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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível n.º 0027053-34.2020.8.16.0001, da 4ª Vara Cível de Curitiba, em que são apelantes Suelen Fernanda de Camargo e Roberto Gonschorovski e apelados Enrico Minniti e Manuela Boneto Rodrigues.


I. RELATÓRIO

Trata-se de recurso de apelação cível interposto por Suelen Fernanda de Camargo e Roberto Gonschorovski em face da r. sentença proferida no mov. 356.1, integrada pela decisão de mov. 374.1, nos autos da ação declaratória de vício do negócio jurídico n.º 0027053-34.2020.8.16.0001, em trâmite na 4ª Vara Cível de Curitiba, que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compra e venda celebrado entre as partes e determinar a restituição aos autores de parte do valor pago a título de sinal, no importe de R$ 112.500,00 (cento e doze mil e quinhentos reais), corrigido monetariamente e acrescido de juros de mora, bem como julgou improcedentes os pedidos formulados em reconvenção, distribuindo os ônus sucumbenciais de forma proporcional. A parte dispositiva do decisum restou assim redigida:

“3. Dispositivo
Ante o exposto, com fundamento no art. 487, I, do CPC, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos constantes na inicial, extinguindo o feito com resolução de mérito, para:
a) RESCINDIR o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes em 31.07.2020, relativo ao imóvel matriculado sob nº 77.915, do 9º Cartório de Registro de Imóveis de Curitiba/PR, restabelecendo-se a situação anterior à contratação, permanecendo o bem na esfera patrimonial dos réus;
b) CONDENAR os réus a restituírem aos autores a quantia de R$ 112.500,00 (cento e doze mil e quinhentos reais), correspondente a 75% do valor pago a título de sinal, acrescida de correção monetária pela média INPC/IGP-DI a partir do desembolso e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação, passando, após a entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, a incidir a taxa SELIC (art. 406 do Código Civil);
c) AUTORIZAR a retenção, em favor dos réus, da quantia de R$ 37.500,00 (trinta e sete mil e quinhentos reais), equivalente a 25% do valor pago a título de sinal.
Por outro lado, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos reconvencionais, nos termos da fundamentação.
Em observância ao princípio da sucumbência, que na ação principal se deu de forma recíproca, condeno as partes ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada. Consideradas as diretrizes do art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil — especialmente o trabalho desenvolvido, a complexidade da causa e o resultado obtido — fixo a verba honorária em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico decorrente da condenação (valor a ser restituído aos autores).
Quanto à reconvenção, diante da sucumbência integral dos réus/reconvinte, condeno-os ao pagamento das custas e despesas processuais respectivas, bem como ao pagamento de honorários advocatícios, que fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado atribuído à reconvenção, em favor dos patronos da parte adversa, nos termos do art. 85, §§ 2º e 6º, do CPC.
[...].”


Irresignados, Suelen Fernanda de Camargo e Roberto Gonschorovski interpuseram recurso de apelação no mov. 379.1 dos autos originários, sustentando, em síntese, que: a) inexistem os vícios de erro e lesão, uma vez que os autores tinham ciência da metragem do imóvel no momento da contratação; b) a matrícula e a guia amarela foram disponibilizadas durante a negociação, a contratação foi intermediada por corretora de confiança dos próprios autores e o contrato continha a matrícula do imóvel; c) a autora Manuela é arquiteta e seus pais residem nas proximidades, além de os autores terem adquirido outros imóveis confrontantes com a mesma metragem; d) a prova pericial afastou qualquer erro quanto à metragem e demonstrou a compatibilidade do preço contratado com o valor de mercado; e) o valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) foi proposto pelos próprios autores, além de o imóvel possuir características particulares, como localização em esquina, fundação para construção e muros, consideradas na avaliação; f) a sentença violou o princípio da congruência, pois acolheu o pedido subsidiário de anulação e rescisão contratual mesmo após reconhecer a inexistência dos vícios de consentimento que condicionavam seu cabimento; g) a sentença também contrariou a cláusula contratual que previa a perda do sinal em caso de desistência dos compradores, aduzindo, ainda, que os autores estariam buscando, em realidade, rediscutir o preço do imóvel; h) quanto à reconvenção, reconhecida a validade do negócio, devem os autores ser compelidos a receber a escritura definitiva do imóvel matriculado sob nº 77.915, bem como condenados ao pagamento do saldo contratual de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), da cláusula penal de R$ 65.000,00 (sessenta e cinco mil reais) e dos valores relativos ao IPTU.

Ao final, requerem o conhecimento e provimento do recurso para julgar improcedente a ação principal, acolher integralmente a reconvenção, afastar a sucumbência proporcional e atribuir aos apelados o pagamento das custas, honorários advocatícios e honorários recursais.
Contrarrazões apresentadas pela parte ex adverso, pugnando pelo desprovimento do presente recurso (mov. 384.1/AP).
Alçados os autos a esta instância recursal, determinou-se a intimação de ambas as partes para que se manifestassem acerca do interesse no encaminhamento do feito ao CEJUSC (mov. 8.1/AP). Ambas declararam possuir interesse na realização da audiência conciliatória (mov. 12.1 e 13.1/AP).
Assim, restou determinado o encaminhamento do feito ao CEJUSC (mov. 15.1/AP), a fim de oportunizar a autocomposição entre as partes. Todavia, conforme se extrai da ata de sessão acostada (mov. 26.1/AP), a tentativa de conciliação restou infrutífera, não tendo as partes logrado êxito na celebração de acordo.
Com isso, retornaram conclusos para julgamento.
É o relatório.


II. FUNDAMENTAÇÃO

Da admissibilidade

Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço do recurso de apelação.

Da preliminar de nulidade por julgamento extra petita

Os apelantes suscitam, inicialmente, a nulidade da sentença por julgamento extra petita, ao argumento de que o pedido subsidiário de anulação e rescisão do contrato estava expressamente condicionado ao reconhecimento dos vícios de erro e lesão. Afirmam que, uma vez afastada pelo Juízo de origem a existência desses vícios, não seria possível acolher a pretensão subsidiária de desfazimento do negócio, sob pena de violação aos limites objetivos da demanda e aos arts. 141 e 492 do Código de Processo Civil.
A preliminar merece acolhimento.
Com efeito, a análise da alegação de julgamento extra petita exige que se observe, com precisão, quais foram os pedidos efetivamente formulados pelos autores e em que termos foram deduzidos, não sendo possível dissociar o pedido subsidiário da condição expressamente estabelecida na própria petição inicial.
No caso, os autores formularam pedido principal bastante específico. Requereram a declaração dos vícios de consentimento existentes no “Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel com sinal de negócio”, firmado entre as partes para aquisição do imóvel, pretendendo, a partir do reconhecimento desses vícios, a convalidação do negócio jurídico e a redução do preço do imóvel ao valor médio de mercado, estimado em aproximadamente R$ 380.000,00 (trezentos e oitenta mil reais).
A pretensão subsidiária foi igualmente delimitada de maneira expressa e inequívoca. Os autores não requereram simplesmente, de forma alternativa e independente, a rescisão do contrato. Ao contrário, consignaram que, “sendo reconhecida a ocorrência dos vícios de consentimento apontados, seja julgada procedente a demanda, para anular e rescindir o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel com sinal de negócio”.
A estrutura da demanda, portanto, é clara: primeiro, pretendia-se o reconhecimento dos vícios de consentimento, com a manutenção do negócio mediante redução do preço; subsidiariamente, somente na hipótese de reconhecimento desses vícios, pretendia-se a anulação e rescisão do contrato.
Não se trata, portanto, de simples menção aos vícios como fundamento remoto da pretensão. A própria redação do pedido subsidiário estabeleceu uma relação de dependência lógica e expressa entre o reconhecimento dos vícios de consentimento e a pretensão de anulação e rescisão do contrato. A utilização da expressão “sendo reconhecida a ocorrência dos vícios de consentimento apontados” não deixa margem para interpretar que a rescisão poderia ser decretada por fundamento diverso, independentemente da conclusão acerca da existência dos vícios.
E essa circunstância assume especial relevância porque o próprio Juízo de origem foi absolutamente claro ao enfrentar a matéria. Ao analisar os pedidos formulados na inicial, concluiu expressamente que:

“Os pedidos de reconhecimento de vício de consentimento e revisão/anulação do contrato, tal como formulados na inicial, devem ser rejeitados”.

Ou seja, houve pronunciamento judicial categórico no sentido de que não ocorreu o fato jurídico que, segundo a própria petição inicial, constituía pressuposto para o acolhimento do pedido subsidiário de anulação e rescisão.
A sentença, portanto, estabeleceu duas premissas que não podem coexistir logicamente: de um lado, rejeitou expressamente a existência dos vícios de consentimento; de outro, acolheu o pedido de rescisão contratual que os próprios autores haviam condicionado ao reconhecimento desses mesmos vícios.
É precisamente nesse ponto que se evidencia o julgamento extra petita.
O art. 141 do Código de Processo Civil estabelece que:

“Art. 141. O juiz decidirá o mérito nos limites propostos pelas partes, sendo-lhe vedado conhecer de questões não suscitadas a cujo respeito a lei exige iniciativa da parte.”

O art. 492 do mesmo diploma, por sua vez, dispõe que:

“Art. 492. É vedado ao juiz proferir decisão de natureza diversa da pedida, bem como condenar a parte em quantidade superior ou em objeto diverso do que lhe foi demandado.

Parágrafo único. A decisão deve ser certa, ainda que resolva relação jurídica condicional.”

