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Processo:

1. Trata-se de agravo de instrumento interposto por Aline Fernanda da Costa, da decisão (mov. 103.1) que, nos autos de execução de título extrajudicial promovida por Condomínio Vila das Cerejeiras, rejeitou sua exceção de pré-executividade.Em suas razões recursais, a Agravante sustenta, preliminarmente, que a decisão impugnada padece de contradição interna ao admitir o cabimento da via eleita, mas rejeitar o mérito, sob o pretexto de necessidade de cognição exauriente. Sustenta a ilegitimidade ativa ad causam do Condomínio/exequente, na medida em que houve a sub-rogação integral do crédito em favor da empresa Safety Gestão e Cobrança Eireli ME, conforme termos expressos do Termo de Rescisão, juntado no mov. 45.2 dos autos principais, firmado entre esta e aquele, com expressa previsão de que a referida empresa ficaria sub-rogada em todos os direitos do credor primitivo no período de 15/03/2021 a 10/03/2023, que “coincide exatamente com o período exequendo”. Adiciona que a “própria cláusula 12 do distrato confirma de modo cabal essa perda de titularidade, ao proibir o Condomínio de ‘receber ou dar quitação total ou parcial [d]as taxas condominiais vencidas’ no período sub-rogado, sob pena de restituição e multa. Quem não pode receber o pagamento nem outorgar quitação não é o credor — é conclusão que se extrai do próprio título de cessão”.Subsidiariamente, defende a inexigibilidade do débito e a quitação da dívida com fulcro na teoria da aparência e na boa-fé objetiva, asseverando que obteve “da administradora então responsável pelo Condomínio (Advance Garantidora), declaração formal de quitação dos débitos condominiais” antes da compra do bem, além de “idêntica quitação …outorgada na aquisição imediatamente anterior (R.6/85.414), tendo ambas as declarações sido levadas a registro e expressamente lançadas na matrícula. As declarações instruem os movs. 40.3/40.5; a anotação registral, o mov. 1.2.”.Nesse sentido, argumenta que, “ao deter-se apenas na anotação da matrícula (seq. 1.2), reputando-a ‘genérica’, a decisão deixou de valorar as declarações de quitação dos movs. 40.3/40.5 — estas sim expressas, formais e anteriores ao conhecimento de qualquer débito pela Agravante”.Assevera que “É exatamente aqui que a decisão merece reforma, pois, ao deter-se apenas na anotação da matrícula (seq. 1.2), reputando-a ‘genérica’, a decisão deixou de valorar as declarações de quitação dos movs. 40.3/40.5 — estas sim expressas, formais e anteriores ao conhecimento de qualquer débito pela Agravante”.Aduz que incide, no caso, “a teoria da aparência, somada ao dever de boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e à vedação ao comportamento contraditório (venire contra factum proprium)”, devendo ser extinta a execução.A Agravante, requer, ainda, a concessão de efeito suspensivo ao recurso para fins de sustação dos atos expropriatórios na execução de origem, fundamentando que a probabilidade do direito (fumus boni iuris) “decorre da prova documental pré-constituída e do teor literal do termo de rescisão (seq. 45.2), que declara a sub-rogação integral da SAFETY nos direitos do credor primitivo quanto exatamente ao período exequendo, e que veda ao Condomínio receber ou dar quitação das mesmas cotas (cláusula 12). A titularidade do crédito — e, com ela, a legitimidade ativa — portanto, não pertence ao Agravado”. Por sua vez, justifica o risco de dano grave e de difícil reparação (periculum in mora) na iminência de sofrer novas constrições patrimoniais indevidas e atos de expropriação, destacando que já houve bloqueio de seus ativos financeiros via Sisbajud, posteriormente liberado por impenhorabilidade, e que o Condomínio agravado formulou recente pleito de bloqueio via sistema Renajud logo após a prolação da decisão agravada. Por fim, pugna pela concessão de efeito suspensivo ao presente recurso.Indeferido o pretendido efeito suspensivo (mov. 9.1), a parte agravada deixou transcorrer o prazo para contrarrazões (mov. 15.1), voltando os autos conclusos.

