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Processo:

I – RELATÓRIO:Espólio de Yara Guiomar Ritzmann de Souza apela no mov. 87.1 da sentença de mov. 72.1 que, nos autos de embargos à execução nº 0005685-30.2024.8.16.0194, opostos contra Administradora de Bens Sul S/A. e Sociedade Sul, Comércio Imobiliário Ltda., os rejeitou e condenou o embargante ao pagamento das custas e honorários, fixados em 10% do valor da causa, observados os benefícios da justiça gratuita.Recorre o apelante alegando que o juízo concluiu pela validade da caução, com base no art. 1.245 do Código Civil, segundo o qual enquanto não registrado o título translativo, o alienante continua a ser havido como proprietário, mas o imóvel não poderia ter sido objeto de caução diante da existência de penhora fiscal anterior tornava o bem indisponível.Afirma que conforme apurado nos autos nº 0003679-66.2022.8.16.0179 e confirmado pelo acórdão do TJPR lá proferido, o 4º Serviço de Registro de Imóveis de Curitiba recusou o registro da escritura de doação porque sobre a fração ideal do imóvel incidia prévia anotação de penhora realizada pela Fazenda Pública, nos termos do art. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/1991.Defende, então, que a oferta de um bem indisponível como garantia contamina o próprio negócio jurídico da caução, tornando-a inválida nos termos do art. 166, II, do Código Civil, pois o objeto era juridicamente impossível.Sustenta que o art. 38, § 1º, da Lei de Locações é expresso ao exigir que a caução imobiliária seja averbada à margem da matrícula, a fim de produzir efeitos de garantia real e de preferência, o que não aconteceu nos autos, e que sem a averbação, a caução não produz efeitos erga omnes nem constitui garantia real oponível a terceiros.Pontua que a sentença atribuiu à falecida comportamento de "má-fé" pelo fato de ter ofertado em garantia um imóvel que havia doado anteriormente, contudo, ignora o dever de verificação que incumbia às próprias apeladas.Afirma que a penhora fiscal estava averbada nas matrículas públicas, portanto, era um dado acessível a qualquer interessado que tivesse consultado o Registro de Imóveis, e as apeladas não realizaram essa verificação elementar.Na sequência, defende que quando a parte requer o julgamento antecipado, expressa sua avaliação, no estado em que o processo se encontrava, de que as provas documentais já produzidas seriam suficientes para amparar sua tese.Explica que não há nessa manifestação renúncia ao direito de impugnar, em sede recursal, a sentença que, contrariando a tese defensiva, concluiu pela improcedência com base justamente na insuficiência das provas.Argumenta que a morte ocorreu em julho/2023, quatro anos após a assinatura do contrato, e o estado cognitivo em 2019 não pode ser inferido da certidão de óbito de 2023.Pondera que a debilidade cognitiva ou a vulnerabilidade que impede a compreensão plena de negócio jurídico complexo não se confunde com doenças neurológicas graves constantes de atestado de óbito e a análise correta do caso exigiria, no mínimo, oportunizar a produção de prova documental médica retrospectiva (prontuários do período 2019–2023) e prova testemunhal.Aduz que, embora seja juridicamente possível que o locador, por previsão contratual, cobre do locatário as taxas condominiais, tal cobrança pressupõe a demonstração de que o locador efetivamente realizou o pagamento ao condomínio, ou seja, que se sub-rogou no crédito condominial.Para o apelante, sem essa comprovação, a cobrança equivale a cobrar por despesa alheia que nunca foi arcada pelo credor, configurando enriquecimento ilícito vedado pelo art. 884 do Código Civil. Assim, conclui que a execução, nessa parte, carece do requisito da certeza e liquidez, devendo ser reconhecido o excesso de execução no montante correspondente às contribuições condominiais cobradas sem comprovação de pagamento (R$ 9.309,32).Ressalta a vulnerabilidade