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Processo:

1. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação cível interposto por HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A. na Ação declaratória de rescisão de contrato c/c nulidade de cláusula contratual c/c danos materiais e morais com pedido de tutela provisória nº 0011942-29.2025.8.16.0035, ajuizada por DANIELLA NOVAK e VICTOR HUGO MARCHIORI BERLEZE em face da Apelante e de HRC FORTALEZA ENTRETENIMENTO LTDA. e HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A., contra a r. sentença que julgou procedentes os pedidos formulados na inicial. Consta da parte dispositiva da r. sentença:
“Em face ao exposto, JULGO PROCEDENTE o pedido inicial (art. 487, I, CPC), para:a) declarar rescindido o contrato firmado entre as partes;b) condenar as rés à restituição integral do valor pago, corrigido monetariamente pelo INCC desde cada desembolso e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação;c) condenar as rés ao pagamento de multa contratual, no percentual de 10% sobre o valor do contrato, cujo montante deve ser corrigido monetariamente pelo INCC desde o inadimplemento (30/12/2022) e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, desde a citação;d) condenar as rés ao pagamento de indenização por danos morais, no valor de R$10.000,00 (dez mil reais), corrigido monetariamente pelo INCC e acrescido de juros de mora de 1% ao mês, ambos a partir desta data;e) confirmar a tutela de urgência anteriormente deferida.Condeno as rés ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, que fixo em 10% sobre o valor da condenação, com fulcro no art. 85, §2º, CPC.Publique-se. Registre-se. Intimem-se.” (mov. 75.1).
Nas razões do recurso de apelação cível (mov. 80.1), requer a parte ré a reforma da r. sentença para que sejam julgados improcedentes os pedidos formulados na inicial, pleito que se fundamenta, em síntese, nos seguintes argumentos: a) aduz a incompetência do Juízo de origem, em razão da existência de cláusula contratual válida de eleição de foro em favor da Comarca de Londrina/PR, a qual não teria sido apreciada na r. sentença; b) assevera a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, por inexistir relação de consumo, sustentando que a aquisição da unidade hoteleira ocorreu com finalidade de investimento e exploração econômica, afastando a condição de destinatário final; c) argumenta a inexistência de mora na entrega do empreendimento, em virtude da ocorrência de caso fortuito e força maior, especialmente os efeitos da pandemia da covid-19, caracterizados como fortuito externo apto a excluir a responsabilidade da Apelante; d) pontua a ausência de inadimplemento contratual imputável à Apelante, o que afastaria a legitimidade da rescisão contratual por culpa da vendedora; e) sustenta que a rescisão contratual decorreu de iniciativa imotivada da adquirente, com a consequente aplicação das disposições contratuais e legais relativas à rescisão por culpa do comprador; f) requer o reconhecimento do direito de retenção de parte dos valores pagos, no percentual de até 25%, bem como da comissão de corretagem, nos termos do contrato e do artigo 67-A da Lei nº 4.591/1964, afastando a restituição integral determinada na r. sentença; g) defende a inaplicabilidade da multa contratual, diante da ausência de mora e de culpa da apelante, bem como da incidência das excludentes de responsabilidade previstas nos artigos 393, 396 e 399 do Código Civil; h) subsidiariamente, postula a limitação da multa contratual ao percentual incidente sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor total do contrato, a fim de evitar enriquecimento sem causa; i) sustenta a inexistência de dano moral indenizável, por ausência de ato ilícito e de circunstância excepcional que ultrapasse o mero inadimplemento contratual; j) subsidiariamente, requer a redução do quantum indenizatório fixado a título de danos morais, por reputá-lo desproporcional e dissociado das peculiaridades do caso concreto.A parte apelada apresentou contrarrazões (mov. 87.1), oportunidade em que requereu seja negado provimento ao apelo interposto pela parte autora.Em seguida, veio-me concluso o processo para julgamento.É O RELATÓRIO.

2. VOTO E SEUS FUNDAMENTOSEstão presentes, em parte, os requisitos intrínsecos do recurso (cabimento, adequação, legitimidade e sucumbência), bem como os extrínsecos (regularidade formal e tempestividade), devendo o recurso ser parcialmente conhecido.
2.1. Da incompetência territorial e da alegada inaplicabilidade do Código de Defesa do ConsumidorA parte apelante sustenta que “o foro competente para ingresso da ação é o foro estipulado nos contratos de compromisso de compra e venda, qual seja, Londrina/PR” (mov. 80.1), bem como a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso concreto.Outrossim, apesar dos respeitáveis argumentos da parte apelante, o recurso não merece conhecimento nesta porção.Isto porque, tais temas (competência e aplicação do Código de Defesa do Consumidor) foram objeto de análise na r. decisão saneadora de mov. 57.1, vejamos:
“Vistos e examinados.Trata-se de preliminar arguida pela parte ré, na qual se sustenta a incompetência do foro da Comarca de São José dos Pinhais/PR, sob o argumento de que a relação jurídica discutida não se enquadra como relação de consumo, sendo regida exclusivamente pela Lei nº 4.591/64, e que, por força de cláusula contratual, o foro competente seria o da Comarca de Londrina/PR.A controvérsia versa sobre contrato de aquisição de cota imobiliária em regime de multipropriedade (time sharing), com promessa de entrega futura de unidade hoteleira vinculada ao empreendimento “Residence Club at the Hard Rock Hotel Ilha do Sol”. Tal modalidade contratual envolve prestação de serviços turísticos e hoteleiros, com promessa de uso e gozo de imóvel em períodos determinados, o que caracteriza relação de consumo nos termos do artigo 2º do CDC.Ao debruçar sobre a questão, o Egrégio Tribunal de Justiça do estado do Paraná, teve a oportunidade de decidir:
APELAÇÃO CÍVEL E RECURSO ADESIVO – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL, DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL, REPARAÇÃO POR DANO MORAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES – CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE COTAS DE PROPRIEDADE – REVELIA – PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS ALEGADOS PELO AUTOR – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO – IMÓVEL SUBMETIDO AO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE (TIME SHARING) – CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR – APLICABILIDADE – EFEITOS DA REVELIA – RESCISÃO DO CONTRATO POR CULPA DO VENDEDOR – SÚMULA 543 DO STJ – RESTITUIÇÃO INTEGRAL DAS PARCELAS PAGAS, INCLUSIVE DA PARCELA DE INTERMEDIAÇÃO – ART. 67-A DA LEI Nº 4.591/1964 APLICADA SOMENTE NO CASO DE DISTRATO OU RESOLUÇÃO POR INADIMPLEMENTO DO ADQUIRENTE – IMPOSSIBILIDADE DE RETENÇÃO DE 20% DOS VALORES PAGOS – JUROS DE MORA A CONTAR DA CITAÇÃO – FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS RECURSAIS – RECURSO DESPROVIDO. RECURSO ADESIVO – PARCELA DE INTERMEDIAÇÃO (COMISSÃO DE CORRETAGEM) QUE, NA ESPÉCIE, TEVE NATUREZA DE ARRAS OU SINAL – DEVOLUÇÃO EM DOBRO DAS ARRAS DE NATUREZA CONFIRMATÓRIA – ART. 418 DO CÓDIGO CIVIL – RECURSO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0010150-65.2023.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 28.02.2025). (grifos intencionais).
