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Processo:

VISTOS , relatados e discutidos estes autos de Apelação Cível nº 0011050-79.2020.8.16.0170, da 3ª Vara Cível da Comarca de Toledo, em que é apelante Atlântico TLD Empreendimentos S/S Ltda. e apelado Edifício Torre de Bizet.
1. RELATÓRIO
Trata-se de apelação cível (mov. 415.1) interposta por Atlântico TLD Empreendimentos S/S Ltda. contra a sentença proferida pelo Juízo da 3ª Vara Cível da Comarca de Toledo (mov. 410.1), nos autos da ação de reparação de danos nº 0011050-79.2020.8.16.0170, em que se afastou a prejudicial de decadência e julgou parcialmente procedentes os pedidos, com resolução do mérito, nos termos do art. 487, I, do Código de Processo Civil, in verbis:
Nestas condições, atendendo ao apreciado e tudo o mais que dos autos promana, hei por bem JULGAR PARCIALMENTE PROCEDENTE o pedido e extinguir o processo com resolução do mérito, nos termos do art. 487, inciso I, do Código de Processo Civil e, em consequência:1. CONDENO a ré ao pagamento à autora do valor de R$ 567.819,87 (quinhentos e sessenta e sete mil, oitocentos e dezenove reais e oitenta e sete centavos), correspondente aos custos estimados para reparação dos vícios construtivos apurados pela perícia (mov. 342.1), corrigido monetariamente pela média entre INPC e IGP-DI desde a elaboração do laudo pericial (15/04/2025) até o efetivo pagamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação (mov. 39) até o efetivo pagamento, conforme fundamentação supra.2. CONDENO a ré a restituir à autora o valor de R$ 45.931,20 (quarenta e cinco mil, novecentos e trinta e um reais e vinte centavos), corrigido monetariamente pela média entre INPC/IGP-DI desde as datas dos efetivos desembolsos indicados nos movs. 1.21 a 1.25 até o efetivo pagamento, acrescido de juros de mora de 1% ao mês a partir da citação, em 18/02/2021 (mov. 39), até o efetivo pagamento, conforme fundamentação supra.3. CONDENO a ré ao pagamento das custas processuais e honorários advocatícios que arbitro em 10% sobre o valor atualizado pela média do INPC-IGP/DI da condenação, em face da sucumbência, da natureza da demanda e do trabalho realizado pelo ilustre advogado o que faço com fundamento no inciso III do § 2º do art. 85 do Código de Processo Civil.
Inconformada, a ré interpôs apelação, sustentando, como prejudicial de mérito, a decadência prevista no parágrafo único do art. 618 do Código Civil, ao argumento de que a pretensão, embora formulada em dinheiro, decorre diretamente da garantia legal da obra e representa conversão econômica da obrigação de reparar vícios estruturais, não se tratando de ação indenizatória autônoma sujeita ao prazo decenal.No mérito, alegou: (i) que a sentença atribuiu ao laudo conclusões não formuladas pelo perito, equiparando vícios estéticos, funcionais, riscos potenciais e danos estruturais efetivos; (ii) que expressões periciais como “podem evoluir”, “necessitam monitoramento” e “possibilidade de agravamento” traduzem prognósticos, e não dano atual e certo; (iii) que a condenação foi fundada em riscos futuros e medidas preventivas não especificadas; e (iv) que a planilha acolhida contempla intervenções capazes de renovar a edificação e aproximá-la de obra nova, excedendo a reparação dos defeitos comprovados e gerando enriquecimento sem causa, em afronta ao art. 884 do Código Civil.Ao final, requereu o conhecimento e o provimento do recurso para, sucessivamente, reconhecer a decadência e extinguir o processo com resolução do mérito ou julgar integralmente improcedentes os pedidos iniciais.Em contrarrazões (mov. 421.1), a parte apelada pugnou pelo desprovimento do recurso.É, no essencial, o relatório.

2. FUNDAMENTAÇÃO
2.1. Da admissibilidade
Presentes os pressupostos recursais intrínsecos (cabimento, legitimidade e interesse para recorrer) e extrínsecos (tempestividade, regularidade formal e preparo regular), conheço a apelação interposta.

2.2. Da prejudicial de decadência e do mérito recursal
Antes do exame das questões devolvidas, convém retomar, de forma sintética, os marcos processuais indispensáveis à compreensão da controvérsia.O condomínio ajuizou ação de reparação de danos buscando o ressarcimento das despesas já suportadas e o pagamento dos custos necessários à correção de vícios construtivos constatados nas áreas comuns do empreendimento. A construtora contestou a origem e a extensão das patologias, atribuindo-as, em parte, a fatores externos, falta de manutenção e intervenções posteriores.Produzida prova pericial sob contraditório, com sucessivos esclarecimentos e complementações, o expert identificou falhas executivas, patologias estéticas e estruturais e comprometimento efetivo do piso de concreto das garagens, estimando em R$ 567.819,87 o custo das intervenções corretivas. Com fundamento nesse conjunto probatório, a sentença afastou a decadência e acolheu parcialmente os pedidos.Na apelação, a construtora renova a prejudicial de decadência e, no mérito, questiona a certeza dos danos, o alcance das conclusões periciais e a extensão econômica dos reparos. São essas, portanto, as matérias que delimitam a cognição recursal.Inicialmente, cumpre examinar a prejudicial de decadência suscitada pela apelante, porquanto seu eventual acolhimento inviabilizaria a análise das demais questões devolvidas ao Tribunal. Somente após sua superação será possível o exame das insurgências relacionadas à prova pericial, à caracterização dos vícios construtivos e à extensão da reparação deferida na sentença.
Passo, pois, ao exame da prejudicial de mérito.
2.2.1. Da prejudicial de decadência
A insurgência não prospera. A apelante invoca o prazo de cento e oitenta dias previsto no parágrafo único do art. 618 do Código Civil. O dispositivo estabelece, ipsis litteris:
“Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo. Parágrafo único. Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.”
O prazo decadencial ali previsto alcança o exercício do direito à garantia específica assegurada no caput, não se confundindo com a pretensão de perdas e danos fundada no inadimplemento contratual. Na espécie, o condomínio não pretende simplesmente exigir que a empreiteira execute a garantia legal, mas obter condenação pecuniária correspondente aos prejuízos decorrentes da entrega de obra defeituosa, cumulada com o ressarcimento de despesas já suportadas. Trata-se, portanto, de pretensão indenizatória submetida ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, que assim dispõe:
“Art. 205. A prescrição ocorre em dez anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.”
Também não incide o prazo decadencial previsto no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, porquanto a demanda não veicula reclamação destinada ao saneamento de vício aparente ou de fácil constatação, mas pretensão de indenização pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. A norma consumerista dispõe:
“Art. 26. O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em: I - trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis; II - noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis. § 1° Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços. § 2° Obstam a decadência: I - a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca; II - (Vetado). III - a instauração de inquérito civil, até seu encerramento. § 3° Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.”
Em hipóteses análogas, a 19ª Câmara Cível deste Tribunal assentou a inaplicabilidade do prazo decadencial do art. 26, II, do Código de Defesa do Consumidor e a incidência do prazo prescricional decenal previsto no art. 205 do Código Civil quando a pretensão indenizatória se funda em vício construtivo, mantendo a indenização material amparada em perícia que constatou falhas na execução da obra (TJPR, Apelação Cível nº 0002265-69.2021.8.16.0049, 19ª Câmara Cível, Rel. Des. José Hipólito Xavier da Silva, j. 03.08.2026; TJPR, Apelação Cível nº 0003266-48.2017.8.16.0108, 19ª Câmara Cível, Rel. Des. Andrei de Oliveira Rech, j. 03.07.2023).Também o Tribunal de Justiça de São Paulo, em julgado mais recente, reafirmou que a pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual por vícios construtivos se submete ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil, afastando a decadência do art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, vejamos:
DIREITO DO CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COMERCIAL. VÍCIOS DE CONSTRUÇÃO OCULTOS. PARCIAL PROVIMENTO.(...) Rejeição da decadência do Artigo 26 do Código de Defesa do Consumidor, uma vez que a pretensão indenizatória decorrente de inadimplemento contratual por vícios construtivos submete-se ao prazo prescricional decenal geral do Artigo 205 do Código Civil. 4. Responsabilidade objetiva da construtora ré configurada com base no Código de Defesa do Consumidor. A prova técnica pericial judicial atestou que as infiltrações decorreram de falhas exclusivas de impermeabilização e de desconformidade com o projeto hidráulico original pela ausência física de um segundo ralo de escoamento de águas pluviais, caracterizando vício oculto de natureza endógena (...) (TJSP;
Apelação Cível 1026924-25.2023.8.26.0002; Relator (a): Wagner Carvalho Lima; Órgão Julgador: 10ª Câmara de Direito Privado; Foro Regional II - Santo Amaro - 13ª Vara Cível; Data do Julgamento: 03/07/2026; Data de Registro: 03/07/2026)







Esse entendimento não é afastado pelo precedente invocado pela apelante, oriundo da 11ª Câmara Cível deste Tribunal. Naquele julgamento, examinou-se o exercício da garantia legal quanto a danos estruturais, consignando-se, na própria fundamentação, a ressalva de que o dono da obra pode demandar perdas e danos com base no mau cumprimento do contrato. No caso em exame, a causa de pedir e os pedidos revelam pretensão reparatória autônoma, destinada ao ressarcimento dos prejuízos decorrentes do inadimplemento contratual. Como a ação foi ajuizada em 16.10.2020, antes do transcurso do prazo decenal contado da entrega do empreendimento e da constatação das patologias, não há prescrição ou decadência a reconhecer.Dessa forma, por ostentar natureza eminentemente indenizatória, a pretensão deduzida pelo condomínio não se sujeita aos prazos decadenciais previstos no art. 618, parágrafo único, do Código Civil ou no art. 26 do Código de Defesa do Consumidor, mas ao prazo prescricional decenal do art. 205 do Código Civil. Como a demanda foi ajuizada antes do transcurso desse lapso, impõe-se a manutenção da sentença que afastou a prejudicial de decadência.
2.2.2. Da prova pericial e da efetiva existência dos vícios
Indo em frente, a prova técnica foi produzida sob contraditório, com sucessivos esclarecimentos nos movs. 275, 318, 342 e 376/origem. Lida em sua integralidade, observa-se que ela não se limita a conjecturas. No mov. 318.1/origem, o perito respondeu de forma categórica que existem problemas estruturais no piso de concreto das garagens, aptos a acelerar a degradação do concreto e a corrosão das armaduras. Identificou, ainda, infiltrações decorrentes de falhas executivas em telhados, impermeabilizações e inclinações, como se extrai do aludido documento:
“R: Sim, existem problemas estruturais no piso de concreto e estes podem acarretar a aceleração da degradação, por conta do fluxo de veículos, das fissuras e trincas. Ao existirem aberturas que facilitem o acesso de fluídos e outros para dentro da peça estrutural, esta pode atingir a armadura, causando o processo de degradação da armadura por corrosão, podendo até inutilizar a peça dimensionada. O concreto pode ter suas causas patológicas divididas em dois grupos, sendo as causas físicas e químicas. No caso desta perícia, as causas são físicas, pois houve o desgaste superficial e a fissuração por fatores de temperatura, onde foi agravado devido ao tráfego de veículos. Estas garagens não estão totalmente expostas à intemperes, entretanto, ao fazer a limpeza destas, produtos químicos e água são utilizadas, podendo adentrar às fissuras e agredir a armadura.” ( fls. 04/05)
“R: Foi constatado que as pingadeiras estavam alinhadas às paredes internas das proteções de topo, o que possibilita o escorrimento da água pluvial diretamente sobre as superfícies das paredes. Os acabamentos decorativos nas fachadas, além de necessitarem de reparos devido a quebras em alguns pontos, precisam passar por um processo de impermeabilização ecorreção das inclinações, a fim de evitar o acúmulo de água da chuva, que pode prejudicar a pintura. Recomenda-se o uso de materiais que permitam a criação de pingadeiras (indicadas pelas setas vermelhas) nas peças sobressalentes das fachadas, direcionando a água de forma adequada.” (fl.05)
