Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelação cível interposta por Planalto Engenharia e Urbanização Ltda. em face da sentença de mov. 265.1, proferida nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Pedidos Indenizatórios nº 0003035-69.2020.8.16.0058, movida em desfavor de Vanderlei de Lima, que julgou parcialmente procedente o pedido, nos seguintes termos:Ante o exposto, resolvo o mérito, com fundamento no artigo 487, I, do Código de Processo Civil, acolhendo parcialmente os pedidos autorais, para o fim de:a) DECLARAR RESCINDIDO o contrato particular de compra e venda firmado entre as partes em 23/01 /2015, referente ao Lote 18, Quadra 14, do Loteamento Jardim Sol Nascente;b) DETERMINAR a restituição da posse do imóvel à Autora, devendo o Réu desocupá-lo, caso ainda esteja na posse, no prazo de 15 (quinze) dias; c) CONDENAR a Autora a restituir ao Réu os valores por ele pagos em razão do contrato, autorizada a retenção de 10% (dez por cento) sobre o total pago, a título de multa compensatória contratual, vedada a retenção autônoma das arras confirmatórias, por integrarem o preço do negócio; d) CONDENAR o Réu ao pagamento do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana IPTU, bem como das taxas e multas que integrem o próprio débito tributário comprovado nos autos, incidentes sobre o imóvel desde a imissão na posse até a efetiva desocupação, montante a ser corrigido pelo IPCA/IBGE e acrescido de juros de mora pela taxa SELIC, a partir do vencimento de cada parcela; e) INDEFERIR o pedido de indenização pela fruição do imóvel, diante da ausência de prova de sua efetiva utilização pelo réu. Os valores a serem restituídos ao réu (itens “c”) serão acrescidos de correção monetária pelo INPC desde o desembolso de cada parcela e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês a partir da citação, passando, a partir daí, à atualização pela taxa SELIC, que engloba juros e correção monetária, evitando cumulação indevida. Por ter o autor decaído em parte ínfima do pedido, condeno o Réu integralmente ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, §2º, do CPC. Pelo trabalho prestado como curador especial dativo, arbitro os honorários advocatícios em R$ 1.000,00 (mil reais), os quais devem ser suportados pelo Estado do Paraná, haja vista a insuficiência de defensores públicos nesta Comarca, muito embora esteja instituída a Defensoria Pública neste Estado.
Em suas razões recursais (mov. 269.1), a apelante sustentou, em síntese, que:a) o contrato celebrado entre as partes foi rescindido judicialmente, com a condenação do réu à devolução dos valores pagos, autorizada a retenção de apenas 10% a título de multa compensatória contratual, o que é insuficiente diante do inadimplemento prolongado e dos prejuízos suportados pela loteadora;b) a jurisprudência atual é pacífica no sentido de majorar a cláusula penal para 25% do valor efetivamente pago, especialmente quando a rescisão ocorre por culpa do comprador inadimplente, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ) e decisões recentes do Tribunal de Justiça do Paraná;c) é necessário excluir a incidência de juros de mora desde a data da citação sobre os valores a serem restituídos, pois o imóvel foi vendido com pagamento parcelado e correção simples, de modo que os juros devem incidir apenas a partir do trânsito em julgado da sentença, evitando enriquecimento ilícito do comprador inadimplente;d) os princípios da boa-fé, da justiça contratual e da força obrigatória do contrato ("pacta sunt servanda") fundamentam a majoração da cláusula penal, garantindo a segurança jurídica e a reparação integral dos prejuízos da apelante;e) acórdãos do Tribunal de Justiça do Paraná, inclusive da 20ª Câmara Cível, confirmam o percentual de 25% como razoável para a cláusula penal em casos semelhantes, bem como a incidência de juros de mora apenas a partir do trânsito em julgado, e a responsabilidade do comprador pelo pagamento de impostos incidentes enquanto na posse do imóvel; ef) a manutenção da sentença agravaria a situação da apelante, permitindo que o comprador inadimplente receba valores superiores ao efetivamente desembolsado, criando desequilíbrio contratual e estimulando a inadimplência.Requereu, ao final, o provimento do recurso para: i) reformar a sentença para majorar a cláusula penal para 25% do valor efetivamente pago; e ii) excluir a incidência de juros de mora desde a citação, ou, subsidiariamente, determinar que os juros incidam apenas a partir do trânsito em julgado da decisão.Contrarrazões apresentadas em mov. 275.1/origem.É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadePresentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso de apelação.
Do méritoA controvérsia recursal cinge-se a verificar:i) a majoração do percentual de retenção a título de cláusula penal incidente sobre os valores pagos (de 10% sobre os valores pagos para 25%); eii) o termo inicial dos juros de mora (citação ou trânsito em julgado da sentença).
i)
Da majoração do percentual de retenção a título de cláusula penal incidente sobre os valores pagos (de 10% sobre os valores pagos para 25%)Extraio dos autos que as partes entabularam, em 23/01/2015, Contrato Particular de Compra e Venda, tendo por objeto o lote de terras nº 18, da quadra nº 014, pertencente ao Loteamento Jardim Sol Nascente, na cidade de Campo Mourão/PR (vide mov. 1.4), no valor de R$ 72.400,00, a ser pago mediante 3 parcelas de R$ 800,00 (23/01/2015), R$ 800,00 (23/02/2015) e R$ 780,00 (23/03/2015), respectivamente, acrescidas de 120 parcelas de R$ 583,50, com o primeiro vencimento programado para 23/04/2015, tendo a autora manifestado o descumprimento do negócio pelo comprador, com notificação judicial em 07/10/2019 (mov. 1.5).Nessa esteira, o contrato deve ser apreciado sob a égide da legislação anterior à Lei nº 13.786/18 (Lei do Distrato – de 27.12.2018), a qual promoveu alterações na Lei nº 6.766/79 (Lei de Parcelamento do Solo Urbano).Com efeito, “o Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que, nos casos de rescisão contratual de promessa de compra e venda de imóvel por desistência imotivada pelo comprador realizada antes da Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer a retenção de 25% (vinte e cinco por cento) dos valores pagos como forma de compensação dos custos administrativos do empreendimento. Havendo peculiaridade que justifique, esse percentual pode ser reduzido” (AgInt no REsp n. 1.956.747/PE, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 16/5/2022, DJe de 25/5/2022).É dizer, a depender das peculiaridades do caso concreto, a retenção poderá se dar entre 10% até 25% consoante critério jurisprudencial.No caso em testilha, verifica-se que a cláusula penal foi prevista do seguinte modo:A despeito de tal previsão, a apelante pretende a majoração da retenção fixada em sentença, de 10% sobre o valor pago (conforme dispositivo, que não coincide com a fundamentação, em que constou 10% sobre o valor do contrato) para 25%.Desta feita, é preciso se atentar à natureza e finalidade do contrato, qual seja, consumerista e de moradia (lotes de terreno para edificação), de modo a não permitir que os consumidores percam substancialmente as parcelas pagas, primando-se pela boa-fé objetiva e equilíbrio contratual (vide lógica do julgamento do AgInt no REsp n. 2.087.385/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 13/5/2024, DJe de 15/5/2024).Além disso, diante da revelia aliada à afirmação em inicial de que 40 parcelas (até 06.04.2020) restariam em aberto, pode-se presumir que o pagamento foi feito até 2017, contabilizando cerca de 40 parcelas, o que representaria 32,5% do contrato, o que se mostra ínfimo, permitindo a retenção de 25% sobre os valores pagos (valor inferior ao pleiteado na exordial, de 10% do valor atualizado do contrato).Nesse contexto, a majoração da retenção para 25% é proporcional e inapta a ensejar enriquecimento sem causa da promitente vendedora.Em casos análogos, envolvendo a mesma loteadora, assim decidiu essa Corte de Justiça:DIREITO CIVIL. DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RETENÇÃO PARCIAL DOS VALORES PAGOS. PRETENSÃO DE RETENÇÃO INTEGRAL. IMPOSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DA SÚMULA N. 543 DO STJ. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de Apelação Cível interposta pela Companhia de Habitação de Londrina – COHAB-LD contra sentença proferida nos autos de Ação de Rescisão de Contrato de Promessa de Compra e Venda cumulada com Reintegração de Posse, ajuizada em face de promissário comprador, que julgou procedentes os pedidos iniciais para declarar a resolução do contrato por inadimplemento do réu, determinar a reintegração de posse do imóvel, autorizar a retenção de 25% dos valores pagos, com restituição do saldo remanescente, bem como condenar o réu/Apelado ao pagamento de indenização pela ocupação do bem e das verbas sucumbenciais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Consiste em saber se é juridicamente possível autorizar à promitente vendedora a retenção integral das parcelas pagas pelo promissário comprador que deu causa à rescisão do contrato de promessa de compra e venda de imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR3. O recurso preenche os requisitos de admissibilidade, impondo-se o seu conhecimento, afastado o anterior não conhecimento por equívoco quanto à não observância da concessão da gratuidade da justiça em primeiro grau que dispensava a realização do preparo.4. Restou comprovado o inadimplemento contratual do promissário comprador, circunstância que autoriza a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil, com a consequente retomada do imóvel pela promitente vendedora.5. A restituição parcial das parcelas pagas constitui efeito jurídico direto do desfazimento contratual, visando impedir o enriquecimento sem causa de qualquer das partes.6. A retenção de 25% dos valores pagos mostra-se compatível com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciado na Súmula n. 543, aplicável aos contratos de promessa de compra e venda de imóvel quando a resolução decorre de culpa do comprador.7. A sentença recorrida já reconheceu o direito da promitente vendedora à indenização pela ocupação indevida do imóvel, a ser apurada em liquidação de sentença, sendo possível a oportuna compensação de valores entre as partes, inexistindo prejuízo desproporcional à autora/Apelante.8. Inviável a majoração de honorários recursais, uma vez que não houve condenação em honorários em primeiro grau e o réu não constituiu advogado. IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e não provido, mantendo-se integralmente a sentença recorrida.10. Tese de julgamento: Na resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel por inadimplemento do promissário comprador, é legítima a retenção parcial das parcelas pagas, em percentual razoável, sendo vedada a retenção integral, nos termos da Súmula n. 543 do Superior Tribunal de Justiça. LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CPC, arts. 509, 927, IV, 1.003, § 5º, e 1.021; CC, arts. 368, 369 e 475. JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, Súmula n. 543; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 0004927-97.2021.8.16.0148, Rel. Des. Substituto Helder Luis Henrique Taguchi, j. 06.03.2026; TJPR, 20ª Câmara Cível, AC n. 0035078-40.2024.8.16.0019, Rel. Des. Antonio Franco Ferreira da Costa Neto, j. 28.11.2025. RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELO Tribunal decidiu, tal como a sentença, que, como o comprador deixou de pagar o imóvel, o contrato podia ser desfeito e o bem devolvido à empresa vendedora. No entanto, a empresa não pode ficar com todo o dinheiro pago a título de multa. A lei e os tribunais entendem que ela pode reter apenas uma parte, para compensar prejuízos, e deve devolver o restante. Por isso, o recurso da empresa foi negado e a sentença foi mantida (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0002403-92.2023.8.16.0137 - Porecatu -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 22.05.2026);APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO URBANO. INADIMPLÊNCIA DA PROMITENTE COMPRADORA. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. CERCEAMENTO DE DEFESA EM RAZÃO DE JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. INOCORRÊNCIA. PROVAS SUFICIENTES PARA O CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. POSSIBILIDADE DE DISCUSSÃO DOS CRITÉRIOS DE CÁLCULO EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA. RECURSO DA AUTORA. TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO CABIMENTO. EDIFICAÇÃO INACABADA SEM CONDIÇÕES DE HABITABILIDADE. AUSÊNCIA DE ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. CLÁUSULA PENAL. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 10% PARA 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA PARA CONTRATOS ANTERIORES À LEI 13.786/2018. JUROS MORATÓRIOS INCIDENTES APENAS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. APELAÇÃO DA RÉ DESPROVIDA. APELAÇÃO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDA. I. CASO EM EXAME1. Apelações cíveis em ação de rescisão de contrato cumulada com reintegração de posse, proposta pela vendedora em razão da inadimplência da compradora em compromisso de compra e venda de imóvel em loteamento urbano. Sentença de parcial procedência que declarou resolvido o contrato, concedeu a reintegração de posse condicionada à devolução dos valores pagos com abatimentos e determinou indenização pelas edificações realizadas no imóvel.