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Processo:

RELATÓRIO1. João de Godoy Bueno ajuizou ação de cobrança nº 0003604-42.2023.8.16.0001, inicialmente proposta sob o rito monitório e, após emenda, adequada ao procedimento comum, em face de RS Centro Conceito de Coaching Ltda-ME e Robson Francisco Teixeira. Alegou-se na petição inicial, em síntese, o seguinte: i) celebrou-se com a locatária, em 01/04/2018, contrato de locação comercial, com vigência até 31/03/2022, relativo ao imóvel situado na Avenida Mateus Leme, n. 1.245, em Curitiba/PR, tendo o contrato previsto reajuste por índice federal ou, na sua ausência, pelo IGPM, além de cláusula expressa afastando indenização ou retenção por benfeitorias; ii) figurou como fiador Robson Francisco Teixeira, que renunciou ao benefício de ordem e obrigou-se solidariamente, oferecendo em garantia o imóvel de matrícula n. 33.000 do 4º Registro de Imóveis da Comarca de Curitiba; iii) em 01/06/2022, recebeu-se notificação da Prefeitura Municipal de Curitiba sobre revisão e suplementação do IPTU do imóvel, com lançamento de crédito tributário relativo aos exercícios de 2017 a 2022, decorrente do aumento de área construída realizado sem autorização; iv) diante do inadimplemento da locatária, firmou-se termo de reconhecimento e parcelamento da dívida de IPTU em 60 parcelas mensais de R$ 2.399,18, corrigidas pelo IPCA, totalizando R$ 142.844,49; v) ao término da locação, subtraiu-se do imóvel diversos itens, como aparelhos de ar-condicionado, luminárias, chaves eletrônicas e fechaduras, sendo que os danos a forros de gesso, paredes e portas avaliados em R$ 43.550,00; vi) o total da dívida, considerando o IPTU e os danos materiais, totaliza R$ 186.394,49. Requereu-se a condenação dos apelados no pagamento de R$ 186.394,49 (mov. 52.1 – autos de origem). A parte autora emendou a petição inicial para informar dados eletrônicos, manifestar-se sobre a certidão de suspeita de prevenção e noticiar a juntada de mídias (mov. 30.1 e mov. 30.2/30.8 – autos de origem). A parte autora emendou novamente a petição inicial, formulando o pedido, sob o procedimento comum de ação de cobrança, de condenação dos apelados no pagamento de R$ 186.394,49 (mov. 52.1 – autos de origem; documentos de mov. 52.1/52.7). Acolheu-se as emendas (mov. 54.1 – autos de origem)..RS Centro Conceito de Coaching Ltda-ME e Robson Francisco Teixeira
formulou contestação e afirmou, em síntese, que o contrato de locação era destinado à instalação de franquia da empresa Febracis, voltada a treinamentos corporativos e individuais de coaching. Sustentou-se que, ao tomar posse do espaço, encontrou a obra ainda crua (sem piso, gesso, pintura e com as instalações elétrica e hidráulica inacabadas), de modo que precisou finalizar a construção do prédio já edificado pelo locador. Afirmou-se que o próprio contrato, na cláusula 4ª, previa descontos nos seis primeiros meses de aluguel condicionados à realização de investimentos pela locatária, e que ela executou melhorias em todos os pavimentos (reboco, fiação elétrica, parte hidráulica e piso, do 1º ao 4º andar). Embora o valor previsto de obra correspondesse a cerca de R$ 114 mil (equivalente a seis meses de locação), declarou ter gasto R$ 1.099.505,42, quantia muito superior ao ajustado, que teria agregado valor substancial ao imóvel e seria objeto de ação própria de ressarcimento. A parte requerida relatou que, decorridos cerca de dois anos do início da locação e diante do impacto da pandemia, negociou com o proprietário a ocupação de apenas dois andares, restituindo os pavimentos superiores, com devolução das chaves em julho de 2021. Sustentou-se que, nessa entrega, foram realizadas vistorias e consulta à prefeitura, sem constatação de débitos ou reclamação do proprietário, que aceitou a área devolvida. Acrescentou que o autor, na sequência, alugou o 3º andar a uma estação de rádio e cedeu o 4º andar ao genro e à filha , para moradia, de modo que, desde 2021, a locatária já não usufruía da totalidade do espaço, embora continuasse a arcar sozinha com o IPTU. A parte narrou que, findo o contrato, realizou nova reforma para devolver o imóvel em perfeitas condições de uso, tendo o local, inclusive, sido ocupado posteriormente por outra empresa. Afirmou, contudo, que, após comunicar a desocupação, passou a ser cobrada de forma exaustiva e ameaçadora pelos representantes do autor (o genro Wanderley e a esposa Ruth), chegando a ser trancada dentro do imóvel em uma das discussões, episódio em que Wanderley, com a chave, impediu sua saída em razão de cobrança relativa ao uso de ar-condicionado. Quanto ao IPTU, a parte requerida afirmou que o carnê era entregue pelos Correios até 2020 e, depois, emitido pelo site da Prefeitura de Curitiba, e que todos os boletos de seu conhecimento foram integralmente pagos durante a vigência do contrato. Sustentou que o valor retroativo (IPTU suplementar) não era de seu conhecimento e decorreu de conduta exclusiva do proprietário, que teria realizado construções não autorizadas – inclusive a edificação do 4º andar – e deixado de obter o Certificado de Vistoria de Conclusão de Obras (CVCO) em 2016, o que motivou o lançamento retroativo pela prefeitura relativo ao período de 2017 a 2022. A parte ressaltou que a cobrança suplementar teve por base construção de 2016, anterior ao início da locação (2018). A requerida aduziu, ainda, que houve recusa do autor em receber as chaves, o que a obrigou a ajuizar ação de entrega de chaves (nº 0015162-45.2022.8.16.0001), julgada procedente, com rescisão da relação locatícia declarada em 15/07/2022. Sobre os itens supostamente subtraídos, afirmou não existir laudo de vistoria de entrada ou de saída que permitisse comparar o estado do imóvel, tendo levado apenas os bens que lhe pertenciam e deixado o local em perfeitas condições. A parte também formulou pedido contraposto para pleitear indenização por danos morais (mov. 102.1 – autos de origem).O autor apresentou impugnação à contestação (mov. 108.1 – autos de origem).As partes se manifestaram sobre o interesse na produção de provas (movs. 113.1 e 114.1 – autos de origem).A decisão saneadora deixou de receber o pedido contraposto, indeferiu os pedidos de prova documental e de expedição de ofício ao Município e deferiu a produção de prova oral (mov. 117. – autos de origem).Na audiência de instrução e julgamento, ouviram-se a informante Ruth de Godoy Macedo e as testemunhas Nailson Rudnie Ramos e Nadia Pires do Nascimento Navarro (movs. 147.2 a 147.6 – autos de origem).As partes apresentaram alegações finais (movs. 151.1 e 152.1 – autos de origem).A sentença julgou improcedente a ação e condenou o autor no
pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (mov. 155.1 – autos de origem)A parte autora opôs embargos de declaração para alegar a existência de omissão, contradição e erro material na sentença (mov. 157.1 – autos de origem). Os embargos foram conhecidos e rejeitados (mov. 162.1 – autos de origem).João de Godoy Bueno interpôs recurso de Apelação Cível. Sustentou-se no recurso, em síntese, o seguinte: i) é indevida a exclusão da responsabilidade dos apelados pelo IPTU suplementar, uma vez que o contrato atribuiu expressamente ao locatário o pagamento do tributo e que os apelados promoveram, no curso da locação, relevante alteração estrutural no imóvel, com a conversão da área de estacionamento em auditório de grande porte, o que ampliou a base de cálculo do imposto, sendo que, à luz do princípio da causalidade, eventual falha do proprietário em comunicar a municipalidade não afasta a responsabilidade do locatário pelo tributo incidente durante a vigência da locação; ii) é devida a indenização pelos danos materiais e pela subtração de bens, pois o ordenamento não exige prova técnica exclusiva, bastando o conjunto probatório – registros fotográficos, orçamentos e prova oral – para demonstrar a retirada de equipamentos incorporados ao imóvel (aparelhos de ar-condicionado, luminárias e fechaduras) e a devolução do bem em estado diverso do contratado, não podendo a cláusula relativa a benfeitorias ser interpretada extensivamente para autorizar a retirada de bens incorporados, sob pena de enriquecimento sem causa; iii) subsidiariamente, revela-se excessiva a verba honorária fixada em 10% sobre o valor atualizado da causa, superior a R$ 186.000,00, impondo-se sua redução por equidade, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil (mov. 167.1 – autos de origem).RS Centro Conceito de Coaching Ltda-ME e Robson Francisco Teixeira apresentaram contrarrazões para requerer o desprovimento do recurso (mov. 172.1 – autos recursais).


ADMISSIBILIDADE2. O recurso interposto é tempestivo, conforme o que se observa do cotejo entre a leitura da sentença (mov. 164 – autos de origem) e o protocolo do recurso (mov. 167.1 – autos de origem).O comprovante de recolhimento de preparo recursal está juntado no mov. 167.3 dos autos de origem. Presentes os demais pressupostos de admissibilidade, o recurso interposto comporta conhecimento.
VOTO3. Trata-se de recurso de Apelação Cível nº 0003604-42.2023.8.16.0001, em que é apelante João de Godoy Bueno e apelados RS Centro Conceito de Coaching Ltda-ME e Robson Francisco Teixeira.O recurso busca a reforma da sentença que julgou improcedente a ação e condenou o autor no
pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios, fixados em 10% sobre o valor atualizado da causa (mov. 155.1 – autos de origem)3.1. No plano fático, extrai-se dos autos que o autor João de Godoy Bueno celebrou com os requeridos RS Centro Conceito de Coaching Ltda-ME e Robson Francisco Teixeira contrato de locação comercial do imóvel localizado na Rua Mateus Leme, nº 1245, Centro Cívico, Curitiba/PR, com prazo determinado de 48 meses, com início em 01.04.2018 e término em 31.03.2022, aluguel mensal no valor de R$ 19.000,00 (mov. 1.6 – autos de origem).O autor João de Godoy Bueno afirma na petição inicial, em síntese, que, após o término da locação, foi surpreendido com notificação do Município de Curitiba informando a revisão e suplementação do IPTU do imóvel, em razão de aumento de área construída realizado sem autorização, o que o levou a firmar parcelamento do débito tributário. Afirmou-se que a locatária não se responsabilizou por essa obrigação e que, ao desocupar o imóvel, retirou diversos bens incorporados ao local, além de causar danos em sua estrutura, gerando prejuízos materiais, no total de
R$ 186.394,49 (mov. 1.1 – autos de origem).O autor instruiu a petição inicial com os seguintes documentos: contrato de locação; boletos de dívida ativa; carnê de IPTU; parecer de revisão de IPTU; termo de reconhecimento e parcelamento de dívida; orçamento de reparos no imóvel; fotografias; planilha de cálculo de débito; mídias digitais sobre o estado do imóvel (movs. 1.6 a 1.14, 30.4 a 30.8, 52.2 a 52.6 – autos de origem).Extrai-se do parecer de revisão de IPTU que apurou-se que, embora o lote constasse sem lançamento de construção, verificou-se a existência de unidade comercial finalizada desde 2016, conforme boletim de cadastramento e alvará nº 334150, o que ensejou revisão de ofício e recadastramento do imóvel, com a consequente constituição de créditos suplementares de IPTU relativos aos anos de 2017 a 2022, deduzidos os valores já pagos (mov. 1.10 – autos de origem):


Extrai-se do Termo de Reconhecimento e Parcelamento de Dívida que o contribuinte (WM Word Escritório e Apoio Administrativo Ltda por meio da optante Ruth de Godoy Macedo), reconheceu e parcelou dívida tributária de R$ 143.833,23 (Acordo nº 44141/2022), relativa a IPTU dos exercícios de 2017 a 2021 e TCL de 2018, incidente sobre o imóvel de Indicação Fiscal nº 31.010.014.000-0, em 60 parcelas com vencimento entre agosto/2022 e julho/2027, com confissão irrevogável do débito (mov. 1.11 – autos de origem):
O orçamento relativo ao supostos danos no imóvel foi elaborado em 20.10.2022, apurou a necessidade de pinturas, materiais para proteção isolar e serviços de mão de obra de dryall, no valor de R$ 43.550,00 (mov. 1.12 – autos de origem). A parte requerida instruiu a contestação com os seguintes documentos: fotografias do imóvel; boleto IPTU com vencimento no mês de agosto de 2022; cópia do processo administrativo de revisão de IPTU; vídeos do imóvel; planilha de controle de obra e custos do imóvel e áudios sobre as supostas conversas entre as partes (mov. 102.6 a 102.28 – autos de origem).Em relação à prova oral, a informante Ruth de Godoy Macedo disse em juízo, em síntese, que é filha do autor e que, embora o imóvel estivesse registrado em nome de seu pai, era ela quem administrava a locação, em razão da idade avançada dele. Relatou que o contrato foi firmado com a Febracis por volta de 2018 e perdurou aproximadamente quatro anos e meio. Informou que o prédio possuía quatro andares e que todos foram inicialmente locados. Segundo afirmou, a locatária realizou, sem sua autorização e sem seu conhecimento, uma ampliação na parte posterior do primeiro andar, onde foi construído um auditório com capacidade para cerca de 350 pessoas. Disse que somente tomou conhecimento dessa obra quando a empresa estava desocupando o imóvel, ocasião em que descobriu também a existência de débitos retroativos de IPTU decorrentes da ampliação não regularizada. Sustentou que jamais foi informada sobre esses débitos e que, se soubesse da situação, teria descontado os respectivos valores dos aluguéis para evitar a inscrição em dívida ativa. A informante disse que o aluguel inicialmente era de R$ 23.000,00 mensais, sendo posteriormente reduzido para R$ 15.000,00 em razão da pandemia de COVID-19, porque a locatária informou que deixaria de utilizar o terceiro e o quarto andares. Contudo, declarou que, apesar da redução do aluguel, permitiu que a empresa continuasse utilizando todos os andares, por entender que o período era difícil e desejar auxiliá-la. Esclareceu que a redução dizia respeito exclusivamente ao valor do aluguel, sem qualquer alteração em relação a outros encargos. Informou que o imóvel não foi entregue em condições completas de uso comercial, razão pela qual concedeu à locatária sete meses de carência para a realização das benfeitorias necessárias. Disse não ter sido elaborado laudo de vistoria inicial ou termo de entrega das chaves. Acrescentou que a última atualização da metragem do imóvel perante a Prefeitura ocorreu em 2012 e que nunca foi formalmente notificada sobre os débitos relacionados à ampliação, tomando ciência apenas no momento da desocupação do imóvel. Afirmou ainda que os carnês de IPTU eram recebidos pela própria locatária. Quanto ao estado do imóvel após a desocupação, declarou que a empresa deixou o local bastante danificado, retirando fiação, fechaduras e outros itens, além de destruir diversas benfeitorias que havia realizado, circunstâncias que, segundo afirmou, registrou por meio de filmagens e fotografias. Esclareceu que não lavrou boletim de ocorrência nem realizou perícia técnica, mas afirmou ter reunido provas documentais dos danos. Informou que o imóvel permaneceu desocupado por aproximadamente dois anos até ser novamente alugado, em razão da necessidade de realização de reparos. Por fim, reiterou que o contrato foi firmado em razão da confiança depositada em Paulo Vieira, a quem apontou como proprietário da Febracis, e declarou que sua maior frustração decorreu do fato de a locatária não ter informado sobre os débitos de IPTU decorrentes da ampliação realizada no imóvel (mov. 147.2 – autos de origem).A testemunha Natália de Paula declarou em juízo, em síntese,
que trabalhou na empresa RS Centro Conceito de Coaching Ltda. durante todo o período em que esta ocupou o imóvel objeto da demanda, exercendo a função de gestora da unidade, tendo deixado a empresa há aproximadamente dois anos e meio. Informou que conhecia Ruth e Vanderlei, responsáveis pelo imóvel, e que, pelo que sabia, eram eles quem tratavam das questões relacionadas à locação. Relatou que o prédio possuía quatro andares, sendo que, no início da locação, a empresa utilizava praticamente todo o imóvel, embora o quarto andar não tivesse uso definido. Afirmou que, após a pandemia, Ruth e Vanderlei passaram a ocupar os dois andares superiores, mas não soube informar se essa alteração foi formalizada por meio de aditivo contratual. Quanto às alegações de ampliação do imóvel, afirmou que não houve construção de nova área durante a locação. Explicou que o espaço utilizado posteriormente como auditório já integrava a estrutura do prédio e funcionava originalmente como estacionamento, tendo sido apenas reformado para atender às necessidades da empresa, sem aumento da área construída. Acrescentou que não houve qualquer outra ampliação ou modificação estrutural no imóvel durante o período da locação. Em relação ao encerramento do contrato, declarou que o imóvel foi devolvido após a realização de limpeza, pintura e reformas necessárias para sua entrega, afirmando que acompanhou esse procedimento e que somente foram retirados os móveis, aparelhos de ar-condicionado e demais bens pertencentes à empresa. Negou que o imóvel tenha sido deixado danificado, sustentando que eventuais reparos foram realizados antes da devolução. Sobre o IPTU, informou que os pagamentos eram efetuados pela empresa, por meio do setor financeiro, utilizando os carnês correspondentes. Disse não ter conhecimento acerca de eventual cobrança retroativa relacionada a ampliação do imóvel, mas relatou que, no último ano da locação, recebeu uma correspondência da Prefeitura em nome de João de Godoy Bueno e a entregou a Vanderlei, sem saber o conteúdo específico da notificação. Por fim, afirmou que, durante a desocupação do imóvel, Vanderlei ingressou no prédio, determinou que todos os funcionários deixassem o local e impediu a retirada de bens naquele momento, mencionando que a situação estaria relacionada à correspondência da Prefeitura referente ao IPTU. Entretanto, ressaltou que desconhecia os detalhes da cobrança ou das razões que motivaram a discussão (mov. 147.3 – autos de origem).A testemunha Nailson Rudnie Ramos relatou em juízo, em síntese, que foi contratado pela RS Centro Conceito de Coaching Ltda. (Febracis), na qualidade de prestador de serviços, para executar as obras de adequação do imóvel localizado na Rua Mateus Leme, destinadas à instalação da unidade da empresa. Informou que a obra ocorreu em 2018, teve duração aproximada de quatro a seis meses e foi realizada antes da ocupação do imóvel pela locatária. Esclareceu que o prédio encontrava-se inacabado, em estado bruto, sem instalações e sem condições de uso, razão pela qual foram executadas obras para adaptá-lo às atividades comerciais da empresa. Relatou que os serviços abrangeram os diversos pavimentos do edifício, consistindo na execução de instalações elétricas, hidráulicas e de acabamento, bem como na adaptação dos ambientes para a finalidade pretendida pela empresa. Afirmou que não possuía conhecimento sobre a extensão da locação ou sobre eventuais alterações posteriores no contrato, tampouco sobre o tempo de permanência da empresa no imóvel. Quanto ao espaço destinado ao auditório, esclareceu que a estrutura do prédio já existia anteriormente, sendo que o local onde o auditório foi instalado correspondia a uma área já integrante da edificação, na qual, antes da reforma, era possível estacionar veículos. Segundo afirmou, a obra consistiu na adaptação desse espaço para utilização como auditório, mediante execução de infraestrutura, acabamento e instalações, sem ampliação da área construída. Estimou que o auditório possuía capacidade aproximada para 50 a 100 pessoas. Afirmou que não houve aumento de pavimentos nem ampliação da estrutura principal do prédio durante a obra, tendo sido apenas realizadas adaptações internas para atender às necessidades da empresa. Informou que o investimento na reforma foi de aproximadamente R$ 1,2 milhão e que o imóvel não possuía aparelhos de ar-condicionado ou outras instalações quando a obra foi iniciada. Questionado sobre a existência de estruturas metálicas, declarou que foi executada uma cobertura metálica na área dos fundos do pavimento térreo, composta por estrutura metálica e telhado, destinada a servir de apoio ao auditório, com divisões internas semelhantes a uma sala de descanso ou camarim. Esclareceu ainda que, no último pavimento, não foi construída nova estrutura metálica, tendo ocorrido apenas reforços estruturais para suportar equipamentos. Por fim, afirmou não saber se a construção da cobertura metálica foi autorizada pelos proprietários do imóvel nem se essa área seria considerada pela Prefeitura para fins de incidência de IPTU, esclarecendo que nunca manteve contato com João de Godoy Bueno, Ruth ou Vanderlei (mov. 147.4 – autos de origem).A testemunha Nadia Pires do Nascimento Navarro disse em juízo, em síntese, que atuou como contadora e responsável técnica da RS Centro Conceito de Coaching Ltda. entre novembro de 2017 e janeiro de 2024, esclarecendo que, à época da audiência, já não mantinha vínculo com a empresa. Afirmou não possuir interesse em favorecer qualquer das partes. Relatou que, no exercício de suas funções, recebia do setor financeiro relatórios e documentos relativos às despesas da empresa, incluindo aluguel e IPTU. Explicou que, antes da pandemia, também tinha acesso à documentação física, passando posteriormente a receber apenas informações em meio digital. Segundo afirmou, os relatórios encaminhados pelo setor financeiro diziam respeito a obrigações já quitadas, razão pela qual nunca recebeu boletos de IPTU pendentes de pagamento. Informou que houve atraso no pagamento de IPTU e da taxa de lixo referente ao exercício de 2021, mas que os débitos foram posteriormente regularizados mediante guia única, estimando que o pagamento tenha ocorrido em 2022, em valor aproximado entre R$ 10.000,00 e R$ 11.000,00, já acrescido de juros e multa. Afirmou acreditar que todos os IPTUs ordinários foram quitados até a desocupação do imóvel, embora tenha esclarecido que não poderia confirmar essa informação com absoluta certeza sem consultar a escrituração contábil da empresa, uma vez que administrava grande número de clientes. Declarou não ter recebido qualquer comunicação oficial da Prefeitura de Curitiba acerca de revisão de área construída ou cobrança suplementar de IPTU relacionada ao imóvel. Esclareceu que, em sua experiência profissional, é comum a municipalidade promover cobranças complementares de IPTU após a realização de obras e regularização de edificações, mas afirmou não ter conhecimento de que isso tenha ocorrido especificamente no caso da RS Centro. Por fim, informou que visitou o imóvel diversas vezes, mas não acompanhou a execução das obras realizadas para adaptação do prédio. Disse acreditar que a empresa passou a ocupar o imóvel entre os anos de 2018 e 2019 e recordou que a utilização compreendia o pavimento inferior, onde funcionava o auditório, e o pavimento superior destinado ao setor administrativo. Acrescentou que não se recordava da existência de estrutura metálica nos fundos do primeiro pavimento nem da ocupação dos andares superiores pela empresa no início da locação (mov. 147.5 – autos de origem).Em termos de valoração de provas, pode-se considerar provados os seguintes fatos: i) o autor João de Godoy Bueno celebrou contrato de locação comercial com os requeridos RS Centro Conceito de Coaching Ltda.-ME e Robson Francisco Teixeira, tendo por objeto o imóvel localizado na Rua Mateus Leme, nº 1.245, Centro Cívico, Curitiba/PR, pelo prazo de 48 meses, com vigência de 01.04.2018 a 31.03.2022; ii) à época da celebração da locação, o imóvel encontrava-se inacabado, exigindo a execução de obras de adaptação para viabilizar sua utilização como unidade da empresa locatária; iii) durante a locação, foi instalado auditório no pavimento térreo, mediante adaptação de área anteriormente destinada a estacionamento, bem como executada cobertura metálica nos fundos do imóvel, destinada a servir de apoio ao auditório; iv) em procedimento administrativo promovido pelo Município de Curitiba, constatou-se a existência de unidade comercial finalizada desde 2016 em imóvel que permanecia cadastrado sem lançamento de construção, circunstância que ensejou revisão de ofício do cadastro imobiliário e constituição de créditos suplementares de IPTU relativos aos exercícios de 2017 a 2022; v) em razão da revisão cadastral, foi formalizado Termo de Reconhecimento e Parcelamento de Dívida tributária no valor de R$ 143.833,23, correspondente a IPTU dos exercícios de 2017 a 2021 e TCL de 2018, em 60 parcelas; vi) o autor apresentou orçamento de reparos datado de 20.10.2022, no valor de R$ 43.550,00, contemplando serviços de pintura, dry wall, materiais e mão de obra para recuperação do imóvel; vii) não foi elaborado laudo de vistoria no início da locação nem termo de vistoria quando da devolução do imóvel; viii) em razão da recusa do locador em receber as chaves, a locatária ajuizou ação de entrega de chaves nº 0015162-45.2022.8.16.0001, na qual foi declarada rescindida a relação locatícia em 15.07.2022.3.2. João de Godoy Bueno objetiva a reforma da sentença para condenar a parte requerida no pagamento da dívida oriunda de suplementação do IPTU. Sustenta-se, em síntese, que é indevida a exclusão da responsabilidade dos apelados pelo IPTU suplementar, uma vez que o contrato atribuiu expressamente ao locatário o pagamento do tributo e que os apelados promoveram, no curso da locação, relevante alteração estrutural no imóvel, decorrente da conversão da área de estacionamento em auditório de grande porte, o que ampliou a base de cálculo do imposto, sendo que, à luz do princípio da causalidade, eventual falha do proprietário em comunicar a municipalidade não afasta a responsabilidade do locatário pelo tributo incidente durante a vigência da locação.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 155.1 – autos de origem):“(...)Consiste a controvérsia em examinar a quem incumbe o pagamento do IPTU suplementar, a existência e eventual compensação de benfeitorias, a ocorrência de subtração de itens do imóvel e a existência de valores devidos pela parte requerida em favor do autor. Inicialmente cumpre ressaltar que o presente feito trata de relação de contratual de locação, regido pela Lei 8.245/91 (Lei do Inquilinato) e, conforme artigo 79 da referida Lei, subsidiariamente pelo Código Civil e Código de Processo Civil. Em relação ao pedido referente à cobrança de suplementação de valor de IPTU, a parte autora sustentou que celebrou contrato de locação comercial entre abril/2018 e março/2022 com o requerido RS CENTRO DE CONCEITO DE COACHING LTDA – ME, tendo o requerido ROBSON FRANCISCO TEIXEIRA figurado como fiador. Afirmou que em 01/06/2022, recebeu correspondência da Prefeitura de Curitiba, apontando a revisão do IPTU do imóvel objeto da locação, sugerindo a suplementação do valor do IPTU alusivos aos anos de 2018 a 2022 em razão de aumento da área do imóvel, a qual não foi autorizada pelo locador. Frisou que em razão do não pagamento pelos requeridos dos débitos de IPTU, o autor foi compelido a celebrar termo de reconhecimento e parcelamento de dívida junto à Prefeitura no valor de R$ 142.844,49 (cento e quarenta e dois mil oitocentos e quarenta e quatro reais e quarenta e nove centavos), cuja quitação é obrigação dos requeridos. Os requeridos, por sua vez, sustentaram que houve a quitação de todos os valores de IPTU ordinário durante a vigência da locação, ainda que efetuada a modificação do objeto do contrato em 2021, quando passaram a utilizar apenas dois dos quatro andares do imóvel, e que o lançamento retroativo/suplementar (2017–2022) decorreu de ampliação irregular do imóvel realizada pelo próprio locador em 2016, apurada em fiscalização municipal, fato do qual não tinha ciência, de modo que a responsabilidade seria exclusiva do proprietário. Compulsando-se os autos, verifica-se à seq. 1.6, o contrato de locação comercial firmado entre as partes, tendo como objeto o imóvel localizado na Avenida Mateus Leme, n. 1.245, Bairro Centro Cívico, em Curitiba/PR, de matrícula n. 51.962 da 2ª Circunscrição Imobiliária de Curitiba/PR. Restou estabelecido na cláusula quarta do instrumento, que caberia ao locatário o pagamento de aluguel juntamente com o IPTU, mediante transferência bancária indicada pelo locador de titularidade de terceiro. Em audiência de instrução, a Sra. Ruth de Godoy Macedo, filha da parte autora — filiação informada na seq. 146 — e responsável pela locação do imóvel em debate, afirmou que a notificação da Prefeitura Municipal de Curitiba/PR referente à revisão de IPTU teve origem em razão de uma construção realizada pelos requeridos, que alterou a metragem do imóvel, consistente em um auditório em local que era utilizado como estacionamento (seq. 147.2 a partir de 03min04s): Pergunta formulada por este Juízo: Fizeram um adendo para trás, é isso? Resposta: Exatamente, eles fizeram um auditório que cabe 350 pessoas sentadas. Pergunta formulada por este Juízo: Qual foi o ano que eles construíram, a senhora sabe me dizer? Resposta: Sim, logo quando eles pegaram. Pergunta formulada por este Juízo: Tá, e eles ficaram praticamente quatro anos? Resposta: Quatro anos e meio eles ficaram. Pergunta formulada por este Juízo: Então, em todo esse período, havia já essa área a mais? Reposta: Sim. As testemunhas ouvidas no ato, confirmaram a existência de obra na parte dos fundos do imóvel objeto da lide. Em depoimento, a testemunha Sr. Nailson, responsável pela reforma do imóvel contratada pelos requeridos esclareceu (seq. 147.4 – a partir dos 6min29s):Pergunta: Se em algum momento ele serviu também de estacionamento? Resposta: A parte do pavimento térreo? Pergunta: Não, esse auditório. Gostaria de saber desse auditório. Ele serviu em algum momento de estacionamento? Ele era aberto ou coisa assim? Resposta: Na utilização da Febracis, não foi estacionamento. Anteriormente, quando nós chegamos lá, os carros poderiam ser estacionados ali. Pergunta: A reforma foi exatamente para servir de auditório, esse espaço?
Resposta: Sim. Pergunta: O objetivo da sua obra foi inclusive transformar esse espaço em auditório, é isto? Resposta: Sim. No mesmo sentido, o depoimento da testemunha Sra. Natália (seq. 147.3 – a partir dos 04min07seg): Pergunta: O pavilhão que havia para trezentas e poucas pessoas que foi mencionado aqui nessa data, já existia quando a RS alugou esse imóvel? Resposta: Não, ele foi reformado para caber essas pessoas. Pergunta: Antes já existia? Resposta: Não, ele era um estacionamento. Pergunta: Então, ao invés de estacionamento, passou a ser um auditório ou o quê? Resposta: exatamente, exatamente. Ao invés de um estacionamento, passou a ser um auditório. Verifica-se do documento de seq. 1.10 que a Prefeitura Municipal de Curitiba, em 01/06/2022 encaminhou ao autor parecer informando que realizou procedimento de fiscalização de IPTU, objetivando a atualização das informações constantes no cadastro imobiliário, sendo verificado no cadastro a situação do imóvel era: “lote não possui lançamento de construção”. Em função disso, houve revisão de ofício após evidência de fato novo não conhecido em lançamentos anteriores acerca da existência de construção no local. Em recadastramento, o ente municipal constatou que, no ano de 2016, a construção da unidade comercial já estava finalizada, com área conforme boletim de cadastramento, ensejando o lançamento retroativo do IPTU, conforme alvará n. 334150 para o ano de 2017. Outrossim, os requeridos acostaram à seq. 102.10, a íntegra do protocolo administrativo que resultou na revisão do valor de IPTU. Em leitura, verifica-se que antes da imissão da parte requerida na posse do bem, já havia obra pretérita. O alvará de construção expedido pela Prefeitura de Curitiba/PR, datado de 19/03/2015, autorizou a construção de edifício de escritórios em alvenaria, com data limite para início da obra em 17/06/2015 e data limite para conclusão em 20/12/2015 (seq. 102.10, fl. 06). Há indicação, no documento, quanto aos condicionantes para a vistoria de conclusão de obra. Às fls. 13/14 revelaram que houve a captura de imagens no local comprovando a existência de edificação no imóvel, embasando o boletim de alteração cadastral (fl. 15), constando como área construída 803,90m², em 2016, de três pavimentos de imóvel comercial.Não obstante, após a conclusão desta, a parte autora deixou de comunicar à municipalidade para fins de atualização cadastral e eventual recomposição do IPTU, como se extrai da audiência de instrução (seq. 147.2, a partir de 12min37s): Pergunta do advogado da parte requerida: A senhora informou a Prefeitura sobre a construção dos novos pavimentos do prédio? Resposta: Sim. Pergunta do advogado da parte requerida: A senhora lembra quando foram prestadas as últimas informações à Prefeitura acerca da metragem construída do imóvel? Resposta: A metragem eu tenho em mãos aqui, eu tenho em mãos, está em mãos aqui a metragem. Pergunta do advogado da parte requerida: A minha pergunta é se a senhora lembra quando que a senhora prestou as últimas informações atualizadas para a Prefeitura da metragem? Resposta: A metragem foi em 2000 e... Não, foi em 2000 e... Eu tenho aqui marcado que... Aqui, 2012, né? 2012. Pergunta do advogado da parte requerida: 2012 foi a sua última atualização na metragem, correto. Resposta: É, 2012. Ok. Nesse prisma, denota-se do protocolo administrativo que revisou o valor do IPTU, que o procedimento não decorreu de alteração de metragem de área construída em razão da modificação de estacionamento para auditório, como afirmou o autor, mas em razão da ausência de comunicação de conclusão de obra para fins de averbação da construção do imóvel no lote junto à indicação fiscal. Tal fato é corroborado pelo próprio boletim de alteração cadastral de seq. 102.10, fl. 15, uma vez que restou incontroverso que o imóvel possuía quatro pavimentos, no entanto, houve a inclusão apenas da metragem e da quantidade de pavimentos vinculadas no alvará de construção n. 334150 (fl. 07), que indicou nos dados da edificação, área total destinada a uso de 803,90m² e três pavimentos, conforme projeto arquitetônico de fls.08/11. Logo, o valor apurado pela Prefeitura de Curitiba/PR não considerou a área referente ao quarto pavimento, tampouco, a modificação da área destinada a estacionamento aberto que foi alterada para um auditório. Incumbia à parte autora comunicar à Prefeitura a conclusão da primeira obra a fim de viabilizar a atualização cadastral e a adequada apuração do IPTU. Tal providência não foi adotada, dando ensejo à revisão do IPTU e aumento do valor. A requerida, por seu turno, cumpriu os deveres assumidos, adimplindo os lançamentos de IPTU então vigentes, calculados segundo a última atualização cadastral. Diante desse quadro, não se pode imputar aos requeridos a responsabilidade por IPTU suplementar de exercícios pretéritos (lançamento retroativo a partir de 2017), quando as obras aptas a alterar a base de cálculo remontam a 2015/2016 (alvará e conclusão já referidos) e quando a informante da parte autora declarou que sua última atualização cadastral perante o Município ocorreu antes da entrada dos requeridos no imóvel. A estes últimos incumbia, por força do contrato, adimplir os lançamentos ordinários vigentes durante a locação — e assim procedeu —, não podendo ser onerados por majoração imprevisível derivada de cadastro desatualizado do proprietário e de lançamento superveniente, dos quais não deram causa. Assim, improcede o pedido de cobrança de valor suplementar de IPTU”.
A controvérsia recursal consiste em definir a quem incumbe a responsabilidade pelo pagamento do IPTU suplementar lançado retroativamente pelo Município.Nos termos do art. 22, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, o locador é obrigado a pagar os impostos e taxas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato: “Art. 22. O locador é obrigado a: (...) VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato”.
É lícito às partes convencionar a transferência do encargo tributário ao locatário, hipótese em que o pagamento do IPTU passa a integrar o conteúdo econômico da relação locatícia como obrigação acessória.No caso, restou incontroverso que a cláusula quarta do contrato de locação atribuiu ao locatário o pagamento do aluguel juntamente com o IPTU (mov. 1.6 – autos de origem):
A assunção convencional do encargo tributário alcança apenas os lançamentos ordinários e regularmente constituídos durante a vigência da locação, calculados segundo a situação cadastral então vigente.Ressalta-se que o contrato deve ser interpretado de forma global. Mas não apenas isso; o que é mais importante é levar em conta na interpretação o processo de cumprimento das obrigações contratadas. Do ponto de vista do contido no contrato, é necessário ter presente o que dispõe o art. 112 do Código Civil, no sentido de que “nas declarações de vontade se atenderá mais à intenção nelas consubstanciada do que ao sentido literal da linguagem”. A cláusula que transferiu a responsabilidade pelo pagamento do IPTU ao locatário, deve ser interpretada segundo a finalidade econômica do ajuste e o comportamento das partes ao longo do cumprimento do contrato, não podendo ser estendida para abarcar obrigação tributária estranha ao período e à causa da locação.No caso, extrai-se do processo administrativo em relação à suplementação do IPTU, que consta na Certidão do Cadastro Imovibiliário que o imóvel não possuía lançamento de construção (mov. 102.10, fl. 3 – autos de origem):
O alvará de construção nº 334150 foi expedido em nome do próprio autor, João de Godoy Bueno, em 19/03/2015, autorizando a edificação de imóvel comercial em alvenaria (edifício de escritórios), sob a indicação fiscal n. 31.010.014, com data limite para início da obra em 17/06/2015 e data limite para conclusão em 20/12/2015, sendo a conclusão da edificação efetivamente constatada em 2016 (mov. 102.10, fl. 6 – autos de origem):
O Boletim de Alteração Cadastral referente ao exercício de 2022 apurou o seguinte (mov. 102.10, fl. 15 – autos de origem):O parecer de revisão de IPTU apurou o seguinte (mov. 102.10, fl. 24 – autos de origem):

Com efeito, extrai-se do parecer da Prefeitura Municipal de Curitiba, datado de 01/06/2022, que o procedimento de fiscalização apurou que o imóvel constava no cadastro como “lote não possui lançamento de construção”, tendo sido realizada revisão de ofício após a constatação de fato novo, consistente na existência de construção finalizada no ano de 2016, com base no alvará n. 334150, o que ensejou o lançamento retroativo do IPTU a partir do exercício de 2017 (mov. 1.10 – autos de origem).O Boletim de Alteração Cadastral (Protocolo nº 01-180258/2021), relativo à indicação fiscal n. 31.010.014.000-0, apurou o lançamento a título de imposto suplementar referente ao exercício de 2022. Do referido boletim extrai-se que a área construída considerada foi de 803,90 m², distribuída em três pavimentos, com destinação comercial, tendo o boletim consignado como ano de referência da construção o exercício de 2016. Consta, ainda, expressamente das observações do boletim que
foi “informado conforme levantamento aerofotogramétrico (fonte Google Earth), imagens de fachada (fonte Google Maps), alvará nº 334150 extraído do sistema GED”, com a determinação de “retroagir o lançamento para os anos de 2017 a 2022”.Os dados do boletim demonstram que a área lançada – 803,90 m² e três pavimentos –
corresponde estritamente à metragem e ao número de pavimentos vinculados ao alvará nº 334150 (expedido em nome do próprio autor), sem considerar a área referente ao quarto pavimento, tampouco a modificação da área de estacionamento convertida em auditório.
Ou seja, a própria base de cálculo utilizada pela municipalidade para a suplementação do tributo desconsiderou as intervenções que o apelante atribui aos apelados/locatários, o que afasta o nexo de causalidade invocado no recurso.A fonte da apuração (levantamento aerofotogramétrico e o próprio alvará n. 334150) demonstra que a revisão decorreu da constatação da edificação já concluída em 2016, e não de fiscalização motivada por qualquer alteração promovida pela locatária.
E, ainda, a determinação expressa de retroação do lançamento para os exercícios de 2017 a 2022 evidencia que o fato gerador da majoração – a existência de construção não averbada – é anterior e estranho à locatária, cujo ingresso na posse somente ocorreu em abril de 2018.O procedimento fiscal não decorreu de alteração de metragem em razão da modificação de estacionamento para auditório, como sustentado pelo apelante, mas da ausência de comunicação da conclusão da obra para fins de averbação da construção junto à indicação fiscal.
A majoração fiscal decorreu, exclusivamente, da regularização de construção concluída em 2016, anterior à locação e realizada pelo próprio proprietário, e não das adaptações internas realizadas pela parte locatária.Assim,
não se pode imputar aos apelados a responsabilidade por IPTU suplementar de exercícios pretéritos (lançamento retroativo aos anos de 2017 a 2022), quando as obras aptas a alterar a base de cálculo remontam a 2015/2016 – período em que o alvará foi expedido em nome do próprio autor –, quando a área lançada no Boletim de Alteração Cadastral (803,90 m² e três pavimentos) corresponde justamente à edificação regularizada pelo alvará, e quando a última atualização cadastral do proprietário ocorreu antes da entrada dos apelados no imóvel. Logo, o recurso não comporta provimento, no particular. 3.3. João de Godoy Bueno objetiva a reforma da sentença para condenar a parte requerida no pagamento dos danos materiais relativos aos danos no imóvel.
Sustenta-se, em síntese, que é devida a indenização pelos danos materiais e pela subtração de bens, pois o ordenamento não exige prova técnica exclusiva, bastando o conjunto probatório – registros fotográficos, orçamentos e prova oral – para demonstrar a retirada de equipamentos incorporados ao imóvel (aparelhos de ar-condicionado, luminárias e fechaduras) e a devolução do bem em estado diverso do contratado, não podendo a cláusula relativa a benfeitorias ser interpretada extensivamente para autorizar a retirada de bens incorporados, sob pena de enriquecimento sem causa.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 155.1 – autos de origem):“(...)Em relação à subtração de itens, sustentou o autor que o requerido RS CENTRO CONCEITO DE COACHING LTDA-ME retirou diversos bens do imóvel locado, sendo alguns resultantes de benfeitorias realizadas no curso da locação e outros que já integravam a propriedade, sem direito de serem removidos. Afirmou que nos termos da cláusula 7ª do contrato, houve compensação dos valores das benfeitorias mediante descontos no aluguel, com vedação a qualquer indenização ou retenção da coisa. Apontou que foram subtraídos aparelhos de ar-condicionado, luminárias, chaves eletrônicas e fechaduras, além de não terem providenciado a retirada do logotipo da empresa afixado no prédio. Afirmou que a retirada dos itens ocasionou danos materiais significativos, em forros de gesso, paredes e portas, cujo reparo foi orçado em R$ 43.550,00 (quarenta e três mil quinhentos e cinquenta e cinco reais), valor que entende devido a título de ressarcimento. A parte requerida, por sua vez, sustentou que não houve subtração de bens, nem danos na proporção alegada, e que o documento apresentado pelo autor corresponde apenas a orçamento unilateral, sem respaldo em laudo técnico de vistoria de saída ou de constatação que ateste os prejuízos. Aduziu que a ausência de vistoria contraditória inviabiliza a imputação de responsabilidade. Extrai-se da cláusula quarta do contrato de locação, que o locador concedeu desconto ao locatário, nos primeiros seis meses do valor do aluguel, para que o locatário pudesse investir em benfeitorias neste, as quais seriam incorporadas ao objeto de locação, sendo que ao final da relação locatícia, o imóvel deveria ser entregue conforme vistoria realizada após o término das benfeitorias. Em função desta cláusula, o autor acostou, na seq. 1.12, orçamento de reparos e, na seq. 1.13, imagens do estado do bem. As imagens revelaram que houve a retirada de aparelhos de ar-condicionado, fato este incontroverso. Contudo, as fotografias de seq. 102.6 revelaram o estado do imóvel entregue pelo autor aos requeridos e as fotografias de seq. 108.2 revelaram diversas benfeitorias no imóvel procedidas pelos requeridos, cujas imagens indicam nitidamente uma grande mudança favorável ao locador. Acrescenta-se as mídias acostadas pelos requeridos à seq. 102.11/102.17 que indicam o estado do imóvel quando da entrega, sendo limpo, pintado, com pisos e portas, salas, banheiros, copa, auditórios, entrada em perfeito estado, com luz e em perfeita conservação. Ademais, não há nos autos laudo de vistoria de entrada nem laudo de vistoria de saída aptos a demonstrar, de forma objetiva e comparativa, quanto à existência de bens que o guarneciam. A prova oral colhida reforça a lacuna técnica: em perguntas realizadas pelo patrono da parte requerida à informante da parte autora, restou respondido (seq. 147.2, a partir de 12min20s):Pergunta do advogado da parte requerida: Houve algum laudo de vistoria antes de entregar a chave? Resposta: Não, não. Pergunta do advogado da parte requerida: A senhora sabe me dizer se a empresa locatária teve que realizar obras para viabilizar o funcionamento da atividade empresarial? Resposta: Não. (...)Pergunta do advogado da parte requerida: A senhora afirma que houve subtração... A senhora, desculpa, não. O autor afirma que houve subtração ali de itens do imóvel. A senhora sabe me dizer se houve algum inventário do início ao fim da locação indicando quais bens foram subtraídos? Resposta: Eu não sei, não entendi. Não. Pergunta do advogado da parte requerida: Foi feito algum levantamento do que tinha e o que foi levado, supostamente, pela Febracis? Reposta: A Febracis, na verdade, quando a Febracis saiu daqui, eles quebraram tudo aqui. Quebraram, levaram tudo.
Pergunta do advogado da parte requerida: Mas foi feito alguma relação do que foi tirado, supostamente, pela Febracis? Resposta: Sim, fiz a relação. Eu filmei tudo. Eles arrumaram e, ao mesmo tempo que eles arrumaram, eles quebraram, deixaram tudo quebrado. Tiraram até a fechadura da porta. Tiraram os fios. Eles rebentaram tudo que eles fizeram, as benfeitorias que eles fizeram aqui, eles me deixaram aqui numa situação tão difícil que até hoje eu estou arrumando. Pergunta do advogado da parte requerida: E isso foi objeto de um parecer ou foi passado por uma análise de um técnico? Resposta: Sim, eu fiz tudo, porque eu fiquei, na época que ele saiu daqui, eu fiquei desesperada, que eu cheguei a fazer tudo, porque eu falei, eu tenho que fazer, porque eu tenho que ter prova. Pergunta do advogado da parte requerida: Tá, é só retomando aqui, a senhora registrou algum tipo de boletim de ocorrência ou fez alguma perícia para comprovar? Resposta: Não, isso eu não fiz, isso eu não fiz. Pergunta do advogado da parte requerida: A senhora apresentou algum orçamento detalhado de reparos com laudo técnico para a empresa Ré, a Febracis? Resposta: Olha, na verdade nós conversamos com o Paulo Vieira, aí nós conversamos, eu conversei com ele, eu e meu marido, nós estávamos nos Estados Unidos, nós conseguimos falar com ele, aí eu falei para ele do fato que estava acontecendo aqui. Por sua vez, a testemunha Natália asseverou a regularidade da entrega (seq. 147.3, a partir de 05min17s): Pergunta do advogado da parte requerida: Quando a RS saiu desse imóvel, como que ficou? Resposta: A gente devolveu o imóvel inteiro, foi feita a reforma de entrega do imóvel, foi feita a reforma, foi feita a limpeza, inclusive até eu estava lá no momento de limpeza, de organização, de retirada de imóveis. Além disso, reforçou adiante (seq. 147.3, a partir de 08min35s): Pergunta do advogado da parte requerida: Você sabe me dizer se foi deixado algum dano no imóvel, na saída? Reposta: Não, foi deixado tudo certo. Teve até uma obra, depois quando a gente saiu, teve até uma obra de reparação de qualquer coisa que tivesse. Inclusive, eu estava até na hora da entrega e fazendo várias coisas em relação a isso também. Registra-se que no tocante ao ar-condicionado, trata-se de pertença: o artigo 93 do Código Civil dispõe que “São pertenças os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro”; e o artigo 94 acrescenta que “Os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de vontade, ou das circunstâncias do caso”. Já as benfeitorias são classificadas no artigo 96 do Código Civil: necessárias (conservação/evitar deterioração), úteis (aumentam ou facilitam o uso) e voluptuárias (mero deleite). No caso concreto, a cláusula 7ª (seq. 1.6, fl. 04) é expressa: “A LOCATÁRIA jamais terá direito a qualquer indenização ou a retenção da coisa locada, pelas benfeitorias porventura efetuadas, ainda que tais benfeitorias sejam autorizadas e tenham caráter de necessárias, e não poderá essas benfeitorias serem feitas pela LOCATÁRIA, sem expresso consentimento do LOCADOR, prévio e por escrito.” Essa estipulação afasta indenização e retenção por benfeitorias. Quanto às pertenças, aplica-se o artigo 94 do Código Civil, de modo que negócios sobre o bem principal não as alcançam sem convenção específica — inexistente no instrumento. Ademais, o único documento apresentado consiste em orçamento unilateral (seq. 1.12), insuficiente para comprovar existência e extensão de eventual dano, ante a ausência de vistoria contraditória, laudo técnico ou prova pericial, nos termos dos artigos 369, 434 e 464 do Código de Processo Civil/2015). Logo, o autor não se desincumbiu do ônus que lhe incumbia quanto ao fato constitutivo do direito alegado, inexistindo suporte para imputar aos requeridos, subtração indevida. Dessa forma, o pedido improcede”.
A controvérsia recursal consiste em definir se é devida a indenização por danos materiais e pela alegada subtração de bens do imóvel ao término da locação.A pretensão indenizatória fundada na deterioração do imóvel locado e na subtração de bens configura hipótese de responsabilidade civil contratual, cujo reconhecimento pressupõe a demonstração inequívoca do dano, da conduta e do nexo de causalidade.Nesse contexto,
incumbe à parte autora, na condição de titular da pretensão, o ônus de comprovar o fato constitutivo do direito alegado, nos termos do art. 373, inciso I, do Código de Processo Civil.Sobre a conservação do imóvel locado, o artigo 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991 dispõe o seguinte:Art. 23. O locatário é obrigado a: (...) III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal.
O conceito de desgaste natural[1] “nos é dado pela doutrina e pelo bom senso, como sendo aquele feito pelo homem de prudência normal, com os cuidados geralmente adotados por todos, e de acordo com o fim a que se destina a locação. É o uso que as pessoas de bem fazem de suas coisas ou das de terceiros, com moderação, cuidado e asseio. (...). Nem sempre, entretanto, é fácil aferir se o dano é decorrente do uso normal, ou se é imputável ao locatário. A matéria dependerá, então, da prova técnica, que o juiz, diante da controvérsia, certamente fará realizar, louvando-se em perito”.A obrigação de restituir o imóvel locado pode ser analisado sob a perspectiva das regras contidas nos artigos 238, 239 e 240 do Código Civil, nos seguintes termos:“Art. 238. Se a obrigação for de restituir coisa certa, e esta, sem culpa do devedor, se perder antes da tradição, sofrerá o credor a perda, e a obrigação se resolverá, ressalvados os seus direitos até o dia da perda.Art. 239. Se a coisa se perder por culpa do devedor, responderá este pelo equivalente, mais perdas e danos.Art. 240. Se a coisa restituível se deteriorar sem culpa do devedor, recebê-la-á o credor, tal qual se ache, sem direito a indenização; se por culpa do devedor, observar-se-á o disposto no art. 239”.
Para fins de cobrança de valores a título de reparos que se fizerem necessários no imóvel ao término da relação locatícia, comumente se exige a apresentação de laudo de vistoria inicial e final, bem como a comprovação de que o locatário teve ciência das vistorias realizadas.Observadas essas premissas, a cláusula 6ª do contrato de locação previu o seguinte sobre a conservação do imóvel (mov. 1.6 – autos de origem):

No caso, restou incontroverso que não houve elaboração de laudo de vistoria de entrada nem de saída do imóvel.
Tal circunstância foi confirmada pela própria informante da parte autora, Ruth de Godoy Macedo, que, indagada em audiência se “houve algum laudo de vistoria antes de entregar a chave”, respondeu categoricamente: “Não, não” (seq. 147.2 – autos de origem). A mesma informante, questionada sobre a existência de inventário dos bens que teriam sido subtraídos e sobre a realização de Boletim de Ocorrência ou de perícia, esclareceu que não os providenciou (seq. 147.2 – autos de origem). A ausência de vistoria inviabiliza o cotejo objetivo entre o estado do imóvel no início e no fim da locação, tornando impossível aferir, de forma segura, quais bens efetivamente guarneciam o imóvel, a quem pertenciam e em que condições o bem foi restituído. A prova documental produzida pela parte autora resume-se a orçamento unilateral de reparos e a fotografias (mov. 1.12/13 – autos de origem), elementos que, isoladamente, não possuem aptidão para demonstrar a existência e a extensão dos danos, tampouco o nexo de causalidade com a conduta da locatária, à míngua de laudo técnico, vistoria contraditória ou prova pericial.Sob outra perspectiva, a testemunha Natália de Paula afirmou que, quando da desocupação, o imóvel foi devolvido inteiro, sendo realizada reforma e limpeza para entrega do imóvel (seq. 147.3 – autos de origem).Ressalta-se, ainda, que os itens cuja retirada o apelante reputa indevida, como os aparelhos de ar-condicionado e as luminárias, configuram pertenças, assim definidas pelo art. 93 do Código Civil como “os bens que, não constituindo partes integrantes, se destinam, de modo duradouro, ao uso, ao serviço ou ao aformoseamento de outro”. Nos termos do art. 94 do Código Civil, “os negócios jurídicos que dizem respeito ao bem principal não abrangem as pertenças, salvo se o contrário resultar da lei, da manifestação de vontade, ou das circunstâncias do caso”. Cumpre observar que o próprio contrato, em sua cláusula 7ª
dispôs expressamente o seguinte sobre as benfeitorias (mov. 1.6 – autos de origem):
Da leitura da referida cláusula, verifica-se que sua função foi exclusivamente a de afastar o direito da locatária à indenização e à retenção do imóvel em razão das benfeitorias que viesse a realizar, ainda que necessárias.
Trata-se, portanto, de estipulação concebida em favor do locador e não da locatária, cuja finalidade é impedir o ressarcimento dos investimentos realizados. Dessa forma, a cláusula 7ª não pode ser invocada pelo locador em interpretação extensiva para
converter em bens incorporados e insuscetíveis de remoção equipamentos que ostentam natureza de pertenças, adquiridos e custeados pela própria locatária para viabilizar sua atividade comercial. A regra que veda a indenização por benfeitorias não se presta a transferir ao locador a propriedade de pertenças que jamais integraram o imóvel locado, sob pena de enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil). No caso, a pretensão ressarcitória ampara-se unicamente em orçamento produzido de forma unilateral, a pedido do próprio autor, e em fotografias desprovidas de contexto temporal e comparativo. Tais elementos probatórios, em face da falta de vistoria e de prova técnica, não permitem imputar à locatária a responsabilidade pela alegada deterioração ou subtração.No sentido da conclusão adotada, veja-se o seguinte julgado desta 17ª Câmara Cível em caso similar:APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DECORRENTE DE CONTRATO DE LOCAÇÃO RESIDENCIAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. ABONO DE PONTUALIDADE. MULTA COMPENSATÓRIA. CUMULAÇÃO COM ALUGUÉIS INADIMPLIDOS. BIS IN IDEM NÃO CONFIGURADO. DANOS MATERIAIS. AUSÊNCIA DE VISTORIA BILATERAL. ÔNUS DA PROVA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.I. CASO EM EXAMEAção de cobrança ajuizada por administradora imobiliária e locador em face de locatária, visando ao recebimento de aluguéis e encargos locatícios inadimplidos, multa compensatória prevista em contrato e indenização por danos materiais decorrentes de alegadas avarias no imóvel locado. Sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos iniciais para condenar a requerida ao pagamento dos aluguéis e encargos inadimplidos relativos aos meses de outubro e novembro de 2023, multa compensatória equivalente a três aluguéis e indenização por danos materiais no valor de R$ 2.000,00, além de custas processuais e honorários advocatícios. Recurso de apelação interposto pela requerida, sustentando, em síntese: (i) ocorrência de bis in idem pela cumulação da multa compensatória com os aluguéis em atraso; (ii) impossibilidade de incidência da cláusula penal em razão de alegada irregularidade no cancelamento do seguro-fiança; (iii) necessidade de redução equitativa da multa compensatória; (iv) ausência de comprovação idônea dos danos materiais; (v) aplicação da exceção do contrato não cumprido em razão de vícios estruturais do imóvel; e (vi) abusividade da cláusula de abono de pontualidade. Contrarrazões apresentadas pela parte autora, requerendo a manutenção integral da sentença. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃOHá seis questões em discussão: (i) saber se os alegados vícios estruturais do imóvel autorizam a aplicação da exceção do contrato não cumprido; (ii) saber se o abono de pontualidade configura multa moratória disfarçada; (iii) saber se a cumulação da multa compensatória com os aluguéis inadimplidos caracteriza bis in idem; (iv) saber se é cabível a redução equitativa da cláusula penal compensatória; (v) saber se a controvérsia acerca do cancelamento do seguro-fiança afasta a incidência da multa compensatória; e (vi) saber se há prova suficiente dos danos materiais imputados à locatária. III. RAZÕES DE DECIDIRA exceção do contrato não cumprido não merece acolhimento, pois a locatária permaneceu na posse direta do imóvel por mais de trinta meses sem comprovar a existência de notificação formal acerca dos alegados vícios estruturais, tampouco demonstrou ter buscado a rescisão contratual, consignação de valores ou providências compatíveis com a boa-fé objetiva. A retenção unilateral dos aluguéis, concomitantemente à fruição integral do imóvel, configura enriquecimento sem causa, circunstância incompatível com os deveres anexos de cooperação e lealdade decorrentes da boa-fé objetiva, nos termos do art. 422 do Código Civil. O denominado abono de pontualidade não configura multa moratória disfarçada, mas benefício contratual concedido ao locatário adimplente, cuja perda decorre do simples inadimplemento da obrigação no prazo avençado. Inexistindo previsão contratual autônoma de multa moratória sobre os aluguéis em atraso, não há falar em dupla penalização. A multa compensatória prevista no contrato de locação possui natureza jurídica distinta da cobrança dos aluguéis inadimplidos, porquanto visa sancionar o descumprimento contratual decorrente da desocupação irregular e antecipada do imóvel, enquanto os aluguéis objetivam recompor o patrimônio do locador pelo período de utilização do bem. A cumulação da multa compensatória com os aluguéis inadimplidos não configura bis in idem, por decorrerem de fatos geradores autônomos e distintos, em consonância com o entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça. A redução equitativa da cláusula penal, prevista no art. 413 do Código Civil, constitui medida excepcional e pressupõe manifesta excessividade da penalidade, hipótese não configurada no caso concreto, em que a multa correspondente a três aluguéis se revela proporcional à gravidade do inadimplemento contratual. A controvérsia relativa ao cancelamento do seguro-fiança mostra-se irrelevante para o deslinde da controvérsia, pois o inadimplemento dos aluguéis e a desocupação irregular do imóvel constituem fundamentos autônomos suficientes para justificar a rescisão contratual e a incidência da multa compensatória. Nos termos do art. 23, inciso III, da Lei nº 8.245/1991, compete ao locatário restituir o imóvel no estado em que o recebeu, ressalvadas as deteriorações decorrentes do uso normal do bem. Para a configuração do dever de indenizar por danos materiais em imóvel locado, incumbe ao locador comprovar satisfatoriamente a existência das avarias e sua imputação à conduta do locatário, preferencialmente mediante laudos de vistoria inicial e final realizados sob contraditório. A vistoria de saída produzida unilateralmente pela administradora do imóvel, sem prévia notificação da locatária e desacompanhada de laudo comparativo de entrada, não possui força probatória suficiente para demonstrar a origem, extensão e responsabilidade pelas avarias apontadas. A ausência de contraditório na produção da prova compromete a confiabilidade do laudo de vistoria unilateral, inviabilizando a condenação da locatária ao ressarcimento dos alegados danos materiais. IV. DISPOSITIVO E TESERecurso conhecido e parcialmente provido, exclusivamente para afastar a condenação da apelante ao pagamento de indenização por danos materiais, mantida, no mais, a sentença recorrida, com redistribuição proporcional dos ônus sucumbenciais. Tese de julgamento: “A cumulação de multa compensatória contratual com a cobrança de aluguéis inadimplidos não configura bis in idem quando decorrentes de fatos geradores distintos. A condenação por danos materiais em imóvel locado exige prova idônea produzida sob contraditório, sendo insuficiente vistoria unilateral desacompanhada de laudo comparativo de entrada. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0002280-83.2024.8.16.0194 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 13.07.2026)Logo, o recurso não comporta provimento, no particular.3.4. João de Godoy Bueno objetiva a reforma do modo de fixação dos honorários sucumbenciais. Sustenta-se, em síntese, que a verba honorária fixada em 10% sobre o valor atualizado da causa é excessiva, pois o valor da demanda é superior R$ 186.000,00, o que impõe a apreciação equitativa, nos termos do artigo 85, §§ 2º e 8º, do Código de Processo Civil.Sobre a questão, constou da sentença o seguinte (mov. 155.1 – autos de origem):“(...)Condeno o autor ao pagamento das despesas processuais e dos honorários advocatícios da parte adversa, os quais fixo em 10% (dez por cento) do valor atualizado da causa, levando em consideração o grau de zelo do profissional, o lugar de prestação do serviço, a natureza e a importância da causa, o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço, com fundamento no artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil/2015”.
Em relação a fixação dos honorários advocatícios, o artigo 85 do Código de Processo Civil estabelece o seguinte: “Artigo 85. A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor. (...) § 2º Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos: I - o grau de zelo do profissional; II - o lugar de prestação do serviço; III - a natureza e a importância da causa; IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço. (…) § 8º Nas causas em que for inestimável ou irrisório o proveito econômico ou, ainda, quando o valor da causa for muito baixo, o juiz fixará o valor dos honorários por apreciação equitativa, observando o disposto nos incisos do § 2º ”.
Da leitura do dispositivo legal, extrai-se que a legislação possibilita a fixação equitativa em apenas duas hipóteses: para as causas em que o proveito econômico for inestimável ou irrisório ou quando o valor da causa for muito baixo. Sobre a excepcionalidade da fixação equitativa dos honorários advocatícios, ao julgar os Recursos Especiais no 1.850.512/SP e 1.877.883/SP, submetidos ao rito dos recursos repetitivos sob o Tema 1076, o Superior Tribunal de Justiça firmou as seguintes teses: “i) A fixação dos honorários por apreciação equitativa não e permitida quando os valores da condenação, da causa ou o proveito econômico da demanda forem elevados. E obrigatória nesses casos a observância dos percentuais previstos nos §§ 2º ou 3º do artigo 85 do CPC - a depender da presença da Fazenda Pública na lide -, os quais serão subsequentemente calculados sobre o valor: (a) da condenação; ou (b) do proveito econômico obtido; ou (c) do valor atualizado da causa. ii) Apenas se admite arbitramento de honorários por equidade quando, havendo ou não condenação: (a) o proveito econômico obtido pelo vencedor for inestimável ou irrisório; ou (b) o valor da causa for muito baixo”. Em face do posicionamento do Superior Tribunal de Justiça, é necessário considerar na solução do presente caso o que ficou definido na Corte de superposição. Nesse sentido, consta do Recurso Especial nº 1906618-SP o seguinte: “(...) O CPC/2015 pretendeu trazer mais objetividade às hipóteses de fixação dos honorários advocatícios e somente autoriza a aplicação do § 8o do art. 85 - isto é, de acordo com a apreciação equitativa do juiz - em situações excepcionais em que, havendo ou não condenação, estejam presentes os seguintes requisitos: 1) proveito econômico irrisório ou inestimável, ou 2) valor da causa muito baixo. Precedentes. 3. A propósito, quando o § 8o do art. 85 menciona proveito econômico ‘inestimável’, claramente se refere àquelas causas em que não é possível atribuir um valor patrimonial à lide (como pode ocorrer nas demandas ambientais ou nas ações de família, por exemplo). Não se deve confundir ‘valor inestimável’ com ‘valor elevado’. 4. Trata-se, pois, de efetiva observância do Código de Processo Civil, norma editada regularmente pelo Congresso Nacional, no estrito uso da competência constitucional a ele atribuída, não cabendo ao Poder Judiciário, ainda que sob o manto da proporcionalidade e razoabilidade, reduzir a aplicabilidade do dispositivo legal em comento, decorrente de escolha legislativa explicitada com bastante clareza. (...)”.
Como se verifica, a partir do entendimento exposto pelo Superior Tribunal de Justiça ao julgar o Recurso Especial nº 1906618-SP, está vedada a adoção da regra do parágrafo 8º do artigo 85 do Código de Processo Civil em ações cujo valor da causa seja elevado. A tese foi fixada em julgamento por maioria de sete votos. A viabilidade da aplicação da tese de maneira indiscriminada tem sido questionada pelos Tribunais, inclusive pelo próprio Superior Tribunal de Justiça e pelo Supremo Tribunal Federal. A 17ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça tem se posicionado pela necessidade de observar os percentuais previstos no parágrafo 2º do artigo 85 do Código de Processo Civil quando o valor da causa é elevado em face do entendimento expresso pelo Superior Tribunal de Justiça no julgamento do Tema 1.076:APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS DE TERCEIRO E IMISSÃO NA POSSE – IMÓVEL RESIDENCIAL – SENTENÇA UNA DE PROCEDÊNCIA DA AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE E IMPROCEDÊNCIA DOS EMBARGOS DE TERCEIRO – PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS, DURANTE O PERÍODO EM QUE AGUARDAVA O JULGAMENTO DA AÇÃO DE USUCAPIÃO Nº 5007924- 18.2016.4.04.7000 – NÃO CONHECIMENTO – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL – SENTENÇA QUE CONDENOU TERCEIRO (FILHO DO APELANTE/REQUERENTE), NÃO O APELANTE/REQUERENTE NO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS DURANTE O PERÍODO EM QUE PERMANECEU INDEVIDAMENTE NA POSSE DO IMÓVEL – ALEGAÇÃO DE QUE INVIÁVEL O ARBITRAMENTO DOS ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA TANTO NA AÇÃO DE IMISSÃO DE POSSE COMO NOS PRESENTES EMBARGOS DE TERCEIRO DISTRIBUÍDOS POR DEPENDÊNCIA – NÃO ACOLHIMENTO – EMBARGOS DE TERCEIRO, QUE EMBORA APENSADO À AÇÃO DE IMISSÃO NA POSSE Nº 0003321-29.2017.8.16.0001, CONSTITUEM AÇÃO AUTÔNOMA, DEVENDO SER FIXADO O ÔNUS DE SUCUMBÊNCIA EM AMBAS AS DEMANDAS – PEDIDO DE FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS SUCUMBENCIAIS POR EQUIDADE – INVIABILIDADE – SENTENÇA QUE FIXOU OS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS EM DEZ POR CENTO SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA – VALOR DA CAUSA DE R$ 232.000,99 – VEDAÇÃO DA APLICAÇÃO DA REGRA DE EQUIDADE QUANDO O VALOR DA CAUSA É RELATIVAMENTE ELEVADO – ENTENDIMENTO FIRMADO PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO TEMA Nº 1.076 – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E NA PARTE CONHECIDA DESPROVIDO.(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0008060- 11.2018.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARDOZO OLIVEIRA - J. 07.10.2024)
No caso em exame, a sentença fixou os honorários advocatícios em dez por cento sobre o valor da causa (R$ 186.394,49 - trezentos e oitenta e seis mil trezentos e noventa e quatro reais e quarenta e nove centavos), o que totaliza R$ 18.639,45 (dezoito mil seiscentos e trinta e nove reais e quarenta e cinco centavos) (mov. 52.1 – autos de origem). Não se verifica nenhuma das hipóteses excepcionais que autorizam a fixação dos honorários advocatícios por apreciação equitativa, previstas no artigo 85, § 8º, do Código de Processo Civil; o proveito econômico da demanda não é inestimável nem irrisório, tampouco se trata de causa de valor reduzido.Ao contrário, o valor atribuído à causa corresponde a R$ 186.394,49 (trezentos e oitenta e seis mil trezentos e noventa e quatro reais e quarenta e nove centavos), quantia, que não se revela elevada, e que afasta a incidência da regra excepcional de arbitramento por equidade.Observa-se que a sentença fixou os honorários advocatícios no percentual mínimo previsto no artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil, qual seja, 10% sobre o valor atualizado da causa, levando em consideração a complexidade da matéria, o tempo de tramitação do feito o trabalho desempenhado pelo patrono da parte vencedora. A verba honorária, portanto, foi arbitrada em observância aos critérios legais e à orientação vinculante firmada pelo Superior Tribunal de Justiça, motivo pelo qual a sentença deve ser mantida. A conclusão adotada encontra amparo na jurisprudência desta 17ª Câmara Cível, conforme se observa dos seguintes julgados:
“Direito empresarial. Agravo de instrumento. Decisão que excluiu crédito de cooperativa quadro gral de credores e condenou a agravante ao pagamento de honorários sobre o valor da causa. Alegação de que natureza da operação (tipicamente financeira) afasta a incidência da norma legal que exclui os créditos de cooperativas do concurso de credores. Não acolhida. A presença de juros e encargos moratórios não descaracteriza a natureza cooperativa do vínculo. Pedido de fixação dos honorários sucumbenciais por equidade. Não acolhido. Imposição da ordem de preferência do § 2º, do artigo 85, do Código de Processo Civil. Equidade só pode servir de parâmetro para as hipóteses previstas no § 8º, do artigo 85 do Código de Processo Civil. Recurso desprovido. I. Caso em exame1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que acolheu impugnação de crédito, reconhecendo a natureza extraconcursal do crédito decorrente de ato cooperativo e determinando sua exclusão do quadro geral de credores, além de condenar as recuperandas ao pagamento de custas e honorários fixados em 10% do valor da causa. As agravantes pediram a reinclusão do crédito no quadro geral de credores e, subsidiariamente, a fixação dos honorários sucumbenciais por equidade. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se o crédito discutido possui natureza concursal ou extraconcursal e qual deve ser a base de cálculo dos honorários advocatícios. III. Razões de decidir3. O crédito discutido possui natureza extraconcursal, pois decorre de ato cooperativo entre a cooperativa e seus associados.4. A presença de juros e encargos não descaracteriza a natureza cooperativa do vínculo, que se mantém mesmo em operações financeiras realizadas no âmbito da cooperativa.5. Os honorários sucumbenciais devem ser fixados conforme a regra geral do artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, e não por equidade, pois não se enquadram nas exceções previstas. IV. Dispositivo e tese6. Agravo de instrumento conhecido e desprovido”. (TJPR - 17ª Câmara Cível - 0120385-82.2025.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: SUBSTITUTO RONALDO SANSONE GUERRA - J. 13.04.2026)
Logo, o recurso não comporta provimento. Em razão do desprovimento do recurso, é devida a majoração dos honorários recursais no percentual de 2% (dois por cento), somado ao já fixado na sentença, o que totaliza 12% sobre o valor da causa.VOTA-SE, portanto, para CONHECER do recurso de Apelação Cível e NEGAR-LHE PROVIMENTO.