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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0022999-52.2025.8.16.0194 Ap, da 15ª Vara Cível de Curitiba, em que são apelantes Cleidy Krajewski Kuss, Eduarda de França Kuss, Monique de França e Vânia Krajewski Kuss e apelados Espólio de Abraham Duck e Doris Harder Duck.
1. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível (mov.33.1/origem) interposta por Cleidy Krajewski Kuss, Eduarda de França Kuss, Monique de França e Vânia Krajewski Kuss contra a sentença (mov. 30.1/origem), proferida pela Excelentíssima Juíza de Direito, Liana de Oliveira, nos autos denominados de “Ação de Adjudicação Compulsória” nº 0022999-52.2025.8.16.0194, a qual julgou improcedente o pedido autoral, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, in verbis:
Diante do exposto, com fulcro no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO IMPROCEDENTE a presente ação de adjudicação compulsória ajuizada por Cleidy Krayevshi Kuss, Eduarda de França Kuss, Monique de França e Vânia Krajewski Kuss em face de Espólio de Abrahan Duck e Doris Harder Duck, em razão da ausência de prova do pagamento integral da obrigação.Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais, observados os benefícios da assistência judiciária gratuita. Honorários advocatícios incabíveis, diante da revelia do réu.
As apelantes, Cleidy Krajewski Kuss, Eduarda de França Kuss, Monique de França e Vânia Krajewski Kuss, inconformadas, sustentaram, em síntese, que: (i) restou comprovada a quitação integral do contrato de compromisso de compra e venda, mediante apresentação do recibo referente às últimas parcelas e de comunicado expedido pelos promitentes vendedores reconhecendo o adimplemento integral da obrigação e convocando os compradores para a lavratura da escritura definitiva; (ii) nos termos do art. 322 do Código Civil, a quitação da última prestação gera presunção de pagamento das anteriores, incumbindo aos réus produzir prova em sentido contrário, o que não ocorreu, sobretudo diante de sua revelia; (iii) o conjunto probatório, aliado à posse mansa e contínua do imóvel por décadas, ao pagamento dos tributos incidentes e à inexistência de qualquer cobrança judicial ou extrajudicial pelos vendedores ou seus sucessores, demonstra o integral cumprimento das obrigações contratuais; (iv) as alegadas divergências apontadas na sentença quanto ao recibo de quitação não possuem aptidão para afastar sua força probatória, porquanto a anotação manuscrita nele constante não compromete o reconhecimento expresso da quitação; (v) eventual ausência de comprovação formal dos poderes de representação do signatário dos documentos deve ser afastada pela aplicação da teoria da aparência, diante da atuação contínua e ostensiva deste na administração do empreendimento imobiliário.Pugnam, assim, pelo provimento do recurso para que seja reformada a sentença e julgado procedente o pedido de adjudicação compulsória.Sem Contrarrazões.A D. Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se no mov. 13.1/AP, opinando pelo provimento do recurso.É, no essencial, o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO
Da admissibilidade
Presentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e isenção de preparo decorrente de justiça gratuita já concedida), conheço a apelação interposta.
Do mérito
Cuida-se de “ação adjudicação compulsória” ajuizada por Cleidy Krajewski Kuss, Eduarda de França Kuss, Monique de França e Vânia Krajewski Kuss em face de Espólio de Abraham Duck e Doris Harder Duck, por meio da qual as demandantes buscam a transferência da propriedade do imóvel objeto de compromisso de compra e venda celebrado por seus genitores, mediante o suprimento judicial da outorga da escritura definitiva.A sentença julgou improcedente a pretensão inicial (mov. 30.1/origem).Inconformadas, as apelantes sustentam, em síntese, que a quitação integral do contrato restou suficientemente comprovada pelos documentos acostados aos autos, especialmente pelo recibo referente às últimas parcelas e pelo comunicado expedido pelos vendedores reconhecendo o pagamento da última prestação e convocando os compradores para a lavratura da escritura definitiva. Alegam que incide, na hipótese, a presunção de quitação prevista no art. 322 do Código Civil, a qual não foi infirmada pelos réus, que permaneceram inertes. Defendem, ainda, que as divergências apontadas na sentença não são aptas a afastar a força probatória dos documentos apresentados, bem como que eventual questionamento acerca dos poderes de representação do signatário dos recibos deve ser analisado à luz da teoria da aparência.Pois bem.Inicialmente, observa-se que os apelados, embora regularmente citados, deixaram transcorrer in albis o prazo para apresentação de contestação (movs. 15.0 e 16.0/origem), circunstância que ensejou a decretação dos efeitos da revelia (mov. 25.1/origem). Embora a presunção decorrente do art. 344 do Código de Processo Civil seja relativa, não há nos autos qualquer elemento apto a infirmar os fatos narrados pelas autoras, especialmente quanto ao alegado adimplemento da obrigação contratual.No mérito, a controvérsia restringe-se à comprovação da quitação do preço ajustado no compromisso de compra e venda, requisito indispensável ao acolhimento do pedido de adjudicação compulsória.A sentença concluiu pela improcedência da demanda ao fundamento de que não houve comprovação do pagamento das parcelas intermediárias do contrato, tendo sido apresentado apenas o recibo referente às prestações nº 39 e 40.Todavia, em que pese o r. decisum, a análise do conjunto probatório conduz à conclusão diversa.Consta dos autos recibo emitido em 10.11.1990, no qual há expressa referência ao pagamento das parcelas nº 39 e 40 do contrato, acompanhado da anotação “Ref. Quitação” (mov. 1.23/origem), como se pode observar:
Além disso, na mesma data, foi expedido comunicado pelos próprios vendedores informando que o comprador havia efetuado o pagamento da última prestação do lote adquirido, oportunidade em que foi orientado a providenciar a lavratura da escritura pública definitiva e a regularização cadastral do imóvel perante o Município (mov. 1.24/origem).Referidos documentos não podem ser analisados de forma isolada. Ao contrário, evidenciam que os próprios credores reconheceram, à época, o exaurimento da obrigação contratual e a aptidão do comprador para receber a transferência definitiva da propriedade.Nesse contexto, incide a presunção estabelecida no art. 322 do Código Civil, segundo o qual: “Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores.”Tratando-se de obrigação de trato sucessivo, a comprovação do pagamento das últimas parcelas, aliada ao reconhecimento expresso da quitação pelos vendedores, faz presumir o adimplemento das prestações antecedentes, incumbindo à parte contrária produzir prova capaz de elidir tal presunção legal.Nessa senda:
Apelação Cível. Adjudicação compulsória. Sentença que julgou procedente o pedido principal e improcedente o pedido reconvencional. Insurgência do réu reconvinte. Alegação de ausência de comprovação da integral quitação do preço ajustado. Não acolhimento. Negócio jurídico celebrado em 1980. Prova documental e testemunhal indicando o pagamento das três primeiras parcelas e da dívida hipotecária (saldo remanescente). Quitação da última parcela/saldo remanescente que faz presumir o pagamento integral da obrigação. Inteligência do artigo 322, do Código Civil. Prova em contrário que deixou de ser produzida pela parte requerida. Recurso conhecido e desprovido, com majoração de honorários advocatícios. 1. Restando comprovado o pagamento do saldo remanescente para finalização da compra do imóvel, torna-se possível presumir a integral quitação, conforme prevê o artigo 322, do Código Civil: “Art. 322 Quando o pagamento for em quotas periódicas, a quitação da última estabelece, até prova em contrário, a presunção de estarem solvidas as anteriores”. Referida presunção só pode ser ilidida a partir de prova em sentido contrário, sob pena de manutenção da procedência do pedido de adjudicação compulsória. (TJPR - 12ª Câmara Cível - 0052658-60.2012.8.16.0001/1 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROGÉRIO ETZEL - J. 27.09.2021) (Grifei)
AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PEDIDO JULGADO IMPROCEDENTE. RECURSO DE APELAÇÃO DOS AUTORES: COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. POSTERIOR ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DE POSSE CELEBRADA COM OS AUTORES. PAGAMENTO AJUSTADO EM PRESTAÇÕES SUCESSIVAS. DOCUMENTOS COMPROBATÓRIOS DO PAGAMENTO DAS ÚLTIMAS PRESTAÇÕES CONTRATADAS. EXEGESE DO ART. 322 DO CC. PRESUNÇÃO DE QUITAÇÃO DO PREÇO NÃO ELIDIDA. SENTENÇA REFORMADA. INVERSÃO DO ÔNUS DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0019601-90.2008.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LAURI CAETANO DA SILVA - J. 24.06.2019) (Grifei)
No caso concreto, contudo, inexiste qualquer elemento em sentido contrário. Os réus permaneceram inertes durante toda a marcha processual, não apresentaram contestação e tampouco trouxeram aos autos prova de eventual inadimplemento contratual ou de saldo remanescente.Também não se mostram suficientes para afastar a força probatória dos documentos apresentados as observações lançadas na sentença acerca da anotação manuscrita constante do recibo ou da ausência de demonstração formal dos poderes de representação de seu signatário.Acresça-se que o próprio contrato firmado entre as partes previa que as prestações seriam pagas no escritório dos promitentes vendedores, localizado na Rua Joaquim Simões, nesta Capital, mediante emissão de recibo por pessoa legalmente credenciada, conforme dispõe o parágrafo único da cláusula primeira da escritura pública de compromisso de compra e venda juntada ao mov. 1.21/origem:

Revela-se particularmente relevante notar que tanto o recibo relativo ao pagamento do sinal (mov. 1.22/origem) quanto o documento de quitação final (mov. 1.23/origem) consignam exatamente o mesmo endereço indicado no instrumento contratual, como se pode observar:


Tal correspondência não constitui mero dado acessório, mas elemento objetivo que reforça a autenticidade dos documentos e sua vinculação ao negócio jurídico discutido nos autos, enfraquecendo substancialmente as dúvidas lançadas na sentença acerca da legitimidade de seu emitente.Ademais, eventual controvérsia acerca da autoria material do recibo não altera o fato de que o próprio empreendimento imobiliário expediu comunicado reconhecendo o pagamento da última prestação e convocando os compradores para a formalização da escritura definitiva. Em outras palavras, ainda que se desconsiderasse isoladamente o recibo de mov. 1.23/origem, remanesceria o comunicado de mov. 1.24/origem, por meio do qual os vendedores reconheceram expressamente a quitação do contrato.Some-se a isso o longo lapso temporal transcorrido desde a celebração do negócio, a ausência de qualquer medida judicial ou extrajudicial destinada à cobrança de eventual saldo devedor e a posse exercida pelos sucessores dos compromissários compradores, circunstâncias que reforçam a conclusão de que a obrigação foi integralmente adimplida.A propósito, ao discorrer sobre a adjudicação compulsória, Nelson Nery Júnior observa que a outorga da escritura definitiva constitui dever obrigacional decorrente do compromisso de compra e venda, destacando a lição de José Osório de Azevedo Júnior no sentido de que:
“Pago o preço, de forma paradoxal o domínio formal que se encontra em nome do promitente vendedor não lhe confere mais nenhum direito, mas apenas o dever inexorável de outorgar a escritura definitiva”. (NERY JUNIOR, Nelson; NERY, Rosa Maria de Andrade. Código Civil Comentado. 14. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, comentário ao art. 1.418 do Código Civil).
A lição doutrinária ajusta-se ao caso concreto. Comprovado o pagamento integral do preço e reconhecida pelos próprios vendedores a quitação contratual, a manutenção do imóvel em seu nome não encontra justificativa jurídica, remanescendo apenas o dever de outorgar a escritura definitiva. É justamente para suprir a ausência dessa manifestação de vontade que o ordenamento jurídico prevê a adjudicação compulsória.Em suma, o conjunto probatório revela que a avença foi integralmente cumprida pelos compromissários compradores, tendo os próprios vendedores reconhecido a quitação contratual e o direito do adquirente à obtenção da escritura definitiva.Nessas circunstâncias, ausente qualquer causa legítima que obste a consolidação do direito aquisitivo já incorporado ao patrimônio das autoras, impõe-se a procedência da pretensão adjudicatória, com o consequente suprimento judicial da outorga da escritura pública.
Readequação da sucumbência
Diante da reforma da sentença, impõe-se a inversão dos ônus sucumbenciais, condenando-se os réus ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios sucumbenciais, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil.
3. CONCLUSÃO
Diante do exposto, voto pelo conhecimento e provimento da apelação cível interposta, para o fim de reformar a sentença e julgar procedente o pedido inicial, determinando a adjudicação compulsória do imóvel objeto da lide em favor das autoras, mediante o suprimento judicial da outorga da escritura definitiva, com a inversão dos ônus sucumbenciais.