Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

 I. RELATÓRIOTrata-se de recurso de apelação interposto por Mascor Imóveis Ltda. contra a sentença que, nos autos da ação de usucapião extraordinária ajuizada por Angela Rosa de Lima, rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva arguida pela ré e julgou procedente o pedido inicial, declarando em favor da autora o domínio sobre a área de 295,22 m², localizada na Servidão Pública da Rua Tomaz Edison, n.º 306, bairro Brazmadeira, em Cascavel/PR, vinculada à matrícula n.º 27.990 do 3º Registro de Imóveis de Cascavel/PR. Após a prolação da sentença, a ré opôs embargos de declaração, sustentando a existência de omissões quanto à sua ilegitimidade passiva, à necessidade de consideração dos supostos compradores/cessionários do imóvel, aos efeitos práticos da procedência da demanda e à distribuição dos ônus sucumbenciais. O Juízo de origem acolheu parcialmente os aclaratórios apenas para afastar a condenação da ré ao pagamento de honorários advocatícios e atribuir à autora a responsabilidade pelas custas e despesas processuais, ressalvada a gratuidade da justiça. Em suas razões recursais, a apelante sustenta, em síntese, que, embora ainda figure como proprietária registral do imóvel, não seria a titular dos direitos materiais discutidos na demanda. Afirma que, em 1999, celebrou contrato de compra e venda com Celso de Amorim e José Antonio Nunes da Cruz, os quais teriam adquirido o lote em proporções iguais, e que posteriormente houve cessões parciais de direitos, inclusive em favor de Devanir Ferreira de Oliveira, ex-cônjuge da autora. Aduz que os adquirentes quitaram o preço e que, por isso, seriam eles os verdadeiros interessados na discussão, especialmente porque não teriam participado da presente ação. A apelante também argumenta que a autora teria omitido a existência de relação jurídica anterior envolvendo seu ex-cônjuge, Devanir Ferreira de Oliveira, titular de percentual dos direitos sobre o lote, sustentando que a ação de usucapião serviria, na prática, para solucionar questão relacionada à partilha ou à titularidade desses direitos. Com base nisso, requer a reforma da sentença para que seja reconhecida sua ilegitimidade passiva, com a consequente extinção do processo sem resolução do mérito. Subsidiariamente, pede que sejam esclarecidos os efeitos práticos da procedência da ação em relação aos demais adquirentes/cessionários, especialmente quanto à área remanescente e à eventual sub-rogação da autora na posição de Devanir. A autora apresentou contrarrazões defendendo a manutenção da sentença. Sustenta que a Mascor é parte legítima porque permanece como proprietária registral do imóvel, sendo irrelevante, para fins de legitimidade passiva na ação de usucapião, a existência de contratos particulares ou cessões não levadas a registro. Argumenta, ainda, que não há nulidade pela ausência dos supostos adquirentes, pois eles não promoveram o registro dos seus títulos e tampouco demonstraram oposição à posse exercida pela autora ao longo de mais de duas décadas. Nas contrarrazões, a apelada também requer a manutenção da procedência da ação e, além disso, postula o restabelecimento da condenação da apelante ao pagamento de honorários advocatícios sucumbenciais, ao argumento de que a ré resistiu à pretensão ao apresentar contestação, alegações finais, embargos de declaração e recurso de apelação. Pede, ainda, a fixação de honorários recursais. É o relatório.

      II. VOTO E FUNDAMENTAÇÃO   O recurso deve ser conhecido, pois presentes os pressupostos de admissibilidade.De início, cumpre delimitar o objeto da controvérsia recursal. A apelante não impugna propriamente o preenchimento dos requisitos da usucapião extraordinária reconhecida em favor da autora. Sua insurgência está concentrada na alegada ilegitimidade passiva e, de forma subsidiária, na suposta necessidade de esclarecimento dos efeitos da sentença perante terceiros que teriam adquirido direitos sobre o imóvel.A preliminar de ilegitimidade passiva não merece acolhimento.A ação de usucapião possui como finalidade a declaração judicial de aquisição originária da propriedade, com aptidão para posterior regularização registral. Por isso, tratando-se de imóvel matriculado perante o Registro de Imóveis, é parte passiva legítima aquele que figura no fólio real como titular do domínio. No caso, é incontroverso que a matrícula do imóvel ainda permanece em nome da Mascor Imóveis Ltda., circunstância suficiente para justificar sua presença no polo passivo da demanda (mov. 1.9).A alegação de que a apelante teria vendido o imóvel ou cedido direitos a terceiros, por contratos particulares não registrados, não altera essa conclusão. A transmissão da propriedade imobiliária por ato entre vivos exige registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis. Enquanto tal providência não é realizada, o alienante continua sendo, perante o registro público, o titular do domínio, o que lhe confere pertinência subjetiva para responder à ação de usucapião.Não se desconhece que a apelante instruiu a contestação com documentos relativos à cadeia negocial do imóvel, incluindo autorização para escritura, contrato particular de compra e venda e instrumentos de cessão de direitos. Tais documentos foram juntados nos movimentos 63.2, 63.3, 63.4 e 63.5. Contudo, justamente por se tratar de autorização para futura lavratura de escritura e de instrumentos particulares de alienação ou cessão, tais documentos não demonstram a efetiva transferência da propriedade perante o Registro de Imóveis. Ao contrário, evidenciam que a regularização registral ainda dependia de providências posteriores, as quais, segundo a própria apelante, não foram realizadas pelos adquirentes.Assim, a juntada desses documentos não afasta a legitimidade passiva da Mascor. A controvérsia não reside na existência ou inexistência de negócios particulares envolvendo o lote, mas na ausência de registro translativo capaz de retirar da apelante a condição de proprietária registral. Enquanto a matrícula permanece em seu nome, subsiste sua pertinência subjetiva para responder à ação de usucapião.Registre-se, ainda, que a própria instrução afastou a alegação de que a demanda teria tramitado à revelia dos interessados na cadeia negocial. Em cumprimento à decisão que determinou a citação dos confinantes ou a comprovação de seu desinteresse na área, foram juntadas declarações firmadas por Celso de Amorim, Laura Moreira Nunes da Cruz e Gilberto Saraiva Neitzke, com reconhecimento de firma em cartório extrajudicial, nas quais manifestam ciência da demanda e ausência de oposição (mov. 107.2). O dado é relevante porque Celso de Amorim é justamente um dos dois adquirentes originários do lote, por contrato de 1999, e, mesmo assim, declarou não se opor à pretensão da autora. A apelante, portanto, invoca em nome próprio a proteção de interesses que os próprios titulares declararam não ter interesse em defenderO Superior Tribunal de Justiça já assentou que possui legitimidade para figurar no polo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo. “EMENTAProcesso civil. Recurso especial. Ação de usucapião. Legitimidade passiva ad causam. CPC, art. 942.- Possui legitimidade para figurar no pólo passivo da ação de usucapião aquele em cujo nome estiver registrado o imóvel usucapiendo. Precedentes. (STJ - RECURSO ESPECIAL N° 351.631 - MG (2001/0127055-9) RELATORA : MINISTRA NANCY ANDRIGHI – 11/12/2001)”.No mesmo sentido, esta Corte de Justiça assim decidiu:AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. IMÓVEL QUE FOI ALIENADO E REGISTRADA A COMPRA E VENDA NA MATRÍCULA APÓS O AJUIZAMENTO DA AÇÃO. DECISÃO AGRAVADA QUE DETERMINOU A SUBSTITUIÇÃO DO POLO PASSIVO PARA O ATUAL PROPRIETÁRIO REGISTRAL. INSURGÊNCIA DA AUTORA. LEGITIMIDADE QUE, EM USUCAPIÃO, É DO PROPRIETÁRIO REGISTRAL, SOB PENA DE NULIDADE. POSSIBILIDADE DE ALTERAÇÃO DO POLO PASSIVO. NO CASO CONCRETO, O RÉU ORIGINÁRIO QUE NÃO TINHA SIDO CITADO. DECISÃO AGRAVADA MANTIDA. - Em se tratando de usucapião, a parte legítima para figurar no polo passivo da ação é o proprietário registral. - De acordo com precedentes do STJ, é plenamente possível a alteração do polo passivo da demanda mesmo após o saneamento do processo, sob pena de violar o princípio da primazia do julgamento de mérito. - Adquirente que deve fazer parte do polo passivo em razão de ser o atual proprietário registral do imóvel. Ademais, poderia também contestar como terceiro interessado, dado o caráter erga omnes da ação. Agravo de instrumento não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0011418-06.2026.8.16.0000 - Guaratuba -
Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA -
J. 05.05.2026). Destaquei.
a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Portanto, ainda que a Mascor tenha firmado contratos particulares ou anuído com cessões de direitos, tais atos não bastam para afastar sua condição de proprietária registral.Quanto ao pedido subsidiário de aclaramento dos efeitos práticos da sentença, também não há providência recursal a ser adotada. A sentença declarou o domínio da autora sobre área certa, individualizada no memorial descritivo indicado nos autos. A prestação jurisdicional não tinha por objeto disciplinar a relação obrigacional entre a Mascor e os supostos compradores/cessionários, tampouco definir eventual partilha de direitos entre a autora e seu ex-cônjuge.Antes mesmo do exame de seu conteúdo, o pedido subsidiário encontra obstáculo processual intransponível. O que a apelante postula não é a reforma de capítulo da sentença, mas pronunciamento judicial sobre a situação jurídica de terceiros que não integram a relação processual e cuja relação contratual não foi deduzida como objeto da demanda. A pretensão esbarra na vedação de se postular, em nome próprio, direito alheio, e na circunstância de que a coisa julgada não prejudica terceiros, de modo que os promitentes compradores não são atingidos por declaração que não lhes foi dirigida. Ainda que se quisesse responder às indagações formuladas, não seria dado a este Tribunal, em recurso da alienante, definir a proporção de direitos entre adquirentes que não foram ouvidos nos autos, sob pena de julgamento fora dos limites da lide e de decisão proferida sem contraditório em relação aos diretamente interessados.Acrescente-se que as indagações formuladas pela apelante quanto aos efeitos da sentença sobre a proporção adquirida por cada comprador partem de premissa equivocada. A usucapião constitui modo originário de aquisição da propriedade, de forma que o domínio reconhecido à autora sobre a área certa e individualizada de 295,22 m² não decorre da cadeia negocial anterior nem representa sub-rogação na posição contratual de qualquer dos adquirentes. Não há, por isso, necessidade de nova autorização para escritura, tampouco redistribuição de quotas. Observe-se que a área usucapida corresponde a fração do lote n.º 23 da quadra n.º 04, cuja extensão total é de 2.258,37 m², permanecendo íntegras, quanto à área remanescente, as relações obrigacionais existentes entre a apelante e os promitentes compradores, que poderão ser discutidas nas vias próprias.Registre-se que a cadeia negocial está documentada nos autos. A autorização para lavratura de escritura pública emitida pela própria apelante em 29 de junho de 2016 discrimina as quotas de cada adquirente, atribuindo vinte e cinco por cento a Cícero Nunes da Cruz, trinta e quatro por cento a Celso de Amorim, dezesseis por cento a Devanir Ferreira de Oliveira e vinte e cinco por cento a José Antonio Nunes, relativamente ao lote n.º 23 da quadra n.º 04, com área de 2.258,37 m² (mov. 63.2). O próprio instrumento, contudo, consignou prazo de validade de trinta dias, decorrido sem que a escritura fosse lavrada, o que confirma que a transmissão dominial jamais se aperfeiçoou e que a regularização registral permaneceu na esfera de providências não adotadas pelos adquirentes. O julgado não ignora tais percentuais; apenas não os disciplina, porque a proporção convencionada diz respeito a quotas ideais sobre a integralidade do lote e se resolve no plano obrigacional, entre os contratantes, sem interferir na declaração de domínio fundada em posse para fins de usucapião sobre área certa e delimitada.

Nesse sentido:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE USUCAPIÃO. PEDIDO DE INCLUSÃO DE TERCEIROS NO POLO PASSIVO. AUSÊNCIA DE REGISTRO DA AQUISIÇÃO NA MATRÍCULA DO IMÓVEL. LITISCONSÓRCIO PASSIVO NECESSÁRIO NÃO CONFIGURADO. IMPOSSIBILIDADE DE ATUAÇÃO EM NOME DE TERCEIROS. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de inclusão dos supostos arrematantes do imóvel no polo passivo da ação de usucapião, por entender que o proprietário registral é o Banco Santander (Brasil) S.A. A decisão agravada foi mantida após rejeição de embargos de declaração. O agravante sustenta que os adquirentes do imóvel, embora sem registro, possuem interesse jurídico direto, devendo integrar a lide como litisconsortes necessários, sob pena de nulidade do processo. Pugna pela reforma da decisão para determinar a inclusão dos compradores no polo passivo da ação de usucapião. A parte agravada não apresentou contrarrazões. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO A questão em discussão consiste em saber se os adquirentes não registrados do imóvel objeto da usucapião devem ser incluídos como litisconsortes passivos necessários. III. RAZÕES DE DECIDIR 1. A ação de usucapião possui natureza universal, o que justifica a convocação de eventuais interessados por meio de edital, conforme entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp n. 2.158.895/SC, rel. Ministra Maria Isabel Gallotti). 2. A jurisprudência reconhece que a citação editalícia visa cientificar todos os potenciais interessados, sem exigir a inclusão individualizada de terceiros não registrados. 3. A inexistência de registro de compromisso de compra e venda na matrícula do imóvel afasta o vínculo jurídico registral, impedindo o reconhecimento de litisconsórcio passivo necessário. 4. O artigo 18 do Código de Processo Civil veda a substituição processual, não podendo o agravante requerer, em nome próprio, a inclusão de terceiros que não manifestaram interesse em integrar a lide. 5. A participação de tais adquirentes, se desejada, deve ocorrer mediante manifestação própria, nos termos da natureza universal da ação de usucapião. 6. Mantém-se, assim, a decisão de primeiro grau que indeferiu a inclusão dos terceiros no polo passivo, não havendo nulidade processual. IV. DISPOSITIVO Agravo de instrumento conhecido e desprovido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0074766-32.2025.8.16.0000 - Apucarana -
Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA -
J. 02.02.2026). Destaquei.
a { text-decoration: none; color: #464feb;}tr th, tr td { border: 1px solid #e6e6e6;}tr th { background-color: #f5f5f5;}Tampouco socorre a apelante o precedente invocado em suas razões recursais, no qual reconheceu-se a nulidade de ação de usucapião por ausência de citação de adquirentes não registrados (Apelação Cível 0016222-28.2024.8.16.0019, Rel. Des. Tito Campos de Paula, 17ª Câmara Cível, j. 30.06.2025). Naquele caso, o próprio acórdão consignou tratar-se de distinção em relação à orientação geral, porque os adquirentes haviam notificado extrajudicialmente os ocupantes para desocupação do imóvel antes do ajuizamento da usucapião, de modo que os autores conheciam a oposição concreta e optaram deliberadamente por não incluí-los no polo passivo. A hipótese dos autos é diametralmente oposta: não há notícia de qualquer ato de oposição dos adquirentes à posse exercida pela autora ao longo de mais de duas décadas e, ao contrário, os confinantes declararam expressamente sua anuência. Ausente a particularidade que justificou aquela distinção, prevalece a orientação de que a ausência de registro afasta o litisconsórcio passivo necessário.Por fim, tampouco procede a alegação de inviabilidade prática do cumprimento da sentença ao argumento de que os títulos dos demais adquirentes permaneceriam hígidos. A objeção é de natureza registral, e não jurisdicional. A sentença que reconhece a usucapião constitui título hábil ao registro, cabendo ao oficial do Registro de Imóveis promover o destaque da área declarada e a apuração do remanescente na matrícula, na forma da legislação registral. Os compromissos particulares de compra e venda e os instrumentos de cessão, por não registrados, permanecem como títulos de eficácia obrigacional, oponíveis entre os contratantes e exercitáveis sobre a área remanescente do lote. A higidez desses títulos, portanto, não é infirmada pelo julgado, razão pela qual não há providência de aclaramento a ser adotada nesta sede.Resta examinar o pedido formulado pela apelada em contrarrazões, no sentido de restabelecer a condenação da Mascor ao pagamento dos honorários advocatícios sucumbenciais e fixar honorários recursais.Embora a apelada sustente que houve resistência processual da ré, o pedido de restabelecimento da verba honorária não pode ser conhecido nesta apelação. Isso porque a decisão que afastou a condenação da ré em honorários foi proferida em embargos de declaração, integrando a sentença, e a autora não interpôs recurso próprio ou recurso adesivo para impugnar esse capítulo. As contrarrazões não constituem meio adequado para ampliar ou modificar a condenação em prejuízo da recorrente em capítulo não devolvido por recurso da parte interessada.Pela mesma razão, não há espaço para a fixação de honorários recursais postulada em contrarrazões. A condenação da ré em honorários foi afastada na origem, por ocasião do julgamento dos embargos de declaração, e os honorários recursais não possuem autonomia nem existência independente da sucumbência fixada em primeiro grau, de modo que inexiste verba a ser majorada. Anote-se, por fim, que o capítulo relativo à sucumbência não foi devolvido a esta instância pela apelante, única recorrente, que nele restou vencedora.III. CONCLUSÃODiante do exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação interposto por Mascor Imóveis Ltda., nos termos da fundamentação.