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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de recursos de Apelação Cível em ação de Cobrança nr. 0043310-27.2022.8.16.0014 movida por Márcio José Feliciano em face de Fred Kairuz Junior e Fred Kairuz Comércio de Roupas Eireli – ME e em ação “Declaratória de Nulidade de Compra e Venda de Imóvel do Comprador para Terceiros” nr. 0043315-49.2022.8.16.0014 movida por Márcio José Feliciano em face de Fred Kairuz Junior, Aldair Paulo de Alcântara e Raphael Ângelo.Para elucidar os fatos controvertidos, por brevidade, reporto-me ao relatório da sentença (mov. 248.1/155.1), que bem reproduz o que importa para solucionar a lide:
“I – RELATÓRIOAutos nº 0043310-27.2022.8.16.0014 MARCIO JOSÉ FELICIANO ajuizou ação de cobrança em face de FRED KAIRUZ JUNIOR e FRED KAIRUZ COMÉRCIO DE ROUPAS EIRELI ME, alegando, em síntese, que:a) em 2014, vendeu imóvel situado na Rua Pedro Cândido Romero ao réu Fred Kairuz pelo valor de R$ 60.000,00, a serem pagos através de cheques em nome de sua empresa, assumindo o restante do financiamento do imóvel junto à Caixa Econômica Federal;b) os cheques não compensaram, motivo pelo qual em 2015 revogou a procuração que havia dado ao réu para transferência do imóvel;c) em 2017, o réu procurou o autor para regularizar os pagamentos, ocasião em que passou novos cheques, os quais, igualmente, não foram compensados.Requereu a condenação do réu ao pagamento do valor histórico de R$ 60.000,00, além da devolução do imóvel, caso não seja regularizado o pagamento.Esgotadas as diligências ordinárias de localização pessoal, os réus foram citados por edital e deixaram transcorrer in albis o prazo para defesa.Nomeado curador especial, este apresentou contestação, argumentando, em resumo:a) inépcia da inicial, por ausência de lastro probatório (ausência de juntada do instrumento de compra e venda) e incompatibilidade dos pedidos (cobrança e devolução do imóvel);b) ilegitimidade passiva da pessoa jurídica;c) prescrição da pretensão de cobrança, pois transcorrido o lapso temporal quinquenal;d) excesso de cobrança em razão do cômputo de juros e correção sem parâmetro contratual.Ao final, requereu a extinção sem resolução do mérito ou a improcedência da ação.Em réplica, o autor refutou as teses da defesa e reiterou, em linhas gerais, os termos e fundamentos da prefacial.
Autos nº 0043315-49.2022.8.16.0014Posteriormente, MARCIO JOSÉ FELICIANO também ingressou com ação declaratória de nulidade em face de FRED KAIRUZ UNIOR, ALDAIR PAULO DE ALCANTARA e RAPHAEL ÂNGELO, alegando, em síntese, que:a) tempos depois de ter revogado a procuração de venda conferida a Fred Kairuz, tomou conhecimento de que seu apartamento teria sido vendido e que estava sendo ocupado pelo réu Raphael Ângelo;b) em 2020, ingressou com ação de reintegração de posse em face do ocupante, o qual alegou em defesa que teria adquirido o imóvel de Aldair Paulo;c) o imóvel foi vendido sem o consentimento do autor, enquanto legítimo proprietário.Requereu a declaração de nulidade do negócio jurídico de compra e venda do imóvel, pois simulado e patrocinado por quem não detinha poderes para o ato.Citado, o réu Aldair Paulo de Alcantara argumentou em defesa, resumidamente, que:a) não há interesse processual, pois na ação de reintegração de posse o autor confessou ter ciência da venda e a concordância com o negócio, assim como objetiva o recebimento do valor pactuado com Fred Kairuz;b) não participou e não tem conhecimento do negócio jurídico celebrado entre o autor e o réu Fred Kairuz, este que, no ano de 2014, apresentou instrumento de procuração com amplos poderes, válido, pois a revogação denunciada pelo autor somente ocorreu em abril/2015;c) o autor tomou conhecimento do negócio jurídico em questão ainda em 2014, de modo que ultrapassado o prazo decadencial para se postular sua anulação;d) pagamentos das prestações do financiamento vêm sendo realizados diretamente na conta do autor, assim como este anuiu com a alteração do responsável pelos encargos condominiais.Requereu a extinção sem resolução do mérito ou a improcedência da ação.Regularmente citado, Raphael Ângelo da Silva apresentou contestação trazendo argumentos semelhantes a fim de defender a regularidade dos negócios jurídicos subsequentes. Em réplicas, o autor refutou as teses das defesas e reiterou, em linhas gerais, os termos e fundamentos da prefacial.Ao réu citado por edital, Fred Kairuz Junior, foi nomeado curador especial que apresentou contestação por negativa geral.”
