Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Plareno Empreendimentos Imobiliários Ltda. em face da sentença proferida pelo MM. Juízo da Vara Cível da Comarca de Ibaiti (mov. 109.1 e 119.1), que, nos autos de Ação de Rescisão Contratual c/c Devolução de Valores Pagos e Indenização por Danos Morais nº 0001528-43.2021.8.16.0089, ajuizada por Guilherme Inácio de Lima, julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes, condenando a Ré à restituição de 90% dos valores pagos pelo Autor, bem como à devolução integral do valor entregue a título de sinal, julgando improcedente o pedido de indenização por danos morais. Consta da parte dispositiva da r. sentença:
Diante do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados por GUILHERME INÁCIO DE LIMA em face de PLARENO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, com fulcro no art. 487, I, do CPC, para: a) declarar rescindido o contrato de compromisso de compra e venda celebrado entre as partes; b) condenar a ré à devolução de 90% (noventa por cento) dos valores efetivamente pagos pelo autor, excetuado o sinal de R$ 15.000,00, que será integralmente restituído, ambos corrigidos monetariamente desde cada pagamento e com acréscimo de juros legais de 1% ao mês a partir da citação; c) julgar improcedente o pedido de indenização por danos morais.
Inconformada, a Ré interpôs recurso de apelação (mov. 125.1). Sustenta, preliminarmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor, defendendo que a relação jurídica deve ser regida exclusivamente pelas normas civis e pela legislação específica incidente sobre loteamentos urbanos. No mérito, aduz que: a) a sentença deixou de observar as disposições da Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato), bem como as cláusulas livremente pactuadas pelas partes, especialmente aquelas relativas à retenção de valores em caso de resolução contratual por iniciativa do adquirente; b) o Autor deu causa ao desfazimento do negócio, razão pela qual é legítima a retenção integral do sinal prestado mediante entrega de veículo e de 20% dos valores pagos, conforme cláusula décima do contrato; c) é cabível indenização pela fruição do imóvel durante o período em que o autor permaneceu na posse do lote, postulando a fixação de compensação correspondente a 0,5% ao mês sobre o valor do contrato. Requer, ao final, a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos iniciais ou, subsidiariamente, para autorizar a retenção integral das arras, ampliar o percentual de retenção das parcelas pagas e reconhecer o direito à taxa de fruição.A parte Apelada apresentou contrarrazões (mov. 129.1), pelo desprovimento integral do recurso interposto.A seguir, vieram os autos conclusos, em razão da substituição, em regime de convocação, ao Desembargador Fábio Marcondes Leite.
É o breve relatório.

II –
FUNDAMENTAÇÃOEm análise dos pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), verifica-se que o presente recurso deve ser apenas parcialmente conhecido. Explico.Em relação às alegações de validade das cláusulas sobre o reajuste anual das parcelas e ausência de danos morais, falta interesse recursal ao Apelante, já que a sentença foi convergente aos seus interesses nesses tópicos.Assim, conhece-se do recurso apenas quanto à aplicabilidade do CDC, à cumulação da retenção do sinal e da cláusula penal e ao pedido de fixação de taxa de fruição.Alega a Apelante, preliminarmente, a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor ao caso, o qual é regido exclusivamente pelas normas civis e pela legislação específica incidente sobre loteamentos urbanos (Lei n° 6.766/1979).Sem razão.A controvérsia decorre de contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano celebrado entre empresa loteadora e adquirente pessoa física, destinatário final do bem. Nessa hipótese, estão presentes os conceitos de fornecedor e consumidor previstos nos artigos 3º e 2º do Código de Defesa do Consumidor, respectivamente, circunstância suficiente para atrair a incidência da legislação consumerista.A