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Processo:

1. RelatórioTrata-se de apelação cível interposta por Eunice Farias em face da sentença de mov. 42.1, proferida na Ação de Adjudicação Compulsória nº 0032422-43.2025.8.16.0030, que indeferiu a petição inicial e julgou extinto o feito sem resolução de mérito.Em suas razões recursais, a autora/apelante alegou, em síntese, que:a) a sentença merece ser integralmente reformada, pois os fundamentos do juízo a quo e o julgado colacionado não guardam relação com os fatos narrados na inicial;b) a apelante juntou diversos documentos que conferem plausibilidade ao direito vindicado, dentre eles recibos de pagamento assinados pela primeira apelada, sua irmã, INÊS FARIAS, comprovando o pagamento das parcelas referentes ao imóvel objeto da ação;c) o contrato entre as partes foi verbal, em razão do vínculo familiar, e está comprovado pelos documentos juntados, inclusive recibos assinados, o que é suficiente para a comprovação do negócio jurídico;d) a segunda apelada, COHAPAR, tinha conhecimento da transação, visto que todas as comunicações e boletos de pagamento são direcionados à primeira apelada ou ao atual morador do imóvel, que é a apelante, em posse exclusiva há mais de 20 anos;e) a sentença contrariou a prova documental que demonstra a existência do contrato verbal, a quitação do preço e a posse do imóvel, requisitos essenciais para a adjudicação compulsória, razão pela qual a extinção do feito sem resolução do mérito por ausência de interesse processual está equivocada; ef) a apelante reafirma o direito ao regular prosseguimento da ação, pois demonstrou a existência do negócio jurídico e o pagamento das parcelas, preenchendo os requisitos para a adjudicação compulsória, em conformidade com o art. 1.418 do Código Civil e o art. 485, VI, do CPC.Requereu, ao final, o conhecimento e provimento do presente recurso de apelação para reformar integralmente a sentença de primeiro grau e determinar o regular prosseguimento do feito.Sem contrarrazões (mov. 49.1/origem).É o relatório.

2. FundamentaçãoDa admissibilidadePresentes os pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, conheço do recurso.
Do méritoCinge-se a controvérsia recursal a
verificar se a petição inicial preenche os requisitos para pleitear a adjudicação compulsória de imóvel.A adjudicação compulsória constitui tutela voltada ao suprimento judicial da declaração de vontade do promitente vendedor que, após assumida obrigação de transferir o domínio, recusa-se injustificadamente a outorgar a escritura definitiva. Por isso, sua admissibilidade pressupõe a demonstração, desde a petição inicial, de elementos mínimos que evidenciem a existência de promessa de compra e venda apta a gerar obrigação de fazer, a ausência de cláusula de arrependimento e o adimplemento substancial ou integral do preço pelo promitente comprador.Acerca do direito do promitente comprador, os arts. 1.417 e 1.418 do Código Civil prescrevem que:Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
Ainda que o registro do compromisso não seja condição indispensável ao ajuizamento da adjudicação compulsória, conforme Súmula nº 239 do Superior Tribunal de Justiça, permanece necessária a demonstração de contrato preliminar idôneo, sem cláusula de arrependimento, e da quitação do preço.Também incidem, no ponto, os arts. 16 e 22 do Decreto-Lei nº 58/1937, dos quais se extrai que a adjudicação compulsória se vincula à existência de compromisso de compra e venda ou cessão de direitos, sem cláusula de arrependimento, cujo preço tenha sido pago. Soma-se, ainda, o disposto no art. 373, I, do Código de Processo Civil, que atribui ao autor o ônus de provar os fatos constitutivos de seu direito, cabendo-lhe instruir a inicial com os documentos indispensáveis à propositura da ação, nos termos do art. 320 do mesmo diploma.No caso, a própria apelante afirmou
que não houve instrumento escrito de promessa de compra e venda, sustentando que o ajuste teria sido verbal, em razão do vínculo familiar existente com a primeira apelada. Ou seja, inexiste comprovação da cadeia negocial entre as apeladas e a apelante.Entretanto, para a via específica da adjudicação compulsória, tal circunstância não basta. A ausência de contrato escrito impede a verificação objetiva do conteúdo essencial da avença, especialmente quanto ao objeto, ao preço, às condições de pagamento, à inexistência de cláusula de arrependimento e à própria obrigação de outorga da escritura definitiva.Os recibos e demais documentos apontados pela recorrente podem, em tese, revelar posse, pagamentos esparsos, tratativas familiares ou eventual relação obrigacional distinta. Contudo,
