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Processo:

I. RELATÓRIO:
Trata-se de agravo de instrumento interposto em face da decisão de mov. 526.1, proferida na Execução de Título Extrajudicial nº 000020-73.2000.8.16.0194, que rejeitou a arguição de nulidade da arrematação, nestes termos:
I. Contextualização.Trata-se de execução de título extrajudicial proposta por BANCO BRADESCO S/A em face de KRG Representações Comerciais Ltda., Maria Julia Henemann, Paulo Henrique Alves de Carvalho e Ezídio Guerino.Conforme ref. 1.26, foi realizada a penhora do imóvel matriculado sob o nº 30.880 da 3ª CRI de Curitiba.Posteriormente, procedeu-se à avaliação do bem (ref. 394.1) e à designação do leilão (ref. 443.1).Na segunda hasta pública, o imóvel foi arrematado, conforme auto de ref. 478.2.O terceiro interessado, Condomínio Edifício Saint Lawrence, apresentou impugnação ao leilão por meio da petição de ref. 501.1, arguindo sua nulidade sob o fundamento de que os valores relativos aos débitos condominiais, dos quais é credor, não constaram no edital de leilão.Após a manifestação do exequente (ref. 523.1), vieram os autos conclusos para decisão.II. Deliberação.Não assiste razão o Condomínio terceiro.Conforme já deliberado na decisão de ref. 469.1, não há risco para o credor na arrematação do imóvel sem a expressa menção de seu crédito no edital, uma vez que os débitos condominiais podem ser objeto de habilitação em concurso de credores, assegurando-se, assim, a preservação de seu direito creditório.Portanto, sem prejuízo não há vício a ser reconhecido na arrematação, tampouco fundamento para acolher a alegação de nulidade.Diante do exposto, rejeito a arguição de nulidade da arrematação, mantendo hígido o ato expropriatório. Decorrido o prazo para eventual recurso, expeça-se a respectiva carta de arrematação e tornem conclusos para deliberar sobre o prosseguimento do feito.
Alegam o agravante, em síntese, que: a) “foi levado à hasta pública o apartamento nº 123 do Edifício Saint Lawrence, localizado na Rua Francisco Alves Guimarães, nº 100, Curitiba/PR, objeto da matrícula nº 30.880 do 3º Registro de Imóveis de Curitiba. O imóvel possui expressivo débito condominial, no valor de R$ 91.676,22, conforme cálculo atualizado apresentado pelo Condomínio, quantia decorrente de despesas ordinárias e extraordinárias vinculadas à unidade e dotada de natureza propter rem”; b) “Antes da realização da hasta, o Condomínio Agravante se manifestou nos autos, apontando a existência do débito e requerendo a suspensão do leilão ou, subsidiariamente, a retificação do edital para que dele constasse, de forma expressa, a existência do passivo condominial”; c) “A possibilidade abstrata de habilitação em concurso de credores não sana a irregularidade do edital, não substitui o dever legal de publicidade integral dos ônus incidentes sobre o imóvel e, no caso concreto, não preserva adequadamente o crédito condominial, sobretudo diante da desproporção entre o valor da arrematação, o crédito exequendo do banco, dos honorários do advogado do banco e o valor devido ao Condomínio”; d) “O débito executado foi indicado em R$ 5.907.767,38, ao passo que o imóvel foi arrematado por R$ 259.637,82. O crédito condominial, por sua vez, alcança R$ 91.676,22. A insuficiência patrimonial é evidente”; e) “por se tratar de modalidade de aquisição originária, a arrematação faz com que o arrematante receba o bem livre de quaisquer ônus anteriores, salvo se prevista sua responsabilidade em edital, hipótese na qual a dívida existente deverá ser sub-rogada sobre o preço da arrematação, conforme o art. 908, §1º, do Código de Processo Civil”; f) “No presente caso, o edital não trouxe qualquer menção ao débito condominial de R$ 91.676,22, embora se trate de valor expressivo, vinculado diretamente à unidade e capaz de alterar substancialmente a avaliação econômica do bem pelos interessados”; g) “o perigo de dano é ainda mais evidente, pois o prosseguimento da arrematação poderá resultar na expedição da carta, transferência do imóvel, imissão na posse e eventual levantamento do produto da alienação, sem prévia reserva do crédito condominial”; h) “O precedente demonstra que a discussão sobre a responsabilidade do arrematante por débitos condominiais não pode ser postergada para momento posterior à consolidação da