circunstância de a relação jurídica também ser disciplinada por normas de direito civil e por legislação específica relativa ao parcelamento do solo urbano não afasta a aplicação do microssistema consumerista. Ao contrário, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta-se no sentido de coexistência e interpretação harmônica dessas normas, observando-se a técnica do diálogo das fontes.Também não assiste razão à Apelante ao sustentar que a capacidade econômica do adquirente ou sua compreensão acerca das cláusulas contratuais impediriam o reconhecimento da relação de consumo. A incidência do Código de Defesa do Consumidor não está condicionada à demonstração de hipossuficiência econômica ou técnica da parte adquirente, bastando a caracterização objetiva da relação de consumo, circunstância evidenciada nos autos.Ademais, observa-se que o próprio Juízo de origem reconheceu inexistir abusividade nos reajustes praticados pela vendedora. Assim, a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao caso não implicou invalidação automática das cláusulas pactuadas, tampouco restringiu a autonomia privada das partes, servindo apenas como parâmetro interpretativo da relação jurídica estabelecida.Dessa forma, correta a sentença ao reconhecer a incidência do Código de Defesa do Consumidor à hipótese, não havendo fundamento para afastar sua aplicação.No mérito, cinge-se a controvérsia recursal na validade das cláusulas contratuais que disciplinam a retenção de valores em caso de distrato por iniciativa do comprador, a possibilidade de retenção integral das arras prestadas mediante entrega de veículo, bem como o cabimento de indenização correspondente à fruição do imóvel durante o período em que o adquirente permaneceu na posse do bem.Pois bem.Depreende-se dos autos de origem que o contrato de compromisso de compra e venda de lote urbano foi firmado entre as partes em 15/02/2018, portanto, anterior às alterações da Lei do Distrato (Lei n° 13.786, de 27 de dezembro de 2018) na Lei n° 6.766/79, que dispõe sobre parcelamento do solo urbano. Acerca da rescisão, são os termos contratuais:
CLÁUSULA DÉCIMA: Em que pese à irrevogabilidade e a irretratabilidade pactuadas, deixando o COMPRADOR de cumprir quaisquer das cláusulas ou condições estipuladas no presente contrato, estará sujeito à rescisão judicial ou extrajudicial, salvo se a VENDEDORA ao seu alvedrio optar pela cobrança do débito.Parágrafo Primeiro: A rescisão do presente contrato, nos termos do Art. 32, Lei nº 6.766/79, dar-se-á 30 (trinta) dias após a constituição do COMPRADOR inadimplente ou faltoso em MORA, mediante sua regular notificação. Nesta hipótese, o COMPRADOR ficará obrigado à devolução imediata da posse do imóvel objeto do presente contrato, renunciando desde logo a qualquer direito de retenção por benfeitorias, sejam elas úteis, necessárias ou voluptuárias, sob pena de resultar caracterizado o esbulho possessório, ficando, entretanto, resguardado ao COMPRADOR o direito de ser indenizado pelas benfeitorias úteis e necessárias, desde que edificadas de acordo com a legislação em vigor e as disposições deste contrato.Parágrafo Segundo: Em caso de rescisão, havendo atraso na desocupação do imóvel pelo COMPRADOR, ele ficará obrigado ao pagamento de multa de 0,5% (meio por cento) por dia de atraso, calculada com base no valor atualizado e integral do Contrato, conforme índices indicados neste instrumento. Esses valores, assim como outros por ventura devidos à VENDEDORA, serão compensados com eventuais haveres do COMPRADOR.Parágrafo Terceiro: Ocorrendo a rescisão do presente contrato, o COMPRADOR receberá os valores até então pagos, descontados:a) O montante pago a título de sinal, conforme especificado no item 3.1 do Quadro Resumo;b) Os juros, multas e quaisquer valores devidos;c) A taxa de 20% (vinte por cento) sobre os valores pagos, devida a título de ressarcimento de despesas administrativas, comerciais e fiscais;d) As despesas judiciais ou extrajudiciais suportadas pela VENDEDORA, incluindo honorários advocatícios. [...]
