Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

Ace Administração de Bens Ltda. agrava da decisão de mov. 128.1 (mantida em mov. 137.1) que, nos autos de ação renovatória nº. 0014201-20.2016.8.16.0194, proposta em seu desfavor por Auto Posto Nilo Cairo, determinou a unificação deste feito principal com a ação renovatória nº. 67424-55.2011.8.16.0001, bem como saneou o processo, concluindo pela necessidade de produção de prova pericial e documental, determinando, por conseguinte, que a instrução dos feitos deve ocorrer na ação renovatória nº. 67424-55.2011.8.16.0001.Consignou a decisão de mov. 128.1 que:“São pressupostos da ação renovatória: 1) existência de contrato escrito; 2) prazo mínimo de cinco anos do contrato a renovar; 3) estabilidade no mesmo ramo empresarial pelo prazo ininterrupto e mínimo de três anos; 4) prova do adimplemento do contrato em curso; 5) prova da quitação dos impostos e taxas de incumbência do locatário; 6) formulação de proposta clara e precisa quanto as condições oferecidas para a renovação da locação; 7) indicação de fiador com sua correta qualificação; 8) prova da anuência do fiador e seu cônjuge, se casado for, à prorrogação da garantia.O substrato documental aliado aos contornos delineados na resposta demonstra que a divergência preponderante reside no valor do aluguel, embora a ré também questione o preenchimento dos requisitos supramencionados.(...)[E que] Aliás, apesar da insurgência da demanda, não estabelece a legislação um limite para o número de pedidos de renovação da locação”.
Ao que, irresignada, insurgiu-se Ace Administração de Bens Ltda em embargos de declaração de mov. 134.1, sustentando, em resumo, a existência de omissões e obscuridade.Dentre outras ponderações, questionou (i) “qual a relevância de apontar a existência de suposta sedução” pelo princípio da asserção; (ii) o emprego de conceito jurídico indeterminado; (iii) qual a base legal utilizada para a unificação dos feitos; (iv) a inexistência no feito de conexão, continência ou perigo de decisões contraditórias; (v) a ausência de discussão sobre o valor do aluguel, “inexistindo necessidade de produção de prova neste sentido ao já haver decisão recente (Sentença da 1ª Renovatória) estabelecendo o valor do aluguel com base em ‘regra de três’”; (vi) a ausência de enfrentamento
da jurisprudência trazida que “expressamente limita o número de ações renovatórias com base em interpretação quanto ao objetivo da ação renovatória”.Os embargos foram rejeitados em mov. 137.1, ao que, mais uma vez irresignada, insurgiu-se Ace Administração de Bens Ltda pelo presente recurso de agravo de instrumento, sustentando, resumidamente: (i) a nulidade da decisão recorrida pela ausência de fundamentação e violação ao disposto no art. 10 do CPC que veda a decisão surpresa; (ii) a decisão afrontou entendimento do Superior Tribunal de Justiça “no sentido de que uma ação renovatória não se presta a renovar de forma a eternizar a relação locatícia, como pretendido na ação, o que restou ignorado”; (iii) o juízo de primeiro grau está “dilatando o tempo de julgamento do caso sem explicitação das razões para tanto quando é sabido que o resultado útil da sentença será diretamente afetado”; (iv) resta apenas um ano para que o período discutido na ação finalize; (v) não lhe foi oportunizado manifestar previamente quanto ao que fora decidido; (vi) a produção da prova pericial, nos termos consignados na decisão atrasará o julgamento final do feito, em afronta aos princípios da eficiência e celeridade; (vii) inexiste entre as ações unificadas conexão, continência ou perigo de decisões contraditórias; (viii) “o valor do aluguel não é fato controvertido nos Autos e sequer pode ser objeto da ação renovatória, devendo o Agravado ajuizar ação própria para discutir tal valor” ; (ix) o pedido de aluguel provisório apresentado pelo ora agravado não afasta a tal conclusão; (x) “a Lei nº 8.245/1991 somente apresenta a possibilidade de pedido de aluguel provisório pelo locador ou sublocador, ‘desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel’, demonstrando que mesmo nessa situação não é cabível a realização de perícia para verificação do valor do aluguel”; (xi) “a proposta efetuada [pelo autor/recorrido] é bastante inferior ao mínimo de 80% do valor contratual, exigido pela legislação nos casos aplicáveis”; (xii) a perícia tem nítido intuito de atrasar o julgamento da causa, “diante da baixa probabilidade de ganho da demanda”; (xiii) “trata-se de terceira renovatória, em continuidade a outro processo que já estabeleceu o aluguel conveniente, em que se apresenta valor bastante baixo de proposta como meio de ensejar a realização de perícia que se sabe desnecessária”; (xiv) a sentença proferida na primeira renovatória levou “em conta o valor de mercado do posto de gasolina estabelecido no período acima relatado. Como se tratou de período bastante posterior ao início da renovação pleiteada (julho de 2007), realizou ‘regra de três’ para estabelecer o valor de mercado aplicável ao caso”, o que deve ser mantido no presente feito.Insiste, por fim, na aplicação do entendimento proferido pelo Superior Tribunal de Justiça “de que uma ação renovatória não se presta à renovação da locação ad eternum, como está ocorrendo ao caso concreto”.Por fim, requereu “a concessão da antecipação da tutela recursal para que se afaste a produção da prova pericial e se determine o julgamento imediato do feito, declarando-se a aplicação do disposto ao Artigo 355, do Código de Processo Civil”.Pela decisão de mov. 11.1, foi deferida a medida liminar postulada, pois “não obstante a discussão sobre a eventual nulidade da decisão e impossibilidade de ajuizamento da terceira renovatória, conforme sustentado pelo recorrente, nota-se que a determinação de produção de prova pericial em conjunta nos dois feitos, de fato, não parece oferecer a melhor solução para as já agigantadas demandas”.Também foi determinado a oitiva da recorrente acerca da possibilidade de “simples atualização do valor do aluguel pelo índice previsto no contrato ou, sucessivamente, sobre seu interesse em ‘aferir [de outro modo – seja por regra de três ou perícia] o justo valor do aluguel’”.Em resposta, mov. 21.1, “informa-se que entende por correta a atualização de acordo com o índice estabelecido contratualmente levando em conta o valor do aluguel estabelecido à r. Sentença da primeira renovatória, na forma exposta à referida. r. Decisão Monocrática. Também se informa que esta é a forma que as partes possuem como correta na execução do contrato até o presente momento, sendo o método de cálculo para realização dos pagamentos efetuados mensalmente”.Embora instada, a agravada não ofereceu contrarrazões (mov. 29.1).

Antes da análise das razões recursais, importa relembrar a controvérsia que envolve os presentes autos, superficialmente analisada no recurso de Apelação Cível nº 14084-29.2016.8.16.0194.Conforme já mencionado, em 28.06.2002, Álvaro Ceschin e sua esposa Ilka Modesta Pigatto Ceschin, Arthur Ceschin Sobrinho e sua esposa Damir Coerbel Ceschin firmaram contrato de locação de imóvel situado na Rua Tibagi, n. 652, tendo como locatária a Petrobrás Distribuidora, pelo prazo de vigência de 01.07.2002 a 30.06.2007 e valor do aluguel “R$ 5.000,00 (cinco mil reais) mensais, a serem pagos até o dia 10 (dez) subsequente ao mês vencido, e uma única parcela de R$ 277.000,00 (duzentos e setenta e sete mil reais), que será paga até 31/12/02” (mov. 1.21 - 0205-04.2006.8.16.0194).Na mesma data, Petrobrás Distribuidora sublocou o referido estabelecimento ao Auto Posto Nilo Cairo Ltda, pelo mesmo período, no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais) (mov. 1.3 - 0205-04.2006.8.16.0194).Em 25.09.2002 foi realizado o primeiro aditivo contratual, em que passou a figurar como locador a empresa “ACE Administração de bens Ltda” em razão da transmissão de propriedade pelos anteriores locadores para integralização de capital social (mov. 1.23 - 0205-04.2006.8.16.0194, fl. 6).Em resumo, tratam-se de relações jurídicas distintas que merecem esclarecimento: contrato (1) Álvaro, Ilka, Arthur e Damir locam imóvel matriculado sob nº. 4.071 do 4º CRI de Curitiba, figurando como locatária Petrobrás; (1.a) Álvaro, Ilka, Arthur e Damir transferem o imóvel para ACE Administração de bens Ltda; (1.b) ACE Administração de bens Ltda passa a figurar como locadora do imóvel locado por Petrobrás; contrato (2) Petrobrás subloca o imóvel para Auto Posto Nilo Cairo Ltda.Dessas relações decorreram diversas ações judiciais, algumas ainda em trâmite, conforme já relatado no feito nº. 0035566-91.2020.8.16.0000.Ocorreu que, sobre a relação locatícia, antes do final do período contratualmente previsto, Auto Posto Nilo Cairo Ltda ajuizou ação renovatória de locação comercial e assim procedeu outras duas vezes, tendo sido ajuizada, ao total três ações renovatórias de locação comercial.Em resumo, Auto Posto Nilo Cairo Ltda permanece no imóvel desde 2002, sendo que no período de 01.07.2002 a 30.06.2007 mediante o contrato inicial de locação; de 30.06.2007 a 20.06.2012 pela prorrogação do contrato determinada pela sentença do feito nº. 205-04.2006.8.16.0194.Como dito, há em trâmite outras duas ações renovatórias, uma autuada sob o nº. 67424-55.2011.8.16.0001 e outra nº. 0014201-20.2016.8.16.0194 (principal deste recurso), com o intuito de renovar o contrato pelos períodos de 06.2012 a 06.2017 e 06.2017 a 06.2022, respectivamente.Nos termos relatados, o juízo de primeiro grau reuniu as duas ações renovatórias para que fossem instruídas em conjunto, sob a justificativa de “aproveitamento da avaliação para ambos os processos”.Considerou, para tanto, que a matéria controvertida nos feitos diz respeito, preponderantemente, ao “valor do aluguel, embora a ré também questione o preenchimento dos requisitos supramencionados [para o ajuizamento da ação renovatória]” e, desse modo, determinou a realização de perícia técnica em um feito, para que se possa aproveitar a ambos.Afastou, por conseguinte, a possibilidade de se utilizar do valor fixado na primeira renovatória “porque o valor apurado na prova pericial produzida nos autos em apenso tem por data base o mês de março de 2013, estando, portanto, defasado”.Consignou que “levando em conta que o locatário tomou iniciativa na busca da renovação, e sendo direito da parte locadora em preservar o valor econômico do contrato, recai sobre a parte autora o ônus probatório e, de conseguinte, o financeiro na produção da prova pericial (CPC, art. 95)”, ao que, como dito, insurgiu-se Ace Administração de Bens Ltda.Pois bem. Cinge-se a controvérsia dos presentes autos em definir, resumidamente, quanto: (i) a existência de vícios na decisão recorrida; (ii) a existência de interesse e legitimidade da autora, notadamente no que concernem as condições da ação para o ajuizamento da renovatória, além da aplicabilidade da decisão mencionada pela recorrente do STJ; (iii) a conexão, continência ou prejudicialidade entre os feitos da 2ª e 3ª renovatória; e a (iv) necessidade de realização de provas em conjunto; por fim, se (v) os alugueis são controvertidos.De início, diferentemente do que sustenta a recorrente, inexistem vícios de fundamentação e violação ao disposto no art. 10 do CPC que veda a decisão surpresa.Isso porque, a decisão recorrida foi absolutamente clara e precisa ao sanear o feito, além de ser suficientemente fundamentada.Nesse ponto, recorde-se que, nos termos da jurisprudência deste e do Superior Tribunal de Justiça, tem-se que “o juiz o destinatário final da prova, cabe a ele, em sintonia com o sistema de persuasão racional adotado pelo CPC, dirigir a instrução probatória e determinar a produção das provas que considerar necessárias à formação do seu convencimento.” (STJ, AgInt nos EDcl no REsp 1816722/MG, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 20/09/2021, DJe 23/09/2021).O fato de a parte agravante não concordar com a tese exposta na decisão não implica a conclusão de que padece de qualquer irregularidade, notadamente nulidade por falta de motivação.Ainda, sobre a alegação de violação à decisão surpresa, tem-se que o dispositivo consagrado como regra da vedação à decisão surpresa, impede que as partes sejam surpreendidas por decisão que contemple matéria não discutida nos autos, e conforme jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “não implica exigir do julgador que toda solução dada ao deslinde da controvérsia seja objeto de consulta às partes antes da efetiva prestação jurisdicional, mormente quando já lhe foi oportunizada manifestação acerca do ponto em discussão (...)” :“PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. VIOLAÇÃO DO ARTIGO 1.022. NÃO OCORRÊNCIA. PRINCÍPIO DA NÃO SURPRESA. VIOLAÇÃO. NÃO OCORRÊNCIA. MANIFESTAÇÃO DAS PARTES ACERCA DA QUESTÃO CONTROVERTIDA DEVIDAMENTE OPORTUNIZADA. INICIATIVA PROBATÓRIA. JUÍZO RECURSAL. POSSIBILIDADE. 1. O acórdão recorrido manifestou-se de maneira clara e fundamentada a respeito das questões relevantes para a solução da controvérsia. A tutela jurisdicional foi prestada de forma eficaz, não havendo razão para a anulação do acórdão proferido em sede de embargos de declaração. 2. O enunciado processual da "não surpresa" não implica exigir do julgador que toda solução dada ao deslinde da controvérsia seja objeto de consulta às partes antes da efetiva prestação jurisdicional, mormente quando já lhe foi oportunizada manifestação acerca do ponto em discussão - no caso, a produção probatória. Precedentes: AgInt no AREsp 1.359.921/SP, Rel. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, DJe 21/11/2019; AgInt no AREsp 1.512.115/MS, Rel. Ministro Mauro Campbell Marques, Segunda Turma, DJe 10/9/2019.3. É possível a iniciativa probatória por parte do juízo recursal. Isso porque "o destinatário final das provas produzidas é o juiz, a quem cabe avaliar quanto à sua suficiência e necessidade, em consonância com o disposto na parte final do artigo 370 do CPC" (AgInt no AREsp 1.331.437/SP, Rel. Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, DJe 27.6.2019). Precedente: REsp 1.818.766/AM, Rel. Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, DJe 18/10/2019.4. Agravo interno não provido.”(STJ, AgInt no REsp 1841905/MG, Rel. Ministro BENEDITO GONÇALVES, PRIMEIRA TURMA, julgado em 31/08/2020, DJe 02/09/2020)
Dessa forma, inexistem as nulidades aventadas pela recorrente.Do mesmo modo, não assiste razão à recorrente ao argumentar tratar-se de “demanda temerária” e que afrontaria “o entendimento do E. Superior Tribunal de Justiça, (...), de que uma ação renovatória não se presta à renovação da locação ad eternum”.Nos termos da jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça “a ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo” (STJ, REsp 1947694/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2021, DJe 16/09/2021), o que permite deduzir o interesse e legitimidade da autora.A decisão do Superior Tribunal de Justiça mencionada pela parte recorrente (REsp 1323410/MG, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 07/11/2013, DJe 20/11/2013) não discutia a possibilidade de ajuizamento de mais de uma ação renovatória, como faz crer a recorrente, mas, naquele ponto do trecho selecionado, discutia a possibilidade de renovação de uma mesma locação por prazo superior ao disposto em lei, a saber:“Os recorrentes, por sua vez, sustentam que a renovação da locação deve ser deferida por prazo superior “ao daquele referido no dispositivo legal pertinente [art. 51, II, da Lei 8.245/91]” (e-STJ fl. 461), devendo, ainda, ser considerado o tempo de tramitação do processo, que, na hipótese, foi superior a 6 (seis) anos. Pleiteiam, assim, a manutenção da sentença de primeiro grau, a qual concedeu a renovação do contrato até 23.12.2011.(...) A Súmula 178/STF editada sob a égide do antigo Decreto 24.150/1934, mencionava ser de 5 (cinco) anos o prazo máximo da renovação contratual, ainda que o prazo previsto no contrato a renovar fosse superior. E a doutrina aponta como principal justificativa, para essa limitação temporal, as questões inflacionárias da época, que tornariam inviável a renovação por período de tempo maior, sem prejuízo do próprio locador(...) Contudo, pelas razões já expostas, notadamente, a contrariedade à própria finalidade do instituto, bem como o perigo de eternização do contrato de locação, aliados à própria praxe comercial, no sentido de que há direito à renovação da avença locatícia por 5 (cinco) anos, não vejo razão para alterar esse entendimento, inclusive já firmado por esta Corte”.
Em outras palavras, embora não se concorde com a imposição de uma “eternização do contrato de locação”, a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça não se debruça sobre o ajuizamento de mais de uma ação renovatória, mas se opõe que em uma mesma ação renovatória permita prorrogação indeterminada de um contrato.De outro lado, a despeito da inaplicabilidade do julgado ao presente caso, bem como na possibilidade, em tese, do ajuizamento da presente ação renovatória, tem-se por outro lado, a necessidade de analisar o preenchimento, pela autora, dos requisitos legais exigidos, notadamente, se eventualmente está em dia com suas obrigações contratuais, conforme dispõe o art. 71, incisos II e III da Lei nº. 8.245/91.Nota-se que esse é ponto controvertido consignado na decisão saneadora, da qual, inclusive, a recorrente não discorda.A discordância, por conseguinte, reside na reunião dos processos (2ª e 3ª renovatória) por conexão e a determinação de produção de prova pericial (em conjunto) relativa à avaliação do valor de locação a ser renovado.Sobre a reunião dos feitos, nota-se que embora não haja conexão, nos termos legais (art. 55 do CPC), pois não há pedido ou causa de pedir comum, há clara prejudicialidade nos feitos, pois eventual improcedência da segunda demanda afeta de forma inequívoca a terceira demanda renovatória.O que se exige, portanto, é tão somente o julgamento da segunda renovatória de forma prévia à terceira renovatória, não sendo necessária (ou indispensável) a reunião para julgamento em conjunto.Do mesmo modo, inoportuna a instrução em conjunto.Nesse ponto, assiste razão à recorrente, pois a determinação de produção de prova pericial em conjunta nos dois feitos, de fato, não oferece a melhor solução para as já agigantadas demandas.Conforme já mencionado, os feitos reunidos tratam de pleitos de renovações de locação para os períodos de 06.2012 a 06.2017 e 06.2017 a 06.2022.E o motivo externado pelo juízo de primeiro grau ao deferir a produção de prova pericial decorre do fato de que “o valor apurado na prova pericial produzida nos autos em apenso tem por data base o mês de março de 2013, estando, portanto, defasado”.Ocorre que, ainda que a perícia realizada em 2013 possa estar eventualmente defasada para fins de atender o presente feito nº. 0014201-20.2016.8.16.0194 – terceira ação renovatória (06.2017 a 06.2022), o mesmo não pode ser dito com relação à segunda ação renovatória, que é inequivocamente contemporânea a perícia produzida na primeira ação renovatória.Ou seja, a luz dos elementos trazidos, não há qualquer razão justificável ou legal para a instrução conjunta dos feitos, sobretudo por perícia técnica, quando, ao menos um dos processos dispensa tal diligência.Ato contínuo, sobre a necessidade de perícia relativa a estes específicos autos (de terceira renovatória), observa-se que o feito refere-se à ação renovatória de locação e não ação revisional de aluguel.Sabe-se que a ação renovatória, nos termos do art. 51 e seguintes cumulado com o art. 71 e seguintes da Lei nº. 8.245/91, é um meio judicial utilizado pelo locatário para compelir o locador a prorrogar e renovar o contrato de locação comercial.Isso porque o art. 51 da Lei nº. 8.245/91 mencionado, garante ao locatário, nas locações de imóveis destinados ao comércio, o direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumpridos alguns requisitos.A ação renovatória, portanto, não se presta para rediscutir termos contratuais pactuados, nem forçar ao locador a revisão de cláusulas contratuais, sequer o valor do aluguel. Para esse fim, a lei de locações dispõe em seu art. 68 e seguintes a possibilidade de ajuizamento de ação revisional de aluguel.De outro modo, ao postular a renovação de um contrato, presume-se que o locatário concorda com as regras estabelecidas e, portanto, com os valores que lhe são exigidos.Não cabe ao locatário, por conseguinte, requerer (sequer definir) o valor de aluguel provisório que “entende ser correto”.A possibilidade de requerer a fixação de aluguel provisório é faculdade expressamente conferida ao locador/sublocador pelo §4º do art. 72 da lei de Locações, para impedir que a prorrogação sucessiva afete o equilíbrio contratual, a saber:“Art. 72. A contestação do locador, além da defesa de direito que possa caber, ficará adstrita, quanto à matéria de fato, ao seguinte: (...)II - não atender, a proposta do locatário, o valor locativo real do imóvel na época da renovação, excluída a valorização trazida por aquele ao ponto ou lugar.(...)§ 4º Na contestação, o locador, ou sublocador, poderá pedir, ainda, a fixação de aluguel provisório, para vigorar a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a oitenta por cento do pedido, desde que apresentados elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel”.
Note-se que a legislação é silente quanto à possibilidade de o locatário impugnar ou propor qualquer valor para os alugueis vigentes, ao contrário, determina que este indique de forma clara e precisa as “condições oferecidas para a renovação da locação”, dentre elas, presume-se, o valor exigido.De outro modo, a faculdade de discutir o valor dos alugueis somente fora atribuída ao locador, para que lhe permita discutir eventual necessidade de recomposição do equilíbrio econômico financeiro estabelecido inicialmente. O locatário, por sua vez e estritamente nesse caso, poderá indicar que a valorização do imóvel fora promovida por seu ponto comercial.A legislação é, de um lado, protetiva à manutenção da atividade comercial, mas, de outro, busca conferir mecanismos para a preservação do equilíbrio contratual em favor do locador.Nesse sentido, resguardadas as peculiaridades, já decidiu expressamente:“DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO RENOVATÓRIA. LOCAÇÃO DE ESPAÇO. SHOPPING CENTER. ALTERAÇÃO DO ALUGUEL PERCENTUAL. DISCREPÂNCIA COM O VALOR DE MERCADO. INVIABILIDADE. AUTONOMIA DA VONTADE E PACTA SUNT SERVANDA. JULGAMENTO: CPC/2015.1. Ação renovatória de locação ajuizada em 10/05/2018, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 14/10/2020 e atribuído ao gabinete em 31/05/2021.2. O propósito recursal consiste em definir se é possível, em ação renovatória de locação de espaço em shopping center, a alteração do percentual ajustado a título de remuneração variável.3. O contrato celebrado entre o empreendedor e o lojista é marcado por certas singularidades, as quais o diferenciam dos contratos ordinários de locação. Por essa razão, há divergência na doutrina sobre a natureza desse contrato. Apesar dessas singularidades, revela-se mais razoável considerar o contrato pactuado entre o empreendedor do shopping center e o lojista como um típico contrato de locação, com características próprias.4. Independentemente da natureza jurídica que se atribua a essa espécie contratual, a Lei nº 8.245/91 consagra a possibilidade da propositura, pelo lojista, de ação renovatória de locação. Assim, preenchidos os requisitos legais previstos nos arts. 51 e 71 da referida lei, o lojista fará jus à renovação do contrato de locação da unidade imobiliária localizada em shopping center.5. A ação renovatória de locação tem como escopo principal a extensão do período de vigência do contrato. E, considerando que a retribuição inicialmente entabulada guarda relação com a alteração do prazo estipulado, também é possível a alteração do valor do locativo por essa via. Essa espécie de ação judicial é dúplice, daí porque é juridicamente possível ao locador postular, em sede de contestação, a majoração do valor do locativo.6. No contrato de locação de espaço em shopping center, para a fixação do locativo, são ponderadas as características especiais do empreendimento e que o diferencia dos demais, como a disponibilidade e facilidade de estacionamento, a segurança do local, a oferta de produtos e serviços, opções de lazer, entre outros. Ou seja, há uma série de fatores que influenciam na fixação da remuneração mensal e que são alheios ao valor de mercado.7. Frente às singularidades que diferenciam tais contratos, o art. 54 da Lei nº 8.245/91 assegura a prevalência dos princípios da autonomia da vontade e do pacta sunt servanda. Nesse sentido, alteração do aluguel percentual em sede de ação renovatória de locação de espaço em shopping center somente é viável caso demonstrado pela parte postulante
locatário ou locador
o desequilíbrio econômico superveniente resultante de evento imprevisível (arts. 317 e 479 do CC/02). Vale dizer, a dissonância entre o locativo percentual contratado e o valor de mercado não autoriza, por si só, a alteração do aluguel, sob pena de o juiz se imiscuir na economia do contrato8. Recurso especial conhecido e provido.”(STJ, REsp 1947694/SP, Rel. Ministra NANCY ANDRIGHI, TERCEIRA TURMA, julgado em 14/09/2021, DJe 16/09/2021) – sem destaque no original.
Dito isso, considere-se que a perícia realizada em 12.03.2013, constante do laudo de mov. 1.166 dos autos nº. 205-04.2006.8.16.0194, conforme acolhido pela sentença daquele feito, apurou, por método comparativo de dados de mercado o valor de R$ 15.600,00 como sendo correto para fixação de alugueis, o que transitou em julgado naquele feito.Nota-se, inclusive, que a sentença consignou que “(...) o valor contemporâneo (R$ 15.600,00) (...) poderá ser aplicado na lide correlata ainda em curso” (fl. 15, mov. 11.1 - 0000205-04.2006.8.16.0194).Ato contínuo, o próprio contrato a que se postula a prorrogação, prevê a atualização e reajuste dos alugueis pelo índice do IGP-M, desse modo, correto, para fins de fixação de alugueis a atualização pelo IGP-M do valor definido como sendo devido em 2013 até a data de início da prorrogação no presente feito e, sucessivamente, anualmente, a não ser que o locatário entenda pela necessidade de demonstrar a valorização do imóvel e pretenda buscar a “aferição do justo valor do aluguel”.Nessa lógica, o aluguel devido em 06.2017 seria de R$ 19.834,34.Em outras palavras, caberia apenas ao locador requerer a “aferição do justo valor do aluguel”, caso a simples correção não corresponda ao valor devido, o que não se verificou no presente caso.Nesse ponto, esclareceu o recorrente em mov. 21.1 “que não há efetiva discussão sobre o valor do aluguel e métodos contratuais de sua atualização na presente demanda e na segunda renovatória, cabendo aplicação daquilo contratualmente estabelecido”.Dessa forma, como o contrato de locação fora reajustado pela sentença proferida na primeira ação renovatória, há que prover o presente recurso de agravo de instrumento também nesse ponto, quanto à necessidade de perícia e existência de ponto controvertido sobre os alugueis.A luz de todo o exposto, voto pelo provimento parcial do recurso, para fins de reformar a decisão recorrida, afastando a conexão dos feitos, reconhecendo, tão somente a sua prejudicialidade, determinando o prosseguimento do feito na origem, sem a necessidade da realização de prova pericial, porque a “aferição do justo valor do aluguel” não é ponto controvertido no feito.III – Decisão:Acordam os integrantes do 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná, por unanimidade de votos, em dar parcial provimento ao recurso da requerida, nos termos do voto do relator.