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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0084041-60.2025.8.16.0014, da 1ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina, em que figuram como apelante Luiz Carlos Demarqui, e apelada Keiko Katayama.
Trata-se de ação de cobrança que, ao final, foi julgada procedente para condenar o réu Luiz Carlos Demarqui ao pagamento dos aluguéis pela ocupação do imóvel em favor da autora Keiko Katayama, de 30/01/2025 a 29/01/2026, no valor mensal de R$ 1.409,77, corrigidos e acrescidos de juros de mora, consoante critérios e parâmetros delineados na fundamentação. Registre-se que foi proferida sentença única, abrangendo, além da ação de cobrança, a ação de despejo nº 0031435-55.2025.8.16.0014 e a ação de interdito proibitório nº 0030029-96.2025.8.16.0014, nos seguintes termos:
Frente ao exposto, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, JULGO PROCEDENTES os pedidos formulados nos autos nº 0084041-60.2025.8.16.0014, condenando o réu LUIZ CARLOS DEMARQUI ao pagamento de aluguéis pela ocupação do imóvel em favor da autora KEIKO KATAYAMA, de 13/01/2025 a 29/01/2026, no valor mensal de R$ 1.409,77 (mil, quatrocentos e nove reais e setenta e sete centavos), corrigidos e acrescidos de juros de mora, consoante critérios e parâmetros delineados na fundamentação. Ao mesmo tempo, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC, JULGO EXTINTA, por perda do objeto e interesse processual, a ação de despejo autuada sob nº 0084041-60.2025.8.16.0014 (‘sic’), bem como as reconvenções e denunciações à lide formuladas nos autos 0084041-60.2025.8.16.0014 e 0031435-55.2025.8.16.0014.Em razão da sucumbência e firme no princípio da causalidade, nestas duas ações, condeno exclusivamente o réu LUIZ CARLOS DEMARQUI ao pagamento das custas e despesas processuais, além de honorários advocatícios em favor dos patronos da parte autora KEIKO KATAYAMA, os quais, atento às diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide e seu abreviamento, fixo em 10% (dez por cento), dos valores atribuídos às causas, a serem computados individualmente em cada ação. Relativamente aos autos nº 0030029-96.2025.8.16.0014, com fundamento no art. 487, inc. I, do CPC, em resolução parcial do mérito (art. 356, inc. II, do CPC), JULGO IMPROCEDENTE, o pedido de compensação de aluguéis veiculado em desfavor de KEIKO KATAYAMA.Ao mesmo tempo, com fundamento no art. 485, inc. VI, do CPC, JULGO EXTINTA, sem resolução do mérito, por perda do objeto e do interesse processual, a pretensão possessória também veiculada em desfavor de KEIKO KATAYAMA. Em razão da sucumbência e causalidade, condeno o autor LUIZ CARLOS DEMARQUI ao ressarcimento de eventuais custas e despesas processuais despendidas pela ré KEIKO KATAYAMA, além do pagamento de honorários advocatícios em favor de seus patronos, os quais, atento às diretrizes do art. 85, § 2º, do CPC, notadamente a simplicidade da lide e seu abreviamento, fixo em 10% (dez por cento), do valor atualizado da causa.Em todas as ações, em sendo LUIZ CARLOS DEMARQUI beneficiário da gratuidade, resta sobrestada a exigibilidade das verbas sucumbenciais em seu desfavor, consoante art. 98 do CPC. (...)Por fim, nos autos nº 0030029-96.2025.8.16.0014, quanto à pretensão de reparação material em face do réu HÉLIO HIKARU ABE, prossiga-se com a citação, nos moldes já determinados.

