Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I - RELATÓRIO:Trata-se de Apelação Cível interposta contra a r. Sentença de mov. 34.1, integralizada por Aclaratórios acolhidos em parte ao mov. 52.1, sem efeitos infringentes, que nos autos de Suscitação de Dúvida n.º 21931-25.2025.8.16.0014, julgou improcedente a dúvida suscitada, reconhecendo a ilegitimidade da exigência formulada pelo Município de Londrina/PR e a inexigibilidade de cobrança de ITBI no procedimento em questão, determinando como consequência o prosseguimento do procedimento de usucapião extrajudicial perante o 4.º Registro de Imóveis de Londrina, desde que atendidos os demais requisitos legais e registrais.Inconformado com a r. Sentença, o interessado, Município de Londrina, interpôs o presente Apelo aduzindo, em síntese, quê: i) os solicitantes confessam que a vaga de garagem objeto do pedido de usucapião extraordinária foi adquirida de forma onerosa e conjunta com sala comercial, não sendo contemplada na escritura pública de compra e venda por um lapso do Notário; ii) a via da usucapião é inadequada, pois visa a contornar as formalidades da transmissão onerosa já ocorrida, burlando o sistema registral e o recolhimento do ITBI; iii) enquanto ente público, sua oposição exige a remessa dos autos ao Juízo competente, ainda que sob o fundamento de irregularidade na via eleita ou incidência tributária; iv) ao qualificar a oposição municipal como injustificada, a Magistrada usurpou a competência do Juízo Cível ordinário, valendo-se de poder de análise perfunctória de mérito que não lhe foi conferido pelo Provimento 149/2023 (mov. 58.1).Requer, ao final, o conhecimento do recurso e, no mérito, seu provimento para reformar-se integralmente a Sentença, julgando-se procedente a dúvida registral e reconhecendo-se que a oposição apresentada pelo ente público constitui óbice intransponível ao prosseguimento do procedimento administrativo, nos termos dos arts. 216-A, § 10 da Lei 6.015/1973 e 412, § 3.º do Provimento 149/2023, do Conselho Nacional de Justiça.Os interessados Silas Rodrigues da Silva e Noemia Rodrigues manifestaram-se ao mov. 62.1 argumentando, em suma, quê: i) não há título contratual apto à transferência da matrícula relativa à vaga de garagem em discussão, ou comprovação formal da obrigação de outorga dominial, como que comprovado o exercício regular pelos apelados da posse contínua, mansa e sem oposição; ii) o art. 216-A, § 10 da Lei 6.015/1973, exige que a impugnação seja justificada, ponto analisado pela d. Magistrada ao concluir que inexiste controvérsia possessória ou dominial; iii) não há nenhum título que embase a transmissão derivada da origem, de forma que a imposição de realização de adjudicação judicial é inadequada e inviável; iv) o Município pretende transformar a discussão registral e possessória em mero instrumento arrecadatório, de modo que a Sentença concluiu que a controvérsia municipal possui natureza fiscal. Requereram ao final a fixação de honorários recursais.A d. Procuradoria de Justiça apresentou Parecer ao mov. 14.1 pelo provimento da Apelação, ponderando, essencialmente, quê: i) a narrativa dos requerentes revela aquisição derivada da posse, decorrente de contrato de compra e venda, indicando a adjudicação compulsória como via apropriada; ii) há controvérsia jurídica relevante acerca da natureza da aquisição pretendida, incompatível com o procedimento administrativo da usucapião extrajudicial; iii) não compete ao Juízo Corregedor resolver a controvérsia de mérito, mas apenas reconhecer a inviabilidade da continuidade do procedimento pela via extrajudicial, sob pena de extrapolarem-se os limites do procedimento de dúvida registral.Vieram assim conclusos os autos.

