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Processo:

1.
RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação cível interposto pelos Réus CLAUDINEI SCHMIDT CARDOSO, CRISTIANE MARIA FERRI e PATRICK WESLEY FERRI CARDOSO contra a r. sentença de mov. 284.1, a qual julgou procedentes em parte os pedidos iniciais e improcedentes os pedidos reconvencionais nos autos da ação declaratória de resolução contratual c/c indenização e reintegração de posse, ajuizada por VILMAR DOS SANTOS e CLEONICE DO CARMO DOS SANTOS, destacando-se da parte dispositiva do decisum:
"Ante o exposto, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PROCEDENTES EM PARTE os pedidos formulados na ação principal para: a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato firmado entre as partes, cujo objeto é o imóvel matriculado sob nº 17.669 do Cartório de Registro de Imóveis de Matelândia; b) DETERMINAR A REINTEGRAÇÃO dos autores na posse do imóvel objeto do contrato resolvido, expedindo-se mandado com as cautelas de praxe; c) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de cláusula penal correspondente a 6.065 (seis mil e sessenta e cinco) sacas de soja de 60 quilogramas, cujo valor em moeda corrente será apurado em liquidação de sentença pela cotação média da saca de soja na data do trânsito em julgado desta sentença, com correção monetária pelo INPC a partir de então e juros de mora mensal desde a citação; d) CONDENAR a parte requerida ao pagamento de indenização pela fruição e exploração econômica do imóvel (áreas agricultáveis e aviários) durante todo o período de ocupação, desde 30 de abril de 2020 até a efetiva desocupação, cujo valor será apurado em liquidação de sentença por arbitramento, com correção monetária e juros de mora mensal desde cada período de ocupação; e) DETERMINAR que seja realizada compensação, em sede de liquidação de sentença, entre os valores devidos pelos réus (cláusula penal e indenização por fruição) e as parcelas efetivamente pagas referentes aos exercícios de 2020 e 2021, passíveis inicialmente de devolução aos ora requeridos em razão da rescisão da avença, nos termos do artigo 368 do Código Civil, devendo ser apurado o saldo devedor ou credor oportunamente; f) em observância ao quanto decidido no tema 1368, do STJ, os juros de mora corresponderão à taxa SELIC menos a atualização monetária. Em razão da sucumbência recíproca, mas considerando que os autores decaíram em menor parte, condeno a parte requerida ao pagamento de 90% das custas e despesas processuais, bem como honorários advocatícios em favor dos patronos dos autores, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor da condenação, nos termos do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, a ser apurado em liquidação de sentença. Os autores responderão pelos 10% restantes das custas e por honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus, fixados em 10% sobre o valor atualizado do pedido de danos materiais, nos termos do artigo 85, §8º, do Código de Processo Civil. Observe-se a eventual aplicação do disposto na Lei 1060/50 e art. 98 e seguintes do CPC/15, se se tratar de parte beneficiada pela assistência judiciária gratuita. JULGAR IMPROCEDENTE a reconvenção apresentada pelos requeridos-reconvintes, rejeitando-se os pedidos de revisão contratual e rescisão sem penalidades. Em razão da sucumbência, condeno a parte reconvinte a arcar com as custas e despesas processuais advindas da reconvenção, bem como honorários de sucumbência devidos aos patronos da parte reconvinda, os quais arbitro em 10% sobre o valor atualizado da reconvenção. Observe-se a eventual aplicação da Lei 1.060/50, e artigos 98 e seguintes do CPC/15."
Nas razões do recurso de apelação (mov. 287.1), pedem os Apelantes a reforma da r. sentença, pedido que se fundamenta, em síntese, nos seguintes argumentos: a) equívoco na valoração das provas quanto à culpa pela rescisão contratual, sustentando-se a responsabilidade exclusiva dos Apelados em razão da omissão da hipoteca R-15-17.669, em afronta ao dever de informação e à boa-fé objetiva, com violação das cláusulas contratuais e do CC; b) inadequação do fundamento de ratificação tácita do contrato pelo pagamento das primeiras parcelas, uma vez que a ciência da existência da hipoteca somente ocorreu posteriormente, legitimando a suspensão dos pagamentos com base na exceção do contrato não cumprido; c) caracterização de onerosidade excessiva superveniente, decorrente da valorização extraordinária e imprevisível do preço da soja, que teria rompido o equilíbrio contratual, tornando excessivamente onerosa a prestação dos Apelantes e ensejando a aplicação do art. 478 do CC; d) necessidade de reforma da sentença para julgar improcedente a ação principal, afastando a resolução contratual por culpa dos Apelantes, bem como a condenação à cláusula penal, reintegração de posse e indenização pela fruição do imóvel; e) procedência da reconvenção, com reconhecimento da rescisão contratual por culpa dos Apelados ou pela onerosidade excessiva, restituição integral dos valores pagos, indenização por benfeitorias úteis e necessárias e aplicação da cláusula penal em favor dos Apelantes; f) manutenção do acerto da sentença apenas no ponto em que rejeitou o pedido de indenização por danos materiais ("efeito cascata") formulado pelos Apelados, por ausência de prova do prejuízo; g) redistribuição da sucumbência, com inversão do ônus para condenar os Apelados ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, nos termos do CPC. Pediram a atribuição de efeito suspensivo e o provimento do recurso.Nas contrarrazões ao recurso (mov. 295.1), a parte apelada pugna pelo não provimento do recurso, sustentando, em síntese, os seguintes fundamentos: a) correção e suficiência da fundamentação da r. sentença, construída a partir de minuciosa análise do acervo probatório e da delimitação dos pontos incontroversos, especialmente quanto à celebração do contrato, à transmissão da posse, ao pagamento das duas primeiras parcelas, ao inadimplemento posterior, à existência e cancelamento das hipotecas e à permanência dos Apelantes na posse com exploração econômica do imóvel; b) inexistência de nexo causal entre a hipoteca R-15-17.669 e o inadimplemento contratual, uma vez que o gravame foi cancelado em 06/06/2020, antes do vencimento da primeira parcela inadimplida, sendo destacado que os Apelantes