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Processo:

Trata-se de agravo de instrumento com pedido de efeito suspensivo, interposto por Guilherme Antônio Alves, nos autos nº 0005029-85.2026.8.16.0038, em face da decisão de mov. 16.1 (origem), que concedeu a tutela de urgência pleiteada e determinou a suspensão dos efeitos da arrematação em leilão extrajudicial.



Sustentou 
o agravante, em apertada síntese, que: a) o procedimento de intimação para que a agravante purgasse a mora foi conduzido com rigorosa observância de todas as exigências legais, em múltiplas rodadas e em diferentes endereços; b) após diversas tentativas, o oficial de justiça teve êxito em dialogar com a mãe da agravada, circunstância que (i) comprova que a devedora residia efetivamente no imóvel objeto da garantia; (ii) demonstra que membro direto de sua família possuía plena ciência da existência do procedimento de cobrança cartorária; (iii) configura forte indício de ocultação deliberada da devedora; c) somente após esgotamento de todas as formas possíveis de localização pessoal, o Cartório de Registro de Imóveis de Fazenda Rio Grande procedeu à publicação do Edital de Intimação pelo Diário Eletrônico do Sistema de Registro de Imóveis, em três datas, concedendo prazo de 15 dias para purgação da mora; d) o Oficial do Registro de Imóveis atestou, sob sua fé pública, a regularidade integral da intimação e a inadimplência contumaz da devedora; e) os elementos dos autos demonstram que a agravada possuía ciência direta e inequívoca da
existência da dívida, do procedimento em curso e da possibilidade de regularização; f) demonstrada a regularidade plena da notificação como se faz com a documentação cartorária ora apresentada, desaparece o único fundamento legal que poderia obstar a imissão na posse do arrematante; g) o próprio Registro de Imóveis responsável pelo procedimento de intimação, dotado de fé pública, declara na matrícula que foram realizadas tentativas de intimação pessoal no endereço do imóvel; h) o Tema 1.288 do STJ estabelece que, nos casos em que a consolidação da propriedade ocorre após a vigência da Lei nº 13.465/2017, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o direito de preferência na aquisição do imóvel, nunca a anulação da arrematação ou a retomada do contrato; i) foram realizadas 9 visitas pessoais ao endereço do imóvel em três rodadas, tentativa via AR no endereço contratual, contato com familiar da devedora que confirmou sua presença apenas em horários noturnos, tudo sem êxito na entrega pessoal; j) o art. 54 da Lei nº 13.097/2015, ao consagrar o princípio da concentração registral, protege quem adquire com base nas informações constantes da matrícula; k) enquanto a decisão agravada mantiver seus efeitos, o Agravante sofre dano grave, atual, concreto e de difícil reparação, consistente na privação o uso, gozo e disposição do imóvel arrematado, bem como sujeição ao risco de deterioração do bem enquanto ocupado por quem não tem mais qualquer direito legal de permanência e sujeição a encargos de IPTU. 


Requereu a concessão de efeito suspensivo e, ao final, o provimento do recurso para
reconhecer a validade e regularidade
da arrematação realizada.

Não concedida a medida liminar (mov. 18.1, AI).


Contrarrazões apresentadas (mov. 24.1, AI).


É o relatório.



O recorrente interpôs o presente agravo de instrumento na condição de terceiro juridicamente interessado, em razão da arrematação do imóvel objeto discutido nos autos (mov. 1.11, AI). Assim, presentes os pressupostos de admissibilidade exigidos, o recurso comporta
conhecimento. 

