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Processo:

Trata-se de Embargos Declaratórios, visando ao saneamento de pretensos vícios no Acórdão prolatado por esta Câmara Cível, assim ementado:
“Ementa: DIREITO CIVIL E DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÕES CÍVEIS. EMBARGOS À EXECUÇÃO. CONTRATO DE CONCESSÃO REAL DE USO. MULTIPROPRIEDADE. EXECUÇÃO DE PARCELAS
CONTRATUAIS VENCIDAS. RESCISÃO CONTRATUAL. ENCARGOS RESCISÓRIOS.I. CASO EM EXAME1. Apelações cíveis interpostas contra sentença que julgou parcialmente procedentes embargos à execução fundada em contrato de concessão real de uso e termo de renegociação. A sentença rejeitou o pedido principal de rescisão contratual por culpa exclusiva da embargada, reconheceu a rescisão por iniciativa do contratante, afastou a cobrança de tributos incidentes, taxa administrativa e comissão de intermediação, reduziu a cláusula penal para 20% sobre valores pagos e vencidos, determinou a restituição em parcela única no prazo de 30 dias a partir do trânsito em julgado e autorizou a cobrança de taxa de fruição limitada à fração temporal colocada à disposição do comprador.II. QUESTÕES EM DISCUSSÃO2. No recurso do embargante, discutem-se: (i) se a rescisão contratual deve ser atribuída à culpa exclusiva da embargada, em razão de atraso na entrega do empreendimento; (ii) se são devidas a restituição integral dos valores pagos e a multa contratual de 20% em favor do embargante; (iii) se a cláusula penal de 20% deve incidir apenas sobre valores efetivamente pagos, com exclusão da expressão “e vencidos”; (iv) se o percentual da cláusula penal deve ser reduzido para 10% ou 15%; (v) se os juros de mora devem incidir a partir da citação; e (vi) se a sucumbência deve ser redistribuída.3. No recurso da embargada, discutem-se: (i) se a comissão de intermediação é exigível, diante da alegação de informação prévia e destaque contratual do encargo; e (ii) se a taxa de fruição deve observar a fórmula contratual/legal, com base no valor atualizado do contrato e proporcional ao período de disponibilização da fração temporal contratada.III. RAZÕES DE DECIDIR4. Quanto ao recurso do embargante, a pretensão de rescisão por culpa exclusiva da embargada não comporta acolhimento, pois o atraso formal verificado entre o termo final do prazo de tolerância e a expedição do CVCO/habite-se não demonstrou impedimento à disponibilização útil do objeto contratual, sobretudo diante do uso posterior do empreendimento em três oportunidades e do pedido de cancelamento formulado apenas anos depois, após inadimplemento do contratante.5. Ainda quanto ao recurso do embargante, a cláusula penal de 20% é admissível, por situar-se abaixo do limite de 25% previsto no art. 67-A, II, da Lei nº 4.591/1964, mas sua base de cálculo deve ficar restrita às quantias efetivamente pagas, porque a pena convencional incide sobre a quantia paga, e não sobre parcelas vencidas e inadimplidas. A redução do percentual para 10% ou 15% não se justifica, pois a revisão cabível limita-se à base de cálculo da penalidade, diante da rescisão atribuída ao contratante, da longa duração contratual, da disponibilização do
empreendimento e do uso efetivo da unidade em oportunidades posteriores à entrega.6. O termo inicial dos juros de mora deve permanecer no trânsito em julgado, porque a rescisão decorreu da iniciativa do contratante, sem mora anterior da vendedora. A sucumbência recíproca em 50% para cada parte deve ser mantida, diante do êxito e da derrota recíprocos.7. Quanto ao recurso da embargada, a comissão de intermediação permanece inexigível, porque não comprovada a efetiva prestação autônoma de serviço de corretagem, a identificação concreta do beneficiário da comissão ou o repasse do valor a corretor. A prescrição da pretensão de restituição da comissão já foi afastada em agravo de instrumento anteriormente julgado no próprio processo, razão por que não se reabre a questão.8. Ainda quanto ao recurso da embargada, a taxa de fruição é juridicamente admissível e deve observar a fórmula contratual/legal, com incidência de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcional ao
período de disponibilização da fração temporal contratada, independentemente de uso efetivo, tendo como termo inicial a data em que o empreendimento se encontrava apto à disponibilização e como termo final a data do pedido de cancelamento reconhecida na sentença, em 10/01/2024.
IV. DISPOSITIVO E TESE
9. Recurso do embargante conhecido e parcialmente provido, apenas para determinar que a cláusula penal de 20% incida sobre os valores efetivamente pagos, excluída a expressão “e vencidos”. Recurso da embargada conhecido e parcialmente provido, apenas para reconhecer que a taxa de fruição deve observar a fórmula contratual/legal.
Tese de julgamento: 1. Em contrato de concessão real de uso sob regime de multipropriedade, a rescisão decorrente de iniciativa do contratante autoriza a retenção de cláusula penal, desde que incidente sobre valores efetivamente pagos. 2. A taxa de
fruição é exigível quando prevista no contrato, com incidência proporcional ao período de disponibilização da fração temporal contratada. 3. A comissão de intermediação não é exigível quando ausente comprovação da efetiva prestação autônoma do serviço de corretagem, da identificação do beneficiário e do repasse do valor.
Dispositivos legais citados: Código Civil, arts. 205 e 413; Código de Processo Civil, arts. 85 e 86; Código de Defesa do Consumidor, art. 51, IV; Lei nº 4.591/1964, art. 67-A.
Jurisprudência citada: STJ, Tema 938; STJ, Tema 1002; STJ, AgInt no AREsp nº 1.674.588/SP; TJPR, AI nº 0128028-28.2024.8.16.0000; TJPR, Apelação Cível nº 0021220-74.2022.8.16.0030; TJPR, Apelação Cível nº 0006143-59.2021.8.16.0030; TJPR, Apelação Cível nº 0004788-68.2024.8.16.0075.

Resumo em linguagem acessível: O Tribunal manteve o entendimento de que o contrato foi encerrado por iniciativa do comprador, e não
por culpa exclusiva da empresa. No recurso do comprador, apenas foi acolhido o pedido para limitar a multa de 20% aos valores efetivamente pagos. No recurso da empresa, apenas foi acolhido o pedido para ajustar o cálculo da taxa de fruição. A comissão de intermediação continua afastada, porque não ficou comprovado o serviço de corretagem.”

O embargante alegou, em síntese, que: o prazo recursal teve início em 20/07/2026, razão pela qual os embargos são tempestivos, pois foram opostos no prazo de 5 dias úteis previsto no art. 1.023 do Código de Processo Civil, sem preparo, com interrupção do prazo para os demais recursos, na forma do art. 1.026, caput, do Código de Processo Civil, e sem caráter protelatório, conforme a Súmula nº 98 do Superior Tribunal de Justiça; o acórdão incorreu em omissão quanto à natureza da multipropriedade na base de cálculo da taxa de fruição, porque, ao reformar a sentença nesse capítulo, fundamentou a incidência sobre o valor total unicamente no art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964; o acórdão deixou de enfrentar o fundamento central da sentença e do próprio embargante, segundo o qual, em regime de multipropriedade, a cobrança da taxa de fruição sobre o valor total do contrato imputa ao consumidor o custo de períodos pertencentes a outros multiproprietários; a multipropriedade possui regime jurídico próprio, previsto nos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil, de modo que cada
titular é proprietário apenas de fração de tempo determinada e indivisível; o quadro resumo de mov. 1.3 dos autos executivos atribuiu ao embargante o direito de uso de 2 semanas por ano, equivalentes a 14 dias dentre os 365 dias do ano; a cobrança da taxa de fruição sobre o valor total do contrato projeta o encargo sobre as 50 semanas restantes, pertencentes a outros multiproprietários, configurando enriquecimento sem causa, nos termos do art. 884 do Código Civil; o art. 67-A da Lei nº 4.591/1964 é norma geral das incorporações, concebida para unidade de disponibilidade integral, razão pela qual sua aplicação ao regime especial da multipropriedade exige compatibilização com os arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil; o acórdão incorreu em omissão, nos termos do art. 1.022, II, c/c art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil; também há omissão quanto ao art. 399 do Código Civil, porque o acórdão afastou o pedido principal sem enfrentar a tese de que a mora da Prestige é anterior à pandemia; o embargante sustentou que o prazo primário de entrega era 30/03/2020 e que eventual caso fortuito posterior não afasta a responsabilidade da vendedora caso já configurada a mora; os embargos têm finalidade de integração e prequestionamento dos arts. 1.358-C e 1.358-E, 399 e 884 do Código Civil, do art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 e dos arts. 1.022, II, 489, § 1º, IV, 1.023, § 2º, 1.025 e 1.026, caput, do Código de Processo Civil.

Ao final, requereu o conhecimento e acolhimento dos embargos de declaração, com
o saneamento da omissão relativa à natureza da multipropriedade na base de cálculo da taxa de
fruição, com enfrentamento dos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil, à luz do art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 e do art. 884 do Código Civil
e sobre
o art. 399 do Código Civil, com
a atribuição de efeito infringente quanto à taxa de fruição, restabelecendo-se o critério da sentença, com incidência sobre a fração temporal disponibilizada.

É o relatório.


Sendo tempestivos, impõe-se o conhecimento dos embargos de declaração.
De início, importante lembrar que a razão teleológica dos embargos declaratórios é esclarecer o acórdão, complementando-o quanto a eventuais pontos omissos, contraditórios, obscuros ou erro material.
No caso em tela, vê-se que a pretensão da parte embargante é nitidamente a rediscussão da matéria decidida, restando claro e de forma motivada o entendimento deste Colegiado.
Assim, olvidando da existência de vícios, a parte embargante pretende, por via oblíqua, o reexame das questões postas na decisão embargada.
Basta a leitura atenta do julgado para observar que não existe qualquer vício a ser sanado.
Sobre a alegação de omissão quanto à natureza da multipropriedade na base de cálculo da taxa de fruição, foi consignado no julgado a seguinte fundamentação:
“Quanto à taxa de fruição, o recurso merece parcial provimento.
A sentença reconheceu a possibilidade de cobrança da taxa, mas determinou que sua incidência observasse estritamente o período correspondente à fração temporal adquirida, limitada aos dias ou semanas efetivamente colocados à disposição do comprador.

A premissa central da sentença está correta: a taxa de fruição decorre da disponibilização do bem e não exige prova de uso efetivo.

Contudo, o critério de cálculo deve observar a fórmula contratual/legal própria do regime de multipropriedade, com base no valor atualizado do contrato e proporcional ao período de disponibilização da fração temporal contratada.

O contrato juntado aos autos executivos prevê, no item D.1 do quadro resumo, o preço de R$ 81.279,52, com indicação de que o preço total inclui o valor correspondente a 6% referente à comissão de intermediação (mov. 1.2 dos autos executivos). O mesmo quadro resumo indica que o empreendimento estava previsto para estar concluído, com habite-se expedido, integralmente montado, equipado e decorado em 30/03/2020, admitindo-se tolerância até 30/05/2020 (mov. 1.2 dos autos executivos).

A cláusula 7.2.5.1 das condições gerais prevê que a taxa de fruição será calculada a partir de 0,5% do valor indicado no quadro resumo, atualizado conforme o índice contratual, considerada a quantidade de dias do período de utilização e o período decorrido até a rescisão (mov. 1.3 dos autos executivos).

O art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 autoriza a cobrança de “valor correspondente à fruição do imóvel,
equivalente à 0,5% (cinco décimos por cento) sobre o valor atualizado do contrato, pro rata die”.

Não se nota, então, desproporcionalidade na cláusula que prevê a taxa de fruição em percentual sobre o valor total contratado, pois não deixou de observar o período de disponibilização de vigência da avença.”

Também constou:

“Desse modo, a taxa de fruição não incide sobre as parcelas pagas, mas sobre o valor atualizado do contrato, proporcionalmente ao período de disponibilização da fração temporal contratada.

A cobrança também independe de uso efetivo, pois a disponibilização da unidade já possibilita ao concessionário usufruir dos benefícios contratados na fração temporal ajustada.

O termo inicial deve observar a data em que o empreendimento se encontrava apto à disponibilização, com habite-se/operacionalização, e o termo final deve corresponder à data do pedido de cancelamento reconhecida na sentença, em 10/01/2024, sempre limitada a cobrança à fração temporal contratada.

Portanto, impõe-se a reforma parcial da sentença para reconhecer que a taxa de fruição deve ser calculada conforme a fórmula contratual/legal, com incidência de 0,5% sobre o valor atualizado do contrato, proporcionalmente ao período de disponibilização da fração temporal contratada, independentemente de uso efetivo.”

Como se verifica, o acórdão embargado enfrentou expressamente a taxa de fruição, a natureza fracionada da contratação, a cláusula 7.2.5.1 das condições gerais, o item D.1 do quadro resumo, a base de cálculo no valor atualizado do contrato, a incidência proporcional ao período de disponibilização da fração temporal contratada e a desnecessidade de uso efetivo.

O fato de não ter sido acolhida a interpretação defendida por Gilberto Couto, no sentido de que a taxa de fruição deveria observar critério diverso daquele previsto na fórmula contratual/legal, não caracteriza omissão.

O julgado não autorizou cobrança desvinculada da fração temporal contratada. Ao contrário, expressamente condicionou a incidência da taxa de fruição ao período de disponibilização da fração temporal contratada, com termo inicial na data em que o
empreendimento se encontrava apto à disponibilização e termo final na data do pedido de cancelamento reconhecida na sentença.

A alegação de que seria necessária a compatibilização do art. 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964 com os arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil e com o art. 884 do Código Civil traduz, em verdade, inconformismo com a conclusão adotada, e não vício de omissão.

Sobre a alegação de omissão quanto ao art. 399 do Código Civil e à tese de mora anterior à pandemia, foi consignado no julgado a seguinte fundamentação:
“O Apelante Gilberto Couto sustentou, inicialmente, que a sentença rejeitou indevidamente o pedido principal de reconhecimento da culpa exclusiva da Prestige em razão do atraso na entrega do empreendimento.
A tese não comporta acolhimento.
O quadro resumo contratual prevê que o empreendimento deveria estar concluído, com habite-se expedido, integralmente montado, equipado e decorado, em 30/03/2020, admitida tolerância até 30/05/2020, sem embargo de atrasos
decorrentes de caso fortuito e força maior (mov. 1.2 dos autos executivos).
O documento relativo ao CVCO/habite-se, mencionado na inicial dos embargos e impugnado na manifestação de mov. 35.1, 1º grau, indica expedição em 23/06/2020. A Prestige esclarece que o documento certificou a conclusão de unidades para uso comercial, com área de 19.855,00 m², permanecendo em andamento o restante da obra, relativo à segunda torre, e sustenta que a primeira torre, onde situada a unidade contratada, estava concluída e disponível (mov. 35.1, 1º grau).
Além disso, a manifestação de mov. 35.1, 1º grau, indicou que o empreendimento My Mabu foi inaugurado e entrou em operação em 01/07/2020, com referência ao site do próprio empreendimento e a matérias jornalísticas.
A Ficha Nacional de Hóspede de mov. 35.2, 1º grau, demonstra uso do empreendimento em datas posteriores à expedição do CVCO/habite-se e à alegada entrada em operação do My Mabu. Esse dado concreto esvazia a tese de que o atraso inicial impediu a fruição do objeto contratual ou constituiu causa determinante da rescisão requerida apenas em 2024.
Assim, a prova documental não permite concluir que o atraso formal verificado entre 30/05/2020 e 23/06/2020 tenha impedido a disponibilização útil do objeto contratual ou constituído causa determinante da rescisão requerida apenas em 2024.”
Também constou:
“O argumento recursal de que a pandemia não bastaria, isoladamente, para justificar o atraso não altera essa conclusão. A rejeição do pedido principal não decorre apenas do contexto da Covid-19, mas da ausência
de nexo causal entre o atraso pontual de 2020 e a rescisão postulada em 2024, após utilização do objeto contratual e inadimplemento das parcelas.

Assim, mantém-se a sentença no ponto em que afastou a culpa exclusiva da Prestige e reconheceu a rescisão por iniciativa do concessionário.

A consequência direta dessa conclusão é o desacolhimento dos pedidos de restituição integral dos valores pagos, de incidência da multa contratual de 20% em favor de Gilberto Couto e de fixação dos juros de mora a partir da citação com base em mora da vendedora.”

Portanto, o acórdão embargado não afastou o pedido principal de rescisão por culpa exclusiva de Prestige apenas com fundamento na pandemia. O fundamento decisivo foi a ausência de nexo causal entre o atraso formal verificado em 2020 e a rescisão requerida apenas em 2024, após disponibilização útil do empreendimento, uso do objeto contratual e inadimplemento das parcelas.

Nessa perspectiva, a invocação do art. 399 do Código Civil não possui aptidão para infirmar a conclusão adotada, porque o acórdão não decidiu a controvérsia a partir da exclusão abstrata da responsabilidade da vendedora por caso fortuito, mas a partir da inexistência de inadimplemento essencial apto a justificar a rescisão por culpa exclusiva da embargada.

Resolvidos tais pontos, suficientes para a solução da causa, era desnecessário enfrentar pontualmente os argumentos do embargante em suas razões de recurso, relativamente à interpretação dos arts. 1.358-C e 1.358-E do Código Civil, ao art. 884 do Código Civil, ao art. 399 do Código Civil e ao art. 489, § 1º, IV, do Código de Processo Civil.

Para a jurisprudência:
“A regra do art. 489, § 1º, IV, do novo CPC, que, combinada com o disposto no art. 1.022, parágrafo único, II, do mesmo Código, reputa omissa e nula (por falta de fundamentação) a decisão judicial que deixa de ‘enfrentar
todos os argumentos deduzidos no processo capazes de, em tese, infirmar a conclusão adotada pelo julgador’, pressupõe a existência de argumentos postos no recurso que seriam fortes o bastante para infirmar a conclusão do julgador e que não tenham sido por ele examinados.”
(EDcl no AgRg no CC 156.185/MG, Rel. Ministro REYNALDO SOARES DA FONSECA, TERCEIRA SEÇÃO, julgado em 11/04/2018, DJe 07/05/2018)

E, ainda,
“Mesmo após o advento no novo Código de Processo Civil, prevalece no Superior Tribunal de Justiça o entendimento de que ‘o julgador não é obrigado a rebater cada um dos argumentos aventados pela defesa ao proferir decisão no processo, bastando que pela motivação apresentada seja possível aferir as razões pelas quais acolheu ou rejeitou as pretensões da parte’ (AgRg no AREsp 1009720/SP, Rel. Ministro JORGE MUSSI, Quinta Turma, julgado em 25/04/2017, DJe 05/05/2017).”
(AgRg nos EDcl no REsp 1706455/SP, Rel. Ministro REYNALDO SOARES DA FONSECA, QUINTA TURMA, julgado em 17/04/2018, DJe 25/04/2018).

Ainda sobre o tema:
“Sobre a questão, é forçoso destacar que o julgador não está obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos invocados pelas partes, quando, por outros meios que lhes sirvam de
convicção, tenha encontrado motivação satisfatória para dirimir o litígio. As proposições poderão ou não ser explicitamente dissecadas pelo magistrado, que só estará obrigado a examinar a contenda nos limites da demanda, fundamentando o seu proceder de acordo com o seu livre convencimento, baseado nos aspectos pertinentes à hipótese sub judice e com a legislação que entender aplicável ao caso concreto.”
(AgInt no REsp 1383955/RJ, Rel. Ministro FRANCISCO FALCÃO, SEGUNDA TURMA, julgado em 10/04/2018, DJe 13/04/2018)

É dizer, não há qualquer omissão, contradição, obscuridade ou erro material a macular a decisão embargada, havendo mero inconformismo com o resultado do julgamento.

No mais, entendendo a parte que há erro na apreciação da prova, ou má interpretação dos fatos, ou mais, aplicação incorreta do direito, outro é o veículo apto à revisão da decisão, não os embargos declaratórios, despidos que são, a não ser em casos excepcionais, da eficácia infringente da decisão hostilizada.

Se, alegando omissão, contradição ou obscuridade no acórdão, o litigante tenta encobrir seu verdadeiro propósito de rediscutir a matéria já decidida, obter complementação dos fundamentos da decisão e refutação de todos os argumentos que lançou
no curso da demanda, há de ter necessariamente obstaculizado seu intento.

Uma vez que a matéria debatida foi adequadamente abordada, é desnecessária a manifestação expressa sobre todas as questões e artigos mencionados. Ainda que opostos os embargos com a finalidade de prequestionamento, estes somente podem ser acolhidos se demonstrada a existência dos vícios elencados no artigo 1.022, do Código de Processo Civil/2015.

Diante disso, vota-se no sentido de conhecer e
rejeitar
os embargos de declaração.