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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por CONDOMÍNIO RESIDENCIAL DALLAS em face da decisão de mov. 260.1 que nos autos de “execução de títulos extrajudicial” nº 0010036-07.2020.8.16.0026, indeferiu o pedido de penhora do imóvel, nos seguintes termos:
Trata-se de pedido de penhora do bem gerador dos débitos condominiais. 2. No entanto, da análise da matrícula de mov. 1.5, verifica-se que o imóvel se encontra alienado fiduciariamente junto à Caixa Econômica Federal, de modo que, sem anuência do credor fiduciário inviável a penhora requerida, uma vez que o bem não integra o patrimônio pessoal do executado, o qual detém tão somente os direitos decorrentes do contrato. A Caixa Econômica Federal manifestou-se no mov. 257.1, no sentido da impossibilidade de imposição de eventuais restrições judiciais sobre o bem imóvel objeto da alienação fiduciária. Frise-se que não há ainda posicionamento consolidado pelo STJ, tampouco precedente de observância obrigatória, que justifique o deferimento do pedido, com efeito vinculativo. (...)Assim, muito embora o exequente tenha o objetivo de ter seu crédito satisfeito, deve-se observar que o imóvel, sobre o qual recaem os referidos direitos está alienado fiduciariamente. Ainda, apesar do Código de Processo Civil permitir que após a penhora do crédito, não havendo impugnação, possa haver a adjudicação ou sub-rogação, não há norma permissiva quando a penhora se dá sobre direito relativo a imóvel alienado fiduciariamente. Isso se justifica pelo fato de que os atos expropriatórios referentes a tais direitos somente são admitidos após a quitação do contrato de alienação fiduciária. Diante do exposto, INDEFIRO o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais. 3. Havendo interesse na penhora sobre os direitos do executado, deve o exequente realizar pedido nesse sentido. Intimações e diligências necessárias.
Refere que interpôs o presente recurso em face da decisão que indeferiu o pedido de penhora do imóvel objeto da execução condominial, sob a alegação de que o bem está alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal. Sustenta que a decisão está em desacordo com o entendimento consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1266, que admite a penhora do imóvel alienado fiduciariamente em razão da natureza propter rem da dívida condominial, vinculando a obrigação ao imóvel e não apenas à pessoa do devedor.Ressalta que a Caixa já foi intimada nos autos e demonstrou desinteresse em quitar os débitos, o que justifica a manutenção da constrição.Argumenta que a natureza propter rem da obrigação condominial autoriza a penhora do imóvel gerador do débito mesmo que este esteja alienado fiduciariamente, desde que o credor fiduciário seja citado para integrar a execução, o que está devidamente cumprido no caso. Menciona precedentes do STJ, incluindo o julgamento do Tema 1266, que reconhecem a possibilidade de penhora do imóvel para garantir o adimplemento das dívidas condominiais, afastando a interpretação restritiva do juízo de origem. Além disso, destaca a aplicabilidade imediata das decisões sobre o tema, independentemente do trânsito em julgado, conforme o artigo 1.040 do CPC e entendimento do STF e STJ.Requer o recebimento e processamento do agravo de instrumento, a concessão de efeito suspensivo para sustar os efeitos da decisão que indeferiu a penhora do imóvel, e ao final, a reforma da decisão agravada para que seja deferida a penhora do bem imóvel, nos termos da tese firmada no Tema 1266 do STJ. Ainda, a juntada da certidão de julgamento do STJ que confirma o julgamento definitivo da tese em questão, visando garantir a efetividade da execução e evitar a perpetuação da inadimplência e a impunidade.Indeferido o pedido de efeito suspensivo ao recurso (mov.8.1 TJ/PR)Em contrarrazões, a Caixa Econômica Federal, requer seja resguardada a viabilidade de constrição unicamente sobre os direitos decorrentes do contrato de alienação fiduciária, nos termos do art. 835, XII, do CPC, bem como o desprovimento do presente recurso (mov. 13.1 TJ/PR). O agravado João Malko, por sua vez, deixou escoar o prazo sem apresentar contrarrazões (mov.16 TJ/PR)É o relatório.




