Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Agravo de Instrumento Cível n.º 0086798-35.2026.8.16.0000, da Vara Cível de Pinhais, em que são Agravantes Alexandra da Silva, Ingridy de Paula, Paloma de Paula e Marcyanne de Paula e Agravado Vinicius de Paula.

I. RELATÓRIO

Trata-se de agravo de instrumento interposto por Alexandra da Silva, Ingridy de Paula, Marcyanne de Paula e Paloma de Paula em face da r. decisão de mov. 18.1, proferida pelo Juízo “a quo” nos autos da Ação de Extinção de Condomínio cumulada com Alienação Judicial e Arbitramento de Aluguéis n.º 0002951-36.2026.8.16.0033, que deferiu parcialmente a tutela de urgência pleiteada pelo autor, arbitrando aluguel provisório no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais) mensais, a ser suportado solidariamente pelas rés.
Insurgem-se as agravantes, vergastando a decisão, alegando, em síntese, que: a) o agravado instruiu a petição inicial com parecer particular de avaliação que atribuiu ao imóvel área de 1.200 m² e valor correspondente à integralidade da matrícula, requerendo, com fundamento nesse laudo, a fixação de aluguel mensal de R$ 500,00 (quinhentos reais); b) o próprio agravado juntou aos autos escritura pública demonstrando que o autor da herança adquiriu apenas 50% da matrícula, permanecendo a outra metade pertencente a terceiro estranho à lide; c) o condomínio existente entre as partes recai apenas sobre aproximadamente 600 m², e não sobre a totalidade do imóvel, razão pela qual a avaliação utilizada pelo juízo de origem considerou patrimônio significativamente superior ao efetivamente pertencente aos litigantes, induzindo à fixação de aluguel em valor incompatível com a realidade do bem; d) apresentaram avaliação imobiliária elaborada pela empresa JBA Imóveis, a qual considerou corretamente apenas a fração ideal pertencente aos herdeiros, estimando seu valor em aproximadamente R$ 650.000,00 (seiscentos e cinquenta mil reais) e observando as peculiaridades inerentes à negociação de frações ideais, circunstâncias que impõem a redução proporcional do aluguel arbitrado; e) apenas Alexandra da Silva e Marcyanne de Paula residem e exercem posse exclusiva sobre o imóvel, ao passo que Paloma de Paula e Ingridy de Paula não residem no local nem usufruem do bem, conforme comprovantes de residência anexados aos autos; f) a obrigação de indenizar os demais condôminos decorre exclusivamente da utilização exclusiva do imóvel comum, nos termos do art. 1.319 do Código Civil, inexistindo solidariedade presumida.
Ao final, requerem o deferimento da tutela recursal, para reduzir provisoriamente o aluguel ao valor de R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) mensais, correspondente à fração ideal efetivamente litigiosa, bem como para afastar a responsabilidade solidária de Paloma de Paula e Ingridy de Paula. No mérito, pugnam pelo conhecimento e provimento do recurso, com a concessão da justiça gratuita, e pela reforma da decisão agravada para excluir definitivamente Paloma de Paula e Ingridy de Paula da obrigação de pagamento dos aluguéis provisórios, bem como reduzir o valor do aluguel, adequando-o à efetiva fração ideal pertencente às partes.
Tempestivo e isento de preparo, o agravo foi recebido e processado, com a concessão da benesse da justiça gratuita e com o deferimento da liminar almejada (mov. 14.1/AI).
Contrarrazões recursais apresentadas, nas quais se pugna pelo desprovimento do recurso, sob o fundamento de que restou demonstrada a utilização exclusiva do imóvel pelas agravantes, sendo legítimo o arbitramento dos aluguéis provisórios no valor fixado pelo Juízo de origem. Sustenta, ainda, que a certidão lavrada pela Oficiala de Justiça confirma a ocupação do imóvel por inquilina, reforçando a exploração econômica do bem, bem como que a avaliação mercadológica apresentada reflete adequadamente o valor locativo do imóvel (mov. 20.1/AI).
Na sequência, vieram conclusos.
É o relatório.


II. FUNDAMENTAÇÃO

Da admissibilidade

Presentes, portanto, os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço em definitivo do recurso.
Inexistindo questões de ordem processual a serem consideradas, passo à análise do mérito recursal.

Do mérito recursal

Cinge-se a controvérsia recursal em verificar se deve ser mantida a decisão que, em sede de tutela de urgência, arbitrou aluguel provisório no valor de R$ 500,00 (quinhentos reais), impondo solidariamente às quatro requeridas a obrigação de pagamento, ou se merece reforma para excluir, provisoriamente, as agravantes Paloma de Paula e Ingridy de Paula da obrigação de suportar referido encargo, bem como reduzir o valor arbitrado para R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais).
Em análise detida do caso em exame, verifica-se que o presente recurso merece provimento, pelas razões e fundamentos adiante expendidos.
Inicialmente, o arbitramento de aluguéis entre condôminos constitui instituto destinado a recompor o equilíbrio decorrente da utilização exclusiva da coisa comum por um ou alguns dos coproprietários, impedindo que os demais exerçam, em igualdade de condições, as faculdades inerentes ao direito de propriedade.
Com efeito, enquanto perdura o estado de indivisão, todos os condôminos possuem idêntico direito de usar, fruir e dispor da coisa comum, na proporção de suas respectivas quotas ideais, não havendo, em regra, prevalência do direito de um sobre o dos demais.
Nesse sentido, o artigo 1.314 do Código Civil assegura que:

“Art. 1.314. Cada condômino pode usar da coisa conforme sua destinação, sobre ela exercer todos os direitos compatíveis com a indivisão, reivindicá-la de terceiro, defender a sua posse e alhear a respectiva parte ideal, ou gravá-la.

Parágrafo único. Nenhum dos condôminos pode alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela a estranhos, sem o consenso dos outros.”

Trata-se de verdadeira concretização da igualdade jurídica existente entre os condôminos, segundo a qual todos possuem idêntica prerrogativa de utilizar o bem comum.
Por sua vez, o artigo 1.319 do Código Civil dispõe que:

"Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.”

O dispositivo deixa claro que o dever de indenizar somente surge quando um dos coproprietários passa a retirar vantagem econômica exclusiva do bem comum ou impede que os demais exerçam regularmente o mesmo direito de fruição.
Assim, o arbitramento de aluguéis não decorre da mera existência do condomínio, tampouco da simples titularidade da fração ideal do imóvel. Sua origem está justamente na vedação ao enriquecimento sem causa, porquanto aquele que utiliza, sozinho, bem pertencente a todos ou percebe exclusivamente seus frutos civis não pode fazê-lo gratuitamente em prejuízo dos demais coproprietários privados da utilização da coisa comum.
Sob essa perspectiva, o aluguel arbitrado judicialmente possui natureza eminentemente compensatória, destinando-se a indenizar o condômino que, embora proprietário, se vê privado do exercício das faculdades inerentes ao domínio em razão da utilização exclusiva do imóvel por outro condômino.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento no sentido de que a obrigação de pagar aluguéis pressupõe a demonstração de três requisitos essenciais: a existência do condomínio, a utilização exclusiva do imóvel por um ou alguns dos condôminos e a privação do exercício da posse pelos demais, não sendo suficiente a mera condição de coproprietário para justificar a imposição desse encargo.
Veja-se:

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXTINÇÃO DE CONDOMÍNIO C/C ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS. USO EXCLUSIVO DO BEM PARTILHADO EM AÇÃO DE DISSOLUÇÃO DE UNIÃO ESTÁVEL. COMPENSAÇÃO COM BENFEITORIAS. FUNDAMENTAÇÃO RECURSAL DEFICIENTE. SÚMULAS 283 E 284 DO STF. HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. TEMA 1.076 DO STJ. BASE DE CÁLCULO. PROVEITO ECONÔMICO. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO.
1. A jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça estabelece que o condômino que utiliza exclusivamente o bem comum deve indenizar o outro condômino pelo uso da propriedade, sendo o arbitramento de aluguel devido a partir da citação, conforme o art. 1.319 do Código Civil.
2. A ausência de impugnação, nas razões do recurso especial, de fundamento autônomo e suficiente à manutenção do acórdão estadual no que tange à impossibilidade de compensação das benfeitorias necessárias atrai, por analogia, o óbice da Súmula 283 do STF.
3. No caso, a compensação dos valores alegadamente gastos em benfeitorias úteis realizadas pelo possuidor exclusivo do imóvel não foi autorizada pelas instâncias ordinárias sob o fundamento de que não teria sido comprovada nos autos, podendo ser buscada, no entanto, em ação própria. A alteração de tal entendimento encontra óbice na Súmula 7/STJ.
4. A falta de impugnação objetiva e direta dos fundamentos do acórdão quanto aos parâmetros para fixação dos valores dos aluguéis denota a deficiência da fundamentação recursal, que se apegou a considerações secundárias que não constituíram objeto de decisão pelo acórdão de origem. Incidência das Súmulas 283 e 284 do STF.
5. A fixação dos honorários sucumbenciais deve observar, em regra, os percentuais previstos no art. 85, § 2º, do CPC, conforme Tema Repetitivo 1.076 do STJ, incidindo, no presente caso, sobre o proveito econômico obtido pela autora (50% do valor do bem objeto da extinção do condomínio) e, na reconvenção, sobre o proveito econômico obtido pelo réu reconvinte (valor total a ser abatido dos aluguéis, a título de IPTU).
6. Recurso especial parcialmente provido.
(REsp n. 2.084.916/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 16/3/2026.)

Essa compreensão decorre da própria natureza da indenização, que não possui caráter sancionatório, mas compensatório. Em outras palavras, não se trata de penalizar aquele que integra o condomínio, mas de restabelecer o equilíbrio patrimonial quando demonstrado que determinado condômino usufrui, com exclusividade, de bem pertencente a todos.
Por essa razão, a jurisprudência deste Tribunal também é firme ao reconhecer que o dever de indenizar somente alcança aquele que efetivamente exerce a posse direta do imóvel ou percebe os frutos civis provenientes de sua exploração econômica.
Nesse sentido:

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. SUCESSÕES. ESPÓLIO. IMÓVEIS INVENTARIADOS. ALEGAÇÃO DE USO EXCLUSIVO POR HERDEIRA/INVENTARIANTE E UTILIZAÇÃO DE USO DE OUTRO IMÓVEL POR TERCEIROS ATRAVÉS DE COMODATO GRATUITO. ARBITRAMENTO DE ALUGUÉIS EM TUTELA DE URGÊNCIA. AUSÊNCIA DE PROVA CONTEMPORÂNEA DA POSSE/EXPLORAÇÃO E DE PARÂMETROS SEGUROS PARA FIXAÇÃO DO QUANTUM. PERIGO DE DANO NÃO DEMONSTRADO. NECESSIDADE DE CONTRADITÓRIO E DILAÇÃO PROBATÓRIA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME:
1. Agravo de instrumento interposto pelos herdeiros contra decisões (mov. 10.1 e 17.1) proferidas na “ação indenizatória por uso indevido do imóvel” nº 001100-83.2026.8.16.0025, em trâmite na Vara de Família e Sucessões de Araucária, que indeferiram tutela liminar para fixação de aluguel provisório pelo uso exclusivo de imóvel inventariado, bem como rejeitaram embargos de declaração, sob o argumento de que não havia prova atual da ocupação do imóvel.
2. Os autores sustentam, na origem, que a herdeira e inventariante M. utiliza imóvel do espólio desde 2019, além disso permite que terceira pessoa utilize-se de outro imóvel sem autorização e sem repasse de frutos civis. Postulam aluguéis passados e futuros; no recurso, requerem efeito ativo para arbitramento de aluguel provisório e depósito mensal da quota-parte dos agravantes, além de tutela cautelar incidental para bloqueio da quota-parte da agravada no patrimônio do inventário.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO:
3. A questão em discussão consiste em definir se estão preenchidos os requisitos do art. 300 do CPC para concessão de tutela de urgência recursal destinada ao arbitramento e cobrança provisória de aluguéis pelo alegado uso exclusivo, por herdeira/inventariante, de imóvel integrante de espólio, bem como de imóvel ocupado por terceiros, diante da controvérsia sobre a atualidade da ocupação.
III. RAZÕES DE DECIDIR:
4. A tutela de urgência para arbitramento de aluguéis por uso exclusivo de imóvel do espólio demanda cautela e pressupõe demonstração, em cognição sumária, da probabilidade do direito e do risco de dano irreparável ou de difícil reparação, nos termos do art. 300 do CPC.
5. Embora a herança se transmita aos herdeiros com a abertura da sucessão (arts. 1.784 e 1.791 do CC), mantendo-se a unidade até a partilha (princípio da saisine), e embora em regime condominial cada condômino responda aos outros pelos frutos percebidos (art. 1.319 do CC), a concessão liminar depende de suporte probatório mínimo e atual sobre a posse exclusiva.
6. No caso, os elementos apresentados foram considerados desatualizados para comprovar a permanência da situação fática no momento do ajuizamento: apontou-se que a avaliação que indicaria a presença da inventariante M. no local é de novembro de 2023 e que a procuração que indica o imóvel como endereço da requerida foi firmada em março de 2019, inexistindo prova contemporânea de posse exclusiva; igualmente, não haveria prova recente de que persistisse a cessão em comodato a terceiro (K. C. R.).

7. A alegação de “prova impossível” foi afastada, ao fundamento de que existiriam outros meios idôneos para demonstrar a ocupação atual do imóvel, assim recomendando-se aprofundamento fático mediante o regular contraditório e instrução probatória.
8. O perigo de dano não foi reconhecido, pois ambas situações narradas (uso de imóvel pela inventariante e por terceiro) não seria recente (alegação de ocupação desde o falecimento do autor da herança em 2019), e a decisão destacou lapso temporal entre os fatos alegados e a oposição formal, o que enfraqueceria a urgência; ademais, considerou-se insuficiente, por si só, o argumento de prejuízo mensal renovado quando se trata de obrigação passível de exigência retroativa.
9. Também se consignou a inexistência de base concreta e segura, naquele momento, para fixação do quantum locatício, providência que demandaria maior aprofundamento probatório (valor de mercado, condições de uso e circunstâncias específicas da ocupação), sendo inadequada a antecipação de obrigação de pagar sem ancoragem em elementos objetivos, inclusive porque o valor indicado unilateralmente pelos agravantes não se apoiaria em avaliação específica do bem nos autos.
10. Mantida a decisão que indeferiu a tutela de urgência para arbitramento de aluguéis provisórios pelo alegado uso exclusivo de imóvel inventariado.
IV. DISPOSITIVO E TESE:
11. Recurso conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: 1. A tutela de urgência para arbitramento provisório de aluguéis por uso exclusivo de imóvel do espólio exige demonstração contemporânea, em cognição sumária, da posse exclusiva. 2. A ausência de perigo de dano atual ou iminente, especialmente diante de lapso temporal relevante entre a situação fática alegada e a oposição formal, inviabiliza a antecipação dos efeitos da tutela. 3. A inexistência de parâmetros objetivos e base concreta para o quantum locatício impede a fixação liminar de obrigação de pagar, recomendando instrução probatória e contraditório antes do arbitramento.
(TJPR - 12ª Câmara Cível - 0042894-62.2026.8.16.0000 - Araucária -
Rel.: SUBSTITUTA SANDRA BAUERMANN -
J. 15.06.2026)

RECURSOS ALHEIOS À ÁREA DE ESPECIALIZAÇÃO. DIREITO CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. TUTELA PROVISÓRIA DE URGÊNCIA. AÇÃO DE ARBITRAMENTO DE ALUGUEL. ALEGAÇÃO DE USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL COMUM APÓS DIVÓRCIO. AUSÊNCIA DE PROVA DO VALOR DE MERCADO DO BEM. AUSÊNCIA DE PROVA DO USO EXCLUSIVO. INDÍCIOS DE QUE A PROLE COMUM DO CASAL RESIDE COM A MÃE NO IMÓVEL. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA NÃO COMPROVADO. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DO DIREITO E DE PERIGO NA DEMORA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.
I. CASO EM EXAME
1.1 O agravante ajuizou ação de arbitramento de aluguel em face da requerida, sustentando que, após o divórcio consensual, homologado em setembro de 2021, a partilha não foi realizada e que a requerida reside sozinha no imóvel comum, sem contraprestação financeira. Dessarte, requereu tutela provisória de urgência para fixação de aluguel provisório correspondente a 50% do valor de mercado do imóvel, avaliado unilateralmente em R$ 650.000,00.
1.2 O Juízo de origem indeferiu a tutela de urgência relativa ao arbitramento de aluguéis, o que motivou a interposição do presente agravo de instrumento.
1.3 Nas razões recursais, o agravante sustentou presença dos requisitos do art. 300 do Código de Processo Civil, defendendo que a requerida usa sozinha o imóvel, sem partilha e sem pagamento de qualquer valor, o que configura enriquecimento sem causa.
II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO
2.1 Há duas questões em discussão: (i) aferir se há probabilidade do direito ao arbitramento de aluguéis; e (ii) verificar se há perigo na demora.
III. RAZÕES DE DECIDIR
3.1 Nos termos dos arts. 294 e 300 do Código de Processo Civil, a concessão da tutela provisória de urgência exige a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo na demora.
3.2 Do conjunto probatório apresentado, não há probabilidade do direito, pois o valor de mercado do imóvel foi estimado unilateralmente, sem qualquer prova idônea ou avaliação imobiliária.
3.3 A matrícula do imóvel revela apenas as dimensões do lote e registra aquisição em 1999 pelo valor histórico de R$ 6.000,00, inexistindo dados sobre edificações ou valor atual de mercado, impossibilitando fixação provisória de aluguel de forma fundamentada.
3.4 A ausência de parâmetros mínimos de avaliação inviabiliza a fixação de aluguel em sede de tutela de urgência, sendo imprescindível prova adequada.
3.5 Não há comprovação do alegado uso exclusivo. Há indícios documentais, constantes do processo de divórcio consensual, de que os filhos do casal residem com a genitora no imóvel, o que descaracteriza o uso exclusivo e afasta a alegação de enriquecimento sem causa.
3.6 A ação foi ajuizada apenas em 2025, aproximadamente quatro anos após o divórcio homologado, sem que o autor demonstrasse ter buscado anteriormente a percepção de aluguéis ou sem que comprovasse urgência econômica, o que enfraquece o perigo de dano.
3.7 Ausentes a probabilidade do direito e o perigo de dano, não há elementos para reforma da decisão agravada, devendo ser mantido o indeferimento da tutela de urgência.
IV. DISPOSITIVO E TESE
Recurso de agravo de instrumento conhecido e desprovido.
Tese de julgamento: A concessão de tutela provisória para arbitramento de aluguéis exige demonstração simultânea da probabilidade do direito e do perigo de dano, sendo imprescindível a comprovação idônea do valor de mercado do imóvel, bem como do uso exclusivo do bem pelo coproprietário. A inexistência de tais elementos, somada à ausência de demonstração da urgência, impede o deferimento da medida antecipatória.
(TJPR - 6ª Câmara Cível - 0111515-48.2025.8.16.0000 - Cambé -
Rel.: DESEMBARGADORA ANGELA MARIA MACHADO COSTA -
J. 10.02.2026)

Em consequência, não se admite a presunção de que todos os coproprietários respondam indistintamente pelo pagamento dos aluguéis, sobretudo quando inexistem elementos concretos indicando que todos participam da utilização exclusiva da coisa comum ou da percepção dos respectivos frutos.
Tal conclusão mostra-se ainda mais evidente diante do disposto no artigo 265 do Código Civil, segundo o qual:

“Art. 265. A solidariedade não se presume; resulta da lei ou da vontade das partes.”

Desse modo, ainda que se reconheça a possibilidade de arbitramento de aluguéis em favor do condômino privado da utilização do imóvel, a responsabilidade pelo respectivo pagamento deve ser atribuída exclusivamente àquele cuja conduta tenha efetivamente ensejado a privação do direito dos demais coproprietários.
Não seria juridicamente adequado impor semelhante obrigação a coproprietário que não exerce posse sobre o imóvel, não aufere renda proveniente de sua exploração e tampouco impede o uso da coisa comum pelos demais, pois, nessa hipótese, inexistiria o pressuposto fático que legitima a própria indenização.
Conforme anteriormente destacado, a obrigação de indenizar os demais condôminos mediante o pagamento de aluguéis encontra fundamento na utilização exclusiva da coisa comum ou na percepção dos frutos civis dela decorrentes. Assim, não basta a mera condição de coproprietário para que surja o dever de indenizar, sendo indispensável a demonstração de que o condômino efetivamente exerce a posse exclusiva do imóvel ou aufere vantagem econômica em razão de sua exploração.
No caso concreto, em que pese o agravado tenha sustentado, na petição inicial, que todas as requeridas exerceriam a posse exclusiva do bem, verifica-se que os elementos probatórios até o momento produzidos não corroboram essa alegação em relação às agravantes Paloma de Paula e Ingridy de Paula.
Com efeito, os documentos acostados aos autos recursais, notadamente os comprovantes de residência e o contrato de locação juntados aos movs. 1.3, 1.4, 12.18 e 12.26/AI, evidenciam, em princípio, que ambas possuem domicílio em endereço diverso daquele correspondente ao imóvel objeto da lide, circunstância que constitui forte indicativo de que não exercem a posse direta do bem.
Ressalte-se que, embora a residência em local diverso não seja, por si só, suficiente para afastar definitivamente a possibilidade de eventual exploração econômica do imóvel, constitui elemento probatório relevante que enfraquece a premissa adotada pelo Juízo de origem de que todas as requeridas utilizariam o bem de forma indistinta e, por consequência, deveriam responder solidariamente pelo pagamento dos aluguéis provisórios.
Cumpre observar, ainda, que o agravado não trouxe, neste momento processual, elementos concretos capazes de individualizar a conduta de cada uma das coproprietárias, limitando-se a imputar genericamente a todas elas o exercício da posse exclusiva do imóvel.
Todavia, a responsabilidade pelo pagamento de aluguéis entre condôminos não admite presunções dessa natureza. Ao contrário, por decorrer da efetiva fruição exclusiva da coisa comum, exige a demonstração, ainda que em juízo de probabilidade, de que determinado coproprietário impede o exercício do direito dos demais ou percebe, individualmente, os frutos civis do imóvel.
Essa exigência mostra-se ainda mais relevante na hipótese dos autos, em que existem quatro coproprietárias demandadas, sendo incontroverso que apenas Alexandra da Silva e Marcyanne de Paula residem no imóvel litigioso. Diante desse contexto, a mera condição de coproprietárias de Paloma de Paula e Ingridy de Paula não autoriza, por si só, concluir que também usufruam do bem ou participem da administração de eventual locação.
Embora as contrarrazões façam referência à certidão lavrada pela Oficiala de Justiça, na qual consta que o imóvel encontrava-se ocupado por Alana Marinho, pessoa que se identificou como inquilina, tal elemento, por si só, não possui aptidão para infirmar as conclusões até então alcançadas.
Com efeito, a referida ocupante é pessoa estranha à presente demanda, inexistindo qualquer informação na certidão acerca da relação jurídica mantida entre ela e as agravantes ou, ainda, sobre quem efetivamente celebrou eventual contrato de locação, administra o imóvel, recebe os valores correspondentes ao aluguel ou percebe os frutos civis decorrentes dessa relação locatícia. A certidão limita-se a registrar a informação prestada pela ocupante durante o cumprimento do mandado, sem individualizar o condômino responsável pela exploração econômica do bem ou identificar quem aufere eventual proveito patrimonial decorrente da ocupação do imóvel.
Em outras palavras, o documento não permite afirmar que Paloma de Paula e Ingridy de Paula participem da gestão do imóvel, tenham autorizado eventual locação ou sejam beneficiárias dos valores eventualmente pagos pela ocupante.
Assim, eventual locação do imóvel comum pode ter sido ajustada por apenas parte dos condôminos ou até mesmo decorrer de circunstâncias que ainda serão esclarecidas no curso da instrução processual. Daí por que não se mostra possível, nesta fase de cognição sumária, atribuir indistintamente a todas as coproprietárias a responsabilidade pelo pagamento dos aluguéis provisórios.
Importa destacar que a controvérsia acerca de quem efetivamente exerce a posse do imóvel, quem administra eventual locação e quem percebe os respectivos frutos civis demanda ampla dilação probatória, com observância do contraditório e da produção das provas que as partes entenderem pertinentes.
Nesse cenário, diante da ausência de elementos suficientemente seguros para demonstrar, ainda que em juízo de probabilidade, que Paloma de Paula e Ingridy de Paula exercem posse exclusiva sobre o imóvel ou percebem qualquer proveito econômico decorrente de sua utilização, revela-se prudente afastar, apenas em caráter provisório, a obrigação que lhes foi imposta pelo Juízo de origem.
Frise-se, contudo, que tal conclusão restringe-se exclusivamente ao exame da tutela provisória deferida na origem, não implicando qualquer reconhecimento de ilegitimidade passiva ou exclusão das referidas agravantes da relação processual. Permanecem elas integrando o polo passivo da ação de extinção de condomínio cumulada com alienação judicial e arbitramento de aluguéis, porquanto sua condição de condôminas é incontroversa e eventual sentença de mérito produzirá efeitos em relação a todos os coproprietários. O que ora se afasta é unicamente a imposição, em sede de cognição sumária, da obrigação de suportarem o pagamento dos aluguéis provisórios, matéria que poderá ser reexaminada pelo Juízo de origem após a adequada instrução do feito, caso venham a ser produzidos elementos aptos a demonstrar situação fática diversa da atualmente evidenciada pelos autos.
Também assiste razão às agravantes no que diz respeito ao valor arbitrado a título de aluguel provisório.
Verifica-se que o Juízo de origem fixou o aluguel mensal em R$ 500,00 (quinhentos reais), tomando como parâmetro o parecer técnico particular apresentado pelo agravado, elaborado unilateralmente e que atribuiu ao imóvel objeto da matrícula nº 14.959 área aproximada de 1.200 m², considerando, para fins de avaliação mercadológica, a integralidade do bem (mov. 1.12/origem).
Todavia, os elementos constantes dos autos revelam, ao menos neste momento processual, que a premissa adotada pelo referido laudo particular não se mostra inteiramente compatível com a realidade registral do imóvel.
Isso porque o próprio agravado acostou à petição inicial a respectiva matrícula imobiliária, documento que evidencia que o espólio de Francinei de Paula é titular de apenas 50% do imóvel matriculado sob o nº 14.959, permanecendo a fração ideal remanescente pertencente a terceiro estranho à presente demanda.
Veja-se (mov. 1.11/origem):



Tal circunstância assume especial relevância, pois a matrícula imobiliária, por se tratar de documento público dotado de presunção de veracidade e legitimidade, constitui prova qualificada acerca da titularidade e da extensão do direito real incidente sobre o imóvel.
Nesse aspecto, a matrícula registra a situação jurídica oficial do bem perante o Registro de Imóveis, gozando de presunção relativa de exatidão, razão pela qual suas informações ostentam maior grau de confiabilidade do que avaliação particular produzida unilateralmente por uma das partes, sem participação do contraditório.
Não se desconhece que o parecer técnico particular possui aptidão para servir como elemento indiciário e auxiliar na formação do convencimento judicial. Contudo, trata-se de documento produzido unilateralmente pelo agravado, sem fiscalização da parte adversa e sem observância do contraditório, circunstância que naturalmente reduz sua força probatória quando confrontado com documento público registral.
Em outras palavras, embora a avaliação particular possa indicar um valor estimado de mercado, ela não possui força suficiente, por si só, para afastar a informação constante da matrícula imobiliária acerca da efetiva extensão do patrimônio pertencente ao espólio.
No caso concreto, verifica-se que o parecer técnico adotou como referência econômica a integralidade do imóvel matriculado, quando os documentos registrais indicam que a comunhão hereditária discutida nos autos recai apenas sobre metade da matrícula. Assim, ainda que o agravado sustente que o imóvel constitua unidade física indivisível e que, por essa razão, a utilização da área integral seria o critério adequado para mensuração do aluguel, trata-se de questão que demanda aprofundamento probatório, não podendo ser resolvida de forma definitiva nesta fase inicial do processo.
Com efeito, a definição do efetivo valor locatício do imóvel pressupõe a análise de diversos fatores, tais como a extensão da área efetivamente explorada, a influência da fração ideal sobre o valor de mercado, a existência de edificações, o estado de conservação do imóvel, sua localização, o padrão construtivo e as condições do mercado imobiliário local, aspectos que recomendam a realização de prova técnica produzida sob o crivo do contraditório.
Não por outra razão, o Código de Processo Civil prestigia a prova pericial quando a solução da controvérsia depende de conhecimento técnico ou científico (art. 464 do CPC), hipótese que se amolda à discussão acerca do correto valor locativo do imóvel.
Nessa perspectiva, a avaliação particular apresentada pelo agravado deve ser compreendida, por ora, como mero elemento informativo, incapaz de, isoladamente, justificar a fixação definitiva do aluguel provisório nos moldes pretendidos, sobretudo quando confrontada com documento público registral que evidencia situação patrimonial diversa daquela considerada pelo parecer técnico.
Importa ressaltar que a presente decisão é proferida em sede de tutela provisória, fundada em cognição sumária, não havendo, neste momento, espaço para conclusão definitiva acerca do efetivo valor locatício do imóvel.
A finalidade da tutela de urgência não é antecipar o julgamento do mérito, tampouco esgotar a análise das questões fáticas controvertidas, mas apenas estabelecer disciplina provisória da relação jurídica enquanto perdurar a instrução processual.
Assim, mostra-se recomendável que o arbitramento provisório observe critérios de prudência e proporcionalidade, evitando que uma das partes suporte obrigação fundada em premissas fáticas ainda controvertidas e pendentes de comprovação.
Nada impede, portanto, que, no curso da demanda originária, qualquer das partes requeira a produção de prova pericial judicial, oportunidade em que profissional equidistante dos interesses dos litigantes poderá avaliar o imóvel, definir seu efetivo valor de mercado e apurar, de forma técnica e imparcial, o valor locatício correspondente ao bem objeto da lide. Somente após a produção dessa prova, submetida ao contraditório e à ampla defesa, será possível aferir com maior grau de segurança se o aluguel provisoriamente arbitrado corresponde ao efetivo valor econômico da utilização exclusiva do imóvel ou se deverá ser revisto para mais ou para menos.
Diante desse cenário, considerando que a matrícula imobiliária indica que o espólio de Francinei de Paula detém apenas 50% do imóvel objeto da lide, informação que, nesta fase processual, ostenta maior força probatória do que a avaliação particular unilateral produzida pelo agravado, revela-se prudente manter a redução do aluguel provisório para R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), sem prejuízo de sua futura revisão pelo Juízo de origem após a regular instrução do feito e eventual realização de prova pericial.
Dessa maneira, verifica-se que os elementos probatórios até o momento produzidos não são suficientes para demonstrar, ainda que em juízo de cognição sumária, que as agravantes Paloma de Paula e Ingridy de Paula exerçam posse exclusiva sobre o imóvel ou percebam os frutos civis decorrentes de sua eventual exploração econômica, circunstância indispensável para justificar a imposição da obrigação de pagamento dos aluguéis provisórios. De igual modo, a existência de matrícula imobiliária demonstrando que o espólio de Francinei de Paula detém apenas 50% do imóvel objeto da lide recomenda maior cautela quanto ao arbitramento do valor locatício, sobretudo porque tal informação, constante de documento público dotado de presunção de legitimidade, prevalece, nesta fase processual, sobre avaliação particular produzida unilateralmente por uma das partes, sem observância do contraditório.
Assim, considerando que a presente decisão é proferida em sede de tutela provisória, fundada em cognição sumária e sujeita à revisão diante da produção de novas provas, impõe-se a confirmação da tutela recursal anteriormente deferida, para afastar, exclusivamente em caráter provisório, a obrigação de Paloma de Paula e Ingridy de Paula de suportarem o pagamento dos aluguéis provisórios, permanecendo ambas no polo passivo da ação originária, bem como reduzir o valor do aluguel provisoriamente arbitrado para R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais) mensais, sem prejuízo de que, no curso da instrução, as partes requeiram a realização de prova pericial destinada à apuração do efetivo valor locatício do imóvel e ao esclarecimento das demais questões fáticas controvertidas, possibilitando ao Juízo de origem, se for o caso, a revisão da tutela ora concedida.

Isto posto:

O voto é no sentido de CONHECER e DAR PROVIMENTO ao recurso para, nos termos da fundamentação, reformar a decisão agravada, a fim de afastar, em caráter provisório, a obrigação de Paloma de Paula e Ingridy de Paula de suportarem o pagamento dos aluguéis provisórios, bem como reduzir o valor do aluguel provisório para R$ 250,00 (duzentos e cinquenta reais), mantidos os demais termos da decisão recorrida.