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Processo:

I – Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra a decisão interlocutória de mov. 58.1, mantida em sede de aclaratórios no mov. 65, proferida nos autos da ação de despejo por falta de pagamento cumulada com cobrança de aluguéis, encargos e rescisão contratual por infração sob n. 0012367-37.2026.8.16.0030, na qual o d. Magistrado a quo revogou a medida liminar de despejo anteriormente concedida no mov. 20.1, ao fundamento de que as controvérsias relativas aos pagamentos e à alegada sublocação demandariam instrução processual, não estando presente, naquele momento, a probabilidade do direito.A parte autora, ora agravante, insurge-se contra a decisão, alegando, em síntese, que o contrato de locação comercial, firmado em 24/01/2020 e com termo final em 23/07/2022, estaria vencido, circunstância que tornaria precária a permanência dos agravados no imóvel e constituiria fundamento autônomo para a retomada da posse direta pelos locadores, independentemente da controvérsia acerca dos pagamentos.Sustenta que o locatário formal Young Gin Choi e o ocupante de fato Hyon Jin Choi foram previamente notificados para o pagamento dos débitos e a desocupação voluntária do imóvel, sem que houvesse a purgação da mora ou a restituição do bem. Defende que a prévia notificação afastaria eventual alegação de surpresa e demonstraria a ciência dos agravados acerca da pretensão dos locadores antes do ajuizamento da ação.Afirma que os agravados permanecem inadimplentes quanto aos aluguéis e aos encargos locatícios, notadamente condomínio, IPTU e multa condominial, no valor total de R$ 9.682,11, rubricas que não estariam abrangidas pelos comprovantes apresentados por Hyon Jin Choi. Aduz, ainda, não haver comprovação do pagamento dos aluguéis referentes aos meses de julho, agosto e novembro de 2025 e maio de 2026.Alega que Hyon Jin Choi não figura como locatário no contrato e teria ingressado na posse do imóvel mediante cessão não consentida pelos locadores, em desacordo com a cláusula contratual que veda a transferência ou a sublocação. Argumenta que a eventual ciência da imobiliária acerca da ocupação do imóvel e o recebimento de pagamentos não supririam a ausência de anuência prévia e escrita dos locadores, tampouco tornariam eficaz a cessão da locação perante estes.Assevera que a decisão agravada se restringiu à análise de aparente inconsistência quanto ao aluguel de janeiro de 2026 e de suposta duplicidade do débito relativo a abril de 2026, sem enfrentar os fundamentos relacionados ao vencimento do contrato, à prévia notificação extrajudicial dos agravados, à inadimplência dos aluguéis e encargos locatícios e à precariedade da ocupação exercida por Hyon Jin Choi. Acrescenta que os embargos de declaração opostos no mov. 61 foram rejeitados no mov. 65 sob o fundamento de inexistência de vício e de pretensão de rediscussão do pronunciamento judicial, sem o exame específico das omissões suscitadas.Defende estarem presentes a probabilidade de provimento do recurso e o risco de dano grave e de difícil reparação, pois Hyon Jin Choi permaneceria no imóvel sem título contratual formal e sem a purgação da mora, com o contínuo acúmulo de aluguéis e encargos. Salienta, ainda, que a caução correspondente a três aluguéis, no valor de R$ 6.141,78, exigida para a efetivação da liminar originalmente concedida, foi depositada judicialmente no mov. 27.Em sede liminar, requer a atribuição de efeito suspensivo ativo ao agravo para restabelecer, desde logo, a medida liminar de despejo concedida no mov. 20.1 dos autos originários, considerando o depósito da caução correspondente a três aluguéis, até o julgamento definitivo do recurso.Ao final, pugna pelo conhecimento e provimento do recurso, com a reforma da decisão agravada para restabelecer definitivamente a medida liminar de despejo, com a manutenção de seus termos e condições originais (mov. 1.1/AI).O pedido de antecipação dos efeitos da tutela recursal foi indeferido no mov. 8.1/AI. Na ocasião, consignou-se que a concessão da medida exigia a presença concomitante da probabilidade do direito e do perigo de dano ou risco ao resultado útil do processo. Considerou-se que os documentos apresentados pelo agravado no mov. 48.1 dos autos originários alteraram o contexto fático-probatório inicialmente exposto pelos autores, pois os comprovantes de transferência aparentavam estar vinculados ao pagamento de aluguéis que não teriam sido contabilizados, enquanto o detalhamento do débito apresentado no mov. 55.2 suscitava dúvidas quanto à parcela de janeiro de 2026 e à possível duplicidade do débito vencido em abril do mesmo ano. Assentou-se, ainda, que o despejo constitui medida gravosa, cuja reversão poderia se revelar difícil ou impossível, de modo que, na pendência de melhores elementos de convicção a serem produzidos durante a instrução probatória, o maior risco de dano militava em favor dos agravados.Em contrarrazões, Hyon Jin Choi sustenta, em síntese, que a tutela provisória poderia ser revogada a qualquer tempo diante da alteração do contexto fático-probatório; que o término do prazo contratual teria acarretado a prorrogação legal da locação por prazo indeterminado, e não a precariedade da posse; que a aceitação reiterada de pagamentos e a ciência da administradora acerca de sua ocupação instaurariam controvérsia quanto à alegada cessão irregular; que o precedente invocado pelos agravantes não se aplicaria à tutela provisória examinada no recurso; que subsistem dúvidas quanto à composição do débito, à imputação dos pagamentos e à exigibilidade das rubricas referentes ao IPTU, à taxa de lixo e à multa condominial; que a relação contratual teria sido executada sob um padrão de tolerância incompatível com o reconhecimento liminar de infração manifesta; e que o restabelecimento do despejo apresentaria risco de irreversibilidade. Requer, assim, o integral desprovimento do recurso e a manutenção da decisão de mov. 58.1 ou, subsidiariamente, que eventual reapreciação da medida seja diferida para após a instrução probatória na origem (mov. 16.1/AI).É o breve relatório.

II - Presentes os pressupostos intrínsecos de admissibilidade recursal, consistentes no cabimento, na legitimidade e no interesse em recorrer, bem como os pressupostos extrínsecos da tempestividade, da regularidade formal e da inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer, conheço do recurso.A controvérsia recursal consiste em verificar se estão presentes os requisitos necessários ao restabelecimento da medida liminar de despejo concedida no mov. 20.1 e posteriormente revogada no mov. 58.1, diante dos documentos e argumentos apresentados pelo agravado no mov. 48.1.A princípio, cumpre afastar a alegação de que a decisão agravada não poderia ter reexaminado a tutela provisória porque a parte ré se valeu de pedido de reconsideração, em vez de interpor agravo de instrumento ou promover a purgação da mora.O art. 296 do Código de Processo Civil dispõe:
Art. 296. A tutela provisória conserva sua eficácia na pendência do processo, mas pode, a qualquer tempo, ser revogada ou modificada.
A provisoriedade e a revogabilidade integram, portanto, a própria natureza da medida, cuja manutenção depende da persistência dos pressupostos fáticos e jurídicos que justificaram sua concessão.Assim, embora o pedido de reconsideração não tenha natureza recursal e não interrompa nem suspenda prazos processuais, sua apresentação não impede o magistrado de reexaminar a tutela provisória diante de fatos ou documentos supervenientes ou anteriormente não considerados. O fundamento jurídico da revogação não reside na nomenclatura da manifestação apresentada, mas no art. 296 do CPC e na alteração do contexto fático‑probatório submetido à cognição judicial.No caso, o agravado apresentou no mov. 48.1 comprovantes de transferências bancárias que, em análise inicial, poderiam estar relacionados a aluguéis apontados como inadimplidos. A documentação também evidenciou a necessidade de esclarecer a forma de imputação dos pagamentos, as competências a que se referiam e a correspondência entre os valores efetivamente pagos e aqueles indicados nas planilhas dos autores.Logo, não se constata irregularidade processual na reavaliação da tutela provisória pelo Juízo de origem.Quanto ao término do prazo contratual, a alegação de que o vencimento do contrato em 23/07/2022 teria tornado automaticamente precária a ocupação não encontra respaldo na disciplina específica da locação não residencial.O art. 56 da Lei nº 8.245/1991 estabelece:
Art. 56. Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir‑se‑á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.
Os próprios elementos narrados no recurso indicam que a ocupação prosseguiu por período substancial após o termo final do contrato, com continuidade da administração imobiliária, cobrança e recebimento de aluguéis. Em princípio, portanto, o término do prazo determinado acarretou a prorrogação legal da locação por prazo indeterminado, e não a imediata precariedade da posse.A retomada imotivada do imóvel objeto de locação não residencial prorrogada por prazo indeterminado é juridicamente possível, mas depende da observância do procedimento previsto nos arts. 57 e 59, § 1º, VIII, da Lei nº 8.245/1991. Este último dispositivo exige, para a concessão da liminar, que a ação seja proposta em até trinta dias do termo contratual ou do cumprimento da notificação comunicando o intento de retomada, além da prestação de caução equivalente a três meses de aluguel.A orientação desta Câmara encontra‑se assim consolidada:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. LIMINAR NÃO CONCEDIDA. RECURSO DO AUTOR, MOTIVADO EXCLUSIVAMENTE NA DENÚNCIA VAZIA. REJEIÇÃO, NA ORIGEM, SOB O FUNDAMENTO DE QUE AJUIZADA A AÇÃO APÓS O PRAZO FIXADO NO ART. 59, § 1º, VIII, DA LEI 8.245‑91. EQUÍVOCO. AÇÃO AJUIZADA EM 30 (TRINTA) DIAS, CONTADOS DO TÉRMINO DO PRAZO FIXADO NA NOTIFICAÇÃO. PRESENÇA DE TODOS OS REQUISITOS EXIGIDOS PELA LEI DE REGÊNCIA. LIMINAR DEFERIDA. NECESSIDADE, PORÉM, DE CAUÇÃO. INADIMPLÊNCIA CONTROVERSA. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR ‑ 18ª Câmara Cível ‑ 0023864‑46.2023.8.16.0000 ‑ Guaratuba ‑ Rel.: Desembargador Vitor Roberto Silva ‑ j. 13.11.2023).
Nessa perspectiva, o simples vencimento do contrato não constitui fundamento autônomo suficiente para o restabelecimento da liminar. As notificações mencionadas pelos agravantes devem ser examinadas no contexto da causa de pedir efetivamente deduzida, do conteúdo da comunicação encaminhada e da observância dos requisitos temporais próprios da denúncia vazia. O reconhecimento definitivo desses elementos extrapola o objeto da cognição sumária e não foi adotado como fundamento específico da medida originalmente concedida.Igualmente não se mostra possível reconhecer, neste momento, a existência de inadimplemento incontroverso.A decisão de mov. 58.1 consignou que o comprovante de transferência realizado em 07/01/2026, no valor de R$ 1.800,00, aparentava corresponder ao aluguel indicado como inadimplido. Registrou, ainda, que o detalhamento apresentado pelos autores no mov. 55.2 teria excluído o aluguel de janeiro de 2026 e, em princípio, duplicado o débito vencido em abril do mesmo ano.Essas circunstâncias não demonstram, por si sós, que todas as obrigações locatícias foram adimplidas. Tampouco afastam, em definitivo, a eventual existência de saldo devedor referente aos meses de julho, agosto e novembro de 2025 e maio de 2026 ou aos encargos de condomínio, IPTU, taxa de lixo e multa condominial.O que evidenciam, contudo, é a impossibilidade de reconhecer, em cognição sumária, um débito líquido, corretamente discriminado e inequivocamente inadimplido em extensão suficiente para justificar medida satisfativa de despejo.A ausência de comprovantes específicos quanto a determinadas competências constitui elemento relevante, mas deve ser confrontada com o histórico de pagamentos, a forma de imputação adotada pelas partes, os recebimentos acumulados, as retificações da memória de cálculo e a origem e exigibilidade de cada encargo. Da mesma forma, a inclusão de valores de IPTU, taxa de lixo e multa condominial exige a verificação dos documentos constitutivos das obrigações, dos períodos de referência e da forma de cobrança.A prévia notificação dos agravados demonstra a ciência da pretensão dos locadores e afasta eventual alegação de surpresa. Não resolve, porém, as controvérsias relacionadas à composição do débito, à imputação dos pagamentos e à exigibilidade das rubricas reclamadas. A mora decorrente do vencimento da obrigação pressupõe a prévia identificação da prestação exigível e não satisfeita, matéria que permanece controvertida nos autos.No tocante à alegada cessão irregular da locação, o art. 13 da Lei nº 8.245/1991 prevê que “a cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador”.
A exigência legal é inequívoca, e a mera ciência da ocupação por terceiro ou o recebimento isolado de valores não equivalem, automaticamente, ao consentimento prévio e escrito exigido pelo dispositivo.Todavia, o caso concreto apresenta particularidades que impedem, nesta fase, o reconhecimento de infração manifesta. Os documentos apresentados indicam que Hyon Jin Choi teria efetuado reiterados pagamentos de aluguéis diretamente à administradora, durante período prolongado. A defesa também invoca comunicação mantida com representante da imobiliária em que teria sido utilizada a expressão “inquilinos”, no plural.Esses elementos não demonstram, desde logo, consentimento válido para a cessão, nem afastam a possível ineficácia da ocupação perante os locadores. Revelam, entretanto, controvérsia fática relevante acerca da ciência da administradora, de seus poderes de representação, da dinâmica efetivamente adotada na execução do contrato, da origem dos pagamentos e das condições em que foram recebidos.Por essa razão, os precedentes relativos à sublocação comprovadamente realizada sem consentimento não podem ser aplicados de maneira automática. Em tais julgados, a ocupação irregular estava documentalmente definida ou admitida, sem a presença de elementos relevantes indicativos de possível tolerância ou ciência prolongada por parte da administração da locação.É certo que esta Câmara já decidiu:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM PEDIDO DE RESCISÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. IMÓVEL OCUPADO POR TERCEIRO ESTRANHO À RELAÇÃO CONTRATUAL. SUBLOCAÇÃO NÃO AUTORIZADA PELO LOCADOR. LIMINAR INDEFERIDA. FATO CONFIRMADO PELA LOCATÁRIA. PRESENÇA DOS REQUISITOS DO ART. 300, DO CPC. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. (TJPR ‑ 18ª Câmara Cível ‑ 0022067‑98.2024.8.16.0000 ‑ Londrina ‑ Rel.: Desembargador Vitor Roberto Silva ‑ j. 26.08.2024).
A distinção reside no fato de que, naquele julgamento, a sublocação não autorizada estava confirmada pela própria locatária, ao passo que, na hipótese em exame, há controvérsia sobre a dinâmica da ocupação e sobre a ciência ou eventual atuação da administradora, a exigir esclarecimento probatório.A mesma conclusão se aplica às alegações de suppressio, surrectio e venire contra factum proprium. Não é possível reconhecer, neste agravo, a ocorrência desses institutos, pois sua incidência pressupõe exame aprofundado do comportamento das partes, da extensão da tolerância, da confiança objetivamente criada e das circunstâncias concretas da execução contratual. As alegações defensivas possuem relevância apenas para demonstrar que a matéria não é documentalmente incontroversa e deve ser submetida à instrução.Também não prospera o argumento de que a caução depositada no mov. 27 seria suficiente para autorizar o imediato restabelecimento da liminar. A prestação da caução equivalente a três meses de aluguel constitui condição legal para a execução da medida de despejo, mas não substitui a demonstração dos pressupostos materiais da tutela, tampouco a via da purgação da mora prevista no art. 62, II, da Lei nº 8.245/1991.A caução não esclarece a composição do débito, não define a imputação dos pagamentos, não comprova a constituição dos encargos acessórios e não resolve a controvérsia quanto à ocupação do imóvel. Sua existência, embora necessária nas hipóteses legais, não permite reconhecer, isoladamente, a probabilidade do direito.O art. 300 do CPC estabelece que a tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem, cumulativamente, a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo. O § 3º do mesmo dispositivo impede a concessão da tutela antecipada quando houver perigo de irreversibilidade de seus efeitos.No caso, as dúvidas relativas ao débito e à execução da relação locatícia afastam a probabilidade suficiente para o restabelecimento da medida. Além disso, o despejo constitui providência materialmente gravosa, cuja reversão poderá se revelar difícil após a desocupação e eventual destinação do imóvel a terceiro.A pretensão creditícia dos agravantes, caso reconhecida após a instrução, poderá ser satisfeita pelas vias processuais adequadas, com incidência dos encargos legais e contratuais cabíveis. A desocupação imediata, ao contrário, poderá produzir alteração fática de difícil recomposição.A solução encontra respaldo em precedente desta Câmara:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. AÇÃO DE DESPEJO E COBRANÇA DE ALUGUÉIS C/C PEDIDO LIMINAR DE DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL. INDEFERIMENTO DO PLEITO LIMINAR POR AUSÊNCIA DOS REQUISITOS. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. 1. AUSÊNCIA DE PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS CUMULATIVOS DO ARTIGO 300, CAPUT, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. 2. AUSÊNCIA DE URGÊNCIA, JÁ QUE A SITUAÇÃO PERDURA HÁ MAIS DE UMA DÉCADA E NÃO É ATUAL. 3. AUSÊNCIA DE PROBABILIDADE DE DIREITO. ALEGAÇÃO DE CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. IMPOSSIBILIDADE DE AFERIR A EXISTÊNCIA CONTRATUAL E OS TERMOS PACTUADOS. PRINCÍPIOS DA RAZOABILIDADE E PROPORCIONALIDADE. MEDIDA DE DESOCUPAÇÃO LIMINAR TEMERÁRIA QUE DEMANDA O AGUARDO DO EXERCÍCIO DO CONTRADITÓRIO E INSTRUÇÃO PROCESSUAL. 4. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR ‑ 18ª Câmara Cível ‑ 0033367‑91.2023.8.16.0000 ‑ Curitiba ‑ Rel.: Substituta Luciane Bortoletto ‑ j. 09.10.2023).
Em situação análoga envolvendo controvérsia que extrapolava a simples verificação documental da inadimplência, também se decidiu:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO E TUTELA DE URGÊNCIA. AGRAVO DE INSTRUMENTO NÃO PROVIDO. I. Caso em exame 1. Agravo de Instrumento interposto contra decisão que indeferiu liminar de despejo em ação de despejo por falta de pagamento, na qual os agravantes alegam inadimplência das agravadas em relação ao contrato de locação comercial, sustentando que a garantia contratual foi rescindida e que preenchem os requisitos legais para a concessão da tutela de urgência. II. Questão em discussão 2. A questão em discussão consiste em saber se é cabível a concessão de liminar de despejo em razão da inadimplência das agravadas, considerando a ausência de garantia contratual e a necessidade de dilação probatória para esclarecimento das alegações de conflito de interesses e coação. III. Razões de decidir 3. Os agravantes não demonstraram a presença dos requisitos necessários para a concessão da tutela de urgência, conforme o art. 300 do CPC. 4. A complexidade da causa, com alegações de conflito de interesses e coação, demanda dilação probatória para esclarecimento. 5. A probabilidade do direito não é evidente, pois a simples alegação de propriedade do imóvel não garante o direito à desocupação. 6. A concessão imediata do despejo sem a manifestação da parte agravada poderia resultar em imbróglio processual. 7. A situação de inadimplência se arrasta desde maio de 2024, não apresentando urgência que justifique a medida liminar. IV. Dispositivo e tese 8. Agravo de instrumento conhecido e desprovido. Tese de julgamento: A concessão de liminar de despejo por falta de pagamento em contrato de locação exige a demonstração cumulativa da probabilidade do direito e do perigo de dano, sendo necessária a produção de provas para esclarecer alegações que complexificam a causa, como conflito de interesses e coação, não sendo suficiente a mera inadimplência para a concessão imediata da medida. Dispositivos relevantes citados:
CPC/2015, arts. 300, § 3º, e 1.019, I; Lei nº 8.245/1991, art. 59, § 1º, IX. Jurisprudência relevante citada:
TJPR, Agravo de Instrumento 0038258-24.2024.8.16.0000, Rel. Desembargador Marcelo Gobbo Dalla Dea, 18ª Câmara Cível, j. 29.07.2024; TJPR, Agravo de Instrumento 0033367-91.2023.8.16.0000, Rel. Substituta Luciane Bortoletto, 18ª Câmara Cível, j. 09.10.2023. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0128560-65.2025.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: SUBSTITUTA ANA PAULA KALED ACCIOLY RODRIGUES DA COSTA - J. 18.05.2026)
Quanto à alegada omissão das decisões de mov. 58.1 e 65, verifica‑se que o Juízo de origem identificou fundamento suficiente para a revogação da tutela, consistente na alteração do contexto fático‑probatório e na ausência, naquele momento, da probabilidade do direito.O magistrado não estava obrigado a resolver definitivamente, em decisão provisória, todas as questões relacionadas ao contrato, ao débito e à ocupação do imóvel. Ao reconhecer que os documentos apresentados instauraram controvérsia incompatível com a manutenção da tutela, explicitou motivo apto a sustentar a conclusão adotada.De todo modo, os fundamentos suscitados pelos agravantes foram examinados nesta instância: o término do prazo contratual não torna automaticamente precária a ocupação; a notificação demonstra ciência da pretensão, mas não elimina as dúvidas relativas ao débito; a inadimplência e os encargos permanecem controvertidos; a cessão sem autorização escrita pode ser ineficaz, mas as circunstâncias da ocupação ainda demandam esclarecimento; e a caução não substitui a probabilidade do direito.A manutenção da decisão agravada não implica reconhecer a inexistência da dívida, a validade da cessão, a regularidade definitiva da ocupação ou a procedência das teses defensivas. Significa apenas que essas matérias não podem ser resolvidas, com a segurança necessária, por meio de cognição sumária e antes da produção das provas pertinentes.Nesse cenário, deve ser preservada a decisão de mov. 58.1, sem prejuízo de nova apreciação pelo Juízo de origem caso a instrução produza elementos objetivos capazes de modificar o quadro atualmente verificado.Destarte, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao agravo de instrumento, mantendo‑se a decisão de mov. 58.1, que revogou a medida liminar de despejo anteriormente concedida, sem prejuízo de reapreciação da tutela pelo Juízo de origem diante de elementos probatórios supervenientes, nos termos da fundamentação.