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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0030029-96.2025.8.16.0014, da 1ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, em que figuram como apelante Luiz Carlos Demarqui, e apelados Helio Hikaru Abe, representado por Cinthia Lumi Nakashima e Keiko Katayama.
Trata-se de ação de interdito proibitório na qual foi extinta a pretensão possessória por perda superveniente do objeto e julgado improcedente o pedido de compensação de aluguéis. Registre-se que foi proferida sentença única, abrangendo, além da ação de despejo nº 0031435-55.2025.8.16.0014 e a ação de cobrança nº 0084041-60.2025.8.16.0014, nos seguintes termos:
Frente ao exposto, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados nos autos nº 0084041-60.2025.8.16.0014, condenando o réu LUIZ CARLOS DEMARQUI ao pagamento de aluguéis pela ocupação do imóvel em favor da autora KEIKO KATAYAMA, de 13/01/2025 a 29/01/2026, no valor mensal de R$ 1.409,77 (mil, quatrocentos e nove reais e setenta e sete centavos), corrigidos e acrescidos de juros de mora, consoante critérios e parâmetros delineados na fundamentação. Ao mesmo tempo, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC, JULGO EXTINTA, por perda do objeto e interesse processual, a ação de despejo autuada sob nº 0084041-60.2025.8.16.0014 (‘sic’), bem como as reconvenções e denunciações à lide formuladas nos autos 0084041-60.2025.8.16.0014 e 0031435-55.2025.8.16.0014.Em razão da sucumbência e firme no princípio da causalidade, nestas duas ações, condeno exclusivamente o réu LUIZ CARLOS DEMARQUI ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte autora KEIKO KATAYAMA, os quais, atento às diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide e seu abreviamento, fixo em 10% (dez por cento), dos valores atribuídos às causas, a serem computados individualmente em cada ação. Relativamente aos autos nº 0030029-96.2025.8.16.0014, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, em resolução parcial do mérito (art. 356, inc. II, do CPC), JULGO IMPROCEDENTE, o pedido de compensação de aluguéis veiculado em desfavor de KEIKO KATAYAMA.Ao mesmo tempo, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC, JULGO EXTINTA, sem resolução do mérito, por perda do objeto e do interesse processual, a pretensão possessória também veiculada em desfavor de KEIKO KATAYAMA. Em razão da sucumbência e causalidade, condeno o autor LUIZ CARLOS DEMARQUI ao ressarcimento de eventuais custas e despesas processuais despendidas pela ré KEIKO KATAYAMA, além do pagamento de honorários advocatícios em favor de seus patronos, os quais, atento às diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide e seu abreviamento, fixo em 10% (dez por cento), do valor atualizado da causa.Em todas as ações, em sendo LUIZ CARLOS DEMARQUI beneficiário da gratuidade, resta sobrestada a exigibilidade das verbas sucumbenciais em seu desfavor, consoante art. 98 do CPC. (...)Por fim, nos autos nº 0030029-96.2025.8.16.0014, quanto à pretensão de reparação material em face do réu HÉLIO HIKARU ABE, prossiga-se com a citação, nos moldes já determinados.

