Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

Por brevidade, reporta-se a relatório exarado
na sentença (mov.
73.1 – 1º grau):

“Albenes
Souza Caires e
Naihara
Silva Santos ajuizaram ação declaratória de rescisão contratual cumulada com reparação de danos materiais em face de Prime Foz Incorporações SPE S/A, afirmando, em síntese, que firmaram contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, referente a fração do empreendimento denominado
Aquan
Prime Resort, localizado nesta comarca. Narram que o contrato previa a conclusão do empreendimento até 31/12/2023, acrescido de prazo de tolerância de 180 dias, findo em 28/06/2024, o que não teria sido cumprido pela ré. Sustentam que, mesmo antes do término do prazo contratual, já era evidente a impossibilidade de entrega da obra, diante do estágio
inicial de construção do empreendimento.

Alegam, ainda, que a contratação ocorreu em contexto de venda emocional, mediante abordagem agressiva durante viagem turística, com ausência de informações essenciais e dificuldade de compreensão do conteúdo contratual, o que caracterizaria violação ao dever de informação e à boa-fé objetiva. Com fundamento na incidência do Código de Defesa do Consumidor, requerem a resolução do contrato por culpa da incorporadora, com restituição integral e imediata dos valores pagos, bem como a inversão da cláusula penal prevista exclusivamente em desfavor do adquirente. Postulam, subsidiariamente, a resilição contratual, com redução equitativa da multa, caso não reconhecida a culpa da ré. Atribuíram à causa o valor de R$ 85.323,49 (evento 1.1).

Inicialmente, foi concedido o benefício da gratuidade da justiça apenas à autora
Naihara
Silva Santos, tendo sido homologada a desistência do pedido em relação ao autor
Albenes
Souza Caires, com determinação de recolhimento proporcional das custas iniciais (evento 19.1).

Recebida a emenda à inicial, foi designada audiência de conciliação, com regular citação e intimação das partes (evento 38.1).

A ré apresentou contestação (evento 56.1), na qual sustentou que a rescisão contratual decorreu de inadimplência dos autores, os quais teriam deixado de adimplir
as
parcelas pactuadas desde fevereiro de 2023, sendo regularmente notificados extrajudicialmente. Alegou que o contrato é válido e eficaz, que não houve vício de vontade, nem prática de venda abusiva, bem como que não se aplica o Código de Defesa do Consumidor ao caso, por se tratar de aquisição de fração hoteleira com finalidade de investimento. Defendeu, ainda, que o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, razão pela qual seria aplicável a Lei nº 13.786/2018, que autoriza a retenção de até 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do adquirente, bem como a restituição apenas após a expedição do habite-se. Impugnou o pedido de inversão da cláusula penal, afirmando sua inaplicabilidade em hipóteses de resolução contratual.

Os autores apresentaram réplica (evento 64.1), refutando a alegação de inadimplência, afirmando que efetuaram os pagamentos até o momento em que buscaram administrativamente a rescisão contratual, sem que lhes fosse disponibilizado instrumento formal de distrato para assinatura. Reiteraram que jamais usufruíram da unidade adquirida, em razão do atraso na entrega da obra, e que a narrativa defensiva distorce os fatos constantes dos autos.

Instadas a especificar as provas que pretendiam produzir (evento 66.1), ambas as partes manifestaram-se concordando com o encerramento da instrução processual e a remessa dos autos para julgamento (eventos 69.1 e 70.1).”

Sobreveio a sentença (mov.
73.1
– 1 grau), que
julgou parcialmente procedentes os pedidos para:
“a) -
declarar rescindido o Contrato
APR
45955, firmado entre as partes em 02/11/2019, reconhecendo que a resolução se deu por culpa da autora, em razão de seu inadimplemento;
b)
condenar a requerida à restituição das quantias pagas pela autora, observadas as deduções previstas no contrato, em conformidade com o regime contratual aplicável ao empreendimento submetido ao patrimônio de afetação, corrigido monetariamente pelo índice contratual, a partir do desembolso, e acrescido de juros moratórios pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o IPCA, conforme art. 406, § 1º, do Código Civil, a partir da data da citação.”
Quanto à sucumbência:
“Em razão da sucumbência recíproca, mas
não em igual proporção, condeno a requerida ao pagamento 20% das custas e despesas processuais e a autora nos 80% restantes. Fixo honorários advocatícios em 10% sobre o valor da condenação, na mesma proporção das custas processuais, levando em conta o trabalho desenvolvido e a desnecessidade de produção de novas provas, na forma do que prevê o art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.
Observe-se, quanto à autora
Naihara
Silva Santos, a suspensão da exigibilidade nos termos do art. 98, §3º, do CPC.”
Inconformados,
os autores interpuseram
recurso de apelação (mov.
78.1 – 1º grau), aduzindo,
preliminarmente, que a sentença é nula por ausência de fundamentação, haja vista que não enfrentou as teses arguidas pelos autores, referentes ao inadimplemento antecipado da parte requerida; impossibilidade objetiva de cumprimento do contrato; existência de inadimplemento concorrente. No mérito, arguiram
que: a) houve
erro de premissa fática na sentença, pois concluiu-se que a rescisão de contrato se deu por inadimplemento dos adquirentes, sem considerar a impossibilidade de a requerida cumprir sua obrigação contratual; b) a entrega do empreendimento estava prevista para dezembro de 2023, com prazo de
tolerância até 28.06.2024; c) o empreendimento estava em fase inicial de construção às vésperas do prazo de entrega; d) havia indício relevante de descumprimento
do contrato por parte da ré; e)
a
exceção de contrato não cumprido não foi observada na sentença; f) a culpa pelo desfazimento do contrato não pode ser imputado integralmente aos autores; g) deve ser afastada a responsabilização dos autores pela integralidade da cláusula penal; h) o percentual da retenção deve ser revisto; j) os encargos da resolução devem ser redistribuídos; k) houve inadimplemento antecipado do contrato pela requerida, consistente em
“também denominado quebra antecipada do contrato, verifica-se quando, antes mesmo do termo final ajustado, uma das partes demonstra, por sua conduta objetiva, que não cumprirá a obrigação assumida, frustrando legitimamente a expectativa da contraparte.”,
situação que afasta a culpa exclusiva dos autores pela resolução do contrato; l) houve frustração da finalidade negocial; m)
a cláusula penal deve ser invertida em favor dos autores; n) os valores pagos devem ser restituídos imediatamente; o) a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores pagos é abusiva.
Contrarrazões
(mov. 83.1 – 1º grau).

