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Processo:

I – RELATÓRIO Vistos, discutidos e relatados estes autos de recurso de apelação cível interposto contra respeitável sentença que julgou parcialmente procedente a tutela postulada em ação de rescisão de contrato de compra e venda de imóvel (evento 44.1). Em suas razões de inconformismo, argumentam os apelantes que: a) haveria cerceamento de defesa, ante o indeferimento da prova pericial imobiliária requerida para comprovação técnica da desvalorização do empreendimento; b) a resolução contratual e a judicialização do litígio decorreriam de culpa exclusiva da apelada, dada a presunção de veracidade advinda da revelia e a comprovada adimplência dos apelantes, impondo-se a devolução integral das quantias pagas sem retenção de cláusula penal; c) seria indevida a retenção de 6% a título de comissão de corretagem, por ausência de comprovação de efetiva prestação do serviço de intermediação; d) a cláusula trigésima segunda do contrato seria abusiva, por permitir a cumulação de encargos em desfavor do consumidor; e) os consectários legais deveriam ser readequados, com aplicação do índice IGPM/FGV pactuado e incidência de juros de mora desde a citação, à taxa legal da Lei nº 14.905/2024; e f) os ônus sucumbenciais deveriam ser integralmente invertidos em desfavor da apelada, ante o êxito substancial obtido pelos apelantes (evento 48.1). Nas contrarrazões, a parte apelada argumenta que: a) inexistiria cerceamento de defesa, porquanto a prova pericial requerida seria desnecessária ao deslinde da controvérsia, de natureza eminentemente jurídica; b) a revelia decretada em primeiro grau geraria presunção apenas relativa de veracidade, não alcançando conclusões jurídicas dependentes de prova técnica, tais como a alegada culpa exclusiva da vendedora; c) inexistiria culpa da apelada pela resolução contratual, uma vez que a desvalorização de mercado, por si só, não configuraria inadimplemento contratual nem autorizaria a incidência do artigo 478 do Código Civil; d) seriam legítimas as retenções de 10% a título de cláusula penal e de 6% a título de comissão de corretagem, por corresponderem a previsão contratual expressa e a percentuais moderados e proporcionais; e) os consectários legais fixados na sentença mereceriam manutenção, notadamente quanto à incidência dos juros de mora a partir do trânsito em julgado; e f) a distribuição da sucumbência estabelecida em primeiro grau observaria a proporcionalidade entre os pedidos formulados e o proveito econômico obtido pelos apelantes, não havendo razão para sua inversão integral (evento 51.1). É o relatório.

II – VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO II.I – DA ADMISSIBILIDADE RECURSAL Presentes os pressupostos de admissibilidade, conhece-se do recurso interposto.
II.II – DA AUSÊNCIA DE CERCEAMENTO DE DEFESA Sustentam os apelantes, em caráter preliminar e subsidiário, que a sentença haveria incorrido em cerceamento de defesa ao indeferir a produção de prova pericial imobiliária, na medida em que o juízo a quo teria, a um só tempo, obstado a dilação probatória e valido-se da suposta ausência de prova concreta sobre a desvalorização do imóvel para negar a restituição integral pretendida. Em contrarrazões, sustenta a apelada que a prova requerida seria desnecessária ao deslinde da controvérsia, por não se destinar a comprovar inadimplemento contratual de sua parte, mas apenas oscilação mercadológica do bem. Compulsando o requerimento de prova pericial acostado ao evento 41.1, verifica-se que seu objeto restringia-se à avaliação do valor econômico do bem ao longo do tempo, com vistas a demonstrar a alegada