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Processo:

VISTOS, relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº
0005103-03.2025.8.16.0030, da 2ª Vara Cível da Comarca de Foz do Iguaçu, em que
é
Apelante
Prestige Incorporação e Administração de Bens Ltda.
e
Apelada
Cimara
Barcelos Wille.
1. Relatório
Trata-se de recurso de apelação cível
voltado a impugnar a sentença (mov.
47.1, integrada em mov. 59.1),
proferida nos autos de
Embargos à Execução
nº
0005103-03.2025.8.16.0030, na
qual
o
MM.
Magistrado
Alessandro Motter
julgou
parcialmente
procedentes os pedidos iniciais,
nos seguintes termos:
Mov. 47.1:
“Diante do exposto, julgo parcialmente procedentes os Embargos à Execução, julgando o processo com resolução do mérito, na forma do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, tão-somente para o fim de:
a) Reconhecer a irregularidade na cobrança da taxa de intermediação; e
b) Determinar a redução da taxa de fruição para 0,5% (meio por cento) sobre os valores vencidos até a rescisão do contrato.
Diante da sucumbência parcial e recíproca, condeno ambas as partes, na proporção de 50% (cinquenta por cento) para cada, ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios de sucumbência, os quais arbitro em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, com fundamento no art. 85, §2°, do Código de Processo Civil.
Observe-se que a parte embargante é beneficiária da justiça gratuita.”
Mov. 59.1:
“Conheço dos embargos de declaração, porquanto tempestivos.
No mérito, os embargos comportam acolhimento parcial, exclusivamente quanto à correção de erro material, devendo ser rejeitados nos demais pontos.
De início, esclareço que não se verifica omissão ou contradição quanto às demais alegações deduzidas pela embargante. A sentença enfrentou de forma expressa e fundamentada a natureza jurídica do contrato firmado entre as partes, bem como a legalidade das cobranças questionadas, analisando a matéria à luz da legislação aplicável e da jurisprudência pertinente. A discordância da parte embargante com o enquadramento jurídico adotado ou com as conclusões alcançadas traduz mero inconformismo, insuscetível de correção pela via estreita dos embargos de declaração.
Do mesmo modo, as alegações relativas à inexistência de fruição do bem, ao cumprimento de condições contratuais para uso da unidade e à pretensão de afastamento
integral da taxa de fruição demandariam reexame de fatos, provas e do próprio mérito da decisão, providência incompatível com a finalidade integrativa dos embargos declaratórios, nos termos do art. 1.022 do Código de Processo Civil.
Todavia, assiste razão à embargante quanto à existência de erro
material no que se refere à base de cálculo da taxa de fruição.
Com efeito, embora a sentença tenha corretamente fixado a taxa de fruição no percentual de 0,5% (meio por cento), foi consignada, no dispositivo, a incidência sobre os valores vencidos até a rescisão, ao passo que a fundamentação do julgado adota como parâmetro os valores efetivamente pagos pelo consumidor.
Nesse contexto, a divergência entre a fundamentação e a conclusão quanto à base de cálculo da taxa de fruição configura erro material, passível de correção por meio de embargos de declaração.
Diante do exposto, acolho parcialmente os embargos de declaração, exclusivamente para corrigir erro material, a fim de estabelecer que a taxa de fruição de
0,5% (meio por cento) incida sobre os valores efetivamente pagos pela embargante,
mantendo-se inalterados os demais termos da sentença.
No mais, rejeito os embargos de declaração quanto às demais alegações.”
A embargada
interpôs recurso
(mov.
55.1, confirmado em mov. 62.1)
alegando que:
a) a apelada celebrou contrato de concessão de uso no valor de R$ 114.999,84 (cento e quatorze mil novecentos e noventa e nove reais e oitenta e quatro centavos) e, após manifestar desinteresse na continuidade da contratação, deixou de pagar os encargos rescisórios, circunstância que motivou o ajuizamento da execução e a posterior oposição de embargos; b) a sentença reconheceu a irregularidade da cobrança da comissão de intermediação e reduziu a taxa de fruição para 0,5% (meio por cento) sobre os valores vencidos até a rescisão contratual, além de distribuir igualmente os ônus sucumbenciais; c) a comissão de intermediação é exigível, pois houve efetiva prestação do serviço e o contrato informou previamente o preço total da aquisição e destacou o encargo no quadro-resumo e nas cláusulas 7.2.2 e 7.3.1, em conformidade com o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça; d) o aperfeiçoamento do negócio jurídico, mediante assinatura do instrumento, impede que o arrependimento posterior afaste a remuneração devida pela intermediação, sendo irrelevante que a contratação tenha ocorrido em estande de vendas; e) a obrigação relativa à comissão pode ser estabelecida no próprio contrato de comercialização, independentemente da celebração de instrumento autônomo com o corretor, por constituir prática ordinária do mercado imobiliário a contratação prévia de profissionais pela incorporadora; f) a comissão pode ser paga diretamente à incorporadora para posterior repasse aos vendedores, sem necessidade de comprovação da transferência a corretor autônomo, pois o Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça não exige formatação específica para o destaque nem impõe essa comprovação; g) o artigo 67-A, inciso I, da Lei nº 4.591/1964 autoriza a retenção integral da comissão em caso de desfazimento contratual imputável ao adquirente, razão pela qual deve ser restabelecida a exigibilidade do encargo; h) a taxa de fruição deve ser cobrada na forma prevista nas cláusulas 7.2.5 e 7.3.1, mediante aplicação do percentual de 0,5% (meio por cento) sobre o valor total atualizado do contrato e cálculo proporcional ao período de disponibilização da unidade; i) o artigo 67-A, § 2º, inciso III, e § 4º, da Lei nº 4.591/1964 prevê que a fruição incide sobre o valor atualizado do contrato e não se limita às quantias efetivamente pagas pelo adquirente; j) a taxa de fruição, também denominada taxa de ocupação, não possui natureza de penalidade nem se confunde com taxa administrativa, por representar remuneração pela disponibilização da unidade durante os períodos de utilização, ainda que não tenha ocorrido uso efetivo; k) a manutenção exclusiva da unidade à disposição do concessionário impede sua comercialização a terceiros, de modo que o afastamento do encargo ocasionaria enriquecimento sem causa; l) a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Estado do Paraná reconhece a validade da cobrança calculada sobre 0,5% (meio por cento) do valor do contrato, proporcionalmente aos dias de disponibilização, por meio do critério pro rata die, expressão que designa o cálculo proporcional por dia; m) as peculiaridades do contrato de multipropriedade, entendido como sistema de compartilhamento de unidade imobiliária por frações de tempo, justificam que a fruição corresponda aos períodos de uso colocados à disposição do concessionário, independentemente de efetiva ocupação; n) a sentença deve ser reformada para declarar válidas as cobranças da comissão de intermediação e da taxa de fruição, com incidência desta sobre o preço total do contrato; o) o provimento total ou parcial do recurso deve acarretar a redistribuição dos ônus sucumbenciais de acordo com a proporção de sucumbência, além da fixação de honorários recursais.
A embargante apresentou
contrarrazões
(mov. 67.1), arguindo que:
a) preliminarmente, o recurso não deve ser conhecido por ofensa ao princípio da dialeticidade, previsto no artigo 1.010, incisos II e III, do Código de Processo Civil, pois se limita a defender a validade da comissão de intermediação e da taxa de fruição, sem impugnar especificamente o fundamento central da sentença relativo à inexistência de débito, ao saldo credor e à ausência da condição necessária à cobrança da taxa de fruição; b) o contrato possui natureza de concessão de direito real de uso, submetida ao Decreto-Lei nº 271/1967 e ao Código Civil, e não se equipara à compra e venda de imóvel, à incorporação imobiliária ou à multipropriedade disciplinada pela Lei nº 13.777/2018, por não conferir copropriedade, mas direito de uso temporário e condicionado, razão pela qual a aplicação analógica do Tema 938 do Superior Tribunal de Justiça exige cautela; c) o ajuste é sinalagmático, de modo que a obrigação de pagamento estava vinculada à disponibilização do uso do bem, a qual não ocorreu, pois o exercício desse direito dependia do pagamento mínimo de 10% (dez por cento) do valor contratual; d) é inválida a cobrança da comissão de intermediação, uma vez que não houve demonstração da efetiva prestação de serviço por terceiro autônomo, da participação de intermediador ou da destinação dos valores, sendo insuficiente o simples destaque da verba no quadro-resumo, diante da ausência de transparência na fase pré-contratual e da atuação de prepostos da própria vendedora em estande de vendas, em afronta aos artigos 6º, inciso III, e 39, inciso I, do Código de Defesa do Consumidor; e) a previsão contratual de comissão de 6% (seis por cento) sobre o valor total do ajuste, exigível apenas por ocasião da rescisão, configura cláusula penal disfarçada, e não remuneração por aproximação útil, pois não foi comprovado o serviço previsto no artigo 722, do Código Civil, tampouco o repasse da quantia a corretor autônomo; f) a abordagem em via pública, mediante promessa de brinde ou cortesia condicionada à apresentação de vendas, não caracteriza mediação profissional nem aproximação útil, mas estratégia de captação destinada à comercialização exclusiva do empreendimento, incompatível com a autonomia inerente à corretagem e com os deveres de informação prévia e transparência exigidos pelo Tema 938, do Superior Tribunal de Justiça; g) é indevida a taxa de fruição calculada desde a assinatura do contrato, pois não foi demonstrada a disponibilização jurídica ou fática do imóvel, tendo sido pagos apenas R$ 4.791,66 (quatro mil setecentos e noventa e um reais e sessenta e seis centavos) de um contrato no valor de R$ 114.999,84 (cento e quatorze mil novecentos e noventa e nove reais e oitenta e quatro centavos), quantia inferior aos R$ 11.499,98 (onze mil quatrocentos e noventa e nove reais e noventa e oito centavos) correspondentes aos 10% (dez por cento) exigidos para liberação do uso; h) a cobrança da taxa de fruição sem posse, ocupação ou possibilidade de utilização ocasionaria enriquecimento sem causa, não sendo aplicável a disciplina da Lei nº 13.786/2018 para justificar encargo sobre bem que jamais esteve disponível; i) a cumulação da taxa de fruição com a taxa de manutenção configura
bis in idem, porquanto ambas remuneram
a conservação e a disponibilização do imóvel; j) subsidiariamente, caso admitida a fruição, a alíquota de 0,5% (zero vírgula cinco por cento) deve incidir apenas sobre os valores efetivamente pagos, e não sobre o valor global do contrato, diante da utilização limitada e da necessidade de preservação do equilíbrio contratual; k) o título executivo não apresenta liquidez, certeza e exigibilidade, nos termos do artigo 783, do Código de Processo Civil, pois está fundado em encargos reputados abusivos e inexigíveis, justificando-se a extinção da execução; l) o Tema 938, do Superior Tribunal de Justiça, não legitima a cobrança da comissão, porque, além do destaque do valor, seria indispensável comprovar a efetiva prestação do serviço de intermediação, ônus do qual não houve
desincumbência; m) a insistência na cobrança da taxa de fruição, apesar da ausência de posse e do não implemento da condição contratual necessária ao uso, caracteriza alteração da verdade dos fatos e atuação temerária, nas hipóteses do artigo 80, incisos II e V, do Código de Processo Civil, autorizando a aplicação da multa prevista no artigo 81, caput, do mesmo diploma; n) requer
o não conhecimento do recurso e, subsidiariamente, seu não provimento, com a manutenção da inexigibilidade do título e da extinção da execução, a aplicação da penalidade por litigância de má-fé em favor da apelada e a majoração dos honorários sucumbenciais, conforme o artigo 85, § 11, do Código de Processo Civil.
Distribuídos
neste e. Tribunal
por
sorteio
(mov.
3.1),
oportunizou-se o contraditório sobre a má-fé arguida pela recorrida (mov.
8.1).
Com a resposta da recorrente (mov.
13.1),
vieram os autos conclusos para decisão
(mov.
14).
É o relatório.


2.
Fundamentação
Pela
presença dos pressupostos intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade recursal, esta apelação cível comporta
conhecimento.
Inicialmente, cumpre apreciar a preliminar arguida nas contrarrazões, relativa à alegada violação ao princípio da dialeticidade.
No que tange ao
não enfrentamento da fundamentação da sentença, com violação do princípio da dialeticidade, dispõe o artigo 1.010 do Código de Processo Civil:
“A apelação, interposta por petição dirigida ao juízo de primeiro grau, conterá:
I - os nomes e a qualificação das partes;
II -
a
exposição do fato e do direito;
III - as razões do pedido de reforma ou de decretação de nulidade;
IV -
o
pedido de nova decisão.
§ 1º O apelado será intimado para apresentar contrarrazões no prazo de 15 (quinze) dias.
§ 2º Se o apelado interpuser apelação adesiva, o juiz intimará o apelante para apresentar contrarrazões.
§ 3º Após as formalidades previstas nos §§ 1º e 2º, os autos serão remetidos ao tribunal pelo juiz, independentemente de juízo de admissibilidade.”
Verifica-se, assim, que o diploma processual exige da parte recorrente a indicação das razões de fato e de direito que amparam seu inconformismo, não bastando a mera alegação de insatisfação com a decisão. Busca-se, com isso, assegurar que o recurso seja devidamente motivado, de modo a permitir ao órgão
ad quem
o efetivo exame dos fundamentos invocados.
No caso dos autos, constata-se que
a
recorrente atendeu a tais exigências. O recurso explicita os fundamentos pelos quais pretende desconstituir o posicionamento adotado pelo Juízo
a quo, indicando os pontos de insurgência, as razões do pedido de reforma e a providência jurisdicional almejada, precisamente quanto à comissão de intermediação e à taxa de fruição, demonstrando o porquê entende serem válidas as cobranças nos termos avençados.
Ademais,
a
apelada
apresentou contrarrazões sem dificuldade, o que evidencia a observância da dialeticidade recursal.
Rejeita-se a preliminar, portanto.
No mérito, cinge-se a controvérsia ao inconformismo da embargada com a sentença que afastou a cobrança da comissão de intermediação (corretagem) e modificou a cobrança da taxa de fruição.
Sustenta, em síntese, que o e. Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento quanto à desnecessidade de corretor autônomo para a exigibilidade da comissão, desde que observados os critérios do Tema 938, inclusive em transações realizadas em estande de vendas. Quanto à taxa de fruição, afirma que deve ser calculada sobre o valor do contrato, considerados os dias de disponibilização do imóvel.
Antecipa-se que lhe assiste
parcial
razão.
Na hipótese, as partes firmaram, em 01.11.2023, o “Instrumento Particular de Contrato de Concessão Real de Uso e Outras Avenças”, sob nº 11541-0216-MAS-2SA-08, referente a bem imóvel, no valor de
R$ 114.999,84 (cento e quatorze mil novecentos e noventa e nove reais e oitenta e quatro centavos) (mov. 1.5 - autos nº 0029495-41.2024.8.16.0030).
Pela superveniente inviabilidade financeira, a concessionária optou por desistir
do negócio. Todavia, seu inadimplemento ensejou o ajuizamento da Execução de Título Extrajudicial nº
0029495-41.2024.8.16.0030, aos 09.09.2024. Fazendo-se valer do meio de defesa cabível, a concessionária opôs estes Embargos à Execução aos
18.02.2025, cuja sentença aqui se discute.
Pois bem.
A
respeito
da
comissão de intermediação (corretagem), firmou o e. Superior Tribunal de Justiça entendimento ao julgar o Tema Repetitivo 938, cuja tese a seguir se transcreve:
“(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)
(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)
(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)” (grifou-se)
Contudo, diversamente do que sustenta a apelada, mostra-se plenamente viável a aplicação, por analogia, do entendimento firmado pela Corte Superior aos contratos de Concessão Real de Uso, como o ora examinado.
Nesse sentido, há precedentes deste Colegiado:
“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE
UNIDADE
.
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. HOTELEIRA. MULTIPROPRIEDADE TARIFA DE FRUIÇÃO. OMISSÃO NA SENTENÇA QUANTO AO TEMA. SUPRESSÃO PELO TRIBUNAL. POSSIBILIDADE. ART. 1.013, §3º, INCISO III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. ENCARGO DEVIDO A PARTIR DA EFETIVA DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL. CASO CONCRETO. BEM NUNCA DISPONIBILIZADO PARA USO. ESPECÍFICA CONDIÇÃO CONTRATUAL NÃO IMPLEMENTADA. COBRANÇA AFASTADA.
COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO. PREVISÃO EM CONTRATO, COM INDICAÇÃO DO VALOR. VALIDADE.
ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO.1. Deve ser reconhecida a nulidade parcial da sentença, quando violado o princípio da adstrição, por omissão em relação a parte dos pedidos.2. Nos termos do artigo 1.013, §3º, inciso III, do Código de Processo Civil, “Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando: [...] III – constatar a omissão no exame de um dos pedidos, hipótese em que poderá julgá-lo”. 3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de multipropriedade imobiliária, é devida a taxa de fruição, desde que comprovada a disponibilização de uso do imóvel. 4.
De acordo com o Tema Repetitivo n.º 938, do Superior Tribunal de Justiça, é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”
.
5. Quando o parcial provimento do recurso acarretar alteração das parcelas de derrota e de vitória de cada parte, impõe-se a redistribuição dos encargos sucumbenciais. 6. Apelação cível conhecida e parcialmente provida, com reconhecimento de nulidade parcial da sentença e aplicação do art. 1.013, §3º, inciso III, do Código de Processo Civil. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0018655-79.2022.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ CARLOS GABARDO - J. 19.10.2024)
EMBARGOS À EXECUÇÃO. PEDIDOS JULGADOS PARCIALMENTE PROCEDENTES. INSURGÊNCIA DA EMBARGADA.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO DE UNIDADE RESCISÃO DO INSTRUMENTO CONTRATUAL DE FORMA DE APART-HOTEL. UNILATERAL PELO EMBARGANTE.
(A)
VALIDADE DA COBRANÇA DE COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO (TAXA DE CORRETAGEM). TESE FIRMADA PELO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA NO SENTIDO DE SER POSSÍVEL TRANSFERIR AO PROMITENTE-COMPRADOR A OBRIGAÇÃO DE PAGAR REFERIDA TAXA NOS CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE AUTÔNOMA EM REGIME DE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA DESDE QUE A HAJA PRÉVIA INFORMAÇÃO QUANTO AO PREÇO TOTAL DA AQUISIÇÃO COM DESTAQUE PARA O VALOR DA COMISSÃO (TEMA 938). CASO CONCRETO EM QUE SE RECONHECE QUE O EMBARGANTE TEVE PLENO CONHECIMENTO A RESPEITO DE TAL IMPOSIÇÃO. QUANTIA QUE DEVE COMPOR O SALDO DEVEDOR DA EXECUÇÃO PRINCIPAL.
(B) TAXA DE FRUIÇÃO QUE SOMENTE É INDEVIDA NO CASO DE TERRENO NÃO EDIFICADO. PRECEDENTES DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. ELEMENTOS DE INFORMAÇÃO CONSTANTES NOS AUTOS QUE NÃO PERMITEM CONCLUIR QUE A UNIDADE ESTAVA INTEGRALMENTE CONCLUÍDA QUANDO DO PEDIDO DE RESCISÃO DE CONTRATO. EXPEDIÇÃO DE “HABITE-SE” APENAS UM DIA APÓS A NOTIFICAÇÃO PELO EMBARGANTE. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO PELA INCORPORADORA QUANTO A ENTREGA DA UNIDADE E NAS CONDIÇÕES ESTIPULADAS EM CONTRATO (INTEGRALMENTE MONTADA, EQUIPADA E DECORADA). (C) READEQUAÇÃO DOS ÔNUS SUCUMBENCIAIS. DECAIMENTO RECÍPROCO E PROPORCIONAL ENTRE AS PARTES. RECURSO PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0024342-22.2021.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ CEZAR NICOLAU - J. 13.07.2024)”
(grifou-se)
Dos julgados transcritos, extrai-se a possibilidade de cobrança da comissão de intermediação, desde que expressamente prevista e com percentual indicado.
De igual modo, com a devida vênia ao entendimento adotado pelo MM. Magistrado singular, não se afigura razoável exigir previsão apartada ou prova de cobrança destacada a corretor externo, sobretudo porque o serviço pode ser prestado no próprio estande de vendas da imobiliária ou incorporadora.
Nessa linha, não se podem impor requisitos além daqueles delineados pela Corte Superior. Recentemente, inclusive, o e. Superior Tribunal de Justiça decidiu em idêntica orientação:
“DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL.
CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO. DESFAZIMENTO POR INICIATIVA DO ADQUIRENTE. COMISSÃO DE CORRETAGEM. TEMA 938/STJ. DEVER DE INFORMAÇÃO. DESTAQUE. CONCEITO. RETENÇÃO. ART. 67-A, I, DA LEI Nº 4.591/1964. POSSIBILIDADE. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. NÃO COMPROVAÇÃO.
RECURSO ESPECIAL PROVIDO. 1. A controvérsia sobre o cumprimento do dever de informação (destaque) para fins de transferência da comissão de corretagem ao consumidor (Tema 938/STJ) configura
revaloração
jurídica de fato incontroverso, e não reexame de prova, o que afasta a incidência da Súmula 7/STJ.
2. Considera-se cumprido o requisito do "destaque", previsto no REsp 1.599.511/SP (Tema 938/STJ), quando o contrato de promessa de compra e venda informa de maneira clara e expressa, em quadro-resumo ou em cláusula específica, o preço total da aquisição da unidade autônoma e o valor da comissão de corretagem, sendo descabida a imposição de requisitos não previstos no precedente vinculante, como a comprovação do efetivo repasse do valor ao corretor. Precedentes.
3. Reconhecida a validade da cláusula de transferência da comissão de corretagem, a retenção integral do valor correspondente em caso de desfazimento do contrato por culpa do adquirente é direito do promitente-vendedor, nos termos do art. 67-A, I, da Lei nº 4.591/1964 (incluído pela Lei nº 13.786/2018). 4. O não cumprimento dos requisitos formais previstos nos
arts. 1.029, § 1º, do CPC, e 255, § 1º, do RISTJ, impede o conhecimento do Recurso Especial pela alínea "c" do permissivo constitucional. 5. Agravo conhecido. Recurso Especial provido para declarar a validade da cláusula de comissão de corretagem e o direito de retenção do respectivo valor. (AREsp
n. 2.988.813/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025.)” (grifou-se)
Na espécie, houve expressa previsão contratual autorizando a cobrança da comissão, mesmo em caso de rescisão (mov. 1.5 -
p. 4 – autos nº 0029495-41.2024.8.16.0030):
A previsão foi, ainda, reforçada no denominado “Termo de Verificação” (mov. 1.9 - autos nº 0029495-41.2024.8.16.0030):
Assim, uma vez prevista, esclarecida e informada a comissão de intermediação à contratante, tanto quanto à sua exigibilidade como ao percentual devido, não se verifica violação ao Tema 938. Além disso, por ser inexigível a prova do efetivo repasse do valor ao corretor, ou de elementos outros para além daqueles fixados no precedente qualificado, impõe-se a reforma da sentença, com a consequente manutenção da cobrança.
Em igual sentido, recente acórdão desta Colenda 15ª Câmara Cível, também envolvendo a mesma incorporadora:
“APELAÇÃO CÍVEL.
EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO E OUTRAS AVENÇAS.
SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DA PARTE EMBARGANTE. PRELIMINAR. ANULAÇÃO DA SENTENÇA POR INSUFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. REJEIÇÃO. DECISÃO QUE EXPÕE ADEQUADAMENTE OS MOTIVOS QUE EMBASARAM O CONVENCIMENTO DO MAGISTRADO. DEVIDO ESCLARECIMENTO ACERCA DAS RAZÕES DE DECIDIR. MÉRITO.
ALEGADA A INAPLICABILIDADE DO TEMA REPETITIVO Nº 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. NÃO ACOLHIMENTO. OBJETO CONTRATUAL QUE NÃO AFASTA A INCIDÊNCIA DO PRECEDENTE QUALIFICADO. SERVIÇO PRESTADO QUE POSSUI A MESMA FINALIDADE. INTERMEDIAÇÃO NA NEGOCIAÇÃO DE UNIDADE IMOBILIÁRIA AUTÔNOMA. APLICAÇÃO POR ANALOGIA. DESNECESSÁRIO O PREENCHIMENTO DE REQUISITOS NÃO PREVISTOS PARA RECONHECIMENTO DE VALIDADE DA CLÁUSULA. ABUSIVIDADE POR CARÁTER PUNITIVO E INFRINGÊNCIA AO ART. 51 DO CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR. NÃO CONSTATAÇÃO.
HONORÁRIOS SUCUMBENCIAIS. FIXAÇÃO POR APRECIAÇÃO EQUITATIVA, TENDO COMO BASE A TABELA DA OAB. IMPOSSIBILIDADE. ÓRGÃO JULGADOR NÃO VINCULADO AO PARÂMETRO DEFINIDO PELA ENTIDADE DE CLASSE. POSICIONAMENTO DO STJ. CAUSA QUE NÃO SE ENQUADRA NAS HIPÓTESES PREVISTAS NO ART. 85, §8º e §8º-A, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. APELO DESPROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Apelação Cível visando a reforma de sentença que julgou parcialmente procedentes os Embargos à Execução opostos pelo apelante, declarando a abusividade da cobrança da taxa de fruição, a nulidade da cláusula 7.2.5, afastando a cobrança de 20% (vinte por cento) a título de honorários advocatícios contratuais, com o ajuste da cláusula penal e reconhecimento do excesso de
execução.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se a sentença deve ser anulada por insuficiência de fundamentação, se é aplicável ao caso a tese firmada no julgamento do Tema Repetitivo nº 938 do STJ, se a cláusula que prevê o repasse de comissão de intermediação ao cessionário é abusiva por ostentar natureza punitiva e se cabe a alteração da forma como arbitrados os honorários de
sucumbência.III. RAZÕES DE DECIDIR3. Não prospera a preliminar de anulação da sentença por carência de fundamentação, pois, houve a devida exposição dos motivos que embasaram a decisão, não sendo o Magistrado obrigado a rebater, um a um, os fundamentos deduzidos pelas partes.4.
O objeto do contrato não afasta a incidência do Tema Repetitivo nº 938 do STJ, o qual pode ser aplicado analogicamente, conforme entendimento desta Câmara Cível, sendo desnecessário exigir da credora o preenchimento de requisitos não previstos no precedente qualificado para validar a cláusula de repasse da comissão de intermediação.5. Foi afastada a alegação de caráter punitivo da cobrança da comissão de intermediação, inexistindo abusividade a ser reconhecida nos termos do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor.6. Afastou-se a pretensão de fixação da verba honorária com base na tabela disponibilizada pela OAB, tendo em vista que esta não vincula o julgador na fixação dos honorários de sucumbência, bem como pelo fato de não haver enquadramento do caso aos pressupostos necessários para arbitramento por apreciação
equitativa.IV. DISPOSITIVO E TESE7. Recurso de Apelação conhecido e desprovido. Tese de julgamento:
Para constatação de validade da cláusula que prevê a cobrança da comissão de intermediação/corretagem, basta o preenchimento dos requisitos presentes na tese firmada pelo e. Superior Tribunal de Justiça, devendo o contrato dispor expressamente sobre o ressarcimento da despesa, com indicação do valor total pago, destacando-se o montante que será destinado à remuneração do respectivo
serviço._________Dispositivos
relevantes citados: CPC, art. 85, §2º, incisos I a IV, §8 e §8º-A; CDC, art. 51, IV e §1º,
III.Jurisprudência
relevante citada: STJ,
AgInt
no
AREsp
n. 2.799.450/RS, relator Ministro Marco Aurélio
Bellizze, Segunda Turma, julgado em 6/05/2026, DJEN de 13/05/2026; STJ,
AREsp
n. 2.988.813/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 16/12/2025; STJ,
AgInt
no REsp n. 2.103.955/SP, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 24/06/2024,
DJe
de 27/06/2024; TJPR - 15ª Câmara Cível - 0018655-79.2022.8.16.0017 - Maringá - Rel.: Desembargador Luiz Carlos Gabardo - J. 19.10.2024; TJPR - 15ª Câmara Cível - 0024342-22.2021.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Desembargador Luiz Cezar Nicolau - J. 13.07.2024; TJPR - 15ª Câmara Cível - 0004306-38.2019.8.16.0159 - São Miguel do Iguaçu - Rel.: Desembargador
Shiroshi
Yendo
- J. 24.10.2022; TJPR - 15ª Câmara Cível - 0040331-03.2024.8.16.0021 - Cascavel - Rel.: Desembargador Luiz Cezar Nicolau - J. 14.03.2026; TJPR - 15ª Câmara Cível - 0032914-35.2025.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: Desembargadora Denise Kruger Pereira - J. 10.12.2025. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0000561-39.2025.8.16.0030 - Foz do Iguaçu - Rel.: DESEMBARGADORA DENISE KRUGER PEREIRA - J. 17.06.2026)”
(grifou-se)
Diante desse contexto, a sentença comporta reforma quanto à comissão de intermediação, a fim de restabelecer sua exigibilidade, nos exatos termos do pacto firmado.
Quanto à taxa de fruição, dispõe o artigo 67-A, § 2º, inciso III, da Lei nº 4.591/1964:
“Art. 67-A. Em caso de desfazimento do contrato celebrado exclusivamente com o incorporador, mediante distrato ou resolução por inadimplemento absoluto de obrigação do adquirente, este fará jus à restituição das quantias que houver
pago
diretamente ao incorporador, atualizadas com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel, delas deduzidas, cumulativamente:
(...)

2º
Em função do período em que
teve disponibilizada a unidade imobiliária, responde ainda o adquirente, em caso de resolução ou de distrato, sem prejuízo do disposto no caput e no § 1º deste artigo, pelos seguintes valores:
(...)
III - valor correspondente à fruição do imóvel, equivalente à
0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die”
(grifou-se)
Na hipótese, a disponibilização da unidade imobiliária, correspondente à imissão na posse, estava condicionada ao pagamento de 10% (dez por cento) do valor total do contrato, conforme consta do Termo de Verificação (mov. 1.9 - p. 2 - autos nº 0029495-41.2024.8.16.0030):


A seu turno, a cobrança da taxa de fruição estava condicionada ao cálculo proporcional do período de uso (mov. 1.9 - p. 3 - autos nº 0029495-41.2024.8.16.0030):

No caso concreto, é incontroverso que a autora quitou montante bastante inferior aos 10% (dez por cento) do valor do imóvel, de R$ 114.999,84 (cento e quatorze mil novecentos e noventa e nove reais e oitenta e quatro centavos), como se observa do próprio cálculo exequendo, que aponta apenas a quantia de R$ 4.846,20 (quatro mil oitocentos e quarenta e seis reais e vinte centavos) (mov. 1.11 - autos nº 0029495-41.2024.8.16.0030).
Daí se presume que a contratante jamais foi imitida na posse e, por conseguinte, não utilizou o bem. Ainda assim, a incorporadora incluiu a taxa de fruição no valor exigido em razão do inadimplemento.
Tal cenário, em tese, seria suficiente para afastar a cobrança da taxa de fruição, como reconhecido em precedente desta 15ª Câmara Cível:
“APELAÇÃO CÍVEL. EMBARGOS À EXECUÇÃO. INSTRUMENTO PARTICULAR DE CONTRATO DE CONCESSÃO DE DIREITO REAL DE USO DE UNIDADE HOTELEIRA. MULTIPROPRIEDADE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA.
TARIFA DE FRUIÇÃO.
OMISSÃO NA SENTENÇA QUANTO AO TEMA. SUPRESSÃO PELO TRIBUNAL. POSSIBILIDADE. ART. 1.013, §3º, INCISO III, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL.
ENCARGO DEVIDO A PARTIR DA EFETIVA DISPONIBILIZAÇÃO DO IMÓVEL. CASO CONCRETO. BEM NUNCA DISPONIBILIZADO PARA USO. ESPECÍFICA CONDIÇÃO CONTRATUAL NÃO IMPLEMENTADA. COBRANÇA AFASTADA.
COMISSÃO DE INTERMEDIAÇÃO. PREVISÃO EM CONTRATO, COM INDICAÇÃO DO VALOR. VALIDADE. ENCARGOS SUCUMBENCIAIS. REDISTRIBUIÇÃO.1. Deve ser reconhecida a nulidade parcial da sentença, quando violado o princípio da adstrição, por omissão em relação a parte dos pedidos.2. Nos termos do artigo 1.013, §3º, inciso III, do Código de Processo Civil, “Se o processo estiver em condições de imediato julgamento, o tribunal deve decidir desde logo o mérito quando: [...] III – constatar a omissão no exame de um dos pedidos, hipótese em que poderá julgá-lo”.3. Nas hipóteses de rescisão de contrato de multipropriedade imobiliária,
é devida a taxa de fruição, desde que comprovada a disponibilização de uso do imóvel.4. De acordo com o Tema Repetitivo n.º 938, do Superior Tribunal de Justiça, é válida a “cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem”.5. Quando o parcial provimento do recurso acarretar alteração das parcelas de derrota e de vitória de cada parte, impõe-se a redistribuição dos encargos sucumbenciais.6. Apelação cível conhecida e parcialmente provida, com reconhecimento de nulidade parcial da sentença e aplicação do art. 1.013, §3º, inciso III, do Código de Processo Civil. (TJPR - 15ª Câmara Cível - 0018655-79.2022.8.16.0017 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR LUIZ CARLOS GABARDO - J. 19.10.2024)”
(grifou-se)
Todavia, a autora não se insurgiu adequadamente contra a sentença, pois deixou de interpor apelação própria ou adesiva. Houve apenas recurso da incorporadora, ora embargada, de modo que eventual afastamento da taxa de fruição configuraria indevida
reformatio in pejus.
De todo modo, não há como acolher o pedido de reforma do pronunciamento monocrático, uma vez que as razões recursais não se sustentam. A afirmação de que “a unidade adquirida disponibilizada aos apelados a partir da assinatura do contrato, realizada em 01/11/2023” não corresponde às cláusulas acima transcritas.
Em verdade, a tese recursal vinculada à utilização do imóvel dissocia-se dos termos contratados e não encontra respaldo na realidade dos autos. Dessarte, por não ter a parte se desincumbido do ônus probatório quanto ao fato alegado, permanece irretocável a sentença no ponto, devendo ser mantida a incidência da taxa de fruição apenas sobre o valor das parcelas pagas pela devedora.
Pelas mesmas razões, revela-se cabível a multa por litigância de má-fé, requerida em contrarrazões.
No que diz respeito à multa por litigância de má-fé, o Código de Processo Civil estabelece no artigo 80 as hipóteses em que a parte é considerada litigante de má-fé,
in
verbis:
“Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:
I - Deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;
II - Alterar a verdade dos fatos;
III - Usar do processo para conseguir objetivo ilegal;
IV - Opuser resistência injustificada ao andamento do processo;
V - Proceder de modo temerário em qualquer incidente ou ato do processo;
VI - Provocar incidente manifestamente infundado;
VII - interpuser recurso com intuito manifestamente protelatório.”
Na lide em comento, a apelante altera a verdade dos fatos ao vincular a taxa de fruição à ocupação ou disponibilização do imóvel, embora tal circunstância não tenha ocorrido em razão de cláusula contratual por ela própria imposta e utilizada para instruir o pedido inicial da execução, em manifesta contradição.
Acerca do valor da multa, dispõe o artigo 81 da lei processual civil:
“Art. 81. De ofício ou a requerimento, o juiz condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a um por cento e inferior a dez por cento do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.”
Por conseguinte, impõe-se à recorrente o pagamento de multa por litigância de má-fé, fixada em 1% (um por cento) sobre o valor corrigido da causa.
À luz do exposto, voto no sentido de
conhecer e dar parcial provimento ao Recurso de Apelação, reformando a sentença apenas para restabelecer a cobrança da comissão de intermediação (corretagem), mantendo-se a taxa de fruição nos termos fixados e aplicando-se à recorrente multa por litigância de má-fé, no equivalente a 1% (um por cento) sobre o valor atualizado da causa.
Diante do acolhimento parcial da insurgência, não há falar em majoração dos honorários recursais, à luz do Tema 1.059 do Superior Tribunal de Justiça, mas apenas em redistribuição dos ônus sucumbenciais. Assim, considerando que a embargante decaiu em mais um de seus principais pleitos, deverá arcar com 70% (setenta por cento) dos ônus, remanescendo os 30% (trinta por cento) restantes a cargo da incorporadora embargada.