II – FUNDAMENTAÇÃO E VOTO:O recurso merece conhecimento, uma vez presentes os pressupostos processuais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos.A d. Magistrada julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4.º Serviço de Registro de Imóveis – Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina - pelos seguintes fundamentos:“Nos termos do artigo 198 da Lei nº 6.015/73 (Lei de Registros Públicos), o procedimento de dúvida tem por objetivo a solução, pelo Juiz competente, das exigências formuladas pelo Oficial do Registro, quando não atendidas pelo interessado. A decisão judicial terá natureza administrativa (art. 204, LRP) e se limita à verificação da legalidade da exigência. (...)Acerca do caso concreto, a controvérsia é eminentemente jurídica e cinge-se à correta classificação da forma de aquisição da propriedade pretendida pelos requerentes, bem como às consequências decorrentes dessa classificação. (...) No caso concreto, embora tenha havido contrato de compra e venda da sala comercial, não existe título translativo relativo à vaga de garagem S-34, unidade autônoma com matrícula própria. A posse sobre a garagem decorreu de fato, de forma contínua, mansa e pacífica, por mais de vinte anos, sem oposição, preenchendo os requisitos do art. 1.238 do Código Civil.A existência de relação negocial pretérita não descaracteriza a usucapião, sendo plenamente admissível a usucapião mesmo quando a posse tenha origem em contrato, desde que não registrado e desde que presentes os requisitos legais. (...)Nesse sentido, o fato de o requerente não dispor de título registrável e de estar impossibilitado de promover a adjudicação compulsória, ante a ausência do alienante e a inexistência de obrigação formalmente constituída sobre a garagem, afasta a tese de que se trate de aquisição derivada.Ademais, não cabe ao Município impor ao particular a adoção de determinada via jurídica quando preenchidos os requisitos legais de outra, sob pena de violação aos princípios da legalidade e da segurança jurídica. Reconhecida a natureza originária da aquisição por usucapião, resta igualmente afastada a incidência do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, uma vez que não há transmissão inter vivos de propriedade, mas aquisição originária.”A r. Sentença foi complementada pela decisão de mov. 52.1, que acolheu parcialmente os Embargos de Declaração, sem atribuição de efeitos modificativos:“(...)No mérito, os embargos merecem parcial acolhimento, exclusivamente para fins de integração da decisão, sem atribuição de efeitos infringentes. (...)Passa-se, portanto, ao suprimento da omissão. O art. 216-A, §10, da Lei nº 6.015/73 dispõe que, havendo impugnação ao pedido de usucapião extrajudicial, o procedimento deverá ser remetido ao juízo competente.(...)Nesse contexto, não se mostra adequado conferir interpretação automática e irrestrita à norma, no sentido de que qualquer manifestação contrária, independentemente de seu conteúdo, seja suficiente para inviabilizar o prosseguimento do procedimento extrajudicial. Com efeito, a oposição apta a ensejar a remessa à via judicial deve revelar a existência de controvérsia jurídica relevante acerca do domínio ou da posse, não se confundindo com insurgências genéricas, meramente formais ou fundadas exclusivamente em interesse de natureza fiscal. No caso concreto, a manifestação do Município limita-se à discussão acerca da incidência de ITBI e à indicação de eventual via alternativa para aquisição do bem (adjudicação compulsória), sem impugnar, de forma substancial, os requisitos legais da usucapião. (...)”A controvérsia recursal cinge-se a definir se a oposição manifestada pelo Município de Londrina impõe o encerramento da via extrajudicial e a remessa dos autos ao Juízo Cível competente, à luz dos arts. 216-A, § 10 da Lei 6.015/1973[1] e 412, § 3.º do Provimento 149/2023 do CNJ[2], ou se, ao contrário, a impugnação apta a inviabilizar o procedimento administrativo há de revelar controvérsia justificada acerca da posse ou do domínio. Colhe-se da Escritura Pública de Compra e Venda lavrada em 06.08.2002 (mov. 1.5), que os interessados adquiriram a sala comercial n.º 74, localizada no 7.º pavimento do Condomínio Executivo Euclides Machado, objeto da matrícula n.