A regra da congruência não se limita, portanto, à mera correspondência formal entre o dispositivo da sentença e as palavras utilizadas no pedido. Exige-se que exista correspondência substancial entre a tutela concedida e os limites em que a pretensão foi deduzida, considerados o pedido e a causa de pedir que lhe dão suporte.
No presente caso, embora a sentença tenha formalmente concedido uma providência (rescisão do contrato) que aparece na petição inicial, não é possível considerar o pedido de forma isolada e descontextualizada, como se os autores tivessem requerido a rescisão de maneira pura e simples.
A pretensão foi formulada sob condição expressa: “sendo reconhecida a ocorrência dos vícios de consentimento apontados”. Logo, o pedido de rescisão não possuía existência autônoma nos moldes em que foi deduzido. Sua apreciação favorável pressupunha, segundo a própria delimitação feita pelos autores, o reconhecimento prévio de erro ou lesão.
A partir do momento em que o Juízo concluiu pela inexistência dos vícios, a consequência processual necessária era a rejeição do pedido subsidiário, pois ausente a condição expressamente estabelecida para o seu acolhimento.
Não poderia o magistrado, após afastar a causa de pedir que condicionava o pedido subsidiário, substituí-la por outra causa jurídica não deduzida pelos autores e, com base nela, decretar a rescisão contratual.
É importante ressaltar que não se está a negar a aplicação do princípio iura novit curia. É certo que o julgador não está vinculado à qualificação jurídica atribuída pela parte aos fatos e pode conferir aos fatos narrados o enquadramento jurídico que entender adequado. Contudo, essa prerrogativa encontra limite nos arts. 141 e 492 do CPC: o magistrado pode atribuir nova qualificação jurídica aos fatos que integram a causa de pedir, mas não pode substituir os próprios fatos ou a condição expressamente estabelecida pela parte para obter determinada tutela.
Aqui, a questão não é simplesmente saber se o juiz poderia utilizar fundamento jurídico diverso. O ponto é anterior: os próprios autores condicionaram expressamente o pedido de anulação e rescisão ao reconhecimento dos vícios de consentimento. Uma vez que o Juízo concluiu que tais vícios não existiram, não havia, dentro dos limites da demanda tal como proposta, suporte para o acolhimento da rescisão.
A situação seria diversa se a petição inicial tivesse formulado, além dos pedidos relacionados aos vícios de consentimento, um pedido autônomo de resolução ou rescisão contratual por inadimplemento, arrependimento, impossibilidade de cumprimento ou qualquer outra causa jurídica, acompanhado dos fatos correspondentes. Nesse cenário, ainda que rejeitada a tese de erro ou lesão, caberia ao julgador examinar a pretensão autônoma de desfazimento do negócio.
Não foi isso, contudo, que ocorreu.
Os autores estabeleceram uma sequência lógica muito precisa: (i) reconhecimento dos vícios de consentimento; (ii) como pedido principal, convalidação do negócio com redução do preço; e (iii) subsidiariamente, caso reconhecidos os vícios, anulação e rescisão do contrato.
A sentença, ao afastar o primeiro elemento e, ainda assim, acolher o terceiro, rompeu a própria estrutura lógica da pretensão deduzida.
Não se trata, portanto, de simples erro de julgamento quanto à existência de fundamento para a rescisão. Se o Juízo entendesse que, apesar da inexistência de erro ou lesão, havia outra causa jurídica para a resolução contratual, deveria existir pedido nesse sentido, com a correspondente causa de pedir, para que os réus pudessem exercer plenamente o contraditório e a ampla defesa sobre essa questão.
A decisão judicial não pode converter um pedido subsidiário condicionado em pedido autônomo e incondicionado, porque isso implica modificar os limites objetivos da demanda após o encerramento da fase postulatória.
Nesse sentido:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NA PLANTA. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS REQUERIDOS. PRELIMINAR DE JULGAMENTO EXTRA PETITA QUANTO À CLÁUSULA PENAL. ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE PEDIDO EXPRESSO NA EXORDIAL. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA ADSTRIÇÃO. CONDENAÇÃO AFASTADA. MÉRITO.

[...]
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0008579-74.2024.8.16.0033 - Pinhais -
Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE -
J. 13.06.2026)

Assim, o pronunciamento judicial acabou por conceder aos autores tutela que, na forma em que formulada a demanda, não lhes era juridicamente possível obter após o afastamento dos vícios de consentimento.
A consequência é o reconhecimento da nulidade do capítulo da sentença que determinou a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, por violação aos arts. 141 e 492 do CPC.
Reconhecido o julgamento extra petita, não há necessidade de retorno dos autos à origem, pois a causa se encontra em condições de imediato julgamento, nos termos do art. 1.013, § 3º, II, do CPC, uma vez que o Juízo de primeiro grau já examinou expressamente a questão relativa à existência dos vícios de consentimento e concluiu pela sua inexistência.
A possibilidade de imediato julgamento da causa, após o reconhecimento da nulidade parcial da sentença por julgamento extra petita, encontra respaldo na jurisprudência deste Tribunal:

RECURSO INOMINADO. BANCÁRIO. AÇÃO DE REPETIÇÃO DE INDÉBITO C/C DANOS MORAIS. CONSUMIDOR QUE NÃO RECONHECE EMPRÉSTIMOS CONSIGNADOS AVERBADOS EM SEU BENEFÍCIO PREVIDENCIÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA.
NECESSIDADE DE RECONHECIMENTO DE JULGAMENTO EXTRA PETITA, DE OFÍCIO – NULIDADE PARCIAL DA DECISÃO – CAUSA MADURA PARA JULGAMENTO – CONDIÇÕES DE IMEDIATO JULGAMENTO DO FEITO, À LUZ DO ART. 1.013, § 3º, INCISO I DO CPC.

[...]
(TJPR - 5ª Turma Recursal dos Juizados Especiais - 0036831-96.2022.8.16.0182 - Curitiba -
Rel.: JUÍZA DE DIREITO SUBSTITUTO EM SEGUNDO GRAU MARIA ROSELI GUIESSMANN -
J. 27.11.2023)

Nesse cenário, afastado o capítulo extra petita e considerando que os vícios de consentimento foram expressamente rejeitados, os pedidos formulados na petição inicial devem ser julgados improcedentes, preservando-se a validade e eficácia do negócio jurídico celebrado entre as partes.
Portanto, acolho a preliminar de julgamento extra petita, para reconhecer a nulidade do capítulo da sentença que determinou a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos. Em consequência, e considerando que os vícios de consentimento foram expressamente afastados pelo Juízo de origem, julgo improcedentes os pedidos formulados na petição inicial. Mantém-se, quanto às questões não atingidas pela nulidade ora reconhecida, a conclusão de primeiro grau acerca da inexistência de erro e lesão, passando-se, na sequência, ao exame da reconvenção.