adimpliram pontualmente as duas primeiras parcelas justamente quando a hipoteca ainda existia, o que afasta a exceção do contrato não cumprido e evidencia comportamento contraditório vedado pela boa-fé objetiva; c) ausência de omissão relevante ou violação contratual por parte dos vendedores, tendo em vista que o contrato previa a existência de hipotecas e impunha aos Apelados a obrigação de quitá-las até o vencimento da última parcela, obrigação que foi cumprida antecipadamente, não se demonstrando qualquer prejuízo concreto, insegurança jurídica ou impedimento ao cumprimento das obrigações pelos compradores; d) caracterização de ratificação do negócio jurídico pelo pagamento regular das duas primeiras parcelas anuais, configurando renúncia tácita a eventual vício pretérito e aplicação da vedação ao venire contra factum proprium, em consonância com a boa-fé objetiva; e) afastamento da tese de onerosidade excessiva superveniente, sob o fundamento de que a oscilação do preço da soja constitui risco inerente e previsível ao mercado de commodities agrícolas, integrando a álea normal do negócio, sobretudo porque as partes, vinculadas ao meio rural, escolheram livremente a indexação do preço em sacas de soja como mecanismo de distribuição bilateral dos riscos; f) inexistência dos requisitos do art. 478 do CC, notadamente a ausência de acontecimento extraordinário e imprevisível, de prova de impossibilidade ou insuportabilidade do cumprimento da obrigação e de nexo causal entre a variação do preço da soja e o inadimplemento, ressaltando-se que os Apelantes permaneceram na posse do imóvel, explorando-o economicamente com lavoura e aviários; g) improcedência da pretensão de reforma para julgar improcedente a ação principal e procedente a reconvenção, porquanto ausentes culpa dos vendedores ou onerosidade excessiva, não havendo fundamento jurídico para restituição integral das parcelas, indenização por benfeitorias ou aplicação de cláusula penal em favor dos Apelantes; h) correção da sentença quanto à compensação, em liquidação, entre as parcelas pagas e os valores devidos a título de cláusula penal e indenização pela fruição, afastando qualquer alegação de enriquecimento ilícito; i) inovação recursal e ausência de prova quanto aos pedidos de indenização por benfeitorias e de aplicação da cláusula penal em favor dos Apelantes, matérias não devidamente deduzidas nem comprovadas em primeiro grau, com ofensa à dialeticidade recursal, à vedação à inovação e ao contraditório; j) adequação da cláusula penal compensatória fixada em 20% do valor do negócio e da indenização pela fruição do imóvel, como consequências legítimas do inadimplemento e da vedação ao enriquecimento sem causa, bem como da reintegração de posse como efeito necessário da resolução contratual; k) insubsistência do pedido de atribuição de efeito suspensivo ao recurso, diante da ausência de probabilidade de provimento e de risco de dano grave aos Apelantes, ressaltando-se que o periculum in mora milita em favor dos Apelados, privados da posse do imóvel por longo período.Por meio da decisão de mov. 9.1, não se conheceu do pedido de atribuição de efeito suspensivo, franqueando-se aos Apelantes prazo para manifestação sobre a alegada ofensa à dialeticidade e inovação recursal, bem como sobre eventual interesse em composição.Os Apelados (mov. 12.1) declinaram do interesse em conciliação e pugnaram pela conclusão dos autos para julgamento. Os Apelantes (mov. 13.1) igualmente declinaram do interesse em conciliação e impugnaram as alegações de ofensa à dialeticidade e inovação recursal, requerendo o integral conhecimento do apelo.É o relatório.

2. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Da alegada ofensa ao princípio da dialeticidade e existência de inovação recursal (contrarrazões)Aduziu a parte apelada, em contrarrazões (mov. 295.1, item "i"), que o recurso interposto pelos Apelantes deixou de impugnar, de forma específica, os fundamentos da r. sentença, trazendo argumentos genéricos e reiterativos das teses já deduzidas em contestação e reconvenção, o que configuraria ofensa ao princípio da dialeticidade recursal e imporia o não conhecimento do apelo, ao menos em parte.A preliminar não merece acolhimento.No que diz respeito ao princípio da dialeticidade, é importante destacar que o recurso de apelação deve conter os argumentos que justificam o pedido de revisão da sentença recorrida, ou seja, os motivos pelos quais o recorrente questiona a decisão (CPC, art. 1.010, inc. II). Este requisito é considerado pressuposto interno de admissibilidade (regularidade formal), e a sua não observância resulta no não conhecimento do recurso.Sobre o tema, cumpre mencionar os ensinamentos da doutrina:
"Tal qual ocorre na petição inicial (CPC 319 III), também na apelação deverá ser providenciada exposição do fato que deu origem à ação, bem como o direito que a parte entende deter. Deve também ser exposta a decisão contra a qual se volta o recurso. O apelante deve dar as razões, de fato e de direito, pelas quais entende deva ser anulada ou reformada a sentença recorrida. Sem as razões do inconformismo, o recurso não pode ser conhecido." (NERY JUNIOR, Nelson. Código de Processo Civil comentado. 21. ed., rev., atual. e ampl. São Paulo: Revista dos Tribunais).
Não obstante, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que a mera repetição dos argumentos deduzidos anteriormente, seja na petição inicial, na contestação ou em recurso anterior, não implica, por si só, violação do princípio da dialeticidade, desde que as razões recursais revelem, de forma minimamente articulada, o inconformismo e a intenção de reforma da decisão recorrida:
"DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. REPETIÇÃO, NAS RAZÕES DE APELAÇÃO, DOS FUNDAMENTOS DA CONTESTAÇÃO. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. ATENDIMENTO. CONHECIMENTO E POSSIBILIDADE. 1. (...). 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça possui entendimento firmado no sentido de que a reprodução, na apelação, dos argumentos já lançados na petição inicial ou na contestação não ofende o princípio da dialeticidade, quando puderem ser extraídas do recurso as razões e a intenção de reforma do julgado. Precedentes. 3. Agravo interno não provido." (STJ — AgInt no REsp 1.917.734/PB, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/03/2022, DJe 18/03/2022).
