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Processo:

I – RELATÓRIO
Trata-se de recurso de agravo de instrumento interposto contra decisão proferida pelo Juízo da 2ª Vara Cível da Comarca de Francisco Beltrão que, nos autos da ação renovatória nº 0004879-66.2026.8.16.0083, deferiu a tutela de urgência pleiteada, para determinar a permanência da parte autora na posse do imóvel objeto da demanda, vedando-se à parte requerida a prática de atos de despejo, turbação ou esbulho, enquanto perdurar a controvérsia (mov. 26.1).
Insatisfeita, a requerida interpôs o presente recurso alegando, em síntese, que:a)- o direito da agravada à renovação compulsória do contrato de locação comercial está fulminado pela decadência prevista no art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91, visto que a ação renovatória foi ajuizada em 11 de junho de 2026, mais de seis meses após o encerramento do prazo contratual em 10 de maio de 2026, cujo prazo decadencial para propositura da ação renovatória iniciou-se em 10 de maio de 2025 e encerrou-se em 10 de novembro de 2025;b)- mesmo que fosse acolhida a tese da retificação da data de assinatura do contrato para 4 de fevereiro de 2026, a vigência contratual permanece com término em 10 de maio de 2026, o que mantém a decadência do direito à renovação, pois a ação foi ajuizada após o término da vigência;c)- a decadência do direito à renovação compulsória é matéria de ordem pública, que extingue o direito material da locatária, impedindo a concessão de qualquer medida liminar para manutenção da posse;d)- a ação de despejo foi proposta tempestivamente, em 9 de junho de 2026, dentro do prazo de 30 dias subsequentes ao término do contrato, preenchendo os requisitos do art. 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91, inclusive com a prestação de caução idônea;e)- a decisão que concedeu a liminar de despejo observou estritamente a legalidade e não poderia ter sido suspensa por ação renovatória manifestamente decadente, sob pena de violação do direito de propriedade da agravante e da sistemática da Lei de Locações;f)- a pretensão da agravada de retificar a vigência contratual após o término do contrato configura comportamento contraditório e afronta o princípio da boa-fé objetiva previsto no art. 422 do Código Civil, uma vez que a agravada usufruiu do imóvel durante toda a vigência contratual sem qualquer insurgência ou pedido de retificação, efetuando os pagamentos regularmente;g)- o princípio nemo potest venire contra factum proprium impede que a agravada adote postura oposta àquela que manteve durante toda a relação contratual, não podendo postular a retificação tardia das cláusulas de vigência;h)- a probabilidade do direito (fumus boni juris) está evidenciada pela decadência da ação renovatória, pela tempestividade da ação de despejo e pela violação do princípio da boa-fé objetiva pela agravada;i)- o perigo de dano (periculum in mora) é patente, pois a manutenção da decisão agravada impede a agravante de exercer seus direitos de propriedade, causando prejuízos financeiros pela impossibilidade de retomada do imóvel para nova destinação.
Por tais razões, requereu, liminarmente, a concessão de efeito suspensivo e, no mérito, o provimento do recurso para reformar a decisão atacada (mov. 1.1).
Os autos vieram conclusos e este Relator indeferiu o efeito suspensivo pretendido (mov. 8.1).
O Juízo a quo comunicou ciência no mov. 11.
Contrarrazões foram apresentadas no mov. 14.1.
É a breve exposição.

II - VOTO E SUA FUNDAMENTAÇÃO:
O recurso foi tempestivamente ofertado e preenche os demais requisitos de admissibilidade, motivo pelo qual deve ser conhecido.
No mérito, insurge-se a parte agravante em face da decisão que, nos autos da ação renovatória, deferiu a tutela de urgência para manter a agravada na posse do imóvel e suspender a ordem de despejo anteriormente concedida nos autos nº 0004801-72.2026.8.16.0083 em apenso. Em outras palavras, a agravante busca o restabelecimento da liminar de despejo.
Nota-se que, na ação de despejo, o pedido está fundamentado no suposto término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada (art. 59, §1º, VIII, da Lei nº 8.245/91).
Por outro lado, na presente ação renovatória, a agravante sustenta a decadência do direito da agravada à renovação compulsória. Sobre o tema, dispõe o art. 51, § 5º, da Lei nº 8.245/91:
Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: (...)§ 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor. (grifei).
Conforme se extrai do referido dispositivo, o prazo decadencial é contado a partir da “data da finalização do prazo do contrato em vigor”. A incidência da decadência pressupõe, portanto, a definição do termo final do contrato de locação.
Contudo, na hipótese dos autos, o termo final do contrato de locação é matéria controvertida entre as partes, uma vez que a agravada alega que somente firmou o aditivo ao contrato de locação em 04 de fevereiro de 2026 e que, por erro material, teria constado a vigência contratual entre 10/05/2025 e 10/05/2026, período anterior à assinatura do documento.
Da análise dos autos de origem, observa-se que, de fato, há provas no sentido de que, entre maio de 2025 e fevereiro de 2026, as partes ainda estavam em tratativas e que o contrato somente foi assinado em 04 de fevereiro de 2026 (mov. 1.9), o que a própria agravante admitiu em sede de contranotificação extrajudicial (mov. 1.7). Dessa forma, a matéria deve ser melhor apurada nos autos de primeiro grau, mediante dilação probatória.
Diante disso, não se mostra possível, em sede de cognição sumária, declarar a decadência do direito à renovação e autorizar a medida liminar de despejo, uma vez que o reconhecimento do prazo decadencial depende da prévia definição do termo final do contrato, o que é matéria controvertida e que ainda merece ser apurada nos autos de primeiro grau, mediante instrução probatória.
Também não assiste razão à agravante, ao afirmar que, mesmo que reconhecida a assinatura em 04 de fevereiro de 2026, o termo final permaneceria sendo a data de 10 de maio de 2026. Isso porque a controvérsia não se limita à materialidade da assinatura, mas alcança a própria correspondência entre as datas lançadas no instrumento e aquilo que foi efetivamente convencionado pelas partes, à luz da cronologia das tratativas.
Dessa forma, não é possível afirmar, desde logo, que um instrumento assinado em fevereiro de 2026 necessariamente se destinaria a reger, de forma retroativa, relação iniciada em maio de 2025. Registre-se, ainda, que a natureza de ordem pública da decadência, invocada pela agravante, não dispensa a comprovação dos seus pressupostos fáticos, os quais permanecem controvertidos.
Do mesmo modo, a alegada tempestividade da ação de despejo (art. 59, § 1º, inciso VIII, da Lei nº 8.245/91) depende da mesma premissa controvertida, qual seja, a de que o contrato efetivamente se encerrou em 10 de maio de 2026.
Portanto, não estando definido, por ora, o termo final do contrato de locação, não há como reputar preenchido, em juízo sumário, o requisito temporal exigido para a desocupação imediata. Por seu turno, a prestação de caução pela agravante, embora constitua requisito para determinadas hipóteses de despejo liminar, não tem o condão de transformar hipótese juridicamente controvertida em situação incontroversa, tampouco supre a ausência de definição sobre o próprio cabimento da medida liminar de despejo.
Também não prosperam as alegações de violação ao direito de propriedade e de comportamento contraditório. Cumpre ressaltar que a decisão agravada não retirou da agravante a titularidade do bem, nem reconheceu, em definitivo, o direito à renovação, mas somente se limitou a preservar provisoriamente o estado de fato do imóvel, mantendo a agravada na posse mediante contraprestação, enquanto adimplente.
Ademais, não resta configurado o venire contra factum proprium, visto que o suposto erro material no termo final do contrato somente ganhou relevância quando a agravante dele se valeu para retomar o imóvel na ação de despejo. Ainda, o cumprimento das obrigações locatícias pela agravada não significa anuência com o termo final do contrato de locação.
Além disso, verifica-se que a parte agravada exerce atividade comercial no imóvel locado há mais de 16 anos, de forma contínua e ininterrupta, tendo consolidado relevante fundo de comércio no local (movs. 1.17 e 1.18). Assim, o despejo imediato, antes da definição da efetiva vigência do contrato, importaria ruptura abrupta da realidade empresarial, de difícil reversão.
Desse modo, considerando que o pedido liminar de despejo é medida drástica e excepcional, mostra-se prudente a determinação proferida pelo Juízo a quo, no sentido de suspender a liminar anteriormente concedida nos autos nº 0004801-72.2026.8.16.0083, pelo menos até que se apure a efetiva vigência da relação locatícia entre as partes.
Ainda, cumpre mencionar que a agravada se encontra adimplente com as obrigações locatícias, tendo inclusive juntado comprovante de pagamento recente de aluguel, no valor de R$ 8.500,00, referente ao mês de junho de 2026 (mov. 13.2). Assim, inexiste prejuízo imediato à agravante, que pode esperar o julgamento do mérito da ação renovatória – ocasião em que será analisado, de modo exauriente, o termo final do contrato de locação e se a pretensão renovatória estaria alcançada pela decadência.
Portanto, o eventual prejuízo da agravante ostenta natureza eminentemente patrimonial e é passível de reparação posterior, sobretudo porque a parte agravante segue recebendo a contraprestação locatícia. Dessa forma, a mera alegação de impossibilidade de fruição e exploração econômica de bem de sua propriedade, por si só, não justificam a liminar de despejo, visto que a discussão é patrimonial e passível de reparação posterior.
Diante do exposto, mostra-se adequada a decisão do Juízo a quo (mov. 26.1), que preservou o estado de fato existente sobre o imóvel, remetendo à instrução probatória a definição do termo final do contrato de locação e a consequente configuração da decadência do direito à renovação compulsória.
Em suma, voto no sentido de negar provimento ao recurso, nos termos da fundamentação.