No mais, nos termos do artigo 101, I, do CDC, é competente o foro do domicílio do consumidor para ações que versem sobre relação de consumo. Ainda que haja cláusula de eleição de foro, esta deve ser afastada quando implicar ônus excessivo à parte hipossuficiente, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça.A cláusula de eleição de foro, portanto, não prevalece diante da proteção conferida pelo CDC, especialmente quando o consumidor reside em comarca diversa e a demanda decorre de inadimplemento contratual por parte da fornecedora.Assim, reconheço a existência de relação de consumo entre as partes e, por consequência, afasto a preliminar de incompetência do foro arguida pela parte ré, mantendo-se a competência da Comarca de São José dos Pinhais/PR para processamento e julgamento da presente demanda.Por fim, HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S.A. pleiteia, em preliminar de contestação, sua ilegitimidade, para figurar o polo passivo da demanda.Assim, intime-se a parte autora para que, no prazo de 15 (quinze) dias, manifeste-se especificamente sobre este ponto, a rigor do disposto pelo artigo 338 do Código de Processo Civil, manifestando se pretende ou não a substituição da parte ré.Com a manifestação, voltem os autos conclusos para saneamento.”
Em face da r. decisão de mov. 57.1 não houve interposição de recurso de agravo de instrumento, de modo que, estando decidida a questão, não pode a parte arguir novamente a matéria, por força do artigo 507 do Código de Processo Civil, tampouco o Juízo decidir acerca de algo já deliberado (art. 505, CPC):
Art. 505. Nenhum juiz decidirá novamente as questões já decididas relativas à mesma lide, salvo:I - se, tratando-se de relação jurídica de trato continuado, sobreveio modificação no estado de fato ou de direito, caso em que poderá a parte pedir a revisão do que foi estatuído na sentença;II - nos demais casos prescritos em lei.
Art. 507. É vedado à parte discutir no curso do processo as questões já decididas a cujo respeito se operou a preclusão.
Sobre a preclusão, disserta a doutrina:
“A preclusão consiste na perda, extinção ou consumação de uma faculdade processual em face do decurso do tempo (preclusão temporal), da prática de ato incompatível (preclusão lógica) e do efetivo exercício de determinada faculdade processual (preclusão consumativa). Se a parte discute essa ou aquela questão no curso do processo, a decisão a respeito faz precluir a possibilidade de a parte continuar a discuti-la na mesma instância. A parte só poderá a voltar a discutir questão já decidida, se, oportunamente, recorreu da decisão, tendo de fazê-lo em então em sede recursal (art. 1.015, CPC), ou seja, se a questão é infensa à preclusão por expressa determinação lega (por exemplo, art. 1.009, § 1º, CPC).” (MARINONI, Luiz Guilherme; ARENHART, Sérgio Cruz; MITIDIERO, Daniel. Código de Processo Civil comentado. 2ª ed. rev., atual. e ampl. São Paulo: Editora Revistas dos Tribunais, 2016, p. 605/606).
Neste sentido, a propósito, já decidiu esta Corte Estadual em precedentes envolvendo a mesma parte ora Apelante:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPRA E VENDA. AQUISIÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA HOTELEIRA AUTÔNOMA (MULTIPROPRIEDADE). EMPREENDIMENTO HARD ROCK HOTEL FORTALEZA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA HRH FORTALEZA EMPREENDIMENTO HOTELEIRO S/A. 1) PEDIDO DE AFASTAMENTO DA INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA E APLICAÇÃO DO CDC. PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO. 2) ARGUIÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA E OFENSA AO PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. VIOLAÇÃO AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO CONHECIMENTO. 3) TESE DE INCOMPETÊNCIA TERRITORIAL. REJEIÇÃO. INAPLICABILIDADE DA CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO DIANTE DA RELAÇÃO CONSUMERISTA. POSSIBILIDADE DE ESCOLHA PELO CONSUMIDOR. 4) PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA RESPONSABILIDADE PELO ATRASO. ALEGADA OCORRÊNCIA DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR, DEVIDO À PANDEMIA DE COVID-19. NÃO ACOLHIMENTO. MESMO CONSIDERANDO O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS, O EMPREENDIMENTO NÃO FOI ENTREGUE. CONSTRUÇÃO CIVIL QUE FOI CONSIDERADA ATIVIDADE ESSENCIAL DURANTE O PERÍODO DE EMERGÊNCIA SANITÁRIA. EVENTUAL ESCASSEZ DE MÃO DE OBRA E DE INSUMOS QUE SE CARACTERIZA COMO RISCO INTRÍNSECO AO RAMO. MORA CONFIGURADA. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA EXCLUSIVA DA REQUERIDA, PROMITENTE VENDEDORA. NECESSIDADE DE RESTITUIÇÃO INTEGRAL DOS VALORES RECEBIDOS. 5) TESE DE QUE A CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA DEVE INCIDIR SOBRE A QUANTIA PAGA PELA AUTORA E NÃO SOBRE O VALOR DO CONTRATO FIRMADO. REJEIÇÃO. MULTA DE 10% SOBRE O VALOR DA VENDA EXPRESSAMENTE PREVISTA NO CONTRATO. AUSÊNCIA DE QUITAÇÃO DO CONTRATO QUE NÃO TEM O CONDÃO, NO CASO, DE ALTERAR A CLÁUSULA PENAL PREVISTA, UMA VEZ QUE A INADIMPLÊNCIA ADVEIO DA PARTE PROMITENTE VENDEDORA.6) RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, DESPROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0011459-38.2024.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR JOSCELITO GIOVANI CE - J. 01.06.2026).
“AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO CÍVEL 1 (RECURSO DE HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S/A) 1. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO ACOLHIMENTO. 2. ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO E INAPLICABILIDADE DO CDC. PRECLUSÃO. QUESTÕES DECIDIDAS EM DECISÃO SANEADORA E NÃO IMPUGNADAS PELO RECURSO CABÍVEL. NÃO CONHECIMENTO. 3 ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE MORA NA ENTREGA POR CASO FORTUITO EXTERNO. NÃO ACOLHIMENTO. INCÊNDIO NA ESTRUTURA DA OBRA QUE NÃO FOI COMPROVADO. ART. 373, II, CPC. EFEITOS DA PANDEMIA DA COVID-19. OBRA QUE JÁ ESTAVA ATRASADA HÁ 5 ANOS NO INÍCIO DA PANDEMIA. IMPLEMENTAÇÃO DE MELHORIAS NO EMPREENDIMENTO. IMPLEMENTOS UNILATERAIS PELO PROMITENTE VENDEDOR. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO FOI INFORMADO. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. 5. PLEITO DE INAPLICABILIDADE DA MULTA MORATÓRIA. REJEIÇÃO. EXPRESSA PREVISÃO CONTRATUAL DE PENALIDADE EM CASO DE RESCISÃO POR CULPA DA PROMITENTE VENDEDORA, SEM QUALQUER DEDUÇÃO. ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. ENTREGA AINDA NÃO EFETIVADA. MORA PROLONGADA QUE CONFIGURA INADIMPLEMENTO ABSOLUTO DA OBRIGAÇÃO. 6. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE MIGRAÇÃO DO CONTRATO. AFASTADA. DIREITO DO CONSUMIDOR EXIGIR A MIGRAÇÃO PARA O NOVO EMPREENDIMENTO, MANTENDO OS DIREITOS DE USO PREVISTOS NO CONTRATO ORIGINÁRIO. APELAÇÃO CÍVEL 2 (RECURSO DE ISABELLE GUIMARÃES MARCELINO SOLDORIO). 1. PLEITO DE CUMULAÇÃO DOS LUCROS CESSANTES COM A MULTA MORATÓRIA. TEMA 970 DO STJ. IMPOSSIBILIDADE, EM REGRA, DE CUMULAÇÃO. CASO, ENTRETANTO, QUE A MULTA MORATÓRIA, DIANTE DA LIMITAÇÃO IMPOSTA NO CONTRATO, É INFERIOR AO VALOR DO LOCATIVO. POSSIBILIDADE, NA HIPÓTESE EM QUESTÃO, DE CUMULAÇÃO. APURAÇÃO DO VALOR EM LIQUIDAÇÃO DE SENTENÇA, OBSERVANDO OS TERMOS DO CONTRATO E A CORRESPONDÊNCIA COM A QUOTA DO EMPREENDIMENTO ADQUIRIDO. 2. PEDIDO DE APLICAÇÃO DE PRAZO E MULTA DIÁRIA PARA O CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. POSSIBILIDADE. NECESSIDADE, ENTRETANTO, NA FIXAÇÃO DO PRAZO E VALOR DE SE OBSERVAR SER EMPREENDIMENTO DE MULTIPROPRIEDADE. SOPESAMENTO DOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. 3. MODIFICAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. PARTE AUTORA QUE FOI VENCEDORA EM SUAS PRETENSÕES, DIANTE DA REFORMA PARCIAL DA SENTENÇA NO RECURSO. ÔNUS IMPUTADO ÀS RÉS. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. MAJORAÇÃO DOS HONORÁRIOS DIANTE DO DESPROVIMENTO DO PRIMEIRO RECURSO. I. Caso em exame 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de obrigação de fazer e indenização por danos materiais, em ação movida por adquirente de unidade hoteleira em regime de multipropriedade, em razão do atraso na entrega do empreendimento, que deveria ter sido concluído em 2014. A sentença condenou a parte ré ao pagamento de multa contratual moratória e à obrigação de migração do contrato, mas não acolheu o pedido de entrega da obra sob pena de multa diária. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a cumulação da multa moratória com os lucros cessantes em razão do atraso na entrega do empreendimento, considerando a natureza das penalidades e a situação específica do contrato de multipropriedade. III. Razões de decidir 3. A alegação de prescrição e de não incidência do Código de Defesa do Consumidor, não devem ser conhecidas, pois já foram analisadas e rechaçadas em decisão anterior, resultando em preclusão. 4. O atraso na entrega do empreendimento é de responsabilidade da parte ré, não havendo justificativa para a mora, como caso fortuito ou força maior. 5. A multa contratual de 0,5% ao mês, limitada a 10% do valor do imóvel, é válida e deve ser mantida, pois reflete a penalidade pelo atraso na entrega. 6. No caso específico, é possível a cumulação da multa moratória com lucros cessantes, uma vez que o valor da cláusula penal é inferior ao locativo. 7. Os lucros cessantes devem ser calculados com base no valor locatício de uma unidade imobiliária similar à adquirida pela apelante. IV. Dispositivo e tese 9. Apelação cível-1 conhecida em parte, e nesta, desprovida; Apelação cível-2 conhecida e, no mérito, provida para permitir a cumulação da multa moratória com os lucros cessantes, os quais devem ser apurados em liquidação de sentença, bem como fixar prazo e multa diária para o cumprimento da obrigação. Tese de julgamento: Em contratos de multipropriedade, a cláusula penal moratória pode ser cumulada com lucros cessantes quando a penalidade não corresponde ao valor locativo do imóvel, sendo cabível. APELAÇÃO CÍVEL 1 (HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIOS SPE S/A) CONHECIDO EM PARTE, E NESTA, DESPROVIDO.APELAÇÃO CÍVEL 2 (ISABELLE GUIMARÃES MARCELINO SOLDORIO) CONHECIDA E PROVIDA.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0065541-14.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 02.12.2025).
Desta feita, deixa-se de conhecer do recurso no ponto.
2.2. Da mora na entrega e possíveis excludentes de responsabilidade civil
Sustenta a parte apelante a ocorrência de fortuito externo ocasionado pela Pandemia da COVID-19, que teve grande influência na construção civil, em razão da falta ou alto custo da matéria-prima, a escassez de insumos e mão de obra, a inadimplência dos fornecedores, o distanciamento social, dentre outros, efeitos que estariam refletindo até os dias atuais.O artigo 393 do Código Civil[1] prevê a hipótese em que o devedor não responderá pelos prejuízos advindos na relação contratual ou extracontratual, decorrentes de caso fortuito e ou força maior, conceituando o renomado Professor Flávio Tartuce, os referidos institutos, nos seguintes termos:
“A respeito dos conceitos de caso fortuito e força maior, como é notório, não há unanimidade doutrinária. Sendo assim, este autor entende ser melhor, do ponto de vista didático, definir o caso fortuito como o evento totalmente imprevisível decorrente de ato humano ou de evento natural. Já a força maior constitui um evento previsível, mas inevitável ou irresistível, decorrente de uma ou outra causa. São seguidas as diferenciações apontadas por Orlando Gomes. Todavia, consigne-se que muitos doutrinadores e julgadores entendem que tais conceitos são sinônimos. Não há dúvidas de que as excludentes de nexo de causalidade servem, em regra, tanto para a responsabilidade subjetiva quanto para a objetiva. Porém, em algumas situações uma determinada excludente é descartada pela lei, agravando a responsabilidade civil. (...)Não se olvide que tais excludentes de nexo de causalidade devem ser analisadas caso a caso pelo aplicador do Direito. É preciso verificar se o evento correlato tem ou não relação com o risco de empreendimento ou risco-proveito, ou seja, com a atividade desenvolvida pelo suposto responsável. Em outras palavras, é forçoso constatar se o fato entra ou não no chamado risco de negócio (eventos internos e externos), o que remonta à antiga e clássica conceituação feita por Agostinho Alvim. (...) Se a responsabilidade fundar-se no risco, então o simples caso fortuito não o exonerará. Será mister haja força maior, ou como alguns dizem, caso fortuito externo. Nesta última hipótese, os fatos que exoneram vêm a ser: culpa da vítima, ordens de autoridade (fait du prince), fenômenos naturais (raio, terremoto), ou quaisquer outras impossibilidades de cumprir a obrigação, por não ser possível evitar o fato derivado de força externa invencível.” (Manual de Direito Civil – Volume único. 8ª edição. Rio de Janeiro: Forense; São Paulo: Método, 2018, p. 548/550) (Grifos acrescidos).
Não se descura e nem se desconsidera que a pandemia de COVID-19, de âmbito mundial, gerou vários impactos não só na saúde da população, causando milhares de mortes, mas também na economia, nas indústrias e empresas, tendo consequências devastadoras. No caso, denota-se do contrato pactuado entre as partes no ano de 2020 que a data de entrega do empreendimento, mesmo considerando o período de tolerância contratual, expirou em dezembro de 2022 (contrato de mov. 1.12 – fl. 11 – arquivo), sem que a obra estivesse concluída até o ajuizamento da demanda, em maio de 2025 (mov. 1.1).Assim, em relação ao descumprimento da data de entrega do empreendimento, embora a parte recorrente sustente que o atraso na entrega da obra decorreu de caso fortuito e força maior, observa-se que as alegações são genéricas, não havendo qualquer prova concreta de como os fatos narrados acarretaram o atraso na entrega do bem.Além disso, ressalta-se que cláusula de tolerância de 180 dias prevista para a entrega do imóvel tem por finalidade conceder às construtoras um prazo adicional de até seis meses para a conclusão da obra, a fim de resguardar situações de eventos extraordinários, imprevistos ou dificuldades surgidas durante a execução do empreendimento, como a situação relatada.Dessa forma, ao estipular o prazo para entrega do imóvel e o período de carência contratual, incumbia à construtora considerar a possibilidade de ocorrência de eventos adversos, inclusive os de natureza extraordinária. Não se mostra legítima a alegação de que a pandemia da COVID-19 configura hipótese de força maior apta a eximir a obrigação assumida, sobretudo porque a atividade de construção civil foi reconhecida como essencial e, portanto, não sofreu paralisação integral durante o período pandêmico.Logo, ainda que possam ter sofrido algumas interrupções das atividades por Decretos Estaduais, bem como não se descura dos cuidados exigidos para a realização do trabalho pessoal e a cadeia de produção nas atividades de construção civil, as quais diga-se, estariam abrangidas pelo prazo de tolerância, o fato é que a ora Apelante não apresentou elementos concretos a comprovar que o atraso na entrega da obra se deu unicamente em decorrência da Pandemia, mormente que, conquanto o estado de calamidade pública tenha perdurado por mais de 02 (dois) anos, as restrições e isolamento social não vigoraram com restrição total durante todo esse período, em especial aos serviços considerados essenciais, como se pode denotar dos decretos estaduais acima mencionados, devendo ser pontuado que, no caso, até os dias atuais a obra não foi finalizada.Sobre o assunto, pertinente citar os seguintes precedentes:
“APELAÇÃO CÍVEL e recurso adesivo - AÇÃO DE RECISÃO de contrato particular de promessa de compra e venda de unidade imobiliária c/c restituição de valores pagos, aplicação de multa e danos morais.apelação cível – atraso na entrega do imóvel – mora reconhecida – demora da prefeitura em liberar a documentação – não comprovação – pandemia de covid 19 - CASO FORTUITO E/OU FORÇA MAIOR NÃO configurado – multa em razão do atraso, portanto, aplicável – CLÁUSULAS PENAIS INCIDENTES NOS EXATOS TERMOS DO CONTRATO – o período de tolerância estatuído no artigo 43-a, da lei de incorporação imobiliária, exige previsão expressa no contrato – inaplicabilidade, no caso – recurso desprovido. recurso adesivo – atraso na entrega do imóvel – inadimplência das rés que conduz à rescisão do contrato com reposição das partes ao status quo ante – devolução da integralidade das parcelas pagas (inclusive comissão de corretagem), ante a incontroversa culpa da parte ré, que atrasou injustificadamente a entrega do bem - INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS – NÃO CABIMENTO – INADIMPLEMENTO CONTRATUAL, CONSISTENTE EM ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL QUE, POR SI SÓ, NÃO GERA DANO EXTRAPATRIMONIAL – particularidade do caso concreto – PERCALÇOS OUTROS, CAPAZES DE ATINGIR DIREITOS DA PERSONALIDADE, NÃO EVIDENCIADOS – MERO DISSABOR – recurso adesivo provido parcialmente.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0010711-48.2021.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 06.09.2024).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. APARTAMENTO ADQUIRIDO PELO PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. EMPREENDIMENTO “FLORATTA CONDOMÍNIO CLUBE”. ATRASO NA CONCLUSÃO DAS OBRAS E ENTREGA DAS CHAVES DA UNIDADE RESIDENCIAL DA AUTORA. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS. INSURGÊNCIA RECURSAL DA RÉ (CONSTRUTORA E PROMITENTE VENDEDORA). 1) ALEGADA INEXISTÊNCIA DE ATRASO NA ENTREGA DA OBRA PORQUE O PRAZO CONTRATUAL DE 24 MESES INICIOU A PARTIR DO REGISTRO DO CONTRATO DE FINANCIAMENTO NA MATRÍCULA IMOBILIÁRIA, HAVENDO AINDA O PRAZO DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS EXPRESSAMENTE AJUSTADO E OS FENÔMENOS DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR (PANDEMIA DO COVID-19 E CHUVAS EM EXCESSO). Afastamento. Tema Repetitivo nº 996, tese 1.1, do Superior Tribunal de Justiça. Marco inicial para a contagem do prazo de entrega à consumidora que deve ser a assinatura do contrato, a fim de eliminar aleatoriedades em seu desfavor. Legalidade do prazo de tolerância desde que previsto e limitado a 180 dias. Imóvel que foi entregue, porém, cerca de 9 (nove) meses após findo o prazo adicional. Pandemia do Covid-19 que implicou em paralisação das obras por apenas 24 dias em razão de decreto municipal. Setor da construção civil que no mais foi considerado atividade essencial no País durante o período da emergência sanitária. (...) DECISÃO MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0061932-91.2021.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 26.07.2024).
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS. INSURGÊNCIA DO RÉU. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. INOCORRÊNCIA. DESNECESSIDADE DE MAIOR DILAÇÃO PROBATÓRIA. CONSTATADO ATRASO NA ENTREGA DO IMÓVEL. IMPOSSIBILIDADE DE FIXAR A ENTREGA A EVENTO FUTURO E INCERTO. INVIÁVEL PREVER PRAZO INDETERMINADO PARA A ENTREGA DAS CHAVES. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. EXCESSO DE CHUVAS CONSTITUEM SITUAÇÕES PREVISÍVEIS. RISCO INERENTE AO NEGÓCIO. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA NÃO AFASTADO EM RAZÃO DO ALEGADO EXCESSO DE CHUVAS E DA PANDEMIA. AUSÊNCIA DE PROVAS SUFICIENTES A INDICAR QUE A PANDEMIA ACARRETOU ATRASO SUPERIOR AO JÁ PREVISTO NA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA. IMPOSSIBILIDADE DE ESTENDER O PRAZO DE TOLERÂNCIA PARA ENTREGA DAS CHAVES. (...) SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJ/PR - 19ª Câmara Cível - 0028098-63.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 13.06.2023).
Veja-se que, neste contexto, quando celebrado o ajuste entre as partes, diante da ciência dos efeitos da pandemia, especialmente na construção civil, deveria a ré/Apelante, de forma diligente, ter calculado melhor o prazo para entrega da obra, todavia, sequer apresentou um possível cronograma nesse sentido e, não bastasse, em suas razões recursais, tampouco se deu ao trabalho de informar se a obra foi efetivamente concluída, limitando-se a justificar os motivos pelo atraso na entrega, contudo, em consulta ao sítio eletrônico da recorrente, permanece o status de “em obras”[2] do imóvel. (consulta realizada em junho de 2026):

Portanto, restou evidente o atraso na entrega do empreendimento por culpa da Promitente Vendedora, não havendo o que se falar em caso fortuito externo.
2.3. Da retenção dos valores e comissão de corretagemRequer a Apelante que os parâmetros aplicados sigam o disposto no contrato, a fim de declarar o direito à retenção de 25% dos valores pagos, além da taxa de corretagem de 6% sobre o valor do negócio, montantes estipulados contratualmente. Todavia, conforme reconhecido no tópico anterior, a mora da Apelante restou caracterizada, razão pela qual não lhe assiste razão. Explica-se.Sendo a Apelante responsável exclusiva pela resolução contratual, não há que se falar em retenção de valores. Ademais, foi reconhecida a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor à relação havida entre as partes nesta demanda. Por esse motivo, ante o risco inerente à atividade empresarial, a fornecedora deve responder pela reparação integral dos danos comprovados.Em caso de resolução do contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido às normas do Código de Defesa do Consumidor, é devida a restituição imediata das parcelas pagas pelo promitente comprador. Essa restituição será integral se a culpa for exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcial se o desfazimento do negócio decorrer de conduta imputável ao próprio comprador, conforme estabelece a Sumula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça.Esse também é o entendimento desta Colenda 20ª Câmara Cível:
“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES EM CONTRATO DE MULTIPROPRIEDADE. EMPREENDIMENTO “RESIDENCE CLUB AT THE (HARD ROCK CAFÉ) HRH ILHA DO SOL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. CASO FORTUITO E FORÇA MAIOR. MULTA CONTRATUAL. CORRETAGEM. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de Ação de Resolução Contratual c/c Restituição de Valores, ajuizada pela autora/Apelada em face da ré/Apelante, visando a rescisão do contrato de promessa de venda e compra de fração de tempo de imóvel em regime de multipropriedade. A decisão recorrida condenou a ré (promitente vendedora e concedente) à restituição integral dos valores pagos, acrescidos de correção monetária e juros, além de multa contratual de 10% do valor da venda.2. A ré/Apelante pede a reforma da sentença quanto a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso, porque a adquirente seria investidora, não teria havido mora sua que justifique a rescisão do negócio jurídico, em razão de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia de Covid-19, não é possível a condenação à restituição integral dos valores pagos devendo ser retido parte para cobrir seus prejuízos, inclusive a comissão de corretagem, e a multa, se mantida, deve ser calculada sobre os valores pagos. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO3. Consistem em saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor à relação contratual, se há culpa exclusiva da promitente vendedora para a rescisão do negócio jurídico e, nesse caso, quais as consequências jurídicas aplicáveis.III. RAZÕES DE DECIDIR4. A relação contratual sub judice se deu entre fornecedora e consumidora, pessoa física, destinatária final do bem adquirido (fração de unidade autônoma hoteleira), conforme artigo 2º e 3º da Lei nº 8.078/1990 (CDC), sendo irrelevante o regime jurídico da multipropriedade.5. A alegação de fortuito externo ou evento de força maior, consubstanciada nas dificuldades da pandemia de Covid-19, não se sustenta, visto que o contrato entre as partes foi celebrado em 10/03/2023 e foi extrapolado o prazo nele previsto para a entrega do empreendimento, inclusive computado o prazo de tolerância de 180 dias.6. A cláusula penal prevista no contrato, de adesão e elaborado pela ré/Apelante, para o caso de rescisão por culpa exclusiva de qualquer das partes é válida e exigível, sendo devida a multa compensatória correspondente a 10% do valor da venda, com atualização monetária e juros. Ademais, no caso a autora/Apelada quitou o preço, de modo que não haveria diferença alguma se o percentual fosse aplicado sobre os valores efetivamente pagos.7. A restituição integral dos valores pagos é medida que se impõe, nos termos da Súmula nº 543 do STJ, sendo vedada qualquer retenção por parte da ré/Apelante. IV. DISPOSITIVO E TESE9. Recurso conhecido e não provido, mantendo-se a sentença e majorando-se os honorários de sucumbência.10. Tese de julgamento: “O Código de Defesa do Consumidor é aplicável aos contratos de aquisição de direito de uso em regime de multipropriedade. O atraso na entrega do empreendimento não pode ser justificado por caso fortuito ou força maior associado à pandemia de Covid-19 quando o contrato é firmado depois dela. Sendo a culpa da rescisão contratual exclusiva do fornecedor e promitente vendedor, impõe-se a restituição integral dos valores pagos ao consumidor e promissário comprador e a incidência da multa contratual estipulada” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0077860-77.2024.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 14.11.2025).
“DIREITO CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPETÊNCIA ESPECÍFICA, RITJPR, ART. 110, INC. VIII, A. RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. APELAÇÃO DA PARTE RÉ HRH ILHA DO SOL EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS SPE S.A. PARCIALMENTE PROVIDA PARA DETERMINAR O CÁLCULO DE JUROS A PARTIR DA CITAÇÃO E A APLICAÇÃO DO INCC E IGP-M COMO ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA. APELAÇÃO DA PARTE RÉ TEIXEIRA E HOLZMANN LTDA. NÃO PROVIDA, MANTENDO-A NO POLO PASSIVO DA DEMANDA. I. Caso em exame 1. Apelações cíveis visando a reforma da sentença que julgou parcialmente procedente a demanda de rescisão de compromisso de compra e venda de imóvel, na qual a apelante HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. contestou a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a mora, a incidência de multa contratual, o direito à retenção de valores e a taxa de corretagem, enquanto a apelante Teixeira e Holzmann Ltda. requereu sua exclusão do polo passivo, alegando ilegitimidade passiva. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a ré HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários deve ser responsabilizada pela rescisão do compromisso de compra e venda de imóvel, considerando a aplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, a ausência de caso fortuito ou força maior, a manutenção da multa contratual e a restituição dos valores pagos pelos apelados, e se a ré Teixeira e Holzmann deve ser mantida no polo passivo da demanda. III. Razões de decidir 3. O Código de Defesa do Consumidor é aplicável ao caso, considerando a vulnerabilidade dos apelados frente à parte apelante, que é uma sociedade especializada em incorporação imobiliária. 4. Não foi comprovado caso fortuito ou força maior que justificasse o atraso na entrega do imóvel, sendo a apelante responsável pela mora. 5. A multa contratual deve ser mantida, pois a mora da apelante foi reconhecida. 6. Os valores pagos pelos apelados devem ser restituídos integralmente, conforme a Súmula 543 do STJ, devido à culpa exclusiva da parte apelante.7. Os juros de mora devem ser contados a partir da citação, e a correção monetária deve ser feita pelo INCC até a data de entrega do imóvel, passando a ser pelo IGP-M após essa data. 8. A empresa Teixeira e Holzmann Ltda. é considerada parte legítima no polo passivo da ação, aplicando-se a teoria da aparência. IV. Dispositivo 9. Apelação da ré HRH Ilha do Sol Empreendimentos Imobiliários SPE S.A. conhecida e parcialmente provida para determinar o cálculo de juros a partir da citação e a aplicação do INCC e IGP-M como índices de correção monetária. Apelação da ré Teixeira e Holzmann Ltda. desprovida, mantendo-a no polo passivo da demanda” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0026621-68.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE - J. 13.06.2025).
Com efeito, a restituição dos valores comprovadamente adimplidos, por ocasião da rescisão autorizada, deverá ocorrer de forma integral, ante a aferição de culpa da requerida pelo rompimento do vínculo contratual, não sendo devido a retenção, por parte da Apelante, de qualquer porcentagem dos valores pagos ou da taxa de corretagem sobre o valor do negócio. Assim, deve ser mantida a r. sentença nesse ponto.
2.4. Da multa contratualEm sucintas alegações, defende a Apelante a inexistência de culpa e consequentemente a necessidade de se afastar a aplicação da multa contratual. Inicialmente, deve ser observado que a mora na entrega da obra se dá com o descumprimento do prazo avençado no contrato entabulado.Com efeito, o atraso da finalização da obra quando do ajuizamento da ação, em junho de 2025 (mov. 1.1), já era superior à 36 (trinta e seis) meses, sendo certo que, até o momento, não há qualquer indicativo ou demonstração de que o empreendimento imobiliário será efetivamente entregue.E, nos termos do artigo 475 do Código Civil, “a parte lesada pelo inadimplemento pode pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, em qualquer dos casos, indenização por perdas e danos”.Nesse cenário, as partes devem ser restituídas ao status quo ante, com restituição integral dos valores pagos pelo autor, conforme Súmula nº 543 do Superior Tribunal de Justiça:
Súmula nº 543/STJ: Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador - integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.
Assim, uma vez registrada a inexecução das obrigações por parte da ré, há que se observar a possiblidade de incidência em seu favor das cláusulas penais previstas entre as partes, a teor dos artigos 408 e 409 do Código Civil:
Art. 408. Incorre de pleno direito o devedor na cláusula penal, desde que, culposamente, deixe de cumprir a obrigação ou se constitua em mora.
