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Processo:

I – RELATÓRIO Espólio Dalmo Luis da Silva ajuizou ação de rescisão contratual cumulada com perdas e danos contra Luiz Henrique Gasparim, tendo sido proferida a sentença de mov. 67 que julgou improcedente o pleito autoral, cujo excerto é abaixo transcrito:“Diante do exposto, JULGO IMPROCEDENTES os pedidos formulados pelo autor, extinguindo o feito, com resolução de mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil.Condeno a parte autora ao pagamento das custas e despesas processuais e ao pagamento dos honorários advocatícios, ao patrono do réu, ora fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor da causa, considerando o valor determinado em preliminar, conforme artigo 85, §2º, do Código de Processo Civil, considerando o tempo e trabalho desenvolvido pelo causídico no curso do feito.”A parte ré interpôs o apelo em que pretende a modificação do valor da causa, a fim de que esta reflita o conteúdo econômico de todas as pretensões manifestadas pelo autor. Ainda, pugnou pela aplicação de multa contratual em desfavor do demandante (mov. 86).Apresentadas contrarrazões pela parte autora, requerendo o não provimento do recurso (mov. 93).A parte autora também protocolou o apelo, pugnando pela reforma do pronunciamento, sob o argumento de inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e, de igual modo, da exceção do contrato não cumprido. Por conseguinte, almeja o julgamento de total procedência do pleito autoral.O recurso foi contrarrazoado pela parte ré, arguindo-se, preliminarmente, a inovação recursal e preclusão sobre os argumentos correlatos “à suposta condição financeira do Apelado, casos de terceiros, locação de temporada, juízos pessoais e demais fatos estranhos à lide”. No mérito, requereu o não provimento do recurso (mov. 92).É o breve relatório.

II – VOTO 1. Recurso do réuJuízo de admissibilidadeInfere-se que o apelo contém os requisitos do art. 1.010 do Código de Processo Civil, estando presentes os seus pressupostos intrínsecos e extrínsecos, razão pela qual deve ser recebido no duplo efeito, ausentes as hipóteses do art. 1.012, §1º, do CPC.1.1. Mérito1.1.1. Impugnação ao valor da causaSem adentrar ao mérito da demanda, o recorrente aduz que, embora o Juízo de origem tenha procedido à adequação do valor da causa, a providência adotada ainda não reflete o conteúdo econômico.Assiste-lhe parcial razão.Nos termos do art. 292, II, do Código de Processo Civil, nas ações que tenham por objeto a existência, validade, cumprimento, modificação, resolução, resilição ou rescisão de ato jurídico, o valor da causa deve corresponder ao valor do ato ou de sua parte controvertida. Em sendo caso de cumulação de pedidos, dispõe o inciso VI do mesmo dispositivo que o valor da causa deve refletir a soma dos valores correspondentes a todos eles.A disciplina legal busca assegurar correspondência entre o valor atribuído à demanda e a expressão econômica do litígio, evitando que a quantificação processual seja dissociada do proveito econômico efetivamente perseguido pela parte autora.No caso concreto, a demanda originária não se limitou a pedido declaratório ou resolutório abstrato. O Espólio de Dalmo Luis da Silva ajuizou ação de resolução contratual cumulada com perdas e danos em face de Luiz Henrique Gasparim, buscando, em suma, a rescisão do contrato de compra e venda, a retomada do imóvel, o ressarcimento de IPTU, a indenização por lucros cessantes e outras consequências patrimoniais decorrentes do alegado inadimplemento contratual – o que foi reconhecido na própria sentença, corrigindo o valor inicialmente atribuído à causa para R$ 245.744,87, correspondente ao valor histórico do contrato acrescido do montante de IPTU indicado na inicial.Ocorre que, embora a sentença tenha corretamente afastado o valor originário, que não refletia o conteúdo econômico da demanda, a correção realizada mostra-se apenas parcialmente adequada. Com efeito, tratando-se de pretensão voltada à resolução de negócio jurídico não se mostra suficiente a adoção do valor histórico do contrato, sobretudo porque o próprio art. 292 do CPC exige correspondência com o proveito econômico atual perseguido. A correção monetária do valor do contrato não implica majoração indevida da base de cálculo, mas mera recomposição do poder aquisitivo da moeda, destinada a preservar a correspondência econômica entre o ato jurídico litigioso e a expressão monetária da demanda.Nesse sentido, este Tribunal já decidiu que, em ação de rescisão contratual cumulada com indenização por perdas e danos, o valor da causa deve incluir todos os pedidos formulados, refletindo o proveito econômico pretendido pelo autor, bem como que a correção do contrato, para fins de cálculo do valor da causa, deve ser feita por índice de correção monetária que recomponha a moeda:DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. ASSISTÊNCIA JUDICIÁRIA GRATUITA. PARTE RÉ CITADA POR EDITAL. NOMEAÇÃO DE DEFENSOR DATIVO INEXIGIBILIDADE DAS CUSTAS, AINDA QUE O RECURSO VISE À MODIFICAÇÃO DA VERBA HONORÁRIA. PLEITO DE NULIDADE DA SENTENÇA QUE HOMOLOGOU A DESISTÊNCIA DA AÇÃO. NÃO ACOLHIDO. IMPOSIÇÃO DE CONDIÇÃO À HOMOLOGAÇÃO QUE NÃO SE MOSTRA JUSTIFICÁVEL NO CASO VERTENTE. IMPUGNAÇÃO AO VALOR DA CAUSA. MONTANTE ALTERADO. RESCISÃO CONTRATUAL C/C INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS. QUANTIA QUE DEVE CORRESPONDER AO PROVEITO ECONÔMICO PLEITEADO. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. I. CASO EM EXAME 1. Apelação cível visando à reforma de sentença que extinguiu a Ação de Rescisão Contratual sem resolução do mérito, em razão da desistência do autor, com anuência da parte requerida, e que condenou o requerente ao pagamento de custas, despesas processuais e honorários advocatícios, além de fixar honorários à defensora dativa. A apelante requer a concessão de assistência judiciária gratuita, a nulidade da homologação da desistência e a correção do valor da causa. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. A questão em discussão consiste em saber se a anuência da parte ré à desistência da ação de rescisão contratual foi válida, considerando a condição imposta de correção do valor da causa e se o valor da causa deve incluir os pedidos de indenização por perdas e danos. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. A apelante foi citada por edital e é representada por defensora dativa, o que justifica a concessão da assistência judiciária gratuita, somente para a apelação, ainda que o recurso verse, em última análise, sobre verba honorária. 4. A inobservância da condição imposta pela parte ré à anuência da desistência da ação não é motivo para anulação da homologação, pois injustificável, haja vista que diz respeito ao valor da causa e não à modificação dos efeitos da sentença proferida (de extinção sem resolução do mérito para extinção com resolução do mérito). 5. O valor da causa deve incluir todos os pedidos formulados, refletindo o proveito econômico pretendido pelo autor. 6. A correção contrato para fins de cálculo do valor da causa deve ser feita pelo índice IPCA, pois o índice da caderneta de poupança, eleito pelas partes no contrato, compreende juros. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Apelação cível conhecida e parcialmente provida. Tese de julgamento: A anuência do réu à desistência da ação, após a apresentação de contestação, é condição sine qua non para a homologação, devendo a recusa ser fundamentada e justificada, não bastando a simples discordância sem motivos relevantes.
(TJPR - 20ª Câmara Cível - 0000339-12.2013.8.16.0024 - Almirante Tamandaré - Rel.: DESEMBARGADOR DOMINGOS JOSÉ PERFETTO - J. 26.06.2026)Assim, o valor da causa deve corresponder ao valor atualizado do contrato cuja resolução se pretende, acrescido das verbas patrimoniais líquidas ou objetivamente mensuráveis desde o ajuizamento, como o valor indicado a título de ressarcimento de IPTU e demais encargos documentalmente delimitados na inicial.Diversa é, contudo, a conclusão quanto aos lucros cessantes. Embora se trate de verba com inegável conteúdo econômico, o pedido foi formulado de modo ilíquido, dependente de apuração posterior do valor locativo mensal do imóvel, da evolução de mercado no período de fruição e do lapso temporal efetivamente considerado. A quantificação, portanto, exige cognição própria, inclusive com possível produção técnica ou documental em fase de liquidação, de sorte que sua inclusão imediata no valor da causa, sem parâmetro objetivo e seguro, importaria atribuição estimativa dissociada de base concreta.Desse modo, a insurgência deve ser acolhida em parte, para determinar a retificação do valor da causa, a fim de que corresponda ao valor atualizado do contrato (pelo IPCA), acrescido do montante nominal pretendido a título de ressarcimento de IPTU, sem inclusão, neste momento, dos lucros cessantes ilíquidos.1.1.2. Multa contratualO réu também pretende a incidência de multa contratual em desfavor do autor. A pretensão, contudo, não comporta acolhimento.A cláusula penal, enquanto pacto acessório destinado à prefixação de perdas e danos em caso de inadimplemento absoluto ou relativo, depende de previsão clara, específica e compatível com a hipótese fática verificada. Não se presume a penalidade contratual, tampouco se admite sua aplicação por analogia ou por mera invocação genérica de inadimplemento alheio.No plano normativo, a cláusula penal pressupõe estipulação contratual expressa quanto à obrigação principal garantida, ao evento de incidência e ao parâmetro de cálculo. Além disso, quando existente, deve guardar relação com a conduta contratual que se afirma descumprida, sob pena de se converter em sanção sem suporte negocial adequado.Não se admite, portanto, a utilização da cláusula penal como sanção genérica pelo mero ajuizamento de ação judicial.No caso em exame, a pretensão recursal do réu parte da premissa de que a existência de litígio seria suficiente para atrair, automaticamente, a multa de 20% e a verba de honorários indicada no instrumento contratual. Todavia, tal interpretação não pode ser acolhida. O simples exercício do direito de ação não configura infração contratual indenizável, de modo que, para que a penalidade fosse exigível, seria necessário demonstrar descumprimento contratual específico, juridicamente imputável ao autor e expressamente vinculado à hipótese de incidência da cláusula.Dessa forma, ausente infração contratual específica atribuível ao autor e sendo inviável a incidência da penalidade pelo mero ajuizamento da demanda, deve ser rejeitada a pretensão recursal de aplicação da multa contratual.2. Recurso do autor Juízo de admissibilidadeInfere-se que o apelo contém os requisitos do art. 1.010 do Código de Processo Civil, estando presentes os seus pressupostos intrínsecos e extrínsecos, razão pela qual deve ser recebido no duplo efeito, ausentes as hipóteses do art. 1.012, §1º, do CPC.2.1. Preliminar arguida em contrarrazõesEm contrarrazões, o réu sustenta a existência de inovação recursal e preclusão quanto a argumentos relacionados “à suposta condição financeira do Apelado, casos de terceiros, locação de temporada, juízos pessoais e demais fatos estranhos à lide”.A preliminar comporta acolhimento apenas parcial, para fins de delimitação do objeto recursal.