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Processo:

RELATÓRIOTrata-se de Apelação Cível interposta por LPS SUL CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. e EDILSON PARANHO LIMA da sentença proferida nos autos da Ação Declaratória de Inexistência de Débito c/c Devolução de Valores e Tutela Provisória de Urgência nº 0000319-12.2021.8.16.0001, ajuizada por CARLOS BENECKE e LETÍCIA MACHOWSKY BENECKE, que julgou procedente o pedido inicial a fim de: “(i) RECONHECER A ILEGALIDADE DA COBRANÇA A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM nos termos previstos no contrato de mov. 1.3 e instrumento de confissão de dívida de mov. 1.7 e, assim, DECLARAR A INEXISTÊNCIA DESTE DÉBITO; (ii) DECLARAR a nulidade do instrumento de confissão de dívida de mov. 1.7; (iii) DETERMINAR a imediata retirada do nome dos requerentes dos cadastros de inadimplentes com relação ao débito sub judice; e (iv) CONDENAR a empresa ré e o réu EDILSON PARANHO LIMA à devolução dos valores recebidos a título de comissão de corretagem em seus nomes, sendo tal valor corrigido pelo índice IPCA, a partir da data do pagamento, e acrescido de juros de mora, desde a citação, pela TAXA SELIC, observada, em seu cálculo, a necessidade de dedução do índice de correção monetária fixada (art. 406, §1º, do CC, com a nova redação dada pela Lei nº 14.905/24), o que deverá ser apurado em cumprimento de sentença. A título de sucumbência, condeno, ainda, a empresa ré e o corréu EDILSON, de forma solidária, ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, que fixo em 15% (quinze por cento) do valor da condenação.” A sentença julgou improcedente o pedido reconvencional, condenando a parte reconvinte ao pagamento das custas e despesas processuais, além dos honorários advocatícios, fixados em 15% (quinze por cento) do valor atualizado da reconvenção (mov. 405.1). Interpostos embargos de declaração, estes foram rejeitados (mov. 419.1). Inconformados, os réus interpuseram recurso de apelação civel. Inicialmente, sustentam a incidência do Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça, defendendo que corretores e sociedades intermediadoras não respondem por obrigações decorrentes do contrato principal firmado entre vendedor e incorporadora, salvo hipóteses excepcionais não verificadas no caso concreto. Argumentam que exerceram apenas atividade de intermediação imobiliária, limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio, não tendo participado da relação obrigacional posteriormente desfeita.Afirmam que a assinatura da promessa de compra e venda representou a obtenção do resultado útil da corretagem, tornando exigível a remuneração prevista nos instrumentos firmados. Sustentam que a dissolução do negócio decorreu de descumprimento imputável aos autores, que não lograram obter a baixa das penhoras e a superação dos obstáculos registrais existentes. Alegam que a sentença desconsiderou a documentação produzida nos autos e baseou-se exclusivamente em suposto pacto verbal não comprovado, extraído de depoimento prestado por corréu que celebrou acordo com os autores e foi ouvido apenas como informante. Argumentam que inexistiu qualquer promessa no sentido de afastar a cobrança da comissão em caso de não concretização do negócio.Os apelantes também defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, ao fundamento de que os autores exercem atividade empresarial e a negociação envolvia terrenos destinados à incorporação imobiliária. Sustentam que incumbia aos autores comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.No tocante à reconvenção, reiteram que a intermediação imobiliária foi integralmente prestada e que os autores reconheciam expressamente a dívida decorrente da corretagem, sendo legítima a cobrança do saldo remanescente. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedente o pedido formulado na ação principal e, em consequência, julgar procedente a reconvenção, condenando os autores ao pagamento da parcela vencida da comissão de corretagem no valor histórico de R$ 52.260,83 (cinquenta e dois mil, duzentos e sessenta reais e oitenta e três centavos), atualizada, segundo os critérios indicados pelos recorrentes, para R$ 109.424,53 (cento e nove mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e cinquenta e três centavos), além da inversão dos ônus sucumbenciais (mov. 426.1).Contrarrazões ao mov. 430.1, pelo não provimento do recurso.É o relatório, em síntese.