da falecida quando da contratação, pois assinou o ajuste quando possuía 80 anos, sem acompanhamento de advogado, já tendo doado o imóvel aos filhos dois anos antes (o que não foi averbado diante da penhora fiscal), situações que exigem análise contextualizada.Explica que conforme apurado no processo nº 0003679-66.2022.8.16.0179, cujo acórdão consta dos autos, o 4º Serviço de Registro de Imóveis recusou o registro da escritura de doação porque sobre a fração ideal do imóvel incidia anotação de penhora realizada pela Fazenda Pública Federal.Assim, afirma que a doadora tentou registrar a doação e foi impedida por circunstância que também estava expressa nas matrículas públicas e que as apeladas, como administradoras profissionais de imóveis, deveriam ter identificado antes de aceitar a caução.Para o apelante, esse fato altera substancialmente a conclusão quanto à boa-fé da doadora, configurando omissão relevante que justificaria, isoladamente, a reforma da sentença.Por fim, sustenta a nulidade da execução por entender que o montante cobrado a título de condomínio no processo executivo não decorre diretamente do contrato, decorre de boletos emitidos pelo condomínio, cujos valores variam mês a mês e não estão predeterminados no instrumento.Defende que para que a cobrança de contribuições condominiais ostente liquidez compatível com o processo de execução é imprescindível que o exequente apresente os comprovantes de pagamento realizados ao condomínio, ou a ata de aprovação das cotas condominiais, documentos esses que não foram juntados ao processo executivo.Pede o provimento do apelo.Contrarrazões no mov. 91.1 em que as apeladas alegam que (i) a prova de propriedade se estabelece mediante o registro de imóveis, (ii) se a caucionante tivesse anteriormente doado o imóvel dado em garantia locatícia, o fez de má fé, não surtindo nenhum efeito em face das embargadas, (iii) o fato de constar das matrículas dos imóveis caucionados penhora oriunda de dívida fiscal em nada impede a existência de nova constrição; é questão, apenas, de concurso de credores, (iv) não se comprovou nos autos que o Espólio não teria deixado bens a inventariar, (v) a alegação de cerceamento de defesa está fulminada pela preclusão lógica e, portanto, deve ser rejeitada, (vi) não há nenhuma prova nos autos no sentido de que Yara, ao assinar o contrato de locação, não tinha plena ciência do que estava fazendo, (vii) por expressa previsão contratual as taxas de condomínio deveriam ser pagas às locatárias juntamente com os aluguéis em seus respectivos vencimentos, (viii) não comprovou a incapacidade jurídica da contratante da locação/caução.É o relatório.

II - VOTO:A Administradora de Bens Sul S/A. e a Sociedade Sul, Comércio Imobiliário Ltda. ajuizaram execução de título extrajudicial nº 018633-38.2023.8.16.0194 em face de Beatriz Andrea de Souza e Espólio de Yara Guiomar Ritzmann tendo por objeto o contrato de locação residencial de mov. 1.4 daqueles autos, em que ambas as executadas figuraram como locatárias e a última também como caucionante, mediante a afetação de 25% do imóvel de matrícula nº 92.525.Os presentes embargos à execução foram opostos pelo Espólio de Yara Guiomar Ritzmann de Souza em que alegou (i) inépcia da inicial por ausência de liquidez, certeza e exigibilidade uma vez que não foi apresentado memorial de cálculo, (ii) ilegitimidade ativa para a cobrança de condomínio pois que os boletos foram emitidos pelo Condomínio e não há comprovação de pagamento ou sub-rogação, (iii) nulidade do título executivo porque prevê o pagamento de taxa de condomínio, entretanto na execução o montante é cobrado por parte ilegítima, (iv) excesso de execução diante da inclusão dessas taxas, (v) nulidade da caução prestada porque na época da assinatura do contrato a embargante tinha 80 anos de idade e não estava acompanhada de seu procurador para informar sobre as nuances do ajuste e a