Do mérito recursal: pretensões recursais remanescentes

Superada a preliminar de julgamento extra petita, com o afastamento do capítulo da sentença que determinou a rescisão do contrato e a restituição dos valores pagos, cumpre examinar os pedidos formulados em reconvenção.
Os apelantes sustentam, em síntese, que a sentença deve ser reformada, pois a prova pericial e os demais elementos dos autos demonstraram a inexistência dos alegados vícios de erro e lesão no contrato de compra e venda. Por isso, requerem o reconhecimento da validade do contrato e a procedência da reconvenção, com a condenação dos apelados ao cumprimento das obrigações contratuais e ao pagamento das verbas decorrentes do inadimplemento
No entanto, compulsando detidamente os autos, tem-se que as pretensões recursais merecem parcial provimento, nos termos e fundamentos adiante expostos.
A solução da reconvenção deve partir de uma premissa fundamental: uma vez afastada a existência dos vícios de consentimento alegados pelos autores e reconhecida a impossibilidade de rescisão do negócio nos moldes em que formulada a petição inicial, permanece hígido e eficaz o Contrato de Compromisso de Compra e Venda de Bem Imóvel com sinal de negócio celebrado entre as partes.
Não se mostra possível, portanto, manter a improcedência da reconvenção com fundamento na resolução do contrato, pois essa conclusão decorreu justamente do capítulo da sentença ora afastado. Se o negócio jurídico permanece válido e eficaz, devem ser examinadas as obrigações assumidas pelos compradores e a possibilidade de exigir seu cumprimento.
Conforme se extrai dos autos, as partes celebraram contrato tendo por objeto o imóvel registrado sob a matrícula nº 77.915, pelo preço total de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais). Os compradores efetuaram o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais), permanecendo pendente o saldo de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais).
A reconvenção, nesse contexto, não busca modificar o conteúdo do contrato, mas obter a satisfação das obrigações que dele decorrem. Trata-se, portanto, de pretensão de cumprimento do negócio jurídico, diante da resistência dos compradores em concluir a aquisição e adimplir integralmente o preço ajustado.
O afastamento dos vícios de consentimento é especialmente relevante nesse ponto. Se os compradores tinham plena capacidade para contratar, conheciam o objeto do negócio e não demonstraram que sua manifestação de vontade tenha sido comprometida por erro, dolo, lesão ou qualquer outra causa de invalidade, deve prevalecer a manifestação de vontade exteriorizada no instrumento contratual.
A força obrigatória dos contratos impede que, após a celebração do negócio, uma das partes simplesmente deixe de cumprir as obrigações assumidas sem que esteja presente causa jurídica apta a justificar a resolução. O contrato constitui fonte de obrigações e deve ser cumprido nos termos em que celebrado, observados, evidentemente, os princípios da boa-fé objetiva e da função social.
No caso concreto, a prova documental evidencia que os compradores tinham conhecimento prévio e suficiente acerca da metragem e da identificação do imóvel efetivamente negociado. A matrícula do imóvel foi encaminhada aos adquirentes por e-mail em 30.07.2020, antes da formalização do negócio, de modo que não se pode sustentar que a área do bem lhes tenha sido ocultada ou que somente após a celebração do contrato tenham tido acesso às informações registrais.
Confira-se (mov. 44.7/origem):




Além disso, a própria Guia Amarela apresentada nos autos é suficientemente clara ao indicar que a área de 2.902,00 m² não correspondia a um único terreno objeto da negociação, mas à área conjunta de 4 (quatro) sublotes. O imóvel efetivamente negociado pelas partes, por sua vez, correspondia especificamente ao lote nº 3, cuja área constava individualizada nos documentos disponibilizados aos compradores. Assim, a referência aos 2.902,00 m² na Guia Amarela não autorizava a conclusão de que essa fosse a área do lote adquirido, pois o próprio documento esclarecia que tal metragem abrangia os quatro sublotes.
Veja-se (mov. 44.13/origem):



Portanto, os elementos documentais disponíveis antes da contratação permitiam aos compradores identificar não apenas a área total dos quatro sublotes, mas também distinguir o lote nº 3, objeto específico da negociação, inexistindo demonstração de que os vendedores tenham apresentado a área de 2.902,00 m² como se correspondesse ao imóvel vendido. A eventual interpretação equivocada dos compradores acerca da extensão do bem, diante de documentação que lhes foi previamente fornecida e que permitia a conferência da metragem e da identificação do lote, não configura erro substancial imputável aos vendedores, especialmente quando não demonstrada qualquer conduta destes destinada a induzir os adquirentes em falsa percepção sobre o objeto contratado.
Essa conclusão encontra respaldo na jurisprudência deste Tribunal, segundo a qual o erro substancial exige prova robusta e inequívoca, não se presumindo quando os documentos contratuais permitem a adequada identificação do objeto negociado:

Direito civil e processual civil. Recursos de apelação cível. Ação de resolução contratual cumulada com reintegração de posse, perdas e danos e tutela de urgência.
Contrato de compra e venda de imóvel. Inadimplemento do comprador. Alegação de vício de consentimento. Exceção do contrato não cumprido. Cláusula penal. Taxa de ocupação. Perdas e danos. Sucumbência recíproca. Recurso do comprador desprovido. Recurso da vendedora parcialmente provido.

I. Caso em exame
1. Apelação cível interposta por ambas as partes contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de resolução contratual, reintegração de posse e aplicação de cláusula penal em ação ajuizada por empresa vendedora contra comprador inadimplente de imóvel residencial, reconhecendo a resolução do contrato por inadimplemento da segunda parcela, determinando a reintegração da posse do imóvel à vendedora, fixando a cláusula penal sobre os valores pagos e rejeitando pedidos de taxa de ocupação e perdas e danos formulados pela autora.

II. Questões em discussão
2. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa decorrente do julgamento antecipado da lide; (ii) saber se estão configurados vício de consentimento, condição verbal suspensiva e exceção do contrato não cumprido aptos a afastar a mora do comprador e a resolução contratual; (iii) saber se a cláusula penal deve incidir sobre o valor integral do contrato e se pode ser cumulada com taxa de ocupação e perdas e danos; e (iv) saber se os ônus sucumbenciais devem ser redistribuídos.