onerosidade excessiva de que trata o artigo 478 do Código Civil. Ocorre que, examinado o instrumento particular de compromisso de compra e venda (evento 1.6), constata-se que a promitente vendedora assumiu, na cláusula décima quinta, obrigações específicas e taxativamente enumeradas relativas à infraestrutura do empreendimento, tais como abertura de vias de acesso, implantação de redes de energia e água potável, cascalhamento, arborização, construção de portal de entrada e de cercas perimetrais, dentre outras. Em nenhum momento da inicial ou das razões recursais os apelantes alegaram o descumprimento de qualquer uma dessas obrigações específicas, tampouco vício oculto, irregularidade registral ou impedimento de fruição do bem. A insurgência permanece adstrita, exclusivamente, à alegação de que o loteamento teria fracassado comercialmente, isto é, à oscilação do valor de mercado do imóvel. Tal circunstância, todavia, é insuficiente para justificar a dilação probatória pretendida, porquanto a valorização ou desvalorização mercadológica de bem imóvel constitui risco inerente ao próprio negócio jurídico de compra e venda, decorrente de variáveis macroeconômicas, de oferta e demanda e de conjuntura regional, que escapam à esfera de ingerência e de controle das partes contratantes. A promitente vendedora não se obrigou, em nenhuma cláusula do instrumento particular, a entregar valorização patrimonial aos promitentes compradores, e tampouco poderia fazê-lo, por se tratar de expectativa que independe de sua vontade. Ao revés, a cláusula quarta, parágrafo terceiro, do contrato expressamente consigna que o preço estipulado corresponde ao preço real de mercado na data da venda, sem embutir qualquer promessa de valorização futura. Nesse contexto, ainda que se admitisse que a perícia confirmasse a alegada depreciação do bem, tal constatação seria incapaz de alterar a conclusão quanto à responsabilidade pelo desfazimento do negócio, na medida em que a desvalorização de mercado, por si só e independentemente de sua extensão quantitativa, não caracteriza inadimplemento contratual imputável ao vendedor nem desloca para este o risco econômico assumido pelo comprador ao contratar. A prova pericial revela-se, portanto, não apenas desnecessária, mas absolutamente inútil ao deslinde da controvérsia, porquanto seu resultado, qualquer que fosse, não infirmaria a conclusão de mérito quanto à causa da resolução contratual. O vício de premissa lógica inviabiliza, inclusive, eventual aferição de prejuízo, elemento indispensável para a decretação de nulidade no âmbito processual. Constatada, portanto, a ausência de justificativa racional para a complementação probatória, dessume-se fulminada a tese de cerceamento de defesa. Neste sentido:
RECURSO DE APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DOS AUTORES. ALEGAÇÃO DE CERCEAMENTO DE DEFESA. REJEIÇÃO. PREPONDERÂNCIA DO PAPEL DO JUIZ, QUE É O DESTINATÁRIO FINAL DAS PROVAS. PRINCÍPIO DO LIVRE CONVENCIMENTO MOTIVADO. CONJUNTO PROBATÓRIO SUFICIENTE PARA O DESLINDE DA CONTROVÉRSIA. QUESTÃO DE ÍNDOLE EMINENTEMENTE TÉCNICA. PROVA PERICIAL CONCLUSIVA NO SENTIDO DE QUE O IMÓVEL NÃO POSSUÍA DEFEITOS QUE PUDESSEM SER REPUTADOS COMO DE RESPONSABILIDADE DAS RÉS. EVENTUAL REALIZAÇÃO DE PROVA ORAL QUE NÃO SERIA CAPAZ DE ALTERAR A CONCLUSÃO ADOTADA. PRECEDENTES. SENTENÇA MANTIDA. FIXAÇÃO DE HONORÁRIOS RECURSAIS. RECURSO CONHECIDO E, NO MÉRITO, DESPROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000875-89.2019.8.16.0128 - Paranacity - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 28.08.2023).
Inexiste, assim, cerceamento de defesa a ser reconhecido, rejeitando-se a preliminar arguida.
II.III – DA CULPA PELA RESOLUÇÃO CONTRATUAL Sustentam os apelantes que a resolução contratual decorreu de culpa exclusiva da apelada, seja em razão dos efeitos materiais da revelia decretada em primeiro grau, que fariam presumir verdadeiros o fracasso comercial do empreendimento e a conduta abusiva da vendedora na esfera extrajudicial, seja em razão da comprovada adimplência dos apelantes até o momento da propositura da demanda, circunstâncias que atrairiam a aplicação do artigo 478 do Código Civil e da primeira parte do enunciado sumular consolidado pelo Superior Tribunal de Justiça sobre a matéria. Em sentido contrário, sustenta a apelada que os efeitos da revelia não alcançam conclusões jurídicas ou juízos de valor dependentes de prova técnica específica, e que a mera alegação de desvalorização mercadológica não se confunde com inadimplemento contratual de sua parte. Razão assiste à apelada também neste particular. A presunção relativa de veracidade decorrente da revelia, prevista no artigo 344 do Código de Processo Civil, não é absoluta, tampouco vincula o julgador a conclusões jurídicas ou a juízos de valor que dependam de qualificação técnica ou normativa, nos exatos termos do artigo 345 do mesmo diploma. A alegada culpa exclusiva da vendedora pelo desfazimento do negócio, fundada no pretenso fracasso comercial do loteamento, constitui precisamente esse tipo de conclusão jurídica que não se presume automaticamente da inércia processual da parte ré, cabendo aos autores, nos termos do artigo 373, inciso I, do mesmo código, a demonstração do fato constitutivo de seu direito. Nesse sentido, a consulta mercadológica acostada à inicial (evento 1.8) revela-se prova frágil para o desiderato pretendido, porquanto consiste em busca genérica pelo termo relativo ao empreendimento em âmbito nacional, cujos resultados abrangem lotes de metragens diversas, situados em municípios distintos e em condomínios diferentes, sem qualquer isolamento da variável relevante para efeito de comparação técnica idônea, qual seja, a evolução do valor do mesmo lote ou, ao menos, do mesmo empreendimento ao longo do tempo. Não se extrai de tal documento, portanto, prova concreta de que a eventual desvalorização tenha decorrido de conduta atribuível à promitente vendedora. Assim, combinada a ausência de qualquer alegação de descumprimento das obrigações específicas assumidas pela vendedora na cláusula décima quinta do instrumento particular com a fragilidade da prova documental produzida quanto à desvalorização, conclui-se que a resolução contratual há de ser atribuída à iniciativa dos promitentes compradores, circunstância que autoriza apenas a restituição parcial dos valores pagos, na forma da segunda parte do entendimento consolidado pelo colendo Superior Tribunal de Justiça em sua Súmula n.º 543. Verbi gratia:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CONTRATO ANTERIOR À LEI 13.786/2018. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. DESISTÊNCIA IMOTIVADA DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. RESTITUIÇÃO PARCIAL. DEVOLUÇÃO AO PROMISSÁRIO COMPRADOR DOS VALORES PAGOS COM A RETENÇÃO DE 25% POR PARTE DA VENDEDORA. JUROS DE MORA. TERMO INICIAL. TRÂNSITO EM JULGADO. PRECEDENTE FIRMADO EM JULGAMENTO DE RECURSO REPETITIVO. 1. A despeito do caráter originalmente irretratável da compra e venda no âmbito da incorporação imobiliária (Lei 4.591/1964, art. 32, §2º), a jurisprudência do STJ, anterior à Lei 13.786 /2018, de há muito já reconhecia, à luz do Código de Defesa do Consumidor, o direito potestativo do consumidor de promover ação a fim de rescindir o contrato e receber, de forma imediata e em pagamento único, a restituição dos valores pagos, assegurado ao vendedor sem culpa pelo distrato, de outro lado, o direito de reter parcela do montante (Súmula 543/STJ). (...) (STJ - REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019, DJe de 2/10/2019.).
Rejeita-se, portanto, a tese recursal.
II.IV – DA RETENÇÃO A TÍTULO DE CLÁUSULA PENAL Insurgem-se os apelantes contra a retenção de 10% sobre o valor atualizado do contrato a título de cláusula penal, sustentando, em caráter subsidiário, que tal percentual deveria incidir sobre o valor efetivamente pago, e não sobre o valor total do instrumento, sob pena de configurar-se verdadeiro confisco patrimonial em desfavor dos consumidores. A apelada, por sua vez, defende a manutenção integral da retenção tal como fixada na sentença, por reputá-la moderada, proporcional e amparada em previsão contratual expressa. O instrumento particular de compromisso de compra e venda, celebrado em 13 de fevereiro de 2019 (evento 1.6), é posterior à entrada em vigor da Lei nº 13.786, de 27 de dezembro de 2018, que incluiu o artigo 32-A na Lei nº 6.766, de 1979, disciplinando de forma objetiva e vinculante os parâmetros de retenção em caso de resolução contratual por fato imputado ao adquirente. O inciso II do referido dispositivo legal estabelece o limite máximo de 10% do valor atualizado do contrato a título de cláusula penal e despesas administrativas, parâmetro que corresponde exatamente ao previsto na cláusula trigésima primeira do instrumento particular, segundo a qual a multa compensatória incide sobre o valor total do contrato, e não sobre o montante efetivamente pago pelos promitentes compradores. A superveniência do regime legal objetivo introduzido pela Lei do Distrato afasta a aplicabilidade do entendimento jurisprudencial anteriormente consolidado, que admitia a flutuação do percentual de retenção entre 10% e 25% sobre os valores adimplidos, porquanto tal orientação pretoriana cedeu lugar à disciplina legal expressa e superveniente, aplicável aos contratos celebrados sob sua vigência. Tampouco procede o pedido subsidiário de alteração da base de cálculo da retenção, porquanto tanto o dispositivo legal quanto a cláusula contratual pertinente fazem referência expressa ao valor atualizado do contrato, e não ao valor efetivamente pago, não se vislumbrando abusividade na estipulação, que se contém dentro do limite legalmente autorizado. Neste sentido, é o reiterado entendimento desta colenda Câmara:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C COBRANÇA DE ENCARGOS CONTRATUAIS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. COMPROMISSO PARTICULAR DE COMPRA E VENDA. CONTRATO FIRMADO NA VIGÊNCIA DA LEI Nº 13.786/2018. INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR.APELAÇÕES CÍVEIS 1 E 2. 1. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. MOMENTO ADEQUADO DA IRRESIGNAÇÃO ATRAVÉS DA CONTESTAÇÃO. INTEMPESTIVIDADE. REVELIA DECRETADA. POSSIBILIDADE DE ADEQUAÇÃO DE OFÍCIO PELO JUIZ, ANTES DO DESPACHO SANEADOR. INOCORRÊNCIA. PRECLUSÃO. NÃO CONHECIMENTO NESTE PONTO. 2. MULTA CONTRATUAL. POSSIBILIDADE DE UTILIZAR COMO PARÂMETRO, NO CASO CONCRETO, O VALOR TOTAL DO CONTRATO. AVENÇA FIRMADA EM DATA POSTERIOR À LEI DO DISTRATO. APLICAÇÃO DO ART. 32-A, INCISO II DA LEI Nº 6.766/1979. SENTENÇA REFORMADA NO PONTO 3. TAXA DE CORRETAGEM. MERA INDICAÇÃO DE PERCENTUAL NO CONTRATO, SEM DESTAQUE PARA O VALOR E IDENTIFICAÇÃO DO BENEFICIÁRIO. DESCUMPRIMENTO DO DEVER DE INFORMAÇÃO. NÃO OBSERVÂNCIA DO TEMA 938 DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. 4. PLEITO DE CONDENAÇÃO DO ADQUIRENTE AO PAGAMENTO DE TAXA DE FRUIÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. AUSÊNCIA DE DIREITO À TAXA DE OCUPAÇÃO. PRECEDENTES DO [...] .I. Caso em exame1. Apelação cível visando à reforma de sentença que declarou a rescisão contratual de compromisso de compra e venda de imóvel, condenando o réu ao pagamento de cláusula penal equivalente a 25% dos importes pagos na compra do imóvel, bem como ao pagamento de R$ 1.512,89 relativo ao IPTU, que serão quitados mediante dedução do saldo já pago pelo réu.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é válida a cláusula penal de 10% sobre o valor do contrato em caso de rescisão por culpa do comprador, se é devida taxa de fruição em relação a lote não edificado e qual deve ser o termo inicial para a incidência dos juros de mora.III. Razões de decidir3. A multa de 10% sobre o valor total do contrato é lícita, conforme previsão contratual e em conformidade com a Lei nº 13.786/2018.4. A taxa de corretagem não pode ser cobrada, pois não houve destaque do valor e identificação do beneficiário, violando o dever de informação.[...] APELAÇÃO CÍVEL 1 CONHECIDA E PARCIALMENTE PROVIDAAPELAÇÃO CÍVEL 2 PARCIALMENTE CONHECIDA E NESTA PARTE, DESPROVIDA (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009604-66.2023.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 24.02.2025).
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE DE TERRENO – RECURSO DAS RÉS-VENDEDORAS – (1) PLEITO DE RETENÇÃO DERIVADA DE CLÁUSULA PENAL E DESPESAS ADMINISTRATIVAS – CONTRATO POSTERIOR À LEI DO DISTRATO – SENTENÇA QUE RECONHECEU O DIREITO À RETENÇÃO DE 10% DO VALOR TOTAL DO CONTRATO (ART. 32-A, II, DA LEI 6.766/79) – AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL, PORTANTO – RECURSO NÃO CONHECIDO NESTE PONTO – [...] – RECURSO CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0009064-73.2022.8.16.0056 - Cambé - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 10.09.2024).
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. IRRESIGNAÇÃO DO AUTOR. PRELIMINAR. 1. EXTINÇÃO DO FEITO POR LITISPENDÊNCIA. MATÉRIA JÁ ANALISADA E DECIDIDA PELO JUÍZO DE ORIGEM. QUESTÃO ATINGIDA PELA PRECLUSÃO. MÉRITO. 2.RESOLUÇÃO DO CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. CLÁUSULA PENAL. MAJORAÇÃO DO MONTANTE A SER RETIDO. IMPOSSIBILIDADE. INAPLICABILIDADE DO ENTENDIMENTO ADOTADO PELA JURISPRUDÊNCIA DO SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE QUE A CLÁUSULA PENAL PODERIA SER DE 10% ATÉ 25% SOBRE OS VALORES QUITADOS. APLICABILIDADE DA LEI Nº 13.786/2018, QUE ALTEROU A LEI DE PARCELAMENTO DE SOLO URBANO (LEI 6.766/79). TEMPUS REGIT ACTUM. BASE DE CÁLCULO QUE DEVE UTILIZAR O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. CASO CONCRETO. APLICAÇÃO APENAS DA MULTA DE 10% SOBRE O VALOR ATUALIZADO DO CONTRATO. 3.FIXAÇÃO DE ALUGUEIS PELA FRUIÇÃO DO IMÓVEL. [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0008282-16.2020.8.16.0160 - Sarandi - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 28.08.2023).
Mantém-se, pois, a retenção de 10% tal como fixada na sentença, rejeitando-se também o pedido subsidiário de modificação da fórmula de cálculo.
II.V – DA RETENÇÃO A TÍTULO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM Pretendem os apelantes o afastamento da retenção de 6% a título de comissão de corretagem, sob o fundamento de que não haveria comprovação da efetiva prestação de serviço de intermediação imobiliária, porquanto a contratação teria ocorrido diretamente no estande de vendas da própria loteadora, sem indicação de corretor ou imobiliária responsável pela aproximação das partes. A apelada, em contrarrazões, sustenta a validade da cláusula contratual que prevê a retenção, argumentando que os apelantes anuíram às condições pactuadas sem demonstrar vício de consentimento, cabendo a estes o ônus de comprovar a ausência do serviço. Neste ponto, a irresignação recursal comporta acolhimento. Com efeito, a cláusula 5.1 do instrumento particular estabelece que a comissão de corretagem, correspondente a 6% sobre o valor do contrato, será paga pela promitente vendedora diretamente à imobiliária ou corretor de imóveis, não havendo, contudo, qualquer destaque do valor monetário efetivo da rubrica, tampouco identificação nominal ou documental do beneficiário da comissão, seja no contrato, seja nos demais documentos que instruem os autos. A cláusula trigésima segunda, alínea a, por sua vez, limita-se a prever a retenção do percentual de 6% do valor total do contrato, na hipótese de rescisão por culpa do comprador, sem que se explicite a quem tal quantia seria efetivamente repassada, tampouco, de maneira destacada, o efetivo valor da rubrica. A jurisprudência consolidada em sede de recurso repetitivo pelo colendo Superior Tribunal de Justiça, conquanto reconheça a validade da cláusula que transfere ao promitente comprador o encargo da comissão de corretagem, condiciona tal validade à prévia e destacada informação do preço total da aquisição, com individualização do valor da comissão, exigência que decorre do dever de informação insculpido nos artigos 6º, inciso III, e 46 do Código de Defesa do Consumidor. No caso em exame, a ausência de destaque do valor efetivo da comissão e a falta de identificação do profissional ou da imobiliária beneficiária configuram descumprimento do referido dever de informação, o que torna abusiva a cláusula que impõe a retenção ao consumidor, notadamente em se tratando de contratação que, segundo se depreende dos autos, ocorreu diretamente com a própria loteadora, circunstância que reforça a ausência de comprovação de efetiva intermediação por terceiro alheio à relação contratual. Eis a jurisprudência:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA. I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem. 1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor. Aplicação da tese 1.1. 2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2. III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO. (STJ - REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.).
Dá-se, portanto, provimento ao recurso neste capítulo, para declarar indevida a retenção de 6% a título de comissão de corretagem, determinando-se a restituição integral de tal percentual aos apelantes, prejudicada, por conseguinte, a análise da alegada cumulação abusiva de encargos na cláusula trigésima segunda, cuja abusividade, quanto à corretagem, já resta aqui reconhecida. Exclusivamente quanto a tais valores, corrigidos pelo índice contratualmente pactuado, incidirão juros de mora desde a citação, pela metodologia prevista no artigo 406 do Código Civil. Os demais consectários legais serão delimitados no capítulo seguinte.
II.VI – DOS CONSECTÁRIOS LEGAIS Pugnam os apelantes pela reforma dos critérios de correção monetária e de incidência dos juros de mora fixados na sentença, sustentando que a atualização deveria observar o índice contratualmente pactuado, e não o índice geral de preços ao consumidor amplo adotado na sentença, bem como que os juros de mora deveriam fluir desde a citação, e não a partir do trânsito em julgado. A apelada, por sua vez, defende a manutenção dos critérios fixados na sentença, sob o fundamento de que a obrigação restitutória somente se consolidaria com o trânsito em julgado da decisão que desfizesse o vínculo contratual. Quanto ao índice de correção monetária, assiste parcial razão aos apelantes. O artigo 32-A, caput, da Lei nº 6.766/79, cuja incidência ao caso concreto já restou reconhecida no capítulo terceiro deste pronunciamento, determina expressamente que a restituição dos valores pagos pelo adquirente seja atualizada com base no índice contratualmente estabelecido para a correção monetária das parcelas do preço do imóvel. O instrumento particular, em seu item 7.1, estabelece de forma inequívoca que o índice de atualização das parcelas é o acumulado nos últimos doze meses pelos índices oficiais divulgados pelo governo, com parâmetro mínimo de 8% ao ano. Tendo a sentença aplicado o índice de preços ao consumidor amplo em descompasso com o comando legal expressamente aplicável à espécie, impõe-se a reforma deste ponto, para determinar que a correção monetária, incidente desde cada desembolso, observe o índice contratualmente pactuado até o trânsito em julgado. Quanto ao termo inicial dos juros de mora, todavia, não assiste razão aos apelantes. Reconhecida a culpa dos promitentes compradores pela resolução contratual, resta afastada a tese de mora anterior da promitente vendedora, de modo que os juros moratórios somente podem fluir a partir do trânsito em julgado da decisão que desconstitui o vínculo contratual, momento em que se consolida a obrigação restitutória. Mantém-se, assim, a sentença quanto ao termo inicial dos juros de mora, com a ressalva de que, a partir do trânsito em julgado, a atualização será substituída pela taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia, que conjuga correção monetária e juros, na forma da legislação superveniente, sem prejuízo ou sobreposição em relação ao índice contratual aplicável ao período anterior. Trata-se de entendimento reiterado por esta colenda Câmara:
RECURSOS DE APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DE DISTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES. CONTRATO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. LOTE SEM EDIFICAÇÃO. CONTRATO FIRMADO POSTERIORMENTE À LEI FEDERAL Nº 13.786/2018 – LEI DO DISTRATO - SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. INSURGÊNCIA DE AMBAS AS PARTES. RECURSO 01 – AUTORES: [...] AUSENTE QUALQUER PECULIARIDADE QUE JUSTIFIQUE A APRECIAÇÃO DA RAZOABILIDADE, DEVE PREVALECER O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (SOBRE OS VALORES PAGOS). PRECEDENTE DO E. SUPERIOR TRIBUNAL DE JUSTIÇA. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DA PROMITENTE VENDEDORA. PRECEDENTES.[...]. RECURSO 01 – AUTORES - CONHECIDO E PROVIDO. RECURSO 02 – REQUERIDA - CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001899-87.2022.8.16.0148 - Rolândia - Rel.: ROTOLI DE MACEDO - J. 07.08.2023).
APELAÇÕES CÍVEIS (1) E (2) – AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES – [...] - PAGAMENTO DO IPTU SOB RESPONSABILIDADE DOS COMPRADORES DESDE A IMISSÃO NA POSSE ATÉ A RESCISÃO JUDICIAL – REDISTRIBUIÇÃO DO ÔNUS SUCUMBENCIAL - JUROS DE MORA INCIDENTES SOBRE A QUANTIA A SER RESTITUÍDA - TERMO INICIAL - TRÂNSITO EM JULGADO - PRECEDENTES – [...] – CONCLUSÃO – RECURSO DA AUTORA CONHECIDO E DESPROVIDO – RECURSO DA RÉ CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO, COM ALTERAÇÃO, DE OFÍCIO, DO ÍNDICE APLICÁVEL À CORREÇÃO MONETÁRIA. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001261-11.2022.8.16.0130 - Paranavaí - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 17.07.2023).
Acolhe-se parcialmente, portanto, a pretensão recursal.
II.VII – DA CONCLUSÃO Diante das premissas alinhavadas, a solução a ser adotada no caso consiste no conhecimento e no parcial provimento do recurso. Tomando como parâmetro a pretensão original de restituição integral e imediata de R$ 75.342,36, sem qualquer retenção, e cotejando-a com o resultado final obtido após a reforma parcial da sentença, que manteve a retenção de 10% a título de cláusula penal (R$ 15.220,88) e afastou a retenção de 6% a título de corretagem, os autores lograram receber R$ 60.121,48, o que corresponde a aproximadamente 80% do valor originalmente pleiteado. Esse percentual, todavia, deve ser temperado pelo integral insucesso quanto às teses de responsabilidade civil objetiva, de culpa exclusiva da ré, de pagamento em parcela única, de correção monetária pelo IPCA e de juros de mora de 1% ao mês desde a citação, todas rejeitadas em favor de critérios mais favoráveis à parte ré. Ponderando-se o proveito econômico majoritariamente alcançado com o decaimento qualitativo nesses pontos acessórios, porém numerosos, fixa-se a sucumbência da demanda, em sua integralidade, na proporção de 80% a cargo dos autores e 20% a cargo da ré, observada a suspensão de exigibilidade em favor dos primeiros, ante a gratuidade da justiça deferida. Quanto aos honorários sucumbenciais, mantém-se incólume a sentença no que concerne à parte apelada. Em favor da parte apelante, outrossim, arbitra-se a verba alimentar em 10% do valor da condenação. É como voto.
III – DECISÃO