A controvérsia reside na possibilidade de suspensão de leilão extrajudicial, regido pela Lei nº 9.514/97, sob o argumento de que a credora fiduciária não teria observado o de notificação para purgação da mora. 
Nos termos do art. 26, §§1º e 3º da aludida lei, impõe-se a intimação pessoal do devedor fiduciário, através do oficial do registro de imóveis competente, para purgar a mora, no prazo de 15
(quinze) dias, sob pena de consolidação da propriedade em favor do credor.  Ademais, o art. 26, §§ 4º e 4º-B, introduzido pela Lei nº 14.711/2023, dispõe da seguinte maneira:  § 4º Quando o devedor ou, se for o caso, o terceiro fiduciante, o cessionário, o representante legal ou o procurador regularmente constituído encontrar-se em local ignorado, incerto ou inacessível, o fato será certificado pelo serventuário encarregado da diligência e informado ao oficial de registro de imóveis, que, à vista da certidão, promoverá a intimação por edital publicado pelo período mínimo de 3 (três) dias em jornal de maior circulação local ou em jornal de comarca de fácil acesso, se o local não dispuser de imprensa diária, contado o prazo para purgação da mora da data da última publicação do edital. (...) §4º-B Presume-se que o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante encontram-se em lugar
ignorado quando não forem encontrados no local do imóvel dado em garantia nem no endereço que tenham fornecido por último, observado que, na hipótese de o devedor ter fornecido contato eletrônico no contrato, é imprescindível o envio da intimação por essa via com, no mínimo, 15 (quinze) dias de antecedência da realização de intimação edilícia. 
Compulsando os autos, em especial o procedimento de intimação da devedora realizado junto ao 1º Registro de Imóveis de Fazenda Rio Grande (mov. 1.16, AI), verifica-se que foram empreendidas diversas tentativas de localização da Sra. Franciele, inicialmente no endereço residencial informado no contrato de venda e compra de bem imóvel, financiamento e garantia de alienação fiduciária de imóvel e outras avenças firmado junto ao Itaú Unibanco S.A, qual seja, Rua Francisco Plantes Cordeiro, nº 204, Umbará, Curitiba-PR (mov. 1.8, origem).   Após, foi procedida tentativa de localização da devedora no endereço do imóvel dado em garantia, na Rua Guaçatunga, nº 298, Unidade 01, Eucaliptos, Fazenda Rio Grande-PR, tendo o oficial de justiça informado que, segundo informações prestadas pela mãe de Franciele, ela poderia ser localizada somente no período noturno ou aos
domingos.  O Banco Itaú requereu à serventia que considerasse a possibilidade de intimar a devedora aos sábados ou fora do horário comercial, contudo, as tentativas de localização foram efetuadas em 25/11/2024 (segunda-feira), às 14:20 horas, e 26/11/2024 (terça-feira), às 09:13 horas e 10:36 horas.  
A instituição financeira solicitou, então, a expedição de edital de intimação para pagamento, cujo prazo transcorreu em 07/05/2025. 
Dessa forma, verifica-se
que não foi respeitado o procedimento previsto na Lei nº 9.514/1997, uma vez que não há nos autos indicativos de que a devedora tenha sido formalmente intimada por e-mail, pelo Serviço Registral de Imóveis, acerca da dívida e consolidação da propriedade em favor da instituição financeira, sendo certo que no contrato foi declinado contato eletrônico.  
 A propósito: “DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVOS DE INSTRUMENTO E AGRAVO INTERNO. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE
LEILÃO EXTRAJUDICIAL E DA CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE. OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. TESE NÃO ACOLHIDA. COOPERATIVA RECORRENTE QUE IMPUGNOU SATISFATORIAMENTE OS FUNDAMENTOS DA DECISÃO COMBATIDA. AVENTADA INAPLICABILIDADE DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR COM INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA ARGUIDA PELA COOPERATIVA. CABIMENTO NO PRESENTE CASO. ATUAÇÃO EQUIPARADA À INSTITUIÇÃO FINANCEIRA. TUTELA ANTECIPADA DE URGÊNCIA CONCEDIDA PELO JUÍZO DE ORIGEM. SUSPENSÃO DOS EFEITOS DE ARREMATAÇÃO EM LEILÃO EXTRAJUDICIAL POR AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO VÁLIDA. APLICAÇÃO DOS REQUISITOS EXIGIDOS PELA LEI Nº 14.711/2023. DECISÃO MANTIDA. AGRAVOS DE INSTRUMENTO CONHECIDOS E NÃO PROVIDOS. AGRAVO INTERNO