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. As questões em discussão são as seguintes:i. Ocorrência de cerceamento de defesa em razão do julgamento antecipado da lide;ii. Possibilidade de cobrança de taxa de fruição pelo período de posse do imóvel;iii. Cabimento de elevação do percentual de retenção da cláusula penal de 10% para 25% dos valores pagos;iv. Definição do termo inicial para a incidência dos juros moratórios sobre os valores a serem restituídosIII. RAZÕES DE DECIDIR3. Contrato firmado antes da vigência da Lei nº 13.786/2018. Inaplicabilidade da norma.4. Julgamento antecipado da lide não configurou cerceamento de defesa (art. 355, I, CPC). Provas suficientes e possibilidade de discussão dos cálculos em liquidação de sentença.5. Taxa de fruição indevida. Edificação inacabada, sem condições de habitabilidade, afastando enriquecimento sem causa (precedentes STJ).6. Percentual de retenção majorado para 25%, conforme jurisprudência consolidada do STJ (REsp 1.723.519/SP; EAg 1.138.183/PE).7. Juros moratórios incidentes apenas a partir do trânsito em julgado, diante da ausência de mora anterior da vendedora (art. 405 CC; STJ, AgInt no REsp 1.723.519/SP).8. Redistribuição do ônus da sucumbência e majoração dos honorários advocatícios em favor do advogado da autora (art. 85, § 11, CPC).IV. DISPOSITIVO9. Apelação da autora conhecida e parcialmente provida para: a) elevar o percentual de retenção para 25% dos valores pagos pela promitente compradora; b) determinar que os juros moratórios sobre os valores a serem restituídos sejam contados partir do trânsito em julgado.10. Apelação da ré conhecida e desprovida.11. Majoração dos honorários advocatícios em favor do advogado da autora para 15% sobre o valor da condenação.12. Suspensão da exigibilidade dos encargos processuais em relação à ré, nos termos do art. 98, § 3º, CPC._________Dispositivos relevantes citados: CDC, arts. 2º e 3º; CPC, arts. 282, I, e 355, I; Lei nº 13.786/2018; CC, art. 413.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.107.422/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 02.09.2025; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, j. 28.08.2019; STJ, AgInt no REsp n. 2126709 DF, Rel. Min. Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, j. 20.03.2025; STJ, AgInt no REsp n. 2077588 SP, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 04.03.2024; STJ, AgInt no AREsp n. 2336114 RJ, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 21.08.2023; Súmula n. 5/STJ; Súmula n. 7/STJ; Súmula n. 83/STJ. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001757-08.2022.8.16.0173 - Umuarama -
Rel.: SUBSTITUTO HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI -
J. 17.04.2026).
Portanto, dou provimento ao apelo para majorar
a retenção de 25% sobre os valores pagos.
ii)
Do termo inicial dos juros de mora (citação ou trânsito em julgado da sentença). Assiste razão à recorrente quanto ao início
dos juros de mora.Quanto ao termo inicial, o Superior Tribunal de Justiça já se pronunciou que no caso em testilha os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão, inexistindo mora por parte da vendedora, confira-se:“Nos compromissos de compra e venda de unidades imobiliárias anteriores à Lei nº 13.786/2018, em que é pleiteada a resolução do contrato por iniciativa do promitente comprador de forma diversa da cláusula penal convencionada, os juros de mora incidem a partir do trânsito em julgado da decisão” (STJ, TEMA 1.002, RESP 1740911/DF).
Dessa forma, o montante a ser restituído ao autor (autorizada a retenção de 25%) deve sofrer a incidência de juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado da decisão, mantendo-se, assim, o equilíbrio contratual.Logo, impõe-se a parcial reforma da sentença, especificamente para majorar a cláusula penal e fixar o trânsito em julgado como termo inicial dos juros de mora.Considerando o resultado do julgamento, caso acolhido pelo Colegiado, deixo de majorar os honorários recursais.
Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e dar provimento ao presente recurso.