Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

RELATÓRIO:
Trata-se de recurso de apelação interposto por Maestro Assessoria e Planejamento Imobiliário LTDA. e Felipe Alfredo Iurck Lima contra a sentença proferida na Ação de Cobrança de Comissão de Corretagem ajuizada em desfavor de Cadtec Tecnologia LTDA., por meio da qual os pedidos iniciais foram julgados improcedentes e os autores condenados ao pagamento das custas processuais e dos honorários advocatícios fixados em 10% sobre o valor atualizado. da causa (mov. 68.1).
Em suas razões recursais, sustentaram os apelantes, em síntese, que: (i) a comissão de corretagem é devida ao corretor que obtém êxito em aproximar as partes, como ocorreu no caso dos autos, mesmo que haja desistência posterior, nos termos do art. 725 do Código Civil; (ii) como intermediárias, cumpriram com todas as obrigações contratuais, facilitando o contato, visitas, negociação e documentação, culminando na proposta assinada e pagamento do sinal; (iii) o pagamento do sinal solidificou o contrato, tornando obrigatória a remuneração pela intermediação, mesmo com a desistência posterior da compradora; (iv) os precedentes do STJ e TJPR reconhecem o direito à comissão de corretagem quando há desistência do comprador após o pagamento do sinal e assinatura de proposta, desde que o serviço tenha sido efetivamente prestado e não haja culpa da corretora. Pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para que o pedido inicial seja julgado procedente, condenando o apelado ao pagamento do valor de R$ 330.000,00, correspondente a 6% do valor da venda, atualizado desde 12/04/2022 e acrescido dos juros legais (mov. 72.1).
O apelado apresentou contrarrazões (mov. 78.1).
É o relatório.

VOTO E FUNDAMENTOS:
1. Admissibilidade:
Presentes os pressupostos de admissibilidade, conheço do recurso de apelação.
2. Mérito:
Pretendem os apelantes a reforma da sentença para o fim de condenar a empresa apelada ao pagamento da comissão de corretagem.
2.1. O contrato de corretagem é regulado pelo Código Civil, que o define, no art. 722, nos seguintes termos:
Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebida.
Ainda, conforme art. 725 do mencionado diploma legal, “a remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes”.
Por sua vez, a Lei nº 6.530/78, ao regulamentar a profissão de corretor de imóveis – profissão que exige aprovação em curso técnico de Transações Imobiliárias ou curso superior em Gestão Imobiliária, com registro no Conselho Regional de Corretores de Imóveis (CRECI), conforme Lei n. 6530/78, regulamentada pelo Decreto n. 81.871/78 – estabelece que:
Art 3º. Compete ao Corretor de Imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quanto à comercialização imobiliária.Parágrafo único. As atribuições constantes deste artigo poderão ser exercidas, também, por pessoa jurídica inscrita nos termos desta lei.
Visando pacificar o entendimento a respeito da validade da cláusula que transfere ao promitente comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem, o Superior Tribunal de Justiça, em sede de julgamento de recurso repetitivo, fixou a seguinte tese no Tema 938:
RECURSO ESPECIAL REPETITIVO. DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VENDA DE UNIDADES AUTÔNOMAS EM ESTANDE DE VENDAS. CORRETAGEM. CLÁUSULA DE TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR. VALIDADE. PREÇO TOTAL. DEVER DE INFORMAÇÃO. SERVIÇO DE ASSESSORIA TÉCNICO-IMOBILIÁRIA (SATI). ABUSIVIDADE DA COBRANÇA.I - TESE PARA OS FINS DO ART. 1.040 DO CPC/2015: 1.1. Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.1.2. Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel.II - CASO CONCRETO: 2.1. Improcedência do pedido de restituição da comissão de corretagem, tendo em vista a validade da cláusula prevista no contrato acerca da transferência desse encargo ao consumidor.Aplicação da tese 1.1.2.2. Abusividade da cobrança por serviço de assessoria imobiliária, mantendo-se a procedência do pedido de restituição. Aplicação da tese 1.2.III - RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.(REsp n. 1.599.511/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 24/8/2016, DJe de 6/9/2016.) (Destacou-se).
O precedente ainda destaca a necessidade de que seja previamente informado e destacado do preço total do imóvel o valor da comissão de corretagem.
2.2. No caso dos autos, verifica-se que as apelantes atuaram como intermediadoras na venda de três lotes urbanos em Curitiba ao serem procuradas por José Guilherme Burigo e outros para angariar compradores, conforme comprovado pelo Contrato de Intermediação para Venda de Imóvel:

Conforme descrito no contrato, a comissão de corretagem corresponderia a 6% do valor da venda. Além disso, é possível observar que no documento existe somente a assinatura do promitente vendedor e da empresa intermediária:

Após diligências, a intermediária aproximou os promitentes vendedores do promitente comprador, Cadtec Tecnologia LTDA., ora apelado, iniciando as tratativas e chegando ao valor final de R$ 5.500.000,00. A proposta com sinal de reserva foi firmada e assinada com o pagamento de sinal no valor de R$ 50.000,00:

Ocorre que, posteriormente, a promitente compradora desistiu do negócio, solicitando a devolução parcial das arras. As intermediárias e os promitentes vendedores formalizaram o Termo de Cancelamento Unilateral da Proposta de Compra e Venda do Imóvel, com sinal de reserva, no qual havia previsão expressa de que o promitente comprador seria o responsável pelo pagamento da comissão de corretagem:

Nada obstante a existência do Contrato de Intermediação para Venda do Imóvel e a cláusula do Termo de Cancelamento Unilateral da Proposta de Compra e Venda do Imóvel, com sinal de reserva que transfere a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem ao promitente comprador, há evidente falta de informação do promitente comprador em relação ao pactuado e ao valor da comissão de corretagem, em descompasso com o entendimento sedimentado no Tema 938 pelo STJ.
Percebe-se que não há assinatura do promitente comprador no termo de cancelamento unilateral da proposta de compra e venda, de modo que não haveria como o apelado saber sobre a existência da cláusula que atribuía a ele a responsabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem.
A propósito, destaca-se trecho da sentença:
Ressalta-se que o único documento assinado pela demandada é a proposta para compra do imóvel, no qual não há qualquer compromisso assumido pela ora ré acerca do pagamento de comissão de corretagem aos ora autores, constando apenas informações sobre a promitente compradora, preço proposto para compra dos imóveis e a forma de pagamento. Assim, observa-se que os elementos probatórios apresentados pelas autoras, não têm aptidão suficiente para, por si só, ensejar a obrigação da promitente compradora, ora requerida, ao pagamento do valor da comissão de corretagem, uma vez que não há qualquer instrumento indicando sua ciência e anuência à comissão, sendo que cabia à parte autora fazer prova mínima das suas alegações, como forma de trazer verossimilhança às alegações iniciais (artigo 373, inciso I, CPC). Insta consignar que, intimadas as partes para especificação das provas a serem produzidas, a parte autora informou seu desinteresse na produção de provas e pugnou pelo julgamento antecipado da lide (mov. 55.1).
Não se desconhece a possibilidade de responsabilização do promitente comprador pelo pagamento da comissão de corretagem em caso de desistência do negócio, contudo, uma vez que não houve informação prévia a respeito do pactuado, nem mesmo o estaque do valor da comissão de corretagem, não é possível imputar a responsabilidade ao apelado, devendo ser mantida a sentença que julgou improcedentes os pedidos iniciais.
Ademais, os autores não lograram êxito em demonstrar o fato constitutivo do direito somente com a juntadas dos contratos. Não é possível inferir que o promitente comprador sabia das condições a respeito da comissão de corretagem.
Dito isso, as provas dos autos demonstraram que não havia ciência prévia do promitente comprador a respeito da comissão de corretagem, conforme a tese fixada no Tema 938 do STJ.
A respeito disso, este e. Tribunal de Justiça já se manifestou:
APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL – CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL – RESCISÃO – INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR – COMISSÃO DE CORRETAGEM – TRANSFERÊNCIA DA OBRIGAÇÃO AO CONSUMIDOR – TEMA 938 FIXADO PELO STJ NO RESP. 1.599.511-SP, JULGADO PELO RITO DOS RECURSOS REPETITIVOS – IMPOSSIBILIDADE, NO CASO – DEVER DE INFORMAÇÃO NÃO CUMPRIDO – CLÁUSULA PENAL – RETENÇÃO DE 10% SOBRE O VALOR DAS PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE – NÃO CUMULAÇÃO COM TAXA DE PUBLICIDADE – BIS IN IDEM – INCABÍVEL A COBRANÇA DE PIS, COFINS, IR E CSLL – ENCARGOS DEVIDOS PELA EMPREENDEDORA – HONORÁRIOS RECURSAIS FIXADOS – SENTENÇA MANTIDA – APELO DESPROVIDO. (TJPR - 5ª Câmara Cível - 0008440-42.2018.8.16.0160 - Sarandi -
Rel.: DESEMBARGADOR RENATO BRAGA BETTEGA -
J. 15.02.2021) (Destacou-se).
Logo, não há qualquer reforma a ser feita na sentença.
3. Conclusão:
Diante de todo o exposto, voto no sentido de conhecer e negar provimento ao recurso de apelação. Diante do desprovimento do recurso, acrescento 1%, a título de honorários recursais, à condenação em honorários sucumbenciais já arbitrada em desfavor da apelante, com base no art. 85, §§ 1º e 11, do Código de Processo Civil.