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Processo:

RELATÓRIO Trata-se de recurso de apelação interposto por Melina Galvão Molina Rocha contra sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro opostos em face de Vibra Energia S.A., visando à desconstituição das penhoras e da arrematação incidentes sobre os imóveis de matrículas nº 5.785 e nº 8.023 do Cartório de Registro de Imóveis de Palmital/SP, constritos nos autos da Execução de Título Extrajudicial nº 0000106-44.1998.8.16.0055. Irresignada, a parte embargante interpôs recurso de apelação no mov. 59.1, sustentando, preliminarmente, nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que o julgamento antecipado teria sido contraditório, pois a demanda foi julgada improcedente por insuficiência probatória apesar de requerido o aprofundamento instrutório, inclusive por prova testemunhal, depoimento pessoal e inspeção judicial. No mérito, defende que a escritura pública de compra e venda lavrada em 15/05/2009 constitui justo título suficiente, ainda que não registrada, invocando a Súmula 84 do STJ. Alega que a posse sobre os imóveis teria sido demonstrada por notas fiscais, contas de consumo, laudo de corretor habilitado e declaração de testemunha, e que a sentença teria ignorado tais elementos ao se apoiar em imagens externas e remotas do Google Maps. Sustenta, ainda, nulidade da execução pela ausência de inclusão do garantidor hipotecário no polo passivo, com fundamento na jurisprudência que reputa indispensável a participação do terceiro garantidor quando a penhora recai sobre bem dado em garantia. Ao final, requer o provimento do recurso para anular a sentença por cerceamento de defesa, com retorno dos autos à origem para instrução probatória, ou, subsidiariamente, a reforma integral do julgado para declarar procedentes os embargos de terceiro, desconstituindo as penhoras incidentes sobre os imóveis de matrículas nº 5.785 e nº 8.023, cancelando a arrematação e mantendo a posse definitiva em seu favor, com inversão dos ônus sucumbenciais. A apelada apresentou contrarrazões no mov. 64.1, arguindo o não conhecimento do recurso por ausência de impugnação específica e, no mérito, defendendo a regularidade do julgamento antecipado, a insuficiência da prova de posse atual e efetiva, a anterioridade das hipotecas e a validade da arrematação, bem como a desnecessidade de inclusão do garantidor hipotecário no polo passivo da execução. Requer, assim, o não conhecimento ou, subsidiariamente, o desprovimento da apelação. Os autos foram encaminhados a este Relator após decisão do Des. Irajá Piatto Ribeiro, que reconheceu a prevenção desta cadeira para o julgamento do recurso. É o breve relatório.

FUNDAMENTAÇÃO Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (cabimento, legitimação, interesse e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do poder de recorrer) e extrínsecos (preparo, tempestividade e regularidade formal), os recursos devem ser conhecidos. Trata-se, na origem, de Embargos de Terceiro nº 0002057-28.2025.8.16.0055, opostos por Melina Galvão Molina Rocha em face de Vibra Energia S.A., visando desconstituir penhoras incidentes sobre os imóveis das matrículas nº 5.785 (Rua 7 de Setembro, 845) e nº 8.023 (Rua José Florêncio Dias, 640), ambos do CRI de Palmital/SP, constritos na Execução de Título Extrajudicial nº 0000106-44.1998.8.16.0055 (movida contra Distribuidora Polo D Petróleo Ltda., Homero de Camargo Lima e Marlene Aparecida Trovo de Camargo). Na inicial, sustentou a embargante posse e propriedade legítimas dos bens, adquiridos por cadeia dominial familiar — doação de Antonio Augusto Zanchetta Molina a Rodrigo Galvão Molina em 25/10/1996 e posterior venda deste à embargante por escritura pública lavrada em 15/05/2009, não registrada —, invocando a Súmula 84 do STJ, a nulidade dos atos expropriatórios por ausência de sua intimação pessoal e a nulidade da execução pela não inclusão do garantidor hipotecário no polo passivo, requerendo, em tutela de urgência, a suspensão da hasta pública designada para 30/09/2025. Pela decisão de mov. 11.1, o Juízo recebeu a inicial, mas indeferiu a gratuidade de justiça e a tutela de urgência. Interposto Agravo de Instrumento nº 0113785-45.2025.8.16.0000, este Tribunal de Justiça manteve o indeferimento da medida liminar, acolhendo o recurso apenas quanto à gratuidade da justiça. Os imóveis foram arrematados em 30/09/2025 (matrícula 5.785 por R$ 157.000,00 e matrícula 8.023 por R$ 400.000,00). Sobreveio, em mov. 19.1, decisão de saneamento designando audiência de conciliação e determinando a citação da embargada. Em mov. 26.1, a embargante reiterou o pedido de tutela, juntando notas fiscais e comprovante de CNPJ da empresa Melina G. Molina & Cia Ltda – ME, para demonstrar atividade empresarial no imóvel da matrícula nº 8.023. O pedido de reconsideração, porém, foi indeferido em mov. 29.1, por se referirem os documentos a período remoto (2010/2011) e diante de consulta ao Google Maps apontando abandono do bem. Citada, a embargada apresentou contestação em mov. 37.1, que restou impugnada pela apelante no mov. 43.1. Manifestado o desinteresse na conciliação por ambas as partes e especificadas as provas (ocasião em que a embargante requereu produção documental, testemunhal, depoimento pessoal e inspeção judicial - mov. 47.1), sobreveio a sentença apelada (mov. 56.1), que, em julgamento antecipado, julgou improcedentes os embargos, nos seguintes termos: 2.2. Do julgamento antecipado Nos termos do art. 355, I, do CPC, o feito comporta julgamento antecipado, porquanto a controvérsia é eminentemente de direito e a prova documental constante dos autos se revela suficiente para a formação do convencimento. Embora a embargante tenha requerido dilação probatória (mov. 47.1), verifica-se que os elementos já produzidos são suficientes para análise da controvérsia, sendo desnecessária a produção de outras provas, notadamente porque a questão central reside na comprovação da posse e da oponibilidade do direito alegado frente à execução. Declaro, assim, encerrada a instrução processual. 2.3. Do mérito No mérito, os embargos não comportam acolhimento. Nos termos dos arts. 674 e seguintes do CPC, incumbe ao embargante comprovar, de forma satisfatória, a posse ou propriedade do bem constrito, bem como a sua oponibilidade em face da execução. No caso concreto, a embargante sustenta a posse com base em escritura pública não registrada, datada de 2009, bem como em documentos fiscais e registros empresariais. Todavia, como já analisado em sede de cognição sumária — por ocasião das decisões de mov. 11.1 e 29.1 —, o conjunto probatório apresentado não se mostra suficiente para demonstrar, de forma segura, a posse atual, contínua e efetiva sobre os imóveis. Com efeito, os documentos fiscais juntados referem-se a período pretérito (2010/2011), não havendo comprovação robusta da manutenção da atividade no local ao longo do tempo. Ademais, não foram apresentados elementos contemporâneos aptos a evidenciar a efetiva ocupação dos imóveis. A propósito, a própria análise fática anteriormente realizada — inclusive com base em elementos externos, como imagem atualizada do local — já indicava a ausência de sinais consistentes de utilização efetiva do bem permanece inalterada. Além disso, a ausência de registro da escritura pública, circunstância que impede a oponibilidade erga omnes do direito de propriedade, sendo certo que, embora a Súmula 84 do STJ admita embargos fundados na posse, esta deve ser devidamente comprovada, o que não ocorreu de forma satisfatória nos autos. Outrossim, relevante observar que: uma das penhoras é temporal significativo anterior à alegada aquisição (matrícula nº 5.785); há lapso entre a alegada ciência das constrições e o ajuizamento da demanda; não há prova concreta de oposição ou resistência anterior aos atos executivos. Tais circunstâncias fragilizam a alegação de boa-fé e reforçam a conclusão de que não restou demonstrado direito apto a afastar a constrição judicial. No tocante às alegações de nulidade por ausência de intimação e pela não inclusão do garantidor hipotecário no polo passivo, igualmente não prosperam, porquanto não evidenciado prejuízo concreto capaz de invalidar os atos executivos, tampouco ilegalidade manifesta na condução da execução. Assim, à míngua de prova suficiente da posse qualificada ou de direito oponível à execução, impõe-se a improcedência dos embargos, em consonância, inclusive, com os fundamentos já adotados nas decisões anteriores deste Juízo. Em suas razões recursais, a apelante reitera a ocorrência de cerceamento de defesa, a incidência da Súmula 84 do STJ e a nulidade decorrente da ausência do garantidor hipotecário no polo passivo da execução, pugnando, ainda, pela atribuição de efeito suspensivo ao recurso. Em contrarrazões, a apelada arguiu, preliminarmente, o não conhecimento do recurso por ausência de dialeticidade e a perda superveniente do objeto em razão da arrematação já consumada, e, no mérito, requereu a manutenção do julgado. Ante de mais nada, afasto a alegação apresentada em sede das contrarrazões do apelado de ofensa ao princípio da dialeticidade. A este respeito, destaca-se que o princípio da dialeticidade recursal exige que a peça recursal contenha as razões do pedido de reforma da decisão e o próprio pedido, além de impor a existência de congruência entre o pedido e a decisão impugnada. Sob esse prisma, não se cogita de ofensa ao princípio da dialeticidade, porquanto as razões recursais impugnam, de forma específica e articulada, os fundamentos determinantes da decisão vergastada, contrapondo-lhes argumentação hábil a infirmá-los e a demonstrar o desacerto do quanto decidido. Atendida, pois, a exigência de correlação entre a insurgência e os motivos que embasaram o julgado, na forma do art. 1.010, II e III, do Código de Processo Civil, deixo de acolher a preliminar suscitada. Rejeito, igualmente, a preliminar de perda superveniente do objeto. Os embargos de terceiro foram opostos em 28/09/2025, antes, portanto, da arrematação realizada em 30/09/2025, observado o prazo do art. 675 do Código de Processo Civil. A irretratabilidade da arrematação, prevista no art. 903 do mesmo diploma, opera nas relações entre exequente, executado e arrematante, não tendo o condão de suprimir o interesse do terceiro em ver apreciado o direito de posse ou domínio que alega sobre o bem constrito, cuja eventual procedência acarreta a ineficácia da constrição e dos atos que dela derivam. Anoto, ademais, que essa mesma questão já foi enfrentada e afastada por este Tribunal no julgamento do Agravo de Instrumento nº 0113785-45.2025.8.16.0000, precisamente sob o fundamento de que, ajuizados os embargos antes da alienação, remanesce o interesse recursal do terceiro, subsistindo, pois, o objeto da presente demanda. Sobre o efeito suspensivo, reporto-me à decisão liminar proferida por este Relator, que deixou de conhecer do pedido. Adiante, passo à análise do mérito deste recurso. No mérito, a apelação comporta parcial provimento. De antemão, afasto a tese de nulidade da execução pela não inclusão do garantidor hipotecário no polo passivo, por se tratar de matéria exclusivamente de direito, insuscetível de instrução e passível de imediata resolução. Neste sentido, destaque-se que a responsabilidade patrimonial que recai sobre o bem hipotecado decorre da própria sequela inerente ao direito real, de modo que o imóvel gravado responde pela dívida independentemente de quem seja o seu atual proprietário, sem que isso imponha a citação do garantidor como executado. O que a lei exige, na hipótese de a constrição recair sobre bem gravado por hipoteca, é a intimação do respectivo titular, nos termos do art. 799, I, do Código de Processo Civil, providência destinada a assegurar-lhe o exercício das faculdades processuais correlatas, e não a sua inclusão no polo passivo da demanda executiva: Art. 799. Incumbe ainda ao exequente: I - requerer a intimação do credor pignoratício, hipotecário, anticrético ou fiduciário, quando a penhora recair sobre bens gravados por penhor, hipoteca, anticrese ou alienação fiduciária; Ademais, é firme a orientação do Superior Tribunal de Justiça no sentido de que, recaindo a penhora sobre bem gravado por hipoteca, basta a intimação do garantidor a respeito da constrição, sendo desnecessária a sua inclusão no polo passivo da execução para que o bem responda pela dívida. A propósito: DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO. EXECUÇÃO. GARANTIA HIPOTECÁRIA. INTIMAÇÃO DO TERCEIRO GARANTIDOR. ÓBICES SUMULARES 83/STJ, 7/STJ E 284/STF. AGRAVO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu do agravo para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento, em execução/cumprimento de sentença em que terceiros garantidores, proprietários de imóvel hipotecado, arguem nulidade por ausência de citação para integrarem o polo passivo e requerem o reconhecimento de prescrição trienal da pretensão executiva. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se: (i) é necessária a citação dos terceiros garantidores/proprietários do bem dado em hipoteca para comporem o polo passivo da execução, ou se basta a intimação quanto à penhora, nos termos do art. 835, § 3º, do CPC; (ii) há nulidade absoluta da citação suprida por comparecimento espontâneo, e se sua revisão demanda reexame de provas vedado pela Súmula 7/STJ; e (iii) pode ser reconhecida prescrição trienal da pretensão executiva quando não indicado dispositivo federal violado, incidindo a Súmula 284/STF. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A intimação do terceiro garantidor quanto à penhora do imóvel hipotecado é suficiente, não sendo necessária sua citação para integrar o polo passivo da execução (CPC, art. 835, § 3º). O acórdão recorrido alinhou-se à orientação firmada no âmbito do Superior Tribunal de Justiça, incidindo o óbice da Súmula 83/STJ. 4. A conclusão do Tribunal local pela inexistência de nulidade de citação, ante o comparecimento espontâneo com advogado constituído, decorre do acervo fático-probatório, cujo reexame é vedado na via especial (CPC, arts. 239, § 1º, e 277; Súmula 7/STJ). 5. A alegação de prescrição trienal mostra-se manifestamente inadmissível na via especial, por ausência de indicação precisa de dispositivo de lei federal supostamente violado, atraindo a incidência da Súmula 284/STF. IV. DISPOSITIVO 6. Resultado do Julgamento: Agravo interno desprovido. (AgInt no AREsp n. 3.041.628/SP, relator Ministro Luís Carlos Gambogi (Desembargador Convocado do TJMG), Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) RECURSO ESPECIAL. PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. EXECUÇÃO. TERCEIRO GARANTIDOR HIPOTECÁRIO. CITAÇÃO. DESNECESSIDADE. SÚMULA 83/STJ. BEM DE FAMÍLIA. HIPOTECA EM FAVOR DE DÍVIDA DE TERCEIRO SEM PROVEITO À ENTIDADE FAMILIAR. TEMA 1.261/STJ. IMPENHORABILIDADE RECONHECIDA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta de forma motivada as questões necessárias ao deslinde da controvérsia, ainda que em sentido contrário à pretensão da parte. 2. É desnecessária a citação do terceiro garantidor hipotecário para integrar o polo passivo da execução, bastando sua intimação quanto à penhora do imóvel dado em garantia (Súmula 83/STJ). Precedente. 3. A exceção do art. 3º, V, da Lei 8.009/1990 restringe-se às hipóteses em que a dívida reverte em benefício da entidade familiar; ausente prova de proveito familiar em hipoteca prestada para dívida de terceiro, subsiste a impenhorabilidade do bem de família (Tema 1.261/STJ). Precedentes. 4. Reconhecida a impenhorabilidade do bem de família, ficam prejudicadas as demais questões suscitadas. 5. Recurso especial parcialmente provido. (REsp n. 2.208.812/SC, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) Superada tal questão, a sorte do recurso, quanto a ambos os imóveis, resolve-se por fundamento único de direito material que dispensa qualquer dilação probatória, qual seja a prevalência da garantia hipotecária anterior sobre a aquisição invocada pela embargante. Consoante se extrai dos autos, sobre os dois imóveis pende hipoteca constituída em favor da apelada e averbada sob os registros R.13/5.785 e R.7/8.023, datadas de 1997/1998, portanto anteriores à aquisição de 15/05/2009 invocada pela embargante como fundamento de sua posse e domínio. Veja-se: Mais do que isso, tais hipotecas garantem justamente o débito objeto da execução, de sorte que a apelada não figura como credora quirografária que fez recair a penhora sobre bem do devedor, mas como credora titular de direito real de garantia que persegue o próprio bem gravado. Nos termos do art. 1.419 do Código Civil, nas dívidas garantidas por hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação, do que decorre, na dicção do art. 1.422 do mesmo diploma, o direito do credor hipotecário de excutir a coisa e de preferir, no pagamento, aos demais credores, observada a prioridade do registro: Art. 1.419. Nas dívidas garantidas por penhor, anticrese ou hipoteca, o bem dado em garantia fica sujeito, por vínculo real, ao cumprimento da obrigação. Art. 1.422. O credor hipotecário e o pignoratício têm o direito de excutir a coisa hipotecada ou empenhada, e preferir, no pagamento, a outros credores, observada, quanto à hipoteca, a prioridade no registro. Neste sentido, a hipoteca, como direito real, é dotada de sequela e de oponibilidade erga omnes, fazendo com que o imóvel responda pela dívida garantida independentemente das transmissões de propriedade que se lhe sucedam. Conforme entende a Corte Superior, “não se aplica a Súmula n. 308 do STJ à aquisição de imóveis comerciais, prevalecendo o direito de sequela do credor hipotecário, previsto no art. 1.419 do CC”. (REsp n. 2.155.304/RS, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 22/6/2026, DJEN de 26/6/2026.) Desta forma, quem adquire bem hipotecado o recebe com o ônus que lhe é inerente, e a essa publicidade registral não pode opor desconhecimento nem posse. Daí a consequência decisiva para o deslinde da causa: os embargos de terceiro não se prestam a liberar da execução hipotecária o bem adquirido após a constituição da garantia, pois a posse eventualmente exercida pela embargante, ainda que se a tivesse por comprovada, não teria aptidão para prevalecer sobre a hipoteca que a antecede. É precisamente esse o ponto que torna prescindível a instrução probatória e afasta a alegação de cerceamento de defesa deduzida no recurso. Com efeito, se a garantia real preexistente prevalece a despeito da posse, a prova desta última revela-se juridicamente irrelevante para o resultado do julgamento, de modo que não há nulidade no julgamento antecipado da lide quando a matéria é resolúvel exclusivamente à luz do direito, pela oponibilidade da hipoteca anterior. Não se cuida, portanto, de improcedência por insuficiência de prova de fato controvertido cuja demonstração fora obstada, mas de improcedência fundada em questão de direito prejudicial ao exame da posse, cuja apreciação independe de dilação, na forma autorizada pelo art. 355, I, do Código de Processo Civil. Não socorre a apelante, por fim, a alegação de que a hipoteca teria sido constituída por quem já não era proprietário, sob o argumento de que Antonio Augusto Zanchetta Molina teria doado os bens a Rodrigo Galvão Molina em 1996, antes de gravá-los em 1997/1998. É que a doação de 1996, assim como a venda de 2009, jamais foi levada a registro, e, a teor do art. 1.245, § 1º, do Código Civil, enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser havido como dono do imóvel. A este respeito, transcrevo trecho retirado do Informativo 850 do Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Resp. 2.141.417-SC, em hipótese análoga a aqui analisada: A ausência de registro público é o ponto central da controvérsia, considerando o entendimento consolidado do STJ de que, conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes desse registro, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico de promessa de compra e venda. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do imóvel. Assim, o direito real do promitente comprador apenas se aperfeiçoa perante terceiros de boa-fé com o regular registro do instrumento público ou particular no tabelionato de imóveis. Sob esse enfoque, ausente a formalidade considerada essencial para que a promessa de compra e venda realizada possua efeito erga omnes, não se pode admitir que o título seja oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia hipotecária, devidamente registrada, e promoveu, nos estritos termos da lei, a penhora do bem em ação de cumprimento de sentença. Perante o fólio real, portanto, Antonio Augusto permaneceu como titular do domínio ao tempo da constituição da hipoteca, de modo que a garantia foi validamente instituída por quem constava como proprietário e recebeu a devida publicidade registral. Prevalece, assim, o direito real registrado sobre os instrumentos particulares não transcritos, não podendo a embargante invocar em seu favor uma cadeia dominial não publicizada para infirmar garantia que o registro tornou oponível a todos. Neste mesmo sentido: DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA 308/STJ. BOA-FÉ DO ADQUIRENTE. DIREITO DE SEQUELA. INAPLICABILIDADE DO VERBETE SUMULAR. I. CASO EM EXAME 1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática proferida em recurso especial oriundo de ação em que adquirente de imóvel hipotecado, pessoa jurídica, buscava afastar a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e instituição financeira, com fundamento na Súmula 308/STJ e na alegada boa-fé na aquisição. 2. Fatos relevantes. Imóvel de natureza comercial foi dado em garantia hipotecária à instituição financeira e posteriormente transferido à agravante, que afirma ter recebido as unidades por dação em pagamento, no contexto de distrato com a construtora, sustentando a prevalência de sua boa-fé e a aplicação da Súmula 308/STJ, independentemente de se tratar de imóvel comercial e de ser adquirente pessoa jurídica. 3. Decisões anteriores. Tribunal de origem aplicou a Súmula 308/STJ em favor da adquirente, reconhecendo a ineficácia da hipoteca perante o terceiro de boa-fé e fixando honorários com base no princípio da causalidade. A decisão monocrática no recurso especial deu provimento ao apelo da instituição financeira para reformar o acórdão regional e julgar improcedente a pretensão autoral, por entender que a Súmula 308/STJ se restringe a imóveis residenciais, mantendo a validade da hipoteca sobre imóvel comercial. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a Súmula 308/STJ é aplicável a hipóteses em que a hipoteca recai sobre imóvel comercial, adquirido por pessoa jurídica em boa-fé, inclusive quando recebido por dação em pagamento; e (ii) saber se a boa-fé do adquirente e a natureza jurídica do negócio (compra e venda ou dação em pagamento) são suficientes para afastar o direito de sequela decorrente da hipoteca e preservar a oponibilidade do negócio em face do credor hipotecário. III. RAZÕES DE DECIDIR 5. A orientação jurisprudencial consolidada no Superior Tribunal de Justiça estabelece que a Súmula 308/STJ incide exclusivamente em relação a hipotecas constituídas sobre imóveis residenciais, vinculados a contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação, não alcançando hipotecas que recaiam sobre imóveis comerciais. 6. Inexistindo aquisição para fins residenciais, mas sim imóvel comercial, mostra-se inaplicável a Súmula 308/STJ, de modo que permanece hígida a garantia hipotecária constituída em favor da instituição financeira. 7. Ainda que demonstrada a boa-fé do terceiro adquirente, tal circunstância não afasta a validade da hipoteca constituída como garantia de financiamento imobiliário de natureza comercial, subsistindo o direito de sequela do credor hipotecário. 8. O contrato de promessa de compra e venda ou o negócio translativo não registrado no cartório imobiliário, ainda que anterior à hipoteca, não é oponível ao terceiro de boa-fé que recebe o imóvel comercial como garantia real, pois a propriedade imobiliária e a oponibilidade erga omnes somente se consolidam com o registro. 9. A distinção pretendida pela agravante, fundada na natureza jurídica do negócio (dação em pagamento em vez de compra e venda para fins comerciais), é irrelevante para o deslinde da controvérsia, porquanto o critério determinante para a aplicação da Súmula 308/STJ é a destinação residencial do imóvel, ausente na espécie. 10. Não havendo demonstração de qualquer circunstância apta a infirmar os fundamentos da decisão monocrática, impõe-se a manutenção do entendimento que julgou improcedente a pretensão autoral e reconheceu a eficácia da hipoteca sobre o imóvel comercial. IV. DISPOSITIVO E TESE Agravo interno improvido. (AgInt nos EDcl no REsp n. 2.225.692/SC, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 18/5/2026, DJEN de 21/5/2026.) CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. IMÓVEL COMERCIAL. SÚMULA N. 308/STJ. REGISTRO. CARTÓRIO DE IMÓVEL. INEXISTÊNCIA. INOPONIBILIDADE. TERCEIRO DE BOA-FÉ. GARANTIA REAL. HIPOTECA. EFICÁCIA. MULTA. EMBARGOS PROTELATÓRIOS. NÃO OCORRÊNCIA. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. 1. A Súmula n. 308 do STJ não se aplica à aquisição de imóveis comerciais, sendo restrita aos contratos submetidos ao Sistema Financeiro de Habitação (SFH), nos quais a hipoteca recai sobre imóveis residenciais. Precedentes. 2. Conforme dispõe o art. 1.245, § 1º, do CC/2002, a propriedade do imóvel só se transfere com o registro imobiliário. Antes disso, existe apenas um direito pessoal ou obrigacional entre as partes que celebraram o negócio jurídico. Somente com o registro é que se cria um direito oponível a terceiros (efeito erga omnes) em relação à transferência do domínio do bem. Precedentes. 3. O contrato de promessa de compra e venda sem registro no Cartório Imobiliário, mesmo que celebrado antes da hipoteca, não é oponível a terceiro de boa-fé que recebeu o imóvel comercial como garantia real. 4. A oposição de embargos de declaração com nítido propósito de prequestionamento não possui caráter protelatório. 5. Recurso especial a que se dá parcial provimento, apenas para afastar a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC/2015. Liminar revogada. (REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025, DJEN de 27/5/2025.) Registre-se, ainda, como reforço argumentativo quanto ao imóvel da matrícula nº 5.785, que a penhora sobre ele incidente, efetivada em 08/04/2005, é anterior à própria aquisição de 2009, o que, também por essa via, obstaria a pretensão desconstitutiva. Impõe-se, pois, a manutenção integral da sentença de improcedência quanto a ambos os imóveis. É o entendimento que tem sido adotado também por esta Corte de Julgamento: APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. SENTENÇA QUE JULGOU IMPROCEDENTE OS EMBARGOS. APELO DO EMBARGANTE. ALEGADA NULIDADE PROCESSUAL RELACIONADA À CESSÃO DE CRÉDITO. MATÉRIA ESTRANHA À ESFERA JURÍDICA DA TERCEIRA EMBARGANTE. ILEGITIMIDADE PARA DISCUTIR RELAÇÃO OBRIGACIONAL ENTRE CREDOR E DEVEDOR ORIGINÁRIO. CERCEAMENTO DE DEFESA NÃO CONFIGURADO. JULGAMENTO ANTECIPADO DO MÉRITO. CONTROVÉRSIA EMINENTEMENTE DOCUMENTAL. DESNECESSIDADE DE PRODUÇÃO DE PROVA ORAL. ART. 355, I, DO CPC. MÉRITO. HIPOTECA REGULARMENTE CONSTITUÍDA E REGISTRADA EM MOMENTO ANTERIOR À AQUISIÇÃO DO IMÓVEL PELA APELANTE. EFICÁCIA ERGA OMNES. PRINCÍPIO DA PUBLICIDADE REGISTRAL. DIREITO DE SEQUELA. IMPOSSIBILIDADE DE OPOSIÇÃO DE BOA-FÉ SUBJETIVA PARA AFASTAR GARANTIA REAL PREEXISTENTE. PENHORA LEGÍTIMA. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL DO EMBARGANTE CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 13ª Câmara Cível - 0036954-30.2024.8.16.0019 - Ponta Grossa - Rel.: DESEMBARGADORA ROSANA ANDRIGUETTO DE CARVALHO - J. 22.05.2026) APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS DE TERCEIRO. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. INSURGÊNCIA DOS EMBARGANTES. PENHORA SOBRE IMÓVEL. ALEGADA COMPRA E VENDA EM MOMENTO ANTERIOR À ORDEM CONSTRITIVA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADO. INEXISTÊNCIA DE RECONHECIMENTO DE FIRMA OU OUTRO ELEMENTO QUE O TORNE PÚBLICO E COMPROVE A DATA EM QUE FOI ASSINADO. INEFICÁCIA PERANTE TERCEIROS. HIPOTECA CEDULAR AVERBADA EM MOMENTO ANTERIOR À COMPRA E VENDA. ALIENAÇÃO NO CURSO DA EXECUÇÃO E APÓS CITAÇÃO VÁLIDA. FRAGILIDADE NAS PROVAS APRESENTADAS. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO DESPROVIDO. (TJPR - 16ª Câmara Cível - 0004153-80.2021.8.16.0079 - Dois Vizinhos - Rel.: SUBSTITUTA CRISTIANE SANTOS LEITE - J. 24.06.2024) Por fim, não se pode perder de vista que a eventual privação do imóvel adquirido, em consequência da execução da hipoteca, não deixa a embargante ao desamparo, porquanto, nos termos do art. 1.481, § 4º, do Código Civil, dispõe de ação regressiva contra o vendedor o adquirente que ficar privado do bem em razão de licitação ou penhora, o que apenas confirma que a via adequada à composição de seu eventual prejuízo não são os presentes embargos de terceiro, mas a relação jurídica mantida com seus antecessores na cadeia dominial. Ante o exposto, voto por rejeitar as preliminares de não conhecimento por ausência de dialeticidade e de perda superveniente do objeto e, no mérito, por negar provimento à apelação, mantendo a sentença que julgou improcedentes os embargos de terceiro quanto aos imóveis das matrículas nº 5.785 e nº 8.023. CONCLUSÃO Diante do exposto, voto por CONHECER e NEGAR PROVIMENTO ao recurso de Apelação, interposto por MELINA GALVAO MOLINA ROCHA. No tocante aos ônus sucumbenciais, mantenho a condenação imposta na origem, ora acrescida da majoração recursal. Nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil, majoro os honorários advocatícios fixados em primeiro grau de 10% para 12% sobre o valor atualizado da causa, em razão do trabalho adicional desenvolvido em grau recursal, observada a suspensão de exigibilidade decorrente da gratuidade de justiça deferida à embargante, na forma do art. 98, § 3º, do mesmo diploma.