arrematação. A definição deve ocorrer antes da expedição da carta e antes de qualquer levantamento de valores, sob pena de esvaziamento prático do recurso e de prejuízo de difícil reparação ao Condomínio”; i) “O art. 886, inciso VI, do Código de Processo Civil estabelece que o edital deve conter menção à existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados”; j) “Se o débito condominial constar expressamente do edital, poderá haver responsabilização do arrematante, observada a jurisprudência aplicável. Se não constar, cria-se risco concreto de inexigibilidade do débito em face do adquirente, deslocando o prejuízo ao Condomínio e gerando insegurança quanto à destinação do produto da arrematação”; k) “A ausência dessa informação no edital compromete a publicidade, a boa-fé objetiva, a competitividade do certame e a formação regular da vontade dos licitantes. Não se trata de nulidade abstrata. Trata-se de vício que interfere diretamente no valor econômico do bem, na preservação do crédito do Condomínio e na segurança jurídica da própria arrematação”; l) “A habilitação em concurso de credores pode ser mecanismo de disputa sobre o produto da alienação, mas não substitui o dever legal de correta publicidade do edital. O vício ocorreu antes e durante a hasta pública, quando o edital omitiu dado essencial sobre o imóvel”; l) “A posterior habilitação do crédito não corrige a informação omitida, não recompõe a competição potencialmente frustrada, não esclarece a responsabilidade do arrematante e não impede que o Condomínio seja prejudicado na distribuição do produto da arrematação”; m) “se o arrematante sustentar que recebeu o imóvel livre de quaisquer ônus, por ausência de previsão no edital, e se o produto da arrematação for absorvido por outros créditos, o Condomínio poderá ficar sem a cobrança contra o arrematante e sem satisfação adequada no concurso de credores”; n) “A arrematação judicial não pode ser preservada a qualquer custo quando realizada com omissão de dado capaz de alterar o valor econômico do bem e a extensão das obrigações assumidas pelo adquirente. A ausência de indicação do débito condominial viola a transparência do certame e gera insegurança jurídica tanto ao Condomínio quanto ao arrematante”; o) “subsidiariamente à nulidade da arrematação, requer-se ao menos a determinação de reserva do valor de R$ 91.676,22, devidamente atualizado até a data do efetivo pagamento, impedindo-se qualquer levantamento incompatível com a preservação do crédito do Agravante”.
Sustentado estarem presentes o fumus boni juris e o periculum in mora, pediu a concessão de “a concessão de efeito suspensivo, nos termos dos arts. 995, parágrafo único, e 1.019, inciso I, do Código de Processo Civil, para suspender imediatamente os efeitos da decisão agravada, impedindo-se a expedição da carta de arrematação, o registro da transferência do imóvel, a imissão na posse e qualquer levantamento de valores até o julgamento definitivo deste recurso”.
Em decisão de mov. 19.1 foi concedido efeito suspensivo ao recurso.
A parte recorrida apresentou contrarrazões recursais conforme mov. 28.1.
É o relatório.


II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO:
Juízo de admissibilidade recursal:
Presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, conheço do recurso de agravo de instrumento, na forma do disposto no artigo 1.015, parágrafo único, do Código de Processo Civil, na medida em que estão presentes os pressupostos de admissibilidade recursal, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer).
Mérito:
Cuida-se de execução de título extrajudicial, em que foi rejeitada a arguição de nulidade de arrematação de bem imóvel, por não ter constado no edital do leilão a existência de dívidas condominiais.
Insurge-se o recorrente quanto ao não acolhimento de tal nulidade, sustentando ter ocorrido ofensa ao disposto no art. 886, inciso VI, do CPC.
Sem razão, contudo.
No caso em exame, a execução foi ajuizada pelo Banco Bradesco S/A em face de KRG Representações Comerciais Ltda e outros, em que foi penhorado o imóvel objeto da matrícula nº 30.880 do 3º CRI de Curitiba (apartamento nº 123 do Edifício Sant Lawrence).
Após a expedição de Edital de Leilão (mov. 297.1), o Estado do Paraná manifestou interesse no feito (mov. 311.1), assim como o Instituto Água e Terra (mov. 336.1).

