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Processo:

I. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível interposta por Cooperativa de Crédito Sicoob Metropolitano (mov. 69.1) contra a sentença (mov. 64.1) proferida nos autos denominados de “Ação de adjudicação compulsória c/c obrigação de fazer e anulação de alienação fiduciária com pedido de tutela de urgência” nº 003626-82.2025.8.16.0049, que julgou procedentes os pedidos formulados na petição inicial, in verbis:
Ante o exposto, JULGO PROCEDENTE O PEDIDO INICIAL, com resolução do mérito, nos termos do artigo 487, inciso I, do Código de Processo Civil, para:a) declarar a ineficácia da alienação fiduciária posteriormente constituída sobre o imóvel matriculado sob nº 19.669 do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Astorga/PR perante o autor ODAIR DOS SANTOS, determinando-se, após o trânsito em julgado, a baixa/cancelamento do gravame fiduciário incidente sobre o referido imóvel, a fim de viabilizar a adjudicação compulsória;b) determinar a adjudicação compulsória do imóvel matriculado sob nº 19.669 do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Astorga/PR em favor do autor ODAIR DOS SANTOS, servindo a presente sentença, após o trânsito em julgado, como título hábil à transferência da propriedade;c) condenar o requerido GLEISON WILLIAN DE SOUZA ao pagamento da cláusula penal prevista na cláusula sexta do contrato de permuta, correspondente a 20% sobre o valor total do instrumento contratual, a ser apurado em liquidação de sentença.A condenação ao pagamento da cláusula penal deverá ser acrescida de correção monetária desde a data do inadimplemento contratual, consubstanciado na constituição da alienação fiduciária sobre o imóvel objeto da permuta em 23/07/2025, bem como de juros de mora a partir da citação.Quanto à correção monetária, na hipótese de o índice de atualização monetária não ter sido convencionado ou não estar previsto em lei específica, será aplicada a variação do Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), apurado e divulgado pela Fundação Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), ou do índice que vier a substituí-lo.A taxa dos juros de mora corresponderá à taxa referencial do Sistema Especial de Liquidação e de Custódia (Selic), deduzido o índice de atualização monetária acima. Caso a taxa legal apresente resultado negativo, este será considerado igual a 0 (zero) para efeito de cálculo dos juros no período de referência. A metodologia de cálculo da taxa legal e sua forma de aplicação serão definidas pelo Conselho Monetário Nacional e divulgadas pelo Banco Central do Brasil.Arbitro honorários advocatícios em favor do advogado dativo nomeado à parte autora, Dr. LUIZ HENRIQUE VALIM LAURINDO, OAB/PR nº 125.979, no valor de R$ 1.500,00 (mil e quinhentos reais), a serem suportados pelo Estado do Paraná, nos termos da Resolução Conjunta nº 06/2024 – PGE/SEFA.Considerando a sucumbência havida e o princípio da causalidade, aplicado por analogia nos termos da Súmula 303 do Superior Tribunal de Justiça, condeno exclusivamente o requerido GLEISON WILLIAN DE SOUZA ao pagamento da totalidade das custas processuais e honorários advocatícios, que, sopesados os critérios legais (artigo 85, § 2º, do Código de Processo Civil), fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da condenação.Sem condenação sucumbencial em face da requerida COOPERATIVA DE CRÉDITO SICOOB METROPOLITANO, nos termos da fundamentação.
Em suas razões de recorrer, a apelante argumentou, em síntese, que:a) a alienação fiduciária foi regularmente constituída e inscrita na matrícula imobiliária em favor da cooperativa, em observância à Lei nº 9.514/97, conferindo à apelante propriedade resolúvel sobre o bem dado em garantia, inexistindo vícios formais ou materiais no negócio jurídico celebrado com o primeiro réu, titular registral do imóvel;b) o contrato particular de permuta invocado pelo autor não foi registrado ou averbado no Cartório de Registro de Imóveis, de modo que não poderia produzir efeitos reais contra a cooperativa, terceira de boa-fé que recebeu a garantia fiduciária com base na situação jurídica constante da matrícula imobiliária, nos termos dos arts. 1.245 e 1.227 do Código Civil;c) a sentença contrariou o sistema registral brasileiro e o princípio da concentração dos atos na matrícula imobiliária (art. 54 da Lei nº 13.097/2015), ao reconhecer a ineficácia da alienação fiduciária regularmente constituída em favor de terceiro de boa-fé, penalizando a cooperativa que agiu com base na fé pública registral;d) a adjudicação compulsória não pode ser utilizada para suprimir direito real de garantia validamente constituído em favor de terceiro que não participou do contrato particular de permuta e que não tinha ciência registral ou documental do alegado direito anterior do autor;e) a aplicação da Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça pela sentença, que trata da hipoteca no âmbito do Sistema Financeiro da Habitação, não é