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Processo:

Trata-se de agravo de instrumento interposto contra a decisão de mov. 408.1 – 1º grau, exarada pelo MM. Juiz de Direito Substituto da 4ª Vara Cível de Maringá, nos autos de execução de título extrajudicial NPU 0001284-44.2018.8.16.0017, que Unavanti Fundo de Investimento em Direitos Creditórios move em face de SBS do Brasil Sul Salvatagem Ltda EPP, Antonia Maria da Silva, Claudinéia Maria Tel Sossai e José Dariva, pela qual decidiu:
“a) rejeitar o pedido formulado pela parte executada na sequência 401.1 para a realização de nova avaliação pericial do imóvel matriculado sob o nº 2.770 no 2º Registro de Imóveis de Maringá/PR, por ausência de prova documental concreta da efetiva valorização de mercado do bem, mantendo a validade do laudo pericial anexado à sequência 330.2;b) determinar que o valor indicado no laudo de avaliação (sequência 330.2) seja atualizado monetariamente pelo IPCA-E, a partir da data de sua elaboração (novembro de 2022) até a presente data, de modo a preservar o seu valor real frente ao decurso do tempo e afastar a caracterização de preço vil;c) intimar a parte exequente para que, no prazo de 15 (quinze) dias, junte aos autos cálculo atualizado contemplando, separadamente: (i) o valor de seu crédito atualizado até a presente data; e (ii) o valor da avaliação do imóvel, atualizado monetariamente pelos índices oficiais desde novembro de 2022;d) no mesmo prazo do item anterior, intimar a parte exequente para ratificar o pedido de adjudicação do imóvel pelo valor da avaliação devidamente atualizada;e) caso ratifique o interesse na adjudicação e o valor atualizado do bem seja superior ao montante atualizado de seu crédito, deverá a exequente, no mesmo prazo de 15 (quinze) dias, efetuar o depósito judicial da diferença apurada, sob pena de indeferimento da expropriação, nos termos do artigo 876, §4º, inciso I, do Código de Processo Civil;f) cumpridas regularmente as determinações supra e não havendo pendências documentais, voltem os autos conclusos para a imediata lavratura do respectivo auto de adjudicação e análise quanto à expedição da competente carta” (mov. 408.1 – 1º grau, ff. 08/09).
Os executados, ora agravantes, aduzem que “[...] o Magistrado a quo afirmou que os Agravantes não apresentaram qualquer elemento técnico capaz de demonstrar a necessidade de realização de nova avaliação. Todavia, cumpre reiterar que o imóvel matriculado sob penhora se encontra situado em região de expressivo crescimento econômico, a qual apresenta taxa média de expansão real estimada em 4,4% ao ano, impulsionada, sobretudo, pelo dinamismo do setor de serviços, pelo fortalecimento da construção civil e pela tradicional relevância do agronegócio na economia local” (mov. 1.1 – 2º grau, f. 05).Asseveram que “[...] a valorização imobiliária acompanha diretamente o processo de expansão econômica da região, refletindo-se de forma concreta no aumento do valor de mercado dos imóveis. Trata-se, portanto, de valorização real e substancial, que não pode ser adequadamente aferida por mera atualização monetária, uma vez que tal metodologia desconsidera as particularidades locais e os fatores econômicos intrínsecos que influenciam diretamente a precificação do bem. O fato narrado na origem e reiterado nas razões recursais pode ser facilmente constatado por meio das diversas notícias veiculadas na internet, as quais discorrem acerca da expressiva valorização imobiliária da região de Maringá, no Estado do Paraná, onde se situa a área penhorada” (mov. 1.1 – 2º grau, f. 05).Mencionam que “[...] a matrícula ora penhorada está inserida em região de acentuada valorização imobiliária, impulsionada pelo crescimento contínuo dos setores econômicos locais. Tal circunstância evidencia a necessidade de apuração do valor real e atualizado do bem, sobretudo diante do lapso temporal superior a três anos desde a última avaliação, realizada em 29/11/2022. Do contrário, corre-se o risco de admitir a adjudicação por preço dissociado da realidade de mercado, em manifesta afronta aos princípios da justa execução, da menor onerosidade ao executado e da preservação de seu patrimônio” (mov. 1.1 – 2º grau, f. 06).Destacam que, “[...] independentemente da marcha processual, uma vez constatado que o valor do bem se encontra dissociado da realidade atual de mercado, impõe-se ao Juízo determinar a realização de nova avaliação, a fim de assegurar a adequada prestação jurisdicional, bem como a observância dos princípios da efetividade da execução. Com efeito, Excelências, é de se dizer que a alegação de preço vil atribuído ao bem penhorado pode ser feita a qualquer tempo. E não poderia ser de outra forma, pois, em contrário, estar-se-ia dando guarida ao enriquecimento ilícito do credor em detrimento do patrimônio dos devedores, tornando excessivamente onerosa a execução, em desacordo com a legislação pátria” (mov. 1.1 – 2º grau, f. 07).Assinalam que “O Egrégio Superior Tribunal de Justiça e este Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Paraná firmaram o entendimento de que se deve proceder à realização de nova avaliação do imóvel penhorado sempre que decorrido considerável lapso temporal desde a avaliação anterior — como no presente caso, em que transcorreram mais de três anos —, de modo a evitar a caracterização da adjudicação por preço vil, sobretudo em decorrência dos efeitos inflacionários e da natural valorização imobiliária da região. Assim, é dever dos Julgadores determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado quando decorrido tempo significativo desde a avaliação anterior, como ocorreu no presente caso” (mov. 1.1 – 2º grau, f. 07).Enfatizam que, “[...] sempre que a avaliação for antiga, imprescindível uma nova avaliação ao imóvel penhorado sob pena da parte Agravante sofrer expropriação de seu imóvel por valor inferior ao praticado na região na data da realização do leilão judicial. Cumpre esclarecer que o Código de Processo Civil vigente é claro ao estabelecer que sempre que houver valorização do imóvel, imprescindível realizar-se nova avaliação” (mov. 1.1 – 2º grau, f. 09).Frisam que “[...] demonstraram, de forma devidamente fundamentada, a necessidade de realização de nova avaliação do imóvel penhorado, tendo em vista o transcurso de mais de três anos desde a última avaliação. Tal lapso temporal, aliado à expressiva valorização da região, evidencia que o valor anteriormente apurado já não reflete a realidade de mercado. Neste mister, é oportuno pontuar que não se pode permitir eventual adjudicação do imóvel com o preço atribuído em 2022, tendo em vista que, se houver adjudicação do bem, o mesmo será invalidado em razão do notório preço vil do imóvel em questão. Os Tribunais Pátrios e inclusive o E. STJ têm determinado, de maneira pacífica e unânime, a invalidação da adjudicação por preço vil, desde que demonstrada a discrepância entre o real valor de mercado do imóvel em relação à avaliação, senão vejamos o entendimento jurisprudencial” (mov. 1.1 – 2º grau, f. 09).Dizem que, “[...] uma vez demonstrado que, em casos análogos, os Tribunais Pátrios vêm consolidando o entendimento no sentido de declarar nulos ou inválidos os leilões/adjudicações que ocorrem por preço vil, impõe-se a reforma da respeitável decisão agravada para determinar a realização de nova avaliação do imóvel penhorado. Reitera-se que é imprescindível que lhe seja atribuído valor compatível com o atual mercado, especialmente considerando a valorização da região em que se insere, sob pena de se admitir a adjudicação por preço manifestamente defasado há mais de três anos, em evidente prejuízo aos Agravantes e em afronta aos princípios que regem a execução” (mov. 1.1 – 2º grau, ff. 10/11).Com base nesses fundamentos, requerem a concessão de efeito suspensivo e o final provimento do recurso.O processamento do agravo de instrumento foi ordenado no mov. 11.1 – 2º grau.A agravada, Unavanti Fundo de Investimento em Direitos Creditórios, trouxe resposta no mov. 18.1 – 2º grau, na qual busca a manutenção da decisão recorrida.É o relatório.

Presentes os pressupostos de admissibilidade, o recurso deve ser conhecido.
- Da avaliação
Conforme relatado, os executados, SBS do Brasil Sul Salvatagem Ltda EPP, Antonia Maria da Silva, Claudinéia Maria Tel Sossai e José Dariva, ora agravantes, insurgem-se contra a decisão de mov. 408.1 – 1º grau, no ponto em que o MM. Juiz rejeitou “[...] o pedido formulado pela parte executada na sequência 401.1 para a realização de nova avaliação pericial do imóvel matriculado sob o nº 2.770 no 2º Registro de Imóveis de Maringá/PR, por ausência de prova documental concreta da efetiva valorização de mercado do bem, mantendo a validade do laudo pericial anexado à sequência 330.2”.Em síntese, defendem que: a) há necessidade de realização de nova avaliação do imóvel penhorado, sob o argumento de que a avaliação ocorreu em 29/11/2022 e o bem está situado em região de expressiva valorização imobiliária, impulsionada pelo crescimento econômico de Maringá/PR; b) a mera atualização monetária não reflete o valor real de mercado, pois desconsidera fatores locais que influenciam diretamente na precificação do imóvel; c) a manutenção da avaliação antiga pode resultar em adjudicação por preço vil, com prejuízo ao patrimônio dos executados e afronta aos princípios da justa execução, da menor onerosidade e da efetividade processual; d) a discrepância entre o valor avaliado e o atual do bem impõe a realização de nova avaliação e a alegação de preço vil ser suscitada a qualquer tempo, sob pena de enriquecimento indevido do credor; e, e) a jurisprudência reconhece a necessidade de nova avaliação, quando decorrido lapso temporal significativo desde a avaliação anterior, especialmente diante da valorização do imóvel.Todavia, o recurso não enseja acolhida.Trata-se de execução de título extrajudicial NPU 0001284-44.2018.8.16.0017, movida por Unavanti Fundo de Investimento em Direitos Creditórios em face de SBS do Brasil Sul Salvatagem Ltda EPP, Antonia Maria da Silva, Claudinéia Maria Tel Sossai e José Dariva.No curso do feito, efetivou-se penhora “[...] sobre o imóvel consistente na data de terras sob nº 14 (quatorze), da quadra 19 (dezenove) situada no loteamento denominado Jardim Ipanema, nesta cidade. Área: 312,00 metros quadrados, dentro das divisas, metragens e confrontações constantes na matrícula nº 2.770 do 2º Ofício de Registro de Imóveis de Maringá/PR, de propriedade da executada ANTONIA MARIA DA SILVA [...]” (mov. 78.1 – 1º grau).Em 05/12/2022, o imóvel foi avaliado em R$ 300.000,00 (trezentos mil reais – mov. 330.2 – 1º grau).Os executados impugnaram a avaliação (mov. 335.1 – 1º grau) e o exequente concordou com o valor apurado (mov. 336.1 – 1º grau).Em 06/11/2025, os executados sustentaram a necessidade de nova avaliação do bem imóvel, sobretudo diante do lapso temporal decorrido desde o laudo inicial e da suposta valorização imobiliária da região (mov. 401.1 – 1º grau).Após resposta pela exequente (mov. 406.1 – 1º grau), sobreveio a decisão agravada de mov. 408.1 – 1º grau, pela qual foi rejeitada a pretensão de realização de nova avaliação, nos termos a seguir:
“A controvérsia atual do processo cinge-se à verificação da necessidade, ou não, de realização de nova avaliação do bem imóvel penhorado nos autos (matrícula nº 2.770 do 2º Registro de Imóveis de Maringá/PR), como condição prévia para a análise e o deferimento do pedido de adjudicação formulado pela parte exequente. O Código de Processo Civil, ao regulamentar o procedimento de avaliação de bens no bojo da execução, estabelece a regra da estabilidade do laudo avaliatório, admitindo a sua repetição apenas em situações excepcionais e restritas, expressamente delineadas no artigo 873. Segundo o referido dispositivo legal, a nova avaliação somente será admitida quando qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; quando se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; ou quando o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação. No caso em análise, a parte executada ampara seu pedido na hipótese de majoração do valor do bem, argumentando que o transcurso de aproximadamente dois anos e meio desde a elaboração do laudo pelo Oficial de Justiça (ocorrida em novembro de 2022, conforme sequência 330.2) acarreta, por consequência lógica do mercado e da inflação, a valorização do imóvel. Alega que a adjudicação pelo valor originário configuraria preço vil. Entretanto, a pretensão dos executados esbarra na ausência de demonstração fática e documental da alegada valorização. A sistemática processual civil exige que a parte interessada na renovação do ato de avaliação desincumba-se do ônus de trazer aos autos elementos concretos, idôneos e contemporâneos que evidenciem a efetiva e substancial discrepância entre o valor apontado no laudo judicial e o valor de mercado atual do bem. O simples decurso do tempo, de forma isolada, não constitui fundamento suficiente para invalidar o laudo elaborado por auxiliar do juízo, nem presume a valorização extraordinária do imóvel a ponto de justificar o refazimento da diligência. A parte executada limitou-se a apresentar alegações argumentativas genéricas sobre a valorização do mercado imobiliário e os efeitos da inflação. Não foram anexados à petição anúncios de venda de imóveis com características e localizações semelhantes, não foram apresentados pareceres ou laudos emitidos por corretores de imóveis locais, tampouco foi demonstrada qualquer alteração na infraestrutura do entorno do bem que justificasse uma elevação abrupta do seu preço. Desse modo, o pedido carece de substrato probatório mínimo para afastar a presunção de veracidade e de adequação que milita em favor do auto de avaliação lavrado pelo Oficial de Justiça. Além disso, conforme bem apontado pela parte exequente na manifestação da sequência 406.1, o trâmite processual e o tempo transcorrido até o presente momento decorrem da marcha ordinária da execução e do exercício do direito de defesa pelas partes. A paralisação ou a postergação dos atos expropriatórios não pode servir como pretexto para a eternização da fase de avaliação, sob pena de ofensa direta ao princípio da duração razoável do processo e da efetividade da tutela executiva, consagrados no artigo 4º do Código de Processo Civil. A jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná é firme no sentido de que a mera passagem do tempo, sem a respectiva prova documental da alteração substancial do valor de mercado do bem, não autoriza a determinação de nova avaliação, bastando, para evitar o perecimento do valor frente à inflação, a simples atualização monetária do montante avaliado [...]. Por conseguinte, ausente a demonstração fática da valorização extraordinária exigida pelo artigo 873, inciso II, do Código de Processo Civil, a rejeição do pedido de nova avaliação formulado pela parte executada é medida que se impõe, mantendo-se a validade do laudo apresentado na sequência 330.2” (mov. 408.1 – 1º grau, ff. 02/06).
De outro lado, o MM. Juiz entendeu que seria suficiente a
atualização monetária do valor da avaliação do imóvel, pelos índices oficiais desde novembro/2022, conforme abaixo:
“Não obstante a rejeição do pedido de nova avaliação pericial, o decurso do tempo desde a data da confecção do laudo (novembro de 2022) exige a adoção de medida acautelatória para preservar o valor real do bem expropriado. A correção monetária não constitui acréscimo material ao valor do bem, mas mero instrumento de reposição do poder aquisitivo da moeda, corroído pelo fenômeno inflacionário ao longo do tempo. Dessa forma, para afastar qualquer risco de caracterização de alienação ou adjudicação por preço vil, e visando equilibrar a relação processual garantindo a justa remuneração do patrimônio do devedor expropriado, o valor constante do laudo de avaliação de sequência 330.2 deve ser devidamente atualizado pelos índices oficiais de correção monetária, a saber, o IPCA-E, a contar da data de sua elaboração até a data do efetivo deferimento do pedido de adjudicação. A atualização monetária supre a defasagem econômica provocada pelo tempo e torna plenamente viável a utilização do laudo originário para os fins expropriatórios requeridos pela parte exequente na sequência 395.1, compatibilizando os interesses do credor na satisfação rápida do crédito e do devedor na proteção do valor real de seu patrimônio” (mov. 408.1 – 1º grau, ff. 06/07).
Esse entendimento deve ser confirmado.Com efeito, de acordo com o artigo 873, do Código de Processo Civil:
“Art. 873. É admitida nova avaliação quando:I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador;II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem;III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação.Parágrafo único. Aplica-se o art. 480 à nova avaliação prevista no inciso III do caput deste artigo”.
Como se vê, somente será admitida nova avaliação de bens penhorados quando: a) houver arguição fundamentada de erro ou dolo do avaliador; b) resultar demonstrada a alteração do valor do bem; e, c) existir fundada dúvida do juiz sobre a quantia atribuída ao bem.No caso em questão, os agravantes suscitam já haver transcorrido prazo considerável desde a avaliação do imóvel, de modo que não refletiria seu valor atual.Além disso, afirmam que a mera atualização monetária não reflete o valor real de mercado, pois desconsidera fatores locais que influenciariam diretamente na precificação do imóvel.Entretanto, a princípio, ao menos que esteja evidenciada alguma das destacadas hipóteses expressamente consignadas nos incisos do artigo 873, do Código de Processo Civil, é adequado o uso de fator de correção monetária para atualização de avaliação de valor de imóvel.Isso porque, sem que existam incorreção do laudo, comprovada valorização do bem ou fundada dúvida do juiz, a avaliação produzida no primeiro momento é suficiente para representar o valor aproximado do imóvel.Por conseguinte, a atualização pelos índices oficiais, neste instante, reflete o preço atual do bem.Na espécie, os agravantes não teceram nenhum esclarecimento a respeito de efetiva e concreta valorização do imóvel, que não pudesse ser detectada pela mera correção monetária da avaliação anterior.Na verdade, nem sequer apontaram qual valor teria, atualmente, o imóvel penhorado.Ademais, não trouxeram indícios de que teriam sido efetuadas benfeitorias ou modificações no bem, que pudessem incrementar seu valor de venda.Tem-se, portanto, que a avaliação foi feita de maneira adequada, porquanto capaz de revelar, com objetividade, a estimativa econômica do bem, em consonância com os parâmetros de mercado.Consequentemente, não há motivo para que seja levantada fundada dúvida sobre a correção do laudo inicial.Logo, a mera discordância, de forma genérica, da avaliação realizada, notadamente do valor atribuído ao imóvel, não autoriza a repetição do ato.Sobre o assunto, já decidiu esta Corte:
“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL RURAL. DECISÃO QUE INDEFERIU O PEDIDO DE NOVA AVALIAÇÃO. RECURSO DO EXECUTADO. NÃO ACOLHIMENTO. AUSÊNCIA DE MÍNIMO ELEMENTO DE PROVA A INDICAR QUE A ESTIMATIVA HAVIDA NOS AUTOS JÁ NÃO REFLETE, SUBSTANCIALMENTE, PARA MAIS OU PARA MENOS, O VALOR DO BEM PENHORADO OU, AINDA, QUE É INSUFICIENTE A MERA ATUALIZAÇÃO DO LAUDO PERICIAL. FATOR TEMPO QUE, EMBORA RELEVANTE, NÃO CONDUZ, POR SI SÓ, À REAVALIAÇÃO. HIPÓTESES DO ART. 873 DO CPC NÃO CARACTERIZADAS. CITA PRECEDENTES. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO” (TJPR - 14ª Câmara Cível - 0054494-51.2024.8.16.0000 - Cornélio Procópio - Rel.: Desembargador Irajá Pigatto Ribeiro - J. 26/11/2024).
“AGRAVO DE INSTRUMENTO. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. DETERMINAÇÃO DE NOVA AVALIAÇÃO DO BEM IMÓVEL PENHORADO. INSURGÊNCIA DOS EXECUTADOS. ACOLHIMENTO. QUESTÃO DEFINIDA NO AGRAVO INSTRUMENTO 0017354-85.2021.8.16.0000. ACORDÃO QUE DETERMINOU A MERA ATUALIZAÇÃO DO VALOR DO LAUDO DE AVALIAÇÃO. DECURSO DE TEMPO ENTRE A AVALIAÇÃO E A ALIENAÇÃO DO BEM PENHORADO QUE, POR SI SÓ, NÃO AUTORIZA A NOVA AVALIAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE INDÍCIOS DE MAJORAÇÃO OU DIMINUIÇÃO NO VALOR DO IMÓVEL NOS AUTOS. ARTIGO 873 DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. 1. ‘O decurso de tempo entre a avaliação do bem penhorado e a sua alienação não importa, por si só, nova avaliação, a qual deve ser realizada se houver, nos autos, indícios de que houve majoração ou diminuição no valor’. (NERY JUNIOR, Nelson. Código de Processo Civil comentado / Nelson Nery Junior, Rosa Maria de Andrade Nery. São Paulo: Thomson Reuters Brasil, 2023. Comentários ao artigo 873, p. 1700)2. A realização de nova avaliação do imóvel é permitida quando: I - qualquer das partes arguir, fundamentadamente, a ocorrência de erro na avaliação ou dolo do avaliador; II - se verificar, posteriormente à avaliação, que houve majoração ou diminuição no valor do bem; III - o juiz tiver fundada dúvida sobre o valor atribuído ao bem na primeira avaliação (art. 873 do CPC)” (TJPR - 13ª Câmara Cível - 0032130-22.2023.8.16.0000 - Maringá - Rel.: Desembargador Fabio Andre Santos Muniz - J. 01/09/2023).
Em conclusão, ausentes as causas previstas no artigo 873, do Código de Processo Civil, a simples correção monetária do valor atribuído ao imóvel em avaliação primária é suficiente para reproduzir seu atual valor de venda.Nesse contexto, deve ser mantida a decisão exarada pelo Dr. Bruno Henrique Golon.Por conseguinte, revoga-se o efeito suspensivo concedido no mov. 9.1 – 2º grau.
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer do agravo de instrumento interposto pelos executados, SBS do Brasil Sul Salvatagem Ltda EPP, Antonia Maria da Silva, Claudinéia Maria Tel Sossai e José Dariva, e negar-lhe provimento.
Resumo em linguagem acessível: O Tribunal decidiu que não é necessária nova avaliação do imóvel penhorado no caso em exame, porque o valor pode ser atualizado apenas com a correção monetária. Assim, a decisão anterior foi mantida.