º 4.756, nada dispondo o título translativo a respeito da vaga de garagem S-34, situada no 2.º subsolo do mesmo edifício. O espaço constitui unidade autônoma, matriculada sob o n.º 4.757, por instrumento independente (mov. 1.6), cuja cadeia dominial registrada se encerra em nome do alienante, Sr. Camil Chamun Hichu Mourad, sem que dela conste qualquer ato de transmissão em favor dos interessados. Extrai-se, ademais, que a declaração sobre o exercício da posse sobre a vaga de garagem remonta à data de aquisição da sala, conforme documento firmado pelo Síndico do condomínio envolvido (mov. 1.15). Nessa oportunidade o responsável esclareceu quê:Conforme alegado pelos interessados, o alienante está em local incerto e indeterminado, circunstância que inviabiliza a retificação do título ou a outorga de escritura relativa à unidade autônoma de garagem. Pois bem.O procedimento de dúvida, disciplinado pelos artigos 198 e s. da Lei 6.015/1973, tem por objeto a apreciação, pelo Juízo Corregedor, da legalidade da exigência formulada pelo Oficial de Registro, ostentando natureza administrativa e produzindo decisão que a tanto se circunscreve (art. 204 da Lei 6.015/1973). Nesse âmbito, a cognição do Juízo Corregedor não se estende ao julgamento definitivo da relação de direito material subjacente, mas à verificação da regularidade do óbice registral. De outro lado, o reconhecimento extrajudicial da usucapião, instituído pelo artigo 216-A da mesma Lei, foi concebido como instrumento de desjudicialização da regularização dominial, processado diretamente perante a Serventia imobiliária. Sustenta o apelante que a simples manifestação em contrário do ente público, independentemente de seu conteúdo, impõe o encerramento da via extrajudicial e a remessa dos autos ao Juízo competente, de sorte que teria a i. Magistrada usurpado competência ao perquirir se a oposição municipal se revelava, ou não, justificada. Sem razão, contudo.O Município aduz, em outras palavras, que há aparente conflito entre as normas do art. 216-A, § 10 da Lei 6.015/1973 e do art. 412, § 3.º do Provimento 149/2023 do CNJ, o que deve ser resolvido pela adequada compreensão da relação entre a Lei e o ato normativo.O art. 216-A, § 10 da Lei 6.015/1973, norma de hierarquia legal, elegeu como pressuposto de remessa ao Juízo competente, a existência de impugnação justificada, reservando, logicamente, à impugnação injustificada consequência diversa — a de não ser admitida pelo Registrador.O Provimento 149/2023 do CNJ, a seu turno, constitui ato administrativo de índole regulamentar, cuja função é dar execução à Lei. Assim, a alusão, no § 3.º do art. 412, a "qualquer ressalva, óbice ou oposição", há de ser lida em conformidade com a norma legal que lhe é superior, de modo que a expressão não dispensa a nota da justificação, mas a pressupõe; do contrário, o ato regulamentar estaria a criar, para os entes públicos, hipótese de encerramento automático que a Lei não contemplou, em manifesta extrapolação do poder regulamentar.A conclusão se reforça pela interpretação sistemática e teleológica da usucapião extrajudicial, que, como bem delimitado nos termos integralizados à Sentença por meio de Aclaratórios ao mov. 52.1, foi concebida como mecanismo de desjudicialização e de simplificação da regularização dominial, finalidade que restaria esvaziada caso se admitisse que qualquer manifestação de ente público, ainda que destituída de conteúdo apto a instaurar controvérsia real sobre a posse ou o domínio, tivesse o condão de, por si só, inviabilizar o procedimento. Não se trata, com isso, de subtrair do ente público a prerrogativa de opor-se, tampouco de conferir ao Registrador ou ao Juízo Corregedor o julgamento de mérito da prescrição aquisitiva. Cuida-se, antes, de reconhecer que a Lei impôs um juízo de admissibilidade da impugnação já em sede administrativa, de tal sorte que a oposição desprovida de fundamentação idônea ou fundada em razão estranha à controvérsia possessória