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Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto em face de decisão que, ao mov. 14.1, na ação de Mandado de Segurança n. 0000242-06.2026.8.16.0202, denegou a liminar pretendida de determinação de expedição da guia de ITBI com o valor que o contribuinte entende por correto. Irresignada, a agravante narrou, inicialmente, que pretendeu com a ação de origem a determinação, em liminar, de emissão da guia de ITBI tendo por base de cálculo o efetivo valor da transação imobiliária, conforme Escritura Pública de Compra e Venda e respectivos comprovantes de pagamento. Que o valor do negócio foi de R$ 1.530.000,00 (um milhão, quinhentos e trinta mil reais). No entanto, o fisco majorou o ITBI de R$ 30.600,00 (trinta mil e seiscentos reais) para R$ 56.000,00 (cinquenta e seis mil reais), desconsiderando o valor da transação e apontando como valor de mercado do imóvel o montante de R$ 2.800.000,00 (dois milhões e oitocentos mil reais).Assevera a fé pública da escritura pública de compra e venda e comprovantes de pagamento, conforme art. 148 do CTN e destaca o Tema 1.113 do STJ. Que olvidando a legislação tributária e municipal, bem como conhecimento de três corretores de imóveis, o fisco valeu-se de sítio eletrônico da Internet, utilizando-se de locais próximos ao centro, mais valorizados e diferentes do bairro onde se localiza o imóvel.Que tal conduta é ilegal e distante de norma técnica, afrontando ainda o disposto no art. 61 do CTN. Que a desconstituição do conteúdo de Escritura Pública exige prova inequívoca em sentido contrário, presumindo-se legítimo o valor da negociação do imóvel, que deve ser o parâmetro da base de cálculo do imposto. Além disso, que juntados aos autos de processo administrativo laudos técnicos que indicariam o valor real do imóvel.Prossegue argumentando que:“O Fisco precisa fundamentar, exaustivamente e dentro dos parâmetros do Código Tributário Municipal a desconstituição do valor contido em escritura, o que não ocorreu no caso em apreço. No lançamento, observa-se, como já se denotou acima, que foram utilizados imóveis com construção, imóveis com frente mais ampla, metragens bastante distintas, enfim, todos elementos que comprovam a ilegalidade procedida. Aliás, o procedimento que foi adotado pela municipalidade não possui qualquer respaldo no artigo 61 do Código Tributário Municipal. O valor venal, como dito no ato coator, é aquele advindo das condições normais de mercado, não havendo, na forma tracejada pelo Fisco, qualquer elemento que demonstre que o valor do negócio, tal qual como celebrado pela recorrente, destoou de tal parâmetro. Saliente-se que isso é ônus da autoridade coatora e ultima ratio da municipalidade interessada.” (grifos no original).
Aduz a notoriedade da falta de regular processo administrativo e critérios técnicos a desconstituir o valor da escritura pública, sendo arbitrária a modificação da base de cálculo do ITBI a partir de sítios da Internet, afastando os três pareceres técnicos de corretores, sendo evidente a afronta ao art. 61 do CTN e a irregularidade do procedimento adotado pelo fisco. Que se trata de ato ilegal do município a exigência de imposto de quase o dobro do valor devido, estando presentes os requisitos à antecipação da tutela recursal. Destaca a ausência de irreversibilidade da medida pleiteada e pede liminarmente a determinação da expedição da guia de ITBI no valor que entende devido, de R$ 30.600,00 (trinta mil e seiscentos reais), nos termos da escritura pública de compra e venda constante do livro 396-N, fls. 146 a 150, protocolo 03325/2025 junto ao Serviço Distrital de Borda do Campo de Sebastião do Foro Regional de São José dos Pinhais, com final confirmação e provimento do recurso.Liminar indeferida por este Relator (mov. 8.1). Não houve apresentação de contraminuta (mov. 17-18).A d. Procuradoria-Geral de Justiça manifestou-se pelo não provimento do recurso (mov. 21.1).