2. Na medida em que a decisão combatida foi proferida em sede de execução de título extrajudicial, o cabimento do agravo de instrumento encontra previsão no art. 1.015, parágrafo único, do CPC. No mais, presentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
Na origem, o Condomínio recorrente ajuizou ação de execução para cobrança de débitos condominiais em face do ora agravado, em razão do inadimplemento das obrigações condominiais relativas ao imóvel matriculado sob o nº 47.873, o qual se encontra gravado com alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal.No curso processual, o ora recorrente pleiteou a penhora do imóvel objeto da demanda.Sobreveio a decisão agravada que indeferiu o pedido de penhora do imóvel gerador dos débitos condominiais ao fundamento de que o bem se encontra alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal, razão pela qual seria possível, em princípio, apenas a constrição dos direitos aquisitivos do executado.Sustenta o recorrente, em síntese, que a decisão recorrida não observou a natureza propter rem das obrigações condominiais, as quais se vinculam diretamente ao imóvel que deu origem ao débito. Requer, assim, a reforma da decisão agravada, a fim de que seja admitida a penhora do imóvel.Pois bem.A controvérsia recursal cinge-se à possibilidade de penhora do imóvel gerador da dívida condominial, ainda que gravado por alienação fiduciária em garantia. Conquanto esta Relatora tenha se posicionado diversamente em ocasiões anteriores, necessário observar a orientação que vem sendo adotada pela Quarta Turma do e. Superior Tribunal de Justiça, no sentido de que a obrigação condominial tem natureza propter rem, conforme disposição do artigo 1.345, do Código Civil.A alienação fiduciária em garantia confere ao credor fiduciário a propriedade resolúvel do imóvel, a qual subsiste até a quitação integral da dívida pelo devedor fiduciante. Ainda que a posse direta permaneça com este último, é inegável que o credor fiduciário ostenta direito real sobre o bem, mantendo vínculo jurídico direto com a unidade geradora das despesas condominiais.Nessa perspectiva, considerando a natureza propter rem das cotas condominiais, a obrigação acompanha a própria titularidade do direito real incidente sobre o imóvel, vinculando aquele que figura como proprietário, ainda que resolúvel.Assim, enquanto titular da propriedade resolúvel do imóvel gerador do débito, incumbe ao credor fiduciário participar do rateio das despesas condominiais, na forma dos artigos 1.315 e 1.336, inciso I, do Código Civil, especialmente porque tais encargos decorrem da conservação e manutenção da própria coisa sobre a qual recai a garantia fiduciária.Esse é o entendimento que vem sendo adotado pela Quarta Turma do e. Superior Tribunal de Justiça, conforme recentes julgados:
“RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME
1. Recurso especial interposto por condomínio contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná que, em agravo de instrumento, afastou a adjudicação de imóvel para cobrança de contribuições condominiais, determinando que a penhora recaia apenas sobre os direitos creditícios do devedor fiduciante.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora do próprio imóvel, objeto de contrato de alienação fiduciária, para saldar dívidas de contribuições condominiais, em razão da natureza propter rem da obrigação.III. RAZÕES DE DECIDIR
3. A jurisprudência do STJ reconhece que a obrigação propter rem vincula o próprio bem ao pagamento da dívida, independentemente de quem seja o proprietário.4. A Quarta Turma do STJ consolidou entendimento de que é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida.5. Para tanto, o condomínio exequente deve promover também a citação do proprietário registral, permitindo-lhe integrar a execução e quitar o débito condominial.IV. DISPOSITIVO E TESE
6. Recurso especial provido.Tese de julgamento: ‘É possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao débito condominial, ainda que alienado fiduciariamente, devido à natureza propter rem da dívida. 2. A penhora do imóvel é viável desde que o condomínio exequente promova a prévia citação do proprietário registral’.(...)” (STJ - REsp n. 2.174.397/PR, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 31/3/2025.)
No caso concreto, a execução objetiva a cobrança de cotas condominiais incidentes sobre a própria unidade imobiliária cuja penhora foi requerida. A circunstância de o imóvel estar alienado fiduciariamente à Caixa Econômica Federal não impede, por si só, a constrição pretendida, desde que resguardado o contraditório do credor fiduciário e observadas, na origem, as providências necessárias à regularidade da constrição e dos atos expropriatórios.Há manifestação da Caixa Econômica Federal nos autos principais, bem como em grau recursal, em oposição à imposição de restrições judiciais sobre o bem. Contudo, tal manifestação, não tem o condão de impedir a penhora, pois compete ao juízo assegurar a participação do credor fiduciário no feito, sem transformar a garantia fiduciária em causa absoluta de impenhorabilidade perante crédito condominial de natureza real. Portanto, legítima a penhora sobre o imóvel, em razão da natureza propter rem da obrigação condominial, uma vez que se promovida a citação do credor fiduciário.Deste modo, o agravo de instrumento comporta provimento para, reformando a decisão recorrida, admitir a penhora do imóvel gerador do débito condominial, já que promovida a citação do credor fiduciário.