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Processo:

RELATÓRIO
Trata-se de Agravo de Instrumento interposto em face da r. decisão de
mov. 205.1
dos autos de AÇÃO DE COBRANÇA n. 0016472-72.2021.8.16.0017
(em fase de cumprimento
de sentença),
pela qual o MM Juiz da causa deferiu “a penhora direta do imóvel objeto da matrícula indicada nos autos, em substituição à constrição anteriormente lançada apenas sobre os direitos aquisitivos do executado (mov. 134)”.
Irresignada,
a
agravante
CAIXA ECONÔMICA FEDERAL
interpõe o presente recurso
alegando que:

a)-
o
imóvel objeto da constrição encontra-se gravado com
alienação fiduciária em favor da
agravante, vinculada ao contrato nº
8555534191420, com saldo devedor superior a R$ 139.000,00;
b)-
a constrição
inicialmente
recaiu apenas sobre os direitos
aquisitivos do executado, em consonância com a sistemática da Lei nº
9.514/97;
contudo, posteriormente o Juízo converteu a penhora
para o próprio imóvel, determinando a expedição de novo termo de penhora
e futura designação de leilão;
c)-
a
jurisprudência historicamente consolidada do STJ sempre
reconheceu que, em hipóteses de alienação fiduciária, eventual constrição
judicial deve recair apenas sobre os direitos aquisitivos do devedor
fiduciante, e não sobre o próprio imóvel;
d)-
embora existam recentes precedentes admitindo a penhora
direta do imóvel em hipóteses de dívida condominial, a matéria ainda não
se encontra definitivamente pacificada;
e)-
caso mantida a decisão, haverá risco concreto de
expropriação judicial do bem antes do julgamento definitivo do presente
recurso, comprometendo gravemente a garantia
fiduciária da CAIXA e
ocasionando potencial frustração parcial ou integral do crédito fiduciário.
Em face de tais argumentos, pleiteia
a concessão de efeito suspensivo ao recurso para o fim de suspender imediatamente os efeitos da decisão agravada,
impedindo
a realização de atos expropriatórios até julgamento definitivo deste
agravo.
Ao final,
requer
o provimento do recurso com a reforma da decisão agravada “determinando que
eventual constrição recaia exclusivamente sobre os direitos aquisitivos do executado fiduciante, preservando-se a propriedade fiduciária da CAIXA”.
O efeito suspensivo foi
indeferido
(mov.
15.1-TJ).
Contrarrazões foram apresentadas pelo agravado (mov.
22.1-TJ).

É o relatório.


FUNDAMENTAÇÃO E VOTO
ADMISSIBILIDADE DO RECURSO
Admito o agravo uma vez que
é cabível – porque
se volta contra decisão proferida em
fase de cumprimento de sentença, consoante o art. 1.015, parágrafo único, do CPC.
Além disso, o recurso é tempestivo e foi devidamente preparado, conforme comprovante juntado em mov. 13.2-TJ.
Conheço do recurso, de conseguinte.
MÉRITO RECURSAL
Aduz a
agravante que a constrição deve recair apenas nos direitos do executado sobre o imóvel, tal como decidido anteriormente
pelo magistrado; e que a
decisão agravada viola diretamente a sistemática protetiva
da alienação fiduciária,
na medida em que esvazia
a garantia real regularmente constituída
em favor da
Caixa Econômica Federal.
Contudo, sem razão.
A questão de possibilidade de penhora ou não de imóvel alienado fiduciariamente por dívida condominial sempre foi objeto de grande controvérsia na jurisprudência pátria.
Isso porque, embora os débitos condominiais constituam obrigação
de natureza
propter
rem
(vinculados
diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa), é inegável que a penhora de um imóvel com anotação de alienação fiduciária tem o condão de afetar o patrimônio de terceiro estranho à relação condominial, no caso, o credor fiduciário.
Ocorre que,
recentemente,
a Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça pacificou seu entendimento sobre o tema,
vindo a decidir pela possibilidade
de
penhora do próprio imóvel que dá
origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza
propter
rem
da dívida:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

1.
Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza
propter
rem da dívida, nos termos do art. 1.345 do Código Civil de 2002.

2. A natureza
propter
rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa.
Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno.

3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.

4. As normas dos
arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica
propter
rem.

5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.

6. Recurso especial provido.

(REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025, DJEN de 27/5/2025).
Veja-se que a Corte Superior decidiu prestigiar a natureza
propter
rem
da dívida sobre o direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, apontando que ele não pode possuir mais direitos que os demais.
Por este motivo, embora este Relator anteriormente se alinhasse ao campo contrário,
venho aqui manifestar
a
mudança do meu
entendimento sobre o tema.
Com efeito, diante da natureza
propter
rem do débito executado nos autos de origem,
entendo ser admissível que a penhora recaia sobre o bem ensejador da dívida, mesmo que gravado com
alienação fiduciária, sob pena de se priorizar o interesse do credor fiduciário sobre o interesse
da coletividade de condôminos.
Na mesma linha já entendeu esta Corte em outras oportunidades:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. CONDOMÍNIO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE LEVANTAMENTO DA PENHORA DO IMÓVEL OBJETO DA COBRANÇA DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS.
1.
COBRANÇA DE DÍVIDA CONDOMINIAL. CONSTRIÇÃO DE BEM GARANTIDO POR ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. POSSIBILIDADE. UNIDADE QUE ORIGINOU A DÍVIDA EXECUTADA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA.
2. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJPR - 9ª Câmara Cível - 0121481-69.2024.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIS SERGIO SWIECH -
J. 12.05.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DÍVIDA CONDOMINIAL. DECISÃO QUE ENTENDE NÃO SER POSSÍVEL A PENHORA DO IMÓVEL GERADOR DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS, MAS APENAS SEUS DIREITOS, POR ESTAR ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. INSURGÊNCIA DO CONDOMÍNIO CREDOR. ACOLHIMENTO.
POSSIBILIDADE DE PENHORA DO IMÓVEL, AINDA QUE GRAVADO COM ÔNUS DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. NATUREZA PROPTER REM DAS DESPESAS CONDOMINIAIS. ENTENDIMENTO SEDIMENTADO NO RESP 2.059.278/SC. DECISÃO REFORMADA.
NECESSIDADE,
CONTUDO, DE CITAÇÃO DA CREDORA FIDUCIÁRIA NA EXECUÇÃO, FACULTANDO-LHE A QUITAÇÃO DO DÉBITO.
Recurso conhecido e provido.
(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0097559-33.2023.8.16.0000 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM -
J. 04.03.2024)
Destarte, se mostra escorreita a r. decisão agravada que
deferiu
a penhora direta do imóvel objeto da matrícula indicada nos autos, em substituição à constrição anteriormente lançada apenas sobre os direitos aquisitivos do executado.
ISTO POSTO, voto no sentido de
CONHECER E NEGAR PROVIMENTO
ao recurso de agravo de instrumento para manter integralmente a respeitável decisão interlocutória ora vergastada.
É como voto.