2. Presentes os pressupostos de admissibilidade, comporta conhecimento o presente recurso, conforme análise a seguir.Cuida-se de execução de título extrajudicial promovida em 23/06/2025 por Condomínio Vila das Cerejeiras em face de Aline Fernanda da Costa Rodrigues, sob a narrativa de que a executada é proprietária da unidade nº T003, bloco 05, conforme certidão de matrícula nº 85.414 do 2º CRI de Londrina, na qual constou a declaração de inexistência de débitos condominiais na data da venda, contudo não é verdadeira tal anotação, de modo que a “Executada é responsável pelos valores referentes ao período de MARÇO/2021 (15/03/2021) A MARÇO/2023 (10/03/2023), muito embora o imóvel tenha sido comprado em data posterior as referidas taxas de condomínio a dívida trata-se de obrigação propter rem”; daí o pleito de intimação da Executada para pagamento do valor atualizado de R$ 16.197,46 (mov. 1.3).Ao mov. 40.1, a Executada alegou que a “aquisição ocorreu em 15/04/2024, ou seja, mais de 1 (um) ano após o último período relacionado na inicial” e, conforme declarações emitidas em maio/2024, outubro/2024 e em setembro/2025, “pela própria administradora do Condomínio, Advance Garantidora, o apartamento em questão está livre de quaisquer débitos condominiais”, pugnando pela extinção da execução, nos termos do art. 924, II e III, do CPC (movs. 40.1 a 40.5).O Condomínio/exequente se manifestou no sentido de que a carta de quitação “não especifica o período a que se refere, sendo uma declaração genérica” e foi emitida “por empresa atualmente responsável pela garantia do condomínio, que não era a responsável pela gestão e controle dos recebíveis no período executado, qual seja, 15/03/2021 a 10/03/2023”, sendo a empresa Safety Gestão e Cobrança a responsável à época (mov. 45.1). Juntou os contratos (movs. 45.2 e 45.3).Deferido o pedido de penhora via sistema SISBAJUD (mov. 59.1 e 61.1), a Executada apresentou exceção de pré-executividade (mov. 73.1), alegando que: “obteve da atual administradora do Condomínio Excepto, a empresa Advance Garantidora, uma ‘Declaração de Quitação de Condomínio’, declaração essa que foi apresentada junto ao Registro de Imóveis e ao Credor Fiduciário (Bradesco Consórcios), constando tal anotação expressamente na matrícula”, além disso a “empresa Rodrigues & Bugin, que vendeu à Excipiente, adquiriu o imóvel através de venda realizada pela Caixa Econômica Federal, após a observância por esta dos procedimentos da Lei nº 9.514/97. A compra se deu mediante escritura pública lavrada em 15/04/2024, a prenotação ocorreu em 07/05/2024 e o registro em 11/06/2024. Na época desta transação, assim como a Excipiente, a empresa adquirente, após quitar diversos débitos condominiais informados, conforme comprovantes em anexo, obteve da empresa Advance Garantidora a ‘Declaração de Quitação de Condomínio’, cuja observação também constou na matrícula, no R.6/85.414”, inexistindo qualquer execução ou anotação de débito em nome da unidade, de modo que a alienação ocorreu com plena regularidade; foi surpreendida em 2025, com a presente demanda para cobrança de débitos anteriores à aquisição do imóvel, “contrariando as certidões de quitação e anotações da própria matrícula do imóvel”; o Condomínio/exequente não tem legitimidade, pois os boletos indicam como credora a empresa Safety Gestão e Cobrança Eireli-ME, que “a garantidora se sub-rogou no direito de crédito, tornando-se a única titular legítima para a cobrança”, argumentando que “a transferência do dever de cobrança feita pela credora Safety ao Condomínio não pode prevalecer sob o fato de que é aquela a única titular do crédito exequendo, não podendo transferir a sua legitimidade processual por meio de instrumento particular, nos termos do princípio res inter alios acta”; “ao adquirir o bem, cercou-se de todas as cautelas exigíveis, baseando sua decisão em documentos oficiais (matrícula do imóvel) e declarações emitidas por quem, perante o qualquer legítimo interessado, representava o Condomínio: a administradora Advance Garantidora”, ou seja, “a cobrança de uma dívida pretérita, que o próprio Condomínio, por meio de sua representante formal, declarou inexistente, constitui um comportamento contraditório (venire contra factum proprium) que viola frontalmente a boa-fé objetiva (art. 422 do CC) e a segurança jurídica”; é aplicável a teoria da aparência, “segundo a qual se reputam válidos os atos praticados por quem aparenta ser o titular de um direito ou o representante de outrem, protegendo-se o terceiro que, de boa-fé, confiou nessa aparência”, eis que “confiou na declaração de quitação emitida pela administradora atuante e também, reitera-se, na anotação de ausência de débitos até à data de registro da compra do proprietário anterior, que havia ocorrida há poucos meses. Portanto, ambos são documentos que, para todos os efeitos, eram oficiais e vinculavam o condomínio credor. A tentativa de invalidar essa quitação, sob o argumento de uma troca interna e/ou erro de gestão, é uma manobra que o direito não pode chancelar”.Após bloqueio do montante de R$.10.374,12, via Sisbajud (mov. 80.1), e a manifestação do Exequente quanto à exceção de pré-executividade, a Executada invocou a impenhorabilidade dos valores (mov. 85.1), o que restou acolhido pela decisão de mov. 92.1, que determinou o respectivo desbloqueio.Enfim, sobreveio a decisão agravada, que rejeitou a exceção de pré-executividade nos seguintes termos (mov. 103.1):

