFENSA AOS ARTIGOS 37 E 53 DA LEI Nº 6.766/1979 E INESCUSÁVEL DESCONHECIMENTO DA NORMA DE REGÊNCIA (LINDB, ART. 3º). OBJETO ILÍCITO. NULIDADE DO CONTRATO EVIDENCIADA E QUE NÃO PODE SER SUPRIDA NEM CONVALESCE COM O DECURSO DO TEMPO OU COM A VONTADE DAS PARTES. 2) CONSEQUENTE RESCISÃO CONTRATUAL E RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. RESTITUIÇÃO EM FAVOR DA AUTORA DOS VALORES EFETIVAMENTE QUITADOS. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DO PAGAMENTO DA ÚLTIMA PARCELA. RÉ QUE PERMANECE NA POSSE DA NOTA PROMISSÓRIA REPRESENTATIVA DA PRESTAÇÃO. 3) NULIDADE DO OBJETO DO CONTRATO QUE AFASTA A INCIDÊNCIA DA CLÁUSULA PENAL. PRINCÍPIO DA GRAVITAÇÃO JURÍDICA. INADIMPLÊNCIA, ADEMAIS, DE AMBAS AS PARTES. SENTENÇA REFORMADA, COM A INVERSÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL NAS LIDES PRINCIPAL E RECONVENCIONAL. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA AUTORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000713-64.2021.8.16.0083 - Francisco Beltrão - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 04.08.2023).
No mesmo sentido, ainda que em contexto normativo diverso, o Superior Tribunal de Justiça firmou a diretriz de que negócios celebrados em afronta a normas cogentes de parcelamento do solo padecem de nulidade, sem que a ciência do adquirente quanto à irregularidade tenha o condão de convalidá-los, admitindo-se apenas o retorno dos contratantes ao estado anterior:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE NEGÓCIO JURÍDICO. COMPRA E VENDA. TERRENO NÃO REGISTRADO. CIENCIA DO ADQUIRENTE. CONTRATO ENTRE PARTICULARES. ILICITUDE DO OBJETO. VEDAÇÃO LEGAL. NEGÓCIO JURÍDICO NULO. 1. Ação declaratória de nulidade de negócio jurídico ajuizada em 14/09/2021, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 22/02/2024 e concluso ao gabinete em 23/08/2024. 2. O propósito recursal é decidir (I) se é válida a venda de lote não registrado se o adquirente estava ciente desta irregularidade no momento da compra e (II) se a Lei 6.766/79 é aplicável a contratos firmados entre particulares. 3. Para a aplicabilidade da Lei 6.766/79 é irrelevante apurar se o loteamento e o desmembramento ostentam o caráter de empreendimento imobiliário, se o vendedor atua como profissional do ramo ou se incide relação consumerista. 4. Não tendo o loteador nem requisitado a aprovação do loteamento perante a Prefeitura Municipal e iniciado mesmo assim a urbanização deste, estar-se-á diante do chamado loteamento clandestino ou irregular. 5. O objeto do contrato de compra e venda de terreno não registrado é ilícito, pois a Lei 6.766/79 objetiva exatamente coibir os nefastos efeitos ambientais e sociais do loteamento irregular. 6. O art. 37 da Lei 6.766/79 estabelece que é vedado vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. 7. Tratando-se de nulidade, o fato de o adquirente ter ciência da irregularidade do lote quando da sua aquisição não convalida o negócio, pois, nessas situações, somente se admite o retorno dos contratantes ao "status quo ante". 8. Não tendo o loteador providenciado o registro do imóvel, independentemente de ter sido firmada entre particulares cientes da irregularidade do imóvel, a compra e venda de loteamento não registrado é prática contratual taxativamente vedada por lei e que possui objeto ilícito. Por isso, o negócio jurídico deve ser declarado nulo. 9. Recurso especial conhecido e desprovido, com majoração de honorários. (REsp n. 2.166.273/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 8/10/2024, DJe de 10/10/2024.).
Nega-se provimento ao recurso do réu, nesse capítulo.