Aduz o apelante Luiz Carlos Demarqui, em síntese, que: a) a sentença agravada carece de nulidade, pois não houve decisão saneadora nem oportunidade para as partes se manifestarem sobre a produção de provas, em afronta ao art. 357 do CPC, configurando cerceamento de defesa e decisão-surpresa, especialmente diante da complexidade da demanda e da conexão entre os autos, motivo pelo qual requer o retorno dos autos para regular saneamento e instrução probatória; b) o recurso é tempestivo, tendo sido interposto dentro do prazo legal, considerando inclusive a oposição dos embargos de declaração pela parte contrária, o que interrompeu o prazo recursal, conforme art. 1.026 do CPC; c) requer a concessão dos benefícios da gratuidade de justiça em sede recursal, por ser pessoa hipossuficiente, aposentada e com renda limitada, conforme já reconhecido em primeiro grau, com respaldo no art. 5º, LXXIV, da CF e arts. 98 e seguintes do CPC; d) no mérito, pleiteia a reforma da sentença para reconhecer a compensação dos aluguéis cobrados pela apelada Keiko Katayama, em razão de já ter realizado o pagamento desses valores ao antigo proprietário, apelado Helio, a título de mútuo para garantia da locação, evitando assim o enriquecimento ilícito da apelada e o pagamento em duplicidade por parte do apelante, em consonância com os arts. 884 e 885 do Código Civil, que vedam o enriquecimento sem causa; e) destaca que a sentença não observou o princípio da boa-fé objetiva nas relações contratuais, tampouco a vedação ao enriquecimento ilícito, e que o direito do possuidor de boa-fé à indenização pelas benfeitorias está previsto no art. 1.219 do Código Civil e no art. 35 da Lei nº 8.245/91, sendo cabível também a compensação dos valores pagos a título de aluguel, conforme entendimento jurisprudencial consolidado; f) ressalta ainda a necessidade de evitar a duplicidade de pagamento e de observar a instrumentalidade e celeridade processuais, requerendo que o valor já adimplido ao antigo proprietário seja compensado com os aluguéis cobrados pela apelada Keiko Katayama; g) apresenta jurisprudência do Tribunal de Justiça do Paraná e do Superior Tribunal de Justiça que reforçam a necessidade de observância do contraditório e ampla defesa, a necessidade de despacho saneador, e reconhecem o direito à indenização por benfeitorias e compensação de aluguéis em situações análogas; h) por fim, requer o acolhimento da preliminar de nulidade da sentença para retorno dos autos à origem, bem como o provimento do recurso para que seja reconhecida a compensação dos aluguéis, desonerando o apelante do pagamento em duplicidade.
Recurso respondido por Keiko Katayama (mov. 89.2).


II. VOTO
Dos fatos
Trata-se, na origem, de ação de interdito proibitório ajuizada por Luiz Carlos Demarqui com o objetivo de permanecer na posse do imóvel locado, situado na Rua Uberlândia, nº 885, em Londrina/PR, após ter sido notificado pela nova proprietária, Keiko Katayama, para desocupá-lo no prazo legal.
O autor sustentou que havia celebrado contratos de locação com o antigo proprietário, Hélio Hikaru Abe, e que realizou benfeitorias e adiantamentos de valores que deveriam ser compensados com os aluguéis, o que, segundo alegou, lhe asseguraria o direito de permanecer no imóvel por período superior ao inicialmente ajustado. A adquirente Keiko Katayama, por sua vez, defendeu a validade da denúncia da locação, diante da ausência de averbação do contrato na matrícula imobiliária. No curso do processo, o autor Luiz Carlos desocupou voluntariamente o imóvel e depositou as chaves em juízo, razão pela qual o Juízo de origem extinguiu a pretensão possessória por perda superveniente do objeto e julgou improcedente o pedido de compensação de aluguéis formulado contra a nova proprietária, preservando apenas o prosseguimento da pretensão indenizatória contra o antigo locador Hélio Hikaru.
Da admissibilidade recursal e da aplicação do princípio da fungibilidade recursal
Antes de adentrar ao exame das questões de fundo trazidas no apelo, impõe-se apreciar o juízo de admissibilidade do recurso interposto por Luiz Carlos Demarqui (mov. 85.1) contra o provimento decisório proferido pelo Juízo da 1ª Vara Cível de Londrina (mov. 75.2 e 79.2).
Em linha de princípio, cumpre registrar que o Código de Processo Civil disciplinou de forma autônoma a figura do julgamento antecipado parcial do mérito no art. 356, estabelecendo expressamente no seu § 5º que a decisão proferida com este esteio é impugnável por Agravo de Instrumento, previsão que encontra perfeita correspondência no art. 1.015, inciso XI, do mesmo diploma adjetivo. Por esse prisma estritamente formal, a interposição de Apelação Cível contra pronunciamento isolado de mérito parcial configuraria, em tese, inadequação da via eleita.
Todavia, a hipótese retratada nos presentes autos ostenta peculiaridade determinante que afasta a caracterização de erro grosseiro inescusável.