Foi então proferida sentença conjunta, que julgou parcialmente procedentes os pedidos da ação de cobrança e improcedentes os pedidos deduzidos na ação declaratória de nulidade, nos seguintes termos:
“III - DISPOSITIVOFrente ao exposto, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados nos autos nº 0043310-27.2022.8.16.0014, para o fim de condenar os réus FABIO KAIRUZ JÚNIOR e FABIO KAIRUZ COMÉRCIO DE ROUPAS LTDA, em regime de solidariedade, ao pagamento em favor do autor do valor histórico de R$ 60.000,00 (sessenta mil reais), corrigidos e acrescidos de juros de mora, consoante critérios e parâmetros delineados na fundamentação. Rejeitado o pedido de devolução do imóvel.Pelo princípio da sucumbência, que foi recíproca, e tendo em apreço a proporção da derrota de cada uma das partes, que proporcionalmente se equivalem, estabeleço, nos termos do art. 86, caput, do CPC, que as partes responderão de forma pro rata pelas despesas processuais, ou seja, 50% (cinquenta por cento) a cargo do autor MARCIO JOSÉ FELICIANO e 50% (cinquenta por cento) a cargo dos réus.Quanto à verba honorária, observadas as diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide, a dispensar instrução, fixo em 10% (dez por cento) do valor da condenação, a ser rateada na mesma proporção das despesas processuais (50% em favor dos patronos do autor e 50% em favor dos patronos dos réus), vedada a compensação (art. 85, § 14, CPC).Em sendo o autor beneficiário da gratuidade, resta sobrestada a exigibilidade das verbas sucumbenciais em seu desfavor, conforme art. 98 do CPC.Nos termos e parâmetros da Lei Estadual 18.664/2015 e Tabela de Honorários da Resolução Conjunta nº 06/2024 – PGE/SEFA, ainda sem esquecer das diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide, mas a pertinência da defesa, que ultrapassou uma simples negativa geral, arbitro honorários em favor da advogada Dra. Vanessa Manganaro de Araujo Almeron (OAB/PR 59.697), pelo exercício da função de curadora especial, no importe de R$ 500,00 (quinhentos reais), na forma do item 2.9 da tabela de honorários, devidos pelo Estado.Ainda, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos veiculados nos autos nº 0043315-49.2022.8.16.0014.Em razão da sucumbência, condeno o autor MARCIO JOSÉ FELICIANO ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios em favor dos patronos dos réus, os quais, atento às diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide, a dispensar instrução, fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, ressalvada a gratuidade (art. 98, CPC).Por fim, mais uma vez nos termos e parâmetros da Lei Estadual 18.664/2015 e Tabela de Honorários da Resolução Conjunta nº 06/2024 – PGE/SEFA, ainda sem esquecer das diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide e, aqui, a defesa por negativa geral, arbitro honorários em favor da advogada Dra. Vaine Teresinha Pizolotto Marques (OAB/PR 69.167), pelo exercício da função de curadora especial, no importe de R$ 350,00 (trezentos e cinquenta reais), na forma do item 2.8 da tabela de honorários, devidos pelo Estado”
Irresignado, o Autor interpôs recurso de Apelação nos autos da ação de Cobrança nr. 0043310-27.2022, sustentando o equívoco da sentença ao reconhecer incompatibilidade entre o pedido de cobrança e o de devolução do imóvel. Argumentou, para tanto, que o art. 326 do CPC admite a formulação de pedidos em ordem subsidiária, de modo que a pretensão principal consistia na resolução do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, subsistindo a condenação pecuniária apenas na hipótese de impossibilidade dessa recomposição. Defendeu, ainda, que a manutenção compulsória de negócio inadimplido há mais de uma década prestigia a conduta do devedor contumaz.Aduziu, ainda, que a compra e venda de imóvel realizada pelo fiduciante sem anuência expressa do credor fiduciário caracteriza venda a non domino e, por conseguinte, a nulidade do negócio jurídico. Nesse contexto, afirmou que, como Fred Kairuz jamais teria adimplido o preço ajustado, não detinha propriedade plena sobre o bem e, por consequência, não poderia transferir direitos a terceiros, razão pela qual pugnou pela declaração de nulidade do negócio, com a consequente reintegração de posse em seu favor.Quanto ao fundamento de comportamento contraditório reconhecido na sentença, afirmou que a revogação da procuração em 2015, logo após o primeiro inadimplemento, evidencia sua intenção de não prosseguir com o negócio. Acrescentou que a tentativa de regularização ocorrida em 2017, novamente frustrada pela emissão de cheques sem provisão de fundos, apenas reforça sua atuação pautada pela boa-fé.Reiterou que o imóvel objeto da controvérsia encontra-se gravado por alienação fiduciária perante a Caixa Econômica Federal, sustentando que a sentença, ao validar as cessões sucessivas realizadas por Fred Kairuz a terceiros, teria contrariado o entendimento desta Corte no sentido de que a alienação de imóvel fiduciariamente gravado, sem anuência do credor fiduciário e sem quitação pelo adquirente originário, configura venda a non domino.Com base nessas premissas, sustentou que, reconhecido o inadimplemento pela própria sentença, a consequência lógica e jurídica seria a resolução do negócio, com o retorno das partes ao status quo ante. Ao final, requereu a reforma do julgado para que, “caso os Apelados não efetuem o pagamento integral do débito em prazo a ser fixado, o contrato seja considerado resolvido, com a expedição do mandado de reintegração de posse em favor do Apelante”.Com as contrarrazões (mov. 251.1), subiram os autos. Nos autos da ação Declaratória de Nulidade nr. 0043315-49.2022, o Autor interpôs recurso de Apelação (mov. 160.1), sustentando que a sentença partiu de premissa equivocada ao reconhecer validade jurídica à transação realizada entre Aldair e Raphael. Argumentou que se trata de venda a non domino, uma vez que Aldair não detinha legitimidade para dispor do bem, por inexistir contrato válido ou autorização apta a lhe conferir poderes para tanto, circunstância que, segundo defende, comprometeria a higidez do negócio jurídico subsequente.Também refutou a caracterização de comportamento contraditório, ao argumento de que a revogação da procuração constituiu medida legítima diante do inadimplemento contratual atribuído ao outorgado, que não teria quitado o preço ajustado nem assumido regularmente o financiamento imobiliário. Nessa linha, sustentou que a busca pela satisfação do crédito e pela retomada da posse do imóvel representaria desdobramento natural da defesa de seu patrimônio, sem violação à boa-fé objetiva ou incidência da vedação ao venire contra factum proprium.Afirmou, ainda, que a tese de comportamento contraditório, tal como acolhida na sentença, acaba por validar negócios posteriores derivados de relação originária alegadamente nula. Contudo, compreende que o inadimplemento de Fred, evidenciado pela emissão de cheques sem provisão de fundos e pela posterior revogação da procuração, demonstra a inexistência de acordo eficaz capaz de legitimar as alienações subsequentes.Nesse contexto, defendeu que a sentença, ao validar os chamados “contratos de gaveta” e as transações posteriores à venda realizada por Aldair, incorreu em equívoco na aplicação da legislação civil, pois a nulidade absoluta do negócio originário, decorrente de alienação por quem não detinha domínio ou poderes de disposição, irradiaria seus efeitos sobre os atos dele derivados.Assim, sustentou que a cadeia negocial iniciada por ato nulo seria igualmente inválida, porquanto a alienação promovida por Aldair, desprovida de lastro jurídico suficiente, contaminaria os negócios posteriores, inclusive aquele firmado com Raphael Ângelo.Acrescentou que eventual alegação de boa-fé de terceiros ou de incidência da teoria da aparência não teria o condão de convalidar a alienação, especialmente diante da ausência de registro formal da transferência de propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, pressuposto indispensável à transferência do domínio, de modo que sua inexistência impediria a consolidação de direitos em prejuízo do proprietário legítimo.Diante dessas razões, requereu o conhecimento e provimento do recurso, para reformar a sentença, para que reconhecida a nulidade dos negócios jurídicos posteriores à venda a non domino, pois não poderiam subsistir atos negociais fundados em relação jurídica originariamente inválida.Com as contrarrazões (mov. 164.1, 165.1 e 166.1), subiram os autos, vindo-me conclusos.É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade (compreendendo suficientemente preenchido o princípio da dialeticidade recursal), conheço dos recursos, cujas razões passo a analisar em conjunto. Pois bem. Inicialmente, entendo necessária uma breve contextualização das circunstâncias fáticas.A controvérsia tem origem na alienação do imóvel localizado no Residencial Mirante do Lago, em Londrina/PR, adquirido pelo autor Márcio José Feliciano mediante financiamento junto à Caixa Econômica Federal. Consta dos autos que, em 2014, o Autor celebrou negócio jurídico com Fred Kairuz Junior, mediante pagamento de parte do preço por cheques e assunção do saldo remanescente do financiamento, oportunidade em que lhe outorgou procuração pública com amplos poderes para administrar, ceder e alienar o bem. Posteriormente, Fred Kairuz transferiu seus direitos possessórios e aquisitivos a Aldair Paulo de Alcântara, que, por sua vez, os cedeu a Raphael Ângelo da Silva, atual possuidor do imóvel. A revogação da procuração pelo Autor somente ocorreu em abril de 2015, quando a cadeia negocial já havia sido estabelecida. Segundo a narrativa autoral, os cheques entregues por Fred Kairuz não foram compensados, razão pela qual passou a sustentar a invalidade do negócio originário e, por consequência, das alienações subsequentes. Todavia, paralelamente à presente ação Declaratória de Nulidade, o demandante ajuizou ação de Cobrança objetivando o recebimento do saldo contratual decorrente da mesma venda realizada em favor de Fred Kairuz, obtendo sentença de parcial procedência para condenação do devedor ao pagamento do valor de R$ 60.000,00. Cumpre destacar que a sentença reconheceu que a relação negocial originária restou amplamente demonstrada pela procuração outorgada, pelos documentos juntados aos autos e pelas conclusões alcançadas na ação possessória anteriormente ajuizada pelo Autor.Também merece destaque que a controvérsia envolvendo o mesmo imóvel já foi objeto da ação de Reintegração de Posse n. 0025753-95.2020.8.16.0014, na qual se concluiu que a perda da posse não decorreu de esbulho praticado pelos adquirentes subsequentes, mas da entrega voluntária do bem pelo próprio Autor ao primeiro adquirente (Fred Kairuz), mediante outorga de procuração com amplos poderes de disposição. Na oportunidade, o Tribunal reconheceu que as transferências posteriores ocorreram quando o adquirente originário ainda detinha poderes para negociar o imóvel e que a posse exercida pelo atual ocupante se desenvolveu de forma pública e ostensiva. Veja-se:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REINTEGRAÇÃO DE POSSE. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INSURGÊNCIA DO AUTOR. ALEGAÇÃO DE QUE A PESSOA À QUAL VENDEU O IMÓVEL NÃO PAGOU NO PREÇO E DE QUE A PROCURAÇÃO A ELE OUTORGADA FOI REVOGADA. REVOGAÇÃO, CONTUDO, OPERADA APÓS A TRANSMISSÃO DO IMÓVEL, PELO ADQUIRENTE, A TERCEIRO, QUE, POR SEU TURNO, O REVENDEU AO RÉU. NEGÓCIO REALIZADO AO TEMPO EM QUE O PRIMITIVO ADQUIRENTE TINHA O PODER DE DISPOR DO BEM. IRRELEVÂNCIA, DE TODA SORTE, DA DISCUSSÃO ACERCA DA VALIDADE DA VENDA FEITA AO AUTOR, POIS A AÇÃO É DE NATUREZA POSSESSÓRIA. AUTOR QUE NÃO PERDEU A POSSE EM RAZÃO DE ESBULHO, MAS SIM QUE A ENTREGOU CONSENSUALMENTE A OUTRÉM, O QUAL, POR SEU TURNO, A TRANSMITIU A TERCEIRO QUE A REPASSOU AO RÉU, PASSANDO ESTE A EXERCÊ-LA DE FORMA PÚBLICA E COM APARENTE ANIMUS DOMINI. INEXISTÊNCIA DE DIREITO DO AUTOR AOS INTERDITOS. PRETENSÃO DE RECUPERAR O IMÓVEL QUE DEVERÁ SER MANIFESTADA POR OUTRA VIA, SEM EMBARGO DA DISCUSSÃO SOBRE DIREITOS DE TERCEIROS QUE NÃO PARTICIPARAM DA AVENÇA ESTABELECIDA ENTRE ELE E O PRIMITIVO ADQUIRENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. Só faz jus a ser reintegrado na posse aquele que a tinha e que a perdeu involuntariamente por conta de ato ilícito praticado por outrém. Caso em que o autor não perdeu a posse em razão de esbulho e em que ela é exercida de boa-fé pelo réu.” (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0025753-95.2020.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 09.03.2022)
É nesse contexto fático que se insere o presente recurso, por meio do qual o Autor-apelante pretende ver reconhecida a nulidade da cadeia negocial formada entre Fred Kairuz, Aldair Paulo de Alcântara e Raphael Ângelo da Silva, sustentando a ocorrência de venda a non domino, simulação e ausência de consentimento do proprietário originário, teses que, contudo, não encontram respaldo na prova produzida nem nos fundamentos adotados pela sentença recorrida.
1. – Com relação à incompatibilidade dos pedidos nos autos n. 0043310-27.2022.8.16.0014.
Sustenta o Autor-apelante que a sentença teria incorrido em equívoco ao reconhecer a incompatibilidade entre o pedido de cobrança e o de devolução do imóvel, ao argumento de que o art. 326 do CPC autoriza a formulação de pedidos em ordem subsidiária. Segundo afirma, a pretensão principal seria a resolução do contrato, com o retorno das partes ao status quo ante, ficando a condenação pecuniária reservada apenas à hipótese de inviabilidade da recomposição patrimonial pretendida.A insurgência, contudo, não merece prosperar.Nos contratos de promessa de compra e venda, a mora do comprador coloca à disposição do vendedor vias de tutela distintas, cuja adoção depende da finalidade jurídica efetivamente perseguida: de um lado, a exigência do cumprimento da obrigação, mediante cobrança das prestações vencidas e vincendas; de outro, a recuperação da posse da coisa vendida, providência que pressupõe o desfazimento do vínculo contratual e a consequente recomposição das partes ao estado anterior.A propósito, embora o art. 526 do Código Civil discipline especificamente a venda com reserva de domínio, sua lógica normativa evidencia, por analogia, a incompatibilidade prática entre a exigência do preço e a retomada da coisa como consequências simultâneas do inadimplemento:
“Art. 526. Verificada a mora do comprador, poderá o vendedor mover contra ele a competente ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa vendida.”