VOTO E FUNDAMENTAÇÃOEm análise aos pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, voto pelo conhecimento do recurso.Na inicial do feito, narraram os autores CARLOS BENECKE e LETÍCIA MACHOWSKY BENECKE que, objetivando alienar dois imóveis de sua propriedade, contrataram os serviços de intermediação imobiliária prestados pelos réus, os quais promoveram negociações com a incorporadora WS Port Empreendimentos Imobiliários Ltda., culminando na celebração de Instrumento Particular de Compra e Venda com Cláusulas Condicionais. Sustentaram que o negócio estava condicionado à superação de entraves previamente conhecidos pelas partes, consistentes na transferência de penhoras incidentes sobre os imóveis e na confirmação da viabilidade urbanística e ambiental do empreendimento pretendido pela adquirente. Afirmaram que tais condições não foram implementadas, em razão do indeferimento judicial dos pedidos de substituição das constrições e da existência de restrição ambiental decorrente da presença de área de bosque, circunstâncias que inviabilizaram o empreendimento imobiliário e conduziram ao distrato da avença principal. Alegaram, por conseguinte, que a cobrança de comissão de corretagem mostrou-se indevida, requerendo a declaração de inexistência do débito, a nulidade da confissão de dívida posteriormente firmada, a restituição dos valores pagos e a retirada de seus nomes dos cadastros de inadimplentes.Citados, os réus LPS SUL CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. e EDILSON PARANHO LIMA apresentaram contestação e reconvenção. Em sede defensiva, sustentaram a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, argumentando tratar-se de negociação de cunho empresarial envolvendo imóveis destinados à incorporação imobiliária. No mérito, defenderam que exerceram exclusivamente atividade típica de corretagem, limitada à aproximação útil entre vendedores e compradora, tendo o negócio sido formalizado mediante assinatura da promessa de compra e venda. Alegaram que a remuneração do corretor se tornou devida com a obtenção do resultado útil da mediação, nos termos do art. 725 do Código Civil, e que o posterior desfazimento do negócio decorreu de circunstâncias alheias à atividade de intermediação. Sustentaram, ainda, que os autores assumiram contratualmente a responsabilidade pela liberação das penhoras incidentes sobre os imóveis, de modo que a rescisão contratual lhes seria imputável.Por meio da reconvenção, a corré LPS SUL CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. postulou a condenação dos autores ao pagamento do saldo remanescente da comissão de corretagem. Alegou que, por força da autorização de venda dirigida, do instrumento de compra e venda e da confissão de dívida firmada pelas partes, os autores assumiram a obrigação de pagar comissão total correspondente a 6% (seis por cento) sobre o valor do negócio, equivalente a R$ 288.000,00 (duzentos e oitenta e oito mil reais), a ser quitada em três parcelas. Sustentou que, da fração destinada à imobiliária, correspondente a R$ 126.480,00 (cento e vinte e seis mil, quatrocentos e oitenta reais), apenas a primeira parcela, no valor de R$ 10.979,17 (dez mil, novecentos e setenta e nove reais e dezessete centavos), teria sido adimplida, permanecendo em aberto a segunda parcela, vencida em 19/06/2019, no valor de R$ 52.260,83 (cinquenta e dois mil, duzentos e sessenta reais e oitenta e três centavos). Aduziu que o montante, atualizado até março de 2022 pelos critérios indicados na reconvenção, alcançava R$ 109.424,53 (cento e nove mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e cinquenta e três centavos), valor cuja condenação pretendia.No trâmite do processo, os corréus LUCAS PRADO CARVALHO, WILLY RICARDO ALVES MAYER, ANA CLÁUDIA DOS SANTOS SILVA e SILMARA DA LUZ ROCHA MOREIRA celebraram acordo com os autores, sendo extinto o feito em relação a eles. Após instrução probatória, com produção de prova oral, sobreveio sentença.A magistrada de origem concluiu que a prova produzida demonstrou a existência de pacto verbal acessório firmado durante as negociações, segundo o qual a comissão de corretagem somente seria exigível se as pendências incidentes sobre os imóveis fossem superadas e o negócio alcançasse sua efetiva concretização. Destacou o depoimento