Conclusos a este relator,
determinou-se a retificação da autuação e a intimação das
partes para se manifestarem acerca
do termo inicial dos juros de mora e do
valor dos honorários sucumbenciais
(mov. 9.1 – 2º grau).
Os autores apresentaram resposta (mov. 12.1 – 2º grau) e a ré deixou transcorrer o prazo
in albis
(mov. 13 – 2º grau).
É o relatório.
Presentes os pressupostos de admissibilidade,
forçoso o conhecimento do recurso interposto.
Nulidade da sentença por ausência de fundamentação:
Em tópico preliminar, os apelantes pleitearam o reconhecimento da
nulidade da sentença por ausência de fundamentação quanto ao
(possível)
inadimplemento da requerida.
Acerca dos elementos essenciais da sentença, dispõe o Código de Processo Civil:
“Art. 489. São elementos essenciais da sentença:(...)II -
os
fundamentos, em que o juiz analisará as questões de fato e de direito;(...)§ 1º Não se considera fundamentada qualquer decisão judicial, seja ela interlocutória, sentença ou acórdão, que:I -
se
limitar à indicação, à reprodução ou à paráfrase de ato normativo, sem explicar sua relação com a causa ou a questão decidida;II -
empregar
conceitos jurídicos indeterminados, sem explicar o motivo concreto de sua incidência no caso;III - invocar motivos que se prestariam a justificar qualquer outra decisão;IV -
não
enfrentar todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador;
V -
se
limitar a invocar precedente ou enunciado de súmula, sem identificar seus fundamentos determinantes nem demonstrar que o caso sob julgamento se ajusta àqueles fundamentos;
VI -
deixar
de seguir enunciado de súmula, jurisprudência ou precedente invocado pela parte, sem demonstrar a existência de distinção no caso em julgamento ou a superação do entendimento.
(...)

E a Constituição Federal:

Art. 93. Lei complementar, de iniciativa do Supremo Tribunal Federal, disporá sobre o Estatuto da Magistratura, observados os seguintes princípios:
(...)
IX todos os julgamentos dos órgãos do Poder Judiciário serão públicos, e fundamentadas todas as decisões, sob pena de nulidade, podendo a lei limitar a presença, em determinados atos, às próprias partes e a seus advogados, ou somente a estes, em casos nos quais a preservação do direito à intimidade do interessado no sigilo não prejudique o interesse público à informação;

Não obstante o inconformismo, não se denota a apontada falta de desvelo na motivação da fundamentação do julgado.
Como cediço, o julgador deve enfrentar as questões essenciais ao julgamento, não estando obrigado a se manifestar sobre todos os argumentos trazidos pelas partes.

A propósito, adverte MÁRIO GUIMARÃES,
verbis:
“não precisa o juiz reportar-se a todos os argumentos trazidos pelas partes. Claro que, se o juiz acolhe um argumento bastante para sua conclusão, não precisará dizer se os outros, que objetivam o mesmo fim, são procedentes ou não” (“O Juiz e a Função Jurisdicional”, 1ª ed., Forense, 1958, § 208, pág. 350). A respeito, também elucida DANIEL AMORIM ASSUMPÇÃO NEVES que o § 1º, IV, do art. 489 “deixou uma brecha ao juiz quando previu que a exigência de enfrentamento se limita aos argumentos em tese aptos a infirmar o convencimento judicial”, afastando, portanto, o dever de analisar aqueles “irrelevantes e impertinentes ao objeto da demanda, liberando o juiz de atividade valorativa inútil, ou ainda alegação que tenha ficado prejudicada em razão de questão subordinante”
(Novo Código de Processo Civil Comentado, pág. 810/811).
Igualmente, na doutrina de LUIZ GUILHERME MARINONI,
verbis:
“É importante perceber, porém, que o art. 489, § 1.º, IV, não visa a fazer com que o juiz rebata todo e qualquer argumento invocado pelas partes no processo. O Poder Judiciário tem o dever de dialogar com a parte a respeito dos argumentos capazes de determinar por si só a procedência ou improcedência de um pedido ou de determinar por si só o conhecimento, não conhecimento, provimento ou desprovimento de
um recurso. Isso quer dizer que todos os demais argumentos só precisam ser considerados pelo juiz com o fim de demonstração de que não são capazes de determinar conclusão diversa daquela adotada pelo julgador”. (Curso do
NCPC, pág. 326;
g.n.). Ressalte-se, pois, que não se exige do Juiz “que rastreie e acompanhe pontualmente toda a argumentação dos pleiteantes, (RT mormente se um motivo fundamental é poderoso a apagar todos os aspectos da controvérsia”
413/325).
Basta, pois, agregar ao decidido a temática que é o núcleo da demanda, com adequados fundamentos, à luz da legalidade e da boa exegese, para a solução jurídica da matéria questionada.

Na hipótese em testilha, a r. sentença reconheceu que o inadimplemento da parte autora foi prévio e, portanto, suficiente a configurar a causa resolutiva do contrato,
não havendo constituição em mora da requerida em data anterior ao encerramento dos pagamentos.

Destarte, no presente caso, não se vislumbra desrespeito à garantia constitucional de fundamentação das decisões judiciais, e, por conseguinte, ao devido processo legal e ao acesso à justiça, afastando-se, portanto, a preliminar suscitada.

Mérito
Extrai-se
dos autos
que as partes firmaram
“instrumento
particular de promessa de compra e venda de fração de tempo de unidade autônoma fracionada, em regime de multipropriedade,
e outras avenças”, nº APR45955, referente a unidade 724 – CDA – TORRE 2, no valor de R$ 75.900,00 (setenta e cinco mil e novecentos reais) (mov. 1.9 – 1º grau).
O pagamento deveria se dar da seguinte forma:
a) entrada
de
R$
11.159,82
(onze mil
cento e cinquenta e nove reais e oitenta e dois centavos)
por meio de
onze
parcelas de valores distintos, quais sejam, 1º de R$
300,00 (trezentos
reais); 2ª de R$
816,00
(oitocentos e dezesseis reais);
e as demais de R$ 1.116,15
(um mil cento e dezesseis reais e quinze centavos). O primeiro vencimento foi previsto para 02.11.2019 e o último para 25.08.2020.
Quanto ao saldo remanescente de R$ 64.740,18 (sessenta e quatro mil setecentos e quarenta reais e dezoito centavos), foi estipulado o pagamento em 58 (cinquenta e oito) parcelas de R$ 1.116,21 (um mil cento e dezesseis reais e vinte e um centavos), com o primeiro vencimento para 25.09.2020.
Os
autores
ajuizaram
a
presente
ação
visando à
rescisão do contrato, com
devolução da integralidade dos valores pagos
e reparação por danos materiais.
A
respeitável sentença
afastou
o
pretenso
inadimplemento da requerida, declarando a rescisão do contrato por iniciativa dos adquirentes,
pois estes deixaram de pagar as parcelas avençadas em 2023.
Condenou a requerida à devolução das quantias pagas, autorizada a retenção prevista no contrato.
Em recurso, os autores pretenderam o reconhecimento da responsabilidade da requerida pelo desfazimento contratual, pois havia alta probabilidade de esta não cumprir sua obrigação (entrega do empreendimento no prazo avençado), situação que teria ensejado a suspensão dos pagamentos.

Da análise
contrato, vê-se que o empreendimento possuía data de conclusão prevista para
31.12.2023, admitido prazo de tolerância de 180 (cento e oitenta dias) (mov. 1.9 – 1º grau).

Os autores afirmaram que o prazo, acrescido da tolerância prevista, findar-se-ia em 28.06.2024. Contudo, em meados de janeiro de 2024, as obras se encontravam em estágio inicial, sendo evidente que o empreendimento não seria concluído no prazo avençado.
Colacionaram
fotografias
na própria inicial (mov. 1.1 – 1º grau).

Os requerentes juntaram aos autos, ainda, planilha de demonstrativo de débitos, a qual demonstra a quitação de cinco parcelas referentes à entrada,
no período de novembro de 2019 a fevereiro de 2020
(mov. 1.10 – 1º grau).
As demais prestações se encontram com informação de reparcelamento.

Em seguida, há informação de pagamento quanto às parcelas de outubro e novembro de 2020; onze parcelas do ano de 2021; três parcelas de 2022; e a última datada de 28.02.2023.
demais prestações com informação de distrato.
A requerida notificou extrajudicialmente os autores
sobre o inadimplemento
em
duas
oportunidades, sendo a primeira em 01.10.2020 (mov. 56.8 – 1º grau) e 07.06.2023 (mov. 56.9 – 1º grau).

O termo de renegociação foi juntado pela requerida (mov. 56.10 – 1º grau). O documento é datado de 16.10.2020 e diz respeito às parcelas 06 a 69 do contrato.

A sentença não merece reparos, uma vez que o os autores
foram constituídos em mora anteriormente à existência de mora da requerida.
Os requerentes deixaram de pagar as prestações
avençadas, definitivamente, em março de 2023, ao passo que o empreendimento a ser entregue pela requerida estava previsto para 31.12.2023, com tolerância até 28.06.2024.

Em que pese a ação de resolução contratual tenha sido ajuizada em 14.11.2024, quando já transcorrido o prazo contratual para entrega do empreendimento, a
exceção de contrato não cumprido não poderia
ter sido
arguida pelos autores.
Isso
porque já se encontravam em estado de inadimplência
antes de expirado o prazo para o cumprimento da obrigação da requerida.

O Código Civil dispõe:

“Art. 476. Nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes,
antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.”
Sem grifos no original.

Sobre o tema, veja-se a lição de VENOSA:

“É uma ‘exceção’ tratada dentro do princípio romano de que a
exceptio
é uma forma de defesa.
O contratante opõe essa exceção como forma de se defender contra o outro contratante inadimplente.
É
exceção de mérito. Com essa oposição, o contratante logra apor um
obstáculo
legal à exigência
de seu cumprimento, pelo não cumprimento da outra parte. Pressupõe-se, por outro lado, que o contratante em falta esteja a exigir indevidamente o cumprimento do contrato.
Esse é justamente o âmago da questão, a ser examinado pelo juiz em cada caso concreto.
Se o contratante está em dia com o cumprimento de suas obrigações, pode validamente exigir que o
outro cumpra a avença no que lhe couber.
O fundamento desse princípio repousa no justo equilíbrio das partes no cumprimento do contrato, fundamentalmente em razão da equidade, portanto. Trata-se de aplicação do princípio da boa-fé que deve reger os contratos, por nós já referido.
Note que esse meio de defesa só pode ser validamente oposto se as prestações
são
simultaneamente exigíveis.
Uma prestação futura, ainda não exercitável e inexigível dentro do contrato, não lhe pode servir de base de defesa, isto é, de paralisação de cumprimento do contrato pela parte cuja obrigação já esteja vencida e exigível.”
Sem grifos no original.
VENOSA,
Silvio de Salvo. Direito civil: contratos – 26. ed. rev. e atual. – Barueri [SP]: Atlas, 2026. Pg. 38.

No momento da suspensão dos pagamentos pelos autores não havia constituição em mora da requerida.

A mora nas palavras do mencionado
doutrinador:
“Para que ocorra a mora
solvendi, há necessidade, em primeiro lugar, de que a obrigação já seja exigível. Não há mora em dívida não vencida, salvo raríssimas exceções.
(...)
A exigibilidade da obrigação é requisito objetivo na mora do devedor”
VENOSA,
Silvio de Salvo. Direito civil: Obrigações e responsabilidade civil – 26. ed. rev. e atual. – Barueri [SP]: Atlas, 2026. Pg. 284/285.

E o Código Civil dispõe:

“Art. 394. Considera-se em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer.”

Havia, contudo, a
mora dos autores, que
é
ex
re, na qual se aplica a regra
dies
interpellat
pro
homine
(o dia interpela pelo homem), pois o decurso mensal de cada parcela sem o pagamento já os interpelou, sendo despicienda a notificação para constituição em mora.

Entende-se, assim, que
a mora dos requerentes, iniciada há mais de um ano antes do derradeiro prazo para a conclusão da obra, configurou sua
responsabilidade exclusiva pela resolução do
contrato, não havendo que se falar em
exceptio
non
adimpleti
contractus
em seu favor.

O instituto poderia ser alegado pela requerida, uma vez que os efeitos de sua mora, que se deu em momento posterior, seriam obstados pela mora prévia dos autores.

Nesse sentido, veja-se a aplicação da
exceptio
em desfavor dos adquirentes em semelhante caso:

“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO INDENIZATÓRIA. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EXCEÇÃO DE CONTRATO NÃO CUMPRIDO. INADIMPLEMENTO PRÉVIO DO PROMITENTE COMPRADOR. IMPROCEDÊNCIA MANTIDA. I. CASO EM EXAME:1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou improcedentes os pedidos deduzidos na ação indenizatória por danos morais proposta pelo autor em face das rés, em razão do alegado atraso na entrega de imóvel objeto de contrato de promessa de compra e venda. II. QUESTÃO
EM DISCUSSÃO:1. Há duas questões em discussão: (i) a responsabilidade das promitentes vendedoras pelo alegado atraso na entrega do imóvel; (ii) a existência de dever de indenizar por danos morais, considerando o suposto inadimplemento prévio do autor. III. RAZÕES DE DECIDIR:1. O contrato de promessa de compra e venda celebrado entre as partes estabelecia como data limite para a entrega da obra novembro de 2012, já considerado o prazo de tolerância de 180 dias.2.
Antes do vencimento da obrigação de entrega por parte das construtoras, o autor não havia honrado com as parcelas mensais devidas diretamente à construtora e não providenciou a formalização do financiamento habitacional necessário para quitação da parcela intermediária.3. As rés comprovaram que notificaram o apelante para que iniciasse o processo de financiamento, antes do prazo final de entrega da obra.4. O próprio autor confessou expressamente o atraso nas parcelas e a ausência de assinatura do contrato de
financiamento, constituindo prova robusta de seu inadimplemento.5. Aplica-se ao caso a exceção de contrato não cumprido, prevista no art. 476 do Código Civil, segundo a qual "nos contratos bilaterais, nenhum dos contraentes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro".6. Não há que se imputar às rés qualquer responsabilidade pelo atraso na entrega do imóvel quando o próprio autor foi o primeiro a descumprir suas obrigações contratuais, afastando-se também a pretensão indenizatória por danos morais. IV. DISPOSITIVO:1. Recurso desprovido.

(Apelação Cível, Nº 50011932820138210008, Décima Sétima Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator:
Vanise
Röhrig
Monte Aço, Julgado em: 26-09-2025)

No que concerne à resolução por inadimplemento antecipado, esta ocorre quando a situação fática demonstrar que não haverá cumprimento da obrigação por um dos contratantes, em especial o devedor, seja por manifestação de intenção de inadimplemento ou por frustação material da possibilidade de se realizar.
O
autor demonstrou na inicial
fortes indícios de
que o empreendimento
não seria entregue na data aprazada. Não há notícia nos autos sobre a data de conclusão da obra.
Contudo, sob a ótica da resolução por inadimplemento antecipado, caberia aos requerentes,
no momento em que
vislumbraram a impossibilidade de cumprimento da obrigação por parte da requerida, postular a resolução do contrato judicialmente. Vê-se dos autos que sequer houve notificação extrajudicial encaminhada à construtora a formalizar
a
intenção
de rescisão por inadimplemento antecipado.

Os autores apenas deixaram de pagar as prestações
há
mais de um ano antes do derradeiro prazo para a conclusão da obra
e ajuizaram a presente demanda
quase quatro meses
após
a expiração do prazo para a conclusão da obra. Ou seja, não há resolução antecipada se, em tese,
já houve o inadimplemento
da requerida.
Sobre o tema, ensina VENOSA:
“Nessa hipótese, importa examinar as situações potenciais de descumprimento apriorístico do contrato. Se forem suficientemente fortes e justificadas, será desnecessário
fazer com que o credor aguarde a época da respectiva exigibilidade, para caracterizar o inadimplemento, e só nesse momento denunciar e pedir a decretação da resolução da avença. Existe aí, evidentemente, uma derrogação do princípio geral que rege a exigibilidade das obrigações. Todavia, a situação é lógica e justa, não contrariando a lei positiva. De nada adianta ter o contratante de suportar a avença contratual, se já é certo que a outra parte vai descumpri-la, ou porque assim se manifestou, ou porque não tem mais condições materiais e técnicas de fazê-lo.
No entanto, como se pisa o terreno da dúvida, pois com raridade a certeza do não cumprimento é absoluta, deve o contratante pedir a intervenção judicial, para que se declare resolvido o contrato, desatando-se, assim, antecipadamente, o liame. Note que a hipótese não deve ser confundida com a exigência antecipada da obrigação, só excepcionalmente permitida.Levada a questão ao tribunal, terá o descumpridor do contrato oportunidade de provar a inveracidade da alegação. Todavia, uma vez comprovada a alegação e resolvido o contrato, essa resolução opera-se
ex
tunc, isto é, desde o momento em que eclodiu e caracterizou-se a impossibilidade do cumprimento. Esse aspecto será importante para, no caso concreto, avaliar-se a extensão das perdas e danos.”
E conclui:
“Contudo, a aplicação da doutrina requer cautela.
Não pode o credor, mediante simples suspeitas, concluir pelo inadimplemento antecipado. Sujeita-se a decair da ação se for destemperado e intempestivo.
O caso concreto melhor orientará a solução. Havendo apenas um
fumus iuris
do inadimplemento antecipado, conveniente que a parte se valha das medidas previas e acautelatórias de direitos a seu dispor no estatuto processual, antes de se arvorar diretamente na resolução do contrato. O juiz, ao examinar a hipótese, deve levar em conta a natureza do contrato, bem como o princípio da boa-fé contratual e o comportamento dos contratantes.
(...) É necessário não esquecer, por fim, que também o inadimplemento antecipado pode ter ocorrido por caso fortuito ou força maior, de sorte a afastar o dever de indenizar.”
VENOSA,
Silvio de Salvo. Direito civil: contratos – 26. ed. rev. e atual. – Barueri [SP]: Atlas, 2026. Pg. 143/144.

Assim, não há como reconhecer a quebra antecipada de contrato
no caso dos autos.
As particularidades do caso concreto impedem, ainda, a configuração da
culpa recíproca pelo distrato.
Dito isso, a sentença deve ser mantida quanto à condenação da requerida à devolução dos valores pagos pelos
autores,
que segundo a planilha colacionada nos autos, perfaz a quantia de R$
18.846,97
(dezoito mil oitocentos e quarenta e seis reais e noventa e sete centavos).
A sentença
determinou
a correção monetária de tal quantia pelo índice previsto no contrato, desde cada desembolso, comando que não comporta reparos, pois de acordo com o art. 389, parágrafo único do Código Civil.
O próprio instrumento previu para os casos de desfazimento do contrato por culpa/iniciativa do adquirente, a devolução das parcelas com a aplicação da correção monetária pelo índice eleito para a composição das prestações.
Apenas pertinente a ressalva que há dois índices, sendo um para as parcelas adimplidas antes da entrega do empreendimento (INCC-DI/FGV) e outro para as demais, quitadas após a conclusão da obra (IGPM/FGV).
No caso vertente, como os autores
efetuaram pagamento até fevereiro de 2023, aplicável somente o INCC.
Até a entrega do imóvel e a após o IGPM/FGV.

Quanto aos
juros de mora,
deve ser
mantida a taxa Selic determinada em sentença, menos IPCA. Isso porque o
contrato não estipulou juros moratórios, somente remuneratórios (para composição da prestação), na taxa de 0,945% ao mês, calculados pela Tabela Price, sem ressalva de que se adotaria tal taxa na devolução de valores pagos (resolução por iniciativa do adquirente).
O termo inicial dos juros de mora, contudo, deve ser o trânsito em julgado,
modificação que se faz de ofício,
pois reconhecido que a resolução do contrato se deu por iniciativa/inadimplemento dos adquirentes.
Embora não se tenha notícia da data da conclusão da obra pela requerida, como visto na fundamentação supra, os efeitos de eventual mora da ré são obstados pela inadimplência prévia dos autores.
Nesse sentido:
“CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA. CONTRATO FIRMADO APÓS A LEI Nº 13.728/2018. APLICABILIDADE DA LEI DO DISTRATO. FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS DURANTE A POSSE DO BEM. IMPOSSIBILIDADE. LOTE DE TERRENO VAZIO. INEXISTÊNCIA DE PROVA DE OCUPAÇÃO DO IMÓVEL.
ALTERAÇÃO DE BASE DE CÁLCULO DOS VALORES A SEREM RESTITUÍDOS. 10% SOBRE O VALOR DO CONTRATO. ART. 32- A DA LEI Nº 13.728/2018. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR INICIATIVA DO COMPRADOR. AUSÊNCIA DE MORA DO VENDEDOR. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (...) 4. A incidência de juros de mora, na hipótese de resolução do contrato de compra e venda por iniciativa do comprador, tem como termo inicial o trânsito em julgado, pois ausente mora do vendedor. 5. Recurso conhecido e parcialmente provido”

(TJPR - 19ª Câmara Cível - 0003394-54.2022.8.16.0056 - Cambé - Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR - J. 16.04.2024).
“EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. REVISÃO QUE PODE SER FEITA DE
OFÍCIO. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. INICIATIVA DO COMPRADOR. JUROS DE MORA A PARTIR DO TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTES DO STJ E DESTE TJPR. RECURSO PROVIDO”

(TJPR - 5ª C. Cível - 0011165- 67.2019.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: Desembargador Carlos Mansur Arida - J. 06.06.2022).

Necessário pontuar que a fixação ou modificação, de ofício, dos consectários legais, seus termos iniciais e índices, não configura sentença
extra
ou
ultra
petita, sequer implica
reformatio in pejus, porquanto se trata de matéria de ordem pública e obrigações acessórias.

Este, inclusive, é o entendimento do Superior Tribunal de Justiça:

“RECURSO ESPECIAL - SEGURO - EMBRIAGUEZ - PROVA - FUNDAMENTO
INATACADO
- JUROS MORATÓRIOS - TERMO INICIAL -
MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. 1.- Ausente impugnação a fundamentos do acórdão recorrido, aplica-se a Súmula 283 do Supremo Tribunal Federal. 2.- Os juros de mora constituem matéria de ordem pública e a alteração de seu termo inicial, de ofício, não configura reformatio in pejus. (Precedentes:
AgRg
no Ag 1114664/RJ, Rel. Min. Aldir Passarinho Júnior, Quarta Turma,
DJe
de 15/12/2010;
EDcl
nos
EDcl
no REsp 998935/DF, Rel. Ministro Vasco Della Giustina, Terceira Turma,
DJe
04/03/2011). 3.- Agravo Regimental improvido”.
(AgRg
no REsp 1086197/SP, Rel. Ministro Sidnei Beneti, Terceira Turma, julgado em 28/06/2011).

“CORREÇÃO MONETÁRIA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. INCLUSÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. REFORMATIO IN PEJUS. NÃO-OCORRÊNCIA (...)”.

(REsp 1023763/CE, Rel. Ministra Eliana Calmon, Segunda Turma, julgado em
09/06/2009)

“(...) CORREÇÃO MONETÁRIA. MATÉRIA DE ORDEM PÚBLICA. EXPURGOS INFLACIONÁRIOS. INCLUSÃO DE OFÍCIO. POSSIBILIDADE. REFORMATIO IN PEJUS. NÃO OCORRÊNCIA. SÚMULA N. 83 DO STJ. 1. É possível, em sede de processo de conhecimento, a inclusão dos expurgos inflacionários
ex
officio, visto tratar-se de mera atualização do poder aquisitivo da moeda.
2. A correção monetária é matéria de ordem pública, podendo ser tratada pelo Tribunal sem necessidade de prévia provocação da parte (...)”.
(REsp 442.979/MG, Rel. Min. João Otávio de Noronha, Segunda Turma, julgado em 15/08/2006).

No que se refere à retenção de valores pela requerida, necessária a manutenção da sentença.

O contrato de compromisso de compra e venda firmado entre as partes previu a retenção de 50% (cinquenta por cento)
dos valores pagos em caso de rescisão por iniciativa do adquirente. Leia-se (mov. 1.9 – 1º grau:
“G)
DO DESFAZIMENTO DESTE CONTRATO

G.1 )
Este Contrato é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, exceto nos seguintes casos de Distrato ou Resolução motivada pelo COMPRADOR ou pela VENDEDORA, a saber:
G.1.1.) Distrato ou Resolução motivada por inadimplemento do COMPRADOR, confirme item 7.2, das Normas Gerais:
a) O COMPRADOR fará jus à restituição das quantias
que houver
pago
diretamente a VENDEDORA atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço da Fração de Tempo adquirida, delas deduzida a pena convencional de 50% (cinquenta por cento) [1] da quantia paga pelo COMPRADOR, atualizada com base no índice de correção monetária das parcelas do preço da Fração de Tempo previsto neste Contrato.
[1] A multa aplicada será de 50% (cinquenta por cento), visto que a incorporação foi submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam
os artigos 31-A a 31-F da Lei 4.591/64.”

A ré demonstrou anuência específica dos autores em relação a esta previsão (mov. 56.6 – 1º grau):

Comprovou, ainda,
a averbação do regime de patrimônio de afetação na matrícula do imóvel
(mov.
56.11
– 1º grau).
A pena convencional de 50% (cinquenta por cento) sobre a quantia paga, incidente em razão do distrato, está em consonância com o disposto no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, incluído pela Lei nº 13.786/2018,
esta
aplicável ao caso, pois o contrato foi firmado em 02.11.2019.
Confira-se o teor do mencionado dispositivo legal:

“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das
parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(...)§ 5º Quando a incorporação estiver submetida ao regime do patrimônio de afetação, de que tratam os
arts. 31-A a 31-F desta Lei, o incorporador restituirá os valores pagos pelo adquirente, deduzidos os valores descritos neste artigo e atualizados com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente, admitindo--se, nessa hipótese, que a pena referida no inciso II do caput deste artigo seja estabelecida
até o limite de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga.”
Sem destaque no original.

Sobre o tema, oportuno destacar alguns fragmentos do Acórdão proferido pelo Colendo Superior Tribunal de Justiça, quando do julgamento do
AgInt
no REsp nº 2023713/SP, de relatoria do Ministro Moura Ribeiro, o qual lança relevante esclarecimento acerca da retenção de 50% (cinquenta por cento) da quantia paga nos casos de incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação.
“Cumpre destacar, de início, que a Lei n.º 13.786/18, conhecida como Lei do Distrato Imobiliário, publicada aos 27/12/2018, disciplinou em seu art. 67-A que a pena
convencional estabelecida para os contratos derivados de incorporação submetida ao regime de patrimônio de afetação pode chegar até o limite de 50% dos valores pagos.
Isso porque, com o patrimônio afetado, o pagamento das parcelas pelos adquirentes não se mistura ao patrimônio da incorporadora, não podendo, por exemplo, fazer parte de massa falida, justamente porque esses valores serão utilizados para a conclusão da obra, assegurando a higidez financeira do empreendimento e garantindo a futura entrega das unidades aos compradores adimplentes. Ou seja, foi uma opção do legislador para proteger a coletividade dos adquirentes e o próprio cumprimento do contrato.”
Nessa perspectiva, conclui-se, sem muito esforço, que a Lei do Distrato Imobiliário, ao estabelecer o § 5º, do art. 67-A, visa à proteção das incorporações submetidas ao regime de patrimônio de afetação,
e,
sobretudo, à segurança jurídica de toda uma coletividade que adquiriu unidade autônoma no empreendimento, na tentativa de impedir o descumprimento dos contratos e, por conseguinte, garantir a higidez financeira para o cumprimento das obrigações assumidas pelo incorporador.

Evidentemente, se assim o é, a inobservância do regramento específico, além de onerar a própria incorporação imobiliária, coloca em risco a execução e/ou conclusão do patrimônio
afetado.
Com efeito, firme no entendimento da Colenda Corte Superior, afigura-se legítima a retenção de 50% (cinquenta por cento) dos valores adimplidos pelos promitentes compradores, máxime, pois, estabelecida no limite admitido pela novel legislação.

Por idênticas razões expostas supra, relacionadas à proteção do patrimônio de afetação, a devolução da quantia adimplida observará o prazo previsto no art. 67-A,
§ 5º,
da Lei 4.591/64:

“(...)
no prazo máximo de 30 (trinta) dias após o habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente
(...)”

O mesmo prazo foi previsto no contrato:

“G) (...)
G.1.1) (...)
b) O pagamento da restituição ao COMPRADOR será feito
pela VENDEDORA no prazo máximo de (i)
30 (trinta) dias após a emissão do Habite-se ou documento equivalente expedido pelo órgão público municipal competente; ou (ii) 30 (trinta dias após a revenda da Fração de Tempo pela
VENDEDORA, o que ocorrer antes;”

Inexiste notícia nos autos sobre eventual habite-se.

Não se
ignora
que a Súmula 543 do STJ determina que
“Na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao Código de Defesa do Consumidor, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa ao desfazimento.”

Contudo, a edição de tal súmula se deu antes da vigência da lei do distrato, motivo pelo qual o conteúdo normativo deve prevalecer.

Nesse sentido:
“DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C PEDIDO DE RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS.
MULTIPROPRIEDADE. DESFAZIMENTO DO NEGÓCIO POR CULPA DO COMPRADOR. LEI DO DISTRATO (LEI Nº 13.786/2018). PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DO AUTOR. DESPROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de recurso de apelação interposto pelo autor em face de sentença que julgou parcialmente procedente a ação de rescisão de contrato de promessa de compra e venda de cota/fração imobiliária em regime de multipropriedade. A sentença declarou a rescisão do contrato por culpa exclusiva do autor, condenando a ré a restituir o equivalente a 50% das quantias pagas, excluída a comissão de corretagem, em parcela única, no prazo de 30 (trinta) dias após a expedição do habite-se. O autor-apelante busca a reforma da sentença para que a restituição dos valores seja imediata, nos termos da Súmula 543 do STJ. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. As questões controvertidas consistem em definir: a) a
norma aplicável ao prazo de restituição dos valores em contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em regime de multipropriedade, com patrimônio de afetação, celebrado após a vigência da Lei nº 13.786/2018; b) a prevalência da regra especial do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964 sobre o entendimento geral consolidado na Súmula 543 do STJ; c) a validade da estipulação de que a restituição dos valores ao comprador desistente ocorra somente após a expedição do habite-se. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A rescisão contratual decorre de culpa exclusiva da parte autora, que manifestou expressamente na petição inicial o arrependimento do negócio jurídico. 4. O contrato foi celebrado em 17 de abril de 2022, portanto, sob a égide da Lei nº 13.786/2018, que alterou a Lei nº 4.591/1964, devendo suas disposições
ser
observadas. 5. O empreendimento foi submetido ao regime do patrimônio de afetação, conforme expressa previsão contratual e averbação na matrícula do imóvel, fato que atrai a incidência da regra
específica contida no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964. 6.
A norma do art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, por ser especial e posterior, prevalece sobre a regra geral de restituição imediata consolidada na Súmula 543 do STJ, que foi firmada em momento anterior à alteração legislativa e não contemplava as especificidades do patrimônio de afetação. A legislação específica visa proteger a coletividade dos adquirentes e garantir a saúde financeira e a conclusão do empreendimento. 7. A condição de restituição dos valores em até 30 dias após a expedição do habite-se não configura abusividade, pois se trata de termo legalmente previsto e diretamente ligado à finalização do ciclo econômico da incorporação, não se podendo confundir a data de inauguração do empreendimento com a data da expedição do alvará de habite-se, que é o marco legal para a contagem do prazo de devolução.
8. Em face do resultado do julgamento e do que dispõe o § 11 do art. 85 do CPC, majora-se a honorária advocatícia sucumbencial fixada na origem
ao patrono da parte ré. IV. DISPOSITIVO E TESE 9. Recurso desprovido. Tese. 1) Em contratos de promessa de compra e venda de imóvel em regime de incorporação imobiliária, firmados sob a égide da Lei nº 13.786/2018, a rescisão por culpa exclusiva do adquirente-comprador, confessada em juízo, sujeita-se às regras de retenção e devolução nela previstas; 2) Nos casos de empreendimentos submetidos ao regime de patrimônio de afetação, a restituição dos valores pagos pelo adquirente, deduzida a pena convencional de até 50%, deve ocorrer no prazo de 30 (trinta) dias após a expedição do "habite-se", conforme disposição expressa do art. 67-A, §5º, da Lei nº 4.591/64, norma especial que prevalece sobre o enunciado da Súmula 543 do STJ. ............................................................ Dispositivos relevantes citados: Lei nº 4.591/1964, art. 67-A. CDC, art. 2º; art. 3º; art. 6º, inc. VIII; art. 47; art. 51, inc. XV; art. 54. Jurisprudência relevante citada: TJRS, Apelação Cível Nº 50060679820228210086, Décima Nona Câmara Cível, Rel. Alexandre
Fernandes Gastal, j. em 18/07/2025.”
(Apelação Cível, Nº 50069862720258210072, Décima Nona Câmara Cível, Tribunal de Justiça do RS, Relator: Fabiana
Zilles, Julgado em: 25-06-2026)

Diante do exposto nega-se provimento ao recurso dos autores.

Ônus sucumbencial:

Por fim, a solução conferida à lide impõe a manutenção do ônus sucumbencial, quanto às custas
e despesas processuais, como estipulado em sentença, ou seja,
20% (vinte
por cento) para a ré e
80% (oitenta
por cento) para
os
autores.

A verba honorária, contudo, dever ser modificada de ofício, haja vista que a adoção de 10% (dez por cento) sobre o valor a ser restituído
-
50% (cinquenta por cento)
de
R$ 18.846,97 (dezoito mil oitocentos e quarenta e seis reais e noventa e sete centavos)
-,
com incidência dos percentuais da sucumbência,
resulta em valor ínfimo.

O artigo 85, §2º do Código de Processo Civil, estabelece ordem de preferência em relação a fixação da verba
honorária:

“Art. 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.
(...)
§ 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:”

No caso em análise, como visto, a utilização da condenação como base de cálculo implica valor irrisório. A aplicação de percentual sobre o proveito econômico obtido
por ambas as partes, resultaria, para uma delas,
valor ínfimo.

Por esta razão, o valor atualizado da causa deve ser a base de cálculo a ser utilizada
para ambos, com aplicação de 10% (dez por cento) sobre tal quantia, observada a proporção da sucumbência, ou seja,
20% (vinte por cento) para a ré e 80% (oitenta por cento) para os autores.

Desprovido o recurso dos autores, são cabíveis honorários advocatícios recursais ao patrono da
parte
requerida, a teor do artigo 85, §11, do Código de Processo Civil. Deste modo, acrescenta-se 5% (cinco por cento)
ao percentual acima disposto,
proporcionalmente.

Ressalvada a exigibilidade
quanto à autora
Naihara
Silva Santos, ante
a concessão da
justiça gratuita.

Diante do exposto, é de rigor o conhecimento e o desprovimento do recurso dos autores.

Encontram-se
prequestionadas
todas as matérias suscitadas.