II.III – DA EXTENSÃO INTEGRAL DA INVALIDADE E DA INAPLICABILIDADE DA CONSERVAÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO Impõe-se analisar, na sequência, a tese subsidiária do réu, segundo a qual a invalidade seria meramente parcial, subsistindo o ajuste remanescente por força da técnica de conservação consagrada no art. 184, primeira parte, do Código Civil. O argumento parte de premissa que merece esclarecimento prévio. Sustenta o réu que a fundamentação da sentença qualificou a hipótese como de nulidade parcial e, ao mesmo tempo, extraiu dela as consequências próprias da nulidade absoluta, incorrendo em contradição interna. A oscilação terminológica apontada não vincula este colegiado, a quem incumbe qualificar juridicamente os fatos com autonomia. Fixa-se, pois, a qualificação: a invalidade é total. O princípio da conservação, na formulação de Antônio Junqueira de Azevedo, dirige-se tanto ao legislador quanto ao intérprete, aos quais incumbe preservar, em qualquer dos três planos (existência, validade e eficácia), o máximo possível do negócio jurídico realizado pelo agente (AZEVEDO, Antônio Junqueira de. Negócio jurídico: existência, validade e eficácia. São Paulo: Saraiva, 2010. (Sobre conversão, ver também: A conversão dos negócios jurídicos: seu interesse teórico e prático. Revista dos Tribunais, ano 63, 1974.). Enunciado em termos tão amplos, o princípio impõe que a pretensão do réu seja examinada com cuidado, e não descartada de plano. O exame, contudo, revela que a conservação não alcança a hipótese. A redução, técnica a que se refere o art. 184, primeira parte, do Código Civil, opera sem alteração do tipo negocial: suprime-se o segmento inválido e subsiste o mesmo contrato, desde que remanesça regulação negocial juridicamente identificável e compatível com a vontade declarada pelas partes. Quando o vício atinge elemento categorial indispensável ao tipo, o negócio não subsiste como originalmente celebrado, abrindo-se, quando muito, a discussão sobre sua conversão em figura diversa. Extrai-se do instrumento que o objeto do ajuste não era a mera cessão de fração ideal. A cláusula primeira estipulou a venda de área a ser desmembrada, com metragem determinada, limites descritos e confrontações identificadas, seguida da promessa de individualização e transferência ao autor. O desmembramento e a individualização registral não constituíam cláusula destacável: integravam o elemento categorial do negócio pretendido. Inviabilizado esse elemento, não sobeja parcela autônoma dotada de utilidade própria, e a redução carece de objeto. Cogitar-se-ia, então, de conversão do contrato de permuta em cessão de fração ideal, que é, em substância, a tese deduzida pelo réu ao invocar os arts. 1.314, 1.315 e 1.322 do Código Civil. Não se nega ao condômino a faculdade de alhear a respectiva parte ideal. Sucede que a conversão encontra limite na vontade declarada pelas partes, e não em vontade hipotética reconstruída em juízo. A cláusula primeira declarou a aquisição de área certa, destinada a desmembramento e a matrícula própria. Converter esse ajuste em titularidade de quota ideal indivisa, sujeita às limitações do condomínio, importaria contrariar frontalmente o que as partes declararam querer, além de substituir o negócio por outro de conteúdo econômico e finalidade diversos. Sem embargo, ainda que se cogitasse dessa reconfiguração, o obstáculo persistiria. A averbação de indissociabilidade transcrita no capítulo precedente impede a alienação isolada do imóvel sem autorização da autarquia agrária, de modo que nem mesmo a transmissão da quota ideal, na forma pretendida na reconvenção, encontraria viabilidade registral. Afasta-se, por conseguinte, a aplicação do art. 184, primeira parte, do Código Civil, mantendo-se a declaração de nulidade em toda a extensão do contrato de permuta, com o consequente retorno das partes ao estado anterior à sua celebração.
II.IV – DA EXCLUSÃO DA CLÁUSULA PENAL De outro lado, assiste razão ao réu quanto à multa contratual. A cláusula penal é pacto acessório. Na definição de Orozimbo Nonato, em monografia que dedicou ao instituto, cuida-se de disposição contratual ou testamentária que faz recair sobre o devedor determinada prestação quando inadimplente ou moroso quanto à obrigação principal (NONATO, Orozimbo. Cláusula penal. Rio de Janeiro: Forense, 1959). Da definição extraem-se os dois traços que interessam ao julgamento: a pena convencional adere a obrigação preexistente, à qual permanece estruturalmente subordinada, e sua incidência pressupõe inadimplemento ou mora, vale dizer, o descumprimento de vínculo formado e exigível. Segue-se daí, por inferência necessária, que a pena não subsiste desligada da obrigação a que serve. O Código Civil positivou a diretriz no art. 184, segunda parte, ao dispor que a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, sem que a destas induza a daquela. Declarada a nulidade do contrato de permuta, desaparece o suporte obrigacional sobre o qual a cláusula penal gravitava. Atribuir-lhe subsistência autônoma importaria conferir eficácia a fragmento de negócio que a ordem jurídica reputou destituído de validade desde a origem. A orientação do Superior Tribunal de Justiça é convergente:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL - RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE ANULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO - VÍCIO NO CONSENTIMENTO - NEGÓCIO PRINCIPAL INVÁLIDO - INVALIDADE DO ACESSÓRIO - COMPRA E VENDA COM GARANTIA FIDUCIÁRIA - RECURSO IMPROVIDO. Nos termos do art. 184, segunda parte, do CC/02, a invalidade da obrigação principal implica a das obrigações acessórias, mas a destas não induz a da obrigação principal. Recurso Especial improvido. (REsp n. 760.545/RS, relator Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 3/11/2009, DJe de 20/11/2009.).
Este Tribunal, no precedente transcrito no capítulo II.II, assentou igualmente que a nulidade do objeto do contrato afasta a incidência da cláusula penal, em observância ao princípio da gravitação jurídica. Há razão adicional, extraída do próprio instrumento, que conduz ao mesmo resultado e merece registro. A cláusula nona estipulou multa de vinte por cento do valor de venda a ser suportada pela parte que viesse a dar motivo a arrependimento. O suporte fático de incidência convencionado é, pois, o arrependimento: o desfazimento voluntário de vínculo válido e eficaz. Reconhecida a nulidade originária, com eficácia retroativa, não houve vínculo de que se pudesse arrepender, nem prestação exigível de que se pudesse cogitar inadimplemento. A hipótese contratual de incidência jamais se realizou. Essa consideração responde ao argumento deduzido em contrarrazões, no sentido de que a cláusula penal ostentaria natureza indenizatória e seria exigível ainda que nulo o contrato, como forma de recompor as despesas suportadas com agrimensor e serviços cartorários. A função indenizatória não dispensa a ocorrência do fato previsto como gerador da penalidade. Cláusula penal cuja hipótese de incidência não se verificou não incide, seja qual for a função que se lhe atribua. Acrescente-se que a recomposição de despesas efetivamente desembolsadas encontra sede própria no comando de restituição ao estado anterior, não impugnado por qualquer das partes, e não na pena convencional. Pela mesma ordem de razões fica prejudicado o pedido subsidiário de imputação da multa ao autor, formulado sob invocação do princípio da causalidade. Excluída a penalidade em razão da nulidade do vínculo, não remanesce objeto sobre o qual deliberar quanto à sua titularidade passiva. Prejudicada, de igual modo, a controvérsia sobre a boa-fé objetiva dos contratantes, suscitada em contrarrazões, cuja relevância se esgotava na definição do responsável pela penalidade. Cabe consignar, por fim, que as vantagens econômicas apontadas pelo réu (a diferença de valor entre os veículos permutados, os aluguéis do imóvel urbano e o arrendamento da área rural, no montante que indica em R$ 28.300,00) não constituíram pedido reconvencional autônomo, salvo quanto à diferença dos veículos, objeto de condenação não impugnada. Os demais valores, na medida em que hajam sido percebidos em razão do negócio invalidado, acham-se compreendidos no comando de restituição recíproca, a ser apurado na fase de cumprimento de sentença. Dá-se parcial provimento ao recurso do réu, para excluir a condenação ao pagamento da multa contratual.