É certo que a apelação não se presta à introdução de causa de pedir nova, tampouco à ampliação da controvérsia mediante fatos estranhos ao contraditório instaurado em primeiro grau. O efeito devolutivo do recurso deve observar os limites objetivos da demanda, da defesa, da instrução e da sentença recorrida. Assim, alegações laterais, de caráter subjetivo ou relacionadas a processos de terceiros, não podem funcionar como fundamento autônomo para a reforma da sentença, quando não integraram a causa de pedir, não foram objeto de instrução e não se revelam necessárias ao julgamento da controvérsia contratual.Todavia, essa delimitação não impede o conhecimento da apelação do autor quanto às teses centrais efetivamente deduzidas: inaplicabilidade da teoria do adimplemento substancial e descabimento da exceção do contrato não cumprido. Tais matérias foram enfrentadas na sentença e constituem o cerne da controvérsia devolvida a esta Corte.Assim, acolhe-se parcialmente a preliminar apenas para desconsiderar alegações periféricas e documentos estranhos aos limites objetivos da lide, sem prejuízo do conhecimento integral das teses recursais pertinentes ao mérito contratual.2.2. Mérito2.2.1. Adimplemento substancialA controvérsia devolvida a esta Corte consiste, inicialmente, em definir se o pagamento realizado pelo réu, no total de R$119.000,00 (cento e dezenove mil reais), em contrato de compra e venda ajustado pelo valor total de R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais) autoriza a aplicação da teoria do adimplemento substancial, como entendeu a sentença.A resposta é negativa.No mérito, assiste razão ao autor.A controvérsia recursal tem como um de seus pontos centrais a possibilidade de preservação do vínculo contratual, a despeito do inadimplemento parcial do preço pelo comprador, com fundamento na teoria do adimplemento substancial.A teoria do adimplemento substancial constitui construção doutrinária e jurisprudencial fundada na boa-fé objetiva, na função social do contrato e na vedação ao exercício abusivo do direito de resolução. Seu objetivo é impedir que o credor promova o desfazimento de negócio jurídico quando o inadimplemento remanescente é mínimo, residual, objetivamente irrelevante e incapaz de comprometer a finalidade econômica da avença. Trata-se, portanto, de instituto excepcional, voltado à preservação do contrato quando a extinção do vínculo se mostrar desproporcional diante de cumprimento praticamente integral da obrigação.O Superior Tribunal de Justiça, no REsp n. 1.581.505/SC, firmou orientação no sentido de que a teoria em questão visa impedir o uso desequilibrado do direito de resolução, em prol da preservação do contrato, mas também advertiu que o montante já pago deve atingir patamar considerável em relação à dívida, de modo a não onerar indevidamente o credor.Transcreve-se, pela pertinência:DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. REINTEGRAÇÃO NA POSSE. INDENIZAÇÃO. CUMPRIMENTO PARCIAL DO CONTRATO. INADIMPLEMENTO. RELEVÂNCIA. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. O uso do instituto da substancial performance não pode ser estimulado a ponto de inverter a ordem lógico-jurídica que assenta o integral e regular cumprimento do contrato como meio esperado de extinção das obrigações. 2. Ressalvada a hipótese de evidente relevância do descumprimento contratual, o julgamento sobre a aplicação da chamada "Teoria do Adimplemento Substancial" não se prende ao exclusivo exame do critério quantitativo, devendo ser considerados outros elementos que envolvem a contratação, em exame qualitativo que, ademais, não pode descurar dos interesses do credor, sob pena de afetar o equilíbrio contratual e inviabilizar a manutenção do negócio. 3. A aplicação da Teoria do Adimplemento Substancial exigiria, para a hipótese, o preenchimento dos seguintes requisitos: a) a existência de expectativas legítimas geradas pelo comportamento das partes; b) o pagamento faltante há de ser ínfimo em se considerando o total do negócio; c) deve ser possível a conservação da eficácia do negócio sem prejuízo ao direito do credor de pleitear a quantia devida pelos meios ordinários (critérios adotados no REsp 76.362/MT, QUARTA TURMA, j. Em 11/12/1995, DJ 01/04/1996, p. 9917). 4. No caso concreto, é incontroverso que a devedora inadimpliu com parcela relevante da contratação, o que inviabiliza a aplicação da referida doutrina, independentemente da análise dos demais elementos contratuais. 5. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.581.505/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 18/8/2016, DJe de 28/9/2016.)No mesmo sentido, em precedente também oriundo daquela Corte Infraconstitucional, afastou-se a teoria em caso de inadimplemento de parcela relevante da contratação, correspondente a cerca de um terço do total da dívida:RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. CONTRATOS DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATOS. ALEGAÇÃO DE CUMPRIMENTO PARCIAL DOS CONTRATOS. INADIMPLEMENTO DE PARCELAS MENSAIS E SEMESTRAIS. FATOS INCONTROVERSOS. TEORIA DO ADIMPLEMENTO SUBSTANCIAL. INAPLICABILIDADE NA ESPÉCIE. 1. Discussão acerca da aplicação da chamada Teoria do Adimplemento Substancial, instituto que pode, eventualmente, restringir o direito do credor à resolução contratual previsto no artigo 475 do CC/02 (art. 1.092, § único, do CC/16), tendo por fundamento a função de controle do princípio da boa-fé objetiva. 2. "O adimplemento substancial constitui um adimplemento tão próximo ao resultado final, que, tendo-se em vista a conduta das partes, exclui-se o direito de resolução, permitindo-se tão somente o pedido de indenização e/ou adimplemento, de vez que a primeira pretensão viria a ferir o princípio da boa-fé (objetiva)". 3. Doutrina e jurisprudência acerca do tema. 4. Caso concreto em que restou incontroverso que a devedora inadimpliu parcela relevante da contratação (cerca de um terço do total da dívida contraída), mostrando-se indevida a aplicação, pelo Tribunal de origem, da Teoria do Adimplemento Substancial. 5. Necessidade de retorno dos autos à origem a fim de que proceda ao julgamento dos demais pedidos constantes da petição inicial, bem como da reconvenção. 