É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃOO recurso comporta conhecimento, contudo, no mérito, não alcança provimento. Ab initio, nos termos da decisão agravada, não se infere no caso dos autos a ausência de processo administrativo prévio.Houve respeito, neste sentido, ao precedente do Tema 1.113 do STJ, com a prévia instauração, sob devido contraditório, de processo administrativo para atribuição da base de cálculo do ITBI em comento. Ademais, aparenta ainda a via eleita descabimento, dada a necessidade de instrução probatória para discussão e comprovação de valor avaliativo de imóvel. Neste sentido:“I – APELAÇÃO CÍVEL. MANDADO DE SEGURANÇA. ITBI. BASE DE CÁLCULO. PRETENSÃO DE UTILIZAÇÃO DO VALOR DECLARADO NA TRANSAÇÃO. SENTENÇA QUE DENEGOU A SEGURANÇA. II – EXISTÊNCIA DE PROCESSO ADMINISTRATIVO REGULAR PARA REVISÃO DO VALOR VENAL (ART. 148 DO CTN). OBSERVÂNCIA DO CONTRADITÓRIO E DA AMPLA DEFESA. AUSÊNCIA DE PROVA PRÉ-CONSTITUÍDA A DEMONSTRAR A ILEGALIDADE DO ARBITRAMENTO. INADEQUAÇÃO DA VIA MANDAMENTAL PARA DISCUSSÃO QUE DEMANDA DILAÇÃO PROBATÓRIA. TEMA 1.113 DO STJ QUE NÃO AFASTA A POSSIBILIDADE DE REVISÃO PELO FISCO. III – SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível interposta contra sentença que denegou mandado de segurança impetrado visando a revisão da base de cálculo do ITBI, fixada pela municipalidade em valor superior ao declarado na escritura pública de permuta, com a impetrante sustentando a ilegalidade do arbitramento realizado pela Administração. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se a base de cálculo do ITBI deve ser o valor declarado na transação imobiliária ou o valor arbitrado pela Administração Tributária, considerando a legalidade do procedimento administrativo realizado para a revisão do valor venal do imóvel. III. Razões de decidir 3. A sentença denegou a segurança por entender que houve regular processo administrativo para revisão do valor venal do imóvel, com observância do contraditório e da ampla defesa. 4. A parte impetrante não apresentou prova pré-constituída que demonstrasse a ilegalidade do valor arbitrado pela Administração. 5. O mandado de segurança não é a via adequada para discussão que demanda dilação probatória, como a avaliação do valor de mercado do imóvel. 6. O entendimento do STJ permite ao Fisco arbitrar a base de cálculo do ITBI, desde que respeitado o devido processo legal administrativo. IV. Dispositivo e tese 7. Apelação cível conhecida e não provida. Tese de julgamento: A base de cálculo do ITBI pode ser arbitrada pela Administração Tributária, desde que precedida de regular processo administrativo que assegure o contraditório e a ampla defesa, não sendo suficiente a mera declaração do valor da transação para afastar essa possibilidade. Dispositivos relevantes citados: CTN, art. 148; Lei nº 12.016/2009, art. 25. Jurisprudência relevante citada: STJ, AgRg no AREsp 847.280/PR, Rel. Min. Humberto Martins, Segunda Turma, j. 10.03.2016; STJ, AgRg no REsp 1550035/SP, Rel. Min. Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, j. 27.10.2015; STJ, AgRg no AREsp 547.755/PR, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 16.10.2014; STJ, REsp 1725761/SP, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 17.04.2018; TJPR, Apelação Cível 0012781-04.2020.8.16.0173, Rel. Desembargador Antonio Renato Strapasson, 2ª C.Cível, j. 13.07.2021; Súmulas 105/STJ e 512/STF. Resumo em linguagem acessível: O tribunal decidiu que o pedido da empresa para usar o valor declarado na escritura de permuta para calcular o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Imóveis) não foi aceito. A sentença anterior foi mantida porque a prefeitura fez um processo administrativo regular para revisar o valor do imóvel, garantindo o direito da empresa de se defender. Como não foi apresentada prova suficiente para mostrar que o valor determinado pela prefeitura estava errado, o pedido da empresa foi negado. Assim, a base de cálculo do imposto ficou sendo o valor que a prefeitura estabeleceu.”(TJPR - 3ª Câmara Cível - 0000757-24.2025.8.16.0122 - Ortigueira -
Rel.: DESEMBARGADOR JORGE DE OLIVEIRA VARGAS -
J. 09.06.2026)
