Intranet - Tribunal de Justiça do Paraná

Processo:

1. RelatórioTrata-se de
apelação cível
interposta
em face
da sentença do
mov.
55.1, proferida nos autos da
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS
nº
0003612-41.2025.8.16.0165,
que julgou
parcialmente
procedente o pedido inicial,
nos seguintes termos:
Diante do exposto, com fundamento no art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil, JULGO PARCIALMENTE PROCEDENTES os pedidos formulados pela parte autora, para o fim de:

a) DECLARAR rescindindo o contrato de promessa de compra e venda celebrados entre as partes;

b) CONDENAR a parte ré, solidariamente, a restituir à parte autora os valores efetivamente pagos em razão do negócio, autorizada a retenção de 50% (cinquenta por cento) do valor pago, descontada, ainda, a comissão de corretagem, nos termos da fundamentação supra. A correção monetária incidirá desde o desembolso segundo índice contratualmente vigente, e os juros de mora a partir do trânsito em julgado desta sentença (Tema 1.002 do STJ e Súmula 543 do STJ). Quanto aos juros moratórios, devem ser calculados à razão de 1% ao mês até 29/08/2024. E, a partir de então, conforme a taxa legal prevista no art. 406 do Código Civil, segundo a metodologia estabelecida pela Resolução CMN nº 5.171 /2024, nos termos das alterações promovidas pela Lei nº 14.905/2024.

Torno definitiva a tutela antecipada deferida ao seq. 18.1.

Ante a sucumbência recíproca, condeno as partes a arcarem com as custas e despesas processuais, no importe de 50% para cada uma, bem como com os honorários do patrono da parte adversa, os quais arbitro em R$ 1.500,00 (um mil e quinhentos reais) – 50% para cada parte, em atenção ao grau de zelo do profissional, ao lugar de prestação do serviço, à natureza e à importância da causa, ao trabalho realizado pelo advogado e ao tempo exigido para o seu serviço, observando-se o art. 98, § 3º do Código de Processo Civil.


Opostos embargos de declaração, foram rejeitados pela decisão do mov. 74.1/origem.
Inconformado, nas razões recursais (mov.
59.1/origem),
o
autor/apelante
sustentou, em síntese, que:
a) a retenção dos valores pagos a título de comissão de corretagem é indevida, pois não houve intermediação imobiliária por corretor autônomo, mas venda direta realizada por prepostos da própria incorporadora, configurando prática abusiva e afronta ao art. 35-A, III, da Lei nº 4.591/1964, bem como aos
arts. 68, III, e 31 do CDC;
b) a cobrança da comissão de corretagem sem identificação clara do beneficiário e sem comprovação da efetiva prestação do serviço caracteriza cláusula nula de pleno direito, conforme art. 51, II e IV, do CDC, e legitima enriquecimento sem causa vedado pelo art. 884 do Código Civil;
c) a retenção de 50% dos valores pagos, autorizada pela sentença com fundamento no art. 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, não se sustenta diante do entendimento recente da Terceira Turma do STJ (REsp 2.207.712/SP), que limita a retenção máxima em contratos de consumo a 25% dos valores pagos, aplicando-se, no caso concreto, o CDC em virtude da relação de consumo reconhecida na sentença;
d) não há fundamento para a majoração da retenção, pois a sentença afastou a cobrança da taxa de fruição por ausência de uso do imóvel, e a manutenção da retenção em 50% representa penalidade desproporcional ao consumidor;
e) a redistribuição da sucumbência feita pela sentença, que fixou sucumbência recíproca, viola o princípio da causalidade, pois a demanda decorreu da imposição de cláusulas abusivas pelas apeladas e da recusa injustificada em realizar o distrato de forma administrativa, devendo as apeladas ser condenadas ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios, estes sugeridos em 20% sobre o valor atualizado da condenação, conforme art. 85, § 11, do CPC; e
f) o termo inicial dos juros moratórios deve ser a data da citação, nos termos do art. 405 do Código Civil, ou, subsidiariamente, a data da notificação extrajudicial de distrato,
pois
a obrigação de restituição surge com a rescisão contratual e a resistência à devolução caracteriza mora, não podendo os juros serem fixados apenas a partir do trânsito em julgado, sob pena de beneficiar indevidamente o fornecedor e afrontar os princípios da vedação ao enriquecimento sem causa e da boa-fé objetiva.
Requereu, ao final, o provimento do recurso para:
i)
excluir a condenação ao pagamento da taxa de corretagem, ou subsidiariamente, recalculá-la sobre os valores efetivamente pagos e não sobre o valor total do contrato;
ii)
afastar a multa de 50% imposta a título de retenção, fixando-a no patamar justo e razoável de 10% sobre os valores pagos;
iii)
em decorrência do provimento do recurso e aplicação do princípio da causalidade, inverter o ônus sucumbencial, condenando a apelada ao pagamento integral das custas processuais e honorários advocatícios;
iv)
fixar como termo inicial dos juros moratórios a data da primeira citação ou, subsidiariamente, da notificação extrajudicial de distrato; e
v)
majorar os honorários advocatícios para 20% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do CPC.
Contrarrazões nos
movs.
69 e 70/origem.
É o relatório.


2. Fundamentação
Da admissibilidadeAtendidos os pressupostos recursais de admissibilidade intrínsecos e extrínsecos,
conheço
do recurso.

Do méritoCinge-se a controvérsia recursal:
i)
à
possibilidade de restituição da comissão de corretagem;
ii)
à
minoração do percentual de retenção sobre os valores pagos; e
iii)
ao termo inicial dos juros de mora.
i)
Assiste razão ao apelante quanto à exclusão da comissão de corretagem da base de retenção.
De acordo com o art. 722 do Código Civil, “pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas”.
Embora o contrato
tenha estabelecido
o pagamento da
comissão de corretagem em apartado do preço da cota de multipropriedade
(mov. 33.3/origem), observo
que o instrumento não atendeu
integralmente às exigências
do
art. 35-A, III, da Lei nº 4.591/1964:
Art. 35-A.
Os contratos de compra e venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas integrantes de incorporação imobiliária serão iniciados por quadro-resumo, que deverá conter: (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)
[...]
III - o valor referente à corretagem, suas condições de pagamento e a identificação precisa de seu
beneficiário; (Incluído pela Lei nº 13.786, de 2018)

Na hipótese, não
foi
individualizado
o destinatário da verba, inexistindo indicação do corretor responsável, número de inscrição no CRECI ou qualquer outro elemento apto a identificar o efetivo beneficiário da comissão.

Ao contrário, o campo respectivo – no instrumento juntado pela parte ré - está embranco (mov. 33.3/origem, p. 2):


Ainda que não se desconheça o teor do
Tema Repetitivo nº 938,
em que o STJ
reconheceu a validade da cláusula que transfere ao adquirente o pagamento da corretagem, convém salientar que
tal orientação está condicionada à observância do dever de informação, exigindo prévia e clara ciência do consumidor acerca da composição do preço do negócio e dos valores cobrados a esse título.

A ausência de identificação do destinatário da verba inviabiliza a aferição da efetiva prestação do serviço de intermediação e impede o pleno conhecimento do encargo assumido pelo adquirente.
Nessas circunstâncias, não se mostra legítima a retenção da comissão de corretagem, devendo os respectivos valores
integrar
a base de cálculo da restituição.

ii)
No tocante ao percentual de retenção, entretanto, a sentença deve ser mantida.
A controvérsia envolve contrato firmado em 2024, já sob a vigência da Lei nº 13.786/2018, sendo aplicável o art. 67-A da Lei n.º 4.591/1964. Além disso, restou demonstrado nos autos que o empreendimento está submetido ao regime do patrimônio de afetação, incidindo, portanto, a regra do § 5º do referido dispositivo legal.
Nessa hipótese, a legislação autoriza expressamente que a cláusula penal seja fixada em até 50% das quantias pagas pelo adquirente. Tratando-se de percentual expressamente admitido pelo legislador para incorporações submetidas ao patrimônio de afetação, não há falar, apenas por isso, em abusividade.
Mais ainda, a análise das circunstâncias concretas revela a razoabilidade da retenção estabelecida. O valor do contrato, já excluída a corretagem, correspondia
a R$ 72.240,92, tendo o adquirente desembolsado apenas R$ 8.812,52 relativos ao preço propriamente dito do negócio
(mov. 40.3/origem), montante que representa cerca de 12,2% do valor contratual.
Tal circunstância afasta a alegação de enriquecimento sem causa da incorporadora.

Isso,
porque o distrato foi requerido em fase extremamente inicial da execução contratual, quando praticamente a integralidade da obrigação principal ainda permanecia por ser cumprida pelo comprador. Nessas condições, a retenção de 50% das quantias efetivamente pagas não resulta em vantagem excessiva ao fornecedor nem implica esvaziamento substancial do direito de restituição, preservando adequada proporcionalidade entre os interesses das partes e observando a disciplina específica estabelecida pelo art. 67-A, § 5º, da Lei n.º 4.591/1964.
A corroborar, destaco o entendimento desta Câmara Cível:
DIREITO CIVIL. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE RESCISÃO DE CONTRATO C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES PAGOS. CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA NO REGIME DE MULTIPROPRIEDADE. SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA DO PEDIDO INICIAL. RECURSO DO AUTOR. RETENÇÃO DE MULTA NO PERCENTUAL DE 50% (CINQUENTA POR CENTO) SOBRE A QUANTIA PAGA. PRETENSÃO LEGÍTIMA. INCIDÊNCIA DA MULTA NO LIMITE PREVISTO NO ART. 67-A, § 5º, DA LEI Nº 4.591/1964, ALTERADA PELA LEI Nº 13.786/2018, EM RAZÃO DA INCORPORAÇÃO ESTAR SUBMETIDA AO REGIME DE PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. TAXA DE FRUIÇÃO. POSSIBILIDADE. CASO CONCRETO EM QUE A UNIDADE ESTEVE DISPONÍVEL PARA USO. ART. 67-A, § 2º, III, LEI Nº 4.591/64. SENTENÇA MANTIDA.I. Caso em exame1. Apelação cível interposta contra sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial formulado na ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos, declarando a rescisão do compromisso de compra e venda, autorizando a retenção de 50% dos valores pagos a título de multa rescisória e taxa de fruição proporcional. O autor requer a reforma da sentença quanto ao percentual de retenção aplicado e a cobrança da taxa de fruição, alegando abusividade e incorreta aplicação do regime de patrimônio de
afetação.II. Questão em discussão2. A questão em discussão consiste em saber se é legítima a retenção de 50% dos valores pagos em contrato de promessa de compra e venda de imóvel submetido ao regime de patrimônio de afetação, bem como a cobrança da taxa de fruição proporcional ao período de disponibilização da unidade até a rescisão do
contrato.III. Razões de decidir3. A cláusula penal que prevê a retenção de 50% dos valores pagos em caso de rescisão por culpa do comprador é válida e está em conformidade com o artigo 67-A, § 5º, da Lei nº 4.591/1964, alterada pela Lei nº 13.786/2018, aplicável a contratos submetidos ao regime de patrimônio de afetação.4. O regime de patrimônio de afetação ainda vigora, conforme registro na matrícula do imóvel, não havendo extinção formal que justifique a redução da retenção.5. A taxa de fruição é devida, pois incide sobre o período em que a unidade imobiliária esteve disponível para o comprador, independentemente do uso efetivo, conforme previsto no contrato e no artigo 67-A, § 2º, III, da Lei nº 4.591/1964.IV. Dispositivo e tese6. Apelação cível conhecida em parte e não provida, mantendo a sentença que julgou parcialmente procedente o pedido inicial, autorizando a retenção de 50% dos valores pagos e a cobrança da taxa de
fruição.Tese
de julgamento: É válida a cláusula contratual que prevê a retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda de imóvel celebrados sob o regime de patrimônio de afetação, desde que expressamente pactuada entre as partes e averbada na matrícula do imóvel, sendo devida também a taxa de fruição proporcional ao período de disponibilização da unidade
imobiliária. [...] RECURSO
CONHECIDO EM PARTE E NÃO PROVIDO. (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0063678-52.2025.8.16.0014 - Londrina - Rel.: LUCIANA CARNEIRO DE LARA - J. 10.07.2026).

iii)
Quanto ao
termo inicial dos juros de mora, não assiste razão ao apelante.
Embora o contrato tenha sido celebrado em 2/3/2024 –
portanto, após a entrada em vigor da Lei nº 13.786/2018 –,
esta
20ª Câmara Cível compreende que, nas hipóteses em que a resolução do compromisso de compra e venda decorre de iniciativa do promitente comprador, os juros moratórios incidentes sobre os valores a serem restituídos têm como termo inicial o trânsito em julgado.
Com efeito, ainda que a tese firmada no Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça faça referência aos contratos anteriores à Lei nº 13.786/2018, tem-se reconhecido sua aplicação às avenças posteriores quando o desfazimento decorre exclusivamente da iniciativa do adquirente, porquanto, até a definição judicial da resolução e dos valores sujeitos à restituição, não se configura mora da promitente vendedora.

A corroborar: “os
juros de mora sobre os valores a serem restituídos à promissária compradora que dá causa exclusiva à rescisão do negócio, devem incidir do trânsito em julgado da decisão, segundo o Tema Repetitivo nº 1.002 do Superior Tribunal de Justiça, mesmo em contrato posterior à Lei nº 13.786/2018, pois inalterada a situação de configuração dessa mora” (TJPR - 20ª Câmara Cível - 0018183-36.2022.8.16.0031 - Guarapuava - Rel.: DESEMBARGADOR ROSALDO ELIAS PACAGNAN - J. 23.04.2025).
Na espécie, a resolução contratual decorreu da iniciativa do próprio comprador, não se verificando mora antecedente imputável às rés.

Diante do parcial provimento do recurso, impõe-se a redistribuição dos ônus sucumbenciais.

Embora tenha obtido êxito quanto à restituição da comissão de corretagem, o autor permaneceu sucumbente nas principais insurgências recursais, notadamente quanto à redução da cláusula penal e à modificação do termo inicial dos juros de mora.

Dessa forma, condeno a parte autora ao pagamento de 70% e as rés ao pagamento de 30% das custas e despesas processuais. Os honorários sucumbenciais, devidos na mesma proporção, devem incidir sobre o valor da
condenação. Observe-se, quanto ao autor, a concessão da justiça gratuita.

Do exposto, VOTO no sentido de
conhecer
e
dar parcial
provimento
à
presente
apelação cível, a fim de determinar a restituição da comissão de corretagem e redistribuir os ônus sucumbenciais.