6. RECURSO ESPECIAL PROVIDO. (REsp n. 1.636.692/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 12/12/2017, DJe de 18/12/2017.)No caso concreto, conforme mencionado na própria sentença e reiterado nas razões recursais, o valor global pactuado foi de R$240.000,00 (duzentos e quarenta mil reais), dos quais o comprador teria adimplido R$119.000,00 (cento e dezenove mil reais). Ainda que se adote exatamente o montante reconhecido em primeiro grau, verifica-se que o comprador não quitou sequer metade do preço pactuado. O saldo remanescente, portanto, não pode ser qualificado como parcela ínfima, mínima, residual ou juridicamente irrelevante. Ao contrário, representa porção substancial da obrigação principal, atingindo diretamente a economia do contrato e frustrando a legítima expectativa do vendedor quanto ao recebimento do preço.A circunstância de parte do pagamento depender de financiamento imobiliário não altera essa conclusão. A modalidade escolhida para viabilizar a quitação do preço não descaracteriza a obrigação assumida pelo comprador, nem transfere ao vendedor o risco integral de ausência de conclusão da operação financeira. Se o preço foi contratualmente ajustado, sua integral satisfação constitui elemento essencial da avença.O preço contratual era de R$ 240.000,00, e a parcela que seria satisfeita mediante financiamento integrava o montante total da transação. Não há base jurídica para desconsiderá-la do cálculo do adimplemento, como se não compusesse a economia contratual, pois isso equivaleria a reescrever o negócio jurídico e deslocar ao vendedor o risco integral da não obtenção do crédito.Também não se mostra juridicamente adequado reduzir a análise ao percentual eventualmente pago em comparação com parcelas vencidas ou à conduta posterior das partes, quando o inadimplemento global remanescente é expressivo e incompatível com a excepcionalidade da teoria invocada.A preservação compulsória do contrato, em cenário no qual o comprador não adimpliu sequer metade do preço reconhecido na sentença, importaria indevida inversão da lógica obrigacional. O cumprimento integral deixaria de ser a regra e o credor passaria a suportar, contra sua vontade, a continuidade de relação contratual substancialmente frustrada. A teoria do adimplemento substancial, porém, não se presta a neutralizar inadimplemento relevante, nem a transformar inadimplemento significativo em obrigação meramente secundária.Assim, deve ser afastada a teoria do adimplemento substancial aplicada na sentença.2.2.2. Exceção do contrato não cumpridoFincada a premissa estabelecida no tópico supra, passa-se à análise da possibilidade de rescisão do contrato, inclusive sob a ótica da exceção do contrato não cumprido, alegada pela parte ré.O art. 476 do Código Civil dispõe que, nos contratos bilaterais, nenhum dos contratantes, antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da obrigação do outro. Trata-se de regra de equilíbrio sinalagmático, destinada a impedir que uma parte inadimplente exija da outra o cumprimento de prestação correspectiva sem cumprir obrigação que lhe incumbe. Sua incidência, contudo, pressupõe demonstração de inadimplemento anterior, relevante e imputável à contraparte, relativo a obrigação exigível e funcionalmente conectada à prestação cuja suspensão se pretende justificar.Não basta, para tanto, a existência de insatisfação subjetiva do contratante, dúvida quanto à execução futura de providência acessória ou divergência interpretativa a respeito de encargos secundários. É indispensável que a obrigação tida por descumprida seja concreta, exigível e suficientemente relevante para afetar a própria exigibilidade da contraprestação.No caso concreto, Luiz Henrique Gasparim sustenta que o saldo contratual não seria exigível porque o pagamento por financiamento dependeria da regularização ou do desmembramento do imóvel, providência que teria sido assumida pelo vendedor. As contrarrazões, nesse ponto, afirmam que o contrato previa saldo de R$138.000,00 (cento e trinta e oito mil reais) a ser pago mediante financiamento e que a cláusula “DA AVERBAÇÃO” atribuiria ao vendedor obrigação anterior de regularização, sem a qual o financiamento seria inviável.A tese, entretanto, não se sustenta à luz do conteúdo contratual examinado nos autos. Embora o instrumento tenha transferido ao vendedor ônus financeiros relacionados a averbações registrais, não se extrai dele obrigação específica, antecedente e condicionante de desmembramento do imóvel, individualização registral da fração, aprovação urbanística ou realização de obras como pressuposto de exigibilidade do pagamento do preço. A distinção é juridicamente relevante: assumir despesas de averbação ou encargos registrais não equivale, por si só, a assumir obrigação de promover desmembramento imobiliário nem a instituir condição suspensiva para o pagamento do saldo.Para que o comprador pudesse suspender o pagamento de parcela substancial do preço, seria indispensável demonstrar que a obrigação supostamente descumprida pelo vendedor fosse clara, concreta, exigível, antecedente e essencial ao cumprimento da prestação do comprador. Não basta afirmar, de modo genérico, que o financiamento seria dificultado ou inviabilizado por pendências registrais, se o contrato não previu essa obrigação para o vendedor, e tampouco condicionou a exigibilidade do saldo à implementação de tal desmembramento.O Superior Tribunal de Justiça possui precedentes em que elucida que a aplicação da exceção, tal como pretendido, somente encontra espaço em casos nos quais houve, de fato, a assunção da obrigação de regularização pelo vendedor – o que não é o caso dos autos – e desde que essa mora fosse prévia à mora da contraparte:CIVIL. PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO E FUNDAMENTAÇÃO ADEQUADA NO JULGAMENTO. REVISÃO DE MATÉRIA FÁTICA E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO CARACTERIZADO. RECURSO NÃO PROVIDO. 1. A negativa de prestação jurisdicional não se configura quando o tribunal de origem aprecia a questão de forma fundamentada, ainda que contrária ao interesse da parte. 2. A exceção do contrato não cumprido é aplicável quando o vendedor não cumpre a obrigação contratual de regularizar o imóvel ou de outorgar a propriedade de outro imóvel conforme cláusula alternativa. 3. A menção a fundamentos contextuais, sem extrapolar os limites dos pedidos formulados, não caracteriza julgamento extra petita. 4. A ausência de demonstração de identidade fática e jurídica entre os julgados confrontados, bem como a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ, inviabilizam o conhecimento do dissídio jurisprudencial. 5. Recurso desprovido. (REsp n. 2.133.548/MS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025, DJEN de 12/12/2025.)