quota do imóvel dado em garantia não pertencia à embargante desde 2017 quando a doou a seus filhos.Na impugnação de mov. 40.1 as embargadas sustentaram que (i) não há prova de incapacidade da embargante no momento da assinatura do contrato, (ii) o imóvel era de propriedade da embargante porque a doação não foi levada a registro, (iii) a dívida oriunda do contrato de locação é liquida, certa e exigível porquanto previstos no ajuste seu valor e vencimento, acompanhado do demonstrativo e cálculo discriminado da dívida, (iv) por expressa previsão contratual, as taxas de condomínio deveriam ser pagas às locatárias juntamente com os aluguéis em seus respectivos vencimentos.No mov. 44.1 o embargante ressaltou que o registro imobiliário apenas confere publicidade perante terceiros, mas não invalida a doação em si, assim, não tinha mais poderes para dispor da fração do imóvel e não poderia tê-lo oferecido como garantia no contrato de locação.O feito seguiu seu curso e no mov. 49.1 o embargante afirmou entender ser “desnecessária a produção de outras provas, pois a prova documental já seria suficiente para demonstração dos fatos alegados na exordial, tais como ilegitimidade da Embargada e da nulidade da caução oferecida”. Ressaltou que caso o juízo entendesse pertinente, deveria ser ouvida a embargante e testemunhas e ser permitida a juntada de novos documentos.As embargadas pugnaram pelo julgamento antecipado da lide no mov. 61.1, o qual foi anunciado no mov. 65.1, sobrevindo a sentença de mov. 72.1.Pois bem.
- Cerceamento de defesa:O apelante sustenta que o julgamento antecipado impediu a produção de prova documental médica e testemunhal destinada à demonstração da condição cognitiva de Yara quando da celebração do contrato, de modo que estaria verificada violação a seu direito de defesa.É de se rejeitar a tese.De início, importante ressaltar que cabe ao magistrado “de ofício ou a requerimento da parte, determinar as provas necessárias ao julgamento do mérito” (art. 370 do CPC) e indeferir “as diligências inúteis ou meramente protelatórias” (parágrafo único).Portanto, em sendo o magistrado o destinatário final das provas, cabe a ele, com base no princípio do livre convencimento motivado, determinar quais são as provas necessárias ao julgamento.Segundo, e tão importante, o embargante foi intimado para especificar as provas que pretendia produzir e, no mov. 49.1, requereu o julgamento antecipado do feito, afirmando que o conjunto documental já era suficiente para a solução da controvérsia.Pugnar pela nulidade da sentença, porque entende que seria necessária prova específica acerca da debilidade cognitiva da falecida na data da assinatura do contrato, se mostra comportamento contraditório, quando já dispensou a produção de outras provas para além daquelas já produzidas e a tese de vulnerabilidade de Yara tinha como base sua idade em 2019.Ora, “aquele que de qualquer forma participa do processo deve comportar-se de acordo com a boa-fé” (art. 5º do CPC), sendo vedado, portanto, o comportamento contraditório (venire conta factum proprium). Assim, condutas conflitantes não podem ser ratificadas pelo Judiciário sob pena de ofensa àquele princípio e à lealdade processual.Além disso, o pedido foi formulado tão somente por conta do resultado prejudicial da ação e de forma genérica, sem indicar testemunhas e fatos específicos que pretendia provar; assim, afasto a nulidade apontada.
- Vulnerabilidade de Yara Guiomar Ritzmann de Souza na data da assinatura do contrato:O apelante sustenta que Yara possuía 80 anos na data da contratação (2019), não estava acompanhada por procurador e não teria compreendido plenamente as consequências jurídicas da caução prestada.No entanto, a idade avançada não constitui causa legal de incapacidade, conforme arts. 3º e 4º do CC:
Art. 3 o São absolutamente incapazes de exercer pessoalmente os atos da vida civil os menores de 16 (dezesseis) anos.