II.V – DA AUSÊNCIA DE PROVA DAS BENFEITORIAS E DA JUNTADA EXTEMPORÂNEA DE DOCUMENTOS Passa-se ao exame do recurso do autor, que se insurge contra a condenação ao pagamento de R$ 38.606,04 a título de benfeitorias realizadas no imóvel urbano. A pretensão indenizatória foi deduzida em reconvenção. Incumbia ao réu-reconvinte, como fato constitutivo de seu direito, a demonstração da efetiva realização das obras, de sua vinculação ao imóvel, de sua natureza indenizável e do respectivo valor, na forma do art. 373, inciso II, do Código de Processo Civil. Esse ônus não foi satisfeito. A pretensão apoiou-se exclusivamente em notas fiscais e recibos (eventos 132.5 - 132.11). São documentos que comprovam, quando muito, a aquisição de materiais e a contratação de serviços. Não demonstram que os materiais tenham sido empregados no imóvel objeto da permuta, nem que os serviços nele tenham sido executados. Inexiste nos autos indicação de prestador de serviços, de fornecedor ou de qualquer elemento apto a estabelecer o nexo entre o dispêndio e o bem. Falta, igualmente, a qualificação jurídica das obras. O art. 96 do Código Civil distingue as benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, e dessa classificação dependem tanto a existência quanto a extensão do direito à indenização. Nada nos autos permite enquadrar os alegados melhoramentos em qualquer dessas categorias, tampouco aferir eventual valorização do imóvel, para o que seria imprescindível avaliação técnica, não requerida nem produzida. A prova oral colhida em audiência não supre a deficiência. O relato testemunhal, circunscrito à observação externa do imóvel, indicou a existência de edificação de pequeno porte na frente do bem, sem notícia de intervenção de maior extensão (evento 133.2). O elemento é, quando menos, insuficiente para amparar condenação de tal magnitude. Cabe registrar, ainda, que o Superior Tribunal de Justiça condiciona a indenização pela acessão realizada pelo promissário comprador à comprovação da regularidade da obra ou à demonstração de que a irregularidade encontrada seja sanável:
(...) o promissário comprador faz jus à indenização pela acessão (…) desde que comprovada a regularidade da obra que realizou ou demonstrado que a irregularidade eventualmente encontrada é sanável (...). (STJ, REsp 1.643.771/PR, rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. 07/02/2017, DJe 14/02/2017).
Nos autos não se cogitou de licença ou de alvará que autorizasse a edificação, elemento cuja ausência agrava, e não atenua, a fragilidade probatória do pedido reconvencional. Do exposto resulta que a condenação não encontra suporte no conjunto probatório. Essa constatação basta, por si, à reforma da sentença nesse capítulo. Ainda que assim não fosse, a produção da prova documental que embasou a condenação padeceu de vício autônomo, que reforça a conclusão. Consta dos autos que os documentos (eventos 132.5 - 132.11) foram juntados às 14h29 do dia 5 de novembro de 2025, trinta e um minutos antes do início da audiência de instrução e julgamento, designada para as 15h00. O art. 434 do Código de Processo Civil determina que os documentos destinados a provar as alegações das partes acompanhem a petição inicial e a contestação. A juntada posterior é admitida nas hipóteses do art. 435, mediante demonstração do motivo que obstou a apresentação oportuna, o que não se verificou. Operou-se, assim, a preclusão temporal. Mais relevante que a preclusão é o prejuízo concreto dela decorrente. O art. 437, § 1º, do Código de Processo Civil assegura à parte contrária prazo de quinze dias para manifestar-se sobre documento juntado aos autos. A exiguidade do intervalo entre a juntada e o início da solenidade, ocorrida quando o procurador do autor já se achava deslocado à sede do juízo, suprimiu-lhe a possibilidade real de impugnação técnica, de produção de contraprova, de requerimento de perícia ou de arrolamento de testemunha sobre o ponto. O contraditório, na dimensão substancial que lhe confere o art. 5º, inciso LV, da Constituição Federal, não se satisfaz com a mera ciência: exige oportunidade efetiva de influir na formação do convencimento. A demonstração do prejuízo, exigida pelo art. 282, § 1º, do Código de Processo Civil, encontra-se, na hipótese, plenamente caracterizada, e assume peso singular porque os documentos assim produzidos constituíram o fundamento exclusivo da condenação. Desconsideram-se, pois, os referidos documentos, sem que disso decorra necessidade de anulação da sentença. Cuidando-se de matéria de fato e de direito já debatida, e devolvido a este colegiado o conhecimento integral do capítulo impugnado, procede-se ao seu rejulgamento, na forma do art. 1.013, § 1º, do Código de Processo Civil. Dá-se provimento ao recurso do autor, para afastar integralmente a condenação ao pagamento de benfeitorias.