ou dominial, não ostenta o caráter de justificativa. Note-se que, sem esse controle, o vocábulo "justificada", empregado pelo legislador ordinário, converter-se-ia em letra morta, o que não se tolera na boa prática da hermenêutica do Direito.A insurgência do Município de Londrina não veicula controvérsia relevante sobre a posse ou o domínio da vaga de garagem, restringindo-se à alegação de tentativa de burlar a incidência do ITBI e à indicação de via que reputa adequada, sem impugnar, de modo substancial, os requisitos da prescrição aquisitiva - notadamente o tempo e a qualidade da posse alegados e documentados (movs. 1.5, 1.6, 1.9), cuja verificação, de todo modo, incumbe ao Oficial de Registro na via própria.Trata-se, pois, de oposição de índole preponderantemente fiscal, insuficiente, à luz do § 10 do artigo 216-A da Lei de Registros Públicos, para qualificar-se como impugnação justificada à usucapião extrajudicial e, assim, impor a judicialização.Não infirma tal conclusão o precedente invocado pela d. Procuradoria de Justiça (mov. 14.1-TJ), no qual, em hipótese de oposição do Município de Londrina a pedido de usucapião extrajudicial, reputou-se justificada a impugnação e determinou-se a remessa à via judicial. Naquele julgado a oposição do ente público não se limitava à matéria tributária: fundava-se, também, na ausência de citação dos proprietários tabulares e na consequente controvérsia sobre a própria cadeia dominial, circunstâncias que o Acórdão reconheceu como reveladoras de complexidade fático-jurídica incompatível com a esfera administrativa. Logo, ao contrário, o precedente reafirma que a impugnação justificada, dotada de conteúdo relevante sobre a posse ou domínio, autoriza o encerramento da via extrajudicial. Confira-se:APELAÇÃO CÍVEL. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA INVERSA. REGISTRO PÚBLICO. SENTENÇA QUE JULGOU PROCEDENTE A EXIGÊNCIA FORMULADA PELO AGENTE DELEGADO REGISTRAL. INSURGÊNCIA PARTE AUTORA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.I. CASO EM EXAMEAção de suscitação de dúvida inversa proposta com o objetivo de afastar exigência formulada por agente delegado do 3º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca de Londrina, em sede de pedido de usucapião ordinária extrajudicial.Sentença do Juízo de origem que julgou procedente a exigência registral, por considerar legítima a oposição apresentada pelo Município, rejeitando, assim, o reconhecimento extrajudicial da usucapião.Interposição de recurso de apelação pelos requerentes, sustentando posse mansa, pacífica e com animus domini desde 2017, existência de justo título e impossibilidade de regularização por meio de escritura pública em razão do falecimento do proprietário tabular.Recurso instruído com alegações de que a oposição municipal seria infundada e de que o procedimento adotado observaria os requisitos legais para o reconhecimento extrajudicial da usucapião.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃOHá duas questões em discussão: (i) saber se é juridicamente possível o prosseguimento do procedimento de usucapião ordinária pela via extrajudicial diante da oposição formulada pelo Município; (ii) saber se a exigência do agente registral, reconhecida pela sentença, deve ser afastada por ausência de fundamento legal.III. RAZÕES DE DECIDIRA usucapião extrajudicial, prevista no art. 216-A da Lei de Registros Públicos (Lei n.