Ainda que se trate de dispositivo voltado à reserva de domínio, o raciocínio que dele se extrai deve ser compreendido em conjunto com os arts. 475 e 476 do Código Civil. Diante do inadimplemento, a parte lesada pode exigir o cumprimento da obrigação ou resolver o contrato, com perdas e danos, mas não obter, ao mesmo tempo e sem adequada estruturação processual, os efeitos próprios da manutenção e da extinção do vínculo. A cobrança das prestações supõe a preservação da eficácia do negócio, pois tem por finalidade compelir o comprador ao adimplemento da obrigação assumida. A retomada do bem, ao contrário, parte da premissa de que o contrato não mais subsiste como fonte de deveres principais, exigindo a resolução do ajuste e a disciplina dos efeitos patrimoniais dela decorrentes.Por essa razão, não há coerência jurídica em exigir, simultaneamente, o cumprimento integral do contrato, com a cobrança do preço, e a restituição do imóvel, como se o vínculo já estivesse desfeito. O óbice, portanto, não reside na cumulação em abstrato, pois o ordenamento admite pedidos subsidiários ou alternativos, mas na forma concreta como a pretensão foi deduzida, sem delimitação técnica da ordem subsidiária, sem escolha lógica entre cumprimento e resolução e sem pedido claro de desfazimento contratual que pudesse servir de fundamento à retomada do bem.No caso concreto, a petição inicial da ação de n. 0043310-27.2022.8.16.0014 foi ajuizada como “Ação de Cobrança c/c Devolução do Imóvel”, tendo o Autor formulado a pretensão de recebimento do valor ajustado e, cumulativamente, a devolução do bem, sem delimitar de modo juridicamente adequado a subsidiariedade ou alternatividade entre os pedidos e, sobretudo, sem deduzir pedido expresso de resolução contratual. Veja-se:

É certo que o art. 326 do CPC admite a formulação de pedidos em ordem subsidiária ou alternativa, permitindo ao magistrado conhecer do pedido posterior quando não acolhido o anterior, ou escolher uma das prestações juridicamente possíveis quando houver alternatividade. Essa técnica, porém, não supre a ausência de pedido resolutório expresso nem autoriza a obtenção de efeitos materiais incompatíveis sem a necessária correlação entre causa de pedir, pedido e consequência jurídica pretendida:
“Art. 326. É lícito formular mais de um pedido em ordem subsidiária, a fim de que o juiz conheça do posterior, quando não acolher o anterior.Parágrafo único. É lícito formular mais de um pedido, alternativamente, para que o juiz acolha um deles.”
Assim, ao eleger a via da cobrança do preço, sem formular pedido rescisório autônomo e sem estabelecer, de forma tecnicamente precisa, a eventual subsidiariedade da retomada do imóvel, o Autor revelou interesse na preservação da eficácia do negócio jurídico, buscando justamente o cumprimento da obrigação assumida pelo comprador. Essa opção processual não se compatibiliza com a pretensão de restituição do bem formulada na mesma demanda, nem se harmoniza, sob a perspectiva lógico-sistemática, com a ação Declaratória de Nulidade de Compra e Venda ajuizada no mesmo dia para invalidar as alienações subsequentes, pois ambas as providências partem de pressuposto oposto à cobrança: a extinção ou a ineficácia do vínculo negocial originário.Nesse contexto, mostra-se escorreita a conclusão da sentença quanto à incompatibilidade dos pedidos formulados.
2. – Com relação à pretensão de declaração de nulidade dos negócios jurídicos.