Aduz o apelante Luiz Carlos Demarqui, em preliminar, que: a) a sentença deve ser anulada por cerceamento de defesa, uma vez que não houve despacho saneador ou oportunidade para as partes requererem e produzirem provas, em afronta ao art. 357 do CPC, violando o contraditório e o devido processo legal; b) o julgamento antecipado foi precipitado, tendo em vista a complexidade da causa e a necessidade de produção de provas documentais e periciais que não foram oportunizadas, conforme jurisprudência consolidada do Tribunal de Justiça do Paraná e do Superior Tribunal de Justiça. No mérito alega, em síntese: a) a compensação dos aluguéis cobrados pela apelada Keiko Katayama, pois o apelante teria realizado benfeitorias no imóvel e emprestado valores ao antigo proprietário, Sr. Hélio, que vendeu o imóvel à apelada sem respeitar contrato verbal de mútuo com o apelante, o que configura enriquecimento ilícito e pagamento em duplicidade; b) a aplicação dos arts. 1.219 do Código Civil e 35 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato), bem como os arts. 884 e 885 do Código Civil, para justificar o direito à indenização pelas benfeitorias realizadas e a compensação dos valores pagos; c) que caso não seja acolhida a preliminar de nulidade, seja, subsidiariamente, concedida a compensação dos valores pagos pelo apelante com os aluguéis cobrados pela apelada, evitando-se o enriquecimento sem causa.
Recurso respondido por Keiko Katayama (mov. 63.2).


II. VOTO
A controvérsia recursal consiste em definir, preliminarmente, se o julgamento antecipado do mérito, sem prévia decisão de saneamento e sem abertura de fase instrutória, configurou cerceamento de defesa. Superada essa questão, cumpre examinar se a adquirente do imóvel pode exigir do ocupante o pagamento dos aluguéis pelo período posterior à denúncia da locação e até a efetiva entrega das chaves, bem como se são oponíveis à nova proprietária os alegados acertos celebrados entre o locatário e o antigo proprietário, relativos a benfeitorias, empréstimos e compensação de valores.
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
Da preliminar de nulidade por cerceamento de defesa
Suscita o apelante, preliminarmente, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa (mov. 60.1), sob o fundamento de que o juízo a quo proferiu o julgamento antecipado do mérito sem a prévia prolação de decisão de saneamento e sem abertura de instrução para a produção de prova testemunhal e pericial.
A arguição de nulidade não merece acolhimento. No sistema do Código de Processo Civil brasileiro, vigora o princípio do livre convencimento motivado e da persuasão racional sobre a apreciação das provas. O magistrado figura como destinatário final da instrução probatória, de modo que possui a atribuição legal de avaliar a necessidade e a utilidade dos meios de prova requeridos pelas partes. Nos termos expressos do artigo 370 do Código de Processo Civil, cabe ao juiz determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito e indeferir, mediante decisão fundamentada, as diligências inúteis ou meramente protelatórias.
No caso em exame, as questões controvertidas possuem natureza predominantemente de direito, enquanto os elementos fáticos relevantes se encontram satisfatoriamente demonstrados por meio de documentos robustos colacionados ao feito. A transferência da propriedade imobiliária está comprovada por escritura pública e pelo registro na Matrícula nº 14.433 do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina (mov. 1.4 e mov. 39.9). Da mesma forma, a denúncia do contrato locatício pela nova adquirente está respaldada em notificação extrajudicial com comprovante de entrega (mov. 1.6 e 1.7), ao passo que a ausência de cláusula de vigência averbada no registro imobiliário se extrai da própria certidão do fólio real (mov. 39.9).
À luz desse cenário fático e documental, a realização de prova oral ou pericial em nada alteraria o resultado da demanda. Isso porque a discussão acerca da oponibilidade, perante a nova adquirente, de acertos verbais de compensação celebrados entre o inquilino e o antigo proprietário demanda solução essencialmente jurídica, calcada na interpretação do artigo 8º da Lei nº 8.245/1991. Por conseguinte, a ausência de despacho saneador formal ou de dilação probatória adicional não causou prejuízo processual ao réu, tampouco violou os princípios do contraditório e da ampla defesa previstos no artigo 5º, inciso LV, da Constituição Federal.
A orientação jurisprudencial da 13ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná confirma a plena validade do julgamento antecipado quando a prova documental carreada aos autos se revela suficiente para o deslinde do litígio:
APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE AUTORA. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE OUTRAS PROVAS. PROVA DOCUMENTAL SUFICIENTE PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. FEITO QUE COMPORTAVA JULGAMENTO ANTECIPADO. INEXISTÊNCIA DE NULIDADE. SENTENÇA MANTIDA.RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
(TJPR - 13ª Câmara Cível - 0003973-12.2019.8.16.0119 - Nova Esperança - Rel.: DESEMBARGADORA JOSELY DITTRICH RIBAS - J. 21.05.2021)
Com efeito, a instrução probatória constante dos autos conferiu ao magistrado singular elementos seguros para a entrega da prestação jurisdicional. Assim, a insurgência do apelante revela mero inconformismo com o julgamento que lhe foi desfavorável, razão pela qual se rejeita a preliminar de nulidade da sentença por cerceamento de defesa.
Do mérito
No mérito, a controvérsia recursal gira em torno da exigibilidade dos aluguéis cobrados pela adquirente do imóvel e da oponibilidade do contrato de locação firmado com o antigo proprietário. Os elementos fáticos constantes dos autos revelam que a autora Keiko Katayama adquiriu o imóvel situado na Rua Uberlândia, nº 885, em Londrina/PR, mediante Escritura Pública de Venda e Compra lavrada em 07/01/2025 no 2º Tabelionato de Notas de Londrina (mov. 1.4), ato devidamente registrado no R.10 da Matrícula nº 14.433 do 1º Serviço de Registro de Imóveis da Comarca de Londrina no dia 06/02/2025 (mov. 39.9).
Com o aperfeiçoamento do registro imobiliário do título translativo da propriedade, operou-se a transmissão do domínio à nova adquirente. O ordenamento jurídico confere ao terceiro que adquire imóvel locado a faculdade de denunciar a locação e solicitar a desocupação do bem, no prazo de noventa dias, nos termos expressos do artigo 8º da Lei nº 8.245/1991.
Nesse contexto, a legislação infraconstitucional estabelece regramento rígido para que a locação convencionada com o alienante vincule o novo adquirente. Para tanto, exige-se que o contrato seja por prazo determinado, contenha cláusula expressa de vigência em caso de alienação e esteja devidamente averbado junto à matrícula do imóvel no Registro de Imóveis competente.
Todavia, a análise detida do acervo documental revela o descumprimento dessas exigências legais. Os instrumentos particulares de locação apresentados pelo réu (mov. 39.14 e 39.15) não contêm cláusula de vigência em caso de alienação. Além disso, a certidão atualizada da Matrícula nº 14.433 do 1º Serviço de Registro de Imóveis de Londrina (mov. 39.9) atesta, de forma categórica, a inexistência de qualquer registro ou averbação do contrato locatício no fólio real.
Daí decorre que, ausente a averbação imobiliária, o contrato de locação e as pactuações acessórias celebradas entre o locatário e o antigo proprietário (Sr. Hélio Hikaru Abe) produzem efeitos exclusivamente inter partes. Vigora, nesse ponto, o princípio da relatividade dos efeitos do negócio jurídico, segundo o qual as convenções particulares não criam obrigações para terceiros que delas não participaram. Assim, eventuais acertos verbais ou escritos sobre antecipação de aluguéis, empréstimos ou compensações por reformas não possuem eficácia jurídica perante a nova adquirente de boa-fé.
A jurisprudência integrante da 18ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná consolida o entendimento de que a averbação do contrato na matrícula do imóvel consubstancia requisito essencial para a oponibilidade da locação ao adquirente:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. VENDA DO IMÓVEL LOCADO DURANTE A VIGÊNCIA DE LOCAÇÃO CONVENCIONADA POR PRAZO DETERMINADO. DESINTERESSE DO ADQUIRENTE EM MANTÊ-LA, COM DENÚNCIA AO LOCATÁRIO. POSSIBILIDADE DE DECRETAÇÃO DO DESPEJO A PEDIDO DAQUELE. CONTRATO NÃO AVERBADO JUNTO À MATRÍCULA DO BEM. REQUISITO ESSENCIAL À SUA OPONIBILIDADE A TERCEIROS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.A averbação do contrato de locação na matrícula do imóvel, exigida pelo artigo 8º da Lei 8.245/1991, não se destina apenas a dar publicidade ao negócio, tratando-se de formalidade indispensável a torná-lo oponível a terceiros, sobretudo ao adquirente, possibilitando restringir os direitos a este conferidos a partir da aquisição da propriedade.
