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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado
na r. sentença (mov.
112.1-origem):

“Trata-se de ação de rescisão de contrato e devolução de parcelas pagas proposta por EVANDRO LEONARDO SILVA e BEATRIZ SAMPAIO STEMPNIAK SILVA contra U3 URBANISMO EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS LTDA, ambos qualificados.
1. Alegam os AUTORES (ev
1) o seguinte:
a) Dos fatos. Em 18/05/2020, realizaram compromisso de compra do Lote 3ª16 da quadra do Jardim Paulista II em Maringá-PR, por R$ 193.346,86 com entrada de R4 540,08 para 20/06/2020, mais 179 parcelas, a primeira de R$ 540,07 e as demais de R$ 1.080,15.
Os Autores deixaram de pagar as parcelas, mas em 25/11/2022, formalizaram um aditivo de renegociação e
voltar, a parar
de pagar em janeiro de 2023 e notificaram a RÉ para um distrato contratual em 10/07/2023.
a.1) O preço do imóvel era de R$ 193.346,86 à vista, mas quando da contratação não foi informado o preço
á
vista, apenas o valor com aplicação de taxa de juros de 1% ao mês, via tabela
Price.
Os Autores pagaram 2 parcelas de R$ 540,07, mais 26 parcelas, num total de R$ 34.568,50, mesmo assim, ficou com saldo devedor de R$ 228.747,84.
Ocorre que sem aplicação dos juros de 1% ao mês, via Tabela
Price, o preço à vista seria de R$ 89.819,74, mas constou do contrato o preço de R$ 193.346,86.
Muito embora conste do contrato o valor das parcelas e atualização, deixaram de pagar as parcelas, por serem excessivamente onerosa, em razão da cobrança de juros e ainda capitalizados. Então notificaram a RÉ pela resolução do contrato e devolução de valores em 10 dias, sob pena de medidas judiciais cabíveis.
b) Dos fundamentos jurídicos. Diante da relação de consumo, aplica-se o CDC e a inversão do ônus da prova(CDC,
arts. 2º, 3º e 6º,VIII).
Cabe a rescisão do contrato pela ausência de devida informação e onerosidade excessiva, pois não há o preço à vista do imóvel,
mas apenas do pagamento a prazo, com juros de 1% ao mês, num total de R$ 193.346,86(cláusula segunda). Ainda no §2º da cláusula 2ª a RÉ exigiu que os compradores concordassem com a atualização monetária das parcelas (média do IGPM/IPC).
“Chama-se de amortização negativa, pois aquele que contratou financiamento acha que estará quitando o financiamento quando na verdade o valor total não vai diminuindo a cada mês, proibida por caracterizar usura.”A capitalização de juros é vedada pela Súmula 121/STF, “a Ré não é instituição financeira e, portanto, não está autorizada a cobrar juros capitalizados, ainda que houvesse previsão contratual nesse sentido.”
“Isto posto, tenha-se presente que a onerosidade superveniente da obrigação ao tempo da contratação, ensejou o direito ao comprador de rescindir o contrato firmado, cuja culpa pela rescisão deve ser atribuída a Ré.”
“Assim, diante da falta de informação adequada e clara que culminaram na excessiva onerosidade contratual, deve ser julgado procedente os pedidos dos Autores, decretando a rescisão contratual por culpa da Ré, condenando-a a devolução dos valores pagos com juros e correção monetária.”
“Considerando tratar-se de relação de consumo e que não há informação clara acerca na Cláusula Segunda e seus parágrafos do contrato, requer seja determino à parte passiva para que indique os percentuais e valores cobrados e esta rubrica, devendo trazer ao feito os documentos comprobatórios para tanto, demonstrando expressamente quais juros cobrados, percentual e condições e fazendo o cotejo entre o preço à vista
e o valor total contratado, sob pena ensejar a aplicação do art. 400, do CPC.”
b.1) “Inconteste ter sido a Ré notificada quanto a disponibilidade e a devolução do lote desde seu recebimento da notificação no dia 03/07/2023, somada a inercia aos termos da notificação, não resta alternativa ao Autor senão a propositura da Ação de Rescisão Contratual e Devolução de Quantia paga, a fim de buscar a Tutela Jurisdicional que lhe é direito.”“Não cabe olvidar ter a notificação cumprido a exigência do art. 473, caput, do Código Civil, porém, a Ré quedou-se inerte e não elaborou resposta nem instrumentalizou o termo de distrato contratual, razão pela qual se viram os autores obrigados acionar o Poder Judiciário para ver rescindido o compromisso de compra e venda.”

“Por este contexto, ao decretar a rescisão contratual requer-se declarada que a data da rescisão será a data em que a Ré fora regularmente notificada do distrato contratual solicitado pelos autores. Desde logo, impugna-se toda e qualquer argumentação quanto a esbulho possessório e/ou eventual pedido indenizatório por pela fruição do lote de terras, haja vista prescindir as condições mínimas a possibilitar eventual fruição do lote de terras. Nestes termos, REQUER seja declarada e reconhecida pelo juízo que a entrega do imóvel à Ré ocorreu na data em que
a mesma
restou notificada – 03/07/2023, ocasião em que lhe foi disponibilizado o imóvel. Não sendo Vosso entendimento o que não se espera, ALTERNATIVAMENTE pede seja declarada a entrega do imóvel na data do ajuizamento desta demanda.”
b.2) Consoante os
arts. 51 e 52 do CDC, há nulidade das cláusula contratuais abusivas, pois o contrato nada fala quanto a devolução da parcelas, com resolução por culpa da “contratante”, por isso é
de se “reconhecer a existência de abusividade na CLAUSULA QUARTA, caput, alíneas de “a” até “e”, parágrafo primeiro, alíneas “a”, todos do contrato de compra e venda, de forma a declarar a nulidade das cláusulas contratuais que dispõem sobre a perda das quantias pagas pelos Autores, como: aluguel do imóvel, pagamento de despesas de corretagem e publicidade, despesas administrativas, pagamento de encargos tributários e cláusula penal calculada em desacordo com a jurisprudência pátria, por constituir prática abusiva.”“Desta feita, a parte ré, como fornecedora, ao menos prestou as informações necessárias aos consumidores, indo em desencontro ao disposto no artigo 4º, IV e artigo 6º, III, ambos do Código de Defesa do Consumidor, motivo pelo qual a culpa pela rescisão contratual deverá ser atribuída a Ré. Assim, por não haver expressamente em contrato o valor do lote para venda à vista não é crível nem jurídico o abatimento de tais valores em caso de desistência da compra uma vez que não foram expressamente indicados aos autores quais os valores efetivamente seriam abatidos em eventual desistência da compra devendo essa cláusula e suas alíneas, serem decretadas nulas de pleno direito.”
b.2) Da descaracterização da mora e não atribuição da culpa pela rescisão do contrato aos AUTORES, não sendo o caso de aplicação
das cláusula
penais(Súmula 543/STJ), pois no contrato não há indicação do preço à vista e “a empresa Ré praticou ao menos dois abusos: a) reajustar o saldo devedor em caso de antecipação da quitação; b) pagamento e residual inflacionário e; c) cumulou cobrança de juros obscuros ao mês com a correção pelo IGP-M certamente afrontando a limitação legal de 1% ao mês.”
b.3) Da redução da cláusula penal tendo por base de
cálculo o valor pago pelos compradores e não sobre o total do contrato, e no percentual de 10% conforme jurisprudência.
b.3.1) Da não aplicação de Lei 13786/2018, que modificou o entendimento dos tribunais de aplicação de multa sobre o valor pago.
–PUGNA em tutela de urgência
“suspender a exigibilidade das prestações vincendas, bem como, para impedir a inscrição do nome do autor em cadastros de inadimplentes, em relação a tais parcelas, deferindo ainda antecipação dos efeitos da resolução do contrato objeto da presente demanda, ficando a requerente desonerada de eventuais responsabilidades indenizatórias ou fiscais que incidam sobre o bem, devendo a ré se abster de promover a inscrição do nome dos autores nos cadastros de proteção ao crédito, sob pena de multa.” Ao final: “- DECRETAR A RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DA RÉ, consubstanciado nos fundamentos da causa de pedir; - CONDENAR a Ré à devolução dos valores pagos pelos Autores, conforme planilha em anexo, a ser realizado em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, no valor de R$34.568,50.” Sucessivamente, “- DECLARAR NULAS as cláusulas e condições contratuais que dispõem sobre a perda das quantias pagas pela Autora, compensação pela utilização do imóvel, pagamento de despesas de corretagem e publicidade, despesas administrativas, pagamento de encargos tributários e cláusula penal calculada em desacordo com a jurisprudência pátria; - DECRETAR A RESCISÃO CONTRATUAL E CONDENAR a Ré à devolução dos valores pagos pela Autora, conforme planilha em anexo, a ser realizado em parcela única, nos termos da Súmula 543 do STJ, os quais deverão ser reajustados com juros e correção monetária, AUTORIZANDOSE a retenção de 10% (dez por cento);” “B) Sendo deferidos os pedidos da alínea "B" ou, sucessivamente da alínea "C", acima, de sequência, ACOLHER as razões de pedir dos itens "5" e "6" das razões de pedir e JULGAR
PROCEDENTES os seguintes pedidos: - CONDENAR a Ré ao ressarcimento dos valores despendidos pelo Autora (item "5"); CONDENAR a Ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios no montante de 20% sobre o valor da causa.”