prestado por LUCAS PRADO CARVALHO, principal corretor responsável pela negociação, que confirmou terem sido assegurados aos vendedores que a corretagem somente seria devida caso as restrições fossem solucionadas. Reconheceu, ainda, que todos os envolvidos tinham ciência prévia das penhoras e das limitações ambientais existentes, circunstâncias que impediram a implementação das condições necessárias para a conclusão do negócio. Com fundamento nos arts. 421, 422 e 725 do Código Civil, julgou procedente o pedido inicial para reconhecer a ilegalidade da cobrança da comissão de corretagem, declarar a inexistência do débito e a nulidade da confissão de dívida, determinar a exclusão dos nomes dos autores dos órgãos de proteção ao crédito e condenar os réus à restituição dos valores percebidos a título de corretagem, acrescidos de correção monetária e juros. Julgou improcedente a reconvenção, afastando a cobrança da parcela reclamada pela imobiliária e condenou os reconvintes ao pagamento das verbas sucumbenciais.Inconformados, os réus LPS SUL CONSULTORIA DE IMÓVEIS LTDA. e EDILSON PARANHO LIMA interpuseram recurso de apelação civel. Inicialmente, sustentam a incidência do Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça, defendendo que corretores e sociedades intermediadoras não respondem por obrigações decorrentes do contrato principal firmado entre vendedor e incorporadora, salvo hipóteses excepcionais não verificadas no caso concreto. Argumentam que exerceram apenas atividade de intermediação imobiliária, limitada à aproximação das partes e à prestação de informações sobre o negócio, não tendo participado da relação obrigacional posteriormente desfeita.Afirmam que a assinatura da promessa de compra e venda representou a obtenção do resultado útil da corretagem, tornando exigível a remuneração prevista nos instrumentos firmados. Sustentam que a dissolução do negócio decorreu de descumprimento imputável aos autores, que não lograram obter a baixa das penhoras e a superação dos obstáculos registrais existentes. Alegam que a sentença desconsiderou a documentação produzida nos autos e baseou-se exclusivamente em pacto verbal não comprovado, extraído de depoimento prestado por corréu que celebrou acordo com os autores e foi ouvido apenas como informante. Argumentam que inexistiu qualquer promessa no sentido de afastar a cobrança da comissão em caso de não concretização do negócio.Os apelantes também defendem a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e da inversão do ônus da prova, ao fundamento de que os autores exercem atividade empresarial e a negociação envolvia terrenos destinados à incorporação imobiliária. Sustentam que incumbia aos autores comprovar os fatos constitutivos de seu direito, nos termos do art. 373, inciso I, do CPC.No tocante à reconvenção, reiteram que a intermediação imobiliária foi integralmente prestada e que os autores reconheciam expressamente a dívida decorrente da corretagem, sendo legítima a cobrança do saldo remanescente. Requerem a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos formulados na ação principal e, em consequência, julgar procedente a reconvenção, condenando os autores ao pagamento da parcela vencida da comissão de corretagem no valor histórico de R$ 52.260,83 (cinquenta e dois mil, duzentos e sessenta reais e oitenta e três centavos), atualizada, segundo os critérios indicados pelos recorrentes, para R$ 109.424,53 (cento e nove mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e cinquenta e três centavos), além da inversão dos ônus sucumbenciais.No mérito, o recurso não comporta provimento.Conforme se extrai dos autos, trata-se de ação declaratória que visa desconstituir a confissão de dívida, cujos valores foram assim indicados (mov. 1.7):O caso específico dos autos não diz respeito à incidência abstrata do art. 725 do Código Civil, mas à verificação das circunstâncias concretas em que a intermediação imobiliária foi contratada e executada.A análise do conjunto probatório revela que as partes ajustaram situação excepcional, mediante condição suspensiva acessória, segundo a qual a remuneração dos corretores somente seria exigível caso superados os dois obstáculos expressamente existentes sobre os imóveis negociados: a transferência das penhoras incidentes