III. Razões de decidir
3. O julgamento antecipado da lide mostra-se legítimo quando os elementos documentais constantes dos autos são suficientes para a formação do convencimento do magistrado, nos termos dos arts. 355, I, e 370 do Código de Processo Civil, inexistindo demonstração de prejuízo concreto decorrente da ausência de produção de prova oral.
4. Não houve vício de consentimento, pois o contrato é claro e o réu tinha ciência das obrigações assumidas, não sendo comprovadas as alegações de condição verbal ou erro substancial.
5. O erro substancial previsto no art. 138 do Código Civil exige prova robusta e inequívoca do vício da manifestação de vontade, não se presumindo em favor de quem subscreveu instrumento contratual claro e expresso quanto às obrigações assumidas.
[...]
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0012481-44.2024.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO - J. 03.08.2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL INTERPOSTA PELOS RÉUS. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE. NEGÓCIO JURÍDICO ENVOLVENDO DOIS IMÓVEIS RURAIS AUTÔNOMOS, COM MATRÍCULAS DISTINTAS, SEPARADOS POR ESTRADA. INADIMPLEMENTO DA PARCELA FINAL DO PREÇO. TERMO ADITIVO QUE CONCEDEU PRAZO ADICIONAL PARA PAGAMENTO E PREVIU A RESOLUÇÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO APENAS QUANTO AO IMÓVEL NÃO QUITADO, EM CASO DE DESCUMPRIMENTO. ALEGAÇÃO DE ERRO SUBSTANCIAL, OMISSÃO DE INFORMAÇÕES, MÁ-FÉ CONTRATUAL E VÍCIO DE CONSENTIMENTO. PROVA INSUFICIENTE. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta pelos réus contra sentença que julgou parcialmente procedente ação de rescisão de contrato particular de compra e venda de imóvel rural, cumulada com reintegração de posse. O contrato celebrado entre as partes teve por objeto dois imóveis rurais, com matrículas distintas e separados fisicamente por estrada, mediante pagamento parcelado do preço. Em razão do inadimplemento da parcela final, as partes firmaram termo aditivo, pelo qual foi concedido prazo adicional para pagamento, prevendo-se que, em caso de novo descumprimento, o negócio jurídico seria resolvido apenas em relação ao imóvel não quitado. Diante da persistência do inadimplemento, a sentença declarou a rescisão parcial do contrato, limitada ao imóvel não quitado, e julgou improcedentes os pedidos formulados em reconvenção.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
2. As questões em discussão consistem em: (i) definir se o inadimplemento da parcela final do preço autoriza a resolução do contrato em relação ao imóvel não quitado, nos termos do termo aditivo; (ii) analisar se houve erro substancial quanto à área dos imóveis adquiridos, omissão de informações relevantes, má-fé contratual por parte dos vendedores ou vício de consentimento (coação) na assinatura do termo aditivo; e (iii) verificar se os réus têm direito à posse e à propriedade dos dois imóveis, objetos da negociação, e à indenização por benfeitorias e por danos morais.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3. Os contratos e as matrículas imobiliárias demonstram que o negócio jurídico sempre envolveu dois imóveis autônomos, com delimitação física clara e conhecida pelas partes desde a fase pré-contratual.
4. O inadimplemento da parcela final do preço é incontroverso e foi expressamente reconhecido pelos compradores.
5. O termo aditivo concedeu prazo adicional para pagamento e estabeleceu, de forma clara, a resolução do negócio jurídico apenas quanto ao imóvel não quitado, em caso de persistência do descumprimento.
6. A controvérsia decorre exclusivamente do inadimplemento contratual e das consequências jurídicas previamente pactuadas, inexistindo erro quanto ao objeto do contrato.
7. Não há prova de dolo, omissão relevante, má-fé contratual ou vício de consentimento na celebração do contrato ou do termo aditivo.
8. A ausência de posse sobre o imóvel objeto da reintegração inviabiliza as pretensões indenizatórias deduzidas na reconvenção.
IV. DISPOSITIVO
Recurso conhecido e desprovido.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0012184-33.2016.8.16.0025 - Araucária -
Rel.: SUBSTITUTO HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI -
J. 27.03.2026)