No mesmo sentido o parecer da d. Procuradoria Geral de Justiça:“No caso, os elementos colacionados ao feito demonstram a estrita observância do devido processo legal por parte da autoridade coatora. Constata-se que a municipalidade instaurou o Processo Fiscal nº 05556-00013/2025 e notificou o contribuinte para prestar esclarecimentos (mov. 1.9).A quebra da presunção de boa-fé encontra amparo em prova documental robusta: a própria certidão de matrícula do imóvel (mov. 1.11) aponta que, em 2015, a Caixa Econômica Federal avaliou o bem em R$ 1.841.000,00 (um milhão e oitocentos e quarenta e um mil reais) para fins de alienação fiduciária. A declaração de compra por R$ 1.530.000,00 (um milhão e quinhentos e trinta mil reais) no ano de 2025 evidencia notório descompasso temporal e financeiro, fato que autoriza a Fazenda Pública a invocar a regra do artigo 148 do Código Tributário Nacional e promover o arbitramento do tributo.A insurgência da agravante volta-se contra os critérios técnicos adotados pelo Município e pauta-se em laudos mercadológicos produzidos unilateralmente por corretores de imóveis (mov. 1.10). A resolução deste impasse exige inequívoca dilação probatória, com a designação de perícia técnica imparcial para atestar o real valor venal do imóvel à época do fato gerador.O rito especialíssimo do Mandado de Segurança pressupõe a existência de direito líquido e certo demonstrável de plano por prova pré-constituída, vedando-se qualquer dilação probatória. Se o Fisco Municipal logrou afastar a presunção de veracidade da escritura em processo administrativo regular, caberia ao impetrante trazer, com a petição inicial, prova documental robusta (como laudos periciais ou avaliações de corretores independentes) apta a demonstrar de imediato a desproporcionalidade ou a ilegalidade do laudo fazendário.Aqui cabe esclarecer que a base de cálculo, a hipótese de incidência, as alíquotas e cobrança tributária do ITBI seguem regra especial. No caso, é dever do ente tributante arbitrar a base de cálculo relativa ao ITBI quando o valor declarado não estiver de acordo com o valor de mercado, sendo válida a incidência do referido imposto sobre o valor venal dos imóveis que ultrapassam o capital.(...)Por outro lado, a questão em foco é a prerrogativa do ente tributante de utilizar o arbitramento do valor venal como base de cálculo para o ITBI, conforme previsto nas normas gerais e específicas deste tributo, independentemente do valor que o particular tenha declarado.Isto se deve ao fato de que a definição de base de cálculo tributária é matéria reservada à Lei Complementar, conforme estabelece o artigo 146, III, ‘a’5, da Constituição Federal.A norma geral que define a base de cálculo do ITBI como o valor venal do imóvel está no artigo 386, do Código Tributário Nacional, que foi recepcionado com status de Lei Complementar e, portanto, não pode ser alterado por uma Lei Ordinária Federal.E, como o remédio constitucional visa à correção de ato ou omissão do Poder Público que atente contra direito líquido e certo, diante da ausência de prova pré-constituída do direito almejado, há que ser denegada a sua pretensão.Para ter cabimento o mandamus é necessário que os fatos sejam incontroversos e liminarmente documentados, uma vez que inexiste fase instrutória posterior. O fato há de ser tido como certo, quando da impetração, por intermédio de documentos. Fatos incontroversos e prova documental constituem pressupostos específicos do Mandado de Segurança. A comprovação documental traduz um dever jurídico que vincula a impetrante, sobre cuja atividade incide, de modo indeclinável, a exigência de satisfação dessa verdadeira obrigação processual.A doutrina acentua a impossibilidade de dilação probatória no âmbito do Mandado de Segurança, o qual pressupõe a produção liminar, pelo impetrante, das provas pré-constituídas destinadas a evidenciar a incontestabilidade do direito público subjetivo por ele titularizado.(...)Diante dessas premissas, o ato restou motivado, amparado em lei e precedido de regular procedimento de índole contraditória, inexistindo ofensa aos princípios da legalidade ou da presunção de boa-fé.Diante da necessidade de produção de prova pericial contraditória para aferir o real valor de mercado do imóvel individualizado, a via eleita revela-se manifestamente inadequada, impondo-se a manutenção da decisão combatida.”
Assim, irretocável a decisão agravada. III – VOTOAnte ao exposto, voto pelo conhecimento e não provimento do recurso, nos termos da fundamentação.