2. Contesta a RÉ U3 (ev
92) sustentando:
a) Não se aplica o CDC, pois os Autores adquiriram o imóvel sem a finalidade de estabelecer residência(destinatário final), mas como investimento.
b) No mérito, os AUTORES inadimpliram as parcelas vencidas entre 20/09 /2022
a
20/11/2022, num total de R$ 4.571,81, havendo um aditivo onde tal valor foi diluído nas 12 parcelas vincendas subsequentes, no valor de R$ 390,96, iniciando em 20/12/2022. Porém em janeiro de 2023 os AUTORES voltaram a inadimplir as parcelas, de modo que só adimpliram um total de R$ 34.235,12 e não o afirmado na exordial.b.1) Os Autores ciente dos valores e cláusulas, inclusive resolutórias pretende a rescisão do contrato sem cumprir as cláusulas resolutórias contratadas que estão de acordo com a Lei 13.786/2018(Lei do Distrato).
b.2) Da inexistência de onerosidade superveniente e excessiva.
Não houve alegação de nenhum fato superveniente que gerasse onerosidade(CC, art. 478) e as condições contratadas devem ser mantidas, pois o parcelamento foi para 3 anos (cláusula primeira).
Não podendo a rescisão pretendida pelos Autores, ser isenta das obrigações contratadas, devendo ainda suportar os ônus sucumbenciais, pelo princípio da causalidade.
b.3) Do direito de retenção.
Tendo os AUTORES dado causa a rescisão devem ser aplicadas as cláusulas resolutórias, principalmente da cláusula quarta do contrato, que está consoante o art. 32-A da Lei do Distrato, sendo descabida a devolução integral de valores pagos.
A Contestante pagou o imposto sobre valores recebidos com alíquota de 6,73%, correspondendo CONFINS(3%), IRPJ (2%), CLS(1,08%) e PIS (0,65%), tendo os Autores anuídos na alínea “d” da cláusula 4ª que
esta
em consonância ao §4º do art. 54 da Lei 8.0788/90.

Anuíram também com comissões de corretagem de 5%(R$ 4.500,00) na alínea “a” da mesma cláusula, sendo que o art. 34-A, V da Lei 13.786/18, possibilita a retenção de tal verba pela vendedora. Além de R$ 554,80 referente a retenção dos encargos financeiros das parcelas vencidas do parcelamento do imóvel, conforme relatório de inadimplência, com previsão na alínea “a” do §1º da cláusula 4ª.

Houve contratação de multa de 10%¨sobre o valor atualizado do contrato, com respaldo na alínea “d” da cláusula 4ª e no art. 32-A, II da Lei do Distrato.

Também retenção do equivalente a 0,75% do valor atualizado do contrato, de indenização por fruição do imóvel.

b.3.1) Sucessivamente, caso entenda não ser aplicável as retenções contratadas, diante da culpa do Comprador, que a retenção seja arbitrada em 25% do valor das prestações pagas. Devendo a correção monetária ser pela média INPC/IGPDI e juros de mora do trânsito em julgado(AREsp
1202430/SP).

b.4) Da limpeza do lote, pois conforme cláusula 14ª o Comprador se comprometeu de mantê-lo limpo.
b.5) A devolução de parcelas deve ser em 12 vezes, conforme §2º da cláusula 4ª e art. 32-A,§1º da Lei do Distrato. A data do distrato não é da notificação como quer o Autor, mas conforme art. 36 da Lei 6766/79 ou da data da reintegração de posse.

- PUGNA seja reconhecido a culpa dos Autores pela rescisão do contrato, a legalidade das cláusulas contratuais, a legalidade do dos juros e correção monetária contratada; o direito de retenção dos valores, conforme contrato e Lei do Distrato. Sucessivamente, seja aplicada a multa de 25% sobre o valor do contrato, se não aplicável a multa de 10% sobre o valor do contrato, sem prejuízo as demais cláusulas
contratadas. Do valor a ser restituídos deve ser retido a limpeza da propriedade e acrescida taxa de administração de 10%. A restituição seja em 12 vezes, com juros de mora a contar do trânsito em julgado.

2.1. Impugna o Autor no evento 96.

3. No despacho inicial (evs
13.1 e 36.1) não foi deferida a gratuidade de justiça aos Autores e foi deferida a tutela de urgência a rescisão do contrato; a devolução do imóvel a RÉ e a não inclusão em cadastro de inadimplentes.

3.1. Determinada a especificação de provas as partes requereram o julgamento antecipado(evs
100 e 101).

3.2. No despacho saneador (ev
103) deferiu-se a aplicação do CDC e a inversão do ônus da prova e foi anunciado o cabimento do julgamento antecipado. 3.3. Vieram as alegações finais das partes(evs
108 e 110).”

Sobreveio a sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais
“com a resolução do contrato, por culpa dos Adquirentes,
na data da intimação da RÉ da tutela de urgência deferida e condena-se a RÉ a devolução de 77,77% dos valores pagos, corrigidos do desembolso pelo IPCA e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado. Após 01/09/2024, a atualização deve ser exclusivamente pela taxa SELIC”.

Em razão da sucumbência
recíproca, condenou
ambas as partes
ao
pagamento de 50% das custas processuais, cabendo aos autores
pagarem,
a título de
honorários advocatícios,
10% do valor a ser
retido e, à ré,
10% do valor a ser pago.

A
ré interpôs a apelação de mov. 117.1-origem, alegando, em suma, que: a)
a sentença é nula por ausência de fundamentação adequada, pois é confusa e contraditória; b)
a
decisão reconhece a culpa exclusiva dos adquirentes, a validade das cláusulas contratuais e a incidência da Lei nº 13.786/2018, mas
afasta as disposições da mencionada legislação específica
e
cria critério próprio de retenção (33,33%); c)
há erro matemático evidente,
pois fixa retenção de 33,33% dos valores pagos, mas determina devolução de 77,77%; d)
a sentença também é contraditória
ao determinar simultaneamente correção pelo IPCA, juros de 1% ao mês e aplicação da SELIC em marco temporal anterior à própria decisão; e)
pelo princípio da especialidade, a Lei nº 6.766/79, com as alterações promovidas pela Lei nº 13.786/2018, deve prevalecer sobre as normas gerais do Código Civil; f)
deve ser
aplicada
a multa compensatória nos termos pactuados, qual seja, 10% sobre o valor atualizado do contrato, em consonância com a Lei nº 6.766/79; g)
cabível
a retenção de taxa de fruição no importe de 0,75% do valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse ou, subsidiariamente, desde o inadimplemento, sendo presumidos os prejuízos do apelante; h)
a restituição dos valores
deve
observar
o parcelamento legalmente
previsto, nos termos do art. 32-A, §1º, da Lei nº 6.766/79; i)
sentença determinou a incidência da taxa SELIC em substituição aos índices contratualmente previstos
(IGPM/FGV e IPC/FIPE), sem qualquer justificativa concreta ou demonstração de abusividade; j)
sentença é confusa e contraditória,
pois
menciona, simultaneamente, a aplicação de IPCA, juros de 1% ao mês e, posteriormente, a incidência da SELIC, sem delimitar de forma clara os marcos temporais; k)
a sucumbência recíproca
deve ser afastada, com a
aplicação do princípio da causalidade
a fim de
condenar os
apelados ao pagamento integral
do ônus de sucumbência.