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA. BOA-FÉ OBJETIVA. VIOLAÇÃO. MODIFICAÇÃO DAS PREMISSAS FÁTICAS. IMPOSSIBILIDADE. SÚMULAS 5 E 7 DO STJ. INCIDÊNCIA. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. NÃO VERIFICADA. ANTERIORIDADE DA MORA DA RECORRENTE. ATESTADA. RECURSO DESPROVIDO. 1. O Tribunal de Justiça concluiu que os promitentes-vendedores deram causa à rescisão contratual: (I) ao omitirem informações relevantes sobre a composição e a situação registral do imóvel; e (II) ao não corrigirem tais impedimentos, violando a cláusula contratual que garantia a inexistência de ônus sobre a propriedade. Modificar a decisão, para declarar que a contraparte sabia da situação jurídica dos bens antes da celebração da promessa de compra e venda, de tal maneira que não há mora no adimplemento da obrigação contratual, atrairia a incidência das Súmulas 5 e 7 do STJ. 2. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça consolidou-se no sentido da inviabilidade de se acolher a tese de exceção do contrato não cumprido quando a mora de uma das partes antecede a alegada mora da outra parte contratual. Precedentes. 3. A decisão impugnada consignou que os óbices à transferência da propriedade do imóvel faziam-se presentes até o ano de 2019, ou seja, em momento posterior à propositura da ação de rescisão contratual. Entender de forma diversa do acórdão recorrido, para reconhecer que os impedimentos teriam sido afastados antes da propositura da ação, demandaria o revolvimento fático-probatório dos autos, o que encontra óbice na Súmula 7 do STJ. 4. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, desprovido. (AREsp n. 2.239.774/TO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 4/11/2025, DJEN de 5/12/2025.)Além disso, há que se consignar a existência de manifestação favorável da municipalidade à regularização da construção, circunstância que enfraquece a alegação de impossibilidade objetiva de cumprimento do contrato por fato imputável ao vendedor.Nesse cenário, não se verifica inadimplemento prévio, relevante e imputável ao vendedor que autorize a retenção do pagamento com fundamento no art. 476 do Código Civil. A paralisação do adimplemento do preço, sem suporte contratual suficiente, configura inadimplemento do comprador e autoriza a resolução do contrato, nos termos do art. 475 do Código Civil.2.2.3. Resolução contratualAfastadas a teoria do adimplemento substancial e a exceção do contrato não cumprido, impõe-se reconhecer a resolução do contrato por inadimplemento do comprador.O art. 475 do Código Civil assegura à parte lesada pelo inadimplemento o direito de pedir a resolução do contrato, se não preferir exigir-lhe o cumprimento, cabendo, em qualquer hipótese, indenização por perdas e danos quando presentes seus pressupostos. No caso, o inadimplemento do comprador recaiu sobre parcela substancial do preço, elemento essencial do contrato de compra e venda, justificando o desfazimento do vínculo.A resolução contratual desfaz o vínculo obrigacional e enseja a recomposição patrimonial das partes: o comprador deve restituir a posse do imóvel ao espólio vendedor; e o vendedor deve restituir ao comprador os valores efetivamente pagos, devidamente corrigidos, ressalvada a compensação com eventuais créditos decorrentes da fruição do bem.A reintegração de posse constitui consequência lógica da resolução contratual. Uma vez desfeito o negócio que legitimava a permanência do comprador no imóvel, desaparece o título jurídico que autorizava sua posse, impondo-se a restituição do bem ao alienante, caso ainda esteja na posse direta ou indireta do réu.Todavia, não há amparo para autorizar retenção percentual sobre os valores pagos pelo comprador.A retenção de parte das quantias pagas, em contratos de promessa de compra e venda de imóvel, pode decorrer de cláusula penal válida, de legislação específica aplicável ao caso ou de demonstração concreta de despesas administrativas e prejuízos indenizáveis. No caso, não se identificou previsão contratual de cláusula penal que autorize a retenção de percentual dos valores pagos pelo adquirente em favor do vendedor. Assim, a adoção de retenção fixa ou percentual, desacompanhada de base contratual específica, implicaria imposição de penalidade sem suporte negocial.Além disso, a indenização por eventuais perdas e danos autônomos não prescinde de comprovação. Conforme os arts. 389, 402 e 403 do Código Civil, a indenização deve corresponder ao prejuízo efetivamente demonstrado e ao que razoavelmente se deixou de lucrar, observada a relação causal direta e imediata com o inadimplemento.No ponto, não houve comprovação robusta de danos materiais específicos, despesas extraordinárias ou prejuízos autônomos que autorizem condenação indenizatória ampla ou retenção compensatória sobre o montante a ser restituído.Dessa forma, deve ser indeferido o pedido de retenção percentual dos valores pagos, bem como rejeitada a condenação por perdas e danos autônomos não comprovados. Lado outro, quanto ao pagamento do IPTU, deve-se ter em mente que se trata de uma obrigação tributária estabelecida pelo artigo 34 do Código Tributário Nacional, sendo de natureza propter rem, atribuindo aos compradores a responsabilidade pelo pagamento do imposto durante o período em que estiveram na posse do bem.Logo, os promitentes compradores têm a responsabilidade de pagamento do IPTU desde a celebração do contrato, visto ser o momento em que passaram a exercer a posse do imóvel com ânimo de dono.Por esse motivo, essa 19ª Câmara Cível segue o entendimento de que a responsabilidade dos compradores é limitada até a efetiva devolução do bem. Nesse sentido, confira-se:APELAÇÕES CÍVEIS. RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. RECURSO DA PARTE AUTORA: [...] 