Dessa maneira, não foi reconhecida qualquer circunstância que retire eficácia às obrigações assumidas pelos compradores. Ao contrário, a própria sentença afastou os vícios de consentimento, de modo que a relação contratual deve ser examinada sob a perspectiva de sua execução e cumprimento, e não de seu desfazimento.
Afastada a existência dos vícios de consentimento e, por consequência, a possibilidade de desfazimento do negócio nos moldes pretendidos pelos autores, subsistem as obrigações assumidas no contrato de compra e venda, inclusive aquelas relativas ao pagamento do preço e à transferência do imóvel.
O instrumento contratual estabeleceu o valor de R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) para a aquisição do imóvel objeto da matrícula nº 77.915. Considerando o pagamento de R$ 150.000,00 (cento e cinquenta mil reais) realizado pelos compradores, remanesce saldo de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), cuja quitação não foi demonstrada nos autos.
A exigibilidade dessa quantia decorre do próprio negócio celebrado, não havendo fundamento para sua redução ou afastamento, sobretudo porque a alegação que sustentava a revisão do preço, a suposta existência de vício na formação da vontade, foi rejeitada. Desse modo, deve prevalecer o valor expressamente convencionado pelas partes.
Assim, os apelados devem ser condenados ao pagamento de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), observada a disposição contratual constante da cláusula segunda, § 1º, segundo a qual “os valores acima mencionados não estão sujeitos à correção monetária ou juros”. Todavia, uma vez caracterizada a mora, incidem os encargos legais decorrentes do inadimplemento. Dessa forma, o montante deverá ser acrescido de correção monetária pela média dos índices INPC/IGP-DI, a partir da celebração do contrato, e de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde a citação, até a entrada em vigor das disposições da Lei nº 14.905/2024. A partir de então, deverá incidir a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, correspondente à taxa SELIC, deduzido o índice de atualização monetária previsto no art. 389, parágrafo único, do mesmo diploma legal, até o efetivo pagamento.
Em contrapartida, a manutenção do negócio impõe aos vendedores o cumprimento da obrigação correspondente à transmissão do bem. A pretensão reconvencional, nesse aspecto, encontra amparo na própria finalidade do compromisso firmado, pois, uma vez satisfeita a obrigação pecuniária pelos adquirentes, deve ser formalizada a transferência definitiva do imóvel.
Por essa razão, é cabível determinar a outorga definitiva do imóvel registrado sob a matrícula nº 77.915, observadas as formalidades necessárias à lavratura e ao registro do respectivo título.
A medida deverá ser cumprida de forma coordenada com o adimplemento do saldo contratual, preservando-se a correspondência entre as prestações assumidas. Não se está, portanto, apenas reconhecendo uma obrigação de pagamento, mas assegurando a execução integral do negócio, com a transferência do bem aos compradores e a satisfação do preço pelos adquirentes.
Desse modo, a reconvenção merece parcial acolhimento, neste ponto, para condenar os apelados ao pagamento do saldo contratual de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), acrescido dos encargos estabelecidos na fundamentação, e determinar, em contrapartida, a outorga definitiva do imóvel objeto da matrícula n.º 77.915, a ser efetivada de forma coordenada com o adimplemento do saldo contratual, mediante a observância das formalidades legais e registrais pertinentes.
No que se refere às obrigações acessórias decorrentes da aquisição do imóvel, também merece acolhimento a pretensão reconvencional relativa ao ressarcimento dos valores de IPTU suportados pelos apelantes e à regularização da titularidade cadastral do bem.
Embora a obrigação tributária perante o Município possua disciplina própria, é necessário distinguir a relação jurídico-tributária estabelecida entre o contribuinte e o ente público da relação interna existente entre os contratantes. Nesta última esfera, é possível definir a quem compete suportar economicamente as despesas relacionadas ao imóvel, especialmente quando decorrentes da execução de contrato de compra e venda.
No caso, o imóvel objeto do negócio foi aquele registrado sob a matrícula nº 77.915, cuja aquisição foi contratada pelos apelados. Assim, tendo os apelantes suportado despesas de IPTU relativas ao bem, mostra-se cabível a recomposição patrimonial dos valores que efetivamente desembolsaram, desde que devidamente comprovados.
A pretensão não decorre, portanto, de uma transferência judicial da obrigação tributária perante o Município, mas da necessidade de recompor o patrimônio dos vendedores pelos pagamentos que realizaram em relação a imóvel cuja aquisição foi objeto do contrato celebrado com os apelados. A permanência do cadastro em nome dos vendedores não pode resultar em prejuízo econômico definitivo para estes, sobretudo quando a própria solução do litígio determina a conclusão do negócio.
Nesse sentido, devem ser considerados os comprovantes de pagamento juntados aos autos (mov. 45.15/origem), de modo que o ressarcimento fique restrito às quantias efetivamente suportadas pelos apelantes a título de IPTU. A condenação deverá abranger, portanto, os valores comprovados, com correção monetária pela média dos índices INPC/IGP-DI desde cada desembolso, por ser esse o momento em que ocorreu a efetiva diminuição patrimonial, acrescidos de juros de mora de 1% (um por cento) ao mês desde a citação e, a partir da entrada em vigor da Lei nº 14.905/2024, pela taxa SELIC, nos termos do art. 406 do Código Civil.
A solução também se harmoniza com a determinação de transferência definitiva do imóvel. Se a relação contratual será concluída com a aquisição do bem pelos apelados, é necessário que as obrigações administrativas e cadastrais relacionadas ao imóvel sejam igualmente regularizadas, evitando-se a perpetuação de vínculo dos vendedores com o cadastro municipal.
Conforme consta dos autos, o imóvel encontra-se vinculado à inscrição municipal nº 47.1.0005.0462.00-1, com indicação fiscal nº 55-055-010.003-6. Assim, deve ser determinado aos apelados que adotem as providências necessárias perante o Município para que a titularidade do contribuinte seja alterada para os seus nomes.
A providência é particularmente adequada porque a manutenção do cadastro em nome dos apelantes, após a formalização da aquisição, poderia submetê-los a futuras cobranças, lançamentos e obrigações administrativas relacionadas ao imóvel, ainda que já não detenham qualquer interesse na sua titularidade. A regularização cadastral, portanto, constitui medida necessária para adequar a situação administrativa do bem à realidade decorrente da conclusão do negócio.
Cumpre ressaltar que a determinação de alteração da titularidade do contribuinte não equivale, por si só, à transferência da propriedade imobiliária. A aquisição da propriedade continuará sujeita às formalidades próprias, especialmente à formalização do título adequado e ao respectivo registro perante o Cartório de Registro de Imóveis. A providência ora determinada restringe-se à regularização do cadastro perante o Município, para que os apelados passem a figurar como contribuintes do imóvel.
Do mesmo modo, a obrigação de ressarcimento do IPTU não se confunde com eventual discussão acerca da sujeição passiva tributária perante o ente municipal. Trata-se de obrigação de natureza patrimonial entre os contratantes, decorrente dos efeitos econômicos do negócio e dos pagamentos comprovadamente realizados pelos vendedores.
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL E APELAÇÃO ADESIVA. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO. APLICAÇÃO DO CDC. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DESPESAS DE NOTIFICAÇÃO JUDICIAL. TAXA DE LIMPEZA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS. IPTU. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. CORREÇÃO DE ERRO MATERIAL. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA MANTIDA. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO ADESIVA DOS AUTORES CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.
[...]
12. É legítima a dedução dos débitos de IPTU incidentes durante o período em que os compradores exerceram a posse do imóvel, sendo suficiente a comprovação da existência da obrigação tributária para autorizar sua compensação na liquidação do contrato, em conformidade com a cláusula contratual e com o art. 123 do Código Tributário Nacional.
13. O contrato foi celebrado anteriormente à vigência da Lei nº 13.786/2018, razão p
[...]
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0004972-04.2024.8.16.0017 - Maringá - Rel.: RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO - J. 17.08.2026)