adequada ao caso concreto que trata de alienação fiduciária, instituto juridicamente distinto da hipoteca, conforme recente jurisprudência do STJ (REsp 2.130.141);f) caso se reconheça direito do autor em relação ao primeiro réu, tal direito deve ser resolvido na esfera obrigacional, mediante perdas e danos, e não mediante cancelamento da garantia fiduciária da cooperativa, com base nos arts. 248 do Código Civil e 499 do Código de Processo Civil;g) a cooperativa agiu com boa-fé objetiva, consultando a matrícula imobiliária e confiando na veracidade das informações ali constantes, inexistindo elementos que a alertassem sobre eventual direito anterior não registrado do autor;h) a sentença deixou omissa a questão da fixação de honorários advocatícios em favor dos patronos da cooperativa, ainda que tenha reconhecido que a instituição não deu causa direta ao inadimplemento, sendo necessária a condenação do autor e do primeiro réu ao pagamento dos honorários, conforme arts. 85, caput, 85, §2º, e 52 do CPC, observando-se o princípio da causalidade.Assim sendo, a apelante requereu o conhecimento e provimento do recurso para o fim de: a) reformar a sentença para afastar a declaração de ineficácia da alienação fiduciária constituída em favor da cooperativa sobre o imóvel matriculado sob nº 19.669; b) afastar a determinação de baixa/cancelamento do gravame fiduciário, preservando integralmente a validade, eficácia e oponibilidade da alienação fiduciária regularmente registrada; c) afastar a adjudicação compulsória na parte em que dependa do cancelamento da garantia fiduciária da cooperativa ou atinja seu direito real de garantia; d) reconhecer que o contrato particular de permuta não registrado é inoponível à cooperativa, produzindo efeitos apenas entre os contratantes; e) subsidiariamente, converter eventual pretensão do autor em perdas e danos contra o primeiro réu, preservando a garantia fiduciária da cooperativa; f) condenar o autor e o primeiro réu ao pagamento de honorários advocatícios em favor dos patronos da cooperativa, em percentual entre 10% e 20% sobre o proveito econômico ou sobre o valor atualizado da causa, acrescidos de honorários recursais; g) o prequestionamento dos dispositivos legais e constitucionais indicados nas razões recursais.O corréu Gleison Willian de Souza ofereceu contrarrazões (mov. 74.1) alegando, em síntese, que: a) o Juízo a quo analisou corretamente o acervo probatório e proferiu sentença justa e escorreita, que deve ser mantida inalterada, declarando a ineficácia da alienação fiduciária e determinando a baixa do gravame após o trânsito em julgado, além de conceder a adjudicação compulsória do imóvel em favor do recorrido Odair;b) o recurso de apelação da cooperativa de crédito, que pleiteia a reforma da sentença para manutenção da garantia real fiduciária, é improcedente, pois o contrato de permuta foi integralmente quitado pelo recorrido Odair antes da instituição da alienação fiduciária, restando demonstrada a boa-fé objetiva do adquirente, a função social do contrato e a vedação ao enriquecimento sem causa, fundamentos que justificam a aplicação analógica da Súmula 308 do STJ para proteger o adquirente de boa-fé, mesmo diante da publicidade registral;c) a publicidade registral não pode servir de escudo para consolidar injustiça material contra terceiro que adimpliu integralmente o contrato, sendo imperativa a ineficácia e baixa do gravame fiduciário para efetivar a prestação jurisdicional de adjudicação compulsória;d) é inviável a conversão da obrigação de fazer em perdas e danos, conforme requerimento subsidiário da cooperativa, pois o art. 499 do CPC estabelece que tal conversão ocorre somente se o autor assim requerer ou se a tutela específica for impossível, o que não é o caso, sendo a prestação possível e garantida pela sentença, de modo que a conversão frustraria o direito legítimo do adquirente;e) a cooperativa não fica desamparada, pois mantém seu direito de crédito contra o emitente da Cédula de Crédito Bancário e seus avalistas, podendo buscar a satisfação do saldo devedor por outros meios legais;f) quanto ao pedido da cooperativa para fixação de honorários advocatícios sucumbenciais em seu favor, a pretensão é desprovida de fundamento jurídico, pois a cooperativa integrou o polo passivo e resistiu ativamente, sendo vencida no mérito quanto à eficácia da garantia, e o juiz a quo, com base no princípio da causalidade, imputou os ônus sucumbenciais exclusivamente ao recorrido Gleison, não havendo que se falar em honorários entre litisconsortes passivos ou inversão do disposto no art. 85 do CPC.Desse modo, o agravado pugnou pelo desprovimento do recurso, para que seja mantida integralmente a sentença de primeiro grau.De seu turno, o autor Odair dos Santos ofereceu contrarrazões (mov. 75.1) defendendo, em resumo, que:a) o apelado celebrou contrato particular de permuta imobiliária, cumpriu integralmente suas obrigações, transferiu o imóvel ao corréu e recebeu a posse do imóvel objeto da permuta, enquanto