7. DEVER DE ADIMPLIR E RESTITUIR O IPTU INCIDENTE SOBRE O IMÓVEL. RESPONSABILIDADE DO COMPRADOR ATÉ A EFETIVA DESOCUPAÇÃO DO BEM, E NÃO APENAS ATÉ A RESCISÃO DO CONTRATO. OBRIGAÇÃO DE NATUREZA PROPTER REM. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. RECURSO DO RÉU: [...] RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0000648-41.2023.8.16.0102 - Joaquim Távora - Rel.: ANDREI DE OLIVEIRA RECH - J. 11.03.2024)
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO DE CONTRATO POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA. APELO (1): PRELIMINAR. PRESENÇA DE ERRO MATERIAL NA SENTENÇA. EQUÍVOCO QUANTO AO NOME DAS PARTES. VÍCIO SANADO. MÉRITO: 1. DEVIDO O PERCENTUAL DE RETENÇÃO DE 25% (SOBRE OS VALORES PAGOS). PRECEDENTE DO STJ. 2. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA. TRÂNSITO EM JULGADO. RESCISÃO CONTRATUAL POR CULPA DO COMPRADOR. INADIMPLÊNCIA. INEXISTÊNCIA DE MORA ANTERIOR DA PROMITENTE VENDEDORA. PRECEDENTES. 3. RESPONSABILIDADE PELO IPTU PELO COMPRADOR. ACOLHIMENTO. OBRIGAÇÃO ASSUMIDA PELO COMPROMISSÁRIO COMPRADOR DESDE A ACEITAÇÃO DO COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA. TRIBUTO QUE DETÉM NATUREZA DE OBRIGAÇÃO PROPTER REM. PRECEDENTE DESTA CORTE. [...] Sobre a retenção de valor a título de IPTU que foi suportada pelo promitente vendedor, o recurso merece provimento, cabendo à parte adversa arcar com o pagamento dos valores devidos a título de IPTU. Ressalto que o referido pagamento é devido a contar da imissão na posse até a efetiva devolução do imóvel pelo comprador, a ser demonstrado em sede de liquidação de sentença. (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0001981-69.2023.8.16.0056 - Cambé - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 04.03.2024)Não obstante, tem-se que o apelante requereu expressamente que a responsabilidade do réu pelo IPTU se dê durante o período de inadimplência. Assim, com vistas a assegurar a adstrição ao pleito recursal e, ainda, obstar eventual enriquecimento ilícito das partes, determina-se que, ao comprador, incumbirá o dever de arcar com o IPTU desde o seu inadimplemento, até a desocupação do imóvel, ressarcindo o vendedor de eventuais despesas pagas nesse lapso temporal, a se apurar em liquidação de sentença.Ainda, é devida a indenização pelos lucros cessantes decorrentes da fruição do imóvel, sob a forma de locativo mensal, pelo período em que Luiz Henrique Gasparim permaneceu na posse ou fruição do imóvel.Se, por um lado, o comprador faz jus à restituição dos valores pagos, por outro, não se pode desconsiderar que teve a posse ou a disponibilidade econômica do bem durante determinado período, impedindo o vendedor de fruí-lo diretamente ou de explorá-lo economicamente mediante locação.Nesse contexto, a indenização pelo uso do imóvel não se confunde com cláusula penal nem com retenção percentual dos valores pagos. Trata-se de recomposição patrimonial fundada na vedação ao enriquecimento sem causa, pois aquele que fruiu bem alheio durante a vigência de relação posteriormente desfeita deve remunerar o proprietário pelo benefício econômico obtido com a posse.Nesse sentido, menciona-se precedente jurisprudencial elucidativo do STJ de que a condenação em questão não está atrelada à análise da (i)licitude da conduta da contraparte:RECURSO ESPECIAL. CONTRATO. COMPRA E VENDA. IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL. RETORNO DAS PARTES AO ESTADO ANTERIOR. BENFEITORIAS. INDENIZAÇÃO. PARCELAS PAGAS. DEVOLUÇÃO. RECONVENÇÃO. TAXA DE OCUPAÇÃO. ALUGUÉIS. CABIMENTO. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. VEDAÇÃO. DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO. SUCUMBÊNCIA RECÍPROCA. NÃO CONFIGURAÇÃO. 1. Recurso especial interposto contra acórdão publicado na vigência do Código de Processo Civil de 1973 (Enunciados Administrativos nºs 2 e 3/STJ). 2. Trata-se de ação que busca o desfazimento de negócio jurídico de compra e venda de imóvel com a devolução dos valores pagos e a condenação por danos materiais e morais e de pedido reconvencional que pretende a dedução do valor correspondente à taxa de ocupação do imóvel pelo período de tempo em que as autoras nele permaneceram. 3. As questões controvertidas no presente recurso especial podem ser assim resumidas: (i) se é devida a condenação ao pagamento de taxa de ocupação (aluguéis) pelo período em que as autoras permaneceram na posse do bem imóvel no caso de rescisão do contrato de promessa de compra e venda com o retorno das partes ao estado anterior; (ii) se o acórdão recorrido padece de vício por deficiência de fundamentação e (iii) se ficou caracterizada hipótese de sucumbência recíproca quanto ao pedido reconvencional. 4. Segundo a jurisprudência desta Corte, a utilização do imóvel objeto do contrato de promessa de compra e venda enseja o pagamento de aluguéis pelo tempo de permanência, mesmo que o contrato tenha sido rescindido por inadimplemento da vendedora, ou seja, independentemente de quem tenha sido o causador do desfazimento do negócio, sob pena de enriquecimento sem causa. 5. O pagamento de aluguéis não envolve discussão acerca da licitude ou ilicitude da conduta do ocupante. O ressarcimento é devido por força da determinação legal segundo a qual a ninguém é dado enriquecer sem causa à custa de outrem, usufruindo de bem alheio sem contraprestação. 6. Não viola os artigos 131, segunda parte, 165 e 458, inciso II, do Código de Processo Civil de 1973 o acórdão que adota, para a resolução da causa, fundamentação suficiente, porém diversa da pretendida pelos recorrentes, para decidir de modo claro a controvérsia posta. 7. O acolhimento de pedido alternativo formulado em reconvenção caracteriza hipótese de sucumbência total das autoras/reconvindas quanto ao pedido reconvencional. 8. Recurso especial não provido. (REsp n. 1.613.613/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/6/2018, DJe de 18/6/2018.)No caso concreto, o imóvel descrito nos autos não corresponde a lote vazio sem possibilidade imediata de uso econômico, mas a bem edificado utilizado pelo comprador.No caso concreto, a utilização do valor locativo como parâmetro indenizatório revela-se adequada, pois representa a medida econômica ordinária da fruição de imóvel por terceiro. Contudo, o montante não pode ser fixado desde logo sem apuração técnica ou documental suficiente, sobretudo porque deve observar a evolução do valor do locativo ao longo do período em que perdurou a posse do bem pelo comprador.A propósito, confira-se o entendimento jurisprudencial pátrio a respeito da temática:DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL ENTRE PARTICULARES. RESCISÃO CONTRATUAL. INOVAÇÃO DA CAUSA DE PEDIR. PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. PEDIDOS INCOMPATÍVEIS. TAXA DE FRUIÇÃO. LUCROS CESSANTES. DESPESAS DE IPTU E ENERGIA ELÉTRICA. PARCIAL CONHECIMENTO E PARCIAL PROVIMENTO. I. CASO EM EXAME 1. Trata-se de Apelação Cível interposta contra sentença proferida em ação de rescisão contratual e reintegração de posse cumulada com pedido de indenizações, ajuizada em razão do inadimplemento de contrato de compra e venda de imóvel residencial, celebrado entre particulares, que julgou parcialmente procedentes os pedidos para declarar resolvido o contrato, determinar a reintegração de posse, condenar as partes à restituição recíproca de valores e bens recebidos, bem como afastar os pedidos de indenização por aluguéis, danos morais e diferença de valor do veículo dado como parte do preço. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO 2. Consiste em saber se: a) é possível conhecer pedidos recursais fundados em inovação da causa de pedir e em violação ao princípio da dialeticidade; b) é devida a indenização por lucros cessantes (taxa de fruição) pelo período de ocupação do imóvel pela promissária compradora; c) subsiste o pedido de indenização por danos morais, à luz da causa de pedir originalmente deduzida; d) é cabível a indenização pela diferença do valor do veículo dado como parte do preço, diante da opção pela resolução contratual; e) compete à promissária compradora responder pelas despesas de IPTU e energia elétrica incidentes durante o período de posse do imóvel. III. RAZÕES DE DECIDIR 3. O recurso deve ser parcialmente conhecido, pois determinados fundamentos recursais relativos aos danos morais configuram inovação da causa de pedir, dissociando-se da base fática deduzida na petição inicial, o que impede seu conhecimento. 4. A resolução do contrato impõe o retorno das partes ao status quo ante, sendo incompatível a pretensão de cobrança de parcelas não pagas ou de indenização pela desvalorização do veículo, por se tratar de pedidos inconciliáveis com o desfazimento do negócio jurídico. 5. É devida a taxa de fruição ou indenização por lucros cessantes quando o promissário comprador ocupa imóvel com potencial locativo sem pagar contraprestação equivalente, independentemente da cláusula penal, que no caso ressalvou perdas e danos, desde que observado o limite do pedido, a fim de evitar julgamento ultra petita. 6. As despesas de IPTU e energia elétrica incidentes sobre o imóvel durante o período de posse devem ser suportadas pela promissária compradora, nos termos do contrato e da legislação aplicável, suprindo-se omissão da sentença com fundamento no art. 1.013, § 3º, III, do CPC. IV. DISPOSITIVO E TESE 7. Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, parcialmente provido, para reformar a sentença e condenar a ré/Apelada ao pagamento: (i) de taxa de fruição ou lucros cessantes pelo período de ocupação do imóvel, no valor de R$ 600,00 mensais, limitada ao teto de R$ 17.000,00; e (ii) das despesas de IPTU e energia elétrica incidentes durante o período de posse, com redistribuição proporcional do ônus sucumbencial.8. Tese de julgamento: Na resolução do contrato de compra e venda de imóvel, é devida indenização por taxa de fruição ao promitente vendedor pelo período de ocupação do bem pelo comprador inadimplente, bem como a responsabilização deste por despesas incidentes sobre o imóvel durante a posse, como IPTU e energia elétrica. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0001232-18.2025.8.16.0174 - União da Vitória - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 15.05.2026)Assim, impõe-se condenar o réu ao pagamento de lucros cessantes consistentes no aluguel incidente durante o período de inadimplência, conforme delimitação contida na petição inicial, a ser apurado em liquidação de sentença, considerando-se o valor locativo de mercado e sua evolução temporal.A apuração deverá observar o período efetivo de permanência do adquirente na posse do bem, enquanto inadimplente, a natureza e características do imóvel, sua localização, o padrão de mercado para locações semelhantes e eventuais elementos probatórios já existentes ou a serem produzidos na fase liquidatória.Os valores devidos a esse título poderão ser compensados com o montante a ser restituído ao comprador, evitando-se pagamentos circulares e assegurando-se recomposição patrimonial equilibrada entre as partes, de acordo com o art. 368 do Código Civil.Assim, em síntese, a sentença deve ser reformada.O pagamento de menos da metade do preço pactuado afasta a incidência da teoria do adimplemento substancial, pois o inadimplemento remanescente é expressivo e atinge elemento essencial do contrato.Também não restou demonstrado inadimplemento prévio e relevante do vendedor apto a justificar a retenção dos pagamentos pelo comprador com fundamento no art. 476 do Código Civil.Por conseguinte, deve ser declarada a rescisão do contrato por inadimplemento do comprador, com restituição das partes ao status quo ante, mediante devolução dos valores pagos ao adquirente; a restituição da posse do imóvel ao espólio vendedor; e condenação do comprador ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locativo do bem durante o período em que o réu, mesmo inadimplente, fruiu do imóvel, a serem apurados em liquidação de sentença.3. Ônus sucumbenciaisCom a reforma da sentença, a parte autora passa a obter êxito substancial em sua pretensão principal, consistente na resolução do contrato, na restituição da posse do bem e no reconhecimento do direito aos lucros cessantes, sucumbindo apenas em relação à pretensão de retenção percentual dos valores pagos e às perdas e danos autônomas não comprovadas. O réu, por sua vez, obtém êxito apenas parcial no recurso relativo à impugnação do valor da causa.Considerando a predominância da sucumbência do réu, mas também a rejeição de parcela dos pedidos acessórios do autor, impõe-se redistribuir os ônus sucumbenciais de forma proporcional.Assim, condena-se o réu ao pagamento de 80% das custas e despesas processuais, cabendo ao autor o pagamento dos 20% remanescentes.Os honorários advocatícios permanecem no percentual já arbitrado em sentença, de 10% (dez por cento), a incidirem sobre o valor atualizado da condenação, a ser apurado na fase própria, nos termos do art. 85, §2º, do Código de Processo Civil.4. Honorários recursaisCom o parcial provimento do recurso do réu e o provimento integral do recurso do autor, os honorários recursais deixarão de ser fixados, em consonância ao entendimento alastrado pelo Eg. Superior Tribunal de Justiça (AgInt no AREsp 1349182/RJ, Rel. Ministro MOURA RIBEIRO, TERCEIRA TURMA, julgado em 10/06/2019, DJe 12/06/2019, e REsp 1804904/SP, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 16/05/2019, DJe 30/05/2019).Conclusão Ante o exposto, voto no sentido de:a) conhecer e dar parcial provimento ao recurso de apelação interposto por Luiz Henrique Gasparim, exclusivamente para determinar a retificação do valor da causa, a fim de que corresponda ao valor atualizado do contrato (pelo IPCA), acrescido das verbas patrimoniais líquidas; e b) conhecer e dar provimento ao recurso de apelação interposto pelo Espólio de Dalmo Luis da Silva, reformando a sentença e julgando parcialmente procedentes os pedidos iniciais, a fim de: b.1) declarar rescindido o contrato de compra e venda por inadimplemento do comprador, com a consequente reintegração de posse do bem ao autor;b.2) condenar a parte autora à restituição dos valores efetivamente pagos pelo réu, a serem corrigidos monetariamente desde cada desembolso e acrescidos de juros moratórios a partir do trânsito em julgado, segundo o art. 406 do Código Civil, ressalvada a possibilidade de compensação com os valores devidos pelo réu a título de lucros cessantes;b.3) reconhecer a responsabilidade do comprador pelo pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel desde o seu inadimplemento até a efetiva devolução do bem, a ser apurado em liquidação de sentença;b.4) condenar o réu ao pagamento de lucros cessantes correspondentes ao valor locativo mensal do imóvel durante o período em que perdurou sua posse, concomitantemente à sua inadimplência, a se apurar em liquidação de sentença, autorizada a compensação entre os créditos recíprocos (art. 368 do Código Civil).Redistribuem-se os ônus sucumbenciais, condenando-se o réu ao pagamento de 80% das custas e despesas processuais, cabendo ao autor o pagamento dos 20% remanescentes, observada eventual gratuidade judiciária. Os honorários advocatícios deverão observar a mesma proporção, nos termos da fundamentação.