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Processo:

1. Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Jefer Natel Silva em face da sentença proferida na ação de cobrança n.º 0039623-96.2013.8.16.0001 proposta por Conjunto Residencial Moradias Capivari – Condomínio III, que julgou procedente o pedido, condenando os réus ao pagamento das parcelas condominiais vencidas entre janeiro a dezembro de 2012 e janeiro a junho de 2013 e também das parcelas vincendas no decorrer do processo, acrescido de multa de 2% (dois por cento) sobre o valor do débito, além de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês e correção monetária pelo INPC, contados a partir do vencimento de cada prestação. Ainda, pela sucumbência, condenou-os ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios fixados em 13% (treze por cento) sobre o valor da condenação (e.Doc. 514.1 e 520.1/orig.).Em seu recurso, o apelante Jefer Natel Silva sustenta, em síntese, que: a) o imóvel objeto da demanda foi alienado no ano de 1990 ao Sr. Adilson Gonçalves, ocasião em que passou a exercer a posse direta e exclusiva do bem, assumindo as obrigações condominiais, não sendo legitimado para atuar no polo passivo da lide; b) o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade por tais encargos decorre da relação material com o imóvel, ainda que não haja registro no contrato de compra e venda; c) o lapso temporal superior a duas décadas entre a alienação do imóvel e o periodo de cobrança evidencia que não possui qualquer relação fática com a unidade condominial, inexistindo fundamento jurídico para lhe imputar a obrigação; d) houve descumprimento da regra prevista no artigo 341 do Código de Proceso Civil, pois estes argumentos não foram impugnados pela parte autora, exigindo o magistrado prova adicional acerca da ciência da alienação pelo condomínio, sem enfrentar a ausência de controvérsia sobre a efetiva desocupação do imóvel; e) houve incorreta distribuição do ônus da prova, pois exigir a prova da ciência, pela parte apelada, da alienação, é excessivamente gravosa e incompatível com os princípios da razoabilidade e da cooperação processual (eDoc. 524.1).Pugnou pela reforma da sentença, a fim de se reconhecer a sua ilegitimidade passiva ou, subsidiariamente, a anulação da sentença para que lhe seja oportunizada a adequada instrução probatória acerca da posse e da relação material com o imóvel.
Foram apresentadas contrarrazões, nas quais se demandou pelo não provimento do recurso da parte adversa (eDoc. 527.1/orig.).

2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, tanto os intrínsecos (cabimento, legitimação e interesse em recorrer), como os extrínsecos (tempestividade, regularidade formal, inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer, e preparo – mov. 21.2 e 21.3), o recurso merece ser conhecido. Trata-se de ação de cobrança de taxas condominiais proposta pelo Conjunto Residencial Moradias Capivari – Condomínio III em face de Rosa Maria Silva e Jefer Natel Silva, alegando que os réus são proprietários do imóvel descrito na inicial e que estão inadimplentes com as taxas condominiais do periodo de janeiro a dezembro de 2012 e janeiro a junho de 2013. Assim, pugna pela condenação ao pagamento das parcelas vencidas e vincendas no decorrer da lide.O juiz julgou procedente o pedido, entendendo que, o que define a responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais é a relação jurídica material com o bem, desde que seja de ciência inequívoca do condomínio a sua transmissão a terceiro. Assim, como a parte requerida não se desincumbiu do ônus de demonstrar que o condomínio tinha ciência da alienação do imóvel, continua responsável pelo pagamento das respectivas despesas, sendo possível o exercício de direito de regresso contra o comprador por meio de ação autônoma. O apelante Jefer Natel Silva, por sua vez, argumenta que o imóvel objeto da demanda foi alienado no ano de 1990 ao Sr. Adilson Gonçalves, ocasião em que passou a exercer a posse direta e exclusiva do bem, assumindo as obrigações condominiais, não sendo legitimado para atuar no polo passivo da lide. Pontua que o Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que a responsabilidade por tais encargos decorre da relação material com o imóvel, ainda que não haja registro no contrato de compra e venda e que houve descumprimento da regra prevista no artigo 341 do Código de Processo Civil, pois estes argumentos não foram impugnados pela parte autora, exigindo o magistrado prova adicional acerca da ciência da alienação pelo condomínio, sem enfrentar a ausência de controvérsia sobre a efetiva desocupação do imóvel. Pondera que houve incorreta distribuição do ônus da prova, pois exigir a prova da ciência, pela parte apelada, da alienação, é excessivamente gravosa e incompatível com os princípios da razoabilidade e da cooperação processual.Contudo, não obstante os argumentos expendidos pelo apelante, o pleito não merece ser acolhido.Primeiramente, não houve descumprimento do disposto no artigo 341 do Código de Processo Civil, pois a regra de impugnação específica se dirige apenas ao réu, ora apelante, que deve se manifestar especificamente sobre as alegações “de fato e de direito constantes da petição inicial, presumindo-se verdadeiras as não impugnadas”, não sendo aplicável ao autor da demanda. Assim, eventual argumentação expendida em contestação não se torna presumidamente verdadeira se não for impugnada pelo requerente, cabendo, ainda, a quem alega, o ônus de comprovar os fatos impeditivos, modificativos ou extintivos do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, do referido diploma normativo, razão pela qual também não se vislumbra o apontado equívoco na distribuição do ônus da prova.No caso em apreço, embora sem referência expressa, o juiz a quo aplicou ao caso o entendimento firmado pelo Superior Tribunal de Justiça e consolidado no Tema 886, segundo o qual “a) O que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação; b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto; c) Se restar comprovado: (i) que o promissário comprador imitira-se na posse; e (ii) o Condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.Como se denota, o entendimento adotado pela Corte da Cidadania, de fato, pressupõe a relação jurídica material com o imóvel, desde que haja ciência inequívoca do condomínio acerca da transação. No caso em apreço, este fato não restou demonstrado – ônus que competia ao apelante, vendedor do bem -, pois se trata de fato impeditivo do direito do autor, nos termos do artigo 373, inciso II, CPC. Não seria juridicamente aceitável impor ao condomînio que fizesse prova negativa, ou seja, de que não tinha ciência da transação, sendo muito mais razoável que se imponha tal ônus ao antigo proprietário, até porque, trata-se de contrato ‘de gaveta’, ou seja, não publicizado por meio do registro público. Portanto, o fato de o apelante ter alienado o bem há mais de duas décadas, como alegado, não lhe exime do dever de arcar com as taxas condominiais, competindo-lhe, ainda, demonstrar que o condomínio tinha ciência de transferência do imóvel, o que não ocorreu. Neste cariz:“AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE NEGOU PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ.1. Conforme o entendimento deste Superior Tribunal de Justiça, assentado no julgamento do Tema 886, o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação.1.1 Para acolher a pretensão recursal, seria necessário derruir a afirmação expressa no acórdão recorrido, incursionando na seara probatória dos autos, o que não é permitido nesta instância especial, nos termos da Súmula 7 do STJ.2. Agravo interno desprovido”.
(STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.221.661/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 17/11/2025, DJEN de 24/11/2025.) Grifos nossos.
“RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. EMBARGOS À EXECUÇÃO. RESPONSABILIDADE PELO PAGAMENTO. DATA DA IMISSÃO NA POSSE.1. O acórdão recorrido está em harmonia com a orientação do Superior Tribunal de Justiça, firmada em recurso especial repetitivo (Tema nº 886/STJ), segundo a qual o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais é a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do condomínio acerca da transação.2. A revisão das conclusões do Tribunal de origem demandaria o reexame de matéria fático-probatória, procedimento inviável em recurso especial, conforme a Súmula nº 7/STJ.3. Recurso não provido”. (STJ, REsp n. 2.156.030/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025, DJEN de 28/3/2025.) Grifos nossos.
Este Tribunal de Justiça não destoa deste entendimento:
“APELAÇÃO CÍVEL. PROCESSO CIVIL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR DE CERCEAMENTO DE DEFESA AFASTADA – PROVAS CONSTANTES NOS AUTOS SUFICIENTES PARA O CORRETO DESLINDE DO FEITO. ALEGAÇÃO DE LEGITIMIDADE PASSIVA DA PROPRIETÁRIA REGISTRAL – ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE PROVA INEQUÍVOCA DE IMISSÃO NA POSSE DO TERCEIRO ADQUIRENTE – INTELIGÊNCIA DO RESP 1345331/RS (TEMA 886) DO STJ – SENTENÇA REFORMADA. FIXADOS HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1.Sentença de procedência nos autos dos Embargos à execução que reconheceu a ilegitimidade passiva do proprietário registral sob o fundamento de que o Condomínio tinha ciência inequívoca da imissão da posse do adquirente (promitente comprador).(...)3.Insurgimento do Condomínio pleiteando a reforma da sentença. Entrega das chaves que por sí só não demonstra ciência inequívoca do condomínio. Necessidade de notificação para comprovar a real ciência.4. Aplicação da tese contida no RESP 1345331 (TEMA 886) do STJ – “b) Havendo compromisso de compra e venda não levado a registro, a responsabilidade pelas despesas de condomínio pode recair tanto sobre o promitente vendedor quanto sobre o promissário comprador, dependendo das circunstâncias de cada caso concreto.c) Se ficar comprovado: (i) que o promissário comprador se imitira na posse; e (ii) o condomínio teve ciência inequívoca da transação, afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador.”5. sentença de procedência integralmente reformada para reconhecer a legitimidade do proprietário registral permanecer no polo passivo da demanda.6.inversão do ônus de sucumbência.7.Recurso Provido”.
(STJ, TJPR - 9ª Câmara Cível - 0006542-47.2022.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR ROBERTO PORTUGAL BACELLAR -
J. 14.05.2023) Grifos nossos.
“DIREITO CIVIL. RECURSO INOMINADO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. SENTENÇA QUE REJEITOU OS EMBARGOS À EXECUÇÃO. INSURGÊNCIA RECURSAL DO EXECUTADO.I. CASO EM EXAME1. Recurso inominado interposto contra sentença que rejeitou os embargos à execução apresentados pelo Executado, ora Recorrente, que visava o reconhecimento de sua ilegitimidade para atuar no polo passivo da demanda, defendendo que após a entrega das chaves ao promitente comprador da unidade condominial estaria liberado do pagamento das taxas condominiais, em conformidade com o Tema 886 do STJ.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão versa sobre a legitimidade passiva da Recorrente para o pagamento de despesas condominiais após a transferência da posse ao promitente comprador.III. RAZÃO DE DECIDIR3. Conforme se extrai dos autos, constata-se que o promitente comprador se imitiu na posse na data de 24/05/2022, vide termo de entrega das chaves de mov. 15.4.4. Assim, o Tema 886 do STJ reconhece que “o que define a responsabilidade pelo pagamento das obrigações condominiais não é o registro do compromisso de venda e compra, mas a relação jurídica material com o imóvel, representada pela imissão na posse pelo promissário comprador e pela ciência inequívoca do Condomínio acerca da transação”.5. Ademais, o mesmo Tema exige a comprovação da ciência inequívoca do Condomínio, independentemente de averbação da promessa de compra e venda às margens do registro público.(...)” (TJPR - 5ª Turma Recursal dos Juizados Especiais - 0000456-13.2025.8.16.0014 - Londrina -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO DA TURMA RECURSAL DOS JUÍZAADOS ESPECIAIS LUCIANA FRAIZ ABRAHAO -
J. 30.03.2026) Grifos nossos.
Por fim, inviável o atendimento do pleito subsidiário de anulação da sentença para reabertura da instrução, pois o próprio apelante deixou transcorrer o momento processual oportuno para requerer a produção de provas que desejava produzir, não havendo qualquer cerceamento de defesa. 3.
Diante do exposto, conheço e nego provimento ao recurso de JEFER NATEL SILVA e majoro os honorários advocatícios sucumbenciais de 13% (treze por cento) para 12% (doze
por cento) sobre o valor da condenação, porque “De acordo com a jurisprudência desta Corte, é imperativa a fixação dos honorários recursais, nos termos do art. 85, § 11, do CPC de 2015, quando a decisão recorrida, publicada na vigência do novo estatuto processual, não conhecer integralmente do recurso ou desprovê-lo e desde que tenha havido condenação em honorários sucumbenciais na instância originária”. (STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.691.298/GO, relator Ministro Gurgel de Faria, Primeira Turma, julgado em 28/11/2022, DJe de 1/2/2023). É como voto.