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Processo:

 I. RELATÓRIOTrata-se de agravo de instrumento interposto por Neide Maria Grahl contra decisão proferida nos autos de ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança, ajuizada por Patrícia Yumi Nitta Cutini, Fátima Lumi Nitta e Chigusa Suzuki Nitta, por meio da qual o Juízo de origem deferiu pedido liminar de desocupação de imóvel não residencial, no prazo legal, mediante prestação de caução pelas locadoras.Na origem, as autoras sustentaram a existência de relação locatícia entre as partes, bem como o inadimplemento de aluguéis e encargos locatícios pela ré, afirmando, ainda, que o contrato estaria desprovido de garantia locatícia. Com fundamento nessas circunstâncias, requereram a concessão da medida liminar prevista no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991.Inconformada, a locatária interpôs o presente recurso. Em suas razões, alegou, em síntese, que tramita entre as mesmas partes ação renovatória de locação (autos nº 11708-72.2024.8.16.0038), na qual se discute a permanência da agravante no imóvel. Defendeu que a desocupação antes da definição da ação renovatória poderia causar prejuízos relevantes à atividade empresarial exercida no local, com risco de perda do ponto comercial, da clientela e do fundo de comércio. Sustentou, ainda, que os investimentos e benfeitorias realizados no imóvel deveriam ser considerados como espécie de garantia econômica da relação locatícia, o que, segundo sua compreensão, afastaria a incidência do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei do Inquilinato.O pedido de atribuição de efeito suspensivo foi indeferido, por não se verificar, em juízo preliminar, a presença dos requisitos necessários à suspensão da decisão agravada.As agravadas apresentaram contrarrazões, defendendo a manutenção da decisão recorrida. Alegaram que a agravante permanece inadimplente, que o contrato não conta com garantia locatícia legalmente admitida e que a ação renovatória não tem o efeito de obstar a ação de despejo fundada em falta de pagamento. Também requereram, subsidiariamente, o reconhecimento de caráter protelatório do recurso, com aplicação das penalidades por litigância de má-fé.É o relatório.

      II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO   Admissibilidade       Presentes os requisitos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, inexistência de fato impeditivo ou extintivo, legitimidade e o interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o recurso deve ser conhecido.Mérito A controvérsia recursal consiste em verificar se deve ser mantida a decisão que deferiu a liminar de desocupação do imóvel locado, com fundamento no art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991, diante da alegação de inadimplemento contratual, ausência de garantia locatícia e existência de ação renovatória em curso.Após o exame dos elementos constantes dos autos, conclui-se que o recurso não comporta provimento.A Lei nº 8.245/1991 autoriza a concessão de liminar de despejo em quinze dias, desde que prestada caução, quando a ação tiver por fundamento a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação, estando o contrato desprovido das modalidades de garantia previstas em lei. No caso, as agravadas ajuizaram a ação de despejo afirmando que a agravante deixou de satisfazer os aluguéis e encargos locatícios, permanecendo na posse do imóvel sem o correspondente pagamento. A agravante, por sua vez, não trouxe aos autos prova suficiente de quitação dos valores indicados como vencidos, limitando-se a sustentar que a controvérsia deveria ser apreciada no âmbito da ação renovatória. Essa alegação, contudo, não é bastante para afastar a mora apontada pelas locadoras, tampouco para inviabilizar, por si só, a medida deferida em primeiro grau.A existência de ação renovatória em curso não confere ao locatário autorização para deixar de cumprir as obrigações assumidas no contrato. Ao contrário, o direito à renovação compulsória da locação comercial pressupõe, entre outros requisitos, o regular cumprimento do ajuste. Assim, se há alegação de inadimplemento não elidida por prova documental idônea, a mera pendência da renovatória não impede o prosseguimento da ação de despejo fundada em falta de pagamento.Sobre o tema, assim é o entendimento desta Corte de Justiça:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA. INSURGÊNCIA DO RÉU CONTRA A DECISÃO QUE LHE IMPÔS LIMINARMENTE A DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL, SOB PENA DE DESPEJO. ALEGAÇÃO DE QUE, EM PARALELO, CORRE AÇÃO RENOVATÓRIA PROPOSTA POR SI. FUNDAMENTO INSUFICIENTE PARA IMPEDIR A DECRETAÇÃO DO DESPEJO. CONTRATO DESPROVIDO DE GARANTIA. LOCATÁRIO, ADEMAIS, QUE ESTÁ INADIMPLENTE EM RELAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE PAGAR OS ALUGUEIS. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE, FINALMENTE, DE EXISTÊNCIA DE DIREITO Á RENOVAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DO IMÓVEL COMERCIAL. LOCAÇÃO QUE VIGE POR PRAZO INDETERMINADO. DECRETAÇÃO LIMINAR DO DESPEJO QUE TEM AMPARO NO ARTIGO 59, § 1º, IX DA LEI 8.245/1991. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0057041-64.2024.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ HENRIQUE MIRANDA -
J. 11.09.2024). Destaquei.Também não procede a alegação de que os investimentos efetuados no imóvel poderiam ser equiparados a garantia locatícia. A Lei do Inquilinato disciplina expressamente as modalidades de garantia admitidas no contrato de locação. Benfeitorias, adaptações comerciais ou investimentos realizados pelo locatário para exploração de sua atividade econômica não se confundem com essas garantias. Podem, em tese e conforme o caso, gerar discussão própria acerca de indenização ou retenção, se preenchidos os pressupostos legais e contratuais, mas não transformam contrato desprovido de garantia formal em contrato garantido para efeito de afastar a incidência do art. 59, § 1º, inciso IX, da Lei nº 8.245/1991.Quanto ao alegado risco de dano à empresa instalada no imóvel, é certo que a desocupação de ponto comercial pode acarretar transtornos à atividade econômica do locatário. Todavia, esse elemento, isoladamente considerado, não é suficiente para afastar a incidência de regra legal que autoriza a retomada liminar do imóvel diante da ausência de pagamento e da inexistência de garantia locatícia. O risco empresarial decorrente da exploração da atividade comercial não pode ser deslocado integralmente ao locador, sobretudo quando há indicação de uso do imóvel sem a correspondente contraprestação.Por fim, quanto ao pedido de condenação da agravante por litigância de má-fé, formulado em contrarrazões, não se verifica, neste momento, a presença de elementos suficientes para imposição da penalidade. Embora o recurso não mereça acolhimento, o simples exercício do direito de recorrer, ainda que sem êxito, não caracteriza, por si só, conduta processual abusiva. A aplicação das sanções previstas nos arts. 79, 80 e 81 do Código de Processo Civil exige demonstração clara de comportamento doloso, temerário ou manifestamente desleal, o que não se extrai de forma segura apenas da interposição do presente agravo.III. CONCLUSÃODiante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento, mantendo-se integralmente a decisão que deferiu a liminar de desocupação do imóvel, condicionada à prestação de caução pelas locadoras.É como voto.