Essa orientação é reiteradamente seguida por esta 20ª Câmara Cível, que tem afirmado que a dialeticidade se satisfaz sempre que as razões recursais revelem, de modo minimamente articulado, o inconformismo do recorrente e a pretensão de reforma da decisão impugnada.No caso concreto, a análise das razões recursais (mov. 287.1) demonstra que os Apelantes, longe de se limitarem à reiteração genérica das teses defensivas, enfrentaram, ponto a ponto, os fundamentos da r. sentença, notadamente ao: i) impugnar a valoração probatória quanto à culpa pela rescisão contratual, sustentando a responsabilidade dos Apelados em razão da alegada omissão da hipoteca R-15-17.669; ii) rebater o fundamento de ratificação tácita do contrato pelo pagamento das primeiras parcelas, invocando a exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC); iii) contrapor-se à conclusão sentencial sobre inocorrência de onerosidade excessiva, sustentando o preenchimento dos requisitos do art. 478 do CC; iv) questionar a improcedência da reconvenção, com pedido de restituição das parcelas pagas, indenização por benfeitorias e aplicação da cláusula penal em favor dos Apelantes; e v) pleitear a redistribuição da sucumbência.A insurgência recursal, portanto, revela argumentação minimamente articulada, dirigida contra os fundamentos específicos da r. sentença, o que satisfaz o requisito da dialeticidade e autoriza o conhecimento do apelo.Afasta-se, pois, a preliminar de ofensa ao princípio da dialeticidade suscitada em contrarrazões.Suscitaram os Apelados, ainda em contrarrazões, a ocorrência de inovação recursal quanto a dois pontos das razões de apelação: (i) o pedido de aplicação da cláusula penal compensatória em favor dos Apelantes, com fundamento, notadamente, na cláusula 7.3.2 do contrato; e (ii) o pedido de indenização por benfeitorias úteis e necessárias realizadas no imóvel. Sustentam os Apelados que tais matérias não teriam sido devidamente deduzidas em primeiro grau, o que ensejaria o não conhecimento parcial do apelo, por ofensa aos arts. 141, 329, 336, 342 e 1.014 do CPC, bem como aos princípios do contraditório e da estabilização da demanda.Franqueado o contraditório aos Apelantes (mov. 9.1), estes se manifestaram (mov. 13.1) sustentando a inocorrência de inovação recursal, ao argumento de que ambas as matérias já constavam da reconvenção ofertada em primeiro grau (mov. 1.1), integrando o objeto litigioso desde a fase de conhecimento.A propósito, cumpre inicialmente destacar que, à luz do sistema recursal vigente, o efeito devolutivo da apelação é balizado pelo princípio tantum devolutum quantum appellatum (CPC, art. 1.013), sendo vedada, em regra, a introdução, em sede recursal, de causa de pedir ou pedido não deduzidos oportunamente perante o juízo de origem. A estabilização da demanda, decorrente dos arts. 141, 329, 336 e 342 do CPC, impede que a matéria devolvida ao Tribunal exceda os limites do que foi submetido ao contraditório em primeiro grau, sob pena de supressão de instância e violação ao devido processo legal.Não se confunde, contudo, inovação recursal com o mero desenvolvimento argumentativo de tese oportunamente veiculada em primeiro grau, tampouco com o detalhamento ou desdobramento lógico de pedido regularmente formulado. Nessa exata medida, não há falar em inovação quando a matéria, embora eventualmente rearticulada ou reforçada nas razões de apelação, encontra assento em pretensão já deduzida em contestação, reconvenção ou impugnação, tendo sido, portanto, submetida ao crivo do contraditório em primeiro grau.No caso, no que concerne ao pedido de indenização por benfeitorias, verifica-se, do exame da reconvenção apresentada pelos Apelantes, que a pretensão de restituição dos valores pagos foi formulada de modo expresso, sendo acompanhada de referência à indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel:
“Sendo assim, aos requeridos é lícito exigir a rescisão contratual com a restituição, no prazo de 05 (cinco) dias úteis, de todo o valor pago até aquele momento, acrescido das benfeitorias realizadas e demais perdas e danos, nos termos das cláusulas 7.3, 7.3.1, 7.3.1.1 e 7.3.2, momento em que foi notificado os autores com esta finalidade em novembro de 2021.”
Nesse contexto, ainda que o pedido tenha sido formulado em termos genéricos, sem discriminação individualizada ou quantificação precisa das benfeitorias, a matéria não é estranha ao objeto da lide, tendo sido efetivamente submetida ao contraditório em primeiro grau. A eventual insuficiência probatória — questão distinta, pertinente ao mérito — não se confunde com inovação recursal, tampouco impede o conhecimento do apelo no ponto.Afasta-se, portanto, a alegação de inovação quanto ao pedido de indenização por benfeitorias, sem prejuízo, contudo, do exame do mérito da pretensão, a ser realizado nos itens subsequentes deste voto.Igualmente não se verifica inovação recursal em relação ao pedido de incidência da cláusula penal compensatória em favor dos Apelantes.Com efeito, a reconvenção veiculou pretensão fundada nas cláusulas 7.3, 7.3.1, 7.3.1.1 e 7.3.2 do contrato, invocando a responsabilidade dos vendedores pela resolução da avença e postulando as consequências patrimoniais delas decorrentes, entre as quais a restituição integral das parcelas pagas, indenização por benfeitorias e demais perdas e danos.A pretensão recursal de aplicação da cláusula penal em favor dos Apelantes — quer por interpretação simétrica da Cláusula 7.2.3.b, quer com base na Cláusula 7.3.2 (que trata de informações falsas ou incorretas prestadas pelos vendedores) — constitui desdobramento lógico e consectário da tese central de atribuição de culpa aos Apelados. Não se trata, portanto, de causa de pedir nova ou de pedido estranho ao objeto litigioso, mas de articulação argumentativa — em segundo grau — de matéria que já integrava o núcleo da defesa reconvencional deduzida em primeiro grau.Nessa perspectiva, se a rescisão viesse a ser reconhecida por culpa dos vendedores (hipótese que, como se verá adiante, foi corretamente afastada pela r. sentença), a penalidade contratualmente prevista para a parte causadora da resolução seria consequência jurídica necessária da procedência da reconvenção. Não há, pois, ofensa à estabilização da demanda ou ao contraditório, tanto mais porque a matéria foi objeto de manifestação expressa pelos Apelados, seja em contestação à reconvenção, seja em contrarrazões.Em acréscimo, a seguinte passagem da contestação/reconvenção, para além da já citada acima:
“Seja julgado integralmente procedente o pedido de Reconvenção com o reconhecimento da infração contratual por parte dos autores e diante da rescisão contratual por parte destes seja cumprido as cláusulas contratuais com a devolução dos valores pagos nas parcelas de 30/04/2020 e 30/04/2021 assim como atualização prevista e pagamento de benfeitorias assim como aplicação de multa no importe de 20% sobre o valor do negócio jurídico realizado;”
Afasta-se, também nesse ponto, a alegação de inovação recursal.Estando, pois, presentes os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal, preparo – mov. 290, e tempestividade), devendo o recurso ser conhecido.
2.2. Breve históricoOs Apelados VILMAR DOS SANTOS e CLEONICE DO CARMO DOS SANTOS ajuizaram Ação Declaratória de Resolução Contratual c/c Indenizatória com Pedido de Reintegração de Posse em Caráter de Tutela de Urgência, em face de PATRICK WESLEY FERRI CARDOSO, CLAUDINEI SCHMIDT CARDOSO e CRISTIANE MARIA FERRI, atribuindo à causa o valor de R$ 2.349.955,00. Narraram, em síntese, que: a) em 18/02/2019 firmaram com o primeiro Réu — com o aval dos seus genitores, segundo e terceira Réus (Cláusula 8.2.1) — Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra de Imóvel Rural, tendo por objeto o Lote nº 47, da Gleba 6 do Imóvel Guairacá, com 32,58 hectares, contendo dois aviários, casa residencial e outras benfeitorias, localizado em Ramilândia/PR, objeto da Matrícula nº 17.669 do CRI da Comarca de Matelândia/PR; b) o imóvel foi transacionado pelo valor total de 30.322 sacas de soja comercial (de 60 quilos cada — Cláusulas 2.1 e 2.2), divididas em 05 parcelas anuais de 6.064,40 sacas, com vencimentos em 30/04/2020, 30/04/2021, 30/04/2022, 30/04/2023 e 30/04/2024, mediante entrega física de soja; c) cientificaram os compradores da existência de hipotecas na matrícula (Cláusula 3.5) e assumiram a obrigação de quitar e promover a baixa de todas as hipotecas até o vencimento da última parcela (Cláusula 3.5.1), ocasião em que outorgariam a Escritura Pública definitiva (Cláusula 6.1); d) em 30/04/2020 transmitiram a posse do imóvel aos Réus, que passaram a usufruir do bem e a colher os frutos das lavouras e da exploração dos aviários; confiantes no recebimento das parcelas, ainda adquiriram outro imóvel em Catanduvas/PR (20.000 sacas de soja); e) os Réus adimpliram pontualmente as 1ª e 2ª parcelas (30/04/2020 e 30/04/2021). Ao aproximar-se do vencimento da 3ª parcela (30/04/2022), notificaram os autores alegando supostas violações contratuais — (i) não entrega de documentos previstos em anexo do contrato; (ii) existência de hipoteca não mencionada; e (iii) alta no preço da soja, com onerosidade excessiva — propondo "renegociação" com fixação do preço da saca ao valor da contratação (R$ 79,00), o que geraria enorme prejuízo aos autores; f) os autores responderam justificando a inocorrência das alegadas violações; ainda assim, os Réus não efetuaram o pagamento da parcela de 30/04/2022, o que ensejou Notificação Extrajudicial constituindo-os em mora (Cláusula 7.2.1) com prazo de 15 dias para purga — sem resposta —, seguindo-se também o inadimplemento da parcela de 30/04/2023; g) em razão do inadimplemento, os autores tornaram-se, "em efeito cascata", inadimplentes perante os vendedores do imóvel de Catanduvas/PR, precisando aliená-lo em fevereiro/2023 por apenas 15.822 sacas (4.178 sacas a menos do valor de aquisição), além de encargos de mora quantificados em R$ 412.673,81 (dos quais R$ 250.000,00 foram efetivamente cobrados); h) as partes firmaram, em 02/05/2022, Termo de Renúncia à Arbitragem (Cláusula 11 do contrato original), viabilizando a solução do conflito perante o Poder Judiciário.
Ao final, com base nos arts. 113, 422, 474, 475, 884, 395, 404, 389, 186 e 402 do CC, pediram: a) concessão de tutela antecipada de urgência para reintegração imediata na posse do imóvel; b) confirmação da liminar; c) declaração de rescisão contratual por culpa dos Réus; d) condenação dos Réus ao pagamento de cláusula penal compensatória correspondente a 6.065 sacas de soja (20% do valor do negócio), equivalentes a R$ 773.954,70; e) condenação ao pagamento de indenização pela fruição/exploração das áreas agricultáveis e dos aviários, a apurar em liquidação por arbitramento; f) condenação ao pagamento de danos materiais no valor de R$ 250.000,00 (efeito cascata); e g) condenação nas custas e honorários advocatícios.Instruíram a inicial com contrato de promessa de compra e venda; termo de renúncia à arbitragem; cópia da matrícula do imóvel; contranotificação; constituição em mora; comprovantes de rentabilidade (arrendamento e aviários); imagens dos aviários; contratos de compra do outro imóvel em sacas de soja; comprovante de contranotificação de inadimplemento; cálculo dos encargos de mora; e custas iniciais recolhidas.Os Apelantes CLAUDINEI SCHMIDT CARDOSO, CRISTIANE MARIA FERRI e PATRICK WESLEY FERRI CARDOSO, apresentaram Contestação c/c Reconvenção, sustentando, em síntese, o seguinte: a) improcedência da ação principal. A alegada constituição em mora não decorreu de conduta dos Réus, mas sim das infrações contratuais praticadas pelos próprios autores/vendedores, previamente comunicadas por notificação extrajudicial, o que autorizava, na forma contratual, a suspensão dos pagamentos e o pedido de rescisão contratual com aplicação de multa em face dos autores — matéria a ser deduzida em reconvenção; b) posse legítima até o desfecho da lide. A posse do imóvel foi transmitida de forma pacífica aos Réus por meio do contrato de compra e venda, cujo pagamento foi apenas suspenso após a notificação de violações contratuais dirigida aos autores. Sustentam que não há esbulho, mas mero pedido de rescisão contratual, sendo direito dos Réus permanecer no imóvel até a resolução do litígio e a devolução dos valores pagos, devidamente corrigidos, com os acréscimos contratuais cabíveis, descabendo alegação de enriquecimento sem causa, porquanto a fruição decorre de contrato lícito parcialmente adimplido; c) improcedência dos danos materiais. O inadimplemento na aquisição de outro imóvel pelos autores (Catanduvas/PR) — vinculado ao pagamento do contrato objeto da lide — decorreu de culpa exclusiva dos próprios autores, não havendo nexo de causalidade a amparar o pedido indenizatório em "efeito cascata"; d) Confirmaram: (i) celebração do contrato em 18/02/2019; (ii) preço de 30.322 sacas de soja (equivalente a R$ 2.349.955,00 na data da celebração); (iii) parcelamento anual de 6.064,40 sacas cada, com vencimentos anuais de 2020 a 2024; e (iv) adimplemento integral das duas primeiras parcelas (30/04/2020 e 30/04/2021); e) infrações contratuais imputadas aos autores. Sustentaram que os autores incorreram nas seguintes violações: (e.1) descumprimento do prazo de entrega de documentos — a Cláusula 3.1 previa a entrega de documentos indicados em anexo no prazo de 45 dias, cujo atraso, por si só, autorizaria o adiamento do pagamento das próximas parcelas ou a rescisão do contrato, a critério do comprador, na forma das Cláusulas 3.3 e 7; (e.2) omissão dolosa de gravame hipotecário — a matrícula utilizada como base para elaboração do contrato era datada de 03/07/2018 (Cláusula 3.5), e o vendedor declarou expressamente, na Cláusula 1.1, que "na data do contrato (18/02/2019) não havia qualquer outro ônus sobre o imóvel além daqueles descritos na matrícula expedida em 03/09/2018". Contudo, entre a expedição da matrícula e a assinatura do contrato, houve nova hipoteca gravada em 21/09/2018, caracterizando, segundo os Réus, omissão dolosa do ônus no âmbito contratual; f) Tratativas. Após a notificação enviada em novembro de 2021 — meses antes do vencimento da 3ª parcela (30/04/2022) —, houve tratativas de acordo, inclusive com o atual procurador dos autores, sem êxito, o que motivou a propositura da ação principal; g) Pedidos reconvencionais. Os Réus/Reconvintes postularam, em síntese, o reconhecimento da rescisão contratual por culpa dos autores/reconvindos, com a consequente: (g.1) aplicação da cláusula penal em favor dos Reconvintes, com fundamento nas Cláusulas 7.3, 7.3.1, 7.3.1.1 e, notadamente, 7.3.2 (que tratam de informações falsas ou incorretas prestadas pelos vendedores); (g.2) restituição integral dos valores pagos, devidamente corrigidos; (g.3) indenização pelas benfeitorias realizadas no imóvel; e (g.4) condenação dos autores nas custas e honorários advocatícios.Instruíram a contestação com: certidão de ônus e matrícula atualizada; notificação; comprovante de recebimento da notificação; e-mails sobre reunião; contra-notificação; e e-mails referentes às tratativas.A r. sentença apelada julgou parcialmente procedente a ação principal e improcedente a reconvenção. Reconheceu que a hipoteca invocada pelos réus foi cancelada antes do vencimento da primeira parcela inadimplida e que o pagamento das parcelas anteriores afasta a alegação de exceção do contrato não cumprido. Rejeitou, ainda, a tese de onerosidade excessiva, por entender que a variação do preço da soja integra o risco normal da atividade agrícola e não inviabilizou o cumprimento do contrato. Assim, declarou rescindido o contrato por culpa exclusiva dos compradores, determinou a reintegração de posse em favor dos autores e condenou os réus ao pagamento da cláusula penal, bem como de indenização pela fruição do imóvel até a desocupação, com compensação dos valores pagos e incidência dos encargos legais. O pedido de danos materiais foi julgado improcedente por insuficiência probatória. A sucumbência foi distribuída conforme a proporção do êxito das partes.
2.3. Delimitação da controvérsiaA controvérsia devolvida a este Colegiado cinge-se a definir: a) a quem se imputa a culpa pela resolução contratual, à luz do contexto probatório e das cláusulas contratuais, especialmente diante da existência e do cancelamento das hipotecas incidentes sobre o imóvel; b) a incidência ou não da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC); c) a configuração ou não de onerosidade excessiva superveniente (art. 478 do CC) em razão da variação do preço da soja; d) a procedência ou não da reconvenção, notadamente quanto à restituição integral das parcelas pagas, indenização por benfeitorias e cláusula penal em favor dos Apelantes; e) a distribuição da sucumbência.
2.3.1. Da cronologia das hipotecas e do teor expresso do contratoImpõe-se, de plano, estabelecer com precisão a cronologia dos atos registrais e contratuais, pois dela decorre a solução da controvérsia:a) Em 18/02/2019, as partes celebraram o Instrumento Particular de Compromisso de Venda e Compra do Imóvel Rural, tendo por objeto o imóvel matriculado sob nº 17.669 do CRI da Comarca de Matelândia/PR, pelo preço de 30.322 sacas de soja, em cinco parcelas anuais de 6.064,40 sacas, com vencimentos em 30/04/2020, 30/04/2021, 30/04/2022, 30/04/2023 e 30/04/2024 (Cláusulas 2.1 e 2.2) (mov. 1.5);b) A cláusula 3.5 do contrato consignou, expressa e categoricamente, a ciência dos compradores acerca da existência de hipotecas (com menção às que “possam vir a recair sobre o imóvel até 30/04/2024”) incidentes sobre a matrícula do imóvel, cientificação essa formalizada no próprio corpo do instrumento firmado pelas partes;c) A cláusula 3.5.1 estabeleceu, com igual clareza, que a obrigação de quitação integral dos débitos e a promoção da baixa de todas as hipotecas seria satisfeita até o vencimento da última parcela, em 30/04/2024, ocasião em que se outorgaria a Escritura Pública definitiva em favor do comprador (Cláusula 6.1);d) Em 30/04/2020, foi transmitida a posse do imóvel aos ora Apelantese) As duas primeiras parcelas (vencidas em 30/04/2020 e 30/04/2021) foram integralmente adimplidas pelos Apelantes.f) A hipoteca R-15-17.669 — invocada pelos Apelantes como fundamento do descumprimento contratual dos vendedores — embora registrada em 21/09/2018 (data do protocolo), teve averbado o seu cancelamento em 06/06/2022 (data do protocolo, mov. 1.7);g) os Apelantes deixaram de pagar a terceira parcela (30/04/2022), alegando "supostas violações contratuais" pelos vendedores, entre elas a existência de hipoteca não mencionada no contrato — argumento que, cotejado com a cronologia acima, revela-se inconsistente.
Pois bem. Os Apelantes centram sua tese recursal na alegação de que teriam sido induzidos a erro pela suposta omissão da hipoteca R-15-17.669, cuja existência somente teria sido descoberta em novembro de 2021, o que legitimaria a suspensão dos pagamentos a partir da terceira parcela (30/04/2022), na forma da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC).Antes de adentrar na análise desta questão, insta registrar o equívoco da sentença ao consignar que a hipoteca foi baixada/cancelada “na data de 06/06/2020 (AV-19 – 17.669)”, porque não é isso que se extrai da matrícula (mov. 1.7):


Conquanto a fundamentação adotada na origem tenha se assentado nessa premissa equivocada, e apesar o alegado, não prospera a insurgência dos Apelantes.Primeiro, porque a cláusula 3.5.1 estabeleceu, com clareza, que a obrigação de quitação integral dos débitos e a promoção da baixa de todas as hipotecas seria satisfeita até o vencimento da última parcela, em 30/04/2024, ocasião em que se outorgaria a Escritura Pública definitiva (Cláusula 6.1). Trata-se de dado da maior relevância: a obrigação de baixa dos gravames tinha termo contratual expressamente fixado, e esse termo era 30/04/2024 — não antes. Ao anuírem, expressamente, com a manutenção temporária das hipotecas até essa data, os compradores assumiram, no plano contratual, que a subsistência dos gravames durante o cumprimento das parcelas intermediárias não configuraria descumprimento pelos vendedores.Nesse contexto, a quitação e baixa efetivas da hipoteca R-15-17.669, ocorrida em 06/06/2022 por meio do registro AV-19 — dado extraído da matrícula atualizada (documento 1.7 dos autos) —, ocorreu quase dois anos antes do prazo contratualmente estabelecido para o cumprimento dessa obrigação. Longe de configurar descumprimento pelos vendedores, esse fato demonstra o cumprimento antecipado da obrigação assumida na Cláusula 3.5.1. Além dessa, a matrícula atualizada revela também a quitação, pelos vendedores, de outras seis hipotecas incidentes sobre o imóvel (AV-16, AV-17, AV-18, AV-20 e AV-21), reforçando o efetivo empenho no cumprimento da obrigação.Segundo, porque, ainda que se admitisse — apenas por hipótese argumentativa — que os Apelantes desconhecessem a exata configuração registral do imóvel na data da assinatura, a verificação da situação registral atualizada constituía ônus mínimo de diligência exigível de qualquer adquirente, sobretudo em negócio jurídico de tamanha envergadura. A certidão atualizada da matrícula do imóvel — documento público, de acesso irrestrito, obtido diretamente perante o Cartório de Registro de Imóveis — teria revelado, a qualquer tempo, a hipoteca R-15-17.669 (registrada em 21/09/2018) e todos os demais gravames existentes. Os Apelantes poderiam, e deveriam, ter obtido matrícula atualizada, seja antes da assinatura do contrato, seja em qualquer momento posterior à sua celebração. A omissão em consultar registro público de acesso franqueado a todos não pode ser convertida, ex post, em fundamento para a resolução contratual por culpa da contraparte, mormente quando o próprio contrato lhes advertia expressamente sobre a existência de gravames e lhes garantia a baixa até 30/04/2024, além de expressamente consignar que o negócio estava sendo feito (em 18/02/2019) à vista de uma matrícula datada de 03/07/2018:

Terceiro, porque os Apelantes adimpliram pontualmente as duas primeiras parcelas (30/04/2020 e 30/04/2021) já com pleno conhecimento contratual da existência de hipotecas sobre o imóvel — ciência formalizada na própria Cláusula 3.5 do contrato por eles subscrito. Se a existência de gravames hipotecários configurasse, em tese, óbice ao cumprimento das obrigações contratuais, o inadimplemento se manifestaria desde a primeira parcela, o que não ocorreu. Tal comportamento inicial configura evidente contradição com a insurgência posterior — venire contra factum proprium — vedada pela cláusula geral da boa-fé objetiva (arts. 113 e 422 do CC).Ainda que se argumente que o registro R-15 alteraria esse cenário porque seria uma “nova hipoteca” ou uma “hipoteca desconhecida”, certamente esse argumento não se sustenta em face do que se registrou nos dois itens precedentes, acima consignados.Quarto, e por fim, a hipótese em análise sequer autoriza a incidência da exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC). Isso porque:
(i) a exceptio non adimpleti contractus pressupõe descumprimento atual e recíproco, mediante inadimplemento de obrigação já exigível da contraparte;(ii) no caso concreto, a obrigação de baixa das hipotecas tinha termo contratual fixado para 30/04/2024, de modo que, nas datas em que os Apelantes deixaram de adimplir as parcelas (30/04/2022 e 30/04/2023), tal obrigação ainda não era exigível dos vendedores. Ao contrário: encontrava-se em regular curso de cumprimento, com efetiva quitação de seis hipotecas em 2020 e da hipoteca R-15 em 06/06/2022 — todas em ampla antecedência ao prazo contratual final;(iii) a subsistência transitória de gravames hipotecários estava contratualmente autorizada até 30/04/2024, do que decorre a impossibilidade lógica de tal subsistência configurar simultaneamente causa legítima de suspensão dos pagamentos pelos compradores. Fosse assim, a cláusula 3.5.1 estaria despida de qualquer eficácia prática, pois a mera existência de qualquer hipoteca — que a própria cláusula admitiu subsistir até 30/04/2024 — seria bastante para autorizar a suspensão indefinida das parcelas intermediárias, o que subverteria a própria arquitetura contratual livremente pactuada;(iv) a alegação recursal de que os Apelantes teriam "descoberto" a hipoteca R-15 em novembro de 2021 não altera essa conclusão, pois tanto a ciência contratual da existência de gravames (cláusula 3.5) quanto a fixação do prazo até 30/04/2024 para a baixa (cláusula 3.5.1) eram, desde a origem, elementos integrantes do próprio instrumento subscrito pelas partes — o que descaracteriza a alegada "surpresa" e afasta a incidência do art. 476 do CC.
Ademais, os Apelantes não demonstraram qualquer prejuízo concreto decorrente da subsistência transitória da hipoteca R-15 no período. Não há prova, nos autos, de perda de financiamento, restrição à atividade produtiva, ameaça de excussão do gravame, turbação possessória, perda de crédito, impedimento à exploração agrícola ou avícola, ou qualquer outro dano material diretamente vinculado ao gravame. Ao contrário— segundo se extrai dos autos e não é negado — permaneceram na posse e exploração econômica do imóvel, com lavouras e dois aviários — situação que revela a inexistência de óbice fático à execução do contrato pelos compradores.Os Apelantes sustentam que o fundamento sentencial de "ratificação tácita" seria inadequado, pois a ciência da hipoteca só teria ocorrido posteriormente.Sem razão. A r. sentença de primeiro grau valeu-se, com acerto, do dado incontroverso de que os Apelantes adimpliram pontualmente as parcelas de 2020 e 2021, ainda sob a vigência da hipoteca R-15-17.669. Tal conduta — repita-se — evidencia plena aceitação da situação registral existente e demonstra que a superveniente resistência ao pagamento não decorreu, efetivamente, da preocupação com a garantia real.Ademais, como já assentado acima, os Apelantes tinham, desde a origem, ciência contratual expressa da existência de hipotecas (cláusula 3.5) e dispunham de meios públicos e ordinários para verificação da situação registral (matrícula atualizada), de modo que a tese de "descoberta tardia" carece de suporte fático e jurídico.Por conseguinte, não há falar em exceção do contrato não cumprido, tampouco em vício de vontade a autorizar a rescisão contratual por culpa dos vendedores. Ao contrário, é o inadimplemento dos compradores — a partir da terceira parcela (30/04/2022), sem purga da mora após regular constituição extrajudicial — que atrai a incidência das cláusulas 7.2 e 7.2.1 do contrato e dos arts. 474 e 475 do CC, autorizando a resolução contratual por culpa dos Apelantes, com as consequências dela decorrentes.Sustentam os Apelantes, ainda, a existência de onerosidade excessiva superveniente, decorrente da valorização extraordinária e imprevisível do preço da soja, o que teria rompido o equilíbrio contratual e ensejaria a aplicação do art. 478 do Código Civil.A tese não se sustenta, com a devida vênia.A resolução por onerosidade excessiva, na forma do art. 478 do CC, exige a conjugação cumulativa de quatro requisitos: i) contrato de execução continuada ou diferida; ii) prestação de uma das partes tornada excessivamente onerosa; iii) vantagem extrema para a outra; e iv) acontecimentos extraordinários e imprevisíveis.No caso concreto, não se configura o requisito da imprevisibilidade. Cuida-se de contrato firmado entre partes ligadas ao meio rural, cujo preço foi livre e expressamente indexado em sacas de soja, escolha que reflete opção deliberada dos contratantes por vincular o valor da prestação à variação da commodity agrícola. A oscilação do preço da soja — para mais ou para menos — constitui álea normal e inerente ao mercado de commodities e, portanto, integra o próprio risco do negócio jurídico livremente pactuado. Não se trata de risco extraordinário ou imprevisível, mas de risco típico, ordinário e conhecido de qualquer produtor rural.Se a variação tivesse ocorrido em sentido inverso — com queda expressiva do preço da soja —, os vendedores, ora Apelados, seriam os prejudicados, sem que se pudesse a eles franquear a via da resolução por onerosidade excessiva, pois assumiram, tal como os compradores, o risco bilateral da flutuação. A indexação em sacas de soja é, em sua essência, mecanismo de distribuição simétrica dos riscos de variação, o que exclui, por sua própria natureza, a caracterização de acontecimento extraordinário e imprevisível.Além disso, os Apelantes permaneceram na posse do imóvel durante todo o período de inadimplemento, explorando-o economicamente com lavouras e dois aviários em regime de integração, deles auferindo rendimentos — circunstância que, por si só, desautoriza a alegação de insuportabilidade da prestação e revela ausência do requisito da "excessiva onerosidade" no plano fático.Ademais, e talvez até mais relevante do que acima se expôs, o principal argumento para o não pagamento se assentou na questionada hipoteca, não na variação do preço da soja, cuja quantidade não se alterou para mais, já que o contrato previu o número exato de sacas.Nessa linha:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONFISSÃO DE DÍVIDA. PAGAMENTO EM SACAS DE SOJA. SUPERVENIENTE VALORIZAÇÃO DA COMMODITY. OBRIGAÇÃO DE DAR COISA CERTA QUE REMANESCE HÍGIDA. AUSÊNCIA DE ONEROSIDADE EXCESSIVA. RISCO INERENTE AO NEGÓCIO JURÍDICO. I. CASO EM EXAME Recurso de apelação cível interposto contra respeitável sentença que julgou improcedentes os pedidos deduzidos em embargos à execução II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO Definir se a valorização de commodity autoriza considerar quitada obrigação contratual de dar coisa certa, pela integração do valor avençado, ou se prevalece a exigibilidade da entrega integral da quantidade pactuada em confissão de dívida. III. RAZÕES DE DECIDIR III.I. A obrigação de dar coisa certa somente se extingue com a entrega integral do bem pactuado, sendo incabível considerar a quitação parcial em razão da valorização econômica superveniente, que opera em favor do credor, nos termos do artigo 241 do Código Civil. III.II. A variação de preço de commodities, transigidas em negócio jurídico, constitui risco inerente e voluntariamente assumido pelas partes contratantes, não configurando evento extraordinário e imprevisível que autorize a aplicação da teoria da imprevisão ou revisão contratual, com fulcro no artigo 478 do Código Civil. IV. SOLUÇÃO DO CASO Apelação cível conhecida e desprovida. (...)” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003622-54.2023.8.16.0101 - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 13.10.2025).
Rejeita-se, pois, a tese de onerosidade excessiva superveniente.
2.3.2. Reconhecida a resolução contratual por culpa dos compradores, ora Apelantes, impõem-se, como consequência lógico-jurídica: a) a reintegração dos vendedores na posse do imóvel (art. 475 do CC c/c cláusula 7.2 do contrato); b) a incidência da cláusula penal compensatória prevista na Cláusula 7.2.3.b, fixada em 6.065 sacas de soja de 60 kg (equivalente a 20% do valor do negócio), tal como estabelecido pela r. sentença — percentual que se encontra em plena harmonia com a orientação jurisprudencial consolidada (STJ, REsp 1.635.162/MT; AgInt no AREsp 1.180.352/DF); c) a indenização pela fruição e exploração econômica do imóvel durante todo o período de ocupação, desde 30/04/2020 até a efetiva desocupação, a ser apurada por arbitramento em liquidação de sentença, em consonância com o princípio da vedação do enriquecimento sem causa (art. 884 do CC); e d) a compensação, em liquidação, entre os valores devidos pelos Apelantes (cláusula penal e indenização pela fruição) e as parcelas efetivamente pagas em 2020 e 2021, na forma do art. 368 do Código Civil.
2.3.3. Da improcedência da reconvenção — restituição integral, benfeitorias e cláusula penal em favor dos ApelantesSustentam ainda os Apelantes a necessidade da procedência da reconvenção, com restituição integral dos valores pagos, indenização por benfeitorias úteis e necessárias e aplicação da cláusula penal em seu favor.Os pedidos não merecem acolhimento.A pretensão de restituição integral das parcelas pagas pressupõe rescisão por culpa dos vendedores — hipótese afastada, conforme fundamentação supra. Sendo os Apelantes os responsáveis pela resolução, sujeitam-se à cláusula penal compensatória, a ser abatida das parcelas efetivamente pagas, tal como determinado pela r. sentença, que não determinou a perda de todo o montante pago, como visto.Quanto à indenização por benfeitorias, além de o pedido carecer de suporte probatório específico — não tendo sido produzida, na instrução, prova consistente da natureza (útil, necessária ou voluptuária), da existência e do valor das alegadas benfeitorias —, a alegação genérica é insuficiente para amparar a pretensão indenizatória, que exige demonstração concreta e individualizada. Ademais, os Apelantes permaneceram na posse do imóvel por período extenso, explorando-o economicamente, o que, mesmo em tese, poderia compensar eventuais valores investidos, questão que sequer chegou a ser adequadamente delimitada em primeiro grau.Nesse sentido:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL (CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS). INDENIZAÇÃO POR TEMPO DE FRUIÇÃO. BENFEITORIAS. JUROS DE MORA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME (...) II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO 4. As questões em discussão consistem em saber: (i) se o contrato firmado entre as partes é nulo ou anulável em razão de inobservância da forma legal ou erro na manifestação de vontade; (ii) se é possível a cumulação da multa contratual com a indenização pela fruição do imóvel; (iii) se os réus fazem jus à indenização por benfeitorias; (iv) qual o termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as obrigações fixadas na sentença; e (v) a depender da resolução das questões anteriores, se os réus/Apelados devem responder inteiramente pela sucumbência. III. RAZÕES DE DECIDIR (...) .9. Os réus/Apelados não fizeram indicação pormenorizada das benfeitorias que teriam realizado no imóvel, limitando-se a alegação genérica na contestação apresentada, tampouco houve a comprovação e a identificação de benfeitorias úteis ou necessárias durante a instrução processual, o que impede o reconhecimento de algum direito à indenização (e/ou retenção) que pudesse ser remetido para futura liquidação de sentença, nos termos dos arts. 336 e 538, §§ 1º e 2º, do CPC (...)” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001523-80.2021.8.16.0134 - Pinhão - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 27.06.2025).
No tocante à aplicação da cláusula penal em favor dos Apelantes, a pretensão se subordinaria ao reconhecimento da culpa dos vendedores, o que foi afastado. Logo, a análise da questão resta até mesmo prejudicada. Correta, pois, a improcedência da reconvenção.
2.4. Da manutenção da distribuição da sucumbênciaNão provido o recurso, não há necessidade de inversão ou readequação da sucumbência.Por outro lado, em face do não provimento, cabível a majoração dos honorários advocatícios recursais, nos termos do art. 85, §11, do CPC e Tema 1059 (STJ), em desfavor dos Apelantes (e em favor dos patronos dos Apelados), os quais, à luz dos vetores traçados pelo §2º do referido art. 85, são fixados em 5% sobre o valor atualizado da condenação, quanto à ação principal, e em 5% sobre o valor atualizado da reconvenção, totalizando, respectivamente, 15% sobre o valor atualizado da condenação e 15% sobre o valor atualizado da reconvenção.
3. CONCLUSÃO.Ante o exposto, conclui-se pelo conhecimento e o não provimento do recurso de apelação, com majoração dos honorários advocatícios recursais, corrigindo-se de ofício o equívoco da sentença ao consignar que a hipoteca foi cancelada “na data de 06/06/2020 (AV-19 – 17.669)”, nos termos da fundamentação.