Art. 409. A cláusula penal estipulada conjuntamente com a obrigação, ou em ato posterior, pode referir-se à inexecução completa da obrigação, à de alguma cláusula especial ou simplesmente à mora.
Não obstante, o contrato previu uma multa, em caso de descumprimento por parte da Promitente Vendedora de qualquer obrigação contratual, para fins de ressarcimento de eventuais prejuízos sofridos pelo Promitente Comprador, conforme disposto no Parágrafo único da Cláusula Vigésima Primeira.Confira-se (mov. 1.12):
“Cláusula Vigésima Primeira.O PROMISSÁRIO COMPRADOR tem assegurado os mesmos direitos de rescisão deste compromisso de venda e compra, caso haja inadimplência por parte da PROMITENTE VENDEDORA de qualquer de suas obrigações legais ou contratuais (art. 43-A, da Lei nº 4.591/1964, cf. alterada). Parágrafo Único: Caso a rescisão da avença venha a ocorrer por culpa exclusiva da PROMITENTE VENDEDORA, esta devolverá ao PROMISSÁRIO COMPRADOR, em até 60 (sessenta) dias corridos contados da resolução, sem qualquer dedução, toda e qualquer importância que houver recebido, acrescida:a) de correção monetária, pelos mesmos índices previstos neste contrato;
b) da cláusula penal previamente estipulada em 10% (dez por cento) do valor atualizado estabelecido para a venda, conforme previsto no Campo 6.2 do QUADRO RESUMO.”
E com base na cláusula acima transcrita, não há que se falar em “limitação a 10% sobre o valor comprovadamente pago pela parte recorrida” (mov. 80.1).Assim, deve ser mantida a r. sentença que condenou a parte ré à restituição imediata e integral das parcelas pagas e ao pagamento de multa de 10% (dez por cento) sobre o valor da venda do imóvel.Nesse sentido:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HOTELEIRA EM TIME SHARING. MULTIPROPRIEDADE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DOS RÉUS. 1. RECURSO DE VENTURE CAPITAL E PARTICIPAÇÕES. (...) IMPROCEDÊNCIA DO PLEITO RECURSAL NESTE TOCANTE.2. RECURSO DE HRH ILHA DO SOL. (...) 2.3. MÉRITO. 2.3.1. ATRASO NA CONCLUSÃO DA OBRA. CARACTERIZAÇÃO. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO PROJETO QUE NÃO JUSTIFICA A POSTERGAÇÃO DA DATA DE ENTREGA. MODIFICAÇÃO FEITA SEM COMUNICAÇÃO AO CONSUMIDOR. CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR NÃO VERIFICADOS. 2.3.2. INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA. CLÁUSULA CONTRATUAL EXPRESSA. DECORRÊNCIA DIRETA DA MORA DOS VENDEDORES. 2.3.3. LIMITAÇÃO DA MULTA MORATÓRIA A 10%. POSSIBILIDADE. PREVISÃO DO NEGÓCIO JURÍDICO NESTE SENTIDO. MEDIDA QUE SE PRESTA A ASSEGURAR O EQUILÍBRIO CONTRATUAL, EVITANDO A IMPOSIÇÃO DE MULTA DESPROPORCIONAL EM RELAÇÃO AO VALOR DO CONTRATO. (...) 3. ÔNUS SUCUMBENCIAIS MANTIDOS. 4. HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS. RECURSO DE VENTURE CAPITAL CONHECIDO E NÃO PROVIDO.RECURSO DE HRH ILHA DO SOL CONHECIDO EM PARTE E, NESTA, PARCIALMENTE PROVIDO. “(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0064709- 15.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 26.02.2024).
Assim, também neste tópico, a r. sentença recorrida não merece alteração.
2.5. Da (in)aplicabilidade de multa referente à rescisão por vontade do adquirenteAponta a parte Apelante que “resta-se comprovada a vontade de rescindir o contrato pela parte apelada, ao passo que inexiste mora na entrega do empreendimento. Pela narrativa fática apresentada em exordial, há a tentativa de caracterizar a mora na entrega, ou seja, o inadimplemento pela parte ré, que respaldaria sua pretensão de rescisão contratual” (mov. 80.1), devendo ser julgado improcedente o pedido dos autores quanto à restituição integral dos valores retidos.Sem razão, contudo.Diante da não demonstração de caso fortuito ou força maior, conforme visto anteriormente, e em razão do reconhecimento da mora na entrega da obra, não há que se falar em rescisão por vontade do adquirente ou retenção dos 10% dos valores já pagos.Dessa forma, a orientação não se aplica no caso concreto, pois a resolução que se busca é pelo atraso na entrega da obra e não em virtude do inadimplemento do comprador ou descumprimento de qualquer cláusula contratual.
2.6. Do dano moralA Apelante sustenta que não é devida a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, uma vez que o simples inadimplemento contratual, decorrente do atraso na entrega do imóvel, não é suficiente, por si só, para caracterizar dano moral indenizável.Inicialmente, cumpre destacar o disposto nos artigos 186 e 927 do Código Civil, in verbis:
Art. 186. Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, comete ato ilícito.(...)Art. 927. Aquele que, por ato ilícito ( arts. 186 e 187 ), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo. (Vide ADI nº 7055) (Vide ADI nº 6792)Parágrafo único. Haverá obrigação de reparar o dano, independentemente de culpa, nos casos especificados em lei, ou quando a atividade normalmente desenvolvida pelo autor do dano implicar, por sua natureza, risco para os direitos de outrem.
Os normativos em comento dizem respeito à responsabilidade civil, àquele que causar dano a outrem, ainda que exclusivamente moral, o qual é compreendido como o capaz de ofender o liame sentimental da vítima, causando constrangimento, mágoa, tristeza, em situações comprovadamente humilhantes e vexatórias. Trata-se de um instituto importante, porém complexo, ante a dificuldade em se verificar a sua ocorrência, muito por conta da pessoalidade do dano. Relevante trazer os ensinamentos de Sérgio Cavalhieri Filho a respeito do assunto:
“(...) Nessa linha de princípio, só deve ser reputado como dano moral a dor, o vexame, sofrimento, ou humilhação que, fugindo à normalidade, interfira intensamente no comportamento psicológico do indivíduo, causando-lhe aflições, angustia e desequilíbrio em seu bem-estar. Mero dissabor, aborrecimento, mágoa, irritação, ou sensibilidade exacerbada estão fora da órbita do dano moral, porquanto, além de fazerem parte da normalidade do nosso dia-a-dia, no trabalho, no trânsito, entre os amigos, e até no ambiente familiar, tais situações não são intensas e duradouras, a ponto de romper o equilíbrio psicológico do indivíduo. Se assim não se entender, acabaremos por banalizar o dano moral, ensejando ações judiciais em busca de indenizações pelos mais triviais aborrecimentos” (Programa de Responsabilidade Civil, 2ª Edição. São Paulo: Malheiros, p. 78) (Grifos acrescidos).
Nesses termos, para apuração do dano moral, devem estar preenchidos os elementos essenciais da responsabilidade civil: dano, ilicitude da conduta e nexo causal, previstos no artigo 186 do Código Civil.No caso é inconteste a relação contratual estabelecida entre as partes e o atraso na entrega do empreendimento por parte das Apelantes.E como é cediço, o simples inadimplemento contratual em razão do atraso na entrega do imóvel não é capaz, por si só, de gerar dano moral indenizável, a não ser quando o atraso ultrapassar o limite do mero dissabor. Neste sentido, vejam-se as lições de Rosa Maria de Andrade Nery e Nelson Nery Júnior:
“Os danos morais podem, também, decorrer de inadimplemento contratual, como tem reconhecido a jurisprudência, em casos em que o descumprimento da obrigação agrava sobremaneira os efeitos deletérios da prestação não cumprida, na medida em que potencializa efeitos que não se podia esperar, justamente porque eram aqueles que o contrato mesmo visava impedir que adviessem” (Instituições de direito civil: volume II: das obrigações, dos contratos e da responsabilidade civil. Rosa Maria de Andrade Nery, Nelson Nery Junior. - 3. ed. - São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2022) (Grifos acrescidos).
