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Processo:

Relatório
Trata-se de agravo de instrumento interposto por Condomínio Flor de Lotus contra decisão (mov. 131.1) proferida nos autos da execução de taxas condominiais nº 0032675-16.2024.8.16.0014, por ele ajuizada em face de Rafaela Dias de Almeida, por meio da qual o juízo a quo deferiu a penhora apenas sobre os direitos aquisitivos do imóvel da devedora.Inconformado, o agravante sustenta, em síntese, a) que a decisão recorrida contraria entendimento consolidado pelo c. STJ, que, em 12.3.2025, concluiu o julgamento do Tema Repetitivo 1266, firmando a seguinte tese: "Em execução por dívida condominial, admite-se a penhora do imóvel alienado fiduciariamente, em razão da natureza propter rem da obrigação."; e b) que “Considerando que a CEF já figura nos autos como TERCEIRA INTERESSADA desde 17 de julho de 2025, já tendo inclusive exercido seu direito de manifestação de pagar e sub-rogar-se nos débito o qual mostrou desinteresse em quitar os débitos, com isso encontram-se preenchidos todos os requisitos para a manutenção da constrição.”. Com base em tais argumentos requereu a concessão de efeito suspensivo ao recurso e, ao final, seu provimento para que seja modificada a decisão hostilizada.Em decisão de mov. 8.1, fora concedida a liminar, atribuindo-se efeito suspensivo e ativo ao recurso, diante da controvérsia acerca da possibilidade de a penhora incidir diretamente sobre o imóvel, e não apenas sobre os direitos aquisitivos a ele relacionados.
Não consta dos autos informação acerca de apresentação de contrarrazões pelas partes agravadas.Após, vieram-me os autos conclusos.É o Relatório.

Voto
O presente agravo preenche os requisitos de admissibilidade e, por isso, comporta conhecimento.A questão discutida consiste na possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador do débito condominial, ainda que esteja gravado por alienação fiduciária em favor de instituição financeira, em substituição à penhora apenas dos direitos aquisitivos do imóvel, conforme se extrai da decisão agravada a seguir (mov. 131.1):
“Até meados do ano de 2023, o Superior Tribunal de Justiça inadmitiaa penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária em razão de cobrança de dívida condominial, justificando que o bem não se integra ao patrimônio do devedor, mas ao patrimônio do credor fiduciante – legítimo proprietário do imóvel até eventual quitação do contrato de financiamento. Esse entendimento, contudo, foi flexibilizado recentemente por meiode acórdão da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça, onde posicionou-se de maneira oposta, no sentido de possibilitar a penhora do imóvel, ainda que gravado com alienação fiduciária. (...) No acórdão acima ementado, a maioria da Quarta Turma do STJ consignou que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, ou seja, estão vinculadas ao imóvel e não ao proprietário, implicando que a obrigação acompanha o bem, independentemente de quem seja o proprietário ou possuidor. Dessa forma, ainda que o imóvel esteja alienado fiduciariamente, ele ainda está sujeito à dívida contraída pelo devedor fiduciante. Outro fundamento levado em consideração pela corte superior diz respeito aos limites da alienação fiduciária. Discorreram os i. ministros que, muito embora a alienação fiduciária transfira a propriedade resolúvel ao credor fiduciário, este fato, por si só, não isenta o imóvel de responder pelas dívidas condominiais. O credor fiduciário, mesmo sendo o proprietário, não possui direitos superiores aos de um condômino comum em relação ao pagamento das obrigações condominiais. Diante dessa nova premissa, a corte considerou que, para que a penhora do imóvel seja viabilizada, o condomínio exequente deverá citar o credor fiduciário para integrar o polo passivo da demanda, para que este tenha a opção de quitar a dívida condominial e, assim, sub-rogar-se nos direitos do exequente, podendo cobrar o valor posteriormente do devedor fiduciante (o adquirente do imóvel). Essa nova perspectiva sobre a possibilidade de penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária visa garantir que a coletividade de condôminos não seja prejudicada pela inadimplência do débito condominial, visto que a cota se destina ao benefício comum do condomínio. O Tribunal de Justiça do Estado do Paraná tem se valido desse novo entendimento para acolher a possibilidade de penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária. A exemplo: (...)Sendo assim, lavre-se o termo de penhora sobre os direitos aquisitivos do imóvel e intime-se o executado, o cônjuge e os coproprietários para, querendo, impugnar no prazo legal. Paralelamente, intime-se o credor fiduciário para, querendo, quitar a dívida condominial e sub-rogar-se nos direitos do exequente.“