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESOLUÇÃO DE CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. VALIDADE. TAXA DE FRUIÇÃO. DESCABIMENTO EM LOTE NÃO EDIFICADO. IPTU. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. RESPONSABILIDADE DO POSSUIDOR. PARCIAL PROVIMENTO.
I. CASO EM EXAME
1. Trata-se de apelações cíveis interpostas contra sentença que, em ação de resolução de contrato de compromisso de compra e venda cumulada com reintegração de posse e indenização por perdas e danos, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais dos promitentes vendedores e improcedente o pedido reconvencional de um dos promissários compradores.
2. O réu sustenta a nulidade da notificação extrajudicial por edital em razão da ausência de esgotamento dos meios de notificação pessoal e de erro no endereçamento, requerendo a extinção do processo ou a improcedência dos pedidos. O autor, por sua vez, pleiteia a condenação dos réus ao pagamento de indenização pela fruição do imóvel e ao ressarcimento de tributos (IPTU) incidentes durante o período de posse.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Consiste em saber se: a) é válida a notificação extrajudicial realizada pelo Oficial de Registro de Títulos e Documentos e por edital após iniciais diligências infrutíferas; b) é cabível indenização pela fruição do imóvel em caso de lote não edificado; c) os promissários compradores devem responder pelo pagamento de IPTU durante a posse do imóvel.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A notificação extrajudicial constitui requisito para a resolução do contrato de compromisso de compra e venda, sendo válida quando realizada por cartório competente, inclusive por edital, após certificada a impossibilidade de localização do devedor.
5. Eventual erro material na indicação de endereços não invalida o ato quando não comprovado prejuízo e ausente demonstração de endereço correto pelo devedor, especialmente diante da ciência inequívoca do inadimplemento.
6. A finalidade da notificação premonitória, consistente na oportunidade de purgação da mora, resta esvaziada quando o devedor permanece inadimplente por longo período, mesmo tendo proposto ação de revisão contratual contra os promitentes vendedores que não prosperou, na qual admitiu não ter pago as parcelas inadimplidas e nada consignou.
7. A indenização pela fruição do imóvel é admitida como forma de evitar enriquecimento sem causa, podendo ser cumulada com cláusula penal, desde que comprovada a efetiva utilização econômica do bem.
8. Não é devida a taxa de fruição quando se trata de lote urbano não edificado e ausente prova de uso ou exploração econômica, inexistindo benefício econômico apto a justificar a indenização.
9. O IPTU possui natureza propter rem, devendo ser suportado por quem detém a posse direta do imóvel, podendo a obrigação ser apurada em fase de liquidação de sentença.
10. A responsabilidade dos promissários compradores pelo pagamento do IPTU, prevista no contrato, subsiste desde a imissão na posse até a efetiva restituição do imóvel.
11. A ausência de demonstração específica de valores de IPTU não impede o reconhecimento da obrigação dos promissários compradores, por se tratar de tributo de incidência anual obrigatória, passível de comprovação posterior.

IV. DISPOSITIVO E TESE
12. Recursos conhecidos. Apelo do réu desprovido. Apelo do autor parcialmente provido para condenar os promissários compradores ao pagamento do IPTU incidente sobre o imóvel desde a imissão na posse até a reintegração, com apuração em liquidação de sentença e redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais.
13. Tese de julgamento: A notificação extrajudicial do promissário comprador realizada por edital, após diligências infrutíferas certificadas, é válida para constituição em mora em contrato de compromisso de compra e venda; não é devida indenização por fruição em lote não edificado sem prova de uso; o IPTU, por possuir natureza propter rem, é de responsabilidade do possuidor direto até a restituição do imóvel.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0007149-14.2020.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 10.07.2026)

A medida é necessária, ainda, para impedir que os efeitos do negócio sejam distribuídos de forma assimétrica. Não seria razoável reconhecer a obrigação dos compradores de concluir a aquisição e, simultaneamente, permitir que os vendedores permanecessem responsáveis, em caráter definitivo, pelas despesas ordinárias vinculadas ao imóvel e pela manutenção de seu cadastro perante o Município.
Por conseguinte, os apelados devem ser condenados ao ressarcimento dos valores de IPTU comprovadamente pagos pelos apelantes em relação ao imóvel, com correção monetária desde cada desembolso, bem como compelidos a promover a alteração da titularidade do contribuinte referente à inscrição nº 47.1.0005.0462.00-1, indicação fiscal nº 55-055-010.003-6, para que passe a constar em seus respectivos nomes.
Assim, acolhe-se parcialmente a reconvenção também neste ponto, assegurando-se aos apelantes a recomposição das despesas tributárias efetivamente suportadas e determinando-se a regularização cadastral do imóvel perante o Município.
Quanto ao pedido de incidência da cláusula penal prevista no contrato, a pretensão não comporta acolhimento.
A cláusula penal constitui estipulação acessória destinada a prefixar as consequências do inadimplemento de determinada obrigação, não se confundindo com a própria obrigação principal. Sua exigibilidade, portanto, pressupõe a ocorrência da situação contratualmente prevista para a incidência da penalidade, não bastando, por si só, a existência de controvérsia entre os contratantes.
No caso, embora tenha sido reconhecido o direito dos reconvintes ao recebimento do saldo contratual e ao cumprimento das demais obrigações decorrentes do negócio, a solução adotada não conduz automaticamente à incidência da penalidade pretendida. Isso porque o presente julgamento não reconhece a resolução do contrato por inadimplemento dos compradores, mas, ao contrário, determina a sua preservação e o cumprimento das prestações ainda pendentes.
A distinção é relevante. A pretensão reconvencional é acolhida para assegurar a execução do negócio, mediante o pagamento do saldo de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais) e a consequente outorga definitiva do imóvel, além do ressarcimento das despesas comprovadamente suportadas pelos vendedores. Não se está, portanto, diante de hipótese em que o contrato tenha sido desfeito em razão do inadimplemento, circunstância que poderia justificar a aplicação da penalidade eventualmente vinculada à resolução ou ao descumprimento contratual.
Além disso, a cláusula penal não pode ser aplicada de forma automática e dissociada da obrigação à qual se encontra vinculada. É necessário verificar qual obrigação foi garantida pela estipulação, qual fato contratualmente previsto autorizaria sua incidência e se tal situação efetivamente ocorreu nos termos convencionados.
No caso concreto, a providência jurisdicional adotada preserva o vínculo contratual e determina o cumprimento das obrigações remanescentes, de modo que a aplicação da penalidade, cumulativamente às demais consequências reconhecidas, exigiria demonstração específica de que os pressupostos previstos no contrato foram efetivamente preenchidos.
O fato de os compradores terem deixado de adimplir o saldo contratual, por si só, não autoriza concluir pela incidência de toda e qualquer penalidade prevista no instrumento. A consequência reconhecida para esse inadimplemento é justamente a condenação ao pagamento do saldo de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), devidamente atualizado, permanecendo hígida a obrigação de conclusão do negócio.
Ademais, a condenação ao pagamento da cláusula penal, nas circunstâncias do caso, resultaria em acréscimo sancionatório cuja incidência não se mostra necessária para assegurar o cumprimento das obrigações reconhecidas neste julgamento. O provimento jurisdicional já estabelece, de maneira suficiente, a recomposição patrimonial dos vendedores mediante o pagamento do saldo contratual e dos valores de IPTU comprovadamente suportados.
Assim, não sendo reconhecida a resolução do contrato por inadimplemento e ausente demonstração suficiente dos pressupostos específicos para incidência da penalidade na forma pretendida, o pedido de condenação ao pagamento da cláusula penal deve ser rejeitado.
Por conseguinte, a reconvenção deve ser julgada parcialmente procedente, limitando-se o acolhimento às obrigações de outorga definitiva do imóvel, pagamento do saldo contratual de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), ressarcimento dos valores de IPTU comprovadamente suportados e regularização da titularidade cadastral, afastada a pretensão de cobrança da cláusula penal.
Com o provimento do recurso, a distribuição dos ônus sucumbenciais deve ser integralmente revista, diante da alteração substancial do resultado da demanda.
Quanto à ação principal, os pedidos formulados pelos autores devem ser julgados integralmente improcedentes, em razão do acolhimento da preliminar de julgamento extra petita quanto ao pedido subsidiário e da consequente impossibilidade de manutenção do capítulo da sentença que determinou a rescisão contratual e a restituição de valores.
Desse modo, não subsiste a sucumbência recíproca reconhecida na sentença. Os autores, ora apelados, são integralmente sucumbentes na demanda principal, razão pela qual devem suportar, exclusivamente, as custas e despesas processuais, bem como os honorários advocatícios devidos aos patronos dos réus.
Considerando os critérios estabelecidos no art. 85, § 2º, do Código de Processo Civil, especialmente o grau de zelo profissional, o trabalho desenvolvido, a natureza e a complexidade da causa, bem como o tempo exigido para a atuação processual, os honorários advocatícios relativos à ação principal devem ser fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, a serem suportados integralmente pelos autores.
No que se refere à reconvenção, o acolhimento também se dá de forma parcial, uma vez que, embora reconhecido o direito dos reconvintes à outorga definitiva do imóvel, ao recebimento do saldo contratual de R$ 500.000,00 (quinhentos mil reais), ao ressarcimento dos valores de IPTU comprovadamente suportados e à regularização da titularidade cadastral do imóvel, foi rejeitado o pedido de condenação ao pagamento da cláusula penal. Assim, diante da sucumbência recíproca verificada na reconvenção, os ônus deverão ser distribuídos proporcionalmente ao êxito obtido por cada parte.
Há, portanto, sucumbência recíproca na reconvenção, nos termos do art. 86 do CPC, devendo os ônus ser distribuídos de acordo com o grau de êxito obtido por cada parte. Considerando o resultado concreto do julgamento, fixo a responsabilidade pelas custas e despesas processuais da reconvenção na proporção de 75% (setenta e cinco por cento) para os reconvindos/autores e 25% (vinte e cinco por cento) para os reconvintes/réus.
Quanto aos honorários advocatícios decorrentes da reconvenção, considerando o proveito econômico efetivamente obtido por cada parte e os critérios do art. 85, § 2º, do CPC, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido, observada a proporção da sucumbência acima estabelecida, de modo que cada parte arque com a verba honorária correspondente ao percentual de derrota que lhe coube.
Assim, na ação principal, os autores deverão suportar integralmente as custas e despesas processuais e pagar honorários advocatícios aos patronos dos réus, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa.
Na reconvenção, os reconvindos/autores responderão por 75% das custas e despesas processuais, enquanto os reconvintes/réus suportarão os 25% restantes, ficando os honorários advocatícios fixados em 10% sobre o proveito econômico, distribuídos na mesma proporção, observada a vedação de compensação prevista no art. 85, § 14, do CPC.


Isto posto:

O voto é no sentido de CONHECER da apelação cível e, no mérito, DAR-LHE PROVIMENTO, para acolher a preliminar de julgamento extra petita, declarar a nulidade do capítulo da sentença que determinou a rescisão contratual e a restituição dos valores pagos, julgar improcedentes os pedidos iniciais e parcialmente procedentes os pedidos reconvencionais, nos termos da fundamentação, com a consequente redistribuição dos ônus sucumbenciais.