PREJUDICADO.I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de dois agravos de instrumento interpostos pelo arrematante do imóvel (Wellinson Silva dos Santos) e pela credora fiduciária (Cooperativa Sicredi), impugnando decisão de primeiro grau que deferiu tutela provisória de urgência para suspender os efeitos da arrematação extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente e impediu a imissão na posse até o julgamento final de ação declaratória de nulidade do leilão e da consolidação da propriedade, além de inverter o ônus da prova no tocante à comprovação de notificação válida. A decisão recorrida assentou que a credora fiduciária não teria observado os requisitos de notificação introduzidos pelo art. 26, §4º-B, da Lei nº 9.514/97, com a redação da Lei nº 14.711/2023, quais sejam, a tentativa de intimação no endereço do imóvel dado em garantia e o envio de comunicação ao endereço eletrônico informado no contrato antes da realização da intimação por edital. O agravo interno interposto pela devedora fiduciante (Josilene Aparecida Silva), foi interposto contra decisão monocrática que concedeu efeito
suspensivo à tutela deferida.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões em discussão se resumem em: (i) definir qual regime jurídico de notificação extrajudicial é aplicável ao procedimento de constituição em mora quando a inadimplência é anterior, mas as tentativas de intimação são posteriores à vigência da Lei nº 14.711/2023; e (ii) verificar se o Código de Defesa do Consumidor e a inversão do ônus da prova são aplicáveis às cooperativas de crédito em contratos de alienação fiduciária de imóveis.III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O regime jurídico da notificação para purgação da mora é definido pelo marco temporal objetivo do próprio ato notificatório, sendo irrelevante a data de celebração do contrato ou do inadimplemento. Por analogia à ratio decidendi do Tema 1.288 do STJ — segundo o qual a norma aplicável à purgação da mora e à consolidação da propriedade orienta-se pelos marcos objetivos desses atos, e não pela data da avença —, as notificações expedidas após 31.10.2023 submetem-se às exigências do art. 26, §4º-B, da Lei nº 9.514/97, introduzido pela Lei nº 14.711/2023.4. A Cooperativa Sicredi
encaminhou as notificações apenas aos endereços contratuais dos devedores, sem promover tentativa de intimação no endereço do imóvel dado em garantia nem enviar comunicação ao endereço eletrônico informado no contrato, providências expressamente exigidas pelo art. 26, §4º-B como condições prévias à intimação por edital. A inobservância desses requisitos torna irregular a constituição da mora, configurando fundamento hábil ao deferimento da tutela provisória de urgência.5. A ausência de válida notificação do devedor fiduciante constitui a única hipótese expressamente prevista no art. 30, parágrafo único, da Lei nº 9.514/97 capaz de obstar a imissão na posse pelo arrematante ou a reintegração pelo credor fiduciário, afastando a regra geral segundo a qual as controvérsias sobre requisitos procedimentais do leilão são resolvidas em perdas e danos. Preenchidos o fumus boni iuris (notificação aparentemente irregular) e o periculum in mora (risco de perda irreversível da posse antes do julgamento definitivo), está justificada a tutela provisória de urgência.6. As cooperativas de crédito
equiparam-se às instituições financeiras nos termos do art. 18, §1º, da Lei nº 4.595/64, sujeitando-se às normas de proteção ao consumidor. Diante da hipossuficiência técnica dos devedores frente à estrutura da cooperativa, é cabível a inversão do ônus da prova (art. 6º, VIII, do CDC) para que a credora demonstre a regularidade da notificação para purgação da mora.7. O Tema 1.095 do STJ, que trata da prevalência da Lei nº 9.514/97 sobre o CDC em contratos com mora validamente constituída, é inaplicável ao caso, porquanto a controvérsia central reside exatamente na validade da notificação e, por consequência, na regularidade da própria constituição da mora.8. Com o desprovimento dos agravos de instrumento e a revogação do efeito suspensivo anteriormente concedido, o agravo interno perde seu objeto, restando prejudicado._______IV. DISPOSITIVO 9. Agravos de instrumento conhecidos e desprovidos, com revogação do efeito suspensivo anteriormente concedido; agravo interno julgado prejudicado.Dispositivos relevantes citados: Lei nº 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º, 3º, 4º-B, e 30, parágrafo único; Lei nº 14.711/2023; CPC, art. 300.Jurisprudência relevante citada: STJ, Tema 1.288/RG (Recurso Especial nº 1.831.234, Red. p/ acórdão Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Segunda Seção, j. 12.02.2020); TJPR, Agravo de Instrumento nº 0097816-87.2025.8.16.0000, Rel. Des. Fernando Paulino da Silva Wolff Filho, Sexta Câmara Cível, j. 11.11.2025; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp nº 1.998.722/TO, Rel. Min. Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, j. 13.03.2023.”
(TJPR - 4ª Câmara Cível - 0087794-67.2025.8.16.0000 - Assaí -  Rel.: DESEMBARGADOR WELLINGTON EMANUEL COIMBRA DE MOURA -  J. 28.04.2026) 

Desse modo, impõe-se negar provimento ao recurso apresentado, com consequente manutenção da decisão que deferiu a medida liminar para sobrestar os efeitos da arrematação extrajudicial, nos termos da fundamentação apresentada.