Pretende o Autor-apelante a nulidade dos negócios jurídicos celebrados entre Fred Kairuz Júnior, Aldair Paulo de Alcântara e Raphael Ângelo da Silva por suposta configuração de venda a non domino ou por alegada simulação.A pretensão, contudo, não comporta acolhimento.O conjunto probatório demonstra que o Autor celebrou voluntariamente negócio jurídico de alienação do imóvel em favor de Fred Kairuz, oportunidade em que lhe outorgou procuração pública com amplos poderes de administração e disposição do bem, inclusive para aliená-lo a terceiros (mov. 1.13 dos autos n. 0043310-27.2022.8.16.0014):

Nesse contexto, a premissa recursal de que as alienações posteriores decorreriam de ato praticado sem autorização do titular do bem não encontra respaldo no quadro fático efetivamente demonstrado.Também não prospera a alegação de que a existência de alienação fiduciária em favor da Caixa Econômica Federal, por si só, tornaria nulos os negócios celebrados entre os particulares. Eventual restrição perante o credor fiduciário, ou ausência de anuência formal da instituição financeira, pode produzir efeitos próprios no âmbito da relação fiduciária e perante o registro imobiliário, mas não conduz automaticamente à nulidade absoluta das cessões de direitos possessórios ou aquisitivos firmadas entre as partes, sobretudo quando o próprio Autor outorgou ao adquirente originário poderes amplos de administração, cessão e alienação antes da revogação da procuração.Nessa perspectiva, a tese de venda a non domino não se sustenta nos termos em que formulada. O que se tem, a partir da prova produzida, é a transferência de posição possessória e de direitos decorrentes de negócio iniciado pelo próprio titular originário, com posterior circulação entre terceiros que passaram a ocupar o imóvel de forma pública. A circunstância de o domínio formal ainda não ter sido transferido no registro imobiliário não basta, isoladamente, para converter em nulas as avenças obrigacionais ou possessórias celebradas na cadeia negocial, sem demonstração de vício de consentimento, simulação, fraude concreta ou ausência originária de poderes à época da primeira cessão.Com efeito, não há como acolher a tentativa do Autor-apelante de atribuir ao inadimplemento dos cheques a consequência jurídica da nulidade absoluta da avença originária. Isso porque, o descumprimento da obrigação de pagar o preço não interfere nos requisitos de validade do negócio jurídico, previstos no artigo 104 do Código Civil, constituindo fato posterior apto a ensejar pretensões de natureza obrigacional, resolutória ou indenizatória. Tanto assim que o próprio Autor elegeu a via da cobrança para buscar a satisfação de seu crédito, obtendo provimento jurisdicional favorável. O reconhecimento judicial do débito pressupõe a existência de uma relação contratual válida e eficaz, revelando manifesta incompatibilidade lógica entre a pretensão de exigir o cumprimento da obrigação pecuniária decorrente do contrato e, simultaneamente, sustentar que o mesmo negócio seria absolutamente nulo desde sua origem.Ainda, no que se refere à alegação de simulação, sabe-se que o art. 167 do Código Civil exige demonstração concreta de que as partes tenham criado artificialmente aparência de negócio jurídico inexistente ou ocultado deliberadamente a verdadeira natureza da relação estabelecida, in verbis:
“Art. 167. É nulo o negócio jurídico simulado, mas subsistirá o que se dissimulou, se válido for na substância e na forma. § 1 o Haverá simulação nos negócios jurídicos quando: I - aparentarem conferir ou transmitir direitos a pessoas diversas daquelas às quais realmente se conferem, ou transmitem; II - contiverem declaração, confissão, condição ou cláusula não verdadeira; III - os instrumentos particulares forem antedatados, ou pós-datados.”