Conforme se depreende do processamento antecedente, o Magistrado de origem promoveu o julgamento simultâneo e conjunto das demandas conexas reunidas, abarcando a Ação de Interdito Proibitório nº 0030029-96.2025.8.16.0014 e a Ação de Despejo nº 0031435-55.2025.8.16.0014, por meio de um único e complexo pronunciamento judicial (mov. 75.2 e 79.2). Pautando-se nessa atuação integrativa, a decisão monocrática extinguiu integralmente a pretensão de despejo e a tutela possessória por perda superveniente do objeto (artigo 485, inciso VI, do CPC) e, no mesmo ato, apreciou a improcedência do pedido compensatório e de retenção em relação à adquirente (artigo 356, inciso II, do CPC).
Assim, diante da prolação de ato decisório único em causas conexas com feição de sentença no tocante ao encerramento definitivo de uma das demandas coligadas, instaurou-se inequívoca dúvida objetiva quanto à via recursal adequada para a impugnação global do julgado. Em cenários de provimentos judiciais integrados exarados em julgamento simultâneo de processos conexos com resolução parcial de mérito, a orientação consolidada na jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais de Justiça estaduais autoriza a incidência do princípio da fungibilidade recursal, porquanto a incerteza instaurada pela própria técnica de julgamento adotada pelo juízo singular afasta a caracterização de erro grosseiro e evidencia a boa-fé processual da parte recorrente.
Sobre os pressupostos exigidos para a aplicação do princípio da fungibilidade recursal diante de dúvida objetiva na escolha da via impugnativa, este Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná assentou o seguinte entendimento:
AGRAVO INTERNO EM APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. PRIMEIRA FASE. DECISÃO MONOCRÁTICA DE NÃO CONHECIMENTO RECURSAL ANTE A INADMISSIBILIDADE. RECURSO DO APELANTE PELA APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA FUNGIBILIDADE. JUÍZO DE RETRATAÇÃO. FUNGIBILIDADE RECURSAL. APLICAÇÃO. INTERPOSIÇÃO DE APELAÇÃO CÍVEL CONTRA DECISÃO QUE DETERMINOU PRESTAÇÃO DE CONTAS. PRIMEIRA FASE DO PROCEDIMENTO. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. RECURSO CABÍVEL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ENTENDIMENTO JURISPRUDENCIAL DO EGRÉGIO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA (AGINT NO ARESP 1649480). DÚVIDA OBJETIVA SOBRE O RECURSO ADEQUADO. APLICAÇÃO DA FUNGIBILIDADE RECURSAL. ENTENDIMENTO MAJORITÁRIO DESTA COLENDA CÂMARA. RECURSO CONHECIDO PARA O EXERCÍCIO DE RETRATAÇÃO PARA APLICAR A FUNGIBILIDADE RECURSAL E CONHECER A APELAÇÃO CÍVEL COMO SE AGRAVO DE INSTRUMENTO FOSSE.
1. A fungibilidade recursal se aplica na hipótese de interposição errônea do Recurso, desde que justificável em decorrência de dúvida objetiva sobre a via recursal adequada, afastando-se a caracterização de erro grosseiro.
2. O entendimento do Egrégio Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1649480) prevê ser cabível o Recurso de Agravo de Instrumento contra a Decisão de natureza interlocutória que finaliza a primeira fase da Ação de exigir contas ao determinar a prestação de contas pela parte contrária, mantendo-se a aplicação da fungibilidade recursal enquanto perdurar dúvida objetiva sobre o tema.3. Aos Tribunais é atribuído o dever de uniformizar sua jurisprudência e mantê-la estável, íntegra e coerente, nos termos do artigo 926, caput, do Código de Processo Civil.(TJPR - 11ª Câmara Cível - 0013641-05.2021.8.16.0194 [0009973-65.2017.8.16.0194/1] - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADORA LENICE BODSTEIN - J. 11.08.2021). (Destaquei).
Nessa mesma linha de raciocínio, ao versar sobre a unificação recursal e a adequação da impugnação interposta contra sentença una proferida no julgamento simultâneo de demandas conexas, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça posicionou-se no sentido de que:
RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. AÇÕES CONEXAS JULGADAS EM SENTENÇA UNA. PREPARO DO RECURSO. SUFICIÊNCIA DE RECOLHIMENTO ÚNICO. PRINCÍPIOS DA UNIRRECORRIBILIDADE E DA ECONOMIA PROCESSUAL. DESERÇÃO NÃO CONFIGURADA. ALEGADA VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. TRIBUNAL DE ORIGEM QUE SE MANIFESTOU SOBRE A QUESTÃO SUSCITADA. RECURSO ESPECIAL NÃO PROVIDO.
1. Não se configura ofensa ao art. 1.022 do Código de Processo Civil quando o Tribunal de origem, ainda que de forma sucinta, manifesta-se sobre a tese alegada pela parte embargante, entregando a prestação jurisdicional requerida.
2. A jurisprudência desta Corte Superior é pacífica no sentido de que, proferida sentença una para o julgamento simultâneo de ações conexas, a interposição de um único recurso de apelação, com o recolhimento de um único preparo, atende aos requisitos de admissibilidade recursal.
3. O que se impugna por meio da apelação é a decisão judicial em sua unidade, e não cada um dos processos resolvidos. Exigir preparo individual para cada ação julgada na mesma sentença representaria violação aos princípios da unirrecorribilidade e da economia processual. Precedentes.
4. Recurso especial a que se nega provimento.(REsp nº 2.241.950/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026). (Destaquei).
A aplicação da fungibilidade recursal nessas hipóteses pressupõe a observância de requisitos fundamentais plenamente atendidos no caso em apreço: a existência de dúvida objetiva fundada na estrutura do provimento atacado, a ausência de erro grosseiro inescusável e a tempestividade do recurso interposto no prazo do recurso adequado ou no prazo comum de quinze dias. No caso concreto, o pronunciamento judicial unificado extinguiu a Ação de Despejo conexa, ato de indiscutível natureza terminativa contra o qual cabia Apelação Cível, ao tempo em que apreciou parcialmente o mérito no Interdito Proibitório. Diante dessa sobreposição de regimes recursais em um único ato decisório, a boa-fé e a efetividade da tutela jurisdicional impõem a mitigação do rigor formal, alinhando-se o entendimento deste Tribunal de Justiça aos precedentes do Superior Tribunal de Justiça e dos Tribunais Estaduais para autorizar o conhecimento do recurso de apelação cível para a apreciação de todas as matérias devolvidas.
Dessa forma, interposto o recurso de Apelação Cível dentro do prazo de 15 (quinze) dias atinente aos recursos em geral (artigo 1.003, § 5º, do CPC), computado a partir da intimação da decisão que apreciou os embargos de declaração opostos pela parte adversa, cuja oposição interrompeu o prazo recursal, na forma do art. 1.026 do CPC, e preenchidos os demais requisitos de admissibilidade, em especial o preparo dispensado diante da gratuidade da justiça deferida (mov. 13.1), conhece-se do recurso de apelação, recebendo-o e processando-o pelo princípio da fungibilidade recursal.
No que tange ao pedido de concessão dos benefícios da gratuidade da justiça em sede recursal, remanesce o apelante amparado pelo deferimento outrora concedido em primeiro grau (mov. 13.1), que se mantém hígido nesta instância, dispensando-se o recolhimento do preparo.
Do recurso
A controvérsia recursal cinge-se a verificar, preliminarmente, se o julgamento antecipado parcial do mérito, sem prévio saneamento do feito e sem dilação probatória, configurou cerceamento de defesa ou decisão-surpresa; e, no mérito, se a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel impede a oposição, à adquirente Keiko Katayama, de alegados créditos decorrentes de benfeitorias, mútuo e pagamentos realizados ao antigo proprietário, para fins de retenção do bem ou compensação dos aluguéis exigidos pela ocupação posterior à denúncia da locação.
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
Da preliminar de nulidade por cerceamento de defesa
Superado o juízo de admissibilidade, cumpre analisar a preliminar de nulidade do decisum por alegado cerceamento de defesa, arguida pelo autor/apelante sob o argumento de que o julgamento antecipado parcial do mérito impediu a realização da dilação probatória requerida, notadamente a colheita de prova testemunhal em audiência de instrução e julgamento (mov. 85.1).