Art. 4 o São incapazes, relativamente a certos atos ou à maneira de os exercer:I - os maiores de dezesseis e menores de dezoito anos;II - os ébrios habituais e os viciados em tóxico;III - aqueles que, por causa transitória ou permanente, não puderem exprimir sua vontade;IV - os pródigos
A condição de pessoa idosa também não permite presumir ausência de discernimento ou incapacidade para administrar bens e celebrar negócios jurídicos.O art. 10 do Estatuto da Pessoa Idosa prevê o seguinte:
Art. 10. É obrigação do Estado e da sociedade assegurar à pessoa idosa a liberdade, o respeito e a dignidade, como pessoa humana e sujeito de direitos civis, políticos, individuais e sociais, garantidos na Constituição e nas leis.
Portanto, não institui presunção de incapacidade nem exige assistência jurídica como requisito de validade dos negócios firmados pelo idoso, garantindo seu direito à liberdade, respeito e dignidade.A ausência de advogado, a diferença de conhecimento técnico entre os contratantes e a suposta complexidade da cláusula de caução poderiam ser consideradas em conjunto com outros elementos concretos, mas, isoladamente, não demonstram vício ou impossibilidade de manifestação válida da vontade.A proteção conferida pela legislação especial pode justificar maior atenção diante de elementos sólidos de possível abuso, mas não substitui a prova do vício alegado, quando a contratação se deu de forma regular e a outra locatária é filha de Yara (Beatriz), ou seja, havia assistência de familiar no momento da contratação.No caso, não foi apresentado documento médico contemporâneo à celebração do contrato, ocorrida em agosto de 2019, que demonstrasse que Yara não podia compreender o negócio ou exprimir validamente sua vontade.A internação na UTI, a sedação e a ventilação mecânica descritas na inicial referem-se ao período iniciado em maio de 2023, quase quatro anos depois da assinatura do contrato, e a própria petição inicial relacionou esse quadro ao inadimplemento e à impossibilidade de gestão dos atos civis durante a internação, não à capacidade existente em 2019.Não há prova de que a condição clínica de 2023 já estivesse presente no momento da contratação e não há demonstração de que a contratante estivesse submetida à curatela.Acrescente-se que também não foi apontada conduta das embargadas que configurasse uma indução em erro; não há prova de que a contratante tenha recebido informação falsa ou que o conteúdo da cláusula de caução tenha sido ocultado, circunstâncias capazes de comprometer a manifestação de vontade.Como era do embargante o ônus de demonstrar o fato constitutivo de seu direito, nos termos do art. 373, I, do CPC, não há reforma a ser feita na sentença.
- Nulidade da caução:Embora a existência e os efeitos da penhora fiscal tenham sido desenvolvidos de forma mais específica nas razões recursais, a matéria se insere no pedido de nulidade da caução formulado desde a petição inicial e está amparada nos documentos juntados ao processo, especialmente naqueles relacionados ao procedimento registral nº 003679-66.2022.8.16.0179 (em razão da recusa de registro da escritura de doação).Além disso, as apeladas exerceram plenamente o contraditório sobre a questão, sustentando expressamente, nas contrarrazões, que a penhora fiscal não impediria nem invalidaria a caução, repercutindo apenas no eventual concurso de credores.Portanto, passo ao exame da matéria de forma ampla.O apelante sustenta que a caução imobiliária não poderia subsistir porque, quando da celebração do contrato, já incidia sobre a fração ideal do imóvel penhora fiscal que o tornava indisponível, nos termos do art. 53, § 1º, da Lei nº 8.212/1991:
Art. 53. Na execução judicial da dívida ativa da União, suas autarquias e fundações públicas, será facultado ao exequente indicar bens à penhora, a qual será efetivada concomitantemente com a citação inicial do devedor.§ 1º. Os bens penhorados nos termos deste artigo ficam desde logo indisponíveis.