As arras estipuladas no contrato apresentam natureza confirmatória, diante das seguintes características: i) o valor pago integra o preço do bem; ii) o pacto foi celebrado de forma irrevogável e irretratável.Quando se trata de arras confirmatórias, pagas a título de sinal de negócio, é inadmissível sua retenção no caso de rescisão contratual por culpa do Promitente Comprador, tendo em vista que possuem o objetivo de garantir o início do pagamento do negócio jurídico, e não servem como perdas e danos, ou penalidade, como é o caso das arras penitenciais.Além disso, é vedada a retenção da quantia paga a título de sinal de negócio cumulada com a cláusula penal de 20% (vinte por cento) sobre os valores efetivamente pagos, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação a mesmo título).Inclusive, este é o posicionamento pacificado pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça e por esta 20ª Câmara Cível:
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DESISTÊNCIA. CONSUMIDOR. DIREITO POTESTATIVO. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE E IRREVOGABILIDADE. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. IRRELEVÂNCIA. ARRAS CONFIRMATÓRIAS. RETENÇÃO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. FIXAÇÃO EM CONFORMIDADE COM A JURISPRUDÊNCIA. DANOS MORAIS. REEXAME DO CONJUNTO PROBATÓRIO. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. [...] 3. As arras confirmatórias servem como garantia do negócio e início de pagamento, motivo pelo qual não podem ser objeto de retenção na resolução do contrato por iniciativa do comprador. Precedentes. 4. Nos contratos de promessa de compra e venda celebrados antes da Lei 13.786/2018, quando a rescisão decorre de iniciativa ou inadimplemento do promitente comprador, admite-se a retenção entre 10% e 25% dos valores pagos, nos termos da jurisprudência da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça. [...] (AREsp n. 2.147.848/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 23/3/2026, DJEN de 26/3/2026).DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM LOTEAMENTO URBANO. DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO POR PARTE DA PROMITENTE COMPRADORA. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL. PRETENSÃO DE ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL DE 10% PARA 25% DOS VALORES PAGOS. POSSIBILIDADE. JURISPRUDÊNCIA CONSOLIDADA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. RETENÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS, COMISSÃO DE CORRETAGEM E TAXA DE OCUPAÇÃO. NÃO CABIMENTO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. [...] 5. A jurisprudência do STJ consolidou que, na rescisão por iniciativa do comprador em contratos anteriores à Lei 13.786/2018, é cabível retenção de 25% dos valores pagos (REsp 1.723.519/SP; EAg 1.138.183/PE). 6. As arras confirmatórias integram o preço e não podem ser retidas autonomamente, sob pena de dupla penalização (AgInt no REsp 1.893.412/SP). [...] (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000939-61.2023.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: SUBSTITUTO HELDER LUIS HENRIQUE TAGUCHI - J. 06.03.2026).
Portanto, indevida a retenção do valor pago a título de sinal de negócio.Quanto à cláusula penal, a Segunda Seção do Colendo Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do REsp 1.723.519/SP, consolidou o entendimento de que, nos contratos de promessa de compra e venda anteriores à Lei n. 13.786/2018, é válida a cláusula contratual que estabeleça a retenção de até 25% do valor pago, sem prejuízo da taxa de fruição, quando comprovado o efetivo uso do imóvel pelo adquirente (REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.).Assim, não se mostra abusiva a cláusula contratual que prevê retenção de 20% dos valores pagos.Por outro lado, é ressabido que nos termos do artigo 413 do Código Civil, a penalidade deve ser reduzida equitativamente se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.O E. Superior Tribunal de Justiça firmou entendimento no sentido de que “caberá ao juiz, nas hipóteses de incidência da citada norma jurídica, proceder à redução da cláusula penal, atentando-se ao princípio da equivalência material entre os contratantes, sem olvidar, contudo, das particularidades, de cunho valorativo, presentes no caso concreto, tais como a finalidade visada pelos contratantes, a gravidade da infração, o grau de culpa do devedor, as vantagens que para este resultem do inadimplemento, o interesse do credor na prestação, a situação econômica de ambas as partes, a sua boa ou má-fé, a índole do contrato, as condições em que foi negociado e eventuais contrapartidas que tenham beneficiado o devedor pela inclusão da cláusula penal” (REsp n. 1.353.927/SP, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 17/5/2018, DJe de 11/6/2018).Na situação fática em questão, extrai-se que o Promitente Comprador adimpliu o valor de R$ 34.870,97 (trinta e quatro mil e oitocentos e setenta