sobre o bem e a superação da restrição ambiental decorrente da existência de área de bosque. Conforme consignado pela magistrada sentenciante, o principal corretor responsável pela captação do imóvel e pela condução das negociações foi LUCAS PRADO CARVALHO, atuando como preposto da empresa apelante e que apareceu como principal beneficiário no título discutido.Em audiência de instrução, declarou de forma inequívoca que as pendências existentes sobre o imóvel eram conhecidas por todos os envolvidos desde o início das tratativas, consistindo na penhora judicial e na existência de bosque nativo que poderia inviabilizar o empreendimento imobiliário pretendido pela compradora. Mais do que isso, afirmou expressamente que a concretização da intermediação e o pagamento da corretagem estavam condicionados à superação desses dois entraves.Em sua oitiva como informante, o corretor declarou expressamente que "a intermediação só seria concretizada, se fossem superadas essas duas questões - do bosque e da penhora" (min. 2:26 - mov. 381.2), bem como que “era o principal corretor, mas havia outros corretores no contrato e comissão devido ao rateio de comissionamento”, sendo que “como era uma dívida com o Estado ele não autorizou a baixa (...) e devido a demora o negócio foi desfeito".Afirmou, após ser questionado: "Foi garantido aos requerentes que seria cobrado comissão caso não houvesse fechamento da compra e venda? Sim, deixamos isso claro que só iria estar o negócio concretizado após superar essas duas questões" (min. 4:50).Trata-se de prova oral especialmente relevante porque emanada justamente da pessoa que atuou diretamente na angariação dos imóveis, na aproximação das partes e na condução do negócio. Não se cuida de testemunha indireta ou alheia aos fatos, mas do próprio corretor responsável pela negociação. A sua narrativa mostrou-se coerente com os demais elementos constantes dos autos e foi expressamente considerada pela magistrada como suficiente para demonstrar a existência do pacto acessório firmado durante as negociações.A pretensão recursal de afastar tais declarações sob o fundamento de que o depoente havia figurado anteriormente no polo passivo não merece acolhimento. O artigo 447, § 5º, do Código de Processo Civil dispõe expressamente: “Art. 447. (...)
§ 5º Os depoimentos referidos no § 4º serão prestados independentemente de compromisso, e o juiz lhes atribuirá o valor que possam merecer.”Portanto, a legislação processual admite a colheita do depoimento de informantes, atribuindo ao magistrado a prerrogativa de valorar a sua credibilidade em conjunto com os demais elementos probatórios. A sentença enfrentou expressamente essa questão, concluindo que o relato de LUCAS PRADO CARVALHO possuía aptidão para demonstrar a existência do ajuste acessório.Além disso, o depoimento não se mostra isolado. As próprias circunstâncias do negócio corroboram sua veracidade.Com efeito, restou incontroverso que todos os envolvidos tinham plena ciência acerca da existência de penhoras registradas nos imóveis e da restrição ambiental incidente sobre parte da área negociada. O compromisso firmado entre vendedores e compradora continha cláusulas condicionais diretamente relacionadas à superação desses obstáculos, em especial a cláusula sétima da promessa de compra e venda (mov. 1.3):
Também incontroverso que tais condições não foram implementadas. Os pedidos de substituição das penhoras foram indeferidos no juízo competente e a limitação ambiental decorrente da existência de bosque inviabilizou a implantação do empreendimento imobiliário originalmente previsto. Tais fatos culminaram no distrato do negócio.Não procede, portanto, a alegação dos apelantes de que houve simples inadimplemento dos autores ou desistência imotivada. A prova produzida demonstra situação distinta: o insucesso do negócio decorreu justamente da não implementação das condições que eram conhecidas por todos e consideradas essenciais para a efetiva conclusão da operação imobiliária.Embora o artigo 725 do Código Civil disponha que “A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”, a própria aplicação desse dispositivo pressupõe a obtenção do resultado útil contratualmente esperado.Por sua vez, estabelece o artigo 722 do Código Civil: “Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.”No