II.VI – DA REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL E DOS HONORÁRIOS RECURSAIS Reformada a sentença em dois capítulos, impõe-se rever a distribuição do ônus sucumbencial, matéria devolvida pelo recurso do autor. A aferição há de considerar separadamente a lide principal e a lide reconvencional, cujos objetos não se confundem. Na lide principal, o autor deduziu dois pedidos de conteúdo econômico: a declaração de nulidade do contrato, correspondente ao valor do negócio, de R$ 280.000,00, e a condenação do réu ao pagamento da multa contratual, de R$ 56.000,00. A soma de ambos perfaz o valor atribuído à causa, de R$ 336.000,00. Acolhido o primeiro e rejeitado o segundo, o autor decai de aproximadamente um sexto de sua pretensão, e o réu, dos cinco sextos restantes. Na lide reconvencional, o réu-reconvinte formulou pedido declaratório de validade do contrato, com transferência das titularidades imobiliárias, e pedidos condenatórios que somam R$ 110.606,04, assim compostos: R$ 38.606,04 a título de benfeitorias, R$ 16.000,00 a título de diferença entre os veículos permutados e R$ 56.000,00 a título de multa contratual. Rejeitado o pedido declaratório e acolhido apenas o relativo aos veículos, o reconvinte decai de mais de oitenta e cinco por cento de sua pretensão. A composição dos dois resultados conduz a proporção convergente. Considerado o conjunto do proveito econômico disputado, o autor decai de R$ 72.000,00, ao passo que o réu decai de R$ 374.606,04, o que corresponde, em números redondos, a um sexto e a cinco sextos. Não se configura, portanto, a hipótese do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil, reservada ao decaimento de parte mínima do pedido. Aplica-se o caput do dispositivo, com a distribuição proporcional das despesas processuais e dos honorários advocatícios. A solução não destoa daquela adotada por esta Corte no julgamento da apelação cível nº 0000713-64.2021.8.16.0083, anteriormente citada, em que se reconheceu a sucumbência mínima da parte autora. A diversidade de resultado decorre da conformação própria das pretensões deduzidas nesta demanda: além do afastamento da multa contratual postulada pelo autor, houve acolhimento parcial da reconvenção quanto à restituição da diferença entre os veículos, ao passo que foram rejeitados os pedidos reconvencionais de validade do negócio, de incidência da cláusula penal e de indenização por benfeitorias. Considerado, assim, o conjunto das pretensões econômicas efetivamente submetidas a julgamento, o decaimento do autor, correspondente a aproximadamente um sexto, não pode ser qualificado como mínimo para os fins do art. 86, parágrafo único, do Código de Processo Civil. Mantidos a base de cálculo e o percentual fixados na origem, que não foram objeto de impugnação, as custas processuais e os honorários advocatícios de dez por cento sobre o valor atualizado da causa ficam rateados na proporção de um sexto para o autor e de cinco sextos para o réu, vedada a compensação, nos termos do art. 85, § 14, do Código de Processo Civil. Quanto ao réu, beneficiário da gratuidade da justiça deferida no evento 117.1, a exigibilidade das verbas permanece suspensa na forma do art. 98, § 3º, do mesmo diploma. Resta examinar o pedido de honorários recursais, formulado por ambas as partes. O art. 85, § 11, do Código de Processo Civil condiciona a majoração ao insucesso integral do recurso, conforme tese firmada pela Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça em julgamento submetido à sistemática dos recursos repetitivos:
A majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação. (Tema Repetitivo 1.059, Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça).
Provido o recurso do autor e parcialmente provido o do réu, não se verifica o pressuposto de incidência da norma. Deixa-se, por conseguinte, de majorar a verba honorária.
II.VII – DA CONCLUSÃO Diante das premissas alinhavadas, a solução a ser adotada no caso consiste em conhecer de ambos os recursos e, no mérito, dar provimento ao recurso do autor e parcial provimento ao recurso do réu, para: a) excluir a condenação do réu ao pagamento da multa contratual de R$ 56.000,00, prevista na cláusula nona do contrato, decotando-se o item 2 do dispositivo da sentença; b) excluir a condenação do autor ao pagamento de R$ 38.606,04 a título de benfeitorias, subsistindo o item 3 do dispositivo da sentença apenas quanto à restituição da diferença entre os veículos permutados, no valor de R$ 16.000,00, com os consectários ali fixados; c) redistribuir o ônus sucumbencial, ficando as custas processuais e os honorários advocatícios de dez por cento sobre o valor atualizado da causa rateados na proporção de um sexto para o autor e de cinco sextos para o réu, vedada a compensação, suspensa a exigibilidade quanto ao réu, beneficiário da gratuidade da justiça, na forma do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, com a consequente reforma do item 4 do dispositivo da sentença. Ficam mantidos os itens 1 e 5 do dispositivo da sentença, o primeiro após o exame e rejeição das insurgências recursais deduzidas pelo réu quanto à validade e à conservação do negócio jurídico, observando-se que a compensação nele determinada opera, doravante, sobre o crédito remanescente e sobre as restituições recíprocas decorrentes do retorno das partes ao estado anterior à celebração do contrato, a serem apuradas na fase de cumprimento de sentença; e o segundo, porquanto não impugnado. É como voto.
III - DECISÃO