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Processo:

Vistos, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0081520-16.2023.8.16.0014, provenientes da 7ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Londrina em que é Apelante Construtora Piacentini Ltda. e Apelado Moacir da Silva.
I. RELATÓRIO
Trata-se de recurso de Apelação Cível interposto por Construtora Piacentini Ltda (mov. 71.1) contra a sentença de mov. 56.1/origem, proferida pela Excelentíssima Juíza de Direito Kleia Bortolotti, nos autos da ação de obrigação de fazer cumulada com reparação por danos materiais e morais nº 081520-16.2023.8.16.0014, pela qual foram julgados parcialmente procedentes os pedidos formulados na petição inicial. Eis a parte dispositiva da sentença:
“Em face do exposto, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados na petição inicial, resolvendo o mérito do presente feito (CPC, art. 487, inc. I), para o fim de:a) DECLARAR a nulidade da cláusula "e.1" do contrato, que vinculao prazo de entrega do imóvel ao registro do contrato de financiamento;b) RECONHECER a mora da ré na entrega do imóvel, no período compreendido entre 31 de setembro de 2021e 23 de março de 2023;c) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por lucros cessantes, no valor de R$ 750,00 (setecentos e cinquenta reais) mensais, devidos durante o período da mora. Sobre cada parcela mensal incidirão: (i) correção monetária pelo IPCA, a partir do vencimento de cada mês (art. 389, parágrafo único, do CC); (ii) juros de mora calculados pela taxa Selic, deduzido o índice de correção monetária (IPCA), a partir da citação (art. 406, §1º, do CC);d) CONDENAR a ré ao pagamento de indenização por danos moraisno valor de R$ 8.000,00 (oito mil reais). Sobre este valor incidirá: (i) correção monetária pelo IPCA, a partir da data desta sentença (Súmula 362/STJ e art. 389, parágrafo único, do CC); (ii) juros de mora calculados pela taxa Selic, deduzido o índice de correção monetária (IPCA), a partir da citação (art. 406, §1º, do CC);e) DECLARAR a inexigibilidade das taxas de condomínio e demais encargos do imóvel vencidos antes de 23 de março de 2023, e CONDENAR a ré à restituição, de forma simples, dos valores comprovadamente pagos pelo autor a este título. Sobre cada valor a ser restituído incidirão: (i) correção monetária pelo IPCA, a partir de cada desembolso (art. 389, parágrafo único, do CC); (ii) juros de mora calculados pela taxa Selic, deduzido o índice de correção monetária (IPCA), a partir da citação (art. 406, §1º, do CC). Oficie-se conforme requerido em manifestação de evento 49.1.A liquidação dos valores incumbirá ao credor, nos termos do art. 509, § 2º, do CPC.Diante da sucumbência recíproca, condeno as partes autora e ré ao pagamento das custas e despesas processuais, na proporção de 90%(noventa por cento) para a parte ré e de 10% (dez por cento) para a parte autora.Quanto aos honorários advocatícios devidos ao procurador da parte autora, fixo-os em 10% (dez por cento) sobre o proveito econômico obtido (valor da condenação), considerando a atuação do procurador, a média complexidade das matérias versadas e o tempo despendido para a solução da lide, destacando-se a ausência de participação em audiência de instrução e julgamento (art. 85, §2º, do CPC).No tocante aos honorários advocatícios devidos ao procurador da ré, arbitro-os em 10% (dez por cento) sobre o valor do proveito econômico obtido1 (valor dos pedidos não acolhidos nesta sentença), considerando a atuação do procurador, a média complexidade das matérias versadas, o tempo despendido para a solução da lide, bem como, a ausência de participação em audiência de instrução e julgamento (arts. 85, §2º, do CPC).Todavia, em razão da parte autora ser beneficiária da justiça gratuita, a exigibilidade do pagamento dessas verbas sucumbenciais ficará suspensa em relação a ela, conforme disposto no art. 98, §3º, do CPC”.
Foram opostos embargos de declaração, os quais foram rejeitados pela decisão integrativa de mov. 67.1.Irresignada, apela a Construtora Piacentini Ltda. (mov. 71.1), defendendo, em suas razões recursais, que não houve atraso injustificado na entrega do empreendimento. Afirma que o contrato previa prazo estimado de 24 meses para conclusão da obra, acrescido de cláusula de tolerância de 180 dias, de modo que o prazo final para entrega somente se encerraria em 16 de março de 2023. Argumenta que a sentença deixou de examinar adequadamente a prorrogação concedida pela Comissão de Representantes do Empreendimento, bem como os efeitos dos decretos municipais editados durante a pandemia da Covid-19, que determinaram a paralisação temporária das atividades da construção civil.A recorrente defende a incidência da excludente de responsabilidade civil prevista no artigo 393 do Código Civil, sustentando que a pandemia configurou hipótese inequívoca de caso fortuito ou força maior. Relata que as obras foram interrompidas por imposição do Poder Público, ocasionando a desmobilização de equipes, a devolução de equipamentos, a suspensão de serviços terceirizados e o atraso no retorno das atividades após a autorização de funcionamento. Acrescenta que houve redução da força de trabalho em razão do afastamento de empregados pertencentes a grupos de risco, de internações, de óbitos decorrentes da Covid-19 e da necessidade de adoção de medidas sanitárias voltadas à preservação da saúde dos trabalhadores.Prossegue afirmando que a retomada da obra foi dificultada pela escassez generalizada de mão de obra, materiais e equipamentos, além da interrupção das cadeias de produção e fornecimento de insumos da construção civil. Alega ter juntado aos autos comunicações de fornecedores demonstrando atrasos significativos na entrega de materiais, atas da Comissão de Representantes comprovando que os fatos foram previamente comunicados aos adquirentes e laudos meteorológicos emitidos pelo Simepar apontando a ocorrência de chuvas acima da média histórica em diversos períodos da execução do empreendimento. Argumenta que tais circunstâncias configuram fatos extraordinários, inevitáveis e alheios à sua vontade, aptos a afastar a caracterização da mora ou, ao menos, a excluir do período indenizável os lapsos temporais diretamente impactados pela pandemia, pelas restrições administrativas, pela escassez de insumos e pelos eventos climáticos excepcionais. Em apoio à sua tese, cita precedentes jurisprudenciais que reconheceram a pandemia como hipótese de caso fortuito ou força maior.No tocante aos danos morais, sustenta que a condenação deve ser integralmente afastada, por inexistirem os pressupostos da responsabilidade civil. Defende que não praticou qualquer ato ilícito, não agiu com culpa nem deu causa deliberada ao atraso, o qual decorreu exclusivamente de fatores extraordinários associados à pandemia. Aduz que não houve comprovação de efetivo abalo moral suportado pela parte autora, sendo insuficiente o mero inadimplemento contratual para justificar a indenização. Subsidiariamente, requer a redução do valor arbitrado, sob o argumento de que a quantia fixada é excessiva e destoante dos parâmetros adotados em casos semelhantes, especialmente diante da ausência de prova de sofrimento intenso ou dano extraordinário. Afirma que, em demandas envolvendo o mesmo empreendimento, os valores usualmente reconhecidos a título de danos morais giraram em torno de R$ 5.000,00.Quanto aos lucros cessantes, a apelante sustenta a impossibilidade de sua condenação. Argumenta que o imóvel foi adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, atual Casa Verde e Amarela, cuja finalidade é a moradia própria dos beneficiários, sendo incompatível com a exploração econômica do bem mediante locação. Defende que a obtenção de rendimentos locatícios contraria as restrições e a finalidade social do programa habitacional, razão pela qual não seria cabível indenização fundada em aluguel presumidamente não auferido. Além disso, afirma que o valor mensal de R$ 750,00 foi fixado com base em avaliação unilateral apresentada pela parte autora, sem respaldo em prova técnica submetida ao contraditório e sem demonstração de compatibilidade com o valor de mercado da unidade adquirida. Sustenta, ainda, que eventual indenização material deveria observar a cláusula contratual que prevê compensação limitada ao percentual de 0,25% do valor do contrato por mês de atraso e restringir-se ao período efetivamente caracterizado como mora.Em relação às taxas condominiais, a recorrente argumenta que houve perda superveniente do objeto. Afirma que os débitos condominiais anteriores à entrega das chaves foram objeto de execução promovida pelo condomínio e posteriormente quitados integralmente pela própria construtora. Sustenta que não pode ser responsabilizada pela devolução indiscriminada de valores eventualmente cobrados por terceiros, sem prova de que tenha recebido diretamente tais quantias ou determinada sua cobrança. Assim, requer a exclusão da condenação relativa à restituição das despesas condominiais ou, subsidiariamente, sua limitação aos valores efetivamente comprovados como pagos pelo autor e recebidos pela apelante.Ao final, a construtora requer o conhecimento e provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, afastando o reconhecimento da mora na entrega do imóvel; reconhecendo a validade do prazo contratual de entrega, acrescido da cláusula de tolerância; declarando a ocorrência de caso fortuito e força maior decorrentes da pandemia, das restrições administrativas, da escassez de insumos, da falta de mão de obra e dos eventos climáticos extraordinários; excluindo as condenações por lucros cessantes, danos morais e restituição de taxas condominiais; ou, subsidiariamente, reduzindo as indenizações aos limites contratuais e aos princípios da razoabilidade e proporcionalidade, com a correspondente redistribuição dos ônus sucumbenciais.As contrarrazões foram apresentadas no mov. 76.1, em óbvia infirmação.Com isso, vieram-me os autos conclusos para julgamento.É, em essência, o relatório.

II. VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO
II.1. Da preliminar de ausência de dialeticidade recursal
Em contrarrazões, a apelada sustenta que o recurso não observa o princípio da dialeticidade, ao argumento de que a apelante teria se limitado a reproduzir as alegações anteriormente deduzidas na contestação e nos embargos de declaração, sem impugnar especificamente os fundamentos da sentença.A preliminar, contudo, não merece acolhimento.O princípio da dialeticidade recursal exige que o recorrente exponha as razões de fato e de direito pelas quais pretende a reforma, invalidação, esclarecimento ou integração da decisão recorrida, permitindo ao órgão julgador identificar o objeto da insurgência e à parte contrária exercer adequadamente o contraditório.Todavia, a mera reprodução, em sede recursal, de argumentos anteriormente deduzidos no curso do processo não configura, por si só, ofensa ao princípio da dialeticidade, desde que as razões do recurso revelem inconformismo com os fundamentos da decisão impugnada e demonstrem, ainda que mediante reiteração das teses defensivas, os motivos pelos quais se pretende a sua reforma.No caso, verifica-se que a apelante impugna os principais fundamentos da sentença ao sustentar, em síntese, a validade da cláusula contratual referente ao prazo de entrega do imóvel, a ocorrência de caso fortuito e força maior aptos a afastar a mora, a improcedência dos pedidos de lucros cessantes e de indenização por danos morais, bem como a inexistência de obrigação de restituir as despesas condominiais anteriores à entrega das chaves. Embora muitos desses argumentos correspondam às teses já apresentadas na contestação, eles se dirigem precisamente às conclusões adotadas pelo Juízo de origem, evidenciando o propósito de obter a reforma da sentença.Assim, as razões recursais apresentam fundamentação suficiente para delimitar o objeto da devolução ao Tribunal, inexistindo violação ao princípio da dialeticidade recursal.Rejeita-se, portanto, a preliminar suscitada em contrarrazões.
II.2. Juízo de Admissibilidade
Superada a preliminar de ausência de dialeticidade recursal, verifica-se estarem presentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse recursal) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo), razão pela qual a apelação deve ser conhecida.
II.3. Do Mérito
a) Da aplicabilidade do CDC e responsabilidade do construtor
De início, impõe-se reconhecer que a relação jurídica estabelecida entre as partes é de consumo, incidindo integralmente as normas do Código de Defesa do Consumidor, nos termos dos arts. 2º e 3º do referido diploma. A construtora, na qualidade de fornecedora, responde objetivamente pelos vícios e defeitos do produto colocado no mercado, conforme dispõem os arts. 12, 14 e 18 do CDC.Com efeito, tratando-se de relação de consumo, a responsabilidade da fornecedora decorre da teoria do risco do empreendimento, incumbindo-lhe demonstrar eventual causa excludente apta a romper o nexo causal, nos termos da legislação consumerista.Neste sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS ESTRUTURAIS EM
IMÓVEIS ADQUIRIDOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. PRELIMINAR EM CONTRARRAZÕES AFASTADA. PRESENÇA DE DIALETICIDADE NOS APELOS. RECURSO DA RÉ HURBANIL. 1. PRELIMINARMENTE –
ALEGAÇÃO DE PRESCRIÇÃO. NÃO CONHECIMENTO. MATÉRIA JÁ APRECIADA EM DECISÃO SANEADORA QUE FOI CONFIRMADA POR AGRAVO DE INSTRUMENTO. IMPOSSIBILIDADE DE REDISCUSSÃO SOB PENA DE
VIOLAÇÃO DA COISA JULGADA. 2. PARTE CONHECIDA. RECURSO DAS RÉS HURBANIL E PROTEC. ALEGAÇÃO DE ILEGITIMIDADE PASSIVA DA EMPRESA PROTEC. RELAÇÃO DE CONSUMO. APLICAÇÃO DO ART. 18 DO
CDC. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA ENTRE TODOS OS PARTICIPANTES DA CADEIA DE CONSUMO. PERÍCIA TÉCNICA QUE CONSTATOU A AUSÊNCIA DE ELEMENTOS CONSTRUTIVOS NO PROJETO ESTRUTURAL PRÉVIO. CIRCUNSTÂNCIA QUE INFLUENCIOU NAS FALHAS
CONSTATADAS. LEGITIMIDADE DA RÉ PROTEC. PRELIMINAR AFASTADA. 3. MÉRITO. PLEITO DE REFORMA E AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO – IMPOSSIBILIDADE. DOCUMENTOS E LAUDO PERICIAL QUE COMPROVARAM AS FALHAS NA CONSTRUÇÃO DO EDIFÍCIO. COMPROMETIMENTO DAS UNIDADES HABITACIONAIS ADQUIRIDAS PELOS AUTORES. AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE FATO IMPEDITIVO, EXTINTIVO OU MODIFICATIVO DO DIREITO PLEITEADO. ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA ÀS APELANTES – ART. 373, INCISO II, DO CPC. CONDENAÇÃO MANTIDA. 4. PLEITO DE AFASTAMENTO DOS DANOS MORAIS. POSSIBILIDADE. SITUAÇÃO ENFRENTADA QUE, POR SI SÓ, NÃO GERA O DEVER DE INDENIZAR. AUSÊNCIA DE PROVA DE PREJUÍZO EXTRAPATRIMONIAL. ÔNUS DA PROVA QUE INCUMBIA À PARTE AUTORA – ART. 373, INCISO I, DO CPC. INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA QUE NÃO É ABSOLUTA. FATOS QUE NÃO ULTRAPASSAM O ABORRECIMENTO COTIDIANO. CONDENAÇÃO AFASTADA NESTE PONTO. 5. PLEITO SUBSIDIÁRIO DE ALTERAÇÃO DA BASE DE CÁLCULO DOS HONORÁRIOS DE SUCUMBÊNCIA. DESPROVIMENTO. CONDENAÇÃO À OBRIGAÇÃO DE FAZER. IMPOSSIBIILIDADE DE ESTIMAR O PROVEITO ECONÔMICO OBTIDO. VERBA
CORRETAMENTE FIXADA SOBRE O VALOR ATUALIZADO DA CAUSA. 6. RECURSO DOS AUTORES. PRELIMINARMENTE – ALEGAÇÃO DE JULGAMENTO ALÉM DOS LIMITES DA DEMANDA. INOCORRÊNCIA. OBJETO DA LIDE QUE VERSA SOBRE REPARAÇÃO DE FALHAS CONSTRUTIVAS EM DOIS IMÓVEIS
ADQUIRIDOS. INEXISTÊNCIA DE PREJUÍZO MATERIAL EFETIVO. APRESENTAÇÃO DE ORÇAMENTOS E NÃO DE NOTAS FISCAIS. INTERPRETAÇÃO LÓGICO-SISTEMICA DA PETIÇÃO INICIAL. PRETENÇÃO DE PERDAS E DANOS DECORRENTES DOS VÍCIOS CONSTATADOS. PREVALÊNCIA DA TUTELA JURISDICIONAL ESPECÍFICA. OBRIGAÇÃO DE FAZER CONSISTENTE NO CONSERTO DAS FALHAS ESTRUTURAIS. PRELIMINAR AFASTADA. 7. MÉRITO. PLEITO DE CONDENAÇÃO AO PAGAMENTO DAS CUSTAS PROCESSUAIS E HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS DECORRENTES DE AÇÃO CAUTELAR DE PRODUÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AUSÊNCIA DE LITIGIOSIDADE OU PRETENSÃO RESISTIDA. EMANDA ANTERIOR UTILIZADA APENAS PARA A PRODUÇÃO DE PROVA PERICIAL. PAGAMENTO DE VALORES INERENTES AO EXERCÍCIO REGULAR DO DIREITO DE AÇÃO.
RESPONSABILIDADE DOS DEMANDANTES. 8. SENTENÇAPARCIALMENTE REFORMADA. 10. RECURSO DA RÉ HURBANIL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESTA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. 11. RECURSO DA RÉ PROTEC CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. 12. RECURSO DOS AUTORES CONHECIDO E DESPROVIDO. I. Caso em exame 1. Apelação cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os pedidos de indenização por danos materiais e morais, em ação proposta por adquirentes de imóveis em razão de vícios construtivos, os quais foram
reconhecidos pelo juiz, que determinou a reparação dos danos e a condenação ao pagamento de danos morais. As apelantes sustentam a ocorrência de prescrição e a ilegitimidade passiva, além de contestarem a responsabilidade pelos vícios e a fixação dos danos morais. II. Questão em discussão 2. Saber se as empresas
responsáveis pela construção e pelo projeto de um edifício devem ser condenadas a reparar vícios construtivos e se há direito à indenização por danos morais em razão dos problemas enfrentados pelos proprietários dos imóveis. III. Razões de decidir 3. A
alegação de prescrição foi afastada, pois a questão já foi decidida em interlocutória anterior, confirmada por este Tribunal. 4. A responsabilidade das rés foi comprovada por laudo técnico que indicou falhas construtivas e de manutenção nos imóveis. 5. Os problemas estruturais decorrem tanto do projeto da empresa Protec quanto da execução da obra pela Hurbanil. 6. Não foi comprovado dano moral, pois os transtornos enfrentados foram considerados meros aborrecimentos. 7. A condenação ao pagamento de
indenização por danos morais foi afastada, pois não houve prova de prejuízo significativo. 8. Os autores não apresentaram notas fiscais que comprovassem despesas efetivas, apenas orçamentos. 9. A sentença foi reformada para redistribuir os encargos sucumbenciais, fixando honorários advocatícios em 10% sobre o valor da causa. IV. Dispositivo e tese 10. Apelação cível conhecida parcialmente e, nesta extensão, parcialmente provida para reformar a sentença, afastando a condenação ao pagamento de indenização por danos morais, com redistribuição dos encargos sucumbenciais. Tese de julgamento: Em ações de indenização por danos materiais decorrentes de vícios construtivos, a responsabilidade solidária entre construtora e projetista é reconhecida, mesmo que a atuação deste último se limite à elaboração do projeto, desde que os vícios estejam relacionados a falhas na execução e manutenção da obra, sendo necessário comprovar a existência de danos que ultrapassem o mero aborrecimento cotidiano para a configuração de danos morais.________Dispositivos relevantes citados:CPC/2015, arts. 487, I, 492, 497, 499, 406; CC/2002, art. 618; CDC, art. 18.Jurisprudência relevante citada:TJPR, Agravo de Instrumento nº 0030613-50.2021.8.16.0000, Rel. DesembargadoraAngelaKhury, 10ª Câmara Cível, j. 04.10.2021; TJPR, Apelação Cível nº 0004243-42.2018.8.16.0193, Rel. DesembargadorAntonioFranco Ferreira da Costa Neto, 20ª Câmara Cível, j. 19.09.2025; TJPR, Apelação Cível nº 0001991-89.2019.8.16.0174, Rel. Juiz de Direito Substituto em Segundo Grau Jefferson Alberto Johnsson, 6ª Câmara Cível, j. 31.08.2021; TJPR, Apelação Cível nº 0022831-27.2024.8.16.0019, Rel. Desembargador Renato Lopes de Paiva, 6ª Câmara Cível, j. 09.09.2025; TJPR, Apelação Cível nº 0003615-26.2024.8.16.0037, Rel. Desembargador LuizAntonioBarry, 16ª Câmara Cível, j. 01.12.2025; Súmula nº 362/STJ.Resumo em linguagem acessível:Neste processo, os autores pediram indenização por problemas em seus apartamentos, como infiltrações e rachaduras. O juiz decidiu que as construtoras devem consertar os problemas, mas não deu a indenização por danos morais, pois considerou que os transtornos não foram graves o suficiente para isso. As construtoras também tentaram se defender, alegando que os problemas eram culpa dos moradores e não delas, mas o juiz entendeu que as falhas na construção e na manutenção contribuíram para os danos. Assim, a decisão foi de que as construtoras devem fazer os reparos em 30 dias, e os custos da ação foram redistribuídos entre as partes, com os autores arcando com parte das despesas (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0019189-81.2016.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: SUBSTITUTA MARIA ROSELI GUIESSMANN -
J. 14.04.2026).
A responsabilidade, ademais, encontra reforço no art. 618 do Código Civil, que estabelece a responsabilidade do construtor pela solidez e segurança da obra, entendimento que a jurisprudência estende aos vícios que comprometam a habitabilidade do imóvel, inclusive infiltrações e vazamentos persistentes. Nesse sentido:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. PROGRAMA MINHA CASA MINHA VIDA. RESPONSABILIDADE DO CONSTRUTOR. GARANTIA LEGAL. PRECLUSÃO. PROVA PERICIAL. INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS MANTIDA. DANOS MORAIS AFASTADOS. ÔNUS SUCUMBENCIAIS REDISTRIBUÍDOS. RECURSO DA AUTORA PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO. RECURSO DA RÉ PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Trata-se de recursos de apelação interpostos por compradora de imóvel residencial (Apelante 1) e pela construtora responsável pela obra (Apelante 2) contra sentença parcialmente procedente em ação de reparação por vícios construtivos, que condenou a empresa ao pagamento de danos materiais e morais, rejeitando a responsabilização da loteadora. A autora pretende a majoração da indenização material pelo valor constante de parecer técnico particular, a elevação dos danos morais e a modificação da sucumbência. A empresa construtora busca afastar sua responsabilidade, excluir danos morais e alterar a base de cálculo dos honorários advocatícios. II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO2. Consistem em saber se: a) a construtora pode afastar sua responsabilidade pelos vícios construtivos diante do transcurso da garantia legal; b) a indenização por danos materiais deve seguir o laudo pericial judicial ou o parecer técnico unilateral apresentado pela autora; c) existe dano moral indenizável diante dos vícios constatados; d) os critérios de distribuição e cálculo dos honorários devem ser alterados conforme o proveito econômico obtido. III. RAZÕES DE DECIDIR3. A questão sobre a responsabilidade da construtora em razão do transcurso do tempo não pode ser conhecida, pois a decadência/prescrição envolvendo a tese de ausência de responsabilidade foram resolvidas em decisão saneadora não impugnada por Agravo de Instrumento (CPC, art. 1.015, II), operando‑se a preclusão.4. Para apuração dos danos materiais, dá-se prevalência ao laudo pericial judicial, elaborado por perito imparcial, que identificou vícios construtivos específicos e apresentou orçamento baseado no SINAPI com aplicação de BDI de 30%, afastando o parecer unilateral juntado pela autora.5. Os vícios constatados não comprometeram a solidez nem a habitabilidade da residência, segundo o perito, que classificou os problemas como de risco mínimo e reparáveis em poucos dias, sem necessidade de desocupação do imóvel, o que afasta a excepcionalidade necessária para configuração de dano moral.6. O pedido de mudança dos honorários pela autora implicaria em reformatio in pejus, não sendo conhecido por falta de interesse, e o pedido de majoração da indenização dos danos morais ficou prejudicado.7. Diante da exclusão dos danos morais, modifica‑se a sucumbência, aplicando‑se o art. 85, §2º, do CPC, para fixar honorários sobre a condenação e o proveito econômico obtido, redistribuindo‑se as custas e encargos conforme a proporcionalidade do êxito de cada uma das partes.IV. DISPOSITIVO E TESE8. Recursos parcialmente conhecidos, sendo desprovido o da autora (Apelo 1) e provido o da ré (Apelo 2), para excluir a condenação por danos morais, redimensionar a divisão da sucumbência e ajustar a base de cálculo dos honorários.9. Tese de julgamento: Nos litígios sobre vícios construtivos, na ausência de comprometimento relevante da habitabilidade ou segurança da edificação, os danos morais não se configuram; e, havendo condenação líquida e/ou proveito econômico mensurável, os honorários de sucumbência devem ser fixados com base nisso, conforme a ordem de preferência do art. 85, §2º, do CPC.LEGISLAÇÃO RELEVANTE CITADA: CC, art. 618; CPC, arts. 85, §2º, §8º, §11, 86, 98, §3º, 507 e 1.015, II.JURISPRUDÊNCIA RELEVANTE CITADA: STJ, 3ª T., AgInt no AREsp 1.288.145/DF, Rel. Min. RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, j. 12.11.2018; STJ, 4ª T., AgInt no REsp 1.955.291/RS, Rel. Min. RAUL ARAÚJO, j. 14.02.2022; STJ, 4ª T., REsp 2.131.558/RS, Rel. Min. MARIA ISABEL GALLOTTI, j. 16.12.2025; TJPR, 20ª CC, AC n. 0008600‑11.2019.8.16.0038, Rel. Des. ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO, j. 1.4.2025; TJPR, 20ª CC, AC n. 0010399‑35.2019.8.16.0056, Rel. Des. ROSALDO ELIAS PACAGNAN, j. 27.09.2024; TJPR, 20ª CC, AC n. 0012788‑47.2019.8.16.0038, Rel. Des. ROSALDO ELIAS PACAGNAN, j. 29.4.2025; TJPR, 20ª CC, AC n. 0009455‑87.2019.8.16.0038, Rel. Des. ANTONIO FRANCO FERREIRA DA COSTA NETO, j. 20.5.2025.RESUMO EM LINGUAGEM ACESSÍVELA decisão analisou problemas de construção em uma casa financiada no programa Minha Casa Minha Vida. O Tribunal confirmou que houve defeitos na obra e que a construtora deve pagar pelos consertos o valor de R$ 10.364,96, conforme apurou perícia oficial. Porém, entendeu que esses defeitos não foram graves o suficiente para causar abalo emocional que justificasse indenização por danos morais. Por isso, essa parte da sentença foi retirada. Também foram ajustados os valores e a divisão das despesas do processo, para que cada parte arque proporcionalmente com o que perdeu ou ganhou na causa (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0011963-06.2019.8.16.0038 - Fazenda Rio Grande -
Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN -
J. 06.03.2026).
Diante desse panorama normativo e jurisprudencial, conclui-se que a construtora responde objetivamente pelos vícios e falhas verificadas no imóvel, independentemente de culpa, bastando a demonstração do defeito, do dano e do nexo causal. Compete-lhe, por sua vez, o ônus de comprovar eventual causa excludente de responsabilidade, o que não se verifica na hipótese dos autos, razão pela qual deve ser mantido o dever de reparação pelos prejuízos decorrentes das falhas constatadas.
b) Do prazo para a entrega da obra
No tocante ao prazo de entrega da unidade imobiliária, a sentença deve ser mantida. A apelante sustenta que inexistiu atraso relevante, argumentando que o prazo contratual deveria ser contado a partir do registro do contrato de financiamento ou, subsidiariamente, da assinatura do contrato de compra e venda, acrescido do prazo de tolerância de 180 dias. A tese, contudo, não prevalece.O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo nº 996, firmou orientação no sentido de que, na aquisição de unidades autônomas em construção, o contrato deve estabelecer, de forma clara, expressa e inteligível, prazo certo para a entrega do imóvel, o qual não pode estar vinculado à concessão do financiamento ou a qualquer outro negócio jurídico, ressalvada apenas a estipulação de prazo de tolerância. A razão de ser desse entendimento é impedir que o consumidor fique submetido a um termo final incerto, dependente de providências administrativas, registrais ou financeiras que não se encontram sob seu domínio e que integram o risco da atividade econômica exercida pela incorporadora.A exigência de prazo certo decorre, ainda, da boa-fé objetiva, que impõe às partes comportamento leal e coerente desde a fase pré-contratual até a execução do contrato. Judith Martins-Costa, em obra clássica sobre a matéria, explica que a “boa-fé objetiva exerce funções hermenêutica, integrativa e corretora, servindo não apenas para interpretar a declaração negocial, mas também para preencher deveres laterais de conduta e impedir o exercício abusivo de posições jurídicas formalmente previstas no contrato. Essa diretriz impede que a construtora se valha de cláusula ambígua ou de marco temporal dependente de financiamento para postergar indefinidamente a entrega da unidade” (MARTINS-COSTA, Judith. A boa-fé no direito privado: critérios para a sua aplicação. 2. ed. São Paulo: Saraiva, 2018).No mesmo sentido, esta Corte já decidiu que a cláusula que condiciona a entrega do imóvel à assinatura do contrato junto ao agente financeiro deve receber interpretação restritiva, não podendo servir como mecanismo de ampliação indireta do prazo de conclusão da obra, sob pena de abusividade. Confira-se:
“APELAÇÕES CÍVEIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. REPERCUSSÕES JURÍDICO-CONTRATUAIS. RECURSO DE APELAÇÃO DOS AUTORES. CLÁUSULA QUE CONDICIONA A ENTREGA À ASSINATURA DO CONTRATO JUNTO AO AGENTE FINANCEIRO. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA À ENTREGA DAS CHAVES, NÃO CONTUDO À ENTREGA DA OBRA, SOB PENA DE ABUSIVIDADE. CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA NA ENTREGA DA OBRA POR 180 DIAS. VALIDADE. PRECEDENTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DE APELAÇÃO DA RÉ. (...) DANOS MATERIAIS CONSISTENTES EM GASTOS COM ALUGUEL. CABIMENTO. (...)” (TJPR, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 1.121.194-0, Curitiba, Rel. Des. Clayton de Albuquerque Maranhão, j. 26/08/2014).
Assim, embora seja admissível a estipulação de cláusula de tolerância limitada a 180 dias, tal previsão não pode ser somada a outro marco incerto ou condicionado ao financiamento, pois isso importaria em dilação abusiva do prazo de entrega em prejuízo do consumidor. A previsão contratual deve ser interpretada de modo compatível com a boa-fé objetiva e com a legítima expectativa criada no adquirente, especialmente porque a data de entrega do imóvel constitui elemento essencial da contratação.
c) Do caso fortuito ou força maior
Também não procede a alegação de caso fortuito ou força maior. A apelante invoca a pandemia da Covid-19, os decretos municipais restritivos, escassez de insumos, a escassez de mão de obra, entraves administrativos e eventos climáticos. Todavia, esses elementos foram apresentados de forma genérica, sem demonstração concreta e específica de que tenham sido causa direta, inevitável e suficiente para justificar a integralidade do período de atraso verificado.Entretanto, a pandemia, por si só, não autoriza o afastamento automático da responsabilidade da construtora. Era indispensável comprovar, com precisão, de que modo as restrições sanitárias e os demais fatos alegados impactaram o cronograma da obra, qual foi a extensão real da paralisação das atividades e por que tais circunstâncias, ainda que consideradas em conjunto com o prazo de tolerância já contratualmente previsto, seriam suficientes para afastar a mora. A atividade de incorporação imobiliária envolve riscos próprios de planejamento, execução, contratação de mão de obra, aquisição de materiais e administração do empreendimento, os quais não podem ser transferidos ao consumidor sem prova robusta de evento externo, imprevisível, inevitável e causalmente determinante do inadimplemento.A doutrina civilista é firme ao distinguir a verdadeira impossibilidade objetiva de cumprimento da mera dificuldade econômica ou operacional do devedor. Flávio Tartuce, ao tratar da responsabilidade contratual e da boa-fé objetiva, observa que “o inadimplemento deve ser examinado à luz da função social do contrato, da conservação do negócio e da vedação ao comportamento contraditório, sem perder de vista que os riscos ordinários da atividade econômica permanecem na esfera daquele que profissionalmente a explora” (TARTUCE, Flávio. Manual de Direito Civil: volume único. 14. ed. Rio de Janeiro: Método, 2024).De igual modo, Sérgio Cavalieri Filho ensina que o “nexo causal é pressuposto indispensável da responsabilidade civil e que o caso fortuito ou força maior somente rompe esse liame quando efetivamente demonstrado fato inevitável, externo e causalmente suficiente para a produção do resultado. O simples agravamento das condições de execução, desacompanhado de prova concreta da impossibilidade de cumprimento da obrigação, não exonera o fornecedor dos riscos normais de sua atividade” (CAVALIERI FILHO, Sérgio. Programa de Responsabilidade Civil. 16. ed. Barueri: Atlas, 2023).A propósito, em precedente envolvendo o mesmo empreendimento (Floratta Condomínio Clube) e a mesma construtora, este Tribunal rejeitou idêntica alegação de caso fortuito e força maior, assentando que eventual falta de mão de obra ou insumos constitui risco do negócio, inerente à construção civil, bem como que a pandemia e as chuvas não afastam a responsabilidade da incorporadora quando não comprovado efetivo impacto no cronograma da obra. Veja-se:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO FLORATTA CONDOMÍNIO CLUBE. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA REQUERIDA, CONSTRUTORA PIACENTINI LTDA. ALEGAÇÃO DE CASO FORTUITO OU FORÇA MAIOR. PANDEMIA DA COVID-19 E CONDIÇÕES CLIMÁTICAS. REJEIÇÃO. EVENTUAL FALTA DE MÃO DE OBRA OU INSUMOS QUE CONSISTE EM RISCO DO NEGÓCIO, INERENTE À CONSTRUÇÃO CIVIL. ALÉM DO PRAZO INICIAL DE 24 MESES, HOUVE PRAZO DE TOLERÂNCIA DE MAIS 180 DIAS, MESMO ASSIM, A REQUERIDA ATRASOU A ENTREGA DA OBRA. SETOR QUE FOI CONSIDERADO ATIVIDADE ESSENCIAL DURANTE O PERÍODO DE EMERGÊNCIA SANITÁRIA. PARALISAÇÃO POR SOMENTE 24 DIAS. AUSÊNCIA DE PROVA DE QUE AS CHUVAS, PREVISÍVEIS, EMBORA INEVITÁVEIS, TENHAM DE FATO AFETADO O CRONOGRAMA DA OBRA. (...) RECURSO DA RÉ CONHECIDO E NÃO PROVIDO.” (TJPR, 20ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0067541-21.2022.8.16.0014, Londrina, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 08/11/2024).
O julgado em questão possui especial força persuasiva, pois examina circunstâncias substancialmente análogas às destes autos, envolvendo o mesmo empreendimento e a mesma fornecedora, inclusive com discussão sobre pandemia, paralisação das atividades, escassez de mão de obra e insumos, condições climáticas e extensão do prazo de tolerância.No mesmo sentido, esta Corte, em outro precedente, reconheceu que, em contratos de compra e venda de imóvel na planta, havendo divergência ou incerteza quanto ao prazo de entrega, deve prevalecer a interpretação mais favorável ao consumidor, sendo devida a reparação por lucros cessantes em razão da impossibilidade de fruição do imóvel no período de mora, verbis:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. (...) LUCROS CESSANTES. REPARAÇÃO DEVIDA. (...) DATA EM QUE EFETIVAMENTE A OBRA DEVERIA TER SIDO ENTREGUE. PRAZO ESTABELECIDO NO CONTRATO FIRMADO COM A REQUERIDA. INTERPRETAÇÃO QUE DEVE OCORRER DE MANEIRA MAIS FAVORÁVEL AO CONSUMIDOR. (...)” (TJPR, 6ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0003392-68.2016.8.16.0194, Curitiba, Rel. Des. Irajá Romeo Hilgenberg Prestes Mattar, j. 26/02/2020).
Desse modo, corretamente reconhecida a mora da ré, deve ser preservada a condenação ao pagamento de lucros cessantes. O atraso na entrega do imóvel privou o comprador da fruição da unidade durante período juridicamente relevante, sendo presumido o prejuízo material decorrente da impossibilidade de uso, conforme orientação consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 996.
d) Dos lucros cessantes
Também não prospera a insurgência da apelante quanto à condenação ao pagamento de lucros cessantes.Sustenta a recorrente que o imóvel foi adquirido no âmbito do Programa Minha Casa Minha Vida, atual Casa Verde e Amarela, razão pela qual sua destinação seria exclusivamente residencial, sendo incompatível com a exploração econômica mediante locação. Afirma, por isso, que não seria possível presumir a perda de renda locatícia.A tese, contudo, não merece acolhimento.Isso porque o prejuízo indenizável não decorre necessariamente da demonstração de que o adquirente pretendia locar o imóvel, mas da própria privação injustificada de sua fruição durante o período de mora da construtora. A impossibilidade de utilizar o bem, seja para moradia própria, seja para qualquer outra finalidade economicamente legítima, configura dano material indenizável, independentemente da destinação específica que o consumidor pretendesse conferir ao imóvel.Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça, ao julgar o Tema Repetitivo nº 996, consolidou o entendimento de que, descumprido o prazo para entrega do imóvel, é cabível a condenação da incorporadora ao pagamento de indenização correspondente aos lucros cessantes, havendo presunção do prejuízo experimentado pelo adquirente em razão da injusta privação da disponibilidade do bem. Assim, a finalidade habitacional do imóvel ou sua aquisição no âmbito de programa de incentivo à moradia não afastam, por si sós, o direito à reparação pelos prejuízos decorrentes do atraso.A indenização por lucros cessantes, nesse contexto, possui natureza eminentemente reparatória, e não punitiva. Busca recompor, na medida do possível, a utilidade econômica de que o consumidor foi privado durante o período em que não pôde usar, morar, fruir ou, eventualmente, explorar economicamente o imóvel adquirido. A privação da unidade residencial, sobretudo quando decorrente de atraso injustificado imputável à construtora, corresponde a prejuízo material juridicamente relevante, não se exigindo do consumidor prova impossível ou excessivamente onerosa acerca de cada utilidade concreta que teria extraído do bem.Superada essa questão, passa-se ao exame da alegação subsidiária referente ao critério de quantificação da indenização, a qual, segundo a alegação recursal, deveria ser limitada ao percentual contratual de 0,25% do valor do imóvel. Contudo, novamente sem razão a Construtora.A cláusula penal moratória somente poderia afastar a indenização por lucros cessantes se fosse efetivamente apta a recompor o prejuízo decorrente da privação do uso do bem. Quando, porém, o percentual contratual é manifestamente inferior ao valor locatício de imóvel semelhante, sua aplicação isolada esvaziaria a função reparatória da responsabilidade civil e permitiria que o fornecedor se beneficiasse de cláusula insuficiente para compensar o consumidor pelo inadimplemento tardio.A esse respeito, a doutrina de Judith Martins-Costa é novamente útil ao lembrar que a boa-fé objetiva também exerce função corretora, impedindo que a literalidade de determinada cláusula seja utilizada para produzir resultado incompatível com a confiança, com a lealdade contratual e com a equivalência material das prestações. Desse modo, a cláusula penal manifestamente insuficiente não pode ser empregada como instrumento de neutralização da reparação efetiva do dano suportado pelo consumidor.Essa conclusão também encontra respaldo em precedente desta Corte envolvendo o mesmo empreendimento, no qual se reconheceu expressamente que a cláusula penal de 0,25% do valor do imóvel se mostrava inferior ao valor locatício, razão pela qual foi admitida a fixação dos lucros cessantes com base no aluguel mensal de imóvel semelhante:
“(...) PEDIDO DE CONDENAÇÃO DA REQUERIDA AO PAGAMENTO DE LUCROS CESSANTES. ACOLHIMENTO. CLÁUSULA PENAL PREVISTA EM CONTRATO (0,25% DO VALOR DO IMÓVEL) QUE SE MOSTRA INFERIOR AO VALOR LOCATÍCIO DO BEM. INDENIZAÇÃO FIXADA COM BASE NO VALOR DE ALUGUEL MENSAL DE IMÓVEL SEMELHANTE (R$ 750,00), CONFORME TEMA 966/STJ. PLEITO DE INVERSÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA. REJEIÇÃO. IMPOSSIBILIDADE DE CUMULAÇÃO COM LUCROS CESSANTES NO CASO (TEMA 970/STJ). (...)” (TJPR, 19ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0054834-21.2022.8.16.0014, Londrina, Rel. Des. Joscelito Giovani Ce, j. 30/09/2025).
Portanto, não há falar em substituição da indenização fixada com base no valor locatício pelo percentual contratual pretendido pela apelante, sobretudo porque a sentença adotou valor mensal compatível com a privação do uso do imóvel e em consonância com a orientação jurisprudencial aplicável.
e) Dos danos morais
Quanto aos danos morais, a sentença também merece manutenção. É certo que o mero inadimplemento contratual, isoladamente considerado, não conduz automaticamente à reparação extrapatrimonial. Todavia, a hipótese dos autos apresenta circunstâncias que superam o simples dissabor cotidiano. Trata-se de atraso expressivo na entrega de imóvel residencial, adquirido em empreendimento habitacional, associado à frustração prolongada da legítima expectativa de moradia e à cobrança de encargos condominiais antes da efetiva entrega das chaves.O atraso na entrega de imóvel destinado à moradia atinge esfera sensível da vida do consumidor, pois interfere diretamente em seu planejamento familiar, financeiro e existencial. Não se cuida apenas de prestação patrimonial descumprida, mas da privação injustificada do acesso ao bem que serviria de residência, circunstância que, quando prolongada e associada à conduta da fornecedora, ultrapassa a esfera do mero aborrecimento.Sérgio Cavalieri Filho, ao tratar do dano moral, assinala que a reparação extrapatrimonial pressupõe lesão a interesses juridicamente relevantes da personalidade, não se confundindo com contrariedades comuns da vida em sociedade. A consequência prática dessa distinção é que a indenização não deve ser banalizada, mas deve ser reconhecida quando a conduta ilícita atinge a dignidade, a tranquilidade, a segurança ou a esfera existencial da vítima de modo relevante. No caso, a demora prolongada na entrega do imóvel residencial, associada à cobrança de encargos anteriores à posse, revela gravame que excede a normalidade do inadimplemento contratual.Também nesse ponto há precedente desta Corte envolvendo o mesmo empreendimento Floratta Condomínio Clube, no qual se reconheceu que o atraso significativo na entrega da unidade residencial viola o direito de moradia do consumidor e autoriza a manutenção da condenação por danos morais:
“APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER CUMULADA COM INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE IMÓVEL. EMPREENDIMENTO FLORATTA CONDOMÍNIO CLUBE. (...) PRETENSÃO DE AFASTAMENTO DA CONDENAÇÃO POR DANOS MORAIS. NÃO ACOLHIMENTO. ATRASO DE APROXIMADAMENTE 9 MESES APÓS O TÉRMINO DO PRAZO DE TOLERÂNCIA. INFRINGÊNCIA AO DIREITO DE MORADIA DO CONSUMIDOR. PRECEDENTES. (...) RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR, 20ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0067541-21.2022.8.16.0014, Londrina, Rel. Des. Rosaldo Elias Pacagnan, j. 08/11/2024).
Reconhecido o dever de indenizar, passa-se ao exame do pedido subsidiário de redução do quantum indenizatório.O valor fixado na origem, de R$ 8.000,00, tampouco comporta redução. A quantia observa os critérios da razoabilidade e da proporcionalidade, atende às funções compensatória e pedagógica da indenização, não se mostra irrisória diante da extensão da mora e tampouco configura enriquecimento sem causa. Ao contrário, encontra-se dentro dos parâmetros adotados por esta Corte em casos análogos.A propósito, também em demanda relativa ao empreendimento Floratta Condomínio Clube, este Tribunal reconheceu a adequação de indenização em patamar superior ao ora arbitrado, majorando os danos morais para R$ 10.000,00:
“(...) PEDIDO DE MAJORAÇÃO DOS DANOS MORAIS, ARBITRADOS EM R$ 5.000,00. ACOLHIMENTO. QUANTUM DE R$ 10.000,00 QUE SE MOSTRA NECESSÁRIO E ADEQUADO AO CASO EM CONCRETO. PECULIARIDADES DO CASO E OBSERVÂNCIA DOS CRITÉRIOS DE RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.” (TJPR, 19ª Câmara Cível, Apelação Cível nº 0054834-21.2022.8.16.0014, Londrina, Rel. Des. Joscelito Giovani Ce, j. 30/09/2025).
Dessa forma, a indenização por dano moral fixada em R$ 8.000,00 revela-se adequada às particularidades do caso concreto, especialmente diante do atraso reconhecido, da finalidade residencial do imóvel e da indevida submissão do consumidor à cobrança de encargos anteriores à posse.
f) Das despesas condominiais
Por fim, no que se refere às taxas condominiais, não merece acolhimento a alegação de perda superveniente do objeto. A sentença não se limitou a suspender cobranças futuras, mas declarou a inexigibilidade das taxas de condomínio e demais encargos vencidos antes da entrega das chaves, em 23/03/2023, além de condenar a ré à restituição simples dos valores comprovadamente pagos pelo autor a esse título. Subsiste, portanto, inequívoco interesse processual na apreciação da controvérsia, especialmente quanto à definição da responsabilidade pelos encargos anteriores à imissão do comprador na posse.A responsabilidade pelo pagamento das despesas condominiais somente pode ser imputada ao adquirente a partir da efetiva entrega das chaves, momento em que se concretiza a posse direta e a possibilidade de fruição do imóvel e das áreas comuns. Antes disso, o comprador não exerce domínio fático sobre o bem, não utiliza os serviços condominiais e não pode ser onerado por despesas relacionadas à unidade que ainda não lhe foi disponibilizada pela construtora.Essa conclusão também encontra respaldo na doutrina. Flávio Tartuce, ao tratar da posse e de seus efeitos jurídicos no Direito Civil contemporâneo, evidencia a relevância da situação fática de exercício dos poderes inerentes ao domínio para a produção de consequências jurídicas. Aplicando-se essa lógica ao caso dos autos, não é razoável atribuir ao consumidor encargos condominiais relativos a período em que ainda não havia imissão na posse direta, nem possibilidade concreta de uso da unidade ou dos serviços comuns do condomínio.A solução adotada também se harmoniza com a orientação do Superior Tribunal de Justiça no Tema Repetitivo nº 886, segundo a qual a responsabilidade pelas obrigações condominiais não é definida exclusivamente pelo registro do compromisso de compra e venda, mas pela relação jurídica material com o imóvel, especialmente pela imissão do promissário comprador na posse. Embora o precedente tenha sido formulado em discussão sobre responsabilidade perante o condomínio, sua razão de decidir confirma que a posse direta e a fruição do bem são elementos relevantes para a atribuição do encargo.Logo, antes da entrega das chaves, não se pode transferir ao consumidor o ônus das despesas condominiais vencidas em período no qual a unidade ainda se encontrava sob a esfera de disponibilidade da construtora. Correta, portanto, a declaração de inexigibilidade das taxas anteriores à entrega das chaves, bem como a condenação à restituição simples dos valores comprovadamente pagos.
g) Da sucumbência recursal
Por força do art. 85, §11, do CPC, devem ser majorados os honorários sucumbenciais devidos aos patronos da autora, de 10% para 12% sobre o valor da condenação, tendo em conta o trabalho adicional realizado em grau recursal.
Isto posto:
O voto é no sentido de CONHECER e NEGAR PROVIMENTO a Apelação Cível, com a fixação de honorários recursais, na forma da fundamentação.