O Condomínio Edifício Saint Lawrence manifestou-se no mov. 357.1 requerendo sua habilitação no processo para “acompanhamento dos tramites de avaliação do imóvel e consequente venda, visto que o montante devido tem natureza propter rem, sendo essencial a divulgação do alto débito condominial ligado ao imóvel”, o que foi deferido (mov. 359.1).

Após nova avaliação (mov. 385.1) foram designadas datas para leilão público (mov. 443.1/443.3).
O Condomínio Edifício Saint Lawrence então requereu “a imediata intervenção judicial para determinar a suspensão do leilão designado, até que seja sanada a irregularidade apontada, ou, subsidiariamente, seja ordenada a retificação do edital, com a inclusão expressa do débito condominial no valor de R$ 91.676,22, promovendo-se nova publicação com a reabertura dos prazos legais, bem como a intimação do leiloeiro oficial para cumprimento da determinação” (mov. 461.1), o que foi indeferido (mov. 469.1).
O Condomínio pediu a reconsideração do decisum (mov. 470.1). O Sr. Leiloeiro manifestou-se pela “manutenção do Leilão Público previamente designado, e a possibilidade de protestar pela preferência de crédito (concurso de credores), na forma preconizada pelo artigo 908 do Código de Processo Civil, com a devida sub-rogação sobre o respectivo preço, se for o caso” (mov. 474.1), sobrevindo decisão que manteve o leilão designado (mov. 476.1).

O imóvel foi arrematado (mov. 478.2), sobrevindo Impugnação à arrematação apresentada pelo Condomínio Edifício Saint Lawrence (mov. 501.1) e a decisão agravada que indeferiu a pretensão (mov. 526.1).

Pois bem.
Assim dispõe o art. 886, inciso VI, do CPC:
Art. 886. O leilão será precedido de publicação de edital, que conterá:
I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros; I - a descrição do bem penhorado, com suas características, e, tratando-se de imóvel, sua situação e suas divisas, com remissão à matrícula e aos registros;
II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado; II - o valor pelo qual o bem foi avaliado, o preço mínimo pelo qual poderá ser alienado, as condições de pagamento e, se for o caso, a comissão do leiloeiro designado;
III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados; III - o lugar onde estiverem os móveis, os veículos e os semoventes e, tratando-se de créditos ou direitos, a identificação dos autos do processo em que foram penhorados;
IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização; IV - o sítio, na rede mundial de computadores, e o período em que se realizará o leilão, salvo se este se der de modo presencial, hipótese em que serão indicados o local, o dia e a hora de sua realização;
V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro; V - a indicação de local, dia e hora de segundo leilão presencial, para a hipótese de não haver interessado no primeiro;
VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados. VI - menção da existência de ônus, recurso ou processo pendente sobre os bens a serem leiloados.
Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação. (grifo nosso).Parágrafo único. No caso de títulos da dívida pública e de títulos negociados em bolsa, constará do edital o valor da última cotação. (grifo nosso).
Na espécie é incontroverso que o valor existente a título de débito condominial não foi indicado no edital de leilão do bem, sendo tal fato inclusive alertado pelo próprio Condomínio interessado.

Todavia, o posicionamento adotado pelo Magistrado a quo merece ser mantido, porquanto a ausência de prejuízo concreto ao credor condominial decorre diretamente do sistema do art. 908, § 1º, do CPC: tratando-se de obrigação propter rem, o crédito não se extingue nem se torna inexigível pela simples omissão do edital, mas se sub-roga no preço da arrematação, remanescendo a possibilidade de habilitação em concurso de credores. Os créditos eventualmente preferenciais já indicados no processo não afastam essa sistemática, mas apenas disciplinam a ordem de satisfação no próprio concurso — questão distinta da validade do ato expropriatório.
Note-se, também, que o arrematante recebe o bem livre de quaisquer ônus anteriores, salvo previsão de sua responsabilidade em edital.
Nesse sentido, ressaltando tal ponto, manifestou o arrematante no mov. 478.2:

Conforme pontua o agravante, o valor arrecadado com a arrematação foi de R$ 259.637,82, sendo que o crédito exequendo do banco foi informado em R$ 5.907.767,38 e o débito condominial é de R$ 91.676,22.

Assim, é evidente a insuficiência patrimonial para satisfação plena dos credores.