“R: Sim, é possível identificar as infiltrações, que são resultantes de falhas executivas nos telhados, nas impermeabilizações e algumas inclinações. Essas falhas podem ser atribuídas à ausência ou à execução inadequada das impermeabilizações, o que compromete a proteção contra a entrada de água. O problema pode ser agravado pela falta de manutenção preventiva e pela não observância das especificações técnicas durante a construção ou reforma, resultando em pontos vulneráveis onde a água pluvial consegue penetrar, causando danos nas estruturas e acabamentos.” (fls. 11/12)
“Conforme descrito na página 41 do laudo técnico anexo ao mov. 1.18, foi identificado que alguns locais apresentavam inclinação igual ou inferior a 4%. De acordo com a NBR 14331:2009, inclinações abaixo do recomendado exigem sobreposição dupla entre as telhas, além da adoção de medidas adicionais de vedação para evitar infiltrações. Adicionalmente, tanto no laudo do mov. 1.18 quanto nas fotografias registradas durante a vistoria, foi possível observar diversos pontos danificados (como amassamentos). Esses danos, combinados com a baixa inclinação, podem resultar no acúmulo de água da chuva, aumentando significativamente o risco de infiltrações.” (fl. 12)
No mov. 376.1/origem, distinguiu manifestações estéticas de patologias estruturais e qualificou as falhas do piso das garagens como “comprometimento estrutural efetivo”.As expressões destacadas pela recorrente — “podem evoluir”, “necessitam monitoramento” e “possibilidade de agravamento” — referem-se apenas a parte das fissuras e infiltrações cujo potencial evolutivo foi explicitado. Não eliminam os vícios atuais constatados, tampouco neutralizam a conclusão pericial inequívoca acerca das falhas executivas, da inadequação funcional e do comprometimento estrutural já instalado no piso das garagens. A sentença, portanto, não converteu risco abstrato em dano consumado; apenas considerou o conjunto técnico, no qual coexistem patologias presentes e consequências futuras previsíveis caso não sejam corrigidas.A apelante não apresentou contraprova técnica apta a desconstituir o nexo causal estabelecido pelo perito. A aprovação administrativa da obra e a expedição do habite-se não comprovam, por si sós, a inexistência de vícios ocultos nem afastam a responsabilidade civil do construtor. Vale dizer que a perícia judicial, por sua natureza imparcial e por ter examinado diretamente o imóvel, prevalece sobre impugnações genéricas desacompanhadas de elemento técnico equivalente.Em caso substancialmente análogo, a 19ª Câmara Cível deste Tribunal assentou que a perícia judicial produzida sob contraditório, ao identificar patologias decorrentes da má execução da obra e delimitar os danos imputáveis à construtora, somente pode ser afastada por prova segura da inexistência do defeito ou da culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro. Na mesma oportunidade, manteve a condenação pelos custos necessários à recomposição do imóvel, inclusive despesas de acabamento vinculadas aos reparos, por não configurarem vantagem estética autônoma, consoante se denota do precedente:

APELAÇÃO CÍVEL – AÇÃO DE INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS – VÍCIO CONSTRUTIVO – SENTENÇA DE PARCIAL PROCEDÊNCIA – INSURGÊNCIA DA RÉ -INAPLICABILIDADE DO PRAZO DECADENCIAL (ART. 26, DO CDC) AO CASO – VÍCIO CONSTRUTIVO – PRETENSÃO INDENIZATÓRIA – PRESCRIÇÃO DECENAL (ART. 205, DO CC) - ALEGAÇÃO DE AUSÊNCIA DE RESPONSABILIDADE PELOS VÍCIOS CONSTRUTIVOS – PROVA PERICIAL HÍGIDA EM SENTIDO CONTRÁRIO – LAUDO PERICIAL QUE CONSTATOU VÍCIOS DECORRENTES DA MÁ EXECUÇÃO DA OBRA (...) A prova pericial, produzida sob o contraditório, constatou vícios decorrentes da má execução da obra e do emprego de materiais de baixa qualidade, delimitando os danos atribuíveis à Construtora e afastando a tese de que as patologias decorreriam exclusivamente de falta de manutenção, mau uso ou alterações promovidas pela adquirente.5. A responsabilidade da Construtora, no caso, somente poderia ser afastada mediante prova segura da inexistência do defeito ou de culpa exclusiva da consumidora ou de terceiro, o que não ocorreu.6. A condenação foi limitada aos danos materiais vinculados aos vícios construtivos, inclusive a pintura necessária à recomposição das áreas afetadas pelos reparos, não se tratando de despesa meramente estética e autônoma. (...) TJPR - 19ª Câmara Cível - 0002265-69.2021.8.16.0049 - Astorga - Rel.: DESEMBARGADOR JOSE HIPOLITO XAVIER DA SILVA - J. 03.08.2026)