Inconformada, a Executada interpôs o presente recurso, defendendo, em suma, a ilegitimidade ativa do Condomínio/exequente e a quitação do débito, conforme declaração emitida pela administradora anterior e o constante na matrícula do imóvel.Pois bem.De início, não há que se falar em contradição interna na decisão agravada, pois o reconhecimento da admissibilidade da exceção de pré-executividade não se confunde com o não acolhimento das teses nela deduzidas após exame da documentação apresentada, concluindo pela ausência de prova pré-constituída apta a demonstrar, de plano, a ilegitimidade ativa ou a quitação do débito.Superado isso, como é cediço, a questão da legitimidade ativa do condomínio para cobrar taxas antecipadas por terceiro tem sido objeto de ampla discussão ao longo desses anos, até que o E. Superior Tribunal de Justiça, ao se debruçar sobre o tema, firmou o entendimento de que o fato de o condomínio se valer de empresa garantidora para cobrança de taxas condominiais, mediante antecipação das taxas em atraso, não se consubstancia, por si só, em sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, devendo existir no contrato cláusula expressa neste sentido, consoante se vê da ementa do acórdão paradigmático:
AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE COBRANÇA - DECISÃO MONOCRÁTICA QUE DEU PROVIMENTO AO RECLAMO DA PARTE CONTRÁRIA. INSURGÊNCIA RECURSAL DA DEMANDADA. 1. Esta Corte Superior tem entendimento firmado no sentido de que o condomínio é parte legítima para figurar no polo ativo da ação de cobrança, pois o fato de se valer de empresa especializada para cobrança de taxas de condomínio, mediante sistema de antecipação de pagamento do débito pelos condôminos, não constitui sub-rogação ou cessão de crédito em favor desta, se não expressamente convencionado. 1.1. No caso, os autos informam que o agravado apenas contratou a empresa de cobrança para efetuar a busca do crédito, não havendo prova acerca da existência da cessão de crédito ou da sub-rogação das cotas condominiais inadimplidas, razão pela qual o condomínio tem legitimidade ativa para efetuar a cobrança das despesas condominiais. 2. Agravo interno desprovido. (AgInt no REsp n. 1.701.683/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/6/2021, DJe de 17/6/2021)
Do corpo do acórdão mencionado, extrai-se que:
Consoante asseverado no decisum singular, a sub-rogação configura uma exceção ao princípio de que o pagamento extingue a obrigação. Com ela, o vínculo cessa apenas para o credor primitivo, satisfeito em seu crédito. Não é, no entanto, o que ocorre no presente caso, pois a mera antecipação de valores para servir ao fluxo de caixa não importa em pagamento da dívida, tampouco em sub-rogação.[...] A respeito dessa temática, esta Corte Superior entende que, quando não demonstrada a ocorrência da sub-rogação do crédito em questão, deve ser reconhecida a legitimidade do condomínio para efetuar a cobrança das despesas condominiais.
Na sequência, com espeque no aludido julgado, o STJ passou a julgar inclusive monocraticamente os recursos que versam sobre a matéria, acentuando que, inexistindo expressa convenção de direito de sub-rogação ou cessão de crédito, a mera antecipação dos valores atinentes às cotas inadimplidas não afasta a legitimidade ativa do condomínio para a cobrança dos débitos em atraso.Neste sentido, por exemplo, confira-se as seguintes decisões: AREsp 2.408.468, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, D.J.: 01/07/2024; REsp 2.136.583, Rel. Min. JOÃO OTÁVIO DE NORONHA, D.J.: 02 /05/2024; REsp 2.100.627, Rel. Min. MOURA RIBEIRO, D.J.: 09/11/2023; REsp 2.074.243, Rel. Min. MARCO AURÉLIO BELLIZZE, D.J.: 23/06/2023; REsp 2.043.974, Rel. Min. ANTONIO CARLOS FERREIRA, D.J.: 14/02/2023.No caso, infere-se que o exequente Condomínio Vila das Cerejeiras e Safety Gestão e Cobrança Eireli-ME firmaram contrato de prestação de serviços de cobrança e adiantamento de taxa condominial, em 04/03/2021, constando expressamente a cláusula de que o adiantamento não provocará a cessão do crédito com a sub-rogação, além das hipóteses de rescisão (mov. 45.3):
[...]
E, em 24/03/2023, houve a rescisão do referido contrato, nos seguintes termos (mov. 45.2):
Logo, verifica-se que apesar de ter sido avençada a sub-rogação dos créditos referentes ao período de 15/03/2021 a 10/03/2023 em favor da empresa especializada, a cláusula 8ª estabeleceu expressamente acerca do ajuizamento de demandas em nome do Condomínio em relação a algumas unidades, dentre as quais consta o imóvel da parte executada (05-T003).Dessa forma, depreende-se a existência de autorização convencional para que a demanda executiva fosse formalmente proposta em nome do Condomínio, sob o patrocínio do corpo jurídico da sub-rogada, o que foi realizado com a presente demanda.Dentro deste panorama e do entendimento atualmente consolidado pela Corte Superior acerca da matéria, deve ser reconhecida a legitimidade do Condomínio/agravado para figurar no polo ativo da lide em que pretende o recebimento das cotas condominiais inadimplidas em relação à unidade de propriedade da Executada.De igual modo, a tese de quitação integral, mesmo com amparo na teoria da aparência, não merece prosperar. Isso porque, conforme se infere dos contratos acima reproduzidos, o liame contratual de cobrança e garantia entre o Condomínio e a empresa Safety vigeu de março de 2021 até abril de 2023, enquanto as declarações de quitação apresentadas pela agravante (movs. 40.3/40.5) foram emitidas pela empresa Advance Cobrança Condominial Ltda, afirmando que: “inexistem débitos junto a este escritório, referente ao CONDOMINIO VILA DAS CEREJEIRAS Bloco 05 - AP 003 RUA JOSE FREITAS DOS SANTOS, nº250 VILA FLORA”, sequer havendo indicação precisa sobre período abrangido. Confira-se a mais recente declaração, emitida em setembro de 2025, a título de exemplo (mov. 40.3):Ora, sabe-se que a contribuição para as despesas do condomínio constitui obrigação de natureza propter rem, que tem origem na coisa e na sua conservação, decorrente do direito real de propriedade, nos termos do art. 1.345 do Código Civil, in verbis:
Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios
Nesse contexto, é entendida como a obrigação de responsabilidade de quem detém a qualidade de proprietário, de possuidor direto do imóvel ou de ambos, na medida em que possuem responsabilidade concorrente em relação à obrigação. Isso significa que o proprietário do imóvel responde pelos débitos, inclusive anteriores, enquanto mantiver a posição de titular do domínio.A propósito:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE COTAS CONDOMINIAIS. DECISÃO QUE REJEITOU A EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE. RECURSO INTERPOSTO PELO EXECUTADO.1. ILEGITIMIDADE PASSIVA. NÃO CONFIGURAÇÃO. PROPRIETÁRIA REGISTRAL QUE VENDEU O IMÓVEL GERADOR DO DÉBITO NO ANO DE 1994. APLICAÇÃO DO TEMA 886 DO STJ. IMISSÃO DO AGRAVANTE NA POSSE, COM CIÊNCIA INEQUÍVOCA DO CONDOMÍNIO. ADQUIRENTE QUE RESPONDE PELOS DÉBITOS. ART. 1.345 DO CÓDIGO CIVIL. NATUREZA “PROPTER REM” DA DÍVIDA. 2. [...] 4. EXCEÇÃO DE PRÉ-EXECUTIVIDADE PARCIALMENTE ACOLHIDA. DECISÃO REFORMADA EM PARTE.AGRAVO DE INSTRUMENTO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 10ª Câmara Cível - 0104009-55.2024.8.16.0000 - Paranaguá - Rel.: DESEMBARGADOR GUILHERME FREIRE DE BARROS TEIXEIRA -
J. 01.02.2025)
Sendo assim, impositiva a manutenção da decisão agravada que rejeitou a exceção de pré-executividade, diante da constatação de legitimidade ativa do Exequente e não demonstração pela Executada de quitação do débito.
3. De conseguinte, voto pelo desprovimento do recurso, nos termos da fundamentação.