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Processo:

Por brevidade, adota-se o relatório consignado
no mov.
106.1, 1º grau:

“Trata-se de ação ordinária ajuizada por Evandro Pierini de Souza e Andréa Cristina Ruy de Souza em face de Cooperativa de Crédito Unicred União Ltda. alegando, em suma, que firmaram contrato de financiamento com a ré, mas que restaram inadimplentes, tendo, inclusive, ajuizado ação de revisão contratual, a qual foi julgada improcedente. Narram, contudo, que o procedimento de expropriação do bem garantia foi eivado de nulidades, em especial, diante da ausência de notificação pessoal dos autores acerca da ocorrência dos leilões, e da ausência de intimação da autora Andrea para purgar a mora. Relatam, ainda, a recusa da ré em aceitar a purga da mora e a abusividade decorrente da ausência de critérios de revisão do valor do imóvel. Em virtude disso, pleiteiam pela declaração de nulidade do procedimento, incluindo a alienação do bem.


Indeferida a medida liminar (seq. 26).


Os autores interpuseram recurso da decisão
retro, ao qual foi negado provimento (seq. 47).


A ré foi citada (seq. 84) e apresentou contestação (seq. 86) sustentando, em síntese, a regularidade integral do procedimento, tendo em vista que todas as correspondências foram recebidas, sendo tal fato atestado pelo aviso de recebimento. Narram, ainda, que os autores foram notificados da realização dos leilões, por meio de carta, e por e-mail, bem como não houve purgação da mora pelos devedores até a arrematação.


Impugnação à contestação na seq. 91.

As partes foram intimadas a especificarem as provas que desejavam produzir.


Anunciado o julgamento antecipado da lide (seq. 99), os autos vieram conclusos para sentença”.

Sobreveio a sentença, que julgou
improcedente
o pedido inicial, extinguindo o processo nos termos do artigo 487, I, do CPC e condenou a parte autora ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios, fixados em 10% do valor da causa.

Inconformados, os
autores
interpuseram apelação (mov.
116.1, 1º grau), alegando, em suma, que: a)
a anuência formal em contrato de adesão não convalida a fixação de valor vil que enseja lesão contratual e violação da boa-fé objetiva; b)
a mera incidência do IGP-M perpetua a defasagem do imóvel perante o mercado e viola o artigo 24, inciso
VI, da Lei n. 9.514 de 1997, por ausência de critérios efetivos de reajuste; c) a consolidação da propriedade
fiduciária é apenas fase do processo de execução, possuindo o direito de purgar o débito em atraso
sem a exigência de quitação do saldo devedor remanescente até a assinatura do auto de arrematação, com amparo no Decreto-lei n. 70 de 1966.

Contrarrazões no mov. 119.1 (1º grau).

É o relatório.


Presentes os pressupostos de admissibilidade exigidos,
forçoso o conhecimento de recurso.

A controvérsia cinge-se, inicialmente, à validade da cláusula contratual de avaliação do imóvel dado em
garantia fiduciária e à possibilidade de nova avaliação técnica do bem sob a alegação de defasagem de preço.

A r. sentença concluiu que os autores anuíram expressamente com o valor atribuído ao bem de R$ 105.000,00 no momento da assinatura do contrato, sem que tenha havido qualquer alegação ou demonstração de vício de consentimento que pudesse inquinar de nulidade
a manifestação de vontade.

O artigo 24, inciso VI, da Lei
n. 9.514/97 estabelece as balizas necessárias
para os contratos que servem de título
ao negócio fiduciário, exigindo a indicação do valor
de leilão e dos critérios de revisão. Para subsidiar a análise das obrigações contratuais pactuadas, transcreve-se o dispositivo correspondente:

“Art. 24. O contrato de garantia fiduciária
deve conter, obrigatoriamente:
...
VI –
a
indicação, para efeito de venda em público leilão, do valor do imóvel
e dos critérios
para sua revisão”.


No caso concreto, o instrumento contratual atendeu de forma estrita as determinações
da legislação especial. A
Cláusula Nona do contrato de mov. 86.3
(1º grau) estabelece com clareza os critérios de revisão do valor estipulado, prevendo
a correção do montante de R$ 105.000,00 pelo índice do IGP-M do mês anterior
à venda em
leilão. A existência de disposição expressa de atualização monetária
cumpre o requisito de fixação de critérios de revisão, conferindo previsibilidade
e segurança jurídica ao negócio e afastando a tese de ineficácia ou abusividade do
critério adotado.

Desta forma, inexistindo
prova de vício de consentimento (erro, dolo, coação ou lesão), prevalece a autonomia da vontade manifestada pelos devedores fiduciantes na assinatura do instrumento
de mov. 86.3 (1º grau).

Alinhado à orientação consolidada
do
Tribunal

do
Superior Tribunal de Justiça,
este Tribunal
confirma que a realização do leilão prescinde de nova perícia
mercadológica quando houve valor expressamente convencionado no título de alienação fiduciária:

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO ANULATÓRIA C/C REVISIONAL. DECISÃO QUE INDEFERIU PRODUÇÃO DE PROVA. AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEIS DADOS EM GARANTIA
FIDUCIÁRIA .
DESNECESSIDADE. VALOR DOS IMÓVEIS PARA FINS DE LEILÃO CONSTANTE NO CONTRATO. VALIDADE.
ART .
24, VI, DA LEI 9.514/97. AUSÊNCIA DE VÍCIO DE CONSENTIMENTO. PREÇO
VIL .
NÃO CARACTERIZADO. PROCEDIMENTO QUE DEVE SEGUIR O DISPOSTO NO ART. 27 DA LEI 9.514/97 .
- A própria legislação que rege a negociação discutida (Lei 9.514/1997) dispõe, em seu artigo 24, VI, que as partes acordarão, no instrumento contratual que institui a propriedade fiduciária, o valor do imóvel para fins de venda em leilão público, sendo possível concluir que a realização do leilão prescinde de avaliação mercadológica.- Da análise dos autos, não existe qualquer indício de que tenha existido vício de consentimento na aceitação do agravante aos termos estipulados no contrato, de modo que o valor dos bens lá indicados deve prevalecer para efeito de atribuição do preço para realização do leilão.
Recurso desprovido.”
(TJPR - 18ª
C.Cível
- 0060187-89.2019.8 .16.0000 - Assis Chateaubriand - Rel.: Desembargador Péricles
Bellusci
de Batista Pereira - J. 16 .03.2020)

Os apelantes também postularam o direito de restabelecer o contrato original
mediante o depósito simples das parcelas vencidas e encargos moratórios, afastada a cobrança do sado devedor integral, sustentando
que essa prerrogativa
estende-se
até a assinatura do auto de arrematação por aplicação do Decreto
70/1966.

Ocorre que, com o advento da Lei n. 13.465 de 2017, o ordenamento jurídico sofreu modificação substancial no que tange à sistemática de purgação da mora na alienação fiduciária de bem imóvel.

Nos contratos
regidos pela atual redação da Lei n. 9.514 de 1997, a oportunidade para emenda da mora cessa com o registro da consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário no Registro de Imóveis. Concluída essa
fase, descabe ao devedor o restabelecimento do contrato pelo mero pagamento do atraso, subsistindo apenas o direito de exercer a preferência para aquisição do bem mediante o adimplemento integral do saldo devedor, acrescido das despesas do ato.

Essa restrição e a inaplicabilidade de regramentos que viabilizem a purga
simples após a consolidação encontram arrimo no art. 39 da Lei n. 9.514 de 1997, o qual afasta a incidência subsidiária de disposições do Sistema Financeiro da Habitação incompatíveis
com a regência do microssistema fiduciário.

Sobre os limites temporais e a impossibilidade de purgar a mora de forma simples na nova sistemática legal, já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:

“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. PURGAÇÃO DA MORA APÓS A CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE EM NOME DO CREDOR FIDUCIÁRIO. POSSIBILIDADE ANTES DA ENTRADA EM VIGOR DA LEI N. 13.465/2017. APÓS, ASSEGURA-SE AO DEVEDOR FIDUCIANTE APENAS O DIREITO DE PREFERÊNCIA. PRECEDENTES. ACÓRDÃO RECORRIDO EM DISSONÂNCIA COM O
ENTENDIMENTO JURISPRUDÊNCIAL DO STJ. NECESSIDADE DE RETORNO DOS AUTOS À ORIGEM. 1. Controvérsia recursal acerca da possibilidade de purgação da mora em contrato de alienação fiduciária de bem imóvel quando já consolidada a propriedade em nome do credor fiduciário e, sendo admitida, se é necessária a quitação integral do saldo devedor ou apenas das prestações vencidas e das que se vencerem até a data do pagamento, acrescidas dos juros e dos encargos contratuais e legais. 2. Segundo a orientação jurisprudencial das Turmas de Direito Privado do STJ, "no período anterior à Lei
n .
13.465/2017, a purgação da mora, nos contratos de mútuo imobiliário com garantia de alienação fiduciária, submetidos à disciplina da Lei n. 9.514/1997, era admitida no prazo de 15 (quinze) dias, conforme previsão do art. 26, § 1º, da lei de regência, ou a qualquer tempo, até a assinatura do auto de arrematação, com base no art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966, aplicado subsidiariamente às
operações de financiamento imobiliário relativas à Lei n. 9 .514/1997" (REsp n. 1.818.156/PR, relator Ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 15/6/2021,
DJe
de 18/6/2021). 3. Com a edição da Lei n. 13.465/2017, que incluiu o § 2º-B no
art
.
27 da Lei n. 9.514/1997, "não se cogita mais da aplicação subsidiária do Decreto-Lei n. 70/1966, uma vez que, consolidada a propriedade fiduciária em nome do credor fiduciário, descabe ao devedor fiduciante a purgação da mora, sendo-lhe garantido apenas o exercício do direito de preferência na aquisição do bem imóvel objeto de propriedade fiduciária" (REsp
n .
1.649.595/RS, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Terceira Turma, julgado em 13/10/2020,
DJe
de 16/10/2020). 4. A purga da mora não exige o pagamento integral do débito, mas apenas as obrigações vencidas acrescidas dos encargos legais e contratuais (AgInt
no REsp 1.760.519/SC, Rel. Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado
em 17/09/2019,
DJe
de 30/09/2019). 5. No caso em exame, o Tribunal de origem divergiu da orientação jurisprudencial do STJ, pois concluiu, tão somente, que com a consolidação da propriedade em favor do credor fiduciário não seria possível a purga da mora, sem considerar o diploma legal vigente à época do aperfeiçoamento desse ato. 6. Necessidade de retorno dos autos à origem ante a ausência de premissas fáticas no acórdão recorrido para a aferição da possibilidade de purga da mora no caso concreto.
Recurso especial provido.”
(STJ - REsp:
1845401 RS 2019/0321467-5, Relator.: Ministro HUMBERTO MARTINS, Data de Julgamento: 14/04/2025, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJEN 23/04/2025)

A consolidação da propriedade em favor do credor obsta o restabelecimento do
status quo
contratual por purga de parcelas pretéritas, remanescendo assegurado apenas o direito de preferência pelo saldo integral da dívida.
Logo, a sentença de primeiro grau agiu acertadamente ao rejeitar a pretensão de emenda parcial do débito
após o registro translativo da propriedade, devendo ser mantido o julgado.

Diante do exposto, vota-se no sentido de
negar provimento ao recurso, mantendo integralmente a r. sentença de primeiro grau que julgou improcedentes os pedidos autorais.
Em razão do desprovimento do apelo e do trabalho adicional realizado em grau recursal, majoram-se os honorários advocatícios fixados na origem
para
15% sobre o valor a causa, nos termos do artigo 85, § 11 do Código de Processo Civil

Toda a matéria encontra-se
prequestionada.