Defende, ainda, que a garantia não foi averbada na matrícula, conforme exige o art. 38, § 1º, da Lei de Locações, razão pela qual não teria produzido efeitos de garantia real:
Art. 38. A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.§ 1º. A caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos; a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.
Assiste razão ao recorrente para afastar a eficácia real da caução, mas não para declarar a nulidade integral da cláusula na forma do art. 166, II do CC (“É nulo o negócio jurídico quando: II – for ilícito, impossível ou indeterminável o seu objeto”).A existência da penhora fiscal, de fato, não torna a fração ideal absolutamente insuscetível de nova constrição judicial, como defendem as apeladas, mas restringe o poder de disposição voluntária da propriedade e impede que negócio posterior seja oposto à Fazenda Pública em prejuízo da garantia anteriormente constituída.Nesse sentido:
PROCESSO CIVIL. EXECUÇÃO FISCAL. IMÓVEL PENHORA. INDISPONIBILIDADE. ART. 53, § 1º, DA LEI 8.212/91. NOVA PENHORA EM OUTRO PROCESSO. POSSIBILIDADE. ARREMATAÇÃO. AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO DO CREDOR HIPÓTECÁRIO. EFICÁCIA DO ATO FRENTE AO EXECUTADO E AO ARREMATANTE. ALIENAÇÃO JUDICIAL DE BEM PENHORADO. LAPSO TEMPORAL RAZOÁVEL ENTRE A AVALIAÇÃO DO BEM E A HASTA PÚBLICA. REAVALIAÇÃO. DEMONSTRAÇÃO DA NECESSIDADE. SIMPLES ATUALIZAÇÃO MONETÁRIA.1. A indisponibilidade de que trata o art. 53, § 1º, da Lei 8.212/91 refere-se à inviabilidade da alienação, pelo executado, do bem penhorado em execução movida pela Fazenda Pública, o que não impede recaia nova penhora sobre o mesmo bem, em outra execução.Precedentes.2. Não há impedimento algum a que sobre o mesmo bem recaia nova penhora, desde que garantido o crédito da Fazenda Nacional.Precedentes.(...)5. Recurso especial provido.(REsp n. 1.269.474/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/12/2011, DJe de 13/12/2011.)
Ou seja, não há preferência fundada na caução.Aliás, a circunstância de a penhora fiscal constar da matrícula também afasta a possibilidade de as apeladas invocarem desconhecimento da restrição para obter preferência real sobre o bem.Tratando-se de informação submetida à publicidade decorrente do registro, incumbia às interessadas verificar a situação jurídica do imóvel antes de aceitar e pretender constituir garantia real sobre a respectiva fração ideal.Além disso, a eficácia real da caução por meio de imóvel pressupõe sua averbação na matrícula. Ausente essa formalidade, a garantia pode subsistir no plano obrigacional entre os contratantes, mas não adquire eficácia de direito real oponível erga omnes, nem confere ao credor caucionário preferência sobre o produto da expropriação do imóvel:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. CAUÇÃO LOCATÍCIA. BENS IMÓVEIS. CONCURSO SINGULAR DE CREDORES. AVERBAÇÃO. REGISTRO. PREFERÊNCIA. CRÉDITO. BEM EXPROPRIADO. REGISTROS PÚBLICOS.(...)3. Prevê a Lei do Inquilinato que, no contrato de locação, pode o locador exigir do locatário a caução como garantia, sendo que a caução em bens móveis deverá ser registrada em cartório de títulos e documentos e a em bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula (art. 38, §1º).4. A Lei do Inquilinato e a Lei dos Registros Públicos admitem a caução na forma de averbação na matrícula do imóvel, flexibilizando as formalidades dos direitos reais de garantia típicos.5. Mesmo se tiver sido averbada apenas à margem da matrícula, o efeito da caução locatícia em bens imóveis deve ser o de hipoteca, a menos que seja expressamente indicado que se trata de anticrese.6. A caução locatícia devidamente averbada na matrícula do imóvel confere ao credor o direito de preferência nos créditos em situação de concurso singular de credores, em virtude de sua natureza de garantia real que se equipara à hipoteca.(...)8. Recurso especial conhecido e provido.(REsp n. 2.123.225/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/5/2024, DJe de 24/5/2024.)
