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Processo:

RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação nº 0019530-03.2023.8.16.0021, em ação de cobrança de corretagem por venda de imóvel nº 0019530-03.2023.8.16.0021, em trâmite na 4ª Vara Cível da Comarca de Cascavel.Trata-se de recurso de apelação (mov. 147.1) interposto por Fabricio Mafra Benedicto contra a sentença (mov. 143.1), que julgou improcedentes os pedidos formulados na petição inicial e condenou o autor, ora apelante, ao pagamento das custas e despesas processuais, bem como de honorários advocatícios, fixados em 10% (dez por cento) sobre o valor atualizado da causa, cuja exigibilidade restou suspensa em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita, nos termos do art. 98, § 3º, do CPC.Inconformado, o apelante sustenta, em síntese, que: a) foi responsável pela aproximação entre vendedores e comprador, tendo atuado ativamente em todas as etapas da negociação, com realização de visitas, apresentação de propostas, elaboração de projeto arquitetônico e intermediação das tratativas que culminaram no negócio posteriormente firmado; b) as mensagens, áudios e atas notariais juntados aos autos demonstram que a proposta concretizada corresponde exatamente àquela por ele apresentada às partes; c) a comissão de corretagem é devida quando o trabalho do corretor resulta na aproximação das partes e na concretização do negócio, ainda que a negociação tenha sido formalizada posteriormente por terceiro; d) a ausência de contrato de exclusividade ou de instrumento escrito não afasta o direito à remuneração, por se tratar de contrato não solene e amplamente comprovado pelos elementos probatórios produzidos; e) os depoimentos colhidos em audiência apresentam contradições e corroboram sua participação decisiva nas negociações, enquanto inexistem provas concretas de que a corretora indicada pelos apelados tenha efetivamente intermediado a transação; f) a conduta dos apelados viola os princípios da boa-fé objetiva e da vedação ao comportamento contraditório, pois se beneficiaram do trabalho desenvolvido pelo corretor e, posteriormente, recusaram-se a pagar a comissão ajustada; g) também é devida a restituição das despesas materiais realizadas para viabilizar a negociação, especialmente aquelas relacionadas ao projeto arquitetônico e às atividades de intermediação; e h) o inadimplemento contratual e as circunstâncias do caso ultrapassam o mero dissabor cotidiano, justificando a condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos morais.Ao final, requer o provimento do recurso para reformar integralmente a sentença, a fim de condenar os apelados ao pagamento da comissão de corretagem postulada na inicial, ao ressarcimento dos danos materiais e ao pagamento de indenização por danos morais, com a redistribuição dos ônus sucumbenciais.Intimados, os apelados apresentaram contrarrazões (mov. 152.1).

VOTOPresentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse recursal, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo do direito de recorrer) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), conhece-se do recurso.A controvérsia recursal cinge-se à análise: i) do direito do apelante ao recebimento da comissão de corretagem pela intermediação da venda do imóvel; ii) do alegado direito ao ressarcimento dos danos materiais decorrentes das despesas realizadas para viabilizar a negociação; e iii) da configuração, ou não, de danos morais indenizáveis.
Do méritoDa comissão de corretagemNo caso em exame, discute-se o direito do apelante ao recebimento de comissão de corretagem em razão da alegada intermediação da venda dos imóveis matriculados sob os nº 31.047 e 34.321 do 2º Registro de Imóveis de Cascavel.Conforme corretamente consignado na sentença, o contrato de corretagem, disciplinado pelos arts. 722 e seguintes do Código Civil, tem por objeto a aproximação das partes para a celebração de determinado negócio jurídico, incumbindo ao corretor promover as tratativas necessárias à sua concretização, sem vínculo de dependência ou mandato.Trata-se de típica obrigação de resultado, de modo que a remuneração somente é devida quando a atuação do corretor conduz à obtenção do resultado previsto no contrato de mediação, consistente na efetiva conclusão do negócio ou, ainda, quando este deixa de ser celebrado exclusivamente em razão do arrependimento das partes, conforme dispõe o art. 725 do Código Civil.Além disso, inexistindo cláusula escrita de exclusividade, incumbe ao corretor demonstrar que sua atuação constituiu a causa eficiente da celebração do negócio, isto é, que a venda decorreu diretamente de sua atividade de intermediação. É o que decorre da interpretação conjunta dos arts. 725 e 726 do Código Civil.No caso concreto, contudo, o conjunto probatório não evidencia que a compra e venda dos imóveis tenha sido concretizada em decorrência da atuação do apelante.Ao contrário do que sustenta o recorrente, os depoimentos colhidos na audiência de instrução (mov. 130) revelam-se harmônicos entre si e convergem no sentido de que a negociação efetivamente concluída foi intermediada pela corretora Flávia Carina Batista Schimidt Müller.A própria corretora confirmou, na condição de testemunha, que realizou a prospecção do comprador, promoveu a aproximação entre as partes, participou das reuniões presenciais e conduziu as negociações até a celebração do negócio, circunstância corroborada pelo contrato de intermediação juntado ao mov. 61.24.Também restou demonstrado que os apelados jamais celebraram contrato de corretagem com cláusula de exclusividade em favor do apelante. Pelo contrário, o apelado Jefte Martins Teixeira esclareceu que havia autorizado diversos corretores a ofertarem o imóvel no mercado, prática comum nas negociações imobiliárias quando inexistente ajuste de exclusividade.O mesmo depoimento revelou, ainda, que as tratativas inicialmente mantidas com o apelante não evoluíram para uma proposta apta à celebração do negócio. Segundo relatado, o apelante apresentou alternativas especulativas que não atendiam ao interesse dos proprietários, além de ter adotado condutas que comprometeram a confiança necessária à continuidade da relação. Acrescentou, por fim, que o comprador Mauro jamais mencionou ter conhecido o imóvel ou iniciado as negociações por intermédio do apelante.Corroborando essa conclusão, inexiste nos autos qualquer elemento apto a demonstrar que o recorrente tenha apresentado proposta formal contendo a identificação do interessado, as condições de pagamento ou outros elementos objetivos que evidenciem uma negociação efetivamente encaminhada. Os documentos que instruem a petição inicial retratam apenas contatos e tratativas preliminares especulativas, insuficientes para demonstrar que a venda posteriormente concretizada decorreu de sua atuação profissional.Em outras palavras, embora se reconheça que o apelante tenha realizado diligências voltadas à comercialização do imóvel, não ficou comprovado que tais atos tenham constituído a causa eficiente da compra e venda efetivamente celebrada, a qual, segundo a prova oral e documental produzida, foi integralmente conduzida por outra corretora.Nesse cenário, relevante é o entendimento consolidado desta 18ª Câmara, em consonância com a jurisprudência consolidada deste Tribunal e do Superior Tribunal de Justiça, segundo o qual, inexistindo cláusula de exclusividade, a comissão de corretagem somente é devida quando demonstrado que a atuação do corretor foi determinante para a concretização do negócio, por se tratar de obrigação de resultado:DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. INTERMEDIAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEL RURAL. IMPUGNAÇÃO À GRATUIDADE DE JUSTIÇA. CADÚNICO E EXTRATOS BANCÁRIOS QUE COMPROVAM HIPOSSUFICIÊNCIA. MANUTENÇÃO DO BENEFÍCIO. CONTRATO VERBAL DE CORRETAGEM. NECESSIDADE DE AUTORIZAÇÃO, APROXIMAÇÃO ÚTIL, DECISIVA E RESULTADO. ÔNUS DA PROVA DO AUTOR. REQUISITOS NÃO COMPROVADOS. AUSÊNCIA DE INTERMEDIAÇÃO DECISIVA. RECURSO DESPROVIDO. (...) III. Razões de decidir (...) 4. O direito à comissão de corretagem exige a coexistência de três requisitos: autorização para a mediação, ainda que verbal; efetiva e decisiva aproximação entre as partes; e resultado útil decorrente dessa atuação (arts. 722 e 725, CC). Tratando-se de suposto ajuste verbal, o ônus de prova recai sobre o autor (art. 373, I, CPC). 5. O apelante não se desincumbiu do ônus probatório. A ata notarial de mov. 1.9 contém elementos decisivos contra sua pretensão: no áudio 06, o comprador afirma ter tomado conhecimento do imóvel por terceiro e contatado diretamente o vendedor; no áudio 07, o próprio apelante reconhece não ter apresentado o imóvel e instrui o comprador a narrar ao vendedor versão dos fatos que sabia inverídica. Não demonstrada a intermediação decisiva, afasta-se o direito à remuneração. IV. Dispositivo 6. Recurso de apelação cível conhecido e desprovido. Rejeitada a impugnação à gratuidade de justiça concedida ao apelante.

(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0000310-02.2021.8.16.0114 - Marilândia do Sul -
Rel.: ALBERTO JUNIOR VELOSO -
J. 20.05.2026)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. SENTENÇA DE IMPROCEDÊNCIA. 1. RECURSO DO AUTOR. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. COMPROVADA APENAS O ACOMPANHAMENTO DA COMPRADORA NA VISITA AO IMÓVEL. AUSÊNCIA DE EXCLUSIVIDADE DO CORRETOR. APROXIMAÇÃO DOS NEGOCIANTES SEM A PARTICIPAÇÃO DO AUTOR. APROXIMAÇÃO FEITA POR OUTRA CORRETORA. AUSÊNCIA DE PROVA DE INTERMEDIAÇÃO EFETIVA QUE TENHA FACILITADO OU MESMO AUXILIADO NA REALIZAÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM. APRESENTAÇÃO DO IMÓVEL QUE, POR SI SÓ, NÃO GERA O DIREITO AO RECEBIMENTO DE COMISSÃO. ENTENDIMENTO DO STJ E DESTA CORTE. - Tendo o autor se limitado a acompanhar visita da potencial compradora ao imóvel, sem prova de que exerceu de forma efetiva a intermediação da negociação como forma de promover o seu resultado útil (feita por outra corretora), não se fala em direito à comissão de corretagem. (...) Recurso de Apelação não provido. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0008885-71.2022.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 12.02.2025)APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA DE COMISSÃO DE CORRETAGEM. PRELIMINAR DE OFENSA AO PRINCÍPIO DA DIALETICIDADE. INOCORRÊNCIA. CONTRADITA DE TESTEMUNHA. SUSPEIÇÃO. NÃO ACOLHIMENTO. PRETENSÃO DE RECEBIMENTO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM PELA VENDA DE IMÓVEL RURAL. AUTORES, APELANTES, QUE NÃO SE DESINCUMBEM, SATISFATORIAMENTE, DO ÔNUS PROBATÓRIO QUE LHES COMPETE, NOS TERMOS DO ART. 373, I, DO CPC, DE COMPROVAR QUE SUAS ATUAÇÕES CONTRIBUÍRAM OU FORAM DECISIVAS PARA A VENDA DA PROPRIEDADE. IMPOSSIBILIDADE DE ESTABELECER QUALQUER LIAME ENTRE O DESEMPENHO DOS CORRETORES E A CONCRETIZAÇÃO DO NEGÓCIO. SENTENÇA MANTIDA. RECURSO CONHECIDO E NÃO PROVIDO. (TJPR - 18ª Câmara Cível - 0003271-91.2023.8.16.0130 - Paranavaí -
Rel.: DESEMBARGADOR VITOR ROBERTO SILVA -
J. 11.12.2024)
O resultado útil exigido pelos arts. 725 e 726 do Código Civil pressupõe que a convergência de vontades entre comprador e vendedor decorra da atividade de intermediação desenvolvida pelo corretor, circunstância que não se verifica na hipótese dos autos.Também não há elementos que permitam concluir pela alegada existência de manobra ou conluio entre os apelados e a corretora responsável pela venda com o propósito de afastar o direito do autor à remuneração. Ao revés, a prova produzida indica que somente houve autorização de atuação, aproximação útil, decisiva e resultado através do trabalho da corretora Flávia, que conduziu o negócio.Diante desse contexto, ausente contrato de exclusividade e não comprovado que a venda tenha sido resultado direto da atividade de intermediação desenvolvida pelo apelante, mostra-se correta a sentença ao julgar improcedente o pedido de cobrança da comissão de corretagem.
Dos alegados danos materiaisTambém não prospera o pedido de ressarcimento dos valores despendidos com estudo técnico, atas notariais e certidões imobiliárias.Isso porque tais despesas inserem-se no risco inerente à atividade profissional exercida pelo corretor de imóveis. A remuneração da corretagem possui natureza eminentemente vinculada ao resultado, de modo que o profissional assume os custos decorrentes das diligências necessárias à tentativa de aproximação das partes e à viabilização do negócio, sem que isso implique, por si só, direito ao reembolso quando a negociação não se concretiza por sua intermediação.No caso concreto, o estudo técnico foi contratado por iniciativa exclusiva do apelante, com a finalidade de conferir maior atratividade ao imóvel perante potencial adquirente por ele prospectado, inexistindo qualquer prova de que os apelados tenham solicitado, autorizado ou assumido a responsabilidade por tais despesas.Da mesma forma, os gastos relativos à lavratura de atas notariais e à obtenção de certidões de matrícula decorrem do exercício regular do direito de ação e da própria instrução da demanda, não constituindo prejuízo indenizável imputável à parte adversa.Assim, ausente demonstração de ato ilícito, de nexo causal ou de obrigação assumida pelos apelados quanto ao custeio dessas despesas, impõe-se a manutenção da sentença também nesse ponto, julgando-se improcedentes os pedidos de indenização por danos materiais, nos termos dos arts. 186, 187, 422 e 927 do Código Civil.
Dos alegados danos moraisPor fim, não merece acolhimento o pedido de condenação dos apelados ao pagamento de indenização por danos morais.Conforme já exposto, não se verifica a prática de ato ilícito apto a ensejar a responsabilidade civil dos apelados, nos termos dos arts. 186 e 927 do Código Civil. Ao contrário, os elementos constantes dos autos evidenciam que os vendedores apenas exerceram legitimamente sua liberdade contratual ao optar pela proposta apresentada por outra corretora, cuja atuação foi efetivamente determinante para a concretização do negócio.A interrupção das tratativas mantidas com o apelante decorreu da ausência de proposta compatível com os interesses dos proprietários e da perda de confiança no prosseguimento da intermediação, circunstâncias que, por si sós, não caracterizam abuso de direito (art. 187 do Código Civil) ou violação aos deveres anexos da boa-fé objetiva (art. 422 do Código Civil).A mera frustração da expectativa de recebimento da comissão de corretagem ou o insucesso da negociação constituem dissabores inerentes à atividade profissional desenvolvida pelo corretor de imóveis, sendo insuficientes para caracterizar dano moral indenizável. Inexistindo demonstração de efetiva lesão aos direitos da personalidade do apelante, inviável o acolhimento da pretensão indenizatória.Logo, voto pelo desprovimento do recurso.
Dos honorários recursaisEm razão do desprovimento do recurso de apelação, pelo trabalho adicional na fase recursal (CPC, art. 85, § 11º), majora-se os honorários advocatícios devidos pelo apelante no percentual de 3% (três por cento), os quais somados aos honorários fixados anteriormente perfazem o total de 13% (treze por cento) sobre o valor da atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC.
De ofício, e por se tratar de consectário da fixação, complementa-se a sentença para estabelecer que os honorários de sucumbência incidam sobre o valor atualizado da causa, pelo IPCA, a partir do ajuizamento e, após o trânsito em julgado, seja aplicada exclusivamente a Selic.Mantém-se suspensa a exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação à apelante, nos termos do art. 98, § 3º, do Código de Processo Civil, em razão da concessão dos benefícios da justiça gratuita no mov. 18.1.Diante do exposto, voto no sentido de negar provimento ao recurso de apelação.Em razão do desprovimento do recurso de apelação, pelo trabalho adicional na fase recursal (CPC, art. 85, § 11º), majora-se os honorários advocatícios devidos pelo apelante no percentual de 3% (três por cento), os quais somados aos honorários fixados anteriormente perfazem o total de 13% (treze por cento) sobre o valor da atualizado da causa, nos termos do artigo 85, §2º, do CPC, mantida a suspensão da exigibilidade das verbas sucumbenciais em relação ao apelante, nos termos do artigo 98, §3º, do Código de Processo Civil.
De ofício, e por se tratar de consectário da fixação, complementa-se a sentença para estabelecer que os honorários de sucumbência incidam sobre o valor atualizado da causa, pelo IPCA, a partir do ajuizamento e, após o trânsito em julgado, seja aplicada exclusivamente a Selic.