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Processo:

I. RELATÓRIO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de apelação cível nº 0021734-49.2024.8.16.0194, da 15ª Vara Cível do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, em que figuram como apelantes Fabio José Feldmann, Fernanda Gabriela Borger, Geroge Guilherme Feldmann Brummer e Palmeira Grande Participações Ltda., e apelados Elouize Ribeiro Rocha e Marco Antônio Burda Assenheimer.
Trata-se de ação de despejo, cujos pedidos foram julgados procedentes para: i) declarar rescindido o contrato de locação firmando entre as partes (mov. 1.16), nos moldes do artigo 59, inciso IX, da Lei nº 8.245/91; ii) condenar a parte ré ao pagamento dos aluguéis vencidos e não pagos, assim como aqueles que se vencerem até a desocupação do imóvel, no valor de R$ 990,00 (novecentos e noventa reais) cada um. Os valores deverão ainda ser corrigidos monetariamente pelo IGP-M, assim como, acrescidos de juros de mora de 1% ao mês – conforme pactuado em contrato -, ambos contados da data de cada vencimento; iii) condenar a parte ré em reembolsar o autor pelos encargos contratuais a título de energia elétrica, água e esgoto, conforme 3.4 do contrato de mov. 1.16, que deverá ser acrescido de correção monetária pelo IGP-M desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação. Condenou a parte ré ao pagamento das custas, despesas processuais e honorários advocatícios, que fixou em 10% do valor da condenação, a teor do que dispõe o art. 85, § 2º, do CPC. A sentença foi complementa em embargos de declaração para determinar que a ré proceda a desocupação voluntária dos imóveis situados na Av. Marechal Floriano, 635 e 637, Curitiba/PR, objeto dos contratos de mov. 1.15 e 1.16 no prazo de 15 (trinta dias ‘sic’), na forma do art. 63, § 1º, a, da Lei nº 8.245/91; bem como retificou o dispositivo da sentença, no que se refere ao “item iii”, a fim de incluir todos os encargos locatícios previstos no item 3.4 do contrato de mov. 1.16, passando a constar a seguinte redação: “iii. Condenar a parte ré em reembolsar o autor por todos os encargos contratuais previstos na cláusula 3.4 do contrato de mov. 1.16, os quais deverão ser acrescidos de correção monetária pelo IGP-M desde a data de cada desembolso e juros de mora de 1% ao mês, a partir da citação.
Aduzem os apelantes, em síntese, que: a) os apelados foram devidamente citados e não apresentaram contestação, configurando-se revelia e, por consequência, presunção de veracidade dos fatos alegados na petição inicial, conforme art. 344 do CPC. Assim, deveriam ser reconhecidas as duas relações locatícias distintas, bem como a celebração do "Termo de Transação" em fevereiro de 2023 (mov. 1.19), que consolidou e repactuou a dívida, fixando novos valores de aluguel para a loja (R$ 2.200,00) e o hotel (R$ 4.500,00), com os apelados responsáveis exclusivos pela obrigação; b) a sentença incorreu em erro ao fixar a condenação com base no valor defasado de R$ 990,00 previsto no contrato original de 2010 (mov. 1.16), ignorando o instrumento posterior e válido que repactuou as obrigações, violando o princípio pacta sunt servanda e a autonomia da vontade das partes, nos termos do art. 421 do Código Civil; c) o valor correto dos aluguéis a partir de 11 de fevereiro de 2023 deve ser majorado para R$ 2.200,00 (Loja) e R$ 4.500,00 (Hotel), conforme o Termo de Transação (mov. 1.19), considerando que a obrigação é de trato sucessivo, conforme reconhecido na sentença e amparado no art. 575 do Código Civil, devendo a condenação abranger os valores vencidos e os que se vencerem até a efetiva desocupação dos imóveis; d) houve erro na interpretação da remissão de dívida constante do acordo de mov. 84.12, pois o juízo a quo desconsiderou o parágrafo único da cláusula 4ª do referido instrumento, que exclui expressamente a dívida do hotel da remissão, sendo esta exclusiva dos devedores originários, o que impede a aplicação do perdão da dívida aos apelados, conforme art. 844 do Código Civil; e) ainda que se admitisse a remissão para os apelados, o art. 388 do Código Civil determina que a remissão a um devedor solidário extingue a dívida apenas na parte que lhe cabe, não alcançando a integralidade, conforme entendimento pacífico do STJ (REsp nº 1.478.262/RS); f) a sentença fundamentou a rescisão contratual no art. 59, inciso IX, da Lei nº 8.245/91, dispositivo inadequado à espécie, pois trata de liminar de desocupação mediante caução, quando o correto seria a fundamentação no art. 9º, inciso III, c/c art. 62 da mesma lei, o que evidencia análise apressada da prova e reforça a necessidade de reforma da sentença. Por tais razões, pugnou pelo conhecimento e provimento do recurso para o fim de: a) reconhecer que o saldo devedor confessado de R$ 86.800,00, relativo ao período de dezembro de 2021 a fevereiro de 2023 (mov. 1.19), permanece integralmente exigível dos apelados, sem qualquer dedução decorrente do acordo de mov. 84.12; b) majorar o valor da condenação referente aos aluguéis vencidos a partir de 11 de fevereiro de 2023 relativos à loja (nº 635), para que sejam calculados com base no valor mensal de R$ 2.200,00, incluindo os que se vencerem até a efetiva desocupação; c) incluir na condenação o pagamento dos aluguéis inadimplidos do hotel (nº 637), vencidos a partir de 11 de fevereiro de 2023 e os que se vencerem até a efetiva desocupação, calculados com base no valor mensal de R$ 4.500,00; d) determinar que a condenação final abranja a totalidade dos débitos de aluguéis e encargos de ambos os imóveis, conforme previstos no contrato de mov. 1.19, com os devidos acréscimos legais, a serem apurados em liquidação/cumprimento de sentença.
Os apelantes apresentaram, ainda, memoriais, reiterando os fundamentos do recurso e destacando que o Parágrafo Único da Cláusula 4ª do acordo de mov. 84.12 afasta expressamente a premissa adotada pela sentença, ao dispor que a remissão "não abrange a dívida mencionada no item 'e' dos considerandos do presente instrumento, em razão da mesma ser de exclusividade dos devedores Marco Antonio Burda Assenheimer e Elouize Ribeiro Rocha" (mov. 14.1 recurso).
Os apelados, revéis desde a origem, não constituíram advogado nos autos e não apresentaram contrarrazões ao recurso de apelação, permanecendo inertes em todas as fases processuais, tanto em primeiro quanto em segundo grau de jurisdição.


II. VOTO
Presentes os pressupostos de admissibilidade intrínsecos (legitimidade, interesse, cabimento e inexistência de fato impeditivo ou extintivo) e extrínsecos (tempestividade e regularidade formal), o presente recurso deve ser conhecido.
A análise do mérito deve partir dos efeitos da revelia decretada em primeiro grau e de sua repercussão sobre a prova documental apresentada com a inicial, especialmente o Instrumento Particular de Confissão de Dívida, Transação e Outras Avenças firmado pelos próprios apelados em 11/02/2023.
Conforme registrado no relatório, os apelados Marco Antônio Burda Assenheimer e Elouize Ribeiro Rocha foram citados pessoalmente por oficial de justiça (mov. 59-60), deixando transcorrer in albis o prazo legal para apresentação de contestação. Diante da inércia processual, a magistrada de primeiro grau decretou a revelia em 03/11/2025 (mov. 67.1), aplicando os efeitos previstos no art. 344 do Código de Processo Civil, que dispõe: "Se o réu não contestar a ação, será considerado revel e presumir-se-ão verdadeiras as alegações de fato formuladas pelo autor."
A revelia gera presunção relativa (iuris tantum) de veracidade das alegações de fato formuladas pelo autor. Essa presunção não dispensa o exame do conjunto probatório, mas somente pode ser afastada quando houver prova em sentido contrário, alegações inverossímeis ou alguma das hipóteses do art. 345, inc. IV, do CPC. Nada disso se verifica no caso. Ao contrário, a inicial está amparada por documentação consistente, e os fatos narrados encontram respaldo direto nos instrumentos juntados aos autos.
O instrumento de confissão de dívida de 2023 (mov. 1.19) possui força probatória relevante, pois foi firmado pelos próprios apelados, com reconhecimento de firmas em cartório, conforme selo notarial aposto ao documento (Serviço Distrital do Cajuru, Curitiba, 25/04/2023 – mov. 1.19). Nele, os apelados reconheceram expressamente a liquidez e certeza da dívida de R$ 86.800,00, composta por R$ 64.000,00 relativos às obrigações principais em atraso e R$ 22.800,00 a título de honorários advocatícios, decorrente do saldo devedor do contrato de locação do hotel localizado na Rua Marechal Floriano Peixoto, 635, e loja 02, no mesmo endereço (Cláusula 1ª – mov. 1.19).
Além de reconhecer o débito pretérito, o instrumento também repactuou os valores locatícios a partir de 01/03/2023. Ficou estabelecido o aluguel mensal de R$ 4.500,00 para o Hotel, com bonificação de R$ 500,00 para pagamento pontual e acréscimo de R$ 1.200,00 relativo ao reembolso proporcional do IPTU, bem como o aluguel mensal de R$ 2.200,00 para a Loja comercial, com bonificação de R$ 200,00 para pagamento pontual e acréscimo de R$ 300,00 relativo ao reembolso proporcional do IPTU (Cláusula 4ª, Parágrafo Terceiro, mov. 1.19).
Nos termos do art. 784, inc. III, do CPC, a confissão de dívida constitui título executivo extrajudicial. Mais do que isso, no contexto destes autos, ela revela manifestação expressa dos apelados no sentido de reconhecer o débito anterior e aceitar a continuidade da relação locatícia sob novas bases econômicas.
A jurisprudência desta 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná reconhece que a presunção relativa de veracidade decorrente da revelia, prevista no art. 344 do CPC, inviabiliza a rediscussão da matéria fática quando não há elementos capazes de elidir os fatos alegados na inicial:
APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL. SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA. RECURSO DA RÉ. AUSÊNCIA DE CONTESTAÇÃO. REVELIA. FATOS ALEGADOS NA INICIAL. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. ART. 344, DO CPC. MATÉRIA DE DEFESA ARGUIDA APENAS EM APELAÇÃO. PRECLUSÃO. REDISCUSSÃO DE QUESTÕES DE FATO. IMPOSSIBILIDADE. SENTENÇA MANTIDA.- Constituindo efeito da revelia a presunção relativa de veracidade dos fatos alegados na inicial, conforme estabelece o art. 344, do CPC/15, resta inviabilizada a rediscussão da matéria fática em sede de apelação. Recurso não provido.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0017881-34.2021.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 19.11.2024). (Destaquei).
Aqui, a aplicação dos efeitos da revelia é ainda mais segura, pois as alegações da inicial não se apoiam em documentos unilaterais ou frágeis, mas em confissão expressa de dívida assinada pelos próprios apelados, com reconhecimento de firmas, na qual foram admitidos tanto o débito acumulado quanto os novos valores locatícios.
A sentença recorrida, porém, fixou a condenação em aluguéis no valor de R$ 990,00 mensais, com base apenas no contrato de locação da Loja celebrado em 2010 (mov. 1.16), sem considerar o instrumento posterior de 2023, no qual os próprios réus, depois tornados revéis, reconheceram a dívida e repactuaram os valores da locação.
Com isso, deixou de enfrentar argumento central deduzido na inicial, consistente na celebração do instrumento de confissão de dívida de 2023 e na repactuação dos valores locatícios (movs. 1.1 e 1.19). A omissão é relevante, porque esse documento tinha aptidão, em tese, para alterar a conclusão adotada, atraindo a incidência do art. 489, § 1º, inc. IV, do CPC.
A presunção de veracidade decorrente da revelia, somada à confissão de dívida subscrita pelos apelados, não poderia ser afastada pelo simples silêncio da sentença a respeito do documento. Devem ser reconhecidos, portanto, os fatos relativos à existência da confissão de dívida, aos valores pactuados de R$ 4.500,00 e R$ 2.200,00 e à inadimplência dos apelados, impondo-se a reforma da sentença para que a condenação observe o ajuste de 2023.
Também pesa contra os apelados o fato de terem permanecido inertes durante todo o processo: não constituíram advogado, não contestaram a ação e não apresentaram contrarrazões. Não há, assim, elemento nos autos capaz de enfraquecer a confissão de dívida que eles próprios assinaram.
Por essa razão, a condenação ao pagamento dos aluguéis deve observar os valores confessados pelos apelados no instrumento de 11/02/2023: R$ 4.500,00 mensais para o Hotel (nº 637) e R$ 2.200,00 mensais para a Loja (nº 635), a partir de 01/03/2023, com os acréscimos de correção monetária e juros de mora previstos no próprio ajuste.
Superada essa questão, passa-se ao ponto central da controvérsia: definir se o acordo homologado com os locatários originários (mov. 84.12) alcança, ou não, a dívida confessada pelos apelados no instrumento de 2023.
A sentença excluiu o Hotel (imóvel nº 637) da condenação ao pagamento de aluguéis sob o fundamento de que, ao celebrar acordo com os locatários originários (Espólio de Anita Knobolck e Marco Antônio Ferreira da Silva), os apelantes teriam remitido a dívida referente ao imóvel, o que impediria a cobrança dos demais devedores, nos termos do art. 388 do Código Civil (movs. 112.1 e 117.1).
Esse fundamento, contudo, não se sustenta diante do teor do acordo de mov. 84.12, que contém cláusula expressa excluindo a dívida dos apelados dos efeitos da remissão concedida aos locatários originários.
O referido acordo foi celebrado entre os apelantes (Palmeira Grande Participações Ltda., Fernanda Gabriela Borger, Fábio José Feldmann e George Guilherme Feldmann Brummer) e os locatários originários (Espólio de Annita Romilda Knobolck, representado pelos herdeiros Gerson Luís Ferreira da Silva e Marco Antonio Ferreira da Silva, e Marco Antonio Ferreira da Silva, em nome próprio) e seu fiador (Fábio Tuoto da Silva), tendo por objeto a renúncia parcial à solidariedade passiva e a remissão de débitos decorrentes dos contratos de locação originários (mov. 84.12).
O preâmbulo do acordo enumera, em seus considerandos, os instrumentos contratuais anteriores: a) Contrato de Locação da Loja, celebrado em 15 de fevereiro de 2010; b) Contrato de Locação do Hotel, referente ao imóvel situado à Rua Marechal Floriano Peixoto, nº 637, celebrado em 19 de julho de 1985; c) Termo de Transação de 05 de maio de 2016; d) Termo de Transação de 30 de outubro de 2018; e, crucialmente, e) Instrumento Particular de Confissão de Dívida, Transação e Outras Avenças celebrado com os devedores Marco Antonio Burda Assenheimer e Elouize Ribeiro Rocha em 11 de fevereiro de 2023 (mov. 84.12).
A Cláusula 4ª do acordo estabelece que os locadores renunciam, de forma expressa, irrevogável e irretratável, ao direito de exigir dos locatários originários e do fiador o pagamento de débitos decorrentes das relações locatícias indicadas nos itens “a”, “b”, “c” e “d” dos considerandos. Até esse ponto, o alcance da remissão é claro: ela beneficia os antigos locatários e o fiador quanto às obrigações ali especificadas.
Ocorre que o parágrafo único da Cláusula 4ª contém disposição expressa que afasta qualquer dúvida sobre o alcance da remissão (mov. 84.12):
"Parágrafo Único: A presente remição não abrange a dívida mencionada no item 'e' dos considerandos do presente instrumento, em razão da mesma ser de exclusividade dos devedores MARCO ANTONIO BURDA ASSENHEIMER e ELOUIZE RIBEIRO ROCHA, pelo qual os LOCADORES atestam a inexistência de qualquer obrigação dos LOCATÁRIOS e do FIADOR quanto aos valores decorrentes do referido 'Instrumento Particular de Confissão de Dívida, Transação, e Outras Avenças' datado de 11 de fevereiro de 2023."
A cláusula é objetiva: a remissão outorgada aos locatários originários não alcança a dívida confessada pelos apelados no instrumento de 2023, justamente porque essa obrigação foi atribuída exclusivamente a Marco Antonio Burda Assenheimer e Elouize Ribeiro Rocha. O próprio acordo afasta, portanto, qualquer responsabilidade dos antigos locatários ou do fiador em relação a esses valores.
Ao equiparar a remissão concedida aos locatários originários à extinção integral da dívida do Hotel para todos os devedores, a sentença acabou atribuindo ao acordo alcance que o próprio texto contratual expressamente recusou.
Essa conclusão é reforçada pelo art. 843 do Código Civil, segundo o qual a transação deve ser interpretada restritivamente. Em outras palavras, seus efeitos ficam limitados ao que as partes efetivamente pactuaram, sem ampliação para obrigações que foram expressamente excluídas do ajuste.
No caso, como o acordo de mov. 84.12 excluiu expressamente a dívida confessada pelos apelados dos efeitos da remissão, não é juridicamente possível estender o perdão concedido aos locatários originários a obrigação diversa, assumida por pessoas distintas e reconhecida em instrumento próprio.
O art. 844 do Código Civil também conduz ao mesmo resultado. Seu caput estabelece que a transação não aproveita nem prejudica senão aos que nela intervierem. Embora o § 3º preveja hipótese de extensão dos efeitos da transação celebrada com um dos devedores solidários, essa regra não autoriza ampliar os efeitos de acordo parcial quando o próprio instrumento delimitou, de modo expresso, quais obrigações estavam — e quais não estavam — abrangidas pela remissão.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e deste Tribunal de Justiça do Paraná é pacífica no sentido de que a remissão parcial outorgada a um dos codevedores solidários não extingue a dívida em relação aos demais, salvo quando houver quitação integral do débito.
Sobre o tema, colhe-se o seguinte precedente da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça:
RECURSO ESPECIAL. AÇÃO INDENIZATÓRIA. DANOS MORAIS. CONDENAÇÃO SOLIDÁRIA. CELEBRAÇÃO DE ACORDO COM UM DOS CORRÉUS. QUITAÇÃO PARCIAL. APLICAÇÃO DO ART. 277 DO CÓDIGO CIVIL. MANUTENÇÃO DA DÍVIDA. DESCONTO DA QUOTA PARTE. SITUAÇÃO DISTINTA DA QUITAÇÃO INTEGRAL. ART. 844, § 3º, DO CÓDIGO CIVIL.1. Ação indenizatória, ajuizada em 5/2/2019, da qual foi extraído o presente recurso especial, interposto em 14/2/2024 e concluso ao gabinete em 5/12/2024.2. O propósito recursal consiste em decidir se a transação realizada entre o credor e o codevedor solidário extingue a dívida em relação aos demais codevedores.3. O art. 844, § 3º, do Código Civil estabelece exceção ao princípio da relatividade dos efeitos contratuais ao afirmar que a transação concluída entre um dos devedores solidários e seu credor extingue a dívida em relação aos codevedores.4. A exceção prevista no art. 844, § 3º, do CC deve ser observada com cautela, pois, nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "a transação efetivada entre um dos devedores solidários e seu credor só irá extinguir a dívida em relação aos demais codevedores (CC, art. 844, § 3°) quando o credor der a quitação por toda a dívida, e não de forma parcial" (REsp n. 1.478.262/RS, Quarta Turma, DJe 7/11/2014).5. A seu turno, quando a transação realizada entre o credor e um dos codevedores solidários se der de modo parcial, mantém-se a responsabilidade dos demais codevedores em relação ao montante que não fora quitado ou perdoado, em conformidade com o art. 277 do CC, segundo o qual "o pagamento parcial feito por um dos devedores e a remissão por ele obtida não aproveitam aos outros devedores, senão até à concorrência da quantia paga ou relevada".6. No recurso sob julgamento, após a condenação solidária dos recorridos, sobreveio transação entre os credores e apenas um dos codevedores, por valor inferior ao total da dívida. Diante da quitação parcial, aplica-se o art. 277 do Código Civil, prosseguindo-se a demanda em relação ao codevedor que não participou da avença, com o abatimento do montante pago.7. Recurso especial conhecido e provido para determinar a remessa dos autos ao Tribunal a quo a fim de que seja retomado o julgamento dos embargos de declaração opostos na origem.(REsp nº 2.186.040/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/5/2025, DJEN de 13/5/2025). (Destaquei).
No mesmo sentido, a 15ª Câmara Cível deste Tribunal de Justiça do Paraná reafirmou a necessidade de interpretação restritiva dos termos da transação, com observância ao art. 844 do Código Civil:
APELAÇÃO CÍVEL. “AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE DE CONTRATO C/C REPETIÇÃO DE INDÉBITO, DANOS MORAIS E TUTELA DE URGÊNCIA”. EXTINÇÃO DO FEITO EM RELAÇÃO A TODOS OS CORRÉUS. IMPOSSIBILIDADE. TRANSAÇÃO CELEBRADA COM UM DOS CORRÉUS. INTERPRETAÇÃO RESTRITIVA DOS TERMOS DO ACORDO. OBSERVÂNCIA DO ARTIGO 844 DO CC/02. PRECEDENTES DO STJ E DESTA CORTE. REFORMA DA SENTENÇA. “(...). A exceção prevista no art. 844, § 3º, do CC deve ser observada com cautela, pois, nos termos da jurisprudência desta Corte Superior, "a transação efetivada entre um dos devedores solidários e seu credor só irá extinguir a dívida em relação aos demais codevedores (CC, art. 844, § 3°) quando o credor der a quitação por toda a dívida, e não de forma parcial" (REsp n. 1.478.262/RS, Quarta Turma, DJe 7/11/2014).5. A seu turno, quando a transação realizada entre o credor e um dos codevedores solidários se der de modo parcial, mantém-se a responsabilidade dos demais codevedores em relação ao montante que não fora quitado ou perdoado, em conformidade com o art. 277 do CC, segundo o qual "o pagamento parcial feito por um dos devedores e a remissão por ele obtida não aproveitam aos outros devedores, senão até à concorrência da quantia paga ou relevada". (REsp n. 2.186.040/RS, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 6/5/2025, DJEN de 13/5/2025.)”Apelação Cível provida.(TJPR - 15ª Câmara Cível - 0000539-55.2023.8.16.0028 - Colombo - Rel.: DESEMBARGADOR JUCIMAR NOVOCHADLO - J. 29.10.2025). (Destaquei).
A 8ª Câmara Cível deste Egrégio Tribunal também já assentou que a quitação de parte dos valores por um dos devedores, no limite de sua responsabilidade, não extingue a obrigação dos demais codevedores com relação aos valores remanescentes:
APELAÇÃO CÍVEL. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA EM AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E MATERIAIS EM DECORRÊNCIA DE ACIDENTE DE TRÂNSITO. SOLIDARIEDADE PASSIVA. ACORDO COM PAGAMENTO PARCIAL E REMISSÃO DE UM DOS DEVEDORES. EXTINÇÃO DA DÍVIDA APENAS PARA OS DEVEDORES ENVOLVIDOS COM O ACORDO E COM RELAÇÃO AOS VALORES ACORDADOS. PROSSEGUIMENTO DO FEITO EM RELAÇÃO AOS CO-DEVEDORES SOLIDÁRIOS RESTANTES. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO ART. 844, §3º DO CÓDIGO CIVIL EM CONJUNTO COM OS ARTS. 275, 277 E 388 DO MESMO DIPLOMA. NECESSIDADE DE PROSSEGUIMENTO DO FEITO COM RELAÇÃO AOS DEMAIS CODEVEDORES.RECURSO CONHECIDO E PROVIDO.1. A quitação de parte dos valores por um dos devedores, no limite de sua responsabilidade, não extingue a obrigação dos demais codevedores com relação aos valores remanescentes.(TJPR - 8ª Câmara Cível - 0000163-96.2004.8.16.0105 - Loanda - Rel.: DESEMBARGADOR HELIO HENRIQUE LOPES FERNANDES LIMA - J. 23.11.2020). (Destaquei).
Esta 18ª Câmara Cível do Tribunal de Justiça do Paraná, em caso análogo envolvendo transação parcial com parte dos devedores solidários, decidiu que o art. 844, § 3º, do Código Civil somente se aplica quando a quitação abrange a integralidade da dívida, mantendo-se a exigibilidade do crédito em face dos demais codevedores não transigentes.
AGRAVO DE INSTRUMENTO. RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM PERDAS E DANOS E DANOS MORAIS. CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. SOLIDARIEDADE PASSIVA. HOMOLOGAÇÃO DE TRANSAÇÃO REALIZADA ENTRE OS EXEQUENTES E PARTE DOS EXECUTADOS. DECISÃO SURPRESA. INOCORRÊNCIA. AUSÊNCIA DE IMPUGNAÇÃO ACERCA DO FATO (REALIZAÇÃO DE ACORDO). INCONFORMISMO QUE SE RESTRINGE À INTERPRETAÇÃO DO ORDENAMENTO JURÍDICO. EXTINÇÃO DA DÍVIDA EM FACE DOS DEMAIS DEVEDORES. DESCABIMENTO. INAPLICABILIDADE DO ART. 844, § 3º, DO CÓDIGO CIVIL. CONCESSÃO DE QUITAÇÃO PARCIAL DO CRÉDITO EXEQUENDO QUE ALCANÇA SOMENTE OS TRANSIGENTES. PRETENSÃO DE REDUÇÃO INTEGRAL DA COTA PARTE ATINENTE A 2/5 DOS EXECUTADOS. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. MATÉRIA NÃO APRESENTADA PREVIAMENTE PERANTE O JUÍZO DE ORIGEM. INOVAÇÃO RECURSAL. INOBSERVÂNCIA DO DUPLO GRAU DE JURISDIÇÃO.- Tendo em vista que o agravante/executado se insurge em relação ao alcance da norma aplicável sobre o fato incontroverso (transação parcial da dívida com 2/5 dos devedores solidários), cujo conhecimento técnico-jurídico se presume, não se verifica prejuízo ao contraditório substancial, e, tampouco, afronta ao princípio da não surpresa pela homologação judicial do acordo sem prévia intimação dos demais executados.- O disposto no art. 844, § 3º, do CC é aplicável aos casos em que a parte credora transige quanto à integralidade da dívida, e não de forma parcial como ocorrido no presente caso, de modo que não há que se falar em extinção total da execução, vez que remanesce a exigibilidade do crédito pendente de quitação em face dos demais devedores solidários não transigentes.- A pretensão de redução do montante exequendo na proporção de 2/5, fundada na extinção da dívida relativa às cotas partes dos executados transigentes se revela verdadeira inovação recursal, sequer arguida primeiramente perante o juízo singular, e, tampouco por este apreciada, de modo que carece o recorrente, neste ponto, ao menos por ora, de interesse recursal.Recurso parcialmente conhecido, e, na parte conhecida, não provido.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0047924-54.2021.8.16.0000 - Cascavel - Rel.: DESEMBARGADOR PERICLES BELLUSCI DE BATISTA PEREIRA - J. 16.11.2021). (Destaquei).
Aplicados esses precedentes ao caso concreto, conclui-se que a remissão concedida aos locatários originários não aproveita aos apelados. A solução decorre antes do próprio teor do acordo do que de qualquer presunção extensiva: o instrumento de mov. 84.12 excluiu expressamente a dívida confessada em 2023 dos efeitos do perdão concedido a terceiros.
O equívoco da sentença está em confundir remissão parcial com extinção integral da obrigação. O acordo de mov. 84.12 beneficiou os locatários originários quanto aos débitos por eles assumidos, mas preservou expressamente a dívida confessada pelos apelados no instrumento de 2023, por se tratar de obrigação atribuída exclusivamente a estes.
Assim, a premissa de que a dívida do Hotel teria sido integralmente remitida não encontra amparo no próprio acordo utilizado como fundamento da sentença. O parágrafo único da Cláusula 4ª afirma, de forma expressa, que a remissão “não abrange a dívida mencionada no item ‘e’ dos considerandos”, correspondente justamente ao instrumento de confissão de dívida de 2023 firmado pelos apelados.
Também por esse fundamento, deve ser incluída na condenação a cobrança dos aluguéis do Hotel (imóvel nº 637), no valor de R$ 4.500,00 mensais, a partir de 01/03/2023, conforme pactuado no instrumento de confissão de dívida de 2023 e expressamente preservado pelo acordo de mov. 84.12.
A reforma da sentença também se justifica pela necessidade de observar a força obrigatória do instrumento de confissão de dívida firmado em 2023, que fixou novos valores locatícios e estabeleceu relação obrigacional direta entre os apelantes e os apelados, sem depender dos antigos locatários.
O Instrumento Particular de Confissão de Dívida, Transação e Outras Avenças celebrado em 11/02/2023 (mov. 1.19) não se limita ao reconhecimento de dívida anterior. Trata-se de negócio jurídico que, além de confessar o débito acumulado entre dezembro de 2021 e fevereiro de 2023, reorganizou as condições locatícias entre as partes e estabeleceu nova base econômica para a ocupação dos dois imóveis.
A Cláusula 4ª do referido instrumento é expressa ao fixar os novos valores locatícios vigentes a partir de 01/03/2023: para o Hotel (imóvel nº 637), aluguel mensal de R$ 4.500,00 (quatro mil e quinhentos reais), com bonificação de R$ 500,00 para pagamento pontual, acrescidos de R$ 1.200,00 relativos ao reembolso proporcional do IPTU; para a Loja (imóvel nº 635), aluguel mensal de R$ 2.200,00 (dois mil e duzentos reais), com bonificação de R$ 200,00 para pagamento pontual, acrescidos de R$ 300,00 relativos ao reembolso proporcional do IPTU (Cláusula 4ª, Parágrafo Terceiro, mov. 1.19).
O § 2º da Cláusula 4ª estabeleceu, ainda, que os apelados pagariam os vencimentos locatícios vincendos diretamente aos credores, independentemente de qualquer ajuste com os antigos locatários, até que fosse formalizada a resolução do contrato originário e ajustados novos termos de locação entre as partes. Os apelados declararam expressamente conhecer todas as cláusulas do contrato de locação vigente, comprometendo-se a respeitá-lo em todos os seus termos, vigendo o instrumento de 2023 de forma suplementar até que novo documento fosse entabulado entre as partes.
Ao fixar a condenação em R$ 990,00 mensais, com base apenas no contrato da Loja celebrado em 2010 (mov. 1.16), a sentença desconsiderou a repactuação de 2023 e, com isso, afastou sem justificativa o negócio jurídico posteriormente celebrado entre as partes.
O Código Civil, em seu art. 421, consagra o princípio da liberdade contratual, dispondo que "A liberdade contratual será exercida nos limites da função social do contrato". O parágrafo único do mesmo dispositivo, introduzido pela Lei nº 13.874/2019 (Lei da Liberdade Econômica), reforça que "Nas relações contratuais privadas, prevalecerão o princípio da intervenção mínima e a excepcionalidade da revisão contratual".
Não há elemento nos autos que autorize desconsiderar contrato validamente celebrado para restabelecer, sem justificativa, condições anteriores já superadas pela vontade das partes. O instrumento de 2023 foi firmado por partes capazes, possui objeto lícito e forma válida, inexistindo vício demonstrado que permita afastar seus efeitos.
A boa-fé objetiva, prevista no art. 422 do Código Civil, também reforça essa conclusão. Os apelados assinaram o instrumento de 2023, reconheceram a dívida, aceitaram os novos valores locatícios e permaneceram na posse dos imóveis. Não podem, por sua própria inércia processual, obter vantagem incompatível com o ajuste que celebraram.
A manutenção do valor de R$ 990,00 mensais, previsto em contrato anterior, conferiria aos apelados benefício incompatível com a boa-fé contratual, pois permitiria que continuassem sujeitos a valor locatício já substituído por novo ajuste por eles próprios firmado.
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça reconhece que os efeitos materiais da revelia não implicam automático reconhecimento ou procedência do pedido, devendo o magistrado analisar as provas existentes nos autos para verificar se o autor efetivamente possui o direito alegado:
PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. IMPUGNAÇÃO DE CRÉDITO. IMPROCEDÊNCIA. REVELIA. PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE. QUITAÇÃO DO DÉBITO. REEXAME DE PROVAS. IMPOSSIBILIDADE. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.1. "Os efeitos materiais da revelia não implicam automático reconhecimento ou procedência do pedido, estando na livre discricionariedade do magistrado, com base nas provas existentes nos autos, analisar se o autor efetivamente possui o direito ao que alega" (AgInt nos EDcl no AgInt no AREsp 2.212.860/SP, Relatora Ministra MARIA ISABEL GALLOTTI, QUARTA TURMA, julgado em 9/10/2023, DJe de 16/10/2023).2. O Tribunal de origem consignou expressamente que as alegações das agravantes são inverossímeis e estão em contradição com as provas dos autos, uma vez que não houve comprovação da quitação dos valores impugnados. A reforma do julgado demandaria novo exame do acervo fático-probatório dos autos, providência vedada no recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7 do STJ.3. Agravo interno a que se nega provimento.(AgInt no AREsp nº 2.389.450/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 27/11/2023, DJe de 1/12/2023). (Destaquei).
No âmbito desta 18ª Câmara Cível, o princípio do pacta sunt servanda e a força obrigatória dos contratos são reiteradamente invocados para preservar os termos de acordos extrajudiciais validamente celebrados entre as partes, impedindo o retorno ao status quo ante quando o ajuste posterior reflete a real vontade dos contratantes.
APELAÇÃO CÍVEL. DECISÃO QUE RESCINDIU O CONTRATO DE LOCAÇÃO E CONDENOU A RÉ AO PAGAMENTO DOS ENCARGOS DECORRENTES DO ACORDO EXTRAJUDICIAL FIRMADO ENTRE AS PARTES.RECURSO 01. AUSÊNCIA DE PREPARO. INTIMAÇÃO PARA PAGAMENTO DAS CUSTAS SOB PENA DE NÃO CONHECIMENTO DO RECURSO. INÉRCIA. DESERÇÃO. INADMISSIBILIDADE. RECURSO NÃO CONHECIDO.RECURSO 02. INAPLICABILIDADE DO ACORDO EXTRAJUDICIAL ANTE O DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES DELE DECORRENTES. RETORNO AO STATUS QUO ANTE COM A CORRESPONDENTE APLICAÇÃO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO INICIALMENTE CELEBRADO. MULTA CONTRATUAL DECORRENTE DO INADIMPLEMENTO DEVIDA. RESPEITO AO PRINCÍPIO DO PACTA SUNT SERVANDA. FORÇA OBRIGATÓRIA DOS CONTRATOS. HONORÁRIOS CONTRATUAIS ESTABELECIDOS EM 20% QUE INTEGRA O CÁLCULO DA DÍVIDA. IMPOSSIBILIDADE. PODER-DEVER DO MAGISTRADO DE FIXAÇÃO DOS HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSO CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO.(TJPR - 18ª Câmara Cível - 0028992-15.2017.8.16.0014 - Londrina - Rel.: DESEMBARGADOR HAMILTON RAFAEL MARINS SCHWARTZ - J. 24.10.2022). (Destaquei).
No caso, as provas dos autos confirmam a celebração do instrumento de confissão de dívida de 2023, os valores locatícios nele pactuados e a inadimplência dos apelados. A revelia, associada a prova documental robusta e assinada pelos próprios réus, conduz ao reconhecimento da força obrigatória desse instrumento e à fixação dos aluguéis conforme os valores nele previstos.
O saldo devedor confessado de R$ 86.800,00, previsto na Cláusula 1ª do instrumento de 2023 (mov. 1.19), refere-se ao período de dezembro de 2021 a fevereiro de 2023 e constitui título executivo extrajudicial, nos termos do art. 784, inc. III, do CPC. Como a inicial formulou pedido expresso de condenação ao pagamento desse valor (mov. 1.1), e a sentença não o enfrentou, a omissão deve ser suprida neste grau de jurisdição.
Esse saldo é integralmente exigível dos apelados, sem dedução decorrente do acordo de mov. 84.12, pois o parágrafo único da Cláusula 4ª excluiu expressamente a dívida confessada em 2023 dos efeitos da remissão, reconhecendo tratar-se de obrigação exclusiva de Marco Antonio Burda Assenheimer e Elouize Ribeiro Rocha.
Quanto aos aluguéis vencidos e vincendos, a própria sentença reconheceu a natureza de trato sucessivo da obrigação locatícia, condenando os réus ao pagamento das parcelas devidas até a efetiva desocupação (item ii do dispositivo, mov. 112.1). A reforma, neste ponto, limita-se a adequar o valor mensal aos parâmetros efetivamente pactuados no instrumento de 2023: R$ 2.200,00 para a Loja (nº 635) e R$ 4.500,00 para o Hotel (nº 637), a partir de 01/03/2023.
A condenação deve abranger a totalidade dos débitos relativos aos dois imóveis até a efetiva desocupação, com correção monetária pelo IGP-M e juros de mora de 1% ao mês desde cada vencimento, conforme pactuado no instrumento de confissão de dívida de 2023 e previsto nos contratos de locação.
Manter a sentença como proferida — com aluguéis de apenas R$ 990,00 mensais e exclusão do Hotel da condenação — significaria admitir resultado incompatível com a prova documental dos autos e com o ajuste firmado pelos próprios apelados. Por isso, o recurso deve ser provido para adequar a condenação aos valores e obrigações assumidos no instrumento de 2023.