o corréu, após receber o pagamento, ofereceu o imóvel em garantia fiduciária à cooperativa apelante, inviabilizando a transferência da propriedade;b) a sentença reconheceu a validade do contrato de permuta, a quitação integral da obrigação, a obrigação do corréu de outorgar a escritura definitiva, e que a alienação fiduciária posterior não pode prevalecer sobre direito previamente consolidado do adquirente de boa-fé, devendo ser mantida para proteger a confiança e boa-fé objetiva;c) o recurso da cooperativa limita-se a reproduzir teses já rejeitadas na contestação, sem demonstrar erro de fato ou direito, reforçando o acerto da sentença que ponderou corretamente entre a segurança do sistema registral e a proteção do adquirente;d) a sentença não declarou nulidade da alienação fiduciária nem imputou conduta ilícita à cooperativa, apenas reconheceu a ineficácia da garantia fiduciária em relação ao direito adquirido do apelado, situação juridicamente admissível e necessária para evitar enriquecimento ilícito;e) a cooperativa assumiu contratualmente o risco de substituição ou reforço da garantia fiduciária, conforme cláusula décima sexta da Cédula de Crédito Bancário, o que afasta alegações de prejuízo irreparável ou inviabilidade da operação financeira com a manutenção da sentença;f) a ausência de registro do contrato particular de permuta não afasta a tutela jurisdicional do direito adquirido, pois o direito aquisitivo está consolidado e a impossibilidade de registro decorre da conduta ilícita do alienante ao gravar garantia posterior sobre o imóvel;g) a sentença utilizou a ratio decidendi da Súmula 308 do STJ para proteger o adquirente de boa-fé que cumpriu suas obrigações, não aplicando o enunciado de forma automática, e fundamentou-se nos princípios da boa-fé objetiva, função social dos contratos e vedação ao comportamento contraditório;h) o pedido subsidiário da cooperativa para conversão da obrigação em perdas e danos não merece acolhimento, pois a tutela específica é prioritária, inexistindo impossibilidade material ou jurídica para a adjudicação compulsória, e a conversão premiaria o inadimplemento contratual do alienante, frustrando a legítima expectativa do adquirente.Destarte, o apelado pugnou pelo desprovimento do recurso interposto pela cooperativa apelante, para que seja mantida integralmente a sentença.É, em essência, o relatório.

II. FUNDAMENTAÇÃO
1. Admissibilidade
Presentes os pressupostos de admissibilidade extrínsecos (tempestividade, preparo, regularidade formal e inexistência de fato impeditivo) e intrínsecos (legitimidade, interesse e cabimento), conheço a apelação interposta.
2. Questão em discussão
A controvérsia cinge-se em definir se o contrato particular de permuta sem registro imobiliário, quitado pelo adquirente (Odair), possui o condão de invalidar ou tornar ineficaz a garantia real de alienação fiduciária constituída e registrada posteriormente pelo proprietário registral (Gleison) em benefício da cooperativa de crédito (Sicoob).
3. Premissas fáticas e documentais relevantes
Da análise dos documentos essenciais, extraem-se quatro premissas decisivas para a solução da controvérsia: houve contrato particular de permuta entre Odair dos Santos e Gleison Willian de Souza; o imóvel objeto da adjudicação pretendida permaneceu registrado em nome de Gleison; o contrato de permuta não foi levado ao registro imobiliário; e, posteriormente, Gleison constituiu alienação fiduciária regularmente registrada em favor da Cooperativa de Crédito Sicoob Metropolitano.O contrato de permuta envolveu dois imóveis situados em Iguaraçu/PR: o imóvel pertencente a Odair e sua esposa, matriculado sob nº 12.964, avaliado em R$ 107.000,00, e o imóvel de Gleison, correspondente ao lote nº 01-A, com 180,96 m², avaliado em R$ 120.000,00. Em razão da diferença de valores, Odair assumiu o pagamento de torna de R$ 13.000,00, e Gleison comprometeu-se a outorgar a escritura definitiva após a quitação.A Matrícula nº 19.669 do 2º Serviço de Registro de Imóveis de Astorga/PR indica Gleison Willian de Souza como titular registral do lote nº 01-A. O único ato posterior relevante é o R-1, de 23 de julho de 2025, pelo qual foi constituída alienação fiduciária em primeiro grau sobre o imóvel em favor da Cooperativa de Crédito Sicoob Metropolitano, para garantia de Cédula de Crédito Bancário no valor de R$ 293.239,51.A Cédula de Crédito Bancário nº 4369482 formalizou financiamento destinado à aquisição de um centro de usinagem, tendo como emitente Armeria Guerreros Ltda. e como avalistas/devedores solidários Gleison Willian de Souza e Julio Cesar de Souza Bisolatte. A garantia fiduciária recaiu sobre o imóvel objeto da demanda e sobre outro lote de propriedade de Gleison.Essas premissas evidenciam que o inadimplemento imputável a Gleison comprometeu a tutela específica pretendida pelo autor, mas não autoriza, por si só, a desconstituição de garantia fiduciária regularmente inscrita em favor de terceiro que confiou na matrícula imobiliária.
4. Sentença recorrida e tese recursal
A sentença julgou procedentes os pedidos para declarar ineficaz a alienação fiduciária registrada na matrícula do imóvel perante Odair, determinar a adjudicação compulsória e condenar Gleison ao pagamento da cláusula penal. O fundamento central foi a aplicação analógica da Súmula 308/STJ, a partir da premissa de que a boa-fé do adquirente que quitou a permuta deveria prevalecer sobre o gravame fiduciário posteriormente constituído.A cooperativa sustenta, em sentido oposto, que o contrato particular de permuta não registrado possui eficácia meramente obrigacional, não sendo oponível à credora fiduciária que recebeu garantia real regularmente inscrita e confiou na situação jurídica constante da matrícula imobiliária.Com a devida vênia, a sentença merece parcial reforma, pois a proteção do adquirente deve ser preservada no plano obrigacional, mediante cláusula penal e perdas e danos contra Gleison, sem cancelamento da garantia fiduciária regularmente registrada em favor da cooperativa.
5. Das razões de decidir
A solução da controvérsia parte de uma distinção essencial: o contrato particular de permuta não registrado pode produzir efeitos obrigacionais entre Odair e Gleison, mas não possui eficácia real nem oponibilidade contra terceiro que, confiando na matrícula, recebeu alienação fiduciária regularmente registrada.O ordenamento jurídico brasileiro, em matéria de direitos reais sobre imóveis, é regido pela publicidade registral. A constituição, transmissão e extinção de direitos reais dependem do registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, conforme os arts. 1.227 e 1.245 do Código Civil, justamente para proteger terceiros que confiam nas informações constantes do fólio real.Quando a garantia fiduciária foi constituída em favor da apelante, inexistia registro ou averbação que revelasse a permuta celebrada entre Odair e Gleison. Assim, a boa-fé contratual do adquirente prejudicado, embora relevante na relação obrigacional, não prevalece contra a eficácia real da garantia fiduciária regularmente registrada.O precedente que com maior precisão se amolda à hipótese dos autos é o REsp 2.095.461/MG, da Terceira Turma do STJ. Nele, a Corte Superior, embora reconhecendo o direito pessoal do promitente comprador, foi expressa ao afirmar que a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória quando o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis, hipótese em que se admite a conversão da execução específica em indenização por perdas e danos, inclusive a ser quantificada em liquidação de sentença.Nesse sentido:
CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. AUSÊNCIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA NÃO REGISTRADA. SEGUNDA ALIENAÇÃO DO MESMO BEM. VENDA A NON DOMINO. INOCORRÊNCIA. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. IMPOSSIBILIDADE SUPERVENIENTE. BEM OBJETO DE ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA REGISTRADA. PROPRIEDADE PERTENCENTE AO CREDOR FIDUCIÁRIO. CONVERSÃO EM PERDAS E DANOS. POSSIBILIDADE.1. Ação de adjudicação compulsória ajuizada em 03/05/2017, da qual foi extraído o presente recurso especial interposto em 15/09/2021 e concluso ao gabinete em 12/08/2022.2. O propósito recursal consiste em definir se a) houve negativa de prestação jurisdicional; b) está configurada a venda a non domino;c) estão presentes os requisitos para a adjudicação compulsória e d) é possível a conversão da adjudicação compulsória em perdas e danos.3. É de ser afastada a existência de omissões e de erro material no acórdão recorrido, pois as matérias impugnadas foram enfrentadas de forma objetiva e fundamentada no julgamento do recurso, naquilo que o Tribunal a quo entendeu pertinente à solução da controvérsia.4. A venda a non domino é realizada por quem não detém a propriedade da coisa, mas é existente, válida e eficaz entre os contratantes, sendo apenas ineficaz em face do proprietário do bem. A promessa de compra e venda sem cláusula de arrependimento e registrada no Registro de Imóveis gera direito real de aquisição ao promitente comprador (art. 1.417 do CC/02). O registro produz efeitos erga omnes, impedindo a realização de negócios sucessivos sobre o mesmo bem. Ausente o registro, a propriedade plena do imóvel permanecerá com o vendedor, de modo que a venda do mesmo bem a terceiro não se caracterizará como venda a non domino.5. Se o promitente vendedor não cumprir a obrigação de celebrar o contrato definitivo, o promitente comprador tem o direito de pleitear, em juízo, a adjudicação compulsória (art. 1.418 do CC/02).Esse direito não se condiciona ao registro do contrato no Registro de Imóveis, haja vista seu caráter pessoal (Súmula 239/STJ). Nada obstante, a ausência de registro obstará a adjudicação compulsória se o mesmo imóvel for alienado a terceiro mediante contrato registrado no Registro de Imóveis. Todavia, ressalva-se ao promitente comprador a possibilidade da conversão da execução específica em indenização (art. 248 do CC e art. 499 do CPC/2015).6. O registro do contrato de alienação fiduciária faz surgir para o credor fiduciário o direito de propriedade resolúvel sobre o imóvel que lhe foi transmitido e confere ao devedor fiduciante o direito real de aquisição (art. 22 da Lei nº 9.514/1997 e art. 1.368-B do CC/02). Apenas é reservado ao fiduciante um direito expectativo à aquisição da propriedade.7. Na espécie, o recorrente celebrou promessa de compra e venda com os recorridos, tendo por objeto um apartamento. Esse contrato não foi registrado na matrícula do imóvel. O mesmo imóvel foi objeto de uma nova promessa de compra e venda. Essa segunda venda não se caracteriza como venda a non domino em face do recorrente, já que a propriedade plena se manteve com o alienante.8. Após a primeira promessa de compra e venda o imóvel foi objeto de alienação fiduciária à Caixa Econômica Federal, a qual foi registrada no Registro de Imóveis. Por sua vez, os segundos adquirentes assumiram a dívida perante a CEF. Desse modo, quando exercida a pretensão adjudicatória por meio da propositura desta ação, a propriedade do imóvel já não pertencia aos promitentes vendedores (recorridos), mas sim à CEF, e o direito expectativo de aquisição da propriedade era titularizado pelos segundos adquirentes. Tais circunstâncias obstam a adjudicação compulsória por impossibilidade superveniente, mas fica assegurado ao promitente comprador (recorrente) a indenização por perdas e danos, a ser quantificada em liquidação de sentença.9. Recurso especial conhecido e parcialmente provido.(REsp n. 2.095.461/MG, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 21/11/2023, DJe de 23/11/2023.)
A orientação específica do STJ, portanto, preserva a alienação fiduciária regularmente registrada perante o adquirente que não levou seu título ao registro, sem eliminar sua tutela jurídica, que se desloca para o plano indenizatório contra o alienante inadimplente, no próprio processo, quando configurada a impossibilidade superveniente da tutela específica.Em linha convergente, a Quarta Turma do STJ, nos REsps nº 2.130.141/RS e nº 1.483.058/DF, reafirmou a inaplicabilidade da Súmula 308/STJ à alienação fiduciária de imóvel, por se tratar de garantia regulada por legislação própria, com tratamento jurídico distinto da hipoteca e dependente da anuência do credor fiduciário para a transmissão dos direitos sobre o bem.Confiram-se as respectivas ementas:
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. IMÓVEL ADQUIRIDO NA PLANTA. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. INAPLICABILIDADE DA SÚMULA 308/STJ. INSTITUTO DIVERSO DA HIPOTECA. LEI Nº 9.514/1997. NECESSIDADE DE ANUÊNCIA DO CREDOR FIDUCIÁRIO. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.(REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/9/2024, DJe de 24/9/2024.)
RECURSO ESPECIAL. DIREITO CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. HIPOTECA. SÚMULA 308/STJ. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. DISTINÇÃO ENTRE OS INSTITUTOS. IMPOSSIBILIDADE DE APLICAÇÃO ANALÓGICA DO ENUNCIADO SUMULAR À GARANTIA FIDUCIÁRIA. NECESSIDADE DE OBSERVÂNCIA DA DISCIPLINA PRÓPRIA DA LEI Nº 9.514/1997.(REsp n. 1.483.058/DF, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 17/9/2024, DJe de 24/9/2024.)
Este Tribunal de Justiça, por sua vez, já se manifestou em conformidade com essa linha de raciocínio, como no acórdão da Apelação Cível 0002654-43.2016.8.16.0077, da 18ª Câmara Cível, que, em caso de venda não registrada seguida de garantia fiduciária, fez prevalecer o registro que confere publicidade e eficácia erga omnes ao gravame.Nesse sentido:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE AVERBAÇÃO REALIZADA EM MATRÍCULA DE IMÓVEL. ILEGITIMIDADE ATIVA. INOCORRÊNCIA. CONTRATO DE COMPRA E VENDA NÃO LEVADO A REGISTRO. POSTERIOR OFERTA DO BEM EM GARANTIA FIDUCIÁRIA. RESTRIÇÃO REGISTRADA NA MATRÍCULA E CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE ANTE A FALTA DE PAGAMENTO DAS CONTRAPRESTAÇÕES. REGISTRO QUE CONFERE PUBLICIDADE AO GRAVAME. AQUISIÇÃO ERGA OMNES DA PROPRIEDADE DE BEM IMÓVEL QUE SE OPERA APENAS COM O REGISTRO DO TÍTULO AQUISITIVO. AUSÊNCIA DE DEMONSTRAÇÃO DE VÍCIOS APTOS À ANULAÇÃO DOS REGISTROS E AVERBAÇÕES. PRETENSÃO INICIAL IMPROCEDENTE. ADEQUAÇÃO DA SUCUMBÊNCIA. RECURSO PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0002654-43.2016.8.16.0077 - Cruzeiro do Oeste -
Rel.: DESEMBARGADOR ESPEDITO REIS DO AMARAL -
J. 14.11.2018)
No acórdão da Apelação Cível nº 0011820-51.2007.8.16.0001, da 17ª Câmara Cível, este Tribunal também consignou, por fundamento aplicável ao caso, que a transmissão da propriedade imobiliária somente se completa com o registro do título, razão pela qual a promessa não registrada conserva eficácia obrigacional, mas não prevalece sobre direito real regularmente inscrito por terceiro.Logo, em um conflito de duplicidade de negócios sobre o mesmo imóvel, a propriedade é daquele que registra primeiro, tornando o contrato particular anterior (permuta) inoponível ao terceiro de boa-fé que obteve o registro (credor fiduciário).Nesse sentido:
APELAÇÕES CÍVEIS. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE. SIMULAÇÃO DE NEGÓCIO JURÍDICO DE COMPRA E VENDA. NULIDADE. APRESENTAÇÃO DESDE LOGO DO RECURSO. TEMPESTIVIDADE. (§ 8º, ART. 278 E 280/CPC). DUPLO JULGAMENTO DE EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. NULIDADE DA SEGUNDA DECISÃO. CANCELAMENTO DE REGISTRO PÚBLICO E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. IMÓVEIS VENDIDOS EM DUPLICIDADE. SEGUNDA ALIENAÇÃO LEVADA AO REGISTRO IMOBILIÁRIO COM PRIORIDADE. PROMESSA DE COMPRA E VENDA ANTERIOR. AUSÊNCIA DE REGISTRO PELO AUTOR. ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA RECONHECIDA POR SENTENÇA TRANSITADA EM JULGADO. AUSÊNCIA DA CITAÇÃO DOS INTERESSADOS. DESCARACTERIZAÇÃO DA BOA-FÉ DOS REQUERIDOS E SEGUNDOS ADQUIRENTES. DISPENSA DA APRESENTAÇÃO DE CERTIDÃO DE FEITOS AJUIZADOS. ESCRITURA PÚBLICA LAVRADA ANTES DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO ADJUDICATÓRIA. REGISTRO IMOBILIÁRIO VÁLIDO E EFICAZ. LEGALIDADE, FÉ PÚBLICA E SEGURANÇA JURÍDICA. DIREITO REAL DE PROPRIEDADE. PREVALÊNCIA SOBRE O DIREITO PESSOAL À ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA. PROMESSA DE COMPRA E VENDA VÁLIDA COM EFICÁCIA OBRIGACIONAL RESTRITA ENTRE OS CONTRATANTES POR AUSÊNCIA DE PUBLICIDADE. DIREITO DO PROMISSÁRIO COMPRADOR. PERDAS E DANOS. SENTENÇA REFORMADA. REVISÃO DA RESPONSABILIDADE DAS PARTES PELA SUCUMBÊNCIA. APELOS ACOLHIDOS.1. Verificada a nulidade da intimação da parte, por ter se efetivado em nome pessoal enquanto advogando em causa própria, sem observar a constituição de mandatário no feito, deve ser considerado tempestivo o recurso de apelação interposto concomitante na forma do art. 280 c/c § 8º, do art. 272/CPC. 2. Esgotada a prestação jurisdicional com o julgamento dos embargos de declaração, é nula a segunda decisão que aprecia a mesma impugnação, ante ao princípio da imutabilidade da sentença de mérito contemplado no art. 494/CPC.3. O contrato de compra e venda celebrado por escritura pública, com fiel observação dos requisitos de validade previstos nos artigos 104 c/c 481 do Código Civil, uma vez inscrito no registro imobiliário, mantém sua plena eficácia enquanto não for desconstituído por meio de ação própria (art. 1.227 e 1.245, § 2º/CCB).4. A isolada dispensa de certidão de feitos ajuizados no ato da lavratura da escritura pública de compra e venda, acompanhada da declaração de inexistência de ações reais ou pessoais reipersecutórias, não descaracteriza, por si só, a boa-fé dos terceiros adquirentes, sendo oponível apenas entre os contratantes, como medida de atribuição de responsabilidades e prevenção de litígios, mas não a terceiros alheios à relação jurídica primária. 3. A relação jurídica obrigacional decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, estipulada por instrumento particular, sem inscrição no registro imobiliário, por não gozar de eficácia de direito real de aquisição, é inoponível a terceiros de boa-fé, e, ainda que possa embasar pretensão de adjudicação compulsória, de natureza pessoal, a sentença aí proferida, apesar de suprir a ausência da vontade do devedor quanto a outorga da escritura pública definitiva, não constitui direito real de propriedade, não tendo o condão de desconstituir o registro imobiliário regularmente efetivado anteriormente, especialmente quando não citados seus titulares.4. Configurada venda de imóvel em duplicidade, adquirirá a propriedade aquele que primeiro conduzir seu título ao registro imobiliário, ainda que subscrito posteriormente (art. 1.245/CCB). 5. Apelações Cíveis à que se dá provimento, com revisão da responsabilidade de ambas as partes pelo ônus de sucumbência.(TJPR - 17ª Câmara Cível - 0011820-51.2007.8.16.0001 - Curitiba -
Rel.: DESEMBARGADOR FRANCISCO CARLOS JORGE -
J. 18.11.2019)
Nesse contexto, é conferida especial proteção aos terceiros adquirentes de boa-fé quando inexistir qualquer averbação na matrícula do imóvel, à luz dos princípios da fé pública registral e da segurança jurídica.Nos termos do art. 172 da Lei nº 6.015/1973, os direitos reais imobiliários constituídos por atos inter vivos dependem do registro do título aquisitivo no Registro de Imóveis competente. A formalização do negócio jurídico, por si só, gera direito pessoal, mas não constitui direito real oponível a terceiros, conforme leciona Luiz Guilherme Loureiro:
Nos negócios jurídicos entre vivos, aquele que obtém um título que lhe concede a propriedade ou um direito real sobre imóvel tem que registrar este documento para que possa se tornar titular do direito real em questão (sistema de título e modo). Sem o registro ele apenas é titular de um direito pessoal, pois os direitos reais imobiliários apenas se constituem, se transferem, se modificam ou se extinguem, pelo registro do título (art. 1.245, CC).(in Registros Públicos: teoria e prática. 9.ed.rev., atual. e ampl. Salvador: Juspodivm, 2018. p. 560.)
No caso dos autos, somente o registro do contrato no fólio real conferiria ao autor direito real de aquisição, com oponibilidade perante terceiros, nos termos do art. 1.417 do Código Civil.A ação de adjudicação compulsória tem natureza pessoal: sua sentença supre a declaração de vontade do devedor quanto à outorga do contrato definitivo, mas não desconstitui, por si, direito real anteriormente registrado em favor de terceiro.Assim, o direito à adjudicação compulsória, ainda que com base em sentença transitada em julgado, não constitui o direito de propriedade, como bem apontam Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, ao abordarem o tema, ponderando:
O direito subjetivo à outorga de escritura definitiva é oponível ao promitente vendedor de forma voluntária ou, em caso de recusa, por ato jurisdicional, oriundo do próprio contrato e independente do registro. Trata-se de obrigação de fazer, que se configura mediante a outorga da escritura definitiva, após o pagamento integral do preço pelo promissário comprador. (...)Com efeito, tanto a ação de adjudicação compulsória como a de outorga de escritura são ações pessoais, pois visam apenas a suprir uma declaração de vontade omitida pelo promitente vendedor. Nenhuma das duas pretende transferir a propriedade, ao contrário do que ocorre nas ações reais, a maneira da usucapião. Nos dois casos, a sentença produzirá o mesmo efeito do contrato a ser firmado, isto é, um título a ser levado ao RGI, mediante certidão da sentença, para lavratura de instrumento público por qualquer tabelião.(...)Realmente, não devemos confundir a eficácia obrigacional do contrato preliminar com a sua eficácia real. Aquela é restrita às partes e independe do registro, posto suficiente a satisfação das obrigações inseridas no contrato preliminar para que o promissário pretenda do promitente a execução específica do contrato definitivo. (...)O registro do contrato preliminar no fólio competente não é requisito para que o contratante possa exigir a celebração do contrato principal, mas pressuposto de oponibilidade a terceiros de boa-fé, quer dizer, a tutela da promessa em caráter erga omnes, caso o objeto da prestação seja transmitido a terceiros no curso da execução do contrato preliminar. (...)A promessa de compra e venda como direito real à aquisição surge quando o instrumento público ou particular da promessa é objeto do registro no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1.417 do CC). Neste instante, o direito do promissário comprador alcança terceiros estranhos à relação contratual originária. a oponibilidade absoluta emanada do nascimento do direito real gera sequela e torna eficazes, em face do promissário comprador, as alienações e onerações posteriores ao registro do contrato preliminar. Esses efeitos decorrem apenas do registro, antes e independentemente do pagamento do preço. (in Curso de Direito Civil. v. 5. 14.ed.rev., ampl. e atual. Salvador: Juspodivm, 2018. p. 1023-1025)
Embora anterior, o instrumento firmado pelo autor não foi levado ao registro e, por isso, conserva eficácia obrigacional restrita aos contratantes. Nessas condições, não impede a constituição posterior de alienação fiduciária regularmente registrada por terceiro de boa-fé, sem prejuízo da pretensão indenizatória contra o alienante inadimplente.Novamente, são precisas lições dos autores Cristiano Chaves de Farias e Nelson Rosenvald, a propósito:
Assim, quando A se torna promissário comprador, sem, contudo, efetuar o registro, a relação obrigacional não impede que, posteriormente, o promitente vendedor B possa alienar o mesmo bem a C. Frustrado o direito obrigacional de A, em face de evicção, apenas lhe restará a demanda de perdas e danos em face do alienante B, pois não possui o atributo da sequela.Todavia, sendo o registro da promessa de compra e venda anterior ao ato dispositivo, consegue-se resguardar o crédito do promissário comprador pelo direito de sequela, diante da ineficácia relativa (inoponibilidade) da alienação praticada por B em favor de C, ensejando a possibilidade de o promissário comprador inserir o adquirente C, ao lado do promitente vendedor B, no polo passivo da ação de adjudicação, depois de integralizado o preço.A falta de registro faria com que, mesmo pago o preço, o promissário comprador não mais pudesse reaver o imóvel de terceiro. De fato, se o promitente vendedor alienasse o imóvel prometido à venda, em detrimento ao direito obrigacional do promissário comprador, obstaculizar-se-ia o seu direito à execução específica do contrato, pois nenhuma sentença poderia substituir a vontade do promitente vendedor se ele já não mais se encontrasse na titularidade do imóvel, ao tempo da quitação da promessa. Restaria ao compromissário o direito à indenização por perdas e danos resultantes do inadimplemento do contratante em sua obrigação de fazer. (Ibidem, p. 1033-1034)
Desse modo, a boa-fé do apelado em sua relação com o vendedor não desconstitui o direito real de garantia validamente registrado em favor da apelante, que também se amparou na segurança jurídica da matrícula imobiliária. A tutela do autor deve permanecer no campo obrigacional, mediante reparação a ser suportada por quem deu causa ao inadimplemento: Gleison Willian de Souza.É verdade que existe precedente desta Corte Estadual, proferido pela 19ª Câmara Cível no Agravo de Instrumento nº 0068892-71.2022.8.16.0000, Relator Desembargador Rotoli de Macedo, que reconheceu a possibilidade de afastamento de alienação fiduciária posterior em situação envolvendo contrato de permuta previamente celebrado. Todavia, com o devido respeito à orientação então adotada, observo que esse precedente foi proferido em sede de cognição sumária, antecede os julgamentos mais recentes do Superior Tribunal de Justiça e fundamentou-se precisamente na aplicação analógica da Súmula 308/STJ.O fundamento jurídico central daquele julgado foi posteriormente esvaziado pela orientação superveniente e específica do Superior Tribunal de Justiça nos REsps nº 2.130.141/RS e nº 1.483.058/DF, razão pela qual sua força persuasiva se mostra reduzida para a solução do presente caso.O entendimento atualmente predominante do STJ tende a prestigiar a publicidade registral, a concentração dos atos na matrícula, a eficácia erga omnes do registro imobiliário e a proteção do credor fiduciário de boa-fé.A sentença, ao condenar Gleison ao pagamento da cláusula penal, já reconheceu sua culpa pelo inadimplemento, e essa parte da decisão deve ser preservada. Deve ser reformada, contudo, a declaração de ineficácia da alienação fiduciária e a determinação de adjudicação compulsória livre do gravame, assegurando-se ao autor, contra Gleison, a conversão da tutela específica em perdas e danos, com apuração do prejuízo em liquidação de sentença, vedada a duplicidade de indenização pelo mesmo fato.Por fim, com a reforma da sentença para julgar improcedentes os pedidos dirigidos contra a cooperativa apelante, impõe-se a inversão do ônus da sucumbência nessa parte da lide. Pelo princípio da causalidade, o apelado, ao não registrar seu contrato, contribuiu para a aparência de disponibilidade do bem que levou à inclusão da credora fiduciária no processo, razão pela qual deve arcar com os honorários advocatícios em favor do patrono da apelante, observada a gratuidade de justiça deferida.
6. Do prequestionamento
De resto, para facultar eventual acesso às vias especial e extraordinária, considero prequestionada toda a matéria infraconstitucional e constitucional, observando a remansosa orientação do STJ no sentido de que, na hipótese de prequestionamento, é desnecessária a citação numérica dos dispositivos legais, bastando que a questão colocada tenha sido decidida (EDROMS nº 18205/SP, Min. Felix Fischer, DJ. 08/05/2006, p. 240).
7. Da advertência de multa por recurso procrastinatório
Por fim, registra-se que eventual oposição de embargos de declaração deverá observar os estreitos limites do art. 1.022 do Código de Processo Civil, sem prejuízo da aplicação do art. 1.026, § 2º, do mesmo diploma, caso configurado caráter manifestamente protelatório, de aplicação rigorosa por este relator e colenda Câmara Cível.
III. DISPOSITIVO
Ante o exposto, voto no sentido de conhecer e DAR PROVIMENTO ao recurso de apelação interposto pela Cooperativa de Crédito Sicoob Metropolitano para o fim de:a) Reformar a sentença para julgar improcedentes, em relação à cooperativa apelante, os pedidos de declaração de ineficácia/cancelamento da alienação fiduciária registrada sob o R-1 na Matrícula nº 19.669 e, por consequência, o pedido de adjudicação compulsória do imóvel livre de ônus;b) Manter a condenação do réu Gleison Willian de Souza ao pagamento da cláusula penal em favor do autor e converter a tutela específica de adjudicação compulsória em perdas e danos contra o referido réu, diante da impossibilidade superveniente de transferência do imóvel livre da garantia fiduciária regularmente registrada, com apuração do prejuízo em liquidação de sentença, vedada a duplicidade de indenização pelo mesmo fato;c) Inverter o ônus da sucumbência em relação à cooperativa, condenando o autor, ora apelado, ao pagamento de honorários advocatícios em favor do procurador da apelante, os quais fixo em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa (IPCA, a partir do ajuizamento da ação), com a exigibilidade suspensa nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.