Não procede a alegação das apeladas de que a averbação seria providência facultativa ou postergável até a execução. Além de expressamente exigida pelo art. 38 da Lei de Locações, a formalidade foi prevista no próprio contrato como incumbência das locadoras (subitem “B” da cláusula “Caução de Imóvel em Garantia”).Assim, deve ser reconhecido que a caução não se aperfeiçoou como garantia real e não confere às apeladas preferência ou direito de excussão da fração ideal com fundamento na cláusula caucionária, de modo que acolho o apelo nesse ponto, sem reconhecer, no entanto, a nulidade da previsão contratual.Importante ressaltar que não se fala em extinção da execução por esse motivo.Isso porque Yara não participou do contrato exclusivamente como terceira caucionante; o instrumento a identifica como locatária, ao lado de Beatriz.Desse modo, a ausência de constituição da garantia real não extingue a obrigação principal e, consequentemente, embora as apeladas não possuam direito real ou preferência sobre a fração ideal com fundamento na caução não averbada, permanece exigível a dívida contra o espólio, observadas as forças da herança.
- Taxas condominiais:O apelante sustenta, em síntese, que as embargadas não possuem legitimidade para cobrar as contribuições condominiais porque não demonstraram pagamento ao condomínio ou sub-rogação no respectivo crédito.Também sem razão.O art. 23 da Lei nº de Locações estabelece:
Art. 23. O locatário é obrigado a:I – pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado;(...)XII – pagar as despesas ordinárias de condomínio.
O art. 25 do mesmo diploma prevê:
Art. 25. Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.
A Lei autoriza expressamente o locador a cobrar do locatário as despesas ordinárias de condomínio quando essa responsabilidade tiver sido atribuída contratualmente.O contrato firmado pelas partes estabeleceu que as locatárias deveriam pagar à locadora, juntamente com o aluguel, o condomínio (item 10 das obrigações dos locatários).A pretensão executiva, portanto, não decorre de sub-rogação no crédito titularizado pelo condomínio; se trata de obrigação contratual assumida pelas locatárias perante as locadoras.A relação entre o condomínio e o proprietário da unidade não se confunde com a relação interna estabelecida no contrato de locação, pela qual o locatário se obriga perante o locador a suportar os encargos ordinários do imóvel.Assim, não se exige prova de pagamento para que as locadoras cobrem o valor correspondente ao condomínio que deveria ter sido pago pelas inquilinas.Tampouco prospera a alegação de ausência de liquidez do débito condominial.Embora os valores não estejam previamente fixados no contrato, a liquidez do título executivo não exige que todas as parcelas sejam numericamente determinadas desde a celebração do ajuste; basta que possam ser apuradas a partir dos documentos que acompanham a execução.No caso, dos boletos de mov. 1.7 dos autos de execução se extraem os valores das cotas exigidas e os respectivos períodos de competência. Desse modo, a obrigação contratual atende aos requisitos dos arts. 783 e 784, VIII, do CPC.Ressalta-se que o apelante não apontou taxa cobrada em duplicidade, despesa extraordinária indevidamente transferida ou erro aritmético concreto, de modo que devido o valor executado, não havendo excesso a ser reconhecido.
- Conclusão:Diante do exposto, dou parcial provimento ao recurso para reconhecer que a caução imobiliária prevista no contrato não se aperfeiçoou como garantia real, sem alteração da distribuição dos ônus de sucumbência porque o êxito do embargante ficou restrito à natureza e à eficácia da garantia acessória, sem repercussão sobre o valor ou o prosseguimento da execução.III - DECISÃO: