Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

I – RELATÓRIOTrata-se de dois recursos de apelação interpostos contra a sentença de mov. 407.1, proferida pelo Juízo da 17ª Vara Cível da Comarca de Curitiba, nos autos do cumprimento de sentença de verba honorária sucumbencial movido por Alessandro Kioshi Kishino em face de PDG LN 34 – Incorporação e Empreendimentos Ltda.Na origem, no bojo do cumprimento de sentença, foram penhorados e arrematados os imóveis de matrículas nº 60.369 e 60.552 (apartamento nº 2207 e vaga de garagem nº 184-R, integrantes do Empreendimento Champagnat 2540), de propriedade da executada, pelo valor de R$ 206.200,00 (carta de arrematação, mov. 364.1), com posterior levantamento pela parte exequente do montante de R$ 35.150,27 (mov. 365.1) e imissão dos arrematantes na posse do bem (mov. 382.1).
No mov. 366.1, o Condomínio Champagnat 2540, na qualidade de terceiro, requereu habilitação de crédito, sustentando ser credor da executada nos autos nº 0000438-46.2016.8.16.0001, referentes à cobrança de cotas condominiais incidentes sobre os imóveis arrematados. A parte exequente deu quitação integral da obrigação (mov. 394.1). O Município de Curitiba noticiou débitos municipais de R$ 4.714,57 e R$ 408,89 (mov. 400.1). Os arrematantes formularam pedido de reembolso das despesas pagas ao leiloeiro (mov. 404.1).
Sobreveio a sentença que, no que interessa: a) indeferiu o pedido de reembolso das despesas com o leiloeiro; b) indeferiu o pedido de habilitação de crédito formulado pelo Condomínio, por ausência de amparo legal e inadequação da via eleita, reputando adequada a penhora no rosto dos autos (art. 860 do CPC) e apontando a ausência de averbação na matrícula; c) deferiu a habilitação do Município de Curitiba, determinando a expedição de alvará; d) julgou extinta a execução pela quitação; e e) determinou o levantamento do saldo remanescente pela executada, após a preclusão, conforme dispositivo que se colaciona:
"[...] Ante o exposto, por ausência de amparo legal e inadequação da via eleita, indefiro o pedido de habilitação de crédito formulado pelo terceiro. 2.1. Ante a declaração de quitação da parte exequente, pelo pagamento, julgo extinta esta execução, nos termos dos artigos 924, II, e 925 do CPC. 2.2. Custas remanescentes pela parte executada. [...]" (mov. 407.1)
Irresignado, o Condomínio Champagnat 2540 interpôs o recurso de apelação (Apelação 1) de mov. 413.1, sustentando, em síntese: a) preliminarmente, cerceamento de defesa, decorrente do indeferimento da habilitação, que teria impossibilitado o regular acompanhamento processual e o recebimento de intimações (art. 5º, LV, da CF, e art. 272, § 2º, do CPC), bem como o cabimento de efeito suspensivo (art. 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC); b) no mérito, a legitimidade e anterioridade do crédito condominial, reconhecido nos autos nº 0000438-46.2016.8.16.0001, com sentença de procedência de 22/02/2018; c) a natureza propter rem da obrigação, com preferência sobre o produto da alienação, independentemente de averbação; d) a inexistência de garantia integral do juízo na execução condominial, dada a defasagem entre o valor constrito (R$ 7.601,86) e o débito atualizado (R$ 33.934,69, em novembro/2025); e) a superação da controvérsia sobre a legitimidade da executada, por acórdão negando provimento a recurso da PDG; f) a incidência do art. 908 do CPC. Requereu a reforma da sentença para deferir a habilitação, determinar a reserva de valores e afastar o levantamento pela executada, com condenação em custas, honorários e honorários recursais.
Os arrematantes, Maria Joselete Conrado e Marcelo Miguel Conrado (mov. 414.1), igualmente interpuseram o presente recurso (Apelação 2), sustentando, em síntese: a) o direito ao reembolso da comissão do leiloeiro (R$ 10.310,00), mediante dedução do saldo excedente, por força do art. 884, parágrafo único, do CPC c/c art. 7º, § 4º, da Resolução CNJ nº 236/2016, com afastamento da preclusão, por ser o interesse condicionado a evento futuro; e b) a sub-rogação dos débitos condominiais no preço da arrematação (art. 908, § 1º, do CPC), por se tratar de aquisição originária, com o consequente deferimento da habilitação do condomínio e a entrega do imóvel livre de ônus.
Em contrarrazões (mov. 419.1), a PDG LN 34 – Incorporação e Empreendimentos Ltda. pugnou pelo desprovimento, sustentando: inexistência de previsão legal para intervenção automática de terceiro credor; adequação da penhora no rosto dos autos (art. 860 do CPC); que a natureza propter rem não dispensa as regras de concorrência entre credores; que a sub-rogação do art. 908 do CPC pressupõe crédito garantido ou submetido à ordem de preferência; inexistência de cerceamento de defesa; e ausência dos requisitos para efeito suspensivo.
É o relatório.

II – FUNDAMENTAÇÃO
DA APELAÇÃO 1 (CONDOMÍNIO CHAMPAGNAT 2540)1. Do juízo de admissibilidadeConquanto a peça recursal, em passagem isolada, refira-se a "recurso inominado" e a extinção "sem resolução de mérito", cuida-se de manifesto equívoco material, sendo certo que a sentença extinguiu a execução com resolução de mérito (art. 924, II, do CPC), pronunciamento que desafia apelação (art. 1.009 do CPC).O condomínio, embora não integre formalmente a relação executiva, ostenta a condição de terceiro prejudicado, expressamente legitimado a recorrer pelo art. 996 do CPC, na medida em que teve indeferido o pedido de habilitação por ele deduzido. Presente, assim, o binômio necessidade-utilidade que informa o interesse recursal, o pressuposto encontra-se satisfeito.No que tange à tempestividade, não tendo o condomínio sido intimado pessoalmente da sentença, porquanto não admitido nos autos, o prazo recursal fluiu a partir da ciência inequívoca, revelando-se tempestivo o apelo interposto em 22/05/2026, observado o prazo de quinze dias úteis (art. 1.003, § 5º, c/c art. 219 do CPC).Quanto ao preparo, verifica-se regular o recolhimento, de modo que conheço do recurso.
2. Preliminar — cerceamento de defesaSustenta o condomínio, em preliminar, a nulidade da sentença por cerceamento de defesa, ao argumento de que a ausência de sua intimação, decorrente do indeferimento da habilitação, o impediu de acompanhar regularmente o feito, em violação ao art. 272, § 2º, do CPC e ao art. 5º, LV, da Constituição Federal. Aduz que só tomou ciência da sentença mediante monitoramento autônomo, às vésperas do término do prazo recursal.A tese, contudo, não merece acolhida.Com efeito, o condomínio não integrava a relação processual do cumprimento de sentença, travado exclusivamente entre o exequente da verba sucumbencial e a executada, tendo formulado pedido de habilitação que restou indeferido, indeferimento este que constitui o próprio objeto do recurso.Não sendo parte regularmente admitida, com advogado habilitado nos autos, não fazia jus à intimação pessoal dos atos subsequentes, de modo que não incide a hipótese de nulidade prevista no art. 272, § 2º, do CPC. A exigência de intimação pressupõe, logicamente, a condição de parte ou de interveniente já admitido, o que não se verificou.Ainda que assim não fosse, o reconhecimento da nulidade dependeria da demonstração de prejuízo concreto, à luz do princípio não há nulidade sem prejuízo (pas de nullité sans grief), positivado nos arts. 282, § 1º, e 283, parágrafo único, do CPC. No caso, o condomínio teve ciência inequívoca da sentença e interpôs recurso tempestivo, exercendo plenamente seu direito de defesa, cuja matéria foi integralmente devolvida a este Tribunal.Ademais, o eventual acolhimento da nulidade sequer aproveitaria ao recorrente, dado que a causa se encontra madura para julgamento imediato (art. 1.013, § 3º, do CPC). O pedido de efeito suspensivo (art. 1.012, §§ 3º e 4º, do CPC), de índole provisória, resta prejudicado com o julgamento definitivo.Portanto, rejeito a preliminar.
3. Do mérito
3.1. Da natureza propter rem do crédito condominial e da sub-rogação legal no preço da arremataçãoA arrematação em hasta pública constitui forma de aquisição originária da propriedade, o que assegura ao arrematante o direito de receber o bem livre e desembaraçado de ônus anteriores, ressalvada disposição editalícia expressa em contrário, inexistente na espécie.Como cediço, as cotas condominiais possuem natureza propter rem, o que significa dizer que a obrigação adere à própria coisa, acompanhando o imóvel independentemente das mutações subjetivas na titularidade dominial e servindo o próprio bem como garantia material da satisfação do débito. Essa é a dicção expressa do art. 1.345 do Código Civil, segundo o qual "o adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios".Por força dessa especial natureza jurídica, o legislador do Código de Processo Civil de 2015, com a finalidade de superar a controvérsia jurisprudencial existente sob a égide do diploma revogado, estabeleceu, no art. 908, § 1º, regra de sub-rogação automática dos créditos propter rem sobre o preço da arrematação, como se vê:
"Art. 908. Havendo pluralidade de credores ou exequentes, o dinheiro lhes será distribuído e entregue consoante a ordem das respectivas preferências. § 1º No caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência."
A menção expressa aos créditos propter rem, no dispositivo em comento, tem cunho proposital, pois se trata de opção legislativa destinada a afastar a exigência, antes controvertida, de averbação matricular ou de penhora anterior por parte do credor condominial. A sub-rogação opera ope legis, decorrendo da própria natureza da obrigação e da destinação econômica do bem alienado.Esse é o exato sentido em que esta Corte estadual vem se posicionando, como se vê:
AGRAVO DE INSTRUMENTO – EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – IMÓVEL ARREMATADO EM HASTA PÚBLICA – EDITAL DE LEILÃO QUE ATRIBUIU AO ARREMATANTE OS DÉBITOS VENCIDOS NÃO LIQUIDADOS PELO PREÇO DO LEILÃO – PRODUTO DA ARREMATAÇÃO SUFICIENTE PARA A QUITAÇÃO DAS TAXAS CONDOMINIAIS INCLUÍDAS NO CERTAME – DÍVIDAS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO QUE SE SUB-ROGAM NO RESPECTIVO PREÇO, NOS TERMOS DO ART. 908, § 1º, DO CPC – IMPOSSIBILIDADE DO ARREMATANTE OU POSTERIOR ADQUIRENTE DO IMÓVEL ARREMATADO SER INCLUÍDO NA EXECUÇÃO PARA RESPONDER POR SALDO REMANESCENTE DA EXECUÇÃO QUE SUPEROU O VALOR DE ARREMATAÇÃO, DEVENDO SER EXIGIDO EXCLUSIVAMENTE DA PARTE EXECUTADA. Agravo de Instrumento conhecido e provido. (TJ-PR 01242779620258160000 Curitiba, Relator.: Elizabeth Maria de Franca Rocha, Data de Julgamento: 13/04/2026, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 14/04/2026)
Assim como é o caso em que o arrematante não responde por débitos anteriores à lavratura do auto de arrematação, salvo previsão editalícia expressa, conforme se transcreve:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. ARREMATAÇÃO DE IMÓVEL E RESPONSABILIDADE POR DÉBITOS ANTERIORES. RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I. CASO EM EXAME1. Agravo de Instrumento interposto por condomínio em face de decisão que atribuiu ao arrematante o ônus de saldar eventuais dívidas fiduciárias do imóvel alienado fiduciariamente, em ação de execução de título executivo extrajudicial referente a taxas condominiais inadimplidas. O agravante sustenta que a arrematação deve ser considerada aquisição originária, sem responsabilidade sobre o saldo devedor do financiamento. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se o arrematante de imóvel em hasta pública deve ser responsabilizado por débitos anteriores à arrematação, especialmente no que se refere a taxas condominiais. III. RAZÕES DE DECIDIR3. O arrematante não é responsável pelos débitos anteriores à data da lavratura do auto de arrematação, exceto se expressamente previstos no edital. 4. A arrematação integral é considerada uma forma de aquisição originária da propriedade, livre de ônus anteriores. 5. Os créditos incidentes sobre o imóvel se sub-rogam do preço da arrematação, respeitando a ordem de preferência dos credores. IV. DISPOSITIVO E TESE6. Recurso conhecido e provido, para constar que ao arrematante não incumbe o ônus pelos débitos anteriores à data da lavratura do auto de arrematação. Tese de julgamento: Na arrematação de imóvel em hasta pública, o arrematante não pode ser responsabilizado por débitos anteriores à data da lavratura do auto de arrematação, salvo se houver previsão expressa no edital de praça. Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 908, § 1º; Lei nº 9.514/1997, art. 27, § 4º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp 1.821.115/PI, Rel. Min. Herman Benjamin, Segunda Turma, j. 20/2/2020; TJPR, APELAÇÃO CÍVEL 0010710-55.2023.8.16.0001, Rel. Desembargador Roberto Portugal Bacellar, 9ª Câmara Cível, j. 18.04.2024. (TJ-PR 00015321720258160000 Cambé, Relator.: substituto guilherme frederico hernandes denz, Data de Julgamento: 31/05/2025, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/06/2025)
Nesse cenário, revela-se equivocada a premissa adotada pelo Juízo de origem de que a habilitação do crédito condominial dependeria, necessariamente, da prévia constituição de penhora no rosto dos autos (art. 860 do CPC) ou de averbação na matrícula do imóvel. Tais instrumentos processuais são úteis quando o credor pretende garantir crédito desvinculado do bem executado; não são, contudo, os únicos meios admitidos quando se cuida de crédito propter rem que grava, por sua própria natureza, o imóvel objeto da alienação judicial.Ou seja, a penhora no rosto dos autos presta-se à constrição de crédito que o executado tenha a receber em processo diverso, sendo, na precisa dicção do Superior Tribunal de Justiça, "apenas a penhora de direito de crédito" a ser recebido pelo executado em outro feito. Não é esse o caso dos autos, pois o condomínio não persegue crédito que a executada tenha a haver alhures, mas a satisfação de crédito que recai sobre os próprios bens alienados.
Os imóveis arrematados, apartamento nº 2207 e vaga nº 184-R, matrículas nº 60.369 e 60.552, integram o próprio Empreendimento Champagnat 2540, constituindo as unidades geradoras do débito condominial, de modo que a hipótese é de sub-rogação do crédito no preço da arrematação (art. 908, § 1º, do CPC), e não de constrição de crédito alheio, revelando-se inservível o instituto invocado na sentença.
3.2. Da preferência do crédito condominial
A conclusão acima ganha força pela orientação sumular do Superior Tribunal de Justiça, consubstanciada no Enunciado nº 478 da Súmula do STJ, segundo o qual "na execução de crédito relativo a cotas condominiais, este tem preferência sobre o hipotecário".
Se o crédito condominial prevalece inclusive sobre o crédito hipotecário, titulado por direito real de garantia regularmente registrado, com muito maior razão prefere ele ao crédito comum de honorários sucumbenciais que motivou o cumprimento de sentença em exame, o qual não ostenta qualquer título legal de preferência, tampouco vinculação material com o imóvel arrematado.
A jurisprudência desta Corte, em compasso com o entendimento ora esposado, reconhece a sub-rogação dos créditos propter rem no preço da arrematação, com fundamento no art. 908, § 1º, do CPC, e assegura ao condomínio credor a preservação de seu crédito nas hipóteses em que o imóvel gerador do débito é objeto de alienação judicial em execução alheia. Nesse sentido:
"AGRAVO DE INSTRUMENTO – AÇÃO DE EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – TAXAS CONDOMINIAIS – ACORDO FEITO ENTRE AS PARTES QUE RESTOU HOMOLOGADO E POSTERIORMENTE DESCUMPRIDO PELO EXECUTADO – CONTINUIDADE DA EXECUÇÃO - DECISÃO QUE INDEFERIU PEDIDO DO EXEQUENTE DE INCLUSÃO NO PÓLO PASSIVO DA COPROPRIETÁRIA DO IMÓVEL, QUE JÁ TINHA SIDO ADMITIDA COMO TERCEIRA INTERESSADA – RECURSO DO EXECUTADO – ACOLHIMENTO – DÉBITO EXECUTADO QUE EXTRAPOLA OS TERMOS DO ACORDO CELEBRADO ENTRE OS LITIGANTES ORIGINÁRIOS, ANTE A INCLUSÃO DE TAXAS CONDOMINIAIS VENCIDAS NO CURSO DO PROCESSO – IMÓVEL GERADOR DA DÍVIDA DE TITULARIDADE DO EXECUTADO E SUA EX-CÔNJUGE – NATUREZA PROPTER REM DA OBRIGAÇÃO – IMÓVEL QUE CONSTITUI GARANTIA DE PAGAMENTO DO DÉBITO EM QUESTÃO – DECISÃO REFORMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO." (TJ-PR 00269745320238160000 Curitiba, Relator.: Elizabeth Maria de Franca Rocha, Data de Julgamento: 28/08/2023, 10ª Câmara Cível, Data de Publicação: 28/08/2023)
No mesmo sentido, esta Corte já assentou que a regra é a sub-rogação dos créditos, mesmo os de natureza propter rem, sobre o preço do bem, em aplicação direta do art. 908, § 1º, do CPC, veja-se:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. PROCESSO CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. DECISÃO AGRAVADA QUE INDEFERIU O PEDIDO DO ARREMATANTE DE QUE O CONDOMÍNIO EXEQUENTE FORNEÇA CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DOS DÉBITOS CONDOMINIAIS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO. ARREMATAÇÃO EM HASTA PÚBLICA DO IMÓVEL DO QUAL RECAIU O DÉBITO CONDOMINIAL – FORMA DE AQUISIÇÃO ORIGINÁRIA DA PROPRIEDADE – RECEBIMENTO DO BEM LIVRE E DESEMBARAÇADO – RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELOS DÉBITOS CONDOMINIAIS POSTERIORES À ARREMATAÇÃO – PRECEDENTES DO STJ E DESTE TRIBUNAL. EMISSÃO DE CERTIDÃO DE QUITAÇÃO DE DÉBITOS CONDOMINIAIS EM FAVOR DO ARREMATANTE – CRÉDITOS DE NATUREZA PROPTER REM QUE SE SUB-ROGAM SOBRE O PRODUTO DA ALIENAÇÃO – EXPRESSA PREVISÃO DO ART. 908, § 1º DO CPC – IMÓVEL QUE NÃO MAIS RESPONDE PELOS DÉBITOS ANTERIORES À ARREMATAÇÃO – EVENTUAL SALDO REMANESCENTE DA DÍVIDA QUE DEVE SER PERSEGUIDO SOBRE O PATRIMÔNIO DO EXECUTADO – EMISSÃO DO DOCUMENTO NÃO SE CONFUNDE OU REPRESENTA TÍTULO DE QUITAÇÃO EM FAVOR DO ANTIGO CONDÔMINO – AUSÊNCIA DE RAZOABILIDADE NA RECUSA EM EMITIR, DESDE LOGO, O DOCUMENTO SOLICITADO PELO ARREMATANTE. DECISÃO AGRAVADA REFORMADA. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. 1. Em se tratando de arrematação em hasta pública, forma de aquisição originária da propriedade, o bem é entregue ao arrematante livre e desembaraçado de ônus. Os débitos anteriores à arrematação, inclusive os de natureza propter rem, não podem ser transmitidos ao novo adquirente, havendo a sua sub-rogação sobre o respectivo preço, conforme o art. 908, § 1º, do CPC. 2. O arrematante não é responsável pelos débitos anteriores, nem quando o preço é insuficiente para cobrir o débito, já que quem arremata o bem o recebe livre e desembaraçado, devendo o exequente continuar a execução na origem para busca outros bens penhoráveis do executado, até satisfação da dívida. 3. A emissão de documento declarando inexistirem débitos condominiais não se confunde ou representa título de quitação em favor do antigo condômino, executado nos autos de origem, que continua a responder pessoalmente pelo débito remanescente. A recusa apresentada pelo Condomínio se revela ilegítima e obsta o pleno exercício do direito de propriedade pelo agravante, eis que dificulta possíveis negociações do bem. (TJ-PR 00193427320238160000 Ponta Grossa, Relator.: Roberto Portugal Bacellar, Data de Julgamento: 29/07/2023, 9ª Câmara Cível, Data de Publicação: 02/08/2023)
Igual entendimento vem sendo reiteradamente adotado quanto ao pedido de habilitação incidental do condomínio credor para reserva do produto da arrematação em cumprimento de sentença alheio, admitindo-se a intervenção com fundamento na natureza propter rem da obrigação e no disposto no art. 908, § 1º, do CPC, independentemente de penhora anterior. Nesse sentido:
AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO FISCAL. LEILÃO JUDICIAL DE BEM IMÓVEL. DECISÃO QUE INDEFERE PLEITO PARA CONSTAR DO EDITAL A EXISTÊNCIA DE DÍVIDA CONDOMINIAL E A RESPONSABILIDADE DO ARREMATANTE PELO SEU PAGAMENTO. DÉBITO QUE SE SUB-ROGA NO PREÇO DA ARREMATAÇÃO, CONFORME PREVISÃO DO ART. 908, § 1º, DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL. IMÓVEL ENTREGUE LIVRE DE QUALQUER ÔNUS. PRECEDENTES DESTE TRIBUNAL DE JUSTIÇA. DECISÃO MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E DESPROVIDO. a) Nos termos do art. 908, § 1º, do Código de Processo Civil, "no caso de adjudicação ou alienação, os créditos que recaem sobre o bem, inclusive os de natureza propter rem, sub-rogam-se sobre o respectivo preço, observada a ordem de preferência". b) Assim, nos leilões judiciais realizados na vigência do Código de Processo Civil de 2015, tal como no presente caso, o arrematante recebe o imóvel livre de qualquer ônus, até mesmo os de natureza propter rem, por força do disposto no § 1º do art. 908 do Código de Processo Civil. (TJPR - 2ª Câmara Cível - 0041652-10.2022.8.16.0000 - Maringá - Rel.: DESEMBARGADOR ROGÉRIO LUIS NIELSEN KANAYAMA - J. 17.11.2022)
3.3. Da contradição do decisum
Reconhecidas a natureza propter rem e a preferência, evidencia-se a contradição da sentença ao indeferir a habilitação e, a um só tempo, autorizar o levantamento do saldo pela executada, privilegiando a devedora inadimplente em detrimento do credor cujo crédito recai sobre o bem alienado, o que esvazia a tutela executiva.
4. Conclusão da Apelação 1Diante do exposto, impõe-se o PROVIMENTO da Apelação 1, para reformar a sentença, deferir a habilitação do condomínio e reconhecer o direito à retenção do saldo remanescente, destinando-o à satisfação do crédito condominial, observada a ordem de preferência, obstado o levantamento pela executada até a integral quitação dos créditos preferenciais, cuja apuração se fará na origem, no tópico das matérias comuns (concurso de preferências).
DA APELAÇÃO 2 (ARREMATANTES)1. Do juízo de admissibilidadePresentes os pressuposto intrínsecos e extrínsecos de admissibilidade, conheço do recurso.
2. Do méritoNo presente recurso os arrematantes veiculam duas pretensões: a primeira: a restituição da comissão do leiloeiro, mediante dedução do saldo excedente; a segunda, o reconhecimento da sub-rogação dos débitos condominiais no preço, para receberem o imóvel livre de ônus. Esta última identifica-se, no essencial, com a matéria já resolvida na análise da Apelação 1, razão pela qual será tratada por remissão.Assim, analisa-se, inicialmente, a questão da comissão do leiloeiro, própria e exclusiva deste recurso.
2.1. Da distinção entre adiantamento e imputação definitiva da comissãoA decisão indeferiu a restituição da comissão sob duplo fundamento: a atribuição editalícia do encargo ao arrematante e a ocorrência de preclusão. Cumpre, todavia, distinguir com precisão dois pontos que a sentença fundiu.
O art. 884, parágrafo único, do CPC estabelece que a comissão do leiloeiro é paga pelo arrematante, mas tal preceito disciplina apenas o adiantamento do valor necessário à perfectibilização do ato expropriatório, e não a imputação econômica definitiva do custo ao final da execução.
Essa destinação final, quando remanesce saldo excedente, é regida pelo art. 7º, § 4º, da Resolução CNJ nº 236/2016, norma de observância obrigatória, segundo a qual, sendo o valor da arrematação superior ao crédito do exequente, a comissão do leiloeiro poderá ser deduzida do produto da arrematação.
Não há conflito entre os preceitos, eis que um cuida do desembolso inicial e o outro, da destinação do excedente.
A solução preconizada assenta-se, ademais, no princípio da causalidade, pois a execução decorreu do inadimplemento da executada, e não de conduta dos arrematantes, e na vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do Código Civil), sendo desarrazoado que a executada recebesse vultoso saldo isenta do custo do procedimento gerado por sua própria mora.
2.2. Da inexistência de preclusão
A matéria não é estranha a esta Corte, que vem admitindo a dedução da comissão do saldo remanescente sempre que o produto da arrematação supere o crédito do exequente, ainda que o edital atribua o custo ao arrematante. Nesse sentido:Direito processual civil. Agravo de Instrumento. Execução de título extrajudicial. Arrematação. Comissão do leiloeiro. Recurso provido. I. Caso em exame1. Decisão agravada que indeferiu o pedido do arrematante de reembolso do valor pago a título de comissão do leiloeiro. II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em constatar (i) a possibilidade de o saldo remanescente do produto da arrematação absorver o pagamento da comissão do leiloeiro. III. Razões de decidir 3. Regra geral, a comissão do leiloeiro deve ser paga pelo arrematante. Entretanto, o §4º, do art. 7º, da Resolução nº 236/2016, do CNJ, prevê a possibilidade de dedução da comissão do saldo remanescente do produto da arrematação na hipótese em que esse valor (da arrematação) superar o crédito do exequente. Caso dos autos. Outrossim, a melhor interpretação conferida ao edital do leilão é no sentido de ir ao encontro do regramento mencionado, quando a ele faz alusão. Possibilidade, no caso, de o arrematante ser reembolsado do valor que já pagou a título de comissão do leiloeiro. Precedentes. Decisão reformada. IV. Dispositivo e Tese 4. Agravo de instrumento provido.______ Dispositivos relevantes citados: Resolução nº 236/2016 do CNJ, art. 7º, caput, e §4º.Jurisprudência relevante citada: n/a (TJPR - 16ª Câmara Cível - 0097445-26.2025.8.16.0000 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR LAURO LAERTES DE OLIVEIRA - J. 08.12.2025) – grifei.
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO DE INSTRUMENTO. DEDUÇÃO DA COMISSÃO DO LEILOEIRO DO SALDO REMANESCENTE DA ARREMATAÇÃO. RECURSO PROVIDO.I. CASO EM EXAME1. Agravo de instrumento interposto contra decisão que indeferiu o pedido de dedução do valor da comissão do leiloeiro do saldo remanescente da arrematação, em execução fiscal, ao fundamento de que tal pagamento é encargo da arrematante.II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO2. A questão em discussão consiste em saber se é possível a dedução do valor da comissão do leiloeiro do saldo remanescente da arrematação em execução fiscal.III. RAZÕES DE DECIDIR3. A comissão do leiloeiro pode ser deduzida do saldo remanescente da arrematação quando o valor da arrematação é superior ao crédito do exequente, conforme o contido no § 4º, do artigo 7º, da Resolução nº 236/2016 do CNJ.4. No caso dos autos, o valor da dívida em execução é inferior ao valor da arrematação, o que permite a dedução da comissão do leiloeiro.IV. DISPOSITIVO5. Recurso provido._________Dispositivos relevantes citados: CPC/2015, art. 882, § 1º; Resolução nº 236/2016 do CNJ, art. 7º, § 4º.Jurisprudência relevante citada: TJPR, 0097445-26.2025.8.16.0000, Rel. Desembargador Lauro Laertes de Oliveira, 16ª Câmara Cível, j. 08.12.2025. (TJPR - 3ª Câmara Cível - 0151097-55.2025.8.16.0000 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR MARCOS SERGIO GALLIANO DAROS -
J. 23.04.2026) - grifeiO acolhimento, portanto, funda-se na legislação de regência e na jurisprudência deste próprio Tribunal.Tampouco há preclusão. A existência de saldo excedente é circunstância futura e incerta, condicionada ao resultado da hasta pública e ao ulterior abatimento dos créditos habilitados, de modo que o interesse processual para requerer a restituição só surge após a consolidação desses elementos. Não se pode exigir do arrematante, terceiro na relação executiva, a prévia impugnação de cláusula editalícia fundada em hipótese meramente eventual, entendimento já perfilhado por esta Corte ao assentar que as diretrizes do edital que tratam de situações eventuais não se submetem à preclusão. Nesse sentido:AGRAVO DE INSTRUMENTO. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. DETERMINAÇÃO DE PAGAMENTO DE COMISSÃO AO LEILOEIRO. ACORDO REALIZADO ANTES DA HASTA PÚBLICA. COMISSÃO DO LEILOEIRO. AUSÊNCIA DE ARREMATAÇÃO DO BEM. DIRETRIZES DO EDITAL QUE NÃO SE SUBMETEM À PRECLUSÃO, JÁ QUE TRATAM DE SITUAÇÕES EVENTUAIS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL DO EXEQUENTE À ÉPOCA DA PUBLICAÇÃO DO EDITAL. PRECEDENTES. JURISPRUDÊNCIA MAJORITÁRIA E POSICIONAMENTO DOUTRINÁRIO UNÍSSONOS SOBRE O DESCABIMENTO DO PAGAMENTO DE COMISSÃO AO LEILOEIRO PARA CASOS EM QUE NÃO HOUVER ARREMATAÇÃO, ATIVIDADE-FIM, CUJO RISCO É INERENTE AO NEGÓCIO. VEDAÇÃO AO ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA (ART. 884 DO CC). LEILOEIRO QUE SOMENTE FAZ JUS À COMISSÃO QUANDO ARREMATAÇÃO DO BEM É REALIZADA. NÃO OCORRÊNCIA, NO CASO. RESSALVA QUANTO A DESPESAS ORDINÁRIAS EFETIVAMENTE DESPENDIDAS PARA PROMOÇÃO DO ATO. APLICAÇÃO DE ENTENDIMENTO DO STJ (AGINT NO RESP Nº 1.984.186/PR) E DESTA CORTE. AGRAVO DE INSTRUMENTO PROVIDO. (TJPR, 16ª Câmara Cível, AI 0050310-52.2024.8.16.0000, relator Desembargador Paulo Cezar Bellio, julgado em 14/10/2024) – grifei
Impõe-se, pois, o reconhecimento do direito ao reembolso da comissão de R$ 10.310,00, com correção monetária desde o desembolso, mediante dedução do saldo excedente, ressalvado que tal dedução recairá sobre a parcela final do produto, após a satisfação dos créditos preferenciais, por constituir despesa do processo executivo.
2.3. Da aquisição livre de ônus e da remissão ao regime da sub-rogação
A segunda pretensão dos arrematantes, de receber o imóvel livre de ônus anteriores mediante sub-rogação dos débitos condominiais no preço, encontra solução no regime já delineado na análise da Apelação 1, ao qual me reporto.
Com efeito, sendo a arrematação forma de aquisição originária, e sub-rogando-se os créditos propter rem no respectivo preço (art. 908, § 1º, do CPC), os arrematantes não respondem, em seu patrimônio pessoal, pelos débitos condominiais anteriores à lavratura do auto, que devem ser satisfeitos com o produto da arrematação.
Verifica-se, assim, perfeita convergência entre os interesses dos dois recorrentes quanto a este ponto: o condomínio recebe a garantia de que seu crédito será satisfeito com o produto da arrematação, e os arrematantes recebem a garantia de que o bem lhes será entregue desembaraçado.
3. Conclusão
Diante do exposto, impõe-se o PROVIMENTO da Apelação 2, para, afastada a preclusão: a) reconhecer o direito à restituição da comissão do leiloeiro (R$ 10.310,00), com correção monetária desde o desembolso, por dedução do saldo excedente, incidente sobre a parcela final do produto, após os créditos preferenciais; e b) reconhecer a sub-rogação dos débitos condominiais no preço, com entrega do imóvel livre de ônus anteriores à lavratura do auto.
DAS MATÉRIAS COMUNSDa liquidação da preferência e da remessa ao concurso de credores
O reconhecimento do direito à sub-rogação e à reserva não dispensa a apuração dos exatos contornos dos créditos no juízo de origem, sob pena de reserva excessiva ou de indevida duplicidade de satisfação, a qual deverá ocorrer sob quatro balizas: i) a preferência condominial recai apenas sobre as cotas das unidades arrematadas vencidas até a data da arrematação, cabendo aos arrematantes as despesas posteriores; ii) deduzem-se os valores já satisfeitos na execução condominial nº 0000438-46.2016.8.16.0001 (constrições via SISBAJUD), vedado o bis in idem; iii) resguarda-se a posição do crédito tributário municipal, que precede o condominial na hipótese do art. 186 do CTN; iv) a comissão do leiloeiro deduz-se da parcela final, após os créditos preferenciais.
Tais operações, por demandarem cotejo probatório e cálculo aritmético, refogem ao âmbito próprio desta instância recursal e devem ser realizadas em concurso de preferências, nos termos dos arts. 908 e 909 do Código de Processo Civil, preservados o duplo grau de jurisdição e a competência do juízo da execução para os atos de satisfação.
Dos ônus sucumbenciais
Providos ambos os recursos, as custas recursais ficam a cargo da apelada PDG LN 34 – Incorporação e Empreendimentos Ltda., que deu causa às insurgências, em atenção ao princípio da causalidade. Não há alteração a promover quanto às custas de primeiro grau na relação exequente/executada.Dos honorários advocatícios recursaisQuanto aos honorários advocatícios recursais, a majoração prevista no art. 85, § 11, do CPC pressupõe verba honorária sucumbencial anteriormente fixada em favor da parte vencedora. Na espécie, os capítulos ora reformados não comportaram arbitramento anterior de honorários em favor dos apelantes, inexistindo verba passível de majoração. Deixa-se, portanto, de fixá-los, seguindo a definição da sucumbência decorrente da participação do condomínio o resultado do concurso de preferências a ser instaurado na origem.
CONCLUSÃO Ante o exposto, voto por CONHECER de ambos os recursos e, no mérito, DAR-LHES PROVIMENTO, nos seguintes termos:
a) REJEITAR a preliminar de cerceamento de defesa e DECLARAR PREJUDICADO o pedido de efeito suspensivo, ambos da Apelação 1;
b) DAR PROVIMENTO à APELAÇÃO 1 (Condomínio Champagnat 2540 – Office e Residence) para reformar a sentença, deferir a habilitação do condomínio e reconhecer o direito à retenção do saldo remanescente da arrematação, destinando-o à satisfação do crédito condominial, de natureza propter rem (art. 1.345 do CC; art. 908, § 1º, do CPC; Súmula 478 do STJ), obstado o levantamento de valores pela executada PDG LN 34 – Incorporação e Empreendimentos Ltda. até a integral quitação dos créditos preferenciais;
c) DAR PROVIMENTO à APELAÇÃO 2 (Maria Joselete Conrado e Marcelo Miguel Conrado) para, afastada a preclusão: (c.1) reconhecer a restituição da comissão do leiloeiro, no valor de R$ 10.310,00 (dez mil, trezentos e dez reais), com correção monetária desde o desembolso, mediante dedução do saldo excedente (art. 884, parágrafo único, do CPC c/c art. 7º, § 4º, da Resolução CNJ nº 236/2016); e (c.2) reconhecer a sub-rogação dos débitos condominiais no preço da arrematação (art. 908, § 1º, do CPC), assegurando a entrega do imóvel livre de ônus anteriores à lavratura do auto;
d) DETERMINAR o retorno dos autos à origem para instauração do concurso de preferências (arts. 908 e 909 do CPC), observada a seguinte ordem: 1º) crédito exequendo (honorários sucumbenciais), já satisfeito; 2º) crédito tributário do Município de Curitiba (IPTU), já habilitado (art. 186 do CTN); 3º) crédito condominial propter rem (Súmula 478 do STJ); 4º) restituição da comissão do leiloeiro aos arrematantes; 5º) eventual saldo remanescente à executada;
e) CONDENAR a apelada PDG LN 34 – Incorporação e Empreendimentos Ltda. ao pagamento das custas recursais, sem honorários recursais (art. 85, § 11, do CPC).