Com efeito, resta evidenciado a nulidade da arrematação ante a ausência de previsão em edital das dívidas condominiais pendentes sobre o imóvel expropriado, ex vi do art. 908, § 1º, do CPC, sem prejuízo concreto demonstrado ao Condomínio.
Da doutrina, cito o escólio de José Miguel Garcia Medina:
Atos preparatórios do leilão judicial. Publicação de edital. Para que o leilão judicial alcance resultado favorável, é conveniente que a maior quantidade possível de pessoas possa oferecer lance. Por isso, deve o leilão ser precedido de atos tendentes a dar-lhe a maior publicidade possível. Tradicionalmente, a publicidade é realizada através da publicação de edital, que deverá observar os elementos dispostos no art. 886 do CPC/2015. De acordo com o inciso I do art. 886 (correspondente ao inc. I do art. 686 do CPC/1973), deverá haver a descrição do bem, com suas “características”, e, sendo imóvel, a “remissão à matrícula e aos registros”. Assim se justificava o requisito: “É fundamental que, no que concerne com o bem arrematado, constem do edital os dados relativos ao registro do imóvel, situação jurídica, qualificação, ônus, bem como os nomes dos que perfazem a cadeia dominial (princípio da continuidade). Essas cautelas legais têm por escopo evitar que a venda judicial se efetive com base em assentamento já ultrapassado, com omissão de titular de direito real sobre o bem excutido ou eventuais acessões nele realizadas” (STJ, 3.ª T., REsp 2.008/SP, rel. p/ acórdão Min. Waldemar Zveiter, j. 10.06.1991). Os demais incisos do artigo têm por finalidade informar, aos interessados na aquisição do bem, o que está em vias de ser alienado, bem como a data, o local e as condições em que o bem poderá vir a ser adquirido. O conteúdo mínimo do edital, assim, tem por finalidade proteger o adquirente (STJ, REsp 1316970/RJ, rel. Min. Nancy Andrighi, 3.ª T., j. 28.05.2013). (Código de Processo Civil Comentado - Ed. 2024 Author: José Miguel Garcia Medina Publisher: Thomson Reuters Brasil LEI 13.105, DE 16 DE MARÇO DE 2015 Parte Especial. Livro II. DO PROCESSO DE EXECUÇÃO TÍTULO II. DAS DIVERSAS ESPÉCIES DE EXECUÇÃO Capítulo IV. DA EXECUÇÃO POR QUANTIA CERTA Seção IV. Da expropriação de bens Subseção II. Da alienação Art. 885. Page: RL-1.175 https://proview.thomsonreuters.com/launchapp/title/rt/codigos/71725524/v9/page/RL-1.175%20).
Nada obstante a exigência de publicidade integral do edital, o próprio sistema do CPC afasta a nulidade quando ausente prejuízo concreto (princípio geral do pas de nullité sans grief, aplicável aos atos processuais e, por extensão, aos atos de expropriação). No caso dos débitos condominiais, essa ausência de prejuízo decorre da própria disciplina do art. 908, § 1º, do CPC, que assegura a sub-rogação do crédito propter rem no preço da arrematação, com possibilidade de habilitação em concurso de credores.
Da jurisprudência, cito os seguintes precedentes que corroboram esse entendimento:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. INSURGÊNCIA DA ARREMATANTE CONTRA DECISÃO QUE RECONHECEU A SUA RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS CONDOMINIAIS E TRIBUTÁRIOS ANTERIORES E POSTERIORES À ARREMATAÇÃO.1) Pretensão de afastamento da responsabilidade pelos encargos condominiais. Não acolhimento. Edital claro ao delimitar a responsabilidade da arrematante pelos débitos condominiais, não procedendo a afirmação de que haveria obscuridade no texto. Ônus da arrematante de se informar sobre a viabilidade econômica do negócio.2) Pedido de reconhecimento da ausência de responsabilidade pelos débitos tributários que recaem sobre o imóvel. Acolhimento. Edital que estabeleceu a aplicação do disposto no artigo 130 do CTN. Débitos tributários cujos fatos geradores sejam anteriores à arrematação que não podem ser imputados à Agravante, cabendo aos titulares dos créditos reclamar para si o produto da arrematação.3) Pleito de reforma da decisão agravada no ponto que estabeleceu a ordem de preferência para a distribuição do produto da arrematação. Rejeição. Créditos trabalhistas e a eles equiparados que são os únicos que preferem o crédito tributário, nos termos do artigo 186 do CTN. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0031268-80.2025.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 04.08.2025). (grifo nosso).
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO JUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. LEILÃO JUDICIAL. REQUISITOS DO EDITAL OBSERVADOS. DÉBITOS CONDOMINIAIS VENCIDOS A SEREM QUITADOS COM O PRODUTO DA VENDA DO IMÓVEL. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DESPROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo de instrumento interposto por devedores em cumprimento de sentença que condenou ao pagamento de cotas condominiais inadimplidas ao Condomínio Edifício Requião. No curso da execução, imóveis penhorados foram avaliados e designados para leilão. A agravante impugnou o edital, requerendo: (i) inclusão de informação sobre a ocupação dos imóveis; (ii) exclusão de bens móveis do certame; (iii) esclarecimento de que as cotas condominiais vencidas são de responsabilidade do arrematante; e (iv) suspensão do leilão por suposta inobservância de prazos legais. O juízo de origem indeferiu os pedidos por entender que o edital observou os requisitos legais, não sendo obrigatória a inclusão das informações pleiteadas, e que os débitos condominiais anteriores à arrematação não são de responsabilidade do arrematante.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há três questões em discussão: (i) determinar se o edital de leilão judicial deve informar expressamente se o imóvel está ocupado e se contém bens móveis; (ii) definir se é obrigatória a menção de que o arrematante será responsável pelas cotas condominiais vencidas; e (iii) verificar se a ausência de tais informações implica nulidade do edital ou dos atos de praceamento.III. RAZÕES DE DECIDIR3. O artigo 886 do CPC especifica os elementos obrigatórios do edital de leilão, os quais foram devidamente observados no caso concreto, não sendo exigida a inclusão de informações sobre a ocupação do imóvel ou existência de bens móveis no local.4. A ausência de tais informações no edital não configura nulidade, tampouco causa prejuízo às partes, especialmente quando os elementos essenciais — descrição do bem, valor de avaliação, condições de pagamento e ônus — foram claramente indicados.5. Segundo o entendimento consolidado do STJ, a arrematação judicial constitui forma de aquisição originária da propriedade, de modo que o arrematante não responde por débitos condominiais anteriores à arrematação, salvo previsão expressa no edital, nos termos do art. 908, § 1º, do CPC.6. A jurisprudência pacífica afasta a responsabilidade do arrematante por encargos condominiais vencidos antes da arrematação, determinando que tais valores se sub-roguem no produto da alienação judicial.7. A inclusão, no edital, de cláusula atribuindo ao arrematante a responsabilidade por tais dívidas contraria a norma legal e o entendimento jurisprudencial consolidado, além de inverter indevidamente o ônus atribuído ao executado.8. A ausência de fixação anterior de honorários sucumbenciais inviabiliza a majoração nos moldes do art. 85, § 11, do CPC, razão pela qual é incabível a fixação de honorários recursais nesta fase processual.IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso desprovido.Tese de julgamento:1. O edital de leilão judicial deve observar os requisitos do art. 886 do CPC, não sendo obrigatória a inclusão de informações sobre a ocupação do imóvel ou existência de bens móveis no local.2. O arrematante não responde por débitos condominiais anteriores à arrematação, salvo se o edital expressamente assim dispuser, conforme o art. 908, § 1º, do CPC.3. A omissão dessas informações no edital não acarreta nulidade dos atos de praceamento quando não demonstrado prejuízo às partes. (TJPR - 9ª Câmara Cível - 0100874-35.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA KHURY -
J. 24.05.2025). (grifo nosso).
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS. IMÓVEL ARREMATADO EM LEILÃO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE RÉ. PARCIAL NULIDADE DA SENTENÇA. RECONHECIMENTO EX OFFICIO. AUSÊNCIA DE APRECIAÇÃO DOS ARGUMENTOS E PEDIDOS SUBSIDIÁRIOS EXPOSTOS PELA DEFESA. POSSIBILIDADE DE JULGAMENTO IMEDIATO (CPC, ART. 1.013, § 3º, INC. II). SENTENÇA EXTRA PETITA. INOCORRÊNCIA. MÉRITO. PRETENSÃO DE IMPUTAÇÃO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS REFERENTES AO PERÍODO COMPREENDIDO ENTRE A DATA DA ARREMATAÇÃO E A EXPEDIÇÃO DA RESPECTIVA CARTA AO ARREMATANTE. IMPOSSIBILIDADE. PREVISÃO EXPRESSA NO EDITAL DE LEILÃO DE RECEBIMENTO DO IMÓVEL LIVRE E DESEMBARAÇADO DE QUALQUER ÔNUS, ATÉ A DATA DA EXPEDIÇÃO DA CARTA DE ARREMATAÇÃO. DÉBITO QUE DEVE SER SUPORTADO PELO PRODUTO DA ARREMATAÇÃO, SE HOUVER SALDO E, EM NÃO HAVENDO, PELO EXECUTADO. PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA MULTA E DOS JUROS MORATÓRIOS DIANTE DO ADVENTO DA PANDEMIA DE COVID-19. IMPOSSIBILIDADE. INEXISTÊNCIA DE PREVISÃO LEGAL E CONTRARIEDADE ÀS NORMAS DOS ARTS. 397 E 1.336, § 1º, AMBAS DO CÓDIGO CIVIL. READEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0036852-91.2022.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA -
J. 17.06.2024). (grifo nosso).
Apelação cível. Embargos à execução. Sentença de improcedência. Recurso das embargantes. Discussão envolvendo a possibilidade de se compelir o arrematante a arcar com as taxas condominiais vencidas entre a arrematação e a imissão na posse. Expedição e assinatura do auto de arrematação que torna o ato perfeito, acabado e irretratável, conforme art. 903 do CPC. Precedentes do STJ. Possibilidade de se responsabilizar o adquirente a partir de então. Previsão expressa no edital do leilão que autoriza a cobrança de tais encargos. Pleito subsidiário de afastamento dos valores exigidos pelo gás utilizado nesse interregno. Acolhimento em parte.
Obrigação individualizada que depende da apuração da quantidade usada por cada morador. Exigência que só se mostra adequada no período posterior à data de imissão na posse. Decisão pontualmente reformada.1. “A dívida condominial constitui obrigação propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos a partir da conclusão da arrematação do imóvel, ainda que não imitido na posse do bem e não formalizado o registro imobiliário respectivo, uma vez que tais circunstâncias decorrem de relações jurídicas estranhas ao condomínio e que, por isso, não lhe podem ser impostas. Precedentes. 2. Aperfeiçoada a arrematação, com a lavratura do auto, resta materializada causa de transferência da propriedade com todos os direitos que lhe são inerentes, ressalvados aqueles que dependem, por lei, de forma especial para aquisição (REsp 833.036/SP, Rel. Ministra LAURITA VAZ, QUINTA TURMA, julgado em 18/11/2010, DJe de 28/03/2011) [...]” (AgInt no AREsp n. 1.347.829/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/12/2019, DJe de 19/12/2019.)2. “Embora as cotas condominiais constituam obrigação propter rem, o arrematante de imóvel em hasta pública não será responsável pelo pagamento das dívidas condominiais pendentes se o edital for omisso a respeito dos débitos anteriores à praça ou se nele não houver informações relevantes sobre o débito condominial [...]” (AgInt no AREsp n. 2.041.011/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/4/2023, DJe de 24/4/2023.)3. Recurso conhecido e parcialmente provido. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0011033-31.2021.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUCIANO CARRASCO FALAVINHA SOUZA -
J. 26.10.2023). (grifo nosso).
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. COTAS CONDOMINIAIS. PRELIMINAR DE VIOLAÇÃO À COISA JULGADA. NÃO ACOLHIMENTO. SOMENTE HÁ COISA JULGADA QUANDO SE REPRODUZ AÇÃO IDÊNTICA À ANTERIORMENTE JULGADA, HAVENDO IDENTIDADE DE PARTES, DE PEDIDO E DE CAUSA DE PEDIR, O QUE NÃO SE VERIFICA NO CASO CONCRETO. PRETENSÃO DE COBRANÇA DE PERÍODO ANTERIOR À AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DECORRENTE DE ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA. ARREMATANTE QUE É RESPONSÁVEL PELO PAGAMENTO DE DESPESAS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO SE NO EDITAL CONSTAR EXPRESSAMENTE A EXISTÊNCIA DE ÔNUS INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL OU SE TIVER CIÊNCIA INEQUÍVOCA DELE, O QUE, DIANTE DAS CIRCUNSTÂNCIAS DO CASO, RESTOU DEMONSTRADO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE SENTENÇA. SENTENÇA ESCORREITA. APELAÇÃO NÃO PROVIDA. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0030303-10.2023.8.16.0021 [0032841-42.2015.8.16.0021/1] - Cascavel -