caso concreto, o resultado esperado pelas partes não se limitava à mera assinatura de um instrumento preliminar. O resultado útil ajustado envolvia a efetiva superação das pendências registrais e ambientais que inviabilizavam a implantação do empreendimento pretendido pela incorporadora. Isso ficou expressamente demonstrado pela prova dos autos, ao concluir que a corretagem havia sido pactuada sob condição suspensiva acessória, cuja implementação jamais ocorreu.A autonomia privada encontra fundamento nos artigos 421 e 425 do Código Civil.O artigo 421 dispõe: “A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato.”E o artigo 425 estabelece: “É lícito às partes estipular contratos atípicos, observadas as normas gerais fixadas neste Código.”Nada impede que as partes estabeleçam condição específica para exigibilidade da comissão de corretagem, desde que devidamente comprovada, como ocorreu na hipótese examinada. A sentença apenas reconheceu o pacto efetivamente demonstrado pela prova produzida.Igualmente correta a aplicação da teoria da aparência.Conforme reconhecido pela sentença, LUCAS PRADO CARVALHO atuava como representante da imobiliária apelante durante toda a negociação. Nessa condição, as declarações e garantias por ele prestadas aos vendedores vinculam a empresa perante terceiros de boa-fé. Não é admissível que a imobiliária se beneficie da atuação de seu preposto para captação do negócio e, posteriormente, negue eficácia às condições que ele próprio estabeleceu durante as tratativas.Também não socorre aos apelantes a invocação do Tema 1.173 do Superior Tribunal de Justiça.O precedente trata da responsabilidade do corretor por danos decorrentes do inadimplemento de obrigações da incorporadora ou construtora perante adquirentes de imóveis. A hipótese analisada nestes autos é substancialmente diversa. Aqui não se discute responsabilidade por inadimplemento de empreendimento imobiliário, mas a própria existência do direito à comissão diante de condição suspensiva reconhecida pelo juízo de origem. Por consequência, mostra-se igualmente correta a improcedência da reconvenção.A reconvinte pretendia receber a parcela vencida em 19/06/2019, originalmente fixada em R$ 52.260,83 (cinquenta e dois mil, duzentos e sessenta reais e oitenta e três centavos), valor que teria sido atualizado para R$ 109.424,53 (cento e nove mil, quatrocentos e vinte e quatro reais e cinquenta e três centavos). Todavia, uma vez reconhecida a inexigibilidade da comissão de corretagem em virtude da não implementação da condição suspensiva pactuada, inexiste fundamento jurídico para a cobrança de qualquer parcela remanescente da obrigação.A manutenção da procedência dos pedidos iniciais impõe, ainda, a preservação da declaração de nulidade da confissão de dívida e da condenação à restituição dos valores anteriormente recebidos pelos recorrentes a título de corretagem, uma vez que a própria causa subjacente à obrigação foi reconhecida como inexigível.Diante desse contexto probatório, especialmente diante do depoimento prestado por LUCAS PRADO CARVALHO, corretor responsável pela negociação e representante da imobiliária apelante, conclui-se que a comissão de corretagem estava condicionada à superação das duas questões expressamente identificadas durante as tratativas — a liberação das penhoras e a solução da restrição ambiental decorrente da existência de bosque. Como tais condições não foram implementadas, o negócio não alcançou o resultado útil convencionado pelas partes, revelando-se correta a sentença ao reconhecer a inexistência do débito, declarar a nulidade da confissão de dívida, determinar a restituição dos valores pagos e julgar improcedente a reconvenção.Voto pelo conhecimento e desprovimento da apelação civel, mantendo integralmente a sentença por seus próprios e jurídicos fundamentos.Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação civel, mantendo integralmente a sentença recorrida, com a majoração dos honorários advocatícios para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor da condenação quanto a causa principal e também aumento os honorários para 16% (dezesseis por cento) sobre o valor da condenação para a reconvenção, nos termos do art. 85, §11, do Código de Processo Civil.Essa é a proposta de voto.