Na mesma senda:
DIREITO PROCESSUAL CIVIL. DIREITO CIVIL E CONSUMIDOR. APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE OBRIGAÇÃO DE FAZER C/C INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. VÍCIOS CONSTRUTIVOS (...) LAUDO PERICIAL JUDICIAL IMPARCIAL E CONCLUSIVO. (...) laudo pericial judicial, elaborado por perito nomeado pelo juízo e submetido ao contraditório, goza de presunção de imparcialidade e fidedignidade, quando coerente, fundamentado e harmônico com as demais provas dos autos. III.II. A obrigação de fazer deve observar o princípio da proporcionalidade e o limite do dano efetivamente comprovado. (...) (TJPR - 19ª Câmara Cível - 0020321-86.2020.8.16.0017 - Maringá -
Rel.: SUBSTITUTO OSVALDO CANELA JUNIOR -
J. 08.12.2025)
Desse modo, a prova pericial judicial, produzida sob o crivo do contraditório e complementada em sucessivas oportunidades, demonstra de forma segura a existência atual dos vícios construtivos, sua vinculação predominante a falhas de execução e a necessidade das intervenções indicadas pelo expert. Não prosperam, portanto, as alegações de que a condenação estaria fundada em meras conjecturas ou riscos futuros, tampouco de que as patologias decorreriam exclusivamente de fatores externos, falta de manutenção ou uso inadequado do imóvel. Ausente prova técnica idônea em sentido contrário, impõe-se a manutenção da sentença quanto ao reconhecimento da responsabilidade da construtora pelos vícios apurados.
2.2.3. Da extensão da reparação e da inexistência de enriquecimento sem causa
O orçamento de R$ 567.819,87 constante do mov. 342.1/origem discrimina as intervenções necessárias ao tratamento das fissuras e trincas, à impermeabilização, à revisão do telhado, à correção das inclinações, à reestruturação do piso da cisterna e à recomposição dos acabamentos afetados. A circunstância de os reparos, se adequadamente executados, proporcionarem aparência próxima à de obra nova não transmuda a indenização em vantagem indevida. A recomposição integral deve restituir o bem ao estado de desempenho e segurança que legitimamente se esperava no momento da entrega.A apelante sustenta, ainda, que a manutenção do orçamento pericial importaria enriquecimento sem causa, instituto disciplinado pelo art. 884 do Código Civil, assim redigido:
“Art. 884. Aquele que, sem justa causa, se enriquecer à custa de outrem, será obrigado a restituir o indevidamente auferido, feita a atualização dos valores monetários. Parágrafo único. Se o enriquecimento tiver por objeto coisa determinada, quem a recebeu é obrigado a restituí-la, e, se a coisa não mais subsistir, a restituição se fará pelo valor do bem na época em que foi exigido.”
Insuficiente, ademais, a invocação abstrata do art. 884 do Código Civil. O enriquecimento sem causa pressupõe vantagem patrimonial desprovida de fundamento jurídico, o que não se verifica quando a condenação corresponde ao custo tecnicamente estimado para eliminar defeitos imputáveis à própria construtora. Ausente demonstração concreta de item supérfluo, modernização estranha aos vícios ou duplicidade de ressarcimento, deve ser preservado o valor apurado pela perícia.Por consequência, deve ser mantida a sentença quanto ao reconhecimento da responsabilidade da apelante e aos valores da condenação, pois a prova técnica individualizou os vícios, estabeleceu sua origem predominante em falhas executivas e quantificou as medidas necessárias à recomposição do empreendimento.Assim, inexistindo demonstração de que o orçamento pericial contemple melhorias estranhas à recomposição dos vícios, despesas supérfluas ou duplicidade indenizatória, não há falar em enriquecimento sem causa. A quantia fixada corresponde às intervenções tecnicamente indicadas para restabelecer a funcionalidade, a durabilidade e a segurança da edificação, razão pela qual deve ser integralmente mantida a condenação imposta na sentença.
Honorários recursais
Diante do desprovimento integral do recurso e da fixação de honorários na origem, impõe-se a majoração da verba honorária de 10% para 11% sobre o valor atualizado da condenação, nos termos do art. 85, § 11, do Código de Processo Civil.
3. CONCLUSÃO
Diante do exposto, voto pelo conhecimento e desprovimento da apelação cível interposta por Atlântico TLD Empreendimentos S/S Ltda., mantendo integralmente a sentença, com majoração dos honorários advocatícios para 11% sobre o valor atualizado da condenação.