º 6.015/1973), exige a inexistência de controvérsia quanto aos requisitos do pedido, competindo ao registrador avaliar a regularidade do procedimento.A apresentação de oposição fundamentada pelo Município de Londrina, baseada na alegação de existência de débitos tributários, ausência de citação dos proprietários tabulares e possível desvirtuamento do pedido para adjudicação compulsória, configura impugnação justificada.Reconhecida a complexidade fático-jurídica, mostra-se inviável sua apreciação na via extrajudicial, sendo imperativa a remessa ao Judiciário para processamento pela via ordinária.Nesse contexto, a sentença merece confirmação, por estar em conformidade com o direito aplicável e a orientação jurisprudencial consolidada.IV. DISPOSITIVO E TESERecurso de apelação conhecido e desprovido, para manter a sentença que reconheceu a procedência da exigência registral.Tese de julgamento: “Havendo oposição fundamentada por ente público, o procedimento de usucapião extrajudicial deve ser encerrado e remetido ao juízo competente, nos termos do art. 216-A, § 10, da Lei de Registros Públicos, sendo incabível a apreciação da controvérsia na esfera administrativa.”(TJPR, 18.ª Câm. Cív., AC 0045815-54.2023.8.16.0014, Rel.ª Des.ª Subst.ª Ana Paula Kaled Accioly Rodrigues da Costa, julg. em 04.08.2025 – grifou-se)O apelante sustenta, ainda, que a hipótese configuraria aquisição derivada, decorrente da Compra e Venda noticiada, a impor, como via cabível, a adjudicação compulsória, e não a usucapião. Também aqui razão não assiste ao apelante. Como bem asseverado na r. Sentença, a aquisição derivada pressupõe título hábil e continuidade registral, ao passo que a usucapião é modo originário de aquisição. In casu, inexiste título translativo relativo à vaga de garagem S-34 (matrícula n.º 4.757), o que afasta a tese de aquisição derivada.A circunstância de haver a posse se originado de relação negocial não descaracteriza, isoladamente, a usucapião, sendo admissível a prescrição aquisitiva ainda quando a posse tenha origem remota em negócio jurídico, desde que não formalizado o domínio e presentes os requisitos legais. A ausência de título translativo da vaga, por si, já afastaria a tese de aquisição derivada, ficando a efetiva aferição dos requisitos do artigo 1.238 do Código Civil reservada à via própria, estranha aos estreitos limites do procedimento de dúvida.Acresce que, como bem observado pela i. Magistrada, a via da adjudicação compulsória sequer se mostraria viável na hipótese, ante a inexistência de contrato relativo à vaga de garagem, somada à circunstância de encontrar-se o alienante em local incerto e não sabido.Ademais, a título argumentativo, mesmo que houvesse contrato hábil a viabilizar a adjudicação compulsória, não há obrigação de que os interessados optem por essa via em detrimento da usucapião extrajudicial, uma vez que o instrumento de compra e venda pode ser interpretado como origem da posse ou justo título.É o entendimento do e. STJ:RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE USUCAPIÃO. INTERESSE DE AGIR. NECESSIDADE E ADEQUAÇÃO. EXISTÊNCIA. AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA E DERIVADA DE PROPRIEDADE. DIFERENTES CONSEQUÊNCIAS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.1. Não falta o interesse de agir à parte que intenta ação de usucapião, tão somente porque em tese há outra via facultativa para alcançar direito semelhante, como a ação de adjudicação compulsória.2. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, com consequências jurídicas diversas da aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal.Precedentes.3. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(REsp 2.117.116/SC, Rel.ª Min.ª Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julg. em 17.6.2025, DJEN de 12.9.2025 – grifou-se)DIREITO DAS COISAS. RECURSO ESPECIAL. USUCAPIÃO. IMÓVEL OBJETO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. INSTRUMENTO QUE ATENDE AO REQUISITO DE JUSTO TÍTULO E INDUZ A BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. EXECUÇÕES HIPOTECÁRIAS AJUIZADAS PELO CREDOR EM FACE DO ANTIGO PROPRIETÁRIO. INEXISTÊNCIA DE RESISTÊNCIA À POSSE DO AUTOR USUCAPIENTE. HIPOTECA CONSTITUÍDA PELO VENDEDOR EM GARANTIA DO FINANCIAMENTO DA OBRA. NÃO PREVALÊNCIA DIANTE DA AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE. INCIDÊNCIA, ADEMAIS, DA SÚMULA N. 308.1. O instrumento de promessa de compra e venda insere-se na categoria de justo título apto a ensejar a declaração de usucapião ordinária. Tal entendimento agarra-se no valor que o próprio