reais e noventa e sete centavos), composto da entrada de R$ 15.000,00 (quinze mil reais), quitada por meio da dação de um veículo, mais 41 parcelas, o que caracteriza o adimplemento de, aproximadamente, 45% do valor total do contrato (R$ 77.640,00 – setenta e sete mil e seiscentos e quarenta reais).Portanto, considerando os princípios da boa-fé, do equilíbrio contratual e da razoabilidade, bem como o adimplemento de aproximadamente metade do contrato até a resolução, cabível fixação do percentual de retenção em 15% do total da quantia paga.Referido percentual se mostra suficiente tanto para indenizar a Promitente Vendedora pelo desfazimento imotivado do negócio, quanto restituir a Promitente Compradora em montante suficiente para não lhe trazer prejuízo, como já decidido por esta Câmara Cível em caso semelhante:
COMPETÊNCIA ESPECÍFICA. ART. 110, VIII, A, DO RITJPR. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO POR INICIATIVA DOS PROMITENTES COMPRADORES. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. APELAÇÃO 1. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ADIMPLEMENTO DE CERCA DE 50% DO CONTRATO. REDUÇÃO PARA 15% DO MONTANTE PAGO. RECURSO PROVIDO. APELAÇÃO 2. INSURGÊNCIA DA RÉ. MAJORAÇÃO DO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. TESE AFASTADA. JUROS MORATÓRIOS A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. TEMA 1.022 DO STJ. ARRAS CONFIRMATÓRIAS.PERDIMENTO DAS ARRAS. IMPOSSIBILIDADE. SUCUMBÊNCIA. INAPLICABILIDADE DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. PRETENSÃO RESISTIDA. OPOSIÇÃO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO SEM CARÁTER PROTELATÓRIO. PENALIDADE AFASTADA. 1. O percentual de retenção deve guardar proporcionalidade inversa ao montante pago pelos promitentes compradores. Aproximadamente metade do contrato foi adimplido, cabendo a redução do percentual de retenção para 15%. 2. Os juros de mora sobre o valor a ser restituído incidem a partir do trânsito em julgado da decisão recorrida. Tema n. 1.002 do STJ. 3. Arras que possuem característica de início de pagamento. Impossibilidade de cumulação com cláusula penal. 4. Oposta resistência à pretensão deduzida, para a imposição dos ônus sucumbenciais, aplica-se o princípio da sucumbência e não o da causalidade. 5. A oposição de embargos de declaração, ainda que com o objetivo de rediscutir a matéria julgada, não caracteriza, por si só, o intuito protelatório. Penalidade afastada. 6. Apelação 1 conhecida e provida. 7. Apelação 2 conhecida e parcialmente provida. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0007502-44.2022.8.16.0148 - Rolândia - Rel.: DESEMBARGADOR FABIO MARCONDES LEITE - J. 22.03.2024).
Ademais, no que se refere ao pedido de retenção de quantia mensal pela utilização do bem, também não merece provimento.Nos termos contratados, apenas foi prevista penalidade específica para atraso na desocupação após a rescisão. O contrato não prevê taxa de fruição incidente durante o período de regular utilização do lote pelo adquirente.Não bastasse, trata-se de lote não edificado, o que torna indevida referida indenização sem prova da utilização do bem, mormente se tratando de contrato anterior a Lei n° 13.786/79. É o entendimento do C. Superior Tribunal de Justiça sobre o tema:
RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. CONTRATO ANTERIOR À LEI N. 13.786/2018. OCUPAÇÃO EFETIVAMENTE RECONHECIDA NO ACÓRDÃO RECORRIDO. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. REDUÇÃO. 1. A jurisprudência do STJ, anterior à Lei n. 13.786/2018, não considerava presumido o direito à taxa de fruição em casos de lotes não edificados, por não haver base legal ou fática para a presunção de lucros cessantes (fruição/ocupação). Isso porque o uso do bem - para moradia, aluguel, ou qualquer outro tipo de destinação econômica - não seria, em geral, viável, ficando a depender de posterior dispêndio para a edificação. 2. Assim, o que a jurisprudência anterior à Lei 13.786/2018 julgava indevido, por falta de base legal, era a presunção de uso do terreno em decorrência da mera transmissão da posse, admitindo-se, todavia, a cobrança da taxa de fruição, se pactuada e comprovada a efetiva utilização do bem pelo adquirente. [...] (REsp n. 2.246.516/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026, DJEN de 19/3/2026.).
Como a promitente vendedora não demonstrou que o imóvel era utilizado pelo Promitente Comprador como moradia, ou que potencialmente ganharia rendimentos a título de aluguel durante a fruição do contrato, o pedido de indenização pelo uso do bem não comporta provimento.Por fim, considerando que o recurso foi apenas parcialmente conhecido e parcialmente provido, resta impossibilitada a fixação de honorários recursais, nos moldes do Tema Repetitivo 1059.


Ante o exposto, voto no sentido de conhecer parcialmente e dar parcial provimento ao presente recurso de Apelação, a fim de autorizar a retenção de 15% das quantias pagas, a título de cláusula penal.