No caso, nenhuma dessas hipóteses foi comprovada. Ao contrário, a cadeia negocial produziu efeitos concretos e verificáveis, com sucessivas transferências possessórias, ocupação efetiva do imóvel por terceiros e pagamento das prestações do financiamento diretamente ao Autor pelo adquirente final Raphael Ângelo (mov. 19.7 dos autos n. 0025753-95.2020.8.16.0014), circunstâncias inclusive registradas no acórdão proferido na ação de Reintegração de Posse e não infirmadas pelo Autor. Desse modo, não há elemento probatório que evidencie conluio entre os Réus ou prática voltada à criação de negócio meramente aparente.Neste ponto, verifica-se que a insurgência recursal se limita a reproduzir alegações genéricas já deduzidas na petição inicial, sem apontar fatos concretos capazes de caracterizar o vício invocado.Também não merece reparo a conclusão da sentença quanto à incompatibilidade da postura adotada pelo Autor ao longo da relação jurídica.No caso concreto, após realizar a venda do imóvel e conferir poderes de disposição ao adquirente originário, o Autor permitiu que a cadeia negocial se desenvolvesse antes da revogação da procuração. Além disso, recebeu valores relacionados ao financiamento do imóvel, teve julgada improcedente a ação possessória anteriormente proposta e, posteriormente, ajuizou ação de cobrança fundada precisamente na validade da venda celebrada com Fred Kairuz. Não se afirma, portanto, que o simples ajuizamento da cobrança impediria, em tese, toda e qualquer pretensão resolutória; o que se reconhece é que a conduta global adotada pelo Autor, considerada em sua sequência e em seus efeitos perante terceiros, revela incompatibilidade com a posterior tentativa de invalidar integralmente a cadeia negocial formada a partir de poderes que ele próprio conferiu.Tal comportamento não se harmoniza com os deveres anexos de lealdade, coerência e proteção da confiança que decorrem da boa-fé objetiva, sobretudo porque terceiros passaram a exercer a posse do imóvel amparados por situação jurídica construída a partir de poderes regularmente conferidos pelo próprio Autor. A incidência da vedação ao venire contra factum proprium, aqui, decorre da análise concreta da sequência de atos praticados: outorga de procuração ampla, desenvolvimento da cadeia negocial antes da revogação, recebimento de valores vinculados ao financiamento, insucesso da pretensão possessória e posterior cobrança do preço do negócio originário.Por fim, merece especial relevo o fato de que o acórdão proferido nos autos de Reintegração de Posse reconheceu que a transmissão do imóvel ocorreu quando o adquirente originário ainda detinha poderes para dele dispor, além de consignar que a perda da posse não decorreu de ato clandestino ou de esbulho, mas da entrega voluntária do bem pelo próprio Autor. Embora aquela decisão não tenha apreciado definitivamente a validade dos negócios jurídicos ora discutidos, as premissas fáticas nela estabelecidas são incompatíveis com a narrativa recursal de alienações fraudulentas praticadas à revelia do proprietário.Somadas à comprovação da compra e venda originária e ao acolhimento da pretensão de cobrança do saldo contratual, tais circunstâncias demonstram que o Autor dispõe do instrumento adequado para buscar a reparação do inadimplemento sofrido, não havendo fundamento jurídico para desconstituir a cadeia negocial posteriormente formada. Diante disso, impõe-se o desprovimento dos recursos, com a manutenção das sentenças proferidas.
3 – Conclusão.
Voto, portanto, por conhecer dos recursos e negar-lhes provimento, o que impõe, nos termos do art. 85, § 11, do CPC, a fixação de honorários advocatícios recursais devidos pelo Autor em favor dos patronos dos Réus, em mais 5% sobre o valor da condenação, para a ação n. 0043310-27.2022.8.16.0014, e em mais 5% sobre o valor atualizado da causa, para o feito n. 0043315-49.2022.8.16.0014, ressalvada a condição de beneficiário da justiça gratuita.Por fim, diante da atuação das advogadas dativas em segundo grau de jurisdição, fixo honorários dativos em R$ 700,00 para cada uma, considerando o item 2.12 da tabela constante da Resolução PGE/SEFA nº 06/2024 e a diligência com que atuaram as advogadas.