(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0045317-68.2021.8.16.0000 - Pinhais - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA - J. 05.11.2021)
À vista disso, a conduta da autora Keiko Katayama ao notificar o locatário em 13/01/2025 para desocupar o bem no prazo de noventa dias (mov. 1.6 e 1.7) caracterizou o exercício regular de direito assegurado por lei. Sem o registro do pacto locatício na matrícula do imóvel, a nova proprietária não estava obrigada a respeitar prazos de locação ou acertos de quitação pretéritos celebrados com o alienante, razão pela qual a denúncia do contrato produziu plenos efeitos jurídicos.
A partir da regular notificação extrajudicial recebida em 13/01/2025 (movs. 1.6 e 1.7), pela qual a adquirente comunicou a denúncia da locação e manifestou expressamente sua oposição à permanência do ocupante no imóvel, passou a ser exigível contraprestação correspondente ao uso do bem. Com efeito, ainda que se considere a subsistência temporária da relação locatícia durante o prazo legal para desocupação previsto no art. 8º da Lei nº 8.245/1991, a obrigação de pagamento dos alugueres perante a nova proprietária decorre da própria sub-rogação decorrente da alienação do imóvel locado e perdura até a efetiva restituição das chaves.
No caso concreto, o apelante permaneceu na posse do imóvel até 29/01/2026, quando ocorreu a entrega das chaves nos autos conexos. Desse modo, correta a sentença ao condená-lo ao pagamento dos alugueres no valor mensal de R$ 1.409,77, no período compreendido entre 13/01/2025 e 29/01/2026, acrescidos dos consectários legais definidos pelo juízo de origem.
O juízo a quo acolheu o valor mensal de R$ 1.409,77 (um mil quatrocentos e nove reais e setenta e sete centavos), correspondente ao aluguel contratual reajustado pelo índice do IGP-M desde o início da locação (mov. 1.1 e mov. 46.1). A cobrança abrange o período iniciado após o exaurimento do prazo de desocupação (13/04/2025) até a efetiva entrega das chaves, que ocorreu no dia 29/01/2026 por meio de consignação em juízo nos autos conexos nº 0031435-55.2025.8.16.0014 (mov. 77.2 dos referidos autos). A quantia arbitrada mostra-se razoável, proporcional e adequada à realidade imobiliária, sem impugnação específica do valor pelo réu.
Não subsiste a pretensão do réu de compensar o débito de aluguéis com os valores investidos na reforma do bem em dezembro de 2020 (mov. 39.13). Nos termos da Súmula nº 158 do Supremo Tribunal Federal, o adquirente não responde pelas benfeitorias eventualmente realizadas pelo locatário, salvo estipulação expressa averbada no registro do imóvel. Como a certidão imobiliária (mov. 39.9) confirma a ausência de averbação da locação ou de benfeitorias, a nova proprietária Keiko Katayama não responde pelos custos da reforma executada no passado.
Do mesmo modo, não socorrem o apelante os artigos 1.219 do Código Civil e 35 da Lei nº 8.245/1991, invocados para amparar a pretensão de indenização e retenção por benfeitorias. Isso porque o direito de retenção e o ressarcimento neles previstos pressupõem relação jurídica entre o titular da benfeitoria e o proprietário responsável pela sua realização, circunstância que, na espécie, remete exclusivamente ao alienante Hélio Hikaru Abe, com quem teriam sido ajustadas as reformas. Pela mesma razão, os artigos 884 e 885 do Código Civil, que vedam o enriquecimento sem causa, operam em desfavor de quem efetivamente se beneficiou dos investimentos — o antigo proprietário —, e não da adquirente de boa-fé, alheia às pactuações. Inexistindo, portanto, averbação da locação ou das benfeitorias no fólio real, tais pretensões não se tornam oponíveis à autora, remanescendo ao réu a via da ação autônoma já em curso contra o alienante.
As controvérsias financeiras decorrentes dos empréstimos e reformas ajustados entre o réu e o alienante Hélio Hikaru Abe devem ser solucionadas entre as partes pactuantes. O ordenamento jurídico reserva ao locatário o direito de buscar ressarcimento de eventuais perdas e danos e do valor das benfeitorias em ação autônoma direcionada exclusivamente ao ex-proprietário que se beneficiou dos investimentos. Inclusive, esse debate prossegue nos autos de Ação de Reparação de Danos nº 0030029-96.2025.8.16.0014 em face do alienante (mov. 46.1).
A jurisprudência proclamada pela 20ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná atesta a responsabilidade exclusiva do alienante e a impossibilidade de imputar ao terceiro adquirente o dever de indenizar o locatário sem contrato averbado:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. DIREITO DE PREFERÊNCIA DO LOCATÁRIO. CONTRATO NÃO AVERBADO NA MATRÍCULA. RESPONSABILIDADE EXCLUSIVA DO ALIENANTE. INEXISTÊNCIA DE RESPONSABILIDADE DO TERCEIRO ADQUIRENTE. RECURSO DO ADQUIRENTE CONHECIDO E PROVIDO. DEMAIS RECURSOS CONHECIDOS E DESPROVIDOS.
I. CASO EM EXAME
1. Ação de adjudicação compulsória c/c indenização por perdas e danos ajuizada por locatário, alegando violação ao direito de preferência em razão da venda de imóveis locados a terceiro sem sua notificação prévia.
2. Sentença de parcial procedência, com condenação solidária das alienantes e do terceiro adquirente ao pagamento de indenização por perdas e danos.
3. Interposição de três recursos de apelação: um pelo autor, buscando a adjudicação compulsória; e dois pelos requeridos, visando afastar a condenação indenizatória.
4. Acórdão que nega provimento aos recursos do autor e da alienante, e dá provimento apenas ao recurso do terceiro adquirente para afastar sua condenação.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
5. Há três questões em discussão: (i) saber se a ausência de averbação do contrato de locação na matrícula impede o exercício do direito de preferência com eficácia real; (ii) saber se o terceiro adquirente pode ser responsabilizado solidariamente por perdas e danos; (iii) saber se houve violação ao direito de preferência do locatário, ainda que não tenha sido reconhecido o direito à adjudicação.
III. RAZÕES DE DECIDIR
6. A ausência de averbação do contrato de locação inviabiliza o exercício do direito de preferência com eficácia real, conforme previsão expressa do art. 33 da Lei n. 8.245/91.
7. Reconhecida a violação ao direito de preferência do locatário, ainda que não tenha sido possível a adjudicação compulsória, é cabível a indenização por perdas e danos, conforme também previsto no art. 33 da Lei do Inquilinato.
8. A responsabilidade pela violação do direito de preferência é atribuída exclusivamente ao alienante, parte contratante originária com o locatário, não havendo fundamento legal para imputar ao terceiro adquirente o dever de indenizar.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recursos conhecidos. Desprovidos os recursos do autor e da alienante; provido o recurso do terceiro adquirente para afastar sua condenação por perdas e danos.
Tese de julgamento: A ausência de averbação do contrato de locação inviabiliza a adjudicação compulsória do imóvel, remanescendo ao locatário apenas o direito à indenização por perdas e danos junto ao alienante, sendo incabível a responsabilização do terceiro adquirente, alheio ao contrato de locação.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000126-15.2014.8.16.0042 - Alto Piquiri - Rel.: SUBSTITUTO EVANDRO PORTUGAL - J. 27.06.2025)
Dessa forma, conclui-se que a obrigação de pagar os aluguéis pela ocupação do imóvel decorre da posse exercida pelo réu em prejuízo da adquirente. A ausência de averbação imobiliária impede a oposição da pretensão ressarcitória ou de compensação em face da autora Keiko Katayama, o que impõe a confirmação integral do decreto condenatório proferido na sentença de origem.