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Processo:

I – RELATÓRIO.
Trata-se de recurso de Apelação Cível em ação de “Cumprimento de Contrato de Compra e Venda de Imóvel” movida por Ricardo Gois da Silva em face de Claudete Batista Romano e Genivaldo Rodrigues. Para elucidar os fatos controvertidos, por brevidade, reporto-me ao relatório da sentença (mov. 152.1), que bem reproduz o que importa para solucionar a lide:
“1. RELATÓRIO.Trata-se de Ação de Cumprimento de Contrato de Promessa de Compra e Venda de Imóvel ajuizada por RICARDO GOIS DA SILVA em face de CLAUDETE BATISTA ROMANO e GENIVALDO RODRIGUES, na qual alega, em síntese, que; celebrou, em 18 de maio de 2015, Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos referente a 50% do imóvel identificado por lote de terras nº 07 da quadra 108, do Conjunto Residencial Pioneiro Oswaldo Bueno Netto, em Maringá/PR, pelo valor de R$ 30.000,00, pago em parcela única; posteriormente, em 05 de janeiro de 2018, adquiriu os outros 50% do imóvel pelo valor de R$ 70.000,00, conforme direito de preferência previsto em cláusula contratual; ficou pactuado que a cedente arcaria com todas as despesas do imóvel, inclusive IPTU, até a outorga da escritura definitiva; a ocupação do imóvel seria permitida ao autor após 12 meses da assinatura do segundo contrato, ou seja, em 05 de janeiro de 2019; o autor não exigiu a desocupação imediata do imóvel, permitindo que o filho da ré permanecesse no local, aguardando a regularização municipal para a escritura definitiva; em março do ano corrente, a ré informou a existência de débitos de IPTU e taxas municipais no valor de R$ 8.449,47, impossibilitando a regularização do imóvel, razão pela qual o autor realizou transferência bancária para quitação dos débitos; em julho do mesmo ano, o autor tomou conhecimento de que a ré teria vendido o imóvel a terceiro, Genivaldo Rodrigues, inclusive outorgando-lhe procuração pública para fins de transferência. Por tais motivos, requereu o reconhecimento do Instrumento Particular de Compra e Venda do lote de terras n.º 07 da quadra 108, do Conjunto Residencial Pioneiro Oswaldo Bueno Netto, com área de 367,69 metros quadrados, edificada uma residência de 40 metros quadrados, matrícula n.º 53.562, no 2º Registro de Imóveis de Maringá/PR, Cadastro Municipal n.º 25532450 (mov. 1.1 e 19). Juntou documentos (movs. 1.2 a 1.14 e 19.2 a 19.4).Segundo a decisão de mov. 8, foi concedido o benefício da justiça à parte autora.A ré Claudete foi citada ao mov. 36 e não apresentou defesa (mov. 44).Citada, a parte ré (Genivaldo) apresentou contestação no mov. 41.1 arguindo, preliminarmente, a) a indevida concessão do benefício da gratuidade de justiça, sob o fundamento de que a parte autora possui qualificação profissional de comerciante, bens imóveis e automóveis, além de não ter comprovado hipossuficiência econômica, sendo insuficiente a mera certidão de inexistência de declaração de imposto de renda. No mérito, sustentou que b) o imóvel foi adquirido pelo contestante de boa-fé, conforme registro n.º R-8-53.562, não havendo averbação do contrato de promessa de compra e venda em favor da parte autora, impossibilitando o conhecimento de eventual venda anterior; c) não há comprovação de quitação do preço contratual pela parte autora, tampouco documentos autênticos que demonstrem os pagamentos alegados; d) adotou todas as cautelas necessárias, extraindo certidões negativas e registrando o título translativo da propriedade, garantindo a higidez do negócio jurídico. Assim, requereu a improcedência da demanda. Juntou documentos aos movs. 41.1 a 41.8.A parte autora apresentou impugnação à contestação (mov. 47). A parte autora juntou novas provas (movs. 51.1 a 51.8).Ao mov. 63, o feito foi saneado. Neste ato, o juízo afastou a impugnação ao benefício da justiça gratuita e deferiu prova oral.Audiência de instrução e julgamento realizado aos movs. 99 e 132.Por fim, as partes apresentaram alegações finais (movs. 138 e 141).Assim, vieram os autos conclusos para sentença (mov. 150 e 151).É o relatório do necessário.”
Foi então proferida a sentença que julgou improcedentes os pedidos da inicial, nos seguintes termos:
“3. DISPOSITIVO.Ante o exposto, JULGO IMPROCEDENTE o pedido inicial, com fundamento no artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil. Condeno a parte autora ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios, que fixo em 12% (doze por cento) sobre o valor atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §§2º, do CPC. O percentual é fixado acima do mínimo legal, considerando o grau de zelo profissional, o lugar da prestação do serviço, a natureza e importância da causa, bem como o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu desempenho.Considerando que a parte autora é beneficiária da justiça gratuita, a exigibilidade da condenação ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios ficará suspensa, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.”
Irresignado, o Autor interpôs recurso de Apelação (mov. 160.1), sustentando que a sentença incorreu em formalismo excessivo ao privilegiar a prioridade registral em favor do corréu Genivaldo, sem atribuir a devida relevância às provas que demonstrariam seu conhecimento prévio sobre a negociação anteriormente celebrada entre o Autor e a ré Claudete. Afirmou que os áudios juntados aos autos e confirmados pelo corréu em audiência comprovam a ciência da venda anterior e que, ainda assim, ele prosseguiu com a regularização do registro do imóvel em seu favor, afastando a condição de terceiro adquirente de boa-fé. Argumentou que os contratos particulares firmados em 2015 e 2018 constituem prova suficiente da relação obrigacional estabelecida entre as partes e que a ausência de comprovante bancário não poderia, por si só, afastar a validade do negócio. Acrescentou que o pagamento de R$ 8.449,47 realizado em favor da vendedora para quitação de débitos municipais do imóvel corrobora com a existência da relação contratual e a continuidade das tratativas voltadas à futura escrituração do bem. Aduziu, ainda, que a sentença atribuiu valoração indevida ao depoimento da corré revel Claudete, para afastar a presunção de veracidade decorrente da sua revelia. Sustentou, nesse sentido, que houve contradição processual ao reconhecer os efeitos da revelia e, simultaneamente, utilizar o depoimento posterior da revel como elemento probatório central para rejeitar a versão apresentada na petição inicial.Por fim, argumentou que os arts. 108 e 1.245, do CC foram aplicados de forma equivocada, uma vez que a demanda não objetiva o reconhecimento automático da transferência de propriedade por instrumento particular, mas o cumprimento das obrigações assumidas pela vendedora e a adjudicação do imóvel. Afirmou que a ausência de registro não inviabiliza a tutela do comprador anterior quando comprovada a má-fé do adquirente posterior, invocando, por analogia, a Súmula 84 do STJ para sustentar a relevância jurídica dos contratos particulares não registrados.Com as contrarrazões (mov. 164.1), subiram os autos.É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO.
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos, conheço do recurso, cujas razões se voltam, em síntese, ao reconhecimento do direito do Apelante à adjudicação compulsória do imóvel.Pois bem.De conhecimento que a ação de Adjudicação Compulsória tem por finalidade a transferência de propriedade de bem imóvel quando, após a quitação integral do preço, o vendedor se recusa à outorga da escritura definitiva ao comprador. É o que dispõem os artigos 1.417 e 1.418, ambos do Código Civil:
Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento público ou particular, e registrada no Cartório de Registro de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à aquisição do imóvel.
Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real, pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura definitiva de compra e venda, conforme o disposto no instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz a adjudicação do imóvel.
No caso dos autos, os pactos celebrados entre as partes e juntados nos movs. 1.7 e 1.8, tratam de “Instrumento Particular de Compromisso de Cessão de Direitos”, contendo que o preço ajustado pelas partes (R$ 30.000,00 e 70.000,00) seriam pagos em parcela única, no ato da assinatura.Assim, embora os instrumentos indiquem a existência de tratativas entre as partes, eles não bastam, isoladamente, para demonstrar que o preço efetivamente foi pago.Incumbia, pois, ao Apelante instruir a pretensão de adjudicação compulsória com prova segura, idônea e suficiente da quitação integral dos valores a que se obrigou, especialmente por se tratar de requisito material indispensável ao acolhimento da pretensão adjudicatória.O pagamento do preço do imóvel é condição sine qua non ao acolhimento da pretensão do Apelante, que não pode ser dispensado com base na mera disposição contratual de pagamento no ato da assinatura do contrato. Confira-se, a respeito, o entendimento do STJ:
CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLARAÇÃO EM AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. QUITAÇÃO DO PREÇO. AUSÊNCIA DE PROVA. VIOLAÇÃO DOS ARTS. 16, § 1º, E 22 DO DL Nº 58/1937 E 373, I E II, DO NCPC. IMPROCEDÊNCIA DA AÇÃO. ALEGADA EXISTÊNCIA DE AÇÕES ANTERIORES PROPOSTAS PELO ALIENANTE PASSÍVEIS DE SEREM AUDITADAS PARA PROVA DE QUITAÇÃO. INVIABILIDADE. SÚMULA Nº 7/STJ. INOVAÇÃO RECURSAL. SÚMULA Nº 283/STF, POR ANALOGIA. AUSÊNCIA DE VIOLAÇÃO AO ART. 1.022 DO NCPC. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO REJEITADOS. 1. Se o próprio Tribunal estadual reconhece ausente a prova de quitação do preço, o resultado da ação adjudicatória não pode ser outro senão a improcedência. 2. O decurso de prazo de posse sobre o imóvel não supre a prova do cumprimento da obrigação do promitente vendedor, na inteligência dos arts. 16, § 1º, e 22 do Decreto-lei nº 58/1937. 3. A auditoria sobre ações supostamente havidas entre as partes para abstrair eventual prova de pagamento esbarra no óbice da Súmula nº 7/STJ, além de constituir inovação recursal (Súmula nº 282/STF). 4. Embargos de declaração rejeitados. (EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.261.113/RJ, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/2/2024, DJe de 28/2/2024. - grifei).
A relevância dessa comprovação se acentua diante do depoimento pessoal da corré vendedora, que negou o recebimento dos valores alegados. Ainda que tal declaração deva ser examinada com cautela, ela reforça a necessidade de demonstração objetiva do pagamento, ônus que competia ao Autor, nos termos do art. 373, I, do CPC.Embora a comprovação de pagamento de R$ 8.449,47 realizado em favor da corré para quitação de débitos municipais incidentes sobre os imóveis, evidencie a existência de tratativas entre as partes, trata-se de valor substancialmente distinto daquele correspondente ao preço da aquisição, sendo insuficiente para comprovar o adimplemento integral dos contratos em questão.Também não se ignora que os instrumentos particulares juntados aos autos, embora possam evidenciar tratativas negociais entre as partes, não transferem, por si sós, a propriedade imobiliária, cuja aquisição depende do registro do título translativo no Cartório de Registro de Imóveis, nos termos do art. 1.245 do Código Civil. Essa circunstância, contudo, é aqui considerada apenas como reforço argumentativo, pois o fundamento determinante para a manutenção da improcedência reside na ausência de prova segura da quitação integral do preço.Nesse cenário, não socorre o Apelante o fato de a apelada Claudete Batista Romano, devidamente citada, não ter apresentado defesa nos autos, pois a revelia não conduz, por si só, ao acolhimento automático do pedido.A presunção de veracidade decorrente da ausência de impugnação é relativa e deve ser examinada à luz do conjunto probatório. Além disso, tratando-se de litisconsórcio passivo, no qual o corréu Genivaldo Rodrigues apresentou contestação impugnando precisamente os fatos comuns que embasam a pretensão inicial, incide a regra do art. 345, I, do CPC, afastando-se os efeitos materiais da revelia.Ainda que se admitisse a incidência parcial dessa presunção, ela não dispensaria o exame das provas produzidas nem supriria a ausência de demonstração objetiva da quitação integral do preço, requisito essencial à adjudicação compulsória.Esse entendimento encontra respaldo em julgados desta Câmara e do Superior Tribunal de Justiça:
“APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA – SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA DOS PEDIDOS INICIAIS – INSURGÊNCIA DO AUTOR – ALEGADO PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS – AFASTAMENTO – AUSÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DA QUITAÇÃO TOTAL DO VALOR – RECIBOS APRESENTADOS QUE NÃO SE MOSTRAM SUFICIENTES – PARTE QUE NÃO SE DESINCUMBIU DO ÔNUS DISPOSTO NO ART. 373, I DO CPC – ADEMAIS, DECURSO DO PRAZO PRESCRICIONAL QUE NÃO IMPLICA EM QUITAÇÃO - PRESCRIÇÃO QUE ATINGE APENAS A PRETENSÃO DE COBRANÇA DO PROMITENTE VENDEDOR E NÃO O DIREITO SUBJETIVO EM SI – REQUISITOS NÃO PREENCHIDOS – REVELIA DO RÉU – IMPERTINÊNCIA – PRESUNÇÃO DE VERACIDADE MERAMENTE RELATIVA – DOCUMENTOS QUE NÃO SÃO APTOS A SUSTENTAR A PROCEDÊNCIA DO PEDIDO - SENTENÇA MANTIDA - RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO.” (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001854-91.2021.8.16.0189 - Pontal do Paraná - Rel.: DESEMBARGADOR RUY ALVES HENRIQUES FILHO - J. 05.12.2022)
AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE CONSIGNAÇÃO EM PAGAMENTO CUMULADA COM PEDIDO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VIOLAÇÃO AOS ARTS. 489, § 1º, IV, E 1.013 DO CPC/2015. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE DOS FATOS. JURISPRUDÊNCIA DO STJ. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. Fica inviabilizado o conhecimento de temas trazidos na petição de recurso especial, mas não debatidos e decididos nas instâncias ordinárias, porquanto ausente o indispensável prequestionamento. Aplicação das Súmulas 282 e 356 do STF. 2. A revelia não importa em procedência automática dos pedidos, porquanto a presunção de veracidade dos fatos alegados pelo autor é relativa, cabendo ao magistrado a análise conjunta das alegações e das provas produzidas. Precedentes. 3. Agravo interno não provido. (AgInt no AREsp n. 1.588.993/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/10/2020, DJe de 24/11/2020.)
Igualmente não se verifica a alegada má-fé do segundo adquirente. O Apelante procura demonstrar que Genivaldo Rodrigues possuía conhecimento prévio da negociação anteriormente celebrada, valendo-se, para tanto, da gravação de áudio juntada aos autos e dos depoimentos colhidos em audiência (mov. 132). Todavia, os elementos invocados não estabelecem, com a segurança necessária, a cronologia sustentada no recurso. Os áudios (mov. 51) e depoimentos não delimitam de modo preciso a data em que Genivaldo teria tomado conhecimento da alegada venda anterior, tampouco demonstram que, antes da formalização do negócio e do registro imobiliário, soubesse da suposta quitação integral do preço ou da pretensão de adjudicação ora deduzida.Desse modo, os elementos indicados evidenciam, quando muito, ciência posterior acerca da controvérsia instaurada entre os litigantes, circunstância que não se confunde com prévia participação em fraude ou aquisição conscientemente realizada em prejuízo de direito alheio.Assim, ausente prova objetiva da cronologia sustentada pelo Apelante, subsiste a presunção de legitimidade derivada do registro imobiliário regularmente efetuado.A prova oral produzida tampouco altera essa conclusão. A confirmação da autenticidade de diálogos, as declarações das partes e os depoimentos colhidos em audiência podem auxiliar na compreensão do contexto negocial, mas não substituem a demonstração objetiva do pagamento integral nem bastam para infirmar a conclusão alcançada pelo juízo de origem quanto à ausência de comprovação do direito alegado.A insuficiência probatória, portanto, impede o reconhecimento da obrigação de outorga da escritura e, com maior razão, a desconstituição da aquisição posteriormente registrada em favor de terceiro.Diante desse quadro, permanecem hígidos os fundamentos adotados na sentença, pois o Autor não comprovou a quitação integral do negócio jurídico que pretende ver cumprido nem demonstrou, de forma inequívoca, a alegada má-fé do adquirente registral.Diante do exposto, nego provimento ao recurso, o que impõe, nos termos do art. 85, §11, do CPC, a fixação de honorários recursais, que fixo em mais 3%, totalizando 15% sobre o valor atualizado da causa, ressalvada a condição de beneficiário da justiça gratuita.