Os autores, igualmente inconformados,
recorreram
a este Egrégio Tribunal de Justiça (mov.
119.1-origem), sustentando, em síntese, que: a)
é imperativa a aplicação do Código de Defesa do Consumidor ao presente caso,
com
o reconhecimento de sua prevalência perante a Lei nº 6.766/79, devendo ser invertido o ônus da prova; b)
a retenção autorizada pelo Juízo de origem
(33,33%)
é dissonante do entendimento pacificado pelo Superior Tribunal de Justiça,
que
fixou 10% a 25% dos valores pagos como limite de retenção
em
casos análogos, deixando o consumidor
em situação de excessiva onerosidade; c)
a parte
apelada não demonstrou
eventuais
prejuízos de grande monta que justificassem a aplicação da retenção no percentual máximo admitido pela jurisprudência, sendo suficiente o percentual de 10%; d)
partir da rescisão, o bem pode
ser colocado no mercado novamente,
o que afasta
a
alegação de dano financeiro pela desistência do comprador, sobretudo porque o bem se valoriza naturalmente com o tempo;
e) a
data da rescisão
deve ser considerada a
do recebimento da notificação extrajudicial, nos termos do art. 473 do Código Civil.


Contrarrazões dos autores no mov. 123.1-origem.

Contrarrazões da ré no mov. 126.1-origem.

Intimada a se manifestar a respeito
de eventual inovação recursal a respeito do pedido de parcelamento dos valores a serem restituídos
(mov.
9.1-TJ),
a ré se pronunciou o mov.
12.1-TJ.

É o relatório.


De início,
deixa-se de
conhecer do recurso 01, da parte ré, no tocante
ao pedido de parcelamento dos valores a serem restituídos aos promitentes
compradores
em 12 (doze) vezes, com fulcro no art. 32-A, §1º,
da Lei n. 6.766/79, por se tratar de flagrante
inovação
recursal, tendo em vista
que tal pedido não foi formulado
em contestação
(mov. 92.1-origem).
Acerca da impossibilidade do conhecimento, sob pena de afrontar os princípios da concentração da defesa e supressão de instância, cita-se a jurisprudência:
PROCESSO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL C/C
INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL.
RESSARCIMENTO DE VALORES PAGOS EM EXECUÇÃO FISCAL. MATÉRIA NÃO ARGUIDA EM PRIMEIRO GRAU. INOVAÇÃO RECURSAL. SUPRESSÃO DE
INSTÂNCIA. AUSÊNCIA DE PRESSUPOSTO RECURSAL INTRÍNSECO. INDENIZAÇÃO POR DANO MORAL. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ESPECÍFICA AOS FUNDAMENTOS DA SENTENÇA (ART. 1.010, II E III/CPC). OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PRESSUPOSTO DE ADMISSIBILIDADE RECURSAL NÃO PREENCHIDO. RECURSO NÃO CONHECIDO.1.
A pretensão de ressarcimento de valores alegadamente dispendidos em execução fiscal que seriam de responsabilidade do requerido, deduzida em razões de apelação cível, não arguida em primeiro grau e, por isso mesmo não analisada pela sentença, configura indevida inovação recursal, não permitindo seu conhecimento, sob pena de supressão de instância
(art. 1.013, § 1º c/c art. 1.014/CPC). (...)3. Apelação Cível não conhecida (art. 932, III/CPC).(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0005888-39.2021.8.16.0083 - Francisco Beltrão - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARLOS JORGE - J. 01.08.2024, sem grifos no original).
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIAS PAGAS, INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PEDIDO DE TUTELA ANTECIPADA –
CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO, EM REGIME DE MULTIPROPRIEDADE – SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA – IRRESIGNAÇÃO DA RÉ – INOVAÇÃO DE TESE EM SEDE RECURSAL –
PLEITO DE RETENÇÃO DE VALORES A TÍTULO DE TAXA DE FRUIÇÃO QUE NÃO FOI REQUERIDA NA CONTESTAÇÃO – PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO DA DEFESA – RECURSO NÃO CONHECIDO NESSE PONTO
– (...) RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA PARTE, PARCIALMENTE PROVIDO.
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0034349-13.2021.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 16.06.2024, sem grifos no original).
No mais, presentes os pressupostos de admissibilidade
exigidos, conhece-se dos recursos interpostos.
Da
preliminar de
nulidade da sentença por ausência de fundamentação
(Apelação 01)
De plano, rejeita-se a preliminar atinente à deficiência de fundamentação da r. sentença (art. 93, IX, da CF). 
 
Não obstante o inconformismo, não se denota a apontada falta de desvelo na motivação e na fundamentação do julgado. 
 
Como cediço, o julgador não está obrigado a exaurir todos os argumentos ventilados nos autos, bastando agregar ao decidido a temática que é núcleo da contenda. 
 
A propósito, adverte MÁRIO GUIMARÃES, verbis: “não precisa o juiz reportar-se a todos os argumentos trazidos pelas partes. Claro que, se o juiz acolhe um argumento bastante para sua conclusão, não precisará dizer se os outros, que objetivam o mesmo fim, são procedentes ou não” (“O Juiz e a Função Jurisdicional”, 1ª ed., Forense, 1958, § 208, pág. 350). A respeito, também elucida DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES que o § 1º, IV, do art. 489 “deixou uma brecha ao juiz quando previu que a exigência de enfrentamento se limita aos argumentos em tese aptos a infirmar o convencimento judicial”, afastando, portanto, o dever de analisar aqueles “irrelevantes e impertinentes ao objeto da demanda, liberando o juiz de atividade valorativa inútil, ou ainda alegação que tenha ficado prejudicada em razão de questão subordinante”(Novo Código de Processo Civil Comentado, pág. 810/811). 
 
Igualmente, na doutrina de LUIZ GUILHERME MARINONI, verbis: “É importante perceber, porém, que o art. 489, § 1.º, IV, não visa a fazer com que o juiz rebata todo e qualquer argumento invocado pelas partes no processo. O Poder Judiciário tem o dever de dialogar com a parte a respeito dos argumentos capazes de determinar por si só a procedência ou improcedência de um pedido ou de determinar por si só o conhecimento, não conhecimento, provimento ou desprovimento de um recurso. Isso quer dizer que todos os demais argumentos só precisam ser
considerados pelo juiz com o fim de demonstração de que não são capazes de determinar conclusão diversa daquela adotada pelo julgador”. (Curso do NCPC, pág. 326; g.n.). Ressalte-se, pois, que não se exige do Juiz “que rastreie e acompanhe pontualmente toda a argumentação dos pleiteantes, (RT mormente se um motivo fundamental é poderoso a apagar todos os aspectos da controvérsia” 413/325). 
 
Basta, pois, agregar ao decidido a temática que é o núcleo da demanda, com adequados fundamentos, à luz da legalidade e da boa exegese, para a solução jurídica da matéria questionada. 
 
Na hipótese em testilha, a r. sentença analisou a questão sob todos os aspectos, motivando de forma racional e percuciente a
parcial
procedência dos pedidos formulados pela parte autora. 

Constou na
fundamentação da
sentença:

“(...)
não é o caso de aplicação do CDC
em razão de excessiva onerosidade
(superveniente ou não), posto que pelo
princípio da especialidade, a Lei especial
(Lei 6766/79) prevalece sobre a Lei geral
(CDC).

No caso em testilha, se aplicada as cláusulas
resolutórias
(penais) contratadas, além do AUTORES perderem os valores pagos, ainda ficariam devendo certo valor, pois
só a multa de 10% do valor da contratação corresponderia ao valor de R$ 19.334,86
(05/2020)
e a comissão de corretagem de 5%, a serem atualizados,
podem superar os valores pagos. Se mostrando excessiva a penalidade.