A decisão reconheceu a possibilidade de penhora do próprio imóvel gerador da dívida condominial, condicionando-se sua alienação à prévia citação do credor fiduciário para, querendo, integrar o polo passivo da demanda. Tal providência assegura ao credor fiduciário a faculdade de quitar o débito condominial e sub-rogar-se nos direitos do exequente, podendo, posteriormente, exercer o direito de regresso em face do devedor fiduciante.No caso concreto, o credor fiduciário foi regularmente citado e integrado ao polo passivo da demanda, oportunidade em que se manifestou acerca do referido pedido (mov. 123).Ainda assim, a decisão agravada limitou a constrição judicial apenas à penhora dos direitos aquisitivos sobre o imóvel, sem apresentar justificativa plausível para a limitação empreendida sobre o pedido de mov. 104 (que postulara pela penhora do imóvel, e não dos direitos aquisitivos sobre ele incidentes). A agravante sustenta que a decisão recorrida contraria o entendimento do STJ firmado no Tema Repetitivo nº 1.266. Todavia, tal alegação não merece acolhimento, porquanto o referido tema ainda não foi julgado, encontrando-se apenas “afetado” para julgamento (situação conferida na data da presente decisão). Assim, inexiste, até o presente momento, tese repetitiva firmada cuja observância pudesse ter sido desrespeitada pela decisão recorrida.Contudo, não impede a análise da matéria à luz da orientação jurisprudencial adotada recentemente pelo STJ. Embora o Tema Repetitivo nº 1.266 ainda esteja pendente de julgamento, os precedentes mais recentes da Corte vêm reconhecendo a possibilidade de penhora e expropriação do próprio imóvel gravado com alienação fiduciária para a satisfação de débitos condominiais, desde que oportunizado ao credor fiduciário, após sua regular citação, o exercício da faculdade de quitar a obrigação. Nesse sentido, destaca-se o seguinte precedente:
CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE COBRANÇA DE CONTRIBUIÇÕES CONDOMINIAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. NATUREZA PROPTER REM DO CRÉDITO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE COISA IMÓVEL. PENHORA DO IMÓVEL. POSSIBILIDADE. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. Em execução por dívida condominial movida pelo condomínio edilício em que situado o imóvel alienado fiduciariamente, é possível a penhora do próprio imóvel que dá origem ao crédito condominial, tendo em vista a natureza propter rem da dívida, nos termos do art. 1 .345 do Código Civil de 2002.2. A natureza propter rem se vincula diretamente ao direito de propriedade sobre a coisa. Por isso, sobreleva-se ao direito de qualquer proprietário, inclusive do credor fiduciário, pois este, na condição de proprietário sujeito a uma condição resolutiva, não pode ser detentor de mais direitos que um proprietário pleno .3. Assim, o condomínio exequente deve promover também a citação do credor fiduciário, além do devedor fiduciante, a fim de vir aquele integrar a execução para que se possa encontrar a adequada solução para o resgate dos créditos condominiais, por ser, afinal, sempre do proprietário o dever de quitar o débito para com o condomínio, sob pena de ter o imóvel penhorado e levado a praceamento. Ao optar pela quitação da dívida, o credor fiduciário se sub-roga nos direitos do exequente e tem regresso contra o condômino executado, o devedor fiduciante.4. As normas dos arts. 27, § 8º, da Lei 9.514/1997 e 1.368-B, parágrafo único, do Código Civil de 2002, reguladoras do contrato de alienação fiduciária de coisa imóvel, apenas disciplinam as relações jurídicas entre os respectivos contratantes, sem alcançar relações jurídicas diversas daquelas, nem se sobrepor a direitos de terceiros não contratantes, como é o caso da relação jurídica entre condomínio edilício e condôminos e do direito do condomínio credor de dívida condominial, a qual mantém sua natureza jurídica propter rem.5. Descabe isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para, na prática, colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.6 . Recurso especial provido. (STJ - REsp: 00000000000002100103 PR 2022 /0157025-4, Relator.: Ministro RAUL ARAÚJO, Data de Julgamento: 12/03 /2025, S2 - SEGUNDA SEÇÃO, Data de Publicação: DJEN 27/05/2025) Grifou-se.
Conforme destacado, a relação contratual decorrente da alienação fiduciária não tem o condão de afastar a responsabilidade pelas despesas condominiais, as quais possuem natureza propter rem e estão vinculadas ao próprio imóvel, nos termos do art. 1.345 do CC/2015. Assim, os efeitos do contrato celebrado entre devedor fiduciante e credor fiduciário não podem ser opostos ao condomínio de modo a transferir aos demais condôminos o ônus decorrente da inadimplência das cotas condominiais. Nesse sentido, consignou o Ministro Raul Araújo: “É, pois, descabido isentar-se de suas inerentes obrigações o condômino credor fiduciário para colocar sobre os ombros de terceiros, os demais condôminos alheios à contratação fiduciária, o ônus de suportar as despesas condominiais tocantes ao imóvel alienado fiduciariamente, quando o devedor fiduciante descumpre essa obrigação legal e contratual assumida perante o credor fiduciário. O acertamento, em tal contexto, como é mais justo e lógico, deve-se dar entre os contratantes: devedor fiduciante e credor fiduciário.”
Ademais, os julgados mais recentes do Superior Tribunal de Justiça vêm reconhecendo a possibilidade de penhora do imóvel gravado com alienação fiduciária para satisfação de débitos condominiais, conforme demonstram os precedentes a seguir. Na mesma linha, o Tribunal de Justiça do Estado do Paraná vem aplicando referido entendimento:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PARA SATISFAÇÃO DE DÍVIDA CONDOMINIAL. AGRAVO DE INSTRUMENTO PARCIALMENTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de instrumento interposto pela Caixa Econômica Federal contra decisão que deferiu a penhora de imóvel gerador de dívida condominial, alegando que a penhora deveria recair apenas sobre os direitos aquisitivos em casos de alienação fiduciária e que a decisão lhe prejudica. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a penhora de imóvel alienado fiduciariamente para garantir o pagamento de dívida condominial. III. Razões de decidir3. Não se conhece do pedido de deslocamento da competência, pois, por ora, não foi efetivada a penhora com registro na matrícula do imóvel, assim como a questão não foi objeto da decisão agravada, obstando a análise neste grau recursal.4. Segundo o entendimento do STJ, a penhora do imóvel alienado fiduciariamente é possível para garantir a satisfação da dívida condominial, devido à natureza propter rem da obrigação.5. A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais acompanha o bem, mesmo que este esteja sujeito à alienação fiduciária.6. A decisão que deferiu a penhora do imóvel foi mantida, pois a intimação da credora fiduciária foi realizada, permitindo sua manifestação nos autos. IV. Dispositivo7. Agravo de instrumento parcialmente conhecido e, nesta parte, não provido. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0019546-15.2026.8.16.0000 - Araucária - Rel.: DESEMBARGADOR GILBERTO FERREIRA - J. 18.05.2026) Grifou-se.

AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. COBRANÇA DE DESPESAS CONDOMINIAIS. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE. DECISÃO RECORRIDA QUE DEFERIU APENAS A PENHORA DOS DIREITOS AQUISITIVOS DO EXECUTADO. REFORMA. PRECEDENTE DA 2ª SEÇÃO DO STJ (RESP 2.082.647/SP). POSSIBILIDADE DE PENHORA DO PRÓPRIO IMÓVEL QUE ORIGINOU O DÉBITO. NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO CONDOMINIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA QUE NÃO AFASTA A VINCULAÇÃO DO BEM À OBRIGAÇÃO. ARTS. 27, § 8º, DA LEI 9.514/97 E 1.368-B, PARÁGRAFO ÚNICO, DO CC/2002 QUE NÃO SE SOBREPÕEM A DIREITOS DE TERCEIROS NÃO CONTRATANTES. PROPRIEDADE RESOLÚVEL DO CREDOR FIDUCIÁRIO QUE NÃO LHE CONFERE MAIORES DIREITOS QUE O PROPRIETÁRIO PLENO. NECESSIDADE DE CITAÇÃO DO CREDOR FIDUCIÁRIO PARA INTEGRAR A EXECUÇÃO. Agravo de instrumento conhecido e provido. (TJPR - 8ª Câmara Cível - 0143587- 88.2025.8.16.0000 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADORA THEMIS DE ALMEIDA FURQUIM - J. 30.03.2026) Grifou-se.
Nesse contexto, a preferência do crédito condominial decorre de sua natureza propter rem, por estar diretamente vinculada ao imóvel. Assim, a existência de alienação fiduciária, por si só, não impede a expropriação do bem para satisfação da dívida condominial, desde que oportunizada ao credor fiduciário a quitação do débito.No caso, o credor fiduciário foi regularmente citado para integrar a demanda e manifestou suas intenções (mov. 123), razão pela qual mostra-se possível o prosseguimento da execução com a penhora e a alienação do imóvel, nos termos da orientação adotada pelo STJ.Desta feita, comporta reforma a decisão agravada, para o fim de deferir a penhora sobre o imóvel matrícula nº 109.827 do 2° Registro de Imóveis da Comarca de Londrina/PR, gerador do débito condominial executado, determinando-se, na origem, a intimação do credor fiduciário Caixa Econômica Federal para manifestação, nos termos da fundamentação supra.Ante o exposto, voto pelo conhecimento e provimento do agravo de instrumento, para reformar a decisão agravada e deferir a penhora do imóvel, nos termos da fundamentação.