Após detida apreciação dos elementos instrutórios que compõem o caderno processual, verifica-se que a insurgência preliminar do recorrente não merece prosperar.
O Código de Processo Civil, ao disciplinar a atividade probatória, consagra no art. 370, caput, o princípio do livre convencimento motivado e da persuasão racional, atribuindo ao magistrado a condição de destinatário final das provas. Nessa qualidade, incumbe ao julgador apreciar a utilidade e a necessidade dos meios de prova postulados pelos litigantes, cabendo-lhe indeferir expressamente as diligências que se revelarem inúteis, desnecessárias ou meramente protelatórias para o desfecho da causa, nos termos do parágrafo único do referido art. 370 do diploma adjetivo civil.
Na hipótese vertente, o ponto controvertido instaurado entre o apelante (locatário) e a ré Keiko Katayama (nova adquirente) no âmbito da Ação de Interdito Proibitório cingia-se, em essência, a averiguar se o contrato de locação residencial por prazo determinado possuía eficácia perante a compradora e se os valores gastos com benfeitorias e mutuados com o ex-locador poderiam ser opostos à nova proprietária a título de retenção do imóvel ou de compensação de aluguéis (mov. 1.1).
Trata-se de controvérsia eminentemente jurídica e documental, cuja solução prescinde de dilação probatória em audiência. O art. 355, inciso I, do Código de Processo Civil autoriza o julgamento antecipado do pedido quando não houver necessidade de produção de outras provas, providência perfeitamente aplicável à resolução parcial do mérito prevista no art. 356, inciso II, do mesmo estatuto processual.
A demonstração da oponibilidade de contrato de locação contra terceiro adquirente de bem imóvel exige a verificação de requisitos formais e solenes previstos em lei cogente, quais sejam, a existência de cláusula expressa de vigência no caso de alienação e a prévia averbação do instrumento contratual junto à matrícula imobiliária. Tais pressupostos ostentam natureza estritamente documental e registraria, comprovando-se de forma exclusiva pela certidão expedida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente.
No caso concreto, a certidão da matrícula nº 14.433 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina/PR junta aos autos (mov. 27.2) atesta com absoluta segurança que a locação residencial jamais foi averbada à margem do fólio real. Por conseguinte, a oitiva de testemunhas ou o depoimento pessoal das partes revelar-se-iam providências completamente inócuas e incapazes de suprir a ausência de registro público ou de alterar a realidade jurídica estampada no documento público imobiliário.
A produção de prova oral postulada pelo apelante (mov. 49.1) não teria o condão de interferir na eficácia transubjetiva da avença perante a adquirente de boa-fé, restando evidente a inutilidade da dilação probatória pretensa para o julgamento dos capítulos decisórios direcionados à ré Keiko Katayama. O indeferimento de provas despiciendas e o consequente julgamento antecipado parcial da lide não configuram cerceamento de defesa nem afronta aos princípios do contraditório e da ampla defesa, consubstanciando estrito cumprimento do dever de celeridade e razoável duração do processo.
Dessa forma, estando a matéria devidamente instruída pela prova documental encartada pelas partes, a qual se mostrou suficiente para a formação da convicção do julgador monocrático, rejeita-se a preliminar de nulidade da decisão interlocutória de mérito.
Do mérito
Superada a preliminar de nulidade, passa-se ao exame do mérito recursal atinente ao pleito possessório e à alegada manutenção na posse do imóvel localizado na Rua Uberlândia, nº 885, em Londrina/PR (mov. 1.1).
O interdito proibitório constitui instrumento de tutela possessória de caráter preventivo, vocacionado a assegurar ao possuidor direto ou indireto a proteção contra ameaça iminente de esbulho ou turbação, mediante a expedição de mandado proibitório respaldado por cominação pecuniária. Exige-se, portanto, como pressuposto lógico de desenvolvimento válido e regular da demanda possessória, a subsistência da posse direta ou indireta exercida pelo requerente, aliada ao justo receio de vir a ser molestado no seu exercício.
Ocorre que, no curso da tramitação processual conjunta das ações conexas promovidas entre as partes, sobreveio acontecimento fático de relevância jurídica incontornável. Conforme atestam os elementos probatórios documentados no feito de despejo conexo nº 0031435-55.2025.8.16.0014, o autor Luiz Carlos Demarqui procedeu à desocupação espontânea do prédio residencial e realizou o depósito judicial e a consignação das chaves em 29 de janeiro de 2026 (mov. 77.2 dos autos conexos de despejo), tendo a adquirente Keiko Katayama promovido o respectivo levantamento em juízo (mov. 79.1 dos autos conexos de despejo).
Com a desocupação voluntária do bem e a efetiva restituição das chaves ao possuidor indireto, operou-se o esgotamento prático e o desfazimento da relação possessória que o apelante buscava resguardar. A despossessão espontânea inviabilizou a concessão de qualquer provimento jurisdicional voltado a assegurar a manutenção da posse ou a afastar suposta ameaça de esbulho, porquanto o demandante não mais detém a coisa sob seu poder fático de ingerência.
A utilidade e a necessidade da prestação jurisdicional possessória desapareceram de forma superveniente à propositura da ação. A garantia de permanência no imóvel tornou-se inócua e irrealizável, acarretando a falta de interesse processual superveniente pela perda do objeto da demanda possessória, o que impõe a extinção do feito sem resolução do mérito, nos termos do art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
Acerca da carência de ação superveniente pela perda do objeto em demandas possessórias quando demonstrada a entrega espontânea das chaves ou desocupação voluntária do imóvel, assim se posiciona este Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INTERDITO PROIBITÓRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. Recurso dos requeridos. 1. PEDIDO DE CONCESSÃO DA GRATUIDADE JUDICIAL pelos apelantes. posterior realização de preparo. ato contraditório. INDEFERIMENTO. 2. MÉRITO. EVIDENTE PERDA DO OBJETO DA AÇÃO. fato ocorrido quando os apelados comunicaram, em ação de rescisão ajuizada pelos apelados, a desocupação voluntária do imóvel. sucumbência. ação fundada em mera notificação. ato insuficiente para caracterizar ameaça a gerar justo receio de esbulho ou turbação. precedentes. ônus sucumbenciais de responsabilidade dos apelados. aplicação do princípio da causalidade. 3. LITIGÂNCIA DE MÁ-FÉ. INOCORRÊNCIA.RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0001015-21.2020.8.16.0183 - São João - Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA - J. 07.07.2025). (Destaquei).
Com efeito, a restituição voluntária das chaves e a desocupação do prédio importaram no esvaziamento completo da pretensão proibitória e preventiva deduzida pelo recorrente. Estando desprovido de posse fática sobre o imóvel, carece o autor do binômio necessidade e utilidade para prosseguir postulando ordem de manutenção possessória contra a nova proprietária.
Assim, impõe-se a confirmação integral da decisão interlocutória de mérito no capítulo em que extinguiu a pretensão possessória sem resolução do mérito, por ausência superveniente de interesse processual, com fulcro no art. 485, inciso VI, do Código de Processo Civil.
No tocante ao capítulo de mérito referente ao pedido de compensação de aluguéis e ao alegado direito de retenção formulado em desfavor da ré Keiko Katayama, o recurso do autor não comporta provimento.
O apelante insiste no argumento de que realizou benfeitorias necessárias e úteis no prédio residencial na ordem de R$ 14.968,60 (mov. 1.12), além de ter adimplido aluguéis antecipados e concedido mútuo ao ex-proprietário Hélio Hikaru Abe (mov. 1.15), sustentando que ditos investimentos lhe assegurariam a moradia gratuita ou o abatimento das cobranças de aluguéis até 15 de dezembro de 2025 (mov. 85.1).
Entretanto, a pretensão de opor referidas avenças particulares à adquirente Keiko Katayama esbarra em obstáculo legal intransponível. A regência das locações urbanas acolhe o princípio da relatividade dos efeitos contratuais, segundo o qual os negócios jurídicos obrigacionais geram deveres e direitos apenas entre as partes contratantes que deles participaram, não vinculando terceiros alheios à avença, salvo expressa previsão legal em sentido contrário.
Tratando-se de alienação de imóvel locado durante a vigência do contrato, a legislação de regência institui regra clara quanto ao direito de denúncia pelo adquirente. O art. 8º, caput, da Lei nº 8.245/91 estabelece que, alienado o prédio no curso da locação, o adquirente poderá denunciar o contrato com prazo de noventa dias para desocupação, ressalvada a hipótese em que a locação seja por prazo determinado, o instrumento contiver cláusula de vigência em caso de alienação e esteja devidamente averbado na matrícula do imóvel.
Na hipótese vertente, o exame da matrícula imobiliária nº 14.433 do 1º Ofício de Registro de Imóveis de Londrina/PR (mov. 27.2) demonstra de maneira incontroversa a inexistência de averbação do contrato de locação residencial ou de qualquer cláusula de vigência. Inexistindo o registro público exigido pelo diploma inquilino, a avença de locação mantida entre o autor e o antigo proprietário não irradia eficácia erga omnes, desprovida de força vinculante em relação à adquirente de boa-fé.
Consequentemente, a nova proprietária Keiko Katayama exerceu de forma legítima o direito de denúncia do contrato ao expedir a notificação extrajudicial recebida pelo locatário em 13 de janeiro de 2025, assinalando o prazo de 90 dias para a restituição do bem (mov. 1.22), na forma estipulada pelo art. 8º da Lei nº 8.245/91. Escoado o prazo legal de noventa dias assinalado na notificação sem a desocupação do imóvel, a posse exercida pelo locatário passou a ostentar caráter injusto perante a adquirente.
Sob o mesmo prisma jurídico, a pretensão de retenção do bem por benfeitorias ou de compensação de aluguéis em relação à adquirente não encontra respaldo no ordenamento civil e locatício. O terceiro que adquire o imóvel locado não se sub-roga nas obrigações pessoais do antigo proprietário atinentes ao ressarcimento de benfeitorias ou à devolução de valores recebidos antecipadamente, salvo se o contrato de locação com dita estipulação estivesse averbado no registro imobiliário.
Nesse sentido, a jurisprudência sumulada do Supremo Tribunal Federal pacificou o entendimento de que, ressalvada estipulação contratual expressa e devidamente averbada no registro de imóveis, o adquirente de prédio locado não responde pelas benfeitorias realizadas pelo locatário, consoante prevê o enunciado da Súmula 158 do STF. Tampouco socorre o apelante a invocação dos arts. 1.219 do Código Civil e 35 da Lei nº 8.245/91. Conquanto tais dispositivos assegurem ao possuidor e ao locatário de boa-fé o direito à indenização e à retenção por benfeitorias necessárias e úteis, referido direito é exercitável em face de quem figurou como contraparte na relação jurídica de que emanaram os melhoramentos — no caso, o antigo proprietário e locador Hélio Hikaru Abe —, não podendo ser oposto à adquirente que não se sub-rogou nas obrigações pessoais do alienante, à míngua de averbação do contrato na matrícula imobiliária. A retenção e a indenização por benfeitorias, portanto, não se transferem automaticamente ao terceiro adquirente de boa-fé, na exata esteira do enunciado da Súmula 158 do Supremo Tribunal Federal.
Sobre a inoponibilidade do contrato de locação não averbado e a consequente impossibilidade de impor ao adquirente o dever de manter a locação ou ressarcir benfeitorias, este Egrégio Tribunal de Justiça manifestou-se em caso análogo:
DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO AVERBADO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. DECISÃO AGRAVADA QUE REVOGOU ORDEM DE DESPEJO. ALEGADA AUSÊNCIA DE OBRIGAÇÃO DO ADQUIRENTE DO IMÓVEL DE MANTER A LOCAÇÃO EM RAZÃO DA NÃO AVERBAÇÃO DO CONTRATO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. TUTELA DE URGÊNCIA. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de agravo de instrumento interposto da decisão que revogou liminar de despejo em ação ajuizada pelo adquirente do imóvel, fundado em contrato de locação por prazo determinado, com cláusula de vigência em caso de alienação, porém não averbado na matrícula. O pedido principal consiste na retomada do imóvel, sob a alegação de ausência de obrigação de manter a locação em razão da falta de averbação na matrícula do imóvel e da suposta ausência de ciência inequívoca pelo adquirente da cláusula de vigência do contrato em caso de alienação. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em definir: i) se a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel permite ao adquirente denunciar o contrato e retomar o imóvel, mesmo havendo cláusula de vigência do referido contrato em caso de alienação; ii) se há necessidade de dilação probatória para apurar a ciência inequívoca do adquirente acerca da cláusula de vigência do contrato; iii) se estão presentes os requisitos para concessão de tutela provisória de urgência para despejo liminar. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. Não restou demonstrada probabilidade do direito para o despejo liminar, pois a controvérsia sobre a ciência inequívoca do adquirente demanda instrução probatória. 4. Não resta configurado o perigo de dano, uma vez que o próprio recorrente reconhece a possibilidade de prorrogação da ocupação de parte do imóvel, inexistindo urgência absoluta para desocupação. 5. A medida de despejo é irreversível por se tratar de posto de gasolina, podendo causar prejuízos significativos ao locatário, como perda de ponto comercial e desmobilização de estrutura. IV. DISPOSITIVO 6. Recurso de Agravo de instrumento conhecido e desprovido.
(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0083496-32.2025.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA - J. 02.02.2026). (Destaquei).
Desse modo, eventuais créditos decorrentes de reformas executadas no prédio (mov. 1.12) ou saldos de empréstimos concedidos ao ex-proprietário Hélio Hikaru Abe constituem obrigações de natureza estritamente pessoal, vinculando tão somente as partes que celebraram ditos acertos privados. A adquirente Keiko Katayama não pode ser penalizada nem compelida a suportar o abatimento de aluguéis devidos pela ocupação do bem por dívidas assumidas exclusivamente pelo alienante, sob pena de violação à boa-fé objetiva e ao princípio da autonomia privada.
Ainda que se admitisse, por hipótese, a integral comprovação dos pagamentos antecipados e dos alegados mútuos celebrados com o antigo proprietário, tal circunstância não seria apta a gerar obrigação à adquirente, por se tratar de relação jurídica da qual não participou e cujos efeitos não lhe são oponíveis
Não prospera, outrossim, a alegação de enriquecimento sem causa da adquirente (arts. 884 e 885 do Código Civil). O enriquecimento sem causa pressupõe o incremento patrimonial de alguém à custa de outrem, desprovido de justa causa jurídica, o que não se verifica na espécie. A cobrança dos aluguéis pela ocupação do imóvel após a denúncia da locação repousa em causa jurídica legítima, qual seja, o direito de propriedade e a regular retomada do bem, ao passo que os valores despendidos pelo locatário a título de benfeitorias, aluguéis antecipados e mútuo ingressaram no patrimônio do antigo proprietário Hélio Hikaru Abe, e não no da adquirente. Inexiste, portanto, deslocamento patrimonial injustificado em favor de Keiko Katayama, que não recebeu tampouco se beneficiou dos aportes realizados no bojo de relação contratual da qual não participou. Veda-se o locupletamento sem causa, e não a cobrança fundada em título legítimo, remanescendo ao apelante a via ressarcitória própria contra quem efetivamente auferiu os valores.
Importa salientar, contudo, que a improcedência do pedido de compensação em relação à adquirente não priva o autor/apelante de buscar a recomposição de seu patrimônio perante quem de direito. Conforme expressamente consignado pelo Juízo de origem na decisão interlocutória de mérito recorrida (mov. 79.2), a pretensão de ressarcimento pelas benfeitorias e reaver os valores despendidos permanece hígida e em processamento autônomo na origem contra o ex-locador e alienante Hélio Hikaru Abe, oportunidade em que o demandante poderá exercer integralmente o direito de cobrança dos valores investidos no imóvel.
Por conseguinte, desprovida a locação de averbação no fólio imobiliário e demonstrada a inoponibilidade dos acordos privados perante a adquirente, correta a decisão que julgou improcedente o pedido de compensação de aluguéis e retenção deduzido em face de Keiko Katayama.