PORTANTO, tendo os Adquirentes cumprido parte
do contrato e se
mostrando excessiva a penalidade contratada, o fundamento jurídico para modificação da cláusula penal contratada
(encargos moratórios) encontra-se no art. 413 do Código Civil (...).
Se o valor pago pelos AUTORES foi de R$ 34.235,12,
reduz-se as inúmeras cláusulas para uma multa de 33,33% dos valores pagos
ou R$ 11.420,56, devendo ser restituído aos AUTORES o equivalente a 77,77% dos valores pagos
(R$ 22.824,55), consoante o art. 413 do CC. A correção monetária deve ser do
desembolso pelo IPCA
(CC, art. 389,
§único) e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado
(...).
Após 01/09/2024, a atualização deve ser exclusivamente pela taxa SELIC
(CC, art. 406 e §1º), diante da não contratação de forma de atualização. Evidenciando-se que a aplicação da taxa SELIC, ocorrerá antes do trânsito em julgado da sentença.

O pagamento deve ser em parcela única e não em 12 vezes, conforme contratado (§2º da cláusula 4ª), pois ainda que tenha respaldo no §1º do art. 32-A da Lei 6.766/79, é abarcada pelo disposto no art. 413 do CC, posto que a devolução parcela, é forma de tornar a penalidade manifestamente excessiva.
São os fundamentos.

ANTE O EXPOSTO, e com base no art. 413 do CC e art. 32-A da Lei 6.766/79, convalida-se a tutela de urgência deferida e JULGAM-SE em parte procedentes os pedidos iniciais, com a resolução do contrato, por culpa dos Adquirentes, na data da intimação da RÉ da tutela de urgência deferida e condena-se a RÉ a devolução de 77,77% dos valores pagos,
corrigidos do desembolso pelo IPCA
e com juros de mora de 1% ao mês, a contar do trânsito em julgado.
Após 01/09/2024, a atualização deve ser exclusivamente pela taxa SELIC.”
(mov. 122.1-origem).
 
Eventual desacerto da decisão em relação ao
percentual de retenção, inclusive
erro material de cálculo, e quanto aos consectários
a serem aplicados
no caso
é questão a ser enfrentada no mérito do recurso.


Da mesma forma, a afirmação de que
a lei especial prevalece sobre
o Código de Defesa do Consumidor
será analisada
ao longo do presente julgamento.

Destarte, no presente caso, não se vislumbra desrespeito à garantia constitucional de fundamentação das decisões judiciais e, por conseguinte, ao devido processo legal e ao acesso à justiça, afastando-se, portanto, a preliminar suscitada. 

Do percentual de retenção
(Apelações 01 e 02)
Observa-se que o instrumento particular de compra e venda de imóvel
(lote nº 03 a 13/J, quadra nº 30
– aditamento de mov. 92.4-origem)
situado no
loteamento denominado
Novo Paulista, localizado no Município de
Maringá
(mov. 1.7, 1º Grau)
foi
celebrado entre as partes
em
18.05.2020,
portanto
já
sob a égide da Lei do Distrato Imobiliário
(Lei nº 13.786/2018), que entrou em vigor em 27/12/2018, incluindo o art. 32-A na Lei nº 6.766/79. 
Confira-se, pois, a dicção do já citado artigo 32-A da Lei nº 6.766/79, trazido pela Lei nº 13.786/18:  Art. 32-A.  Em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente, respeitado o disposto no § 2º deste artigo, deverão ser restituídos os valores pagos por ele, atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, podendo ser descontados dos valores pagos os seguintes itens: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) I - os valores correspondentes à eventual fruição do imóvel, até o equivalente a 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, cujo prazo será contado a partir da data da transmissão da posse do imóvel ao adquirente até sua restituição ao loteador; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) II - o montante devido por cláusula penal e despesas administrativas, inclusive arras ou sinal, limitado a um desconto de 10% (dez por cento) do valor atualizado do contrato; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) III - os encargos moratórios relativos às prestações pagas em atraso pelo adquirente; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) IV - os débitos de impostos sobre a propriedade predial e territorial urbana, contribuições condominiais, associativas ou outras de igual natureza que sejam a estas equiparadas e tarifas vinculadas ao lote, bem como tributos, custas e emolumentos
incidentes sobre a restituição e/ou rescisão; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018) V - a comissão de corretagem, desde que integrada ao preço do lote. (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)” (sem grifos no original).  Como a rescisão do contrato se deu por mera liberalidade dos promitentes compradores, como sabido, estes fazem jus somente à restituição parcial dos valores gastos. 
O imóvel foi adquirido por R$
193.346,86
(cento e noventa e três mil trezentos e quarenta e seis reais e oitenta e seis centavos), com uma entrada de R$
540,08
(quinhentos e quarenta reais e oito centavos) e mais 179
parcelas mensais e sucessivas
do mesmo valor.

Em sua inicial
(mov. 1.1-origem), os autores alegaram que
adimpliram
28 (vinte e oito) prestações,
porém
a obrigação passou a se mostrar excessivamente onerosa. Assim, afirmaram que
encaminharam
notificação
extrajudicial à
ré, a fim de cientificá-la de sua expressa vontade na resolução do contrato,
que foi
recebida em 03/07/2023, porém,
a ré quedou-se inerte.
Requereram a decretação da rescisão do contrato por culpa da ré, com a devolução dos valores pagos corrigidos monetariamente em parcela única. Sucessivamente, requereram
a autorização de retenção de
apenas
10%
dos valores pagos.

Em sua contestação
(mov. 914.1-origem), a ré defendeu
a incidência da
multa contratual de 10% sobre o
valor atualizado do contrato.

Conforme relatado, o pedido inicial foi julgado parcialmente procedente,
decretando a rescisão do contrato
por culpa dos adquirentes
e
condenando a ré à
devolução de 77,77% dos valores pagos.

A promitente vendedora discordou do pronunciamento do julgador de primeiro grau, alegando que deveria ser observada a cláusula contratual
que prevê a multa compensatória.

Registre-se que, como
a rescisão do contrato se deu por
liberalidade dos promitentes compradores,
a promitente vendedora possui o dever de restituir apenas parcialmente os valores, conforme previsão da Súmula 543, do Superior Tribunal de Justiça:

“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento”

De fato, o já citado artigo 32-A, da Lei nº 6.766/79 (alterada pela Lei nº 13.786/2018), admite a cláusula penal de
até 10% sobre o valor do contrato. 
 
Na hipótese, o contrato previu
multa de 10% sobre o valor
atualizado do contrato,
referente à cláusula penal e
despesas administrativas,
conforme cláusula
décima nona (mov. 1.7
– origem):

“Cláusula Décima Nona: Fica estipulada a cláusula penal de 10% (dez por cento) do valor deste instrumento, para qualquer infração do presente instrumento, respondendo ainda a parte culpada pelos demais prejuízos por esta lei, para o ato danoso, não obstruindo a aplicação desta cláusula penal na indenização das perdas e danos materiais a que a parte atingida pelo inadimplemento da outra vier a apresentar.”  
 
A adoção de base de cálculo e percentual distintos dos previstos na Lei de Parcelamento do Solo Urbano, em contratos posteriores à vigência da Lei do Distrato, deve ser admitida quando a retenção de 10% (dez por cento) do valor do contrato for superior à quantia que os compradores têm a receber a título de devolução, infringindo o comando legal do art. 51, II e IV, do CDC.

Além disso,
o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor
prevê:

Art. 53. Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se
nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor
que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do
produto alienado.

Na hipótese,
aplicando-se a atualização monetária prevista no contrato
(média aritmética
entre
IPC‑FIPE e IGP‑M,
utilizando as variações mensais divulgadas para ambos os índices), no período de maio/2020 a junho/2026, chega-se ao valor de
R$
289.413,95.

Valor original:
R$ 193.346,86
Fator acumulado pela média mensal IPC‑FIPE/IGP‑M:
1,496863963
Correção acumulada:
49,6864%
Valor atualizado em junho/2026:
R$ 289.413,95
Assim, o valor a ser retido, segundo previsão contratual,
seria de R$
28.941,40, o que se aproxima muito
ao valor pago pelos promitentes compradores
que,
conforme
cálculo
trazido pelos próprios autores
por ocasião da propositura da demanda
(mov. 1.8-origem),
seria de R$
34.568,50, relativo
a 28 parcelas
adimplidas.
Os autores cumpriram

15,5% do contrato
(28 parcelas das
180 previstas), de modo que a
retenção de
10%
(vinte e cinco
por cento)
sobre
o valor
atualizado
do contrato importaria
na devolução de apenas
R$ 5.627,10 aos consumidores, o que se mostra excessivamente oneroso
no caso concreto.

