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Processo:

Relatório. Trata-se de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo juízo da 2ª Vara Cível do Foro Regional de São José dos Pinhais, Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em cumprimento de sentença, autos nº 0012560-42.2023.8.16.0035, que indeferiu o pedido de penhora sobre o imóvel gerador dos débitos condominiais, determinando a constrição apenas sobre os seus direitos aquisitivos (mov. 222.1).O condomínio agravante alega que o imóvel deve responder pelo débito condominial inadimplido.Pondera que as taxas condominiais não se tratam de dívida pessoal, mas sim de dívidas contraídas pelo próprio imóvel, que o acompanham independentemente de quem seja o proprietário.Assevera que se a dívida é do próprio imóvel, ele pode ser penhorado para satisfazer a execução. Sublinha que a penhora do imóvel é a única forma de ver satisfeito o crédito exequendo. Defende que a alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal não impede que o bem seja utilizado para liquidar os débitos condominiais. Requer o provimento do recurso para determinar a penhora do bem originador da dívida condominial. A liminar recursal foi deferida (mov. 9.1, TJ).Os agravados apresentaram contrarrazões pelo desprovimento do recurso (mov. 22.1, TJ). É o relatório.

Voto e sua fundamentação.Presentes os pressupostos processuais de admissibilidade recursal, intrínsecos (cabimento, legitimidade, interesse, ausência de fato extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (regularidade formal, tempestividade, preparo e inexistência de fatos impeditivos do direito de recorrer), conheço o recurso.
Da penhora de imóvel alienado fiduciariamente. Tratando-se de bem imóvel situado em condomínio, os condôminos têm o dever de contribuir com as despesas comuns do edifício, conforme disposto nos artigos 1.315 e 1.336, do Código Civil:Art. 1.315. O condômino é obrigado, na proporção de sua parte, a concorrer para as despesas de conservação ou divisão da coisa, e a suportar os ônus a que estiver sujeita.Art. 1.336. São deveres do condômino:I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.As despesas condominiais constituem obrigação propter rem que acompanham o imóvel, de modo que o proprietário, ainda que não exerça a posse direta, é responsável pelo adimplemento da obrigação enquanto mantiver a posição de proprietário e/ou possuidor.Conforme escólio de Roberto Senise Lisboa:A obrigação propter rem é um vínculo pessoal que incide sobre o titular enquanto ele se mantiver na propriedade da coisa [...] A pessoa torna-se devedora, na obrigação propter rem, pela circunstância de ser titular de algum direito sobre determinado bem. (LIsboa, Roberto Senise. Manual de Direito Civil: Obrigações e Responsabilidade Civil. Editora saraiva. 7ª edição. 2013. p. 49 e 118).No caso em tela, trata-se de execução de título extrajudicial proposta pelo condomínio autor com o objetivo de receber valores referentes a despesas condominiais em atraso do apartamento nº 404, do bloco 44, integrante do Condomínio Residencial “Reserva Casa Blanca”, inscrito sob a Matrícula nº 75.733, junto ao 2º Ofício de Registro de Imóveis de São José dos Pinhais/PR (mov. 1.7).A última planilha de cálculo juntada aos autos, em 05/03/2025, apontava débito atualizado no importe de R$ 11.976,38 (mov. 155.2).Entretanto, após o levantamento dos valores bloqueados via Sisbajud (movs. 206.1 e 207.1), não houve apresentação de nova memória discriminada do débito, impossibilitando a aferição do eventual saldo remanescente.O imóvel foi dado em garantia à Caixa Econômica Federal, em alienação fiduciária, conforme anotação na matrícula do bem (mov. 1.7 e 220.2, R-5).Em um primeiro momento, a tentativa de constrição de ativos financeiros dos executados só possibilitou o bloqueio dos valores de R$ 819,56 e R$ 149,32 (mov. 206.1 e 207.1). Diante disso, o condomínio exequente requereu a penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial (mov. 214.1). Para a adequada apreciação do pedido, o juízo singular determinou a juntada da matrícula atualizada do imóvel gerador da dívida condominial (mov. 216.1), o que foi feito (mov. 220.1).Em julgamentos anteriores, o Superior Tribunal de Justiça entendeu que o caráter da dívida condominial não autoriza a penhora do bem alienado fiduciariamente em execução movida por terceiro contra o devedor fiduciante.O entendimento era que como a instituição financeira credora fiduciária detém a propriedade do imóvel e não integra a demanda judicial, apenas os direitos de aquisição obtidos pelo devedor fiduciário poderiam sofrer a penhora.Contudo, a 2ª Seção do STJ, por maioria de votos, firmou entendimento no sentido de que, em execução de dívida condominial, é admissível a penhora do próprio imóvel que lhe dá origem, ainda que alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem da obrigação, desde que previamente citado o credor fiduciário:CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário.O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6. Recurso especial provido.(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025.)Não obstante este julgamento não tenha propriamente efeito vinculante, a Câmara, em atenção ao princípio da colegialidade, deliberou por seguir o entendimento do Superior Tribunal de Justiça.Com a penhora do imóvel, o exequente deverá promover a citação do credor com a garantia de alienação fiduciária, na forma determinada pelo Superior Tribunal de Justiça.Conclusão.Pelo exposto, voto por conhecer e dar provimento ao agravo de instrumento para possibilitar a penhora do imóvel gerador da dívida condominial, nos termos do julgamento proferido pela 2ª Seção do STJ.Dispositivo.