No caso em apreço, entretanto, vislumbra-se que se está diante de um atraso na entrega superior a dois anos após o que foi inicialmente prometido após o transcurso da tolerância.Sendo assim, muito embora o bem não seja destinado à moradia, mas tão somente ao lazer do consumidor, é inconteste que a situação extrapola o mero dissabor cotidiano, caracterizando dano moral indenizável.A propósito:
“RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CLÁUSULA CONTRATUAL E OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C DANOS MATERIAIS E MORAIS C/C TUTELA PROVISÓRIA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. MULTIPROPRIEDADE. AQUISIÇÃO DE UNIDADE HOTELEIRA EM TIME SHARING. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE REQUERIDA. ALEGADA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. DESACOLHIMENTO. TEORIA FINALISTA MITIGADA. VULNERABILIDADE E HIPOSSUFICIÊNCIA TÉCNICA DO CONSUMIDOR CONSTATADA. ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE MORA NA ENTREGA POR CASO FORTUITO EXTERNO. DESACOLHIMENTO. INCÊNDIO NA ESTRUTURA DA OBRA QUE NÃO RESTOU COMPROVADO NOS AUTOS. INTELIGÊNCIA DO ART. 373, II, DO CPC. CONSEQUÊNCIAS DA PANDEMIA DA COVID-19 QUE IMPORTOU NO ATRASO DA OBRA. INVIABILIDADE. OBRA QUE JÁ ESTAVA ATRASADA NO INÍCIO DA PANDEMIA. IMPLEMENTAÇÃO DE MELHORIAS NO EMPREENDIMENTO. IMPLEMENTOS UNILATERAIS PELO PROMITENTE VENDEDOR. PROMITENTE COMPRADOR QUE NÃO FOI INFORMADO. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CRONOGRAMA DA OBRA. PRÁTICA ABUSIVA. ART. 51, IX E XIII, CDC. PRECEDENTES. ATRASO POR CULPA DA VENDEDORA EVIDENCIADO. PLEITO DE AFASTAMENTO DA NULIDADE DA CLÁUSULA QUE LIMITA A INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA A 10% DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL. ACOLHIMENTO. LIMITAÇÃO PREVISTA EM CONTRATO E EM OBSERVÂNCIA AO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. REDUÇÃO EQUITATIVA. ARTS. 412 E 413, CC. PRECEDENTES DESTE E. TJPR. ALEGAÇÃO DE BIS IN IDEM NAS CONDENAÇÕES. ACOLHIMENTO. INVIABILIDADE DE CUMULAÇÃO DE MULTA MORATÓRIA E COMPENSATÓRIA DECORRENTES DO MESMO FATO GERADOR. PRECEDENTES DO C. STJ E DESTE E. TJPR. MANUTENÇÃO DA CONDENAÇÃO EM MULTA MORATÓRIA EIS QUE MAIS BENÉFICA AO CONSUMIDOR. DANO MORAL DEVIDO. CONSTATADO ATRASO DE APROXIMADAMENTE 9 (NOVE) ANOS. PREJUÍZO QUE NÃO PODE SER CONSIDERADO MERO DISSABOR DO COTIDIANO. VALOR DOS DANOS EXTRAPATRIMONIAIS MANTIDO. OBSERVÂNCIA AOS PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. PEDIDO DE REFORMA QUANTO À INVERSÃO DA CLÁUSULA PENAL. DESACOLHIMENTO. TEMA Nº 971 DO STJ. PENALIDADE PREVISTA SOMENTE EM DESFAVOR DO COMPRADOR. ALEGAÇÃO DE IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. ALTERAÇÃO UNILATERAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE NO PROCEDIMENTO DE MIGRAÇÃO CONTRATUAL. MANUTENÇÃO DA OBRIGAÇÃO DE FAZER. PRECEDENTE DESTA C. 19ª CC. ÔNUS SUCUMBENCIAL READEQUADO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0004706-60.2023.8.16.0014 - Londrina - Rel.: SUBSTITUTO RICARDO AUGUSTO REIS DE MACEDO - J. 23.09.2024).
“APELAÇÕES CÍVEIS – AÇÃO DE COBRANÇA DE CLÁUSULA PENAL, INDENIZAÇÃO POR LUCROS CESSANTES E DANOS MORAIS – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DO AUTOR E DAS DUAS RÉS – CONTRATO DE COMPRA E VENDA NA MODALIDADE DE TIME SHARING – IMÓVEL NA PLANTA – HOTEL RESORT – DECISÃO DE SANEAMENTO ADMITINDO O CDC COMO LEI DE REGÊNCIA E INVERTENDO O ÔNUS DA PROVA – AUSÊNCIA DE INTERPOSIÇÃO DE RECURSO – PRECLUSÃO TEMPORAL CONFIGURADA – EMPRESA QUE INTEGRA O MESMO GRUPO ECONÔMICO DA CONSTRUTORA-VENDEDORA – ART. 28, DO CDC – RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA – LEGITIMIDADE PASSIVA RECONHECIDA – EMPREENDIMENTO NÃO CONCLUÍDO NO PRAZO CONTRATUALMENTE ESTIPULADO – PREVISÃO DE MULTA ESPECÍFICA PARA ATRASO NA ENTREGA DA OBRA - FINALIDADE COMPENSATÓRIA EXPRESSA – PREFIXAÇÃO DE PERDAS E DANOS – CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES – IMPOSSIBILIDADE – INDENIZAÇÃO SUPLEMENTAR DESCABIDA – AUSÊNCIA DE PREVISÃO CONTRATUAL NESSE SENTIDO – ARTS. 411 E 416, DO CC – PRECEDENTES DO STJ – INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS DEVIDA – ATRASO DE DEZ ANOS NA CONCLUSÃO DO EMPREENDIMENTO – CORREÇÃO MONETÁRIA, JUROS E DISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA – CONFIRMAÇÃO – RECURSOS DE APELAÇÃO CÍVEL (01) E (02) PARCIALMENTE PROVIDOS – RECURSO ADESIVO DESPROVIDO” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0043625-10.2017.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 16.06.2024).
Além do mais, deve-se considerar o caráter pedagógico da condenação em danos morais, como bem expõe CARLOS ALBERTO GONÇALVES:
“Vale lembrar, de outro vértice, que a reparação pecuniária do dano moral tem um duplo caráter: compensatório para a vítima e punitivo (pedagógico) para o ofensor, vale dizer, “ao mesmo tempo que serve de lenitivo, de consolo, de uma espécie de compensação para atenuação do abalo havido, atua como sanção ao lesante, como fato de desestímulo, a fim de que não volte a praticar atos lesivos à personalidade de outrem” (GONÇALVES, Carlos Alberto. Responsabilidade Civil. 14ª ed. São Paulo: Saraiva, 2012, p. 504).
Portanto, é cabível a condenação do Apelante em indenização por danos morais, seja pela longa espera do consumidor pela entrega do imóvel, seja em razão da ofensa ao princípio da boa-fé objetiva que exige um comportamento de lealdade dos participantes negociais, não se tratando de mero inadimplemento.Em relação ao quantum indenizatório, deve ser observado que inexiste no nosso ordenamento jurídico um critério para tarifação dos danos extrapatrimoniais.Sobre a fixação do valor da indenização no caso de danos morais, o jurista Carlos Alberto Bittar leciona:
“A indenização por danos morais deve traduzir-se em montante que represente advertência ao lesante e à sociedade de que não se aceita o comportamento assumido, ou evento lesivo advindo. Consubstancia-se, portanto, em importância compatível com o vulto dos interesses em conflito, refletindo-se, de modo expressivo, no patrimônio do lesante, a fim de que sinta, efetivamente, a resposta da ordem jurídica aos efeitos do resultado lesivo produzido. Deve, pois, ser a quantia economicamente significativa, em razão das potencialidades do patrimônio do lesante”. (Reparação Civil por Danos Morais, 3ª ed., RT, 1993, p. 233).
Embora não se tenham parâmetros rígidos para encontrar o valor real da indenização, existe orientação no sentido de que não deve a importância ser ínfima, que não valorize o dano moral, nem tão elevada, que cause enriquecimento indevido ao ofendido de maneira que o julgador, ao arbitrar o valor da indenização, deve se orientar pelos critérios sugeridos pela doutrina e pela jurisprudência, com razoabilidade e proporcionalidade, valendo-se de sua experiência e do bom senso, atento à realidade da vida, notadamente a situação econômica atual e às peculiaridades de cada caso.
Observando-se a finalidade compensatória e punitiva da indenização por danos morais, esta deve ser fixada em valor equânime com o abalo sofrido, além de buscar dissuadir o ofensor em reiterar a conduta reprovada, cuidando-se – todavia – para que esta não importe em desproporcionalidade com o evento danoso, o grau de culpa do ofensor e a repercussão do dano na esfera do ofendido (art. 944, caput, do CC/02).Em sendo assim, pela análise das peculiaridades do caso em concreto, considerando os princípios da proporcionalidade e razoabilidade, o inadimplemento contratual, bem como o atraso injustificado na entrega da obra e frustração da expectativa do consumidor em poder usufruir do imóvel, além da condição econômica das partes, a necessidade de ajuizamento da demanda e o grau de culpa do Apelante, tem-se que o valor da indenização fixado pelo Juízo de origem em R$ 10.000,00 (dez mil reais) encontra-se adequado ao caso, à luz dos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, bem como na mesma linha de julgados sobre o empreendimento imobiliário, uma vez que são 02 (dois) os Autores, de modo de cada um deles receberá R$ 5.000,00 (devidamente atualizados).Neste sentido, a propósito, já decidiu esta Colenda 20ª Câmara Cível:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. DANOS MATERIAIS E MORAIS. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL COM ALUGUÉIS. ÍNDICES DE CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO DO RÉU DESPROVIDO. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Ação declaratória cumulada com indenização por danos materiais e morais ajuizada por promitente compradora contra incorporadora, em razão de atraso de imóvel adquirido na planta. 2. Sentença de procedência para declarar rescindido o contrato e condenar a ré à devolução dos valores pagos, à indenização pelos aluguéis pagos e ao pagamento de danos morais no valor de R$ 10.000,00. 3. Apelação da ré visando à exclusão dos danos materiais por aluguéis e da cumulação com a cláusula penal, bem como a exclusão ou minoração dos danos morais.4. Apelação da autora visando à aplicação de correção monetária (IGP-M) e juros de mora sobre os valores a serem restituídos, além da majoração dos honorários advocatícios contratuais. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a autora comprovou o efetivo desembolso com aluguéis; (ii) saber se é possível cumular a cláusula penal com indenização pelos aluguéis pagos; (iii) saber se houve dano moral indenizável e se o valor arbitrado foi proporcional; (iv) saber se são devidos correção monetária e juros de mora nos moldes contratuais, bem como a majoração dos honorários advocatícios. III. RAZÕES DE DECIDIR 6. A revelia da ré atrai a presunção de veracidade das alegações da autora (art. 344 do CPC), corroboradas por comprovantes de pagamento dos aluguéis.7. A cumulação da cláusula penal com indenização por lucros cessantes é admitida, conforme exceção reconhecida pelo STJ no Tema 970, quando a penalidade contratual não cobre os prejuízos efetivamente sofridos. 8. O atraso na entrega do imóvel por longo período, aliado à frustração da legítima expectativa da autora, configura dano moral indenizável, sendo adequado o montante fixado de R$10.000,00, conforme precedentes da 20ª Câmara Cível. 9. A restituição dos valores pagos deve ser atualizada pelo IGP-M desde cada desembolso, conforme pactuado, e a partir da citação, aplica-se exclusivamente a Taxa Selic, conforme arts. 405 e 406, §1º, do CC.10. Não cabe majoração dos honorários advocatícios sucumbenciais com base em cláusula contratual, pois sua fixação compete ao juízo conforme critérios do art. 85, §2º, do CPC.11. Majorados os honorários advocatícios sucumbenciais da parte apelada, em razão do não provimento do recurso da ré, na forma do art. 85, §11, do CPC.IV. DISPOSITIVO E TESE12. Recurso da ré conhecido e desprovido.13. Recurso da autora conhecido e parcialmente provido para fixar a correção monetária pelo IGP-M desde cada pagamento e, a partir da citação, aplicar exclusivamente a Taxa Selic. Tese de julgamento: "A cláusula penal moratória pode ser cumulada com indenização por aluguéis pagos em razão de inadimplemento contratual, quando demonstrado que o prejuízo excede o valor da penalidade; os valores devidos em restituição contratual devem ser corrigidos monetariamente conforme índice pactuado até a citação e, após, por meio exclusivo da Taxa Selic." (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0003531-71.2023.8.16.0033 - Pinhais - Rel.: SUBSTITUTO EVANDRO PORTUGAL - J. 17.06.2025).
Nega-se, portanto, provimento ao apelo também neste ponto.Por fim, é de se ressaltar que “não é o órgão julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos trazidos pelas partes em defesa da tese que apresentaram. Deve apenas enfrentar a demanda, observando as questões relevantes e imprescindíveis à sua resolução” (AgInt no REsp 1.779.157/RS, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN SEGUNDA TURMA, julgado em 25/06/2019, DJe 07/07/2019).
2.7. Da sucumbênciaMantida a r. sentença, não há que se falar em redistribuição da sucumbência.Por fim, impõe-se a majoração dos honorários advocatícios fixados em primeiro grau, nos termos do que dispõe o artigo 85, § 11º do Código de Processo Civil.Sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça firmou tese quando do julgamento do tema 1059, no sentido de que “a majoração dos honorários de sucumbência prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe que o recurso tenha sido integralmente desprovido ou não conhecido pelo tribunal, monocraticamente ou pelo órgão colegiado competente. Não se aplica o art. 85, § 11, do CPC em caso de provimento total ou parcial do recurso, ainda que mínima a alteração do resultado do julgamento ou limitada a consectários da condenação" (REsp n. 1.865.553/PR, relator Ministro Paulo Sérgio Domingues, Corte Especial, julgado em 9/11/2023, DJe de 21/12/2023).Assim, em razão do não provimento do recurso interposto, há de se majorar os honorários advocatícios sucumbenciais a serem pagos pela Ré ora Apelante ao patrono da parte apelada, em 5% (cinco por cento) sobre o percentual já fixado na r. sentença, o que faço nos termos do artigo 85, §11º do Código de Processo Civil.
3. CONCLUSÃOAnte o exposto, voto no sentido de conhecer em parte e na parte conhecida, negar provimento ao recurso de apelação cível mantendo-se incólume a r. sentença apelada, com majoração dos honorários advocatícios em favor do patrono da parte apelada, nos termos da fundamentação apresentada.