Vale dizer, ainda que haja valores a serem devolvidos,
são ínfimos perto da quantia despendida pelos contratantes,
sendo cabível a aplicação do art. 413 do Código Civil, que prevê:
“Art. 413. A penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.”
A sentença, muito embora tenha
mencionado
a redução da multa
contratual
para 33,33% dos valores pagos, mencionou em seu dispositivo
que a ré foi condenada à
devolução de 77,77% dos valores pagos.
A contradição por erro de cálculo é evidente,
porquanto a devolução de 77,77% dos valores
pagos
importaria na
retenção de um percentual de
22,23%.
Sendo assim,
considerando que os autores interpuseram apelação pleiteando
a retenção de 10% sobre os valores
pagos, ou, “alternativamente, em um percentual que não ultrapasse o limite de 25% das parcelas pagas”
(mov. 119.1-origem),
mister reduzir o percentual de
retenção de
33% para 25% dos valores pagos.
Imperiosa, portanto, a
redução
do percentual de
retenção para
ao menos
25%
dos valores pagos, sob pena de não remunerar os prejuízos da requerida decorrentes da contratação, vez que a rescisão do contrato decorre de liberalidade dos compradores.  Cita-se, a propósito, orientação do Superior Tribunal de Justiça, especificamente no caso de contratos de
compromisso de compra e
venda
celebrados
após
o advento da Lei nº 13.786/2018:  CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO DO CONTRATO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. CONTRATO CELEBRADO SOB A ÉGIDE DA LEI N.º 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO). VIOLAÇÃO DOS ARTS. 489 E 1.022 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. ABUSIVIDADE RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REDUÇÃO PARA 25%. POSSIBILIDADE. APLICAÇÃO DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. PREVALÊNCIA SOBRE A LEI DO DISTRATO EM CASOS DE ABUSIVIDADE. AGRAVO CONHECIDO PARA NEGAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.
1. Trata-se de ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de imóvel com pedido de restituição dos valores pagos, por desistência da promitente compradora.
2. Os
aclaratórios
são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se
prestando a novo julgamento da causa.
3. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido de que,
mesmo em contratos celebrados após a vigência da Lei n.º 13.786/2018, é possível a redução da cláusula penal ajustada, ainda que dentro dos limites legais, quando sua aplicação se mostrar manifestamente excessiva ou abusiva, em relação ao Código de Defesa do Consumidor (CDC).
4.
O CDC, por conter normas de caráter principiológico e ser mais especial na regulação das relações de consumo, prevalece sobre a Lei n.º 13.786/2018 em situações de conflito que envolvam a abusividade de cláusulas contratuais.
Precedentes.
5. Agravo conhecido para negar provimento ao recurso especial.
(AREsp
n. 3.094.599/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 1/6/2026, DJEN de 9/6/2026, sem grifos no original).

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO POR DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE.
RETENÇÃO DE VALORES. LEI N. 13.786/2018. CLÁUSULA PENAL SOBRE O VALOR TOTAL DO CONTRATO. ABUSIVIDADE RECONHECIDA NA ORIGEM. REDUÇÃO
PROPORCIONAL. DIÁLOGO DAS FONTES COM O CDC E CÓDIGO CIVIL. DEVOLUÇÃO DE ARRAS CONFIRMATÓRIAS E RESTITUIÇÃO IMEDIATA. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que não conheceu de recurso especial, o qual impugnava acórdão de Tribunal de Justiça estadual que reduziu a retenção contratual de 10% sobre o valor total do contrato para 25% sobre os valores efetivamente pagos, além de determinar a devolução das arras e a restituição imediata das parcelas.
2. A parte agravante sustenta a prevalência da Lei n. 13.786/2018 (Lei do Distrato) e do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 sobre o Código de Defesa do Consumidor, defendendo a validade da retenção calculada sobre o valor total atualizado do contrato e o parcelamento da restituição.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Há duas questões em discussão: (a) definir se a aplicação do art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 afasta o controle de abusividade da cláusula penal baseado no CDC e no art. 413 do Código Civil; e (b) estabelecer se o afastamento da retenção sobre o valor do contrato e a determinação de restituição imediata encontram
óbice nas Súmulas 5, 7 e 83/STJ.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4.
A superveniência da Lei n. 13.786/2018 não exclui a incidência das normas protetivas do Código de Defesa do Consumidor nem a possibilidade de mitigação judicial da cláusula penal com fulcro no art. 413 do Código Civil, operando-se o diálogo das fontes.
5. O limite de retenção de 10% do valor do contrato previsto no art. 32-A, II, da Lei n. 6.766/1979 constitui um teto máximo, não impedindo que o julgador, diante de desvantagem exagerada ao consumidor, proceda à redução da penalidade para percentual sobre os valores pagos.
6. A orientação do Superior Tribunal de Justiça considera abusiva a cláusula que, ao adotar o valor total do contrato como base de cálculo, acarreta a perda quase integral das prestações pagas pelo adquirente.
7. A restituição de valores em distrato por iniciativa do comprador deve ocorrer de forma imediata, conforme a Súmula 543/STJ, sendo inadmissível a retenção de arras confirmatórias por integrarem o preço do negócio, nos termos dos
arts. 418 e 419 do Código Civil.
8. A revisão da conclusão do tribunal de origem sobre a abusividade da retenção e a necessidade de redução proporcional demanda o reexame de cláusulas contratuais e do suporte fático-probatório dos autos, o
que é vedado pelas Súmulas 5/STJ e 7/STJ.
9. A conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência atual desta Corte Superior atrai a aplicação da Súmula 83/STJ, obstando o conhecimento do recurso por ambas as alíneas do permissivo constitucional.
IV. DISPOSITIVO
10. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido.
(AgInt
no REsp n. 2.250.367/SP, relator Ministro Luís Carlos
Gambogi
(Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 25/5/2026, DJEN de 28/5/2026.)

Como se vê,
caso constatado que a aplicação do
percentual de retenção previsto ao art.
32-A da Lei n. 6.766/1979, incluído pela Lei
n. 13.786/2018, em relação de consumo
acarreta abusividade
ou
excessiva onerosidade ao comprador,
é cabível a redução
equitativa.
Importante observar que
não há efetivamente uma
antinomia entre o art. 32-A da Lei nº 6.766/1979 e o Código de Defesa do Consumidor. A
aplicação
da lei especial
deve ocorrer em diálogo com o CDC, que continua incidindo para o controle de abusividade das cláusulas
nos contratos de promessa de compra e venda
de imóveis no contexto de
relações consumeristas. Deste modo,
admite-se
o afastamento da
lei
especial
somente se
a sua incidência no caso
concreto
ocasionar
resultado incompatível com a proteção do consumidor. Nesse sentido, a jurisprudência desta Corte:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL NÃO EDIFICADO. SENTENÇA
DE

PROCEDÊNCIA
DOS PEDIDOS INICIAIS. RECURSO DA PARTE RÉ. APLICAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. IMPOSSIBILIDADE NO PRESENTE CASO.
EM QUE PESE A CONTRATAÇÃO SER POSTERIOR À LEI Nº 13.786/2018 (LEI DO DISTRATO), DEVE SER APLICÁVEL A REDUÇÃO EQUITATIVA DA PENALIDADE, NOS MOLDES DO ART. 413 DO CÓDIGO CIVIL, QUANDO SUA APLICAÇÃO PRIVAR A CONSUMIDORA DE OBTER QUALQUER RESTITUIÇÃO DOS VALORES PAGOS – ALÉM DE OS TORNAR DEVEDORES DE OUTRO TANTO –, EM AFRONTA AO DISPOSTO NOS ARTS. 51, II E IV, E 53, CAPUT, DO CDC. TAXA DE FRUIÇÃO/OCUPAÇÃO PELO PERÍODO DE INADIMPLÊNCIA CONTRATUAL. IMPOSSIBILIDADE. LOTE NÃO EDIFICADO. RETENÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. APLICAÇÃO DO ENTENDIMENTO DO RESP Nº 1.599.511/SP. AUSÊNCIA DE QUALQUER
COMPROVAÇÃO DE QUE O PAGAMENTO FOI EFETUADO E DE QUE O SERVIÇO FOI EFETIVAMENTE PRESTADO. PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA AUTORA AO PAGAMENTO DE IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL. RETENÇÃO DOS ENCARGOS MORATÓRIOS DAS PRESTAÇÕES PAGAS EM ATRASO. SENTENÇA PARCIALMENTE REFORMADA. REDISTRIBUIÇÃO DA SUCUMBÊNCIA.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou procedentes os pedidos de rescisão contratual e restituição de valores em ação de rescisão contratual cumulada com tutela provisória de urgência, em que a parte autora alegou dificuldades econômicas para cumprir com as parcelas de um contrato de compra e venda de imóvel não edificado, e a parte ré requereu a aplicação de cláusula penal e retenção de valores.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a retenção de valores a título de cláusula penal e comissão de corretagem em contrato de compra e venda de imóvel não edificado, bem como a possibilidade de cobrança de taxa de fruição e a responsabilidade pelo pagamento de IPTU, em face da rescisão contratual solicitada pela parte autora.III. Razões de decidir3.
A cláusula penal de 10% sobre o valor atualizado do contrato é considerada abusiva, no presente caso, pois sua aplicação privaria a consumidora de qualquer restituição dos valores pagos, em desacordo com o Código de Defesa do Consumidor.4. A retenção de 20% sobre o valor efetivamente pago é adequada, considerando o curto período de execução contratual e os encargos assumidos pela vendedora.5. A taxa de fruição/ocupação não é devida, pois o imóvel é um lote não edificado, não gerando qualquer potencial locativo.6. A retenção da comissão de corretagem não é permitida, pois não houve comprovação do pagamento e da efetiva prestação do serviço.7. A parte apelada é responsável pelo pagamento do IPTU, conforme previsão contratual e legislação pertinente.8. Os encargos moratórios sobre as parcelas pagas em atraso devem ser retidos, conforme disposto na legislação aplicável.IV. Dispositivo e tese9. Apelação conhecida e parcialmente provida, reformando a sentença para determinar a retenção de 20% sobre o valor efetivamente pago, a impossibilidade de cobrança da taxa de fruição e da comissão de corretagem, e a redução da retenção dos valores a título de IPTU e encargos moratórios.
Tese de julgamento: Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel não edificado, a retenção de valores pagos deve observar a proporcionalidade, sendo permitido o desconto de até 20% sobre o montante efetivamente pago, e a cobrança de encargos moratórios apenas sobre as parcelas vencidas e não pagas até a data da resolução do contrato.
(...). RECURSO CONHECIDO E PROVIDO EM PARTE.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0011511-54.2023.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA -
J. 06.02.2026, sem grifos no original).

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE REVISÃO E RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. RECURSO PARCIALMNETE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME
1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos formulados em ação de revisão e de rescisão de contrato de compra e venda de lote urbano, assim condenando a ré/Apelante (promitente vendedora), no desfazimento do negócio jurídico, a restituir aos autores/Apelados (promissários compradores) 90% dos valores que foram pagos.
2. No recurso se requer a reforma da decisão para permitir a retenção da comissão de corretagem, manter a cláusula penal de 10% do valor do contrato ou majorar o percentual da retenção permitida para indenizar as perdas e danos, deferir a cobrança de taxa de fruição do imóvel e fixar a incidência dos juros de mora sobre os valores a restituir aos autores/Apelados a partir do trânsito em julgado.
II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO
3. Consiste em saber se a sentença deve ser reformada nos tópicos recorridos para alterar as consequências jurídico-econômicas da rescisão do contrato.
III. RAZÕES DE DECIDIR
4. A retenção da comissão de corretagem é devida, nos termos do Tema Repetitivo nº 938 do STJ, pois houve a efetiva intermediação do negócio jurídico e o pagamento a corretor de imóveis, conforme robusta prova documental apresentada nos autos, sendo que as cláusulas do contrato obedeceram às exigências previstas no art. 26-A, inciso II, e § 2º, da Lei nº 6.766/1979, acrescentados pelo art. 3º da Lei nº 13.786/2018.
5.
Mesmo sendo o contrato de compra e venda posterior à Lei nº 13.786/2018 (Lei do Distrato) e prevendo cláusula penal de 10% do valor do negócio jurídico em caso de rescisão por culpa dos promissários compradores, não é impedida a redução
equitativa da penalidade, nos moldes do art. 413 do Código Civil, quando sua aplicação
ipsis
literis
privar os consumidores aderentes de obter qualquer restituição dos valores pagos – além de os tornar devedores de outro tanto –, em colidência com o disposto nos
arts. 51, II e IV, e 53, caput, do CDC.
6.
A redução da cláusula penal aplicada na sentença, contudo, foi exagerada e inadequada, ao se considerar que os autores/Apelados pagaram algo próximo a 5% do valor do negócio. Assim, a retenção permitida à ré/Apelante deve ser de 25% dos valores pagos, conforme a jurisprudência do STJ e precedentes desta Câmara Julgadora.
7. Não é devido o pagamento da taxa de fruição pelos autores/Apelados, ainda que prevista no contrato, porque o imóvel negociado entre as partes é um lote urbano não edificado, que assim permaneceu, sem qualquer potencial locativo nesse estado, sendo que a Lei nº 13.786/2018, ao incorporar o art. 32-A, I, à Lei nº 6.766/1979, vincula essa espécie de indenização à eventual fruição.
8. Os juros de mora sobre os valores a serem restituídos devem incidir somente a partir do trânsito em julgado, pois não houve mora anterior da ré/Apelante, em sintonia com a
ratio
decidendi
do Tema Repetitivo nº 1.002 do STJ.
9. O parcial acolhimento dos pleitos recursais
conduziu à redistribuição proporcional do ônus de sucumbência entre as partes litigantes, passando a ser de 60% para os autores/Apelados e de 40% para a ré/Apelante.
IV. DISPOSITIVO E TESE
10. Recurso conhecido e parcialmente provido, reformando-se a sentença para permitir a retenção da comissão de corretagem, majorar o percentual de retenção sobre os valores pagos, alterar o dies a quo dos juros de mora sobre os valores a restituir aos promissários compradores e redistribuir o ônus de sucumbência.
11. Tese principal de julgamento: “Em casos de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, por culpa exclusiva ou inadimplemento do comprador, a retenção pelo vendedor dos valores pagos deve observar a proporcionalidade, sendo permitido o desconto de até 25%”.
(...)
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0007899-54.2023.8.16.0056 - Cambé -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 19.09.2025, sem grifos no original).

Minora-se, portanto, a multa contratual para 25% dos valores pagos, considerando as particularidades do caso concreto. 
 
Da taxa de fruição
(Apelação 01)
A
parte
ré, nesse ponto,
pretende
a retenção de taxa de fruição no importe de 0,75% do valor atualizado do contrato, desde a imissão na posse ou, subsidiariamente, desde o inadimplemento.

Conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça,
a taxa de fruição se
justifica em razão da vedação ao enriquecimento ilícito.
Quando do julgamento do Recurso Especial nº 1.863.0007/SP, de Relatoria da Ministra Nancy Andrighi, restou esclarecido que:
“A vedação ao enriquecimento sem causa – fundamento da previsão da taxa de ocupação – dá origem a uma obrigação de ressarcimento; motiva, de fato, o nascimento de uma obrigação de indenizar decorrente das hipóteses em que falte ou venha a faltar a causa eficiente da aquisição de um benefício ou vantagem.(...)Nessa linha, a doutrina enumera como requisitos do nascimento de obrigações de indenizar em razão da vedação ao enriquecimento sem causa: 1º) a diminuição patrimonial do lesado, seja com o deslocamento, para o patrimônio alheio, de coisa já incorporada ao seu, seja com a
obstação
a que nele tenha entrada o objeto cuja aquisição era seguramente prevista; 2º) o enriquecimento do beneficiado sem a existência de uma causa jurídica para a aquisição ou a retenção; e 3º) a relação de imediatidade isto é, o enriquecimento de um provir diretamente do empobrecimento do outro, de tal maneira que aquele que cumpre a prestação de auto empobrecimento possa dirigir-se contra o que se enriqueceu em virtude de uma causa jurídica suposta não existente ou desaparecida, ou, para dizê-lo mais sucintamente: o enriquecimento de um dos sujeitos e o empobrecimento do outro hão de decorrer de uma e mesma circunstância.
(PEREIRA, Caio Mário da Silva. op. cit. p. 283, sem destaque no original). A exigência desses requisitos foi referendada pela jurisprudência da e. Corte Especial, que, em recente julgamento, consignou: "a pretensão de enriquecimento sem causa (ação in rem verso) possui como requisitos: enriquecimento de alguém; empobrecimento correspondente de outrem; (EREsp
1523744/RS, Corte Especial,
DJe
13/03/2019, sem relação de causalidade entre ambos (...)”
destaque no original).
De acordo com
o contrato entabulado entre as partes,
a
taxa de fruição foi expressamente prevista, conforme se depreende da leitura da
alínea
“b”
da cláusula quarta (mov. 1.5, 1º Grau), que:
“pagamento, via retenção ou cobrança, de 0,75%
ao mês do valor atualizado do contrato de indenização pela fruição do imóvel”.
A indenização pela ocupação/fruição
tem por objetivo compensar o período
em
que a parte utilizou/usufruiu do bem.

Em que pese o contrato preveja que a taxa de fruição é devida, o
bem alienado entre as partes era um terreno sem edificação
(lote de terras), conforme demonstram as fotografias (mov.
92.13-origem)
e
o
termo de vistoria
(mov. 92.12-origem)
trazidos pela ré em sua contestação.

A não utilização do local como moradia,
comércio
etc,

pelos autores afasta a necessidade da contraprestação,
que somente seria devida caso alguma construção tivesse sido finalizada e
habitada, ou utilizada
fator que evidenciaria o enriquecimento indevido do comprador.

Conforme o excerto elucidativo contido no acórdão de Relatoria da Ministra Nancy Andrighi, citado acima (REsp n. 1.863.007/SP):

“12. No contrato de compra e venda de imóveis residenciais,
o enriquecimento sem causa do comprador é identificado pela utilização do bem para sua moradia, a qual deveria ser objeto de contraprestação mediante o pagamento de aluguéis ao vendedor pelo tempo de permanência.
13. Na presente hipótese, o terreno não está edificado, de modo que não existe possibilidade segura e concreta, diante dos fatores anteriores ao momento da contratação e sem qualquer outra nova interferência causal, de que a recorrente auferiria proveito com a cessão de seu uso e posse a terceiros, se não o tivesse concedido à recorrida, estando, pois, ausente o requisito de seu empobrecimento; tampouco seria possível o enriquecimento da compradora, que não pode residir no terreno não edificado.”

Portanto,
como
não houve
qualquer
utilização do lote, evidente que
o terreno
não foi explorado
pelos autores.


Importante observar que, nos termos do art. 51 do CDC, inciso IV, aplicável ao caso, são nulas de pleno direito
as cláusulas “estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam incompatíveis com a boa-fé ou a
equidade”.

Destarte, a retenção da taxa de fruição, no caso em análise, é indevida, sob pena de onerar excessivamente o promitente comprador que sequer chegou a habitar o local.

Entender diferente implicaria grave ofensa à paridade, pois o cabimento de aluguel decorre da efetiva utilização/fruição
do bem objeto do contrato, possível tão somente quando comprovada a existência de
construção.

Nesse sentido:

CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. LOTEAMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL. DESISTÊNCIA DO ADQUIRENTE. TAXA DE FRUIÇÃO. LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE PROVEITO ECONÔMICO. INDENIZAÇÃO INDEVIDA. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. NÃO CONFIGURAÇÃO.
1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça orienta que é indevida a fixação de taxa de fruição ou ocupação no desfazimento de promessa de compra e venda de lote de terreno não edificado.
2. A inexistência de edificação ou benfeitoria que possibilite o uso efetivo do imóvel para moradia ou exploração econômica afasta a configuração de
proveito indevido pelo adquirente, bem como o empobrecimento do vendedor, inexistindo fundamento para a reparação a título de aluguéis.
3. O entendimento do Tribunal de origem, ao admitir a taxa de fruição sobre lote nu sob o fundamento de mera passibilidade de uso, diverge da interpretação uniforme conferida por esta Corte à legislação federal.
Recurso especial conhecido e provido.
(REsp n. 2.057.862/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 8/6/2026, DJEN de 11/6/2026.)

Deste modo, a apelação
da parte ré deve ser desprovida neste tocante.

Da data da rescisão
(Apelação 02)
A sentença determinou a decretação da rescisão do contrato a contar
da intimação da
parte ré acerca da tutela de urgência deferida.
Por meio da
decisão
liminar de mov. 36.1-origem,
proferida em 11/11/2024,
o juiz
a quo
deferiu o
pedido de rescisão
do contrato,
autorizando
a entrega do imóvel objeto da demanda.
Os autores requerem que a rescisão do contrato seja considerada
desde o recebimento da notificação extrajudicial, qual seja,
03/07/2023 (mov. 1.14-origem).
Em regra, tratando-se de ato unilateral que não exige a anuência da parte contrária, ainda que declarada por sentença, a rescisão contratual deve retroagir à data da notificação extrajudicial que denunciou o contrato, mormente diante da inexistência de
previsão contratual da
possibilidade
de dissolução do negócio por vontade dos
promitentes compradores, vez que a cláusula décima oitava previu que o contrato
foi
celebrado
“em caráter
irretratável e irrevogável” (mov.
92.3-origem).
A partir da data do recebimento da notificação pela requerida, não se pode exigir do consumidor, que não pretende prosseguir com a contratação, que continue a responder por seus termos.
Nesse sentido, em casos semelhantes, já decidiu esta Corte:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA EMBARGADA. PRELIMINAR DE CONTRARRAZÕES. ALEGAÇÃO DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. NÃO
ACOLHIMENTO. APELANTE QUE ATACOU OS PONTOS DELIMITADOS EM SENTENÇA. PLEITO PARA QUE O CONTRATO SEJA CONSIDERADO RESCINDIDO POR OCASIÃO DO TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. NÃO
ACOLHIMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL NA DATA DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL PELA VENDEDORA. PRECEDENTES DESTA C. CÂMARA CÍVEL E DESTE E. TRIBUNAL DE JUSTIÇA. PRETENSÃO PELA APLICAÇÃO DO PRINCÍPIO DA CAUSALIDADE. INVIABILIDADE. PRINCÍPIO DA SUCUMBÊNCIA ADEQUADO AO CASO. MANUTENÇÃO DA DISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL. PARTE EMBARGANTE QUE SUCUMBIU DE FORMA MÍNIMA. ALEGAÇÃO DE QUE A PARTE EMBARGANTE DEVE ARCAR COM EVENTUAIS DÉBITOS DE IPTU. INOVAÇÃO RECURSAL. NÃO CONHECIMENTO DO APELO NESTE TOCANTE. SENTENÇA MANTIDA. MAJORAÇÃO RECURSAL QUE SE
IMPÕE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NA PARTE CONHECIDA, DESPROVIDO.
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000501-51.2022.8.16.0069 - Cianorte - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 13.11.2023)
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESILIÇÃO DE CONTRATO C/C ANULAÇÃO DE CLÁUSULA CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. 1.PRETENSÃO DE MAJORAÇÃO DO MONTANTE A SER RETIDO DOS VALORES PAGOS PELA APELADA.
IMPOSSIBILIDADE. RESTITUIÇÃO DEVIDA EM DECORRÊNCIA DA RESCISÃO CONTRATUAL. FIXAÇÃO COMPENSATÓRIA PROPORCIONAL AO CASO CONCRETO. PRECEDENTES DO STJ. 2 PEDIDO DE FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. INCIDÊNCIA DESDE A IMISSÃO NA POSSE ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO. CONSECTÁRIO DO RETORNO DAS PARTES AO STATUS QUO ANTE. IMPROCEDÊNCIA. CONFIGURAÇÃO DE BIS IN IDEM.
TERRENO SEM EDIFICAÇÃO OU BENFEITORIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DA CONSTRUÇÃO OU DA EFETIVA UTILIZAÇÃO DO BEM PELO COMPRADOR. ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA AO APELANTE, ENQUANTO FATO CONSTITUTIVO DE SEU DIREITO. ART. 373, I, DO CPC. 3. RESCISÃO DO CONTRATO NA DATA DA SENTENÇA. IMPOSSIBILIDADE. DATA QUE DEVE RETROAGIR À PAGAMENTO DE IPTU. NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL. CABIMENTO DURANTE O PERÍODO DE VIGÊNCIA DO CONTRATO. PLEITO PREJUDICADO. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO”.
(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0008593-53.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.:
ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J.
19.06.2023)
“DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C
RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA E PERDAS E DANOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. CESSÃO DE DIREITOS. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. INAPLICABILIDADE DA LEI 13.786/2018. ATRASO NA ENTREGA NÃO DEMONSTRADO. A INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA NÃO EXIME A PARTE AUTORA DE COMPROVAR MINIMAMENTE OS FATOS ALEGADOS NA INICIAL. MULTA RESCISÓRIA. PREVISÃO DE INCIDÊNCIA SOBRE O VALOR EFETIVAMENTE PAGO DAS PARCELAS. RESPONSABILIDADE IPTU. RESCISÃO RECONHECIDA NA DATA DO RECEBIMENTO DA NOTIFICAÇÃO. REDISTRIBUIÇÃO ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA. PARCIAL PROVIMENTO.1. Em consideração à segurança jurídica, a Lei do Distrato apenas produzirá efeitos em contratos firmados após a sua vigência, e assim, o contrato firmado anteriormente à sua vigência, não se sujeita aos efeitos da Lei n° 13.786/2018.(...).”
(TJPR - 17ª
C.Cível
- 0020133- 98.2017.8.16.0017 - Maringá - Rel.: JUIZ DE DIREITO SUBSTITUTO EM
SEGUNDO GRAU FRANCISCO
CARLOS JORGE - J. 14.12.2021).
“APELAÇÃO CÍVEL. DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE QUANTIA PAGA. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL CELEBRADO EM 12/11/2013. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. RECURSO DE APELAÇÃO. FIXAÇÃO DA CLÁUSULA PENAL (MULTA) EM 10% DO VALOR EFETIVAMENTE PAGO PELOS PROMITENTES COMPRADORES. PERCENTUAL E BASE DE CÁLCULO DA MULTA ESTABELECIDOS EM CONSONÂNCIA COM A JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. LEI Nº 13.786/2018. NÃO INCIDÊNCIA. CONTRATO FIRMADO ANTERIORMENTE À EDIÇÃO DESSA LEI. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS (TAXA DE OCUPAÇÃO/FRUIÇÃO). CASO CONCRETO. NÃO CABIMENTO. TERRENO SEM EDIFICAÇÃO. RECEDENTES. ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DISTRIBUIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO DA SENTENÇA. RECURSO ESPECIAL REPETITIVO Nº 1.740.911/DF. ART. 85, § 11, DO CPC. NÃO INCIDÊNCIA. RECURSO ADESIVO. IPTU E
TAXAS DO IMÓVEL. CASO CONCRETO. RESPONSABILIDADE DOS AUTORES ATÉ 07/08/2019, DATA DA NOTIFICAÇÃO DA LOTEADORA SOBRE A DESISTÊNCIA DO NEGÓCIO JURÍDICO (CONTRATO). PRECEDENTES. ART. 85, § 11, DO CPC. NÃO INCIDÊNCIA. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO ADESIVO INTERPOSTO PELO AUTORES PROVIDO.”
(TJPR - 3ª C. Cível - 0023197-48.2019.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR EDUARDO CASAGRANDE SARRAO - J. 07.10.2022).

Assim, considera-se rescindido o contrato a partir da data em que a vendedora recebeu a notificação extrajudicial enviada pelos
compradores, devendo ser provido o recurso dos autores nesse tocante.

Do índice de correção monetária
(Apelação 01)

A parte ré requereu a aplicação dos índices previstos no contrato para atualização monetária,
afirmando a existência de contradição na sentença, que não estabeleceu os marcos temporais dos consectários legais.

A
sentença
determinou a
correção monetária
dos valores a serem devolvidos
pelo índice IPCA, a
contar do desembolso, e juros de mora de 1% (um por cento) ao mês, desde o trânsito em julgado.
Todavia,
consignou que
a partir de
01/09/2024
deverá incidir a taxa Selic.

Ora, considerando que a taxa Selic
engloba juros e correção monetária, a bem da verdade a sentença
determinou a incidência de juros de mora a contar
01/09/2024
e, após o trânsito em julgado,
haveria
bis in idem
com o acréscimo dos juros moratórios de
1% ao mês.

O contrato celebrado entre as partes, prevê
a correção monetária
“com aplicação da média aritmética simples entre o IGPM/FGV (Índice de Preços e Mercadorias) e o IPC/FIPE (Índice de preços ao consumidor.)”
(mov.
92.3
– 1º grau). Este deve ser o índice aplicável ao caso concreto, em observância ao parágrafo único do art. 389 do Código Civil, a contar do desembolso.
Mantém-se
os
juros de mora
de 1%
a.m.,
conforme previsto no contrato,
a contar do trânsito em julgado da decisão.

Da sucumbência

A
ré
busca a redistribuição da sucumbência, afirmando que quem deu causa à instauração do processo foram os autores. Além disso,
alegou
não resistiu à rescisão do contrato, tão somente se insurgiu quanto ao percentual de retenção.


Da
atenta
leitura
da
inicial, percebe-se que a rescisão do contrato não ocorreu extrajudicialmente, segundo os autores,
em razão da
inércia da
loteadora, que não respondeu a notificação extrajudicial enviada pelos compradores.


Os
autores
requereram
a rescisão do contrato com a
condenação da requerida à restituição dos valores que pagaram
ou, sucessivamente,
para autorizar
a retenção de
apenas 10%
da quantia adimplida.

Em sua contestação
(mov.
30.1, 1º Grau),
a parte requerida pleiteou a validade de todas as cláusulas contratuais ou, subsidiariamente, a possibilidade de retenção
de 25%
sobre os valores pagos
(letra “g” do pedido final – mov. 92.1-origem).

Note-se,
portanto, que a
ré se insurgiu ao pedido dos autores, na medida que a
rescisão
judicial
do contrato foi obstaculizada pela requerida
em razão de cobranças que acabaram sendo extirpadas na presente demanda (retenção de
10%
sobre o
valor atualizado do contrato
e cobrança de taxa de fruição, reputadas
abusivas).

A sentença declarou a rescisão do contrato
por culpa dos compradores,
autorizando a retenção de
33,33% para cobrir as despesas administrativas
(ou 22,23%, considerando
o erro material de cálculo). Distribuiu a sucumbência no percentual de 50% para cada uma das partes, o que não merece qualquer retoque.

A aplicação do princípio da causalidade mostra-se descabida, tendo em vista que a notificação extrajudicial de rescisão do contrato não foi respondida pela parte ré, obrigando os autores a buscar em juízo a sua pretensão,
além de haver
resistência
ao pedido em razão da discordância quanto aos valores a serem
retidos.



Com o julgamento dos presentes recursos,
o percentual de retenção foi
readequado
para 25%
dos valores pagos,
mantendo-se o entendimento de que não cabe a cobrança da taxa de fruição.

Assim, o parcial provimento do recurso dos
autores,
a fim de minorar o percentual de retenção (de 33,33 para 25% sobre os valores pagos) e o parcial provimento do recurso da parte ré, na parte conhecida,
tão somente para
alterar o índice de correção monetária não trazem reflexos na distribuição da sucumbência.

Do exposto, vota-se no sentido de
conhecer parcialmente recurso 01 (parte ré) e, na parte conhecida, dar-lhe
dar
parcial
provimento, a fim de
determinar a incidência do índice de correção monetária previsto no contrato, deu como determinara retenção de 25 % dos valores pagos,
e dar parcial provimento ao recurso 02 (parte
autora)
para
determinar a
retenção de somente 25% sobre os valores pagos.

Diante do
parcial
provimento de ambos
os recursos, deixa-se de fixar honorários advocatícios recursais.

Reputa-se
prequestionada
toda a matéria debatida.