Tribunal - e, de resto, a legislação civil - está conferindo à promessa de compra e venda. Se a jurisprudência tem conferido ao promitente comprador o direito à adjudicação compulsória do imóvel independentemente de registro (Súmula n. 239) e, quando registrado, o compromisso de compra e venda foi erigido à seleta categoria de direito real pelo Código Civil de 2002 (art. 1.225, inciso VII), nada mais lógico do que considerá-lo também como "justo título" apto a ensejar a aquisição da propriedade por usucapião.2. A própria lei presume a boa-fé, em sendo reconhecido o justo título do possuidor, nos termos do que dispõe o art. 1.201, parágrafo único, do Código Civil de 2002: "O possuidor com justo título tem por si a presunção de boa-fé, salvo prova em contrário, ou quando a lei expressamente não admite esta presunção".3. Quando a lei se refere a posse "incontestada", há nítida correspondência com as causas interruptivas da prescrição aquisitiva, das quais é exemplo clássico a citação em ação que opõe resistência ao possuidor da coisa, ato processual que possui como efeito imediato a interrupção da prescrição (art. 219, CPC). Por esse raciocínio, é evidente que os efeitos interruptivos da citação não alcançam a posse de quem nem era parte no processo. Assim, parece óbvio que o ajuizamento de execução hipotecária por credores contra o proprietário do imóvel, por não interromper o prazo prescricional da usucapião, não constitui resistência à posse ad usucapionem de quem ora pleiteia a prescrição aquisitiva.4. A declaração de usucapião é forma de aquisição originária da propriedade ou de outros direitos reais, modo que se opõe à aquisição derivada, a qual se opera mediante a sucessão da propriedade, seja de forma singular, seja de forma universal. Vale dizer que, na usucapião, a propriedade não é adquirida do anterior proprietário, mas, em boa verdade, contra ele. A propriedade é absolutamente nova e não nasce da antiga. É adquirida a partir da objetiva situação de fato consubstanciada na posse ad usucapionem pelo interregno temporal exigido por lei. Aliás, é até mesmo desimportante que existisse antigo proprietário.5. Os direitos reais de garantia não subsistem se desaparecer o "direito principal" que lhe dá suporte, como no caso de perecimento da propriedade por qualquer motivo. Com a usucapião, a propriedade anterior, gravada pela hipoteca, extingue-se e dá lugar a uma outra, ab novo, que não decorre da antiga, porquanto não há transferência de direitos, mas aquisição originária. Se a própria propriedade anterior se extingue, dando lugar a uma nova, originária, tudo o que gravava a antiga propriedade - e lhe era acessório - também se extinguirá.6. Assim, com a declaração de aquisição de domínio por usucapião, deve desaparecer o gravame real hipotecário constituído pelo antigo proprietário, antes ou depois do início da posse ad usucapionem, seja porque a sentença apenas declara a usucapião com efeitos ex tunc, seja porque a usucapião é forma originária de aquisição de propriedade, não decorrente da antiga e não guardando com ela relação de continuidade.7. Ademais, "a hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel" (Súmula n. 308).8. Recurso especial conhecido e provido.(STJ, 4.ª Turma, REsp 941.464/SC, Rel. Min. Luís Felipe Salomão, julg. em 24.04.2012 – grifou-se)No mesmo sentido a jurisprudência deste e. Tribunal:Direito registral e civil. Apelação cível. Usucapião extrajudicial e exigência de adjudicação compulsória. Recurso provido. I. Caso em exame1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou procedente a dúvida registral suscitada pelo Oficial do Registro de Imóveis, mantendo a exigência de adjudicação compulsória para o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial, em razão da existência de compromisso de compra e venda averbado na matrícula do imóvel.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é possível o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial sem a exigência de prévio pedido de adjudicação compulsória, considerando a existência de compromisso de compra e venda averbado na matrícula do imóvel, mas feito em 1955, pelo antecessor do cedente dos direitos de posse da apelante.III. Razões de decidir3. A exigência de adjudicação compulsória não é necessária para o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial.4. O compromisso de compra e venda serve como justo título, permitindo a usucapião mesmo sem a adjudicação.5. A posse qualificada e o tempo de posse são requisitos suficientes para a usucapião, independentemente da adjudicação compulsória.6. A natureza jurídica da usucapião é originária, enquanto a adjudicação compulsória é derivada, o que justifica a possibilidade de usucapião sem a primeira.IV. Dispositivo e tese7. Recurso provido para afastar a exigência de prévia adjudicação compulsória e reconhecer a viabilidade do prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial.Tese de julgamento: A existência de compromisso de compra e venda, mesmo não registrado, configura justo título que permite o prosseguimento do pedido de usucapião extrajudicial, sem a exigência de prévia adjudicação compulsória, desde que atendidos os requisitos legais para a usucapião._________Dispositivos relevantes citados: CC/2002, art. 1.225, VII; Lei nº 6.015/1973, art. 216-A.Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 941464 / SC, Rel. Min. Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, j. 29.06.2012; TJMG, Apelação Cível 1.0024.09.659244-9/002, Rel. Des.(a) Saldanha da Fonseca, 12ª Câmara Cível, j. 13.03.2013, pub. em 22.03.2013; STJ, REsp 143976 / GO, Rel. Min. Barros Monteiro, Quarta Turma, j. 14.06.2004.Resumo em linguagem acessível: A decisão do tribunal foi favorável à apelante, que pediu para continuar com o processo de usucapião extrajudicial de um imóvel, sem precisar fazer antes um pedido de adjudicação compulsória. O juiz entendeu que a existência de um compromisso de compra e venda, mesmo que antigo, serve como um "justo título" que permite a aquisição do imóvel por usucapião. Assim, foi decidido que a apelante pode seguir com seu pedido de usucapião, já que a exigência de adjudicação não é necessária nesse caso. Portanto, a dúvida levantada pelo Oficial do Registro de Imóveis foi considerada improcedente.Recurso provido.(TJPR, 18.ª Câm. Cív., AC 0000785-15.2025.8.16.0179, Rel. Des. Péricles Bellusci de Batista Pereira, julg. em 18.03.2026 – grifou-se)
Quanto à alegação de que o reconhecimento da usucapião importaria burla ao recolhimento do ITBI, imposto que pressupõe a aquisição derivada, não há como prosperar. Considerando que a oposição municipal não impugna substancialmente a via eleita nem os requisitos alegados, e inexistindo obrigação de se optar pela adjudicação compulsória quando também possível a via da usucapião extrajudicial, resta legitimamente afastada a incidência do tributo na hipótese de aquisição originária.Ademais, a não incidência do ITBI sobre a aquisição originária não subtrai ao Fisco municipal a prerrogativa de, entendendo caracterizado fato gerador relativo a negócio pretérito e autônomo, promover a respectiva apuração e cobrança pelos meios próprios, resguardado o interesse arrecadatório sem prejuízo do prosseguimento da regularização dominial.O interesse fiscal, com efeito, encontra tutela em instrumentos menos gravosos, mediante a comunicação ao ente competente, não constituindo, se analisado de modo isolado, óbice à usucapião nem justificativa idônea a impor a judicialização, tal como já assentado por esta c. Câmara:APELAÇÃO CÍVEL. REGISTROS PÚBLICOS. SUSCITAÇÃO DE DÚVIDA REGISTRAL. AÇÃO AJUIZADA PELO REGISTRADOR DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE JAGUARIAÍVA. ADQUIRENTES DE PARCELA DO IMÓVEL REGISTRADO SOB MATRÍCULA 5.595, DO CRI DE JAGUARIAÍVA QUE COMPRARAM 42,9739 HA DA PROPRIEDADE DENOMINADA “AGUAS CLARAS”, EM 14/03/1990, MEDIANTE ESCRITURA PÚBLICA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, FIRMADA COM O ÚNICO HERDEIRO DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL. APRESENTAÇÃO DE PEDIDO DE RECONHECIMENTO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA EXTRAJUDICIAL, CUJO PROCESSAMENTO FOI NEGADO PELO REGISTRADOR, QUE MANIFESTOU A NECESSIDADE DE REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL POR MEIO DE INVENTÁRIO. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA, MANTENDO A EXIGÊNCIA DO CARTORÁRIO.INSURGÊNCIA PELA PARTE INTERESSADA. 1. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE E MOROSIDADE DE REGISTRO DE PROPRIEDADE POR MEIO DE INVENTÁRIO, SOB TRÊS ARGUMENTOS PRINCIPAIS, QUAIS SEJAM: O BEM DECORRE DE FRACIONAMENTO DE PROPRIEDADE RURAL MAIOR, REGISTRADA SOB N. 5.595, DO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE JAGUARIAÍVA, NÃO POSSUINDO MATRÍCULA AUTÔNOMA, ALÉM DISSO, FOI OBJETO DE SUCESSIVAS VENDAS; O PROPRIETÁRIO REGISTRAL DA GLEBA RURAL, ABEL RODRIGUES DAS NEVES, ERA CASADO COM ANITA LOURENÇO DE OLIVEIRA NEVES, FALECIDA EM 1979, E FOI REALIZADO INVENTÁRIO ADJUDICANDO O BEM EM FAVOR DE ABEL, CONTUDO, NÃO HOUVE O REGISTRO DO FORMAL DE PARTILHA; FOI REALIZADO INVENTÁRIO DE BENS DE ABEL, POR MEIO DOS AUTOS N. 16-76.1990.8.16.01000, NO QUAL NÃO CONSTOU O BEM OBJETO DA PRETENSÃO DE USUCAPIÃO, PORQUE, A ÉPOCA A POSSE JÁ HAVIA SIDO TRANSFERIDA PARA JOÃO. ACOLHIMENTO EM RAZÃO DAS PECULIARIDADES DO CASO CONCRETO. ESCRITURA DE CESSÃO DE DIREITOS HEREDITÁRIOS, QUE CONFIGURA JUSTO TÍTULO, NOS TERMOS DO ART. 13, § 1º, INCISO VII, DO PROVIMENTO 65/2017, DO CONSELHO NACIONAL DE JUSTIÇA. MOROSIDADE E ONEROSIDADE PARA REGULARIZAÇÃO DO IMÓVEL POR MEIO DE INVENTÁRIO. OBJETIVO DA NORMA ATINGIDO. NECESSIDADE DE RESGUARDO DO DIREITO DOS REQUERENTES. EXISTÊNCIA DE MEIOS EFETIVOS E MENOS GRAVOSOS PARA SE TUTELAR O INTERESSE TRIBUTÁRIO DO ESTADO DIANTE DE EVENTUAL BURLA AO PAGAMENTO DOS IMPOSTOS DEVIDOS.2. SENTENÇA REFORMADA PARA AFASTAR AS EXIGÊNCIAS APRESENTADAS PELO CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DE JAGUARIAÍVA, EIS QUE PRESCINDÍVEIS PARA O PROCEDIMENTO ADMINISTRATIVO DE USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, PORÉM, CASO AO FINAL DO PROCEDIMENTO EXTRAJUDICIAL O REGISTRADOR ENTENDA PELA EXISTÊNCIA DO DIREITO A USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA, PODERÁ ADOTAR AS MEDIDAS NECESSÁRIAS PARA QUE O FISCO POSSA, CASO ASSIM ENTENDA, TENTAR COBRAR OS TRIBUTOS EVENTUALMENTE INCIDENTES.3. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.(TJPR, 17.ª Câm. Cív., 0002317-38.2023.8.16.0100, Jaguariaíva, Rel. Des. Tito Campos de Paula, j. 09.09.2024 – grifou-se)Por fim, não prospera a alegação de que a i. Magistrada teria usurpado a competência do Juízo Cível ordinário ao qualificar como injustificada a oposição municipal. Com efeito, a d. Juíza Corregedora não declarou consumada a prescrição aquisitiva, não reconheceu o domínio dos interessados sobre a vaga de garagem, nem dirimiu, em definitivo, eventual controvérsia possessória ou dominial. Limitou-se, no exercício da cognição própria do procedimento de dúvida, a aferir a legalidade do óbice registral e, neste âmbito, a verificar se a oposição do ente público ostentava, ou não, a nota de justificação exigida pelo artigo 216-A da Lei de Registros Públicos.Aferir se a oposição veicula controvérsia relevante sobre posse ou domínio — e, portanto, se comporta a remessa à via judicial — é atividade inerente à qualificação registral e ao controle de legalidade que incumbe àquele Juízo, e não julgamento de mérito da usucapião.Incabível a fixação de honorários em função da natureza administrativa da Dúvida Registral. Considera-se prequestionada toda a matéria devolvida ao conhecimento desta e. Câmara.Ex positis, o voto é no sentido de conhecer do recurso e, no mérito, negar-lhe provimento, mantendo-se integralmente a r. Sentença que julgou improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 4.º Serviço de Registro de Imóveis - Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina.