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Processo:

1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Conjunto Residencial Jardim das Araucárias, Condomínio VI contra a sentença proferida ao eDoc. 60.1 da ação de execução de título extrajudicial em apenso sob nº 0003316-16.2021.8.16.0179, que acolheu a exceção de pré-executividade interposta pela executada, julgando extinta a ação com fulcro nos arts. 330, IV c/c art. 803, I e 485, IV, do Código de Processo Civil (CPC), em razão da ausência de título executivo. Na oportunidade, também foi indeferido o pedido de conversão da execução em ação de cobrança. Em razão da sucumbência, o exequente foi condenado ao pagamento das custas processuais e de honorários advocatícios, fixados em 10% do proveito econômico obtido (valor executado). Em suas razões recursais (eDoc. 60.1), o exequente sustenta, em síntese, que a presente execução foi proposta com o objetivo de cobrança de taxas condominiais vencidas no período de 12/09/2017 a 12/03/2020, relativas ao apartamento 23 do bloco 04, incidindo multa de 2%, juros de 1% ao mês, calculados pro rata die, além de correção monetária, custas processuais e honorários advocatícios. Aduz que a cobrança está embasada em demonstrativos de débito, atas de assembleia e convenção condominial, documentos que, a seu ver, são suficientes para comprovar a dívida executada. Irresignado com a decisão que acolheu a exceção de pré-executividade, o apelante sustenta que as contribuições condominiais possuem natureza de título executivo extrajudicial, por força do art. 784, inciso X, do Código de Processo Civil, porquanto revestidas dos atributos de certeza, liquidez e exigibilidade. Alega que a obrigação de contribuir é certa em razão da lei e da convenção condominial, líquida diante do rateio das despesas e exigível a partir do inadimplemento das obrigações no seu vencimento. Defende que a documentação acostada aos autos — notadamente a convenção condominial (eDoc. 1.8), atas de assembleia (eDocs. 1.9 a 1.16), planilha de débitos (eDoc. 1.6) e e-mail de cobrança encaminhado à executada (eDoc. 1.17) — é suficiente para demonstrar a existência do débito, sendo desnecessária a juntada de boletos bancários. Assevera, ainda, que a executada não impugnou especificamente os valores cobrados, limitando-se a alegar ausência de documento hábil, o que reputa insuficiente para afastar a exigibilidade do crédito. Acrescenta que, em 20 de janeiro de 2020, foi encaminhado e-mail à apelada informando acerca das despesas condominiais em aberto, com as respectivas planilhas, o que afasta eventual alegação de ausência de notificação quanto ao débito. Aduz, ainda, que a jurisprudência admite a execução de taxas condominiais mediante apresentação de convenção, atas assembleares e demonstrativos de débito.Outrossim, argumenta que eventual ausência de documentos considerados indispensáveis não justificaria a extinção do feito, porquanto deveria o magistrado ter acolhido o pedido subsidiário de conversão da execução em ação de cobrança, nos termos do art. 785 do CPC, medida que atenderia aos princípios da cooperação, economia processual e aproveitamento dos atos processuais. Sustenta, ainda, a natureza propter rem das despesas condominiais, afirmando que se trata de obrigação inerente à própria coisa, que acompanha o bem independentemente de quem detenha sua titularidade ou posse, sendo encargos decorrentes da necessidade de conservação do condomínio e da unidade autônoma. Afirma que, conforme a convenção condominial, as despesas ordinárias e extraordinárias devem ser rateadas entre os condôminos, sendo devidas por aquele que assume a titularidade do imóvel. Ao final, requer o conhecimento e provimento do recurso para anular a sentença, afastando a condenação ao pagamento de honorários de sucumbência e determinando o retorno dos autos para prosseguimento da execução. Subsidiariamente, pleiteia a conversão do feito em ação de cobrança, com fundamento no art. 785 do CPC, bem como a condenação da apelada ao pagamento das cotas condominiais, acrescidas de multa de 2%, correção monetária, juros de mora de 1% ao mês, além de custas e honorários advocatícios. Contrarrazões pela apelada (eDoc. 64.1), pugnando pela manutenção da sentença. É o relatório.

2. Cinge-se a controvérsia em verificar se está correto o reconhecimento da inépcia da execução ajuizada pelo Conjunto Residencial Jardim das Araucárias VI, a qual ensejou o acolhimento da exceção de pré-executividade manejada pela COHAB-CT.Em suma, a sentença entendeu pela ausência de título executivo e assim fundamentou: “o exequente executa as despesas relativas às taxas condominiais vencidas e inadimplidas, bem como as parcelas das obras realizadas no condomínio, as quais totalizam a importância de R$ 14.272,67 (quatorze mil, duzentos e setenta e dois reais e sessenta e sete centavos) atualizadas até Novembro/2021, relativas ao Apartamento nº 23, Bloco 04 do Conjunto Residencial Moradias Jardim das Araucárias VI. No entanto, não juntou documentos que comprovem o crédito, como os boletos bancários. Trouxe aos autos apenas atas de condomínio e planilha de débito, as quais não são suficientes para a execução do crédito, desatendendo, assim, o contido no art. 320 do CPC” (eDoc. 54.1). Ocorre que esse entendimento não se sustenta.A fim de embasar sua pretensão, o Condomínio exequente anexou a matrícula do imóvel dando conta de que a executada é, de fato, a proprietária do apartamento nº 23, do bloco nº 04, do Condomínio exequente (eDoc. 1.4/1º grau). Também apresentou as atas de assembleia do Condomínio
a fim de demonstrar a aprovação das contribuições e o respectivo valor acordado entre os condôminos (especialmente eDocs. 1.10, 1.11 e 1.13), conforme preconiza o art. 1.350 do Código Civil. Por fim, apresentou e-mail enviado à COHAB, em 20 de janeiro de 2020, no qual consta referência a uma relação de planilhas de débitos referentes a vários apartamentos, dentre eles o de nº 23 do bloco 4, objeto desta demanda (eDoc. 1.17). Observo que a execução tem como objeto as taxas vencidas em 12/09/2017 a 12/03/2020, conforme planilhas de cálculo devidamente apresentadas (eDocs. 1.6 e 1.7). Nesse contexto, entendo que o fato de a exequente não ter apresentado os boletos que originaram a execução não caracteriza violação ao art. 320 do Código de Processo Civil (CPC), segundo o qual a petição inicial deve ser instruída com os documentos indispensáveis à propositura da ação. Observe-se que o art. 784, inciso X do CPC assim estabelece: “Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais: (...)X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas;”Disso decorre que a legislação processual não exige a apresentação dos boletos bancários como pressuposto formal para a execução das contribuições de condomínio, mas somente que estas sejam “documentalmente comprovadas”. A respeito do tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) também já decidiu:DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO ACOLHIDOS SEM EFEITOS INFRINGENTES.I. CASO EM EXAME1. Embargos de declaração opostos a acórdão que conheceu em parte do recurso especial e negou-lhe provimento, em razão da aplicação das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ, da rejeição de negativa de prestação jurisdicional e da manutenção dos honorários segundo o art. 85 do CPC e o Tema n. 1.076 do STJ.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto ao enfrentamento dos arts. 783, 784, X, e 786 do CPC; (ii) saber se há omissão na aplicação das Súmulas n. 5 e 7 do STJ por se tratar de revaloração jurídica dos fatos incontroversos; (iii) saber se há omissão na aplicação da Súmula n. 83 do STJ e do Tema n. 1.076 sobre honorários diante da alegada desproporcionalidade; e (iv) saber se há omissão específica sobre a suficiência da convocação de assembleia com menção à aprovação da previsão orçamentária para legitimar a deliberação de contribuições condominiais.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Verifica-se omissão quanto ao enfrentamento dos arts. 783, 784, X, e 786 do CPC, que é sanada com a integração do acórdão embargado, sem efeitos infringentes, mantendo-se o resultado do julgamento.4. O crédito condominial constitui título executivo extrajudicial quando previsto na convenção ou aprovado em assembleia, documentalmente comprovado; a menção à aprovação da previsão orçamentária é suficiente para deliberar contribuições, conforme o art. 1.350 do CC e a jurisprudência do STJ.IV. DISPOSITIVO E TESE5. Embargos de declaração acolhidos sem efeitos infringentes.Tese de julgamento: " 1. Caracteriza omissão sanável por embargos de declaração a ausência de enfrentamento específico dos arts. 783, 784, X e 786 do CPC no caso concreto, ainda que o resultado do julgamento seja mantido após a integração do acórdão. 2. A menção no edital de convocação à 'aprovação da previsão orçamentária' é suficiente para legitimar a deliberação sobre contribuições condominiais ordinárias, dispensando-se menção expressa a 'taxas' ou 'contribuições', sendo documentos aptos a comprovar o crédito a convenção de condomínio e/ou a ata de assembleia somados aos documentos demonstrativos da inadimplência, conforme interpretação sistemática do art. 784, X, do CPC com o art. 1.350 do CC " [....](EDcl no REsp n. 2.062.330/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026 - original sem grifos)
CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. CONDOMÍNIO DE LOTES. ART 1.358-A DO CC/2002. ESPÉCIE DE CONDOMÍNIO EDILÍCIO. CRÉDITO REFERENTE A CONTRIBUIÇÕES PREVISTAS NA RESPECTIVA CONVENÇÃO OU APROVADAS EM ASSEMBLEIA-GERAL. AUSÊNCIA DE INFORMAÇÕES. INVIABILIDADE DE AFERIR-SE A NATUREZA DE TÍTULO EXECUTIVO EXTRAJUDICIAL. RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. AGRAVO INTERNO PROVIDO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.1. Com o advento do CPC/2015, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovadas, passou a ser expressamente considerado como título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, X.2. O condomínio de lotes, inserido no art. 1.358-A do CC/2002 pela Lei 13.465/2017, configura espécie de condomínio edilício e, por conseguinte, o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias, previstas em convenção ou aprovadas em assembleia-geral, desde que documentalmente comprovado, detém a natureza jurídica de título executivo extrajudicial.3. Considerando que o acórdão recorrido não procedeu a uma análise acurada acerca da origem do crédito condominial executado, não é possível, no presente momento, afirmar se é possível, ou não, o prosseguimento da execução. Dessa forma, é imprescindív el o retorno dos autos à Corte de origem, para que se realize esse exame, a fim de definir se, na espécie, o crédito foi previsto na convenção do condomínio e/ou aprovado em assembleia-geral, requisitos indispensáveis para definir sua natureza de título executivo, nos termos do art. 784, X, do CPC/2015.4. Agravo interno provido. Recurso especial provido .(AgInt no REsp n. 1.978.871/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 20/10/2025, DJEN de 29/10/2025 - original sem grifos)Tais circunstâncias mostram que condicionar a execução à apresentação dos boletos de condomínio caracteriza excessivo formalismo e indevido óbice à execução do direito creditício. A mesma orientação foi adotada em casos similares já analisados por esta Corte, inclusive envolvendo as mesmas partes, no qual foi decidido que a documentação composta por convenção, atas e planilhas é suficiente para demonstrar a certeza, liquidez e exigibilidade do crédito, afastando alegações de inépcia e inexistência de título executivo. Observe-se:APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. TAXAS CONDOMINIAIS. INDEFERIMENTO DA PETIÇÃO INICIAL. AUSÊNCIA DE BOLETOS BANCÁRIOS. DOCUMENTO NÃO ELENCADO COMO REQUISITO LEGAL. ART. 784, X, DO CPC. SUFICIÊNCIA DE CONVENÇÃO, ATAS DE ASSEMBLEIA E PLANILHA DE DÉBITOS. VEDAÇÃO AO EXCESSO DE FORMALISMO. REsp 2.048.856/STJ. TEMA 886/STJ. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. LEGITIMIDADE CONCORRENTE DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. SEGUNDA SEÇÃO DO STJ (RESP 1.345.331/RS). PEDIDO SUBSIDIÁRIO DE CONVERSÃO EM AÇÃO DE COBRANÇA. INVIABILIDADE. CITAÇÃO JÁ REALIZADA. ESTABILIZAÇÃO DA LIDE. SENTENÇA CASSADA. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0007623-53.2021.8.16.0004 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCO ANTONIO ANTONIASSI -
J. 22.04.2026)
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE COBRANÇA – TAXAS CONDOMINIAIS – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – RECURSO DA RÉ – (1) ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO – NÃO ACOLHIMENTO – CLÁUSULA EXPRESSA EXCLUINDO A POSSIBILIDADE DE SUB-ROGAÇÃO OU CESSÃO DE CRÉDITO DA EMPRESA GARANTIDORA NOS DIREITOS DO CONDOMÍNIO – PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE – (2) ALEGAÇÃO DE PERDA SUPERVENIENTE DO OBJETO – NÃO CONFIGURAÇÃO – AUSÊNCIA DE PAGAMENTO DIRETO PELO DEVEDOR – INEXISTÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO OU CESSÃO DE CRÉDITO – SENTENÇA MANTIDA, COM MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS PELA FASE RECURSAL. Apelação cível conhecida e desprovida.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0002384-29.2025.8.16.0004 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADORA ELIZABETH MARIA DE FRANCA ROCHA -
J. 07.07.2025)
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. REJEIÇÃO. INÉPCIA DA INICIAL. NÃO CONFIGURAÇÃO. DOCUMENTAÇÃO SUFICIENTE A POSSIBILITAR A EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. ARTIGO 784, INCISO X DO CPC. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO E ATAS DAS ASSEMBLÉIAS. PLANILHAS DE CÁLCULO. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA. ILEGITIMIDADE ATIVA DO CONDOMÍNIO. AUSÊNCIA DE SUB-ROGAÇÃO. LEGITIMIDADE CONFIGURADA. PRESCRIÇÃO. DESPESAS EXTRAORDINÁRIAS VENCIDAS ANTES DE 17/12/2018. NÃO CONFIGURAÇÃO. PRESCRIÇÃO QUINQUENAL. TEMA 949 DO STJ. FORÇA EXECUTIVA. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. EXECUÇÃO EM FACE DA PROPRIETÁRIA DO IMÓVEL.RECURSO DESPROVIDO.(TJPR - 10ª Câmara Cível - 0044427-27.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA -
J. 27.10.2024)Dessa forma, é possível o regular trâmite da execução com base na documentação apresentada. Por fim, observa-se também que em nenhum momento a executada impugnou especificamente os valores cobrados, aludindo a eventual excesso ou cobrança indevida. Na realidade, limitou-se a alegar a ausência de documento essencial o que, conforme já exposto, não tem o condão de caracterizar a inépcia do feito executivo, nos termos do art. 320 do Código Civil. Consequentemente, e sem delongas, revela-se equivocada a sentença ao extinguir o feito sem resolução do mérito pelo fundamento invocado, o que enseja a sua anulação. Não obstante, ressalto que embora suscitadas outras matérias na exceção de pré-executividade, não é o caso de se proceder à sua análise neste momento. Com efeito, o exame dessas questões demanda incursão no conjunto fático-probatório e não houve enfrentamento na origem, circunstâncias que impedem a aplicação do disposto no art. 1.013, §3º, do Código de Processo Civil.A apreciação originária de tais matérias por esta Corte implicaria indevida supressão de instância, notadamente porque transferiria ao Tribunal o exame de questões que devem, em primeiro plano, ser submetidas ao crivo do juízo de primeiro grau, bem como ao contraditório e ampla defesa das partes.Ademais, a ausência de prévia análise na origem comprometeria o acesso efetivo pela parte às instâncias superiores, especialmente porque envolvem a apreciação de matéria fática-probatória.Assim, o provimento do recurso deve se limitar à cassação da sentença, com a determinação de retorno dos autos à origem para apreciação integral das matérias veiculadas pelas partes e eventual prosseguimento da execução. 3. Ante o exposto, dou provimento ao recurso interposto pelo exequente
a fim de anular a sentença e determinar o retorno dos autos ao juízo de origem para a apreciação das demais matérias aventadas na exceção de pré-executividade, nos termos da fundamentação. É o voto.