Rel.: DESEMBARGADOR ALBINO JACOMEL GUERIOS -
J. 28.09.2023). (grifo nosso).
Some-se a isso o princípio da irretratabilidade da arrematação, previsto no art. 903 do CPC, segundo o qual, uma vez assinado o auto pelo juiz, pelo arrematante e pelo leiloeiro, o ato se torna perfeito, acabado e irretratável, ressalvada apenas a reparação pelos prejuízos comprovadamente sofridos, e não o desfazimento do negócio já consolidado. Assim, ainda que se reputasse irregular a omissão do edital quanto ao débito condominial, a consequência não seria a nulidade da arrematação, mas, quando muito, eventual indenização em favor do credor propter rem pelos prejuízos concretamente demonstrados, os quais, na hipótese, sequer foram apontados, à vista da sub-rogação assegurada pelo art. 908, § 1º, do CPC.
Nessa mesma linha, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é uníssona ao afirmar que a nulidade decorrente de vício de forma somente se reconhece mediante a comprovação de prejuízo concreto, o que tampouco se verifica no caso dos autos:
PROCESSUAL CIVIL E ADMINISTRATIVO. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. TESE DE NULIDADE EM RAZÃO DA FORMA DE INTIMAÇÃO. AUSÊNCIA DE ALEGAÇÃO DE QUE TERIA OCORRIDO PREJUÍZO. VIOLAÇÃO DO ART. 1.022 DO CPC/2015. INEXISTÊNCIA. (…) Pacífica a orientação deste Tribunal Superior, no sentido de que não se declara nulidade processual sem a comprovação do prejuízo decorrente do vício de forma. Precedentes. (…) Agravo interno não provido. (STJ - AgInt no REsp 1.865.072/SP, Rel. Ministro Benedito Gonçalves, Primeira Turma, j. 29.11.2021, DJe 01.12.2021).
Também esta Câmara Cível já teve oportunidade de afastar a nulidade de atos do procedimento expropriatório quando não demonstrado prejuízo concreto, ainda que reconhecida alguma irregularidade formal:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. IMPUGNAÇÃO À ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL. NULIDADE DA ARREMATAÇÃO POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. INTIMAÇÕES REGULARES. VÍCIO INEXISTENTE. (…) DECISÃO MANTIDA. AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0118051-12.2024.8.16.0000 - Pato Branco - Rel.: DESEMBARGADOR JOÃO ANTÔNIO DE MARCHI - J. 25.06.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DECISÃO QUE HOMOLOGOU O AUTO DE ARREMATAÇÃO. ALEGAÇÃO DE NULIDADE DO LEILÃO. TESE NÃO ACOLHIDA. (…) DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 16ª Câmara Cível - 0046801-16.2024.8.16.0000 - Icaraíma - Rel.: DESEMBARGADOR JOSÉ LAURINDO DE SOUZA NETTO - J. 05.08.2024).
O princípio da segurança jurídica deve ser preservado, especialmente em procedimentos executivos que envolvem alienação de bens. A anulação de atos processuais regularmente praticados, sem demonstração concreta de prejuízo, compromete a estabilidade das arrematações e gera insegurança para terceiros de boa-fé, como o arrematante, insegurança esta que o próprio sistema do art. 908, § 1º, do CPC busca evitar, ao direcionar o crédito propter rem para o produto da alienação, e não para o desfazimento do negócio jurídico já consolidado.
Portanto, deve ser mantida a decisão interlocutória agravada, porquanto a ausência de menção, no edital, às dívidas condominiais pendentes sobre o imóvel expropriado não acarreta a nulidade da arrematação, na medida em que o crédito propter rem se sub-roga no preço da alienação judicial (CPC, art. 908, § 1º), remanescendo ao Condomínio a via da habilitação em concurso de credores, sem prejuízo concreto demonstrado nos autos.
III. DECISÃO
Pelo exposto, VOTO EM CONHECER E NEGAR PROVIMENTO ao agravo de instrumento, mantendo-se hígida a arrematação do bem imóvel penhorado, nos termos da fundamentação.