não substituem, para os fins estritos da adjudicação compulsória, o instrumento preliminar apto a demonstrar a promessa de transferência dominial e a inexistência de arrependimento. Tampouco comprovam, de forma suficiente e inequívoca, a quitação integral do preço perante as rés, sobretudo porque os boletos e documentos relacionados ao financiamento indicado na inicial permanecem vinculados à primeira apelada.Assim, ausente documento indispensável à demonstração mínima dos requisitos próprios da adjudicação compulsória, revela-se adequada a conclusão da sentença pela falta de interesse processual, na modalidade adequação da via eleita, pois eventual controvérsia relativa a contrato verbal, ressarcimento, indenização, benfeitorias, posse ou reconhecimento de outra relação jurídica demanda via processual compatível com a amplitude probatória e declaratória pretendida, não se confundindo com a ação de adjudicação compulsória.Nesse sentido, esta 20ª Câmara Cível já decidiu em hipótese análoga:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA DE IMÓVEL E REQUISITOS PARA SUA CONCESSÃO. RECURSO DE APELAÇÃO PROVIDO. [...] II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória do imóvel, diante da ausência de contrato escrito de promessa de compra e venda e da alegação de negócio verbal entre as partes. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A adjudicação compulsória exige a existência de contrato preliminar de compra e venda escrito, sem cláusula de arrependimento, o que não ocorreu no caso, pois a promessa foi verbal. 4. Sem o instrumento escrito, não é possível comprovar a inexistência de cláusula de arrependimento nem o pagamento integral do preço, requisitos essenciais para a adjudicação compulsória. 5. A ausência do contrato escrito impede o reconhecimento do negócio jurídico e, consequentemente, a adjudicação compulsória, configurando inadequação da via eleita. 6. Diante da inadequação da via, deve ser reconhecida a falta de interesse processual e o processo extinto sem resolução do mérito. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação cível conhecida e provida. Tese de julgamento: A adjudicação compulsória depende da existência de contrato escrito de promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e da comprovação do pagamento integral do preço, não sendo admitida a promessa verbal para fins de adjudicação compulsória.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0012508-27.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Des. Domingos José Perfetto - J. 03.07.2026).
Em outro julgado
igualmente pertinente, a Corte reconheceu a inviabilidade da adjudicação compulsória quando ausentes elementos mínimos do negócio jurídico e da quitação:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. INDEFERIMENTO DA INICIAL. EXTINÇÃO SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. INSURGÊNCIA: AUSÊNCIA DE QUALQUER ELEMENTO QUE DEMONSTRE A OCORRÊNCIA DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. AUSÊNCIA DE PROVA DA QUITAÇÃO DO PREÇO. OUTROSSIM, IMÓVEL QUE NÃO FOI DESMEMBRADO DA MATRÍCULA MÃE. INADEQUAÇÃO DA VIA ELEITA. AUSÊNCIA DE INTERESSE PROCESSUAL. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000068-93.2022.8.16.0183 - São João - Rel.: Desª Ana Lúcia Lourenço - J. 06.09.2024).
O precedente invocado pela apelante, oriundo do Tribunal de Justiça de São Paulo, não altera a conclusão. Além de não possuir força vinculante, refere-se a situação fática particular, em que a prova documental foi considerada suficiente para demonstrar a contratação e a quitação do preço. Na hipótese em julgamento, ao contrário, a inicial não veio acompanhada de instrumento escrito de promessa de compra e venda ou cessão de direitos, nem de prova inequívoca da quitação integral, razão pela qual não se mostra possível afastar a conclusão de inadequação da via eleita.Portanto, considerando que a parte autora não apresentou documento indispensável à comprovação da promessa de compra e venda apta à adjudicação compulsória, tampouco demonstrou, de plano, a quitação integral do preço e a recusa injustificada de outorga da escritura, deve ser mantida a sentença que extinguiu o processo sem resolução do mérito, com fundamento no art. 485, VI, do Código de Processo Civil.Por fim, revela-se inaplicável o disposto no